פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
בקשה לשימוש חורג
רוני
11/02/12
שלום רב
שלום רב אני גר בבית מגורים משותף עם 6 דירים נוספים
לאחרונה הגיעה אלינו בקשה של אחד מבעלי הדירות (שלא גר בבנין אלא משכיר את הדירות)לבצע שימוש חורג במחסן מרתף ולהופכו למישרד(50 מ"ר),יש לצין שברחוב הנ"ל לא קיימים משרדים ,ובתקנון המוסכם המחסן מוצמד לדירה.כל דירי הבנין מתנגדים ושלחנו מכתב התנגדות מנומק
האם יש חוק שאם הדיירים מתנגדים לא יאשרו את השימוש החורג??
שלום רב אני גר בבית מגורים משותף עם 6 דירים נוספים
לאחרונה הגיעה אלינו בקשה של אחד מבעלי הדירות (שלא גר בבנין אלא משכיר את הדירות)לבצע שימוש חורג במחסן מרתף ולהופכו למישרד(50 מ"ר),יש לצין שברחוב הנ"ל לא קיימים משרדים ,ובתקנון המוסכם המחסן מוצמד לדירה.כל דירי הבנין מתנגדים ושלחנו מכתב התנגדות מנומק
האם יש חוק שאם הדיירים מתנגדים לא יאשרו את השימוש החורג??
אפשרויות התנגדות תכנונית וקניינית
משה מעוז
11/02/12
צריך ללכת לעירייה, ולבדוק מה אפשרויות השימוש הקבעות בתב"ע. אם אין בתב"ע אפשרות של שימוש למשרד ממילא לא ניתן לאשר שימוש חורג כזה.
בהנחה שיש בתב"ע אפשרות לשימוש של משרד, וכיוון שהמחסן הוא רכושו הפרטי של בעל הדירה, אפשרויות ההנגדות למתן אישור לשימוש חורג מההיבט התכנוני מצומצמות לטענות צפיפות בחניה, רעש וכו'.
מבחינה קניינית ניתן להתנגד בהליך משפטי (צו מניעה) בטענה שהדבר יגרום לירידת ערך של הדירות, ורצוי לשם כך לקבל חוות דעת מקצועית של שמאי מוסמך באשר להערכת שיעור הנזק כתוצאה מירידת הערך.
בהנחה שיש בתב"ע אפשרות לשימוש של משרד, וכיוון שהמחסן הוא רכושו הפרטי של בעל הדירה, אפשרויות ההנגדות למתן אישור לשימוש חורג מההיבט התכנוני מצומצמות לטענות צפיפות בחניה, רעש וכו'.
מבחינה קניינית ניתן להתנגד בהליך משפטי (צו מניעה) בטענה שהדבר יגרום לירידת ערך של הדירות, ורצוי לשם כך לקבל חוות דעת מקצועית של שמאי מוסמך באשר להערכת שיעור הנזק כתוצאה מירידת הערך.
שני סוגים של שימוש חורג
שמאי מקרקעין
12/02/12
קיימים שני סוגים של שימושים חורגים, שימוש חורג מהיתר ושימוש חורג מתכנית.
השוני בין שני הסוגים הוא ששימוש חורג מהיתר יכולה להינתן לצמיתות ושימוש חורג מתכנית יכולה להינתן עד 5 שנים.
בשלב הוצאת ההיתר לשימוש חורג אתם הדיירים אמורים לקבל הודעה על הבקשה להיתר וזכותכם להתנגד.
הועדה יכול לקבל או לדחות את התנגדותכם.
*** הקישור שלך נמחק. הערת מערכת: לא יאושרו קישורים לאתרים בעלי אינטרס כלכלי ללא תאום עם מערכת האתר ***
השוני בין שני הסוגים הוא ששימוש חורג מהיתר יכולה להינתן לצמיתות ושימוש חורג מתכנית יכולה להינתן עד 5 שנים.
בשלב הוצאת ההיתר לשימוש חורג אתם הדיירים אמורים לקבל הודעה על הבקשה להיתר וזכותכם להתנגד.
הועדה יכול לקבל או לדחות את התנגדותכם.
*** הקישור שלך נמחק. הערת מערכת: לא יאושרו קישורים לאתרים בעלי אינטרס כלכלי ללא תאום עם מערכת האתר ***
תביעה בגין ירידת ערך דירה והפסדים נוספים
איליה
10/02/12
לפני כ-14שנים שתי משפחות בבניין מגורים בו אני מחזיק בדירה הוסיפו צמוד למבנה קומה כל אחד (אחד מעל השני). אחרי התנגדות של רוב דיירי המבנה, התנגדויות למהלך בבית משפט ובעירייה והליכים שונים, נפסק כי יש אישור לבנות, ולדיירי הבניין יש אפשרות לתבוע על הנזקים שנגרמו עקב הבנייה. (כל זה כאמור לפני 13-15 שנים)
האם יש אפשרות לתבוע היום אחרי 14 שנים?
באיזה בית משפט תובעים? יש אפשרות לתבוע בבית משפט לתביעות קטנות?
תודה
האם יש אפשרות לתבוע היום אחרי 14 שנים?
באיזה בית משפט תובעים? יש אפשרות לתבוע בבית משפט לתביעות קטנות?
תודה
התיישנות בתביעת מקרקעין
עו"ד שזר תומר
11/02/12
מקרה לא פשוט.
התיישנות לעניין חזקה במקרקעין הינה שונה מהתיישנות רגילה, השאלה האם יראו את נושא החזקה כלוונטי והאם אכן ניתן להאריך את תקופת ההתיישנות הרגילה (שהיא 7 שנים), לתקופת ההתיישנות בחזקה במקרקעין.
אם כן, אז ההתיישנות בעניין מקרקעין לא מוסדרים – עדיין יש טענות התיישנות. אורך תקופת ההתיישנות במקרקעין לא מוסדרים הוא 15 שנים – סע' 5 לחוק ההתיישנות. סע' 162 לחוק המקרקעין קובע, שתמשיך לחול התיישנות במקרקעין לא מוסדרים. בנוסף, כשטענת התיישנות התגבשה לפני תחילת חוק המקרקעין, היא ממשיכה לחול, גם אם מדובר במקרקעין מוסדרים. זה נכנס לתוקף ב-1/1/70. אם עד תאריך זה התגבשה טענת ההתיישנות, חוק המקרקעין לא נפגע רטרואקטיבית – סע' 159(ב) לחוק המקרקעין. זה חל גם במקרקעין לא מוסדרים.
תקופת ההתיישנות במקרקעין מוסדרים הינו 25 שנה – סע' 5 לחוק ההתיישנות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
התיישנות לעניין חזקה במקרקעין הינה שונה מהתיישנות רגילה, השאלה האם יראו את נושא החזקה כלוונטי והאם אכן ניתן להאריך את תקופת ההתיישנות הרגילה (שהיא 7 שנים), לתקופת ההתיישנות בחזקה במקרקעין.
אם כן, אז ההתיישנות בעניין מקרקעין לא מוסדרים – עדיין יש טענות התיישנות. אורך תקופת ההתיישנות במקרקעין לא מוסדרים הוא 15 שנים – סע' 5 לחוק ההתיישנות. סע' 162 לחוק המקרקעין קובע, שתמשיך לחול התיישנות במקרקעין לא מוסדרים. בנוסף, כשטענת התיישנות התגבשה לפני תחילת חוק המקרקעין, היא ממשיכה לחול, גם אם מדובר במקרקעין מוסדרים. זה נכנס לתוקף ב-1/1/70. אם עד תאריך זה התגבשה טענת ההתיישנות, חוק המקרקעין לא נפגע רטרואקטיבית – סע' 159(ב) לחוק המקרקעין. זה חל גם במקרקעין לא מוסדרים.
תקופת ההתיישנות במקרקעין מוסדרים הינו 25 שנה – סע' 5 לחוק ההתיישנות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רישוםן בטאבו שלא הושלם
יוסי
10/02/12
קניתי דירה לפני 4 שנים ורק עכשיו כשאני רוצה למכור, התברר שהרישום בטאבו לא הושלם: שמי מופיע כהערת מתחת לשמם של הבעלים הקודמים. מה עליי לעשות? לפנות לעו"ד שהיה לי? האם הוא חייב לעשות זאת? הוא יכול להתחמק? תודה. יוסי
רישום בעלים בטאבו
עו"ד שזר תומר
10/02/12
יוסי שלום רב,
המלצתי היא אכן לפנות לעו"ד הקודם שלך, ולברר מדוע הנכס לא הועבר על שמך, אני לא חושב שהוא יכול להתחמק כי זה חלק מהאחריות שלו.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
המלצתי היא אכן לפנות לעו"ד הקודם שלך, ולברר מדוע הנכס לא הועבר על שמך, אני לא חושב שהוא יכול להתחמק כי זה חלק מהאחריות שלו.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עמלת תיווך
ארז
10/02/12
שלום רב,במידה והלכנו למכר שהוא מתווך כדי שינסה למכור את דירתנו ולא חתמנו עימו על מסמך כלשהוא. לא על בלעדיות ולא על מסמך אחר. (באותה שיחה הוא אף הצהיר כי אין בינינו שום התחייבות ואין בלעדיות) האם אני רשאי למכור את הדירה בכוחות עצמי? במידה ואמכור לבד האם אני מחוייב למתווך בצורת עמלת תיווך?תודה
עמלת תייוך - האם חייבים מסמך כתוב?
עו"ד שזר תומר
10/02/12
אין לראות ביעוץ האמור יעוץ משפטי מחייב, יש לפנות לעו"ד לצורך קבלת יעוץ שכזה.
ארז שלום,
ראה על פי ידיעתי, באם המתווך לא מחתים אותך על הסכם תיווך, הרי שיהיה לו בעיה קשה לדרוש את דמי התיווך בשלב מאוחר יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
ארז שלום,
ראה על פי ידיעתי, באם המתווך לא מחתים אותך על הסכם תיווך, הרי שיהיה לו בעיה קשה לדרוש את דמי התיווך בשלב מאוחר יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
שיפוץ בית משותף
אורה
10/02/12
שלום רב,בבבעלותי חלק ממבנה תעשיה בן 10 דיירים. באסיפה שהתקיימה לאחרונה החלטנו על שיפוץ מקיף למבנה, כולל טיפול באיטום הגג. את העלות על כל השיפוץ הוחלט לחלק בין כולנו. כששבתי הביתה הסתכלתי בנסח הטאבו וראיתי שהגג בעצם מוצמד לשני דיירים, ועד כמה שאני מבינה הוא בעצם לא שייך לכולם. אז האם אנחנו צריכים לממן את שיפוץ הגג שעולה קרוב ל-90 אש"ח?הרבה תודה מראש
מי אחראי על שיפוץ הגג ?
עו"ד שזר תומר
10/02/12
אורה שלום רב,
ראי - סוגיה מעניינת.
שהרי יש כאן לכאורה סתירה, באם הגג שייך להם והם יכולים לבנות עליו - אז האחריות לתיקון עליהם.
מצד שני, אם יש החלטה שכולם ממנים זאת - יכולה להיות כאן בעיה.
ממליץ לך לפנות עם המסמכים לעו"ד לצורך בדיקה פרטנית של המקרה, יתכן והצדק עמך.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראי - סוגיה מעניינת.
שהרי יש כאן לכאורה סתירה, באם הגג שייך להם והם יכולים לבנות עליו - אז האחריות לתיקון עליהם.
מצד שני, אם יש החלטה שכולם ממנים זאת - יכולה להיות כאן בעיה.
ממליץ לך לפנות עם המסמכים לעו"ד לצורך בדיקה פרטנית של המקרה, יתכן והצדק עמך.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הפקעה
שי
09/02/12
בס"ד
שלום,
רציתי לדעת מה בדיוק המשמעות של הערה בדבר אתר עתיקות שמופיע בנסחי הטאבו.
כמו כן מופיע גם הפקעה חלק מחלקה לטובת עירייה .... מה המשמעות של כך.
בתודה מראש.
שלום,
רציתי לדעת מה בדיוק המשמעות של הערה בדבר אתר עתיקות שמופיע בנסחי הטאבו.
כמו כן מופיע גם הפקעה חלק מחלקה לטובת עירייה .... מה המשמעות של כך.
בתודה מראש.
הערה בדבר רשות העתיקות - סכנה?
עו"ד שזר תומר
10/02/12
ראשית, לא להילחץ, בהחלט יתכן כי ניתן לרכוש את הנכס, פשוט צריך לבצע מספר בדיקות (עו"ד שלך אמור לעשות זאת - לא אתה...).
לעניין רשות העתיקות - יתכן כי מדובר בהערה חסרת משמעות, בדיקה קצרה יכולה "לסגור את הסוגיה".
על פי חוק העתיקות, בעל קרקע אשר נרשמה הערה בפנקסי המקרקעין לטובת רשות העתיקות, תחת סעיף "הערה בדבר אתר עתיקות", לא יוכל לבנות על הקרקע, אלא אם כן בוצעה בדיקה של רשות העתיקות והתקבל ממנה אישור בכתב.
בדר"כ אין בעיה לקבל אישור שכזה, מה גם שבשנים האחרונות חייבו את רשות העתיקות למחוק את ההערה לאחר קבלת האישור .
לעניין הפקעה - צריך לברר בדיוק על מה מדובר, יש מקרים שבהם יש הפקעה לצורך יצירת שביל לדוגמא, אז בודקים איפה עובר השביל וכדומה.
לסיכום, שעו"ד שלך, יבצע את הבדיקות הנדרשות ואז ניתן לבדוק האם מדובר במכשול או הטעיה.
שיהיה בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
לעניין רשות העתיקות - יתכן כי מדובר בהערה חסרת משמעות, בדיקה קצרה יכולה "לסגור את הסוגיה".
על פי חוק העתיקות, בעל קרקע אשר נרשמה הערה בפנקסי המקרקעין לטובת רשות העתיקות, תחת סעיף "הערה בדבר אתר עתיקות", לא יוכל לבנות על הקרקע, אלא אם כן בוצעה בדיקה של רשות העתיקות והתקבל ממנה אישור בכתב.
בדר"כ אין בעיה לקבל אישור שכזה, מה גם שבשנים האחרונות חייבו את רשות העתיקות למחוק את ההערה לאחר קבלת האישור .
לעניין הפקעה - צריך לברר בדיוק על מה מדובר, יש מקרים שבהם יש הפקעה לצורך יצירת שביל לדוגמא, אז בודקים איפה עובר השביל וכדומה.
לסיכום, שעו"ד שלך, יבצע את הבדיקות הנדרשות ואז ניתן לבדוק האם מדובר במכשול או הטעיה.
שיהיה בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
וועד הבית לא מתפקד כחוק
יצחק
09/02/12
מדובר בבניין משותף עיים הרבה דירים דיירם שבחרו וועד בית באדם אחד.
אנחנו משלמים בצורה קבועה את מיסי וועד הבית וגם עיים יש צורך בהוצאה גדולה נפרדת כמו שיפוץ מעלית למרות שאני לא משתמש בה בגלל שאני גר בכניסה וכן שפריץ חיצוני או זיפות הגג וכול דבר אחר שמתבקש אקסטרה
בבחירות שנה שעברה אף אחד אחר לא רצה להתנדב הבחור שהתנדב להיות וועד הבית עושה ככל שעולה על רוחו ונוקט באיפה ואיפה בין השכנים בזמן שנזקקים לעזרת הוועד הו לבד בוועד ולא רשום בתרבות הדיור הנ"ל לא מפרסם מאזנים כמו הכנסות הוצאות של הכספים. בלוח המודעות
ומפלה בין דיר לדיר לאחרונה נוצר שבר במנגנון הבוכנה (מחזיר דלת) שבולמת את דלת הכניסה הראשית לבניין שסמוכה לדלת הדירה שלי
ביקשנו מוועד הבית מספר פעמים לתקן את המעוות הנ"ל לא מזמין בעל מקצועה
וניסה לתקן בעצמו בצורה חובבנית בחלק ישן שנוזל ממנו השמן לרצפה והמנגנון לא מתפקד בכלל התרענו בפניו במכתבים שהדלת הי של כל הבית שיתקן ויזמין בעל מקצועה לדלתות אלומיניום עיים אחריות
ושיתחזק את הדלת שמהוה מטרד רעש יום ולילה לביתי וגם מסכן את בעי הבית שהדלת נטרקת בחוזקה על גבם של האנשים היוצאים מהבניין כי הי לא נבלמת הנ"ל מתעלם ורק דורש דמי וועד בית
העיים אני יכול לעצור את התשלומים ולהזמין ביוזמתי בעל מקצועה שיבצעה את החלפת המנגנון ולהתקזז מתשלומי הוועד או לנקות בסנקציות ולא לשלם וועד בית עד שיבצעה את התיקון
בתודה
אנחנו משלמים בצורה קבועה את מיסי וועד הבית וגם עיים יש צורך בהוצאה גדולה נפרדת כמו שיפוץ מעלית למרות שאני לא משתמש בה בגלל שאני גר בכניסה וכן שפריץ חיצוני או זיפות הגג וכול דבר אחר שמתבקש אקסטרה
בבחירות שנה שעברה אף אחד אחר לא רצה להתנדב הבחור שהתנדב להיות וועד הבית עושה ככל שעולה על רוחו ונוקט באיפה ואיפה בין השכנים בזמן שנזקקים לעזרת הוועד הו לבד בוועד ולא רשום בתרבות הדיור הנ"ל לא מפרסם מאזנים כמו הכנסות הוצאות של הכספים. בלוח המודעות
ומפלה בין דיר לדיר לאחרונה נוצר שבר במנגנון הבוכנה (מחזיר דלת) שבולמת את דלת הכניסה הראשית לבניין שסמוכה לדלת הדירה שלי
ביקשנו מוועד הבית מספר פעמים לתקן את המעוות הנ"ל לא מזמין בעל מקצועה
וניסה לתקן בעצמו בצורה חובבנית בחלק ישן שנוזל ממנו השמן לרצפה והמנגנון לא מתפקד בכלל התרענו בפניו במכתבים שהדלת הי של כל הבית שיתקן ויזמין בעל מקצועה לדלתות אלומיניום עיים אחריות
ושיתחזק את הדלת שמהוה מטרד רעש יום ולילה לביתי וגם מסכן את בעי הבית שהדלת נטרקת בחוזקה על גבם של האנשים היוצאים מהבניין כי הי לא נבלמת הנ"ל מתעלם ורק דורש דמי וועד בית
העיים אני יכול לעצור את התשלומים ולהזמין ביוזמתי בעל מקצועה שיבצעה את החלפת המנגנון ולהתקזז מתשלומי הוועד או לנקות בסנקציות ולא לשלם וועד בית עד שיבצעה את התיקון
בתודה
וועד בית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/02/12
ראשית, לא מומלץ להפסיק לשלם וועד בית בשום מקרה. במצב כזה, תהפוך מתובע פוטנצ' לנתבע וחבל. בנסיבות שציינת, הייתי עושה שני דברים:
ראשית, שולח פנייה בכתב מסודרת לוועד הבית בדבר מה שצריך לתקן. יש ליתן להם התראה סבירה להסדיר זאת, ותציין שאם לא יעשו כן, תזמין בעל מקצוע לטפל בעניין, ואת התשלום שישולם לבעל המקצוע, יתבקש הוועד להחזיר לך.
שנית (במקביל וללא קשר), לאור חוסר שביעות רצונך מהתנהלות הוועד, אתה יכול לזמן אסיפת דיירים, לציין מה על סדר היום, ולנסות להשיג רוב, כדי למנוות וועד שיחליף את זה הקייים.
בהצלחה
ראשית, שולח פנייה בכתב מסודרת לוועד הבית בדבר מה שצריך לתקן. יש ליתן להם התראה סבירה להסדיר זאת, ותציין שאם לא יעשו כן, תזמין בעל מקצוע לטפל בעניין, ואת התשלום שישולם לבעל המקצוע, יתבקש הוועד להחזיר לך.
שנית (במקביל וללא קשר), לאור חוסר שביעות רצונך מהתנהלות הוועד, אתה יכול לזמן אסיפת דיירים, לציין מה על סדר היום, ולנסות להשיג רוב, כדי למנוות וועד שיחליף את זה הקייים.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור עיריה לרישום בטאבו
איל
09/02/12
רכשתי ב2004 דירה מקבלן.היום בקשתי מהעו"ד של הקבלן להמציא אישור מהעיריה.העיריה טוענת כי לקבלן!! יש חוב מ2004 ואני לא יכול לקבל אישור עד שהוא לא ישלם את החוב והוא כמובן מתנער.מה אפשרויות חוקיות לטפל באופן מהיר בקבלת האישור מהעיריהתודה
אישור עירייה והסדרת חובות הקבלן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/02/12
יש לעיין בהוראות הסכם הרכישה של הדירה מהקבלן. יש לבקש אישור בכתב מהעירייה ממנו עולה כי החובות התגבשו וחלים על הקבלן, ולאחר מכן, מומלץ לפנות לקבלן בעניין בכתב, ואם הדבר לא יסתייע, לפנות לבימ"ש בעניין. מומלץ להיוועץ עם עו"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
אורלי
08/02/12
אחרי הרבה מאמצים אספתי חתימות של 90 % מבעלי הדירות ב3 בניינים באזור הטיילת של בת ים. אני מתגוררת באחד הבניינים ובעלי הדירות מעוניינים שאני אייצג אותם בכל הקשור למציאת קבלן ועו"ד שילווה אותנו. פניתי למס' קבלנים שלא הרשימו אותנו. יש לכם המלצה על קבלן או על עו"ד שיכול לטפל בלהוציא את הפרויקט לפועל?
תמ"א 38
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/02/12
יש באתר פורום מיוחד שעוסק רק בנושא הזה. מומלץ לפנות לעורך דין עם ניסיון מוכח בתחום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה מבן לאב
אסף
08/02/12
אני מעוניין להעביר לאבי את זכויותיי בדירה שבבעלותי הבלעדית.האם עלי או על אבי לשלם מס בגין העברה ללא תמורה? אני יודע שאבי אמור לשלם שליש מס רכישה. מה הפרוצדורה להעברת הדירה מבעלותי לבעלות אבי? עלינו לערוך הסכם מתנה או מספיק שאני אגש לטאבו עם תצהיר שלי ושל אבי? אני חייב לצרף שטרי אישורי מיסים, מכר ואישור עריה בהעברה ללא תמורה? מה התמורה שאני ממלא בטופס הדיווח הוורוד לרשות המיסים?
העברה ללא תמורה
עורכת דין רחל אדרי
09/02/12
בהעברה ללא תמורה יש פטור ממס שבח (למעביר), יש חיוב ב- 1/3 ממס הרכישה הרגיל (לנעבר) . לטאבו יש להמציא אישורי מס שבח, רכישה, עירייה, שטר העברה ללא תמורה. הסכום שנוקבים אותו כתמורה לצורך חישוב מס הרכישה הינה התמורה המוערכת בשוק לעסקה מעין זו.
העברה ללא תמורה
עו"ד טלי קסלר
09/02/12
ניתן לערוך הסכם מתנה או לחילופין תצהירי העברה ללא תמורה. על ההתקשרות הזאת צריך לדווח לרשויות המס. בסופו של התהליך אמורים לגשת לטאבו עם שטרי מכר וכל אישורי המסים על מנת לרשום את העסקה.
קומבינציה _ דייר מוגן
777
08/02/12
שלום רב , נעשתה עסקת קומבינציה הכוללת דייר מוגן . הקונה התחייב לקחת על עצמו את הדייר המוגן , ובתמורה הפחית מהקונה סכום נכבד ממחיר הרכישה הכולל . לטענת הרוכש, אין לו כוונה לפצות את הדייר המוגן בסכום שהפחית קודם לכן בעסקה עם המוכר , וכוונתו לפנות אותו ללא תמורה . השאלה שלי היא : האם הפחתה של דייר מוגן ( שווי כסף) בעסקת קומבינציה , אינה מזכה את המתווך בעמלת תיווך ? ואם כן , האם יש פסיקה בנושא ? תודה .
עמלת תיווך בגין פינוי דייר מוגן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/02/12
צריך לבדוק את הנוסח של הסכם התיווך ואת הנוסח של הסכם הקומבינציה שנחתם. קרוב לוודאי שהמתווך אינו זכאי לתשלום בגין ההפחתה אולם אם מדובר בסכומים משמעותיים כדאי לפנות לעורך דין לקבלת ייעוץ בעניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה חשובה לגבי קיר משותף
בן
08/02/12
חברה קבלנית זכתה במגרש צמוד לביתי ובנתה בית אותו מכרה לאחר הבניה.
החברה בנתה קיר משותף ולאחר שמכרה את הבית לבעלים חדשים פנו אליי (החברה הקבלנית) וביקשו כי אשלם עלות חצי מהקיר .
במקביל הבעלים החדשים דרשו גם את עלות חצי מהקיר .
נכון לכתיבת שורות אלו הגישה נגדי החברה הקבלנית תביעה לתשלום חצי מעלות הקיר .
השאלה היא למי מגיע התשלום האם לבעלים הנוכחיים או לחברה אשר היתה בעלת הנכס בעבר .
החברה בנתה קיר משותף ולאחר שמכרה את הבית לבעלים חדשים פנו אליי (החברה הקבלנית) וביקשו כי אשלם עלות חצי מהקיר .
במקביל הבעלים החדשים דרשו גם את עלות חצי מהקיר .
נכון לכתיבת שורות אלו הגישה נגדי החברה הקבלנית תביעה לתשלום חצי מעלות הקיר .
השאלה היא למי מגיע התשלום האם לבעלים הנוכחיים או לחברה אשר היתה בעלת הנכס בעבר .
עלות בניית קיר משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/02/12
התשלום מגיע למי שהוציא את ההוצאה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי
יצחק
08/02/12
שלום רב
ליפני כשנה היה לאמא שלי צו פינוי מהבית עקב חוב של משכנתא,במאמצים רבים הצלחנו למנוע את הפינוי, עכשיו אמא שלי צריכה להסדיר את החוב של הבנק ו לשלם שכר טרחה לעו"ד ו להביא שום פעם ערבים בשביל להסדיר את החוב של המשכנתא. כרגע אין באפשרותי לעמוד בכל התנאים הללו שהבנק דורש. השאלה שלי היא כזאת: איך אפשר למנוע צו פינוי עתידי?
אם אמא שלי תעביר את בעלות הדירה אלי האם זה יכול לפתור את הבעיה או אם אמא שלי תעביר את בעלות הדירה על חבר משפחה האם זה יכול למנוע את לקיחת הדירה מאיתנו ע"י הבנק. זה הסיפור בקצרה אשמח אם תעזרו
ליפני כשנה היה לאמא שלי צו פינוי מהבית עקב חוב של משכנתא,במאמצים רבים הצלחנו למנוע את הפינוי, עכשיו אמא שלי צריכה להסדיר את החוב של הבנק ו לשלם שכר טרחה לעו"ד ו להביא שום פעם ערבים בשביל להסדיר את החוב של המשכנתא. כרגע אין באפשרותי לעמוד בכל התנאים הללו שהבנק דורש. השאלה שלי היא כזאת: איך אפשר למנוע צו פינוי עתידי?
אם אמא שלי תעביר את בעלות הדירה אלי האם זה יכול לפתור את הבעיה או אם אמא שלי תעביר את בעלות הדירה על חבר משפחה האם זה יכול למנוע את לקיחת הדירה מאיתנו ע"י הבנק. זה הסיפור בקצרה אשמח אם תעזרו
פינוי בגין חוב משכנתא
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/02/12
אין דרך למנוע את הפינוי. חוב המשכנתא גובר על כל העברת זכויות שתנסו לעשות כעת. אין מנוס אלא לשלם את החוב לבנק כמו שצריך. אם זה לא אפשרי - תמכרו את הדירה, תחזירו את הכסף לבנק וביתרה תנסו לקנות דירה זולה יותר או להתגורר בשכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה הוא מועד הרכישה
דורון
08/02/12
יש פטור ממס שבח אם מוכרים את הדירה הקיימת תוך 12 חודשים מרכישת הדירה החדשה. אבל מה נחשב בתור מועד הרכישה - תאריך החתימה על החוזה מול הקבלן ,או תאריך הכניסה לדירה ?
מכירת דירה ראשונה לאחר רכישת דירה מקבלן - חיוב במס
עורכת דין רחל אדרי
09/02/12
על פי נוסח חוק מיסוי מקרקעין "המכירה צריכה להיעשות תוך 12 חודשים מיום מסירת החזקה על פי החוזה עם הקבלן או מיום מסירת החזקה בפועל בכפוף לכך שהאיחור במסירה לא נבע מהקונה.
"ואולם אם רכישת הדירה היתה מקבלן – בשנים עשר החודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – בשנים עשר החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל, מכר את דירת המגורים שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה;"
"ואולם אם רכישת הדירה היתה מקבלן – בשנים עשר החודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – בשנים עשר החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל, מכר את דירת המגורים שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה;"
אחריות צד ג'
פרי
08/02/12
אני במו"מ בנוגע להשכרת דירה שחצי ממנה יהיה מגורים והחצי השני יהיה עסק של קוסמטיקה.
המשכירה מחייבת אותי לרכוש ביטוח שיכסה צד ג' וכן אחריות מקצועית, אך מצד שני מסרבת להכיר בדירה כעסק.
האם זה חוקי?
המשכירה מחייבת אותי לרכוש ביטוח שיכסה צד ג' וכן אחריות מקצועית, אך מצד שני מסרבת להכיר בדירה כעסק.
האם זה חוקי?
אחריות צד ג'
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/02/12
הנושא של הביטוח הוא חלק מהמשא ומתן הלגיטימי שבינך לבין המשכירה. היא יכולה להגדיר את התנאים שלה מבחינת השכירות ולך החופש להחליט אם את מסכימה ושוכרת את הדירה או לא מסכימה ומחפשת נכס אחר.
הנושא של הפעלת עסק בדירת מגורים הוא בעייתי שכן הוא לא חוקי - את חשופה להליכים פליליים במקרה שאחד השכנים או לקוח לא מרוצה יתלונן לעירייה.
הנושא של הפעלת עסק בדירת מגורים הוא בעייתי שכן הוא לא חוקי - את חשופה להליכים פליליים במקרה שאחד השכנים או לקוח לא מרוצה יתלונן לעירייה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שקר בבית משפט
אלי
08/02/12
שלום
עו"ד שבבית משפט השלום אמר ומסר חוות דעת מהנדס על כך שיש ללקוחה שלו חריגות בניה. ובבית משפט לעניינים מקומים אמר כי אין להם חריגות בניה והם לא יודעים על מה מדברים האם זה נחשב לשקר בבית משפט ואפשר להגיש נגדו תלונה ללשכת עורכי הדין?
תודה על תשובה
עו"ד שבבית משפט השלום אמר ומסר חוות דעת מהנדס על כך שיש ללקוחה שלו חריגות בניה. ובבית משפט לעניינים מקומים אמר כי אין להם חריגות בניה והם לא יודעים על מה מדברים האם זה נחשב לשקר בבית משפט ואפשר להגיש נגדו תלונה ללשכת עורכי הדין?
תודה על תשובה
השמעת דברי שקר בבית משפט
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/02/12
אם אכן נאמרו דברי שקר (קשה לקבוע לפי השאלה) ניתן להגיש תלונה ללשכת עורכי הדין שאמורה לברר את העניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חשבון נאמנות – עסקת מקרקעין
א
08/02/12
בעסקת מכר בין מוכר וקונה שיש דרישה לפתיחת חשבון נאמנות לטובת המוכר ע"י עו"ד. האם עו"ד הקונה יכול לקבל דיווח מתי שיבקש מה קורה בחשבון הנאמנות?
דיווח על מצב חשבון נאמנות
עורכת דין רחל אדרי
09/02/12
כעקרון הנאמנות היא גם לטובת המוכר (להבטיח את הכספים) וגם לטובת הקונה (להבטיח שיש כספים כנגד התחייבויות שהמוכר נטל על עצמו) מכח זה מתבקש שגם לעוה"ד של הקונה יש זכות לבקש מעוה"ד של המוכר דו"ח לגבי מצב חשבון הנאמנות.
האם ניתן למכור בית ללא טופס 5
רונית
07/02/12
שלום,
בניתי 2 קוטגים וכעת אני מעונינת למכור אחד יש טופס 4 וכל התשלומים שולמו וההיטלים לעיריה ובכלל, ויש היתר בניה האם אפשר למכור ללא טופס 5 לי ידוע שכן, כמו כן הקונה מבקשת הסכם שיתוף עם התסריט שטרם בוצע?
אודה לתשובתכם/בברכה.
בניתי 2 קוטגים וכעת אני מעונינת למכור אחד יש טופס 4 וכל התשלומים שולמו וההיטלים לעיריה ובכלל, ויש היתר בניה האם אפשר למכור ללא טופס 5 לי ידוע שכן, כמו כן הקונה מבקשת הסכם שיתוף עם התסריט שטרם בוצע?
אודה לתשובתכם/בברכה.
מכירת בית ללא טופס 5
עורכת דין רחל אדרי
09/02/12
ניתן למכור בית שנתקבל עבורו טופס 4 - זה נחשב דירת מגורים לצורך מיסוי מקרקעין. יחד עם זאת יש להכניס בחוזה סעפים מתאימים הנוגעים להתחייבות המוכר להשלים את הנדרש לקבלת טופס 5 ולחלופין יש להבהיר לקונה כי הוא קונה את הנכס במצבו ללא טופס 5 ועליו החובה להשלים את הנדרש. לגבי הסכם שיתוף - ניתן להכין הסכם שיתוף שייתם במעמד חוזה המכירה ולצרף אליו תשריט על בסיס התשריטים של היתרי הבניה.
מס רכישה על הדירה השנייה
יוסף
07/02/12
שלום רב,ברשותי דירה וכעת אני מעוניין לרכוש דירה נוספת בעלות של מליון ש"ח.האם אני אמור לשלם מס רכישה על הדירה חדשה אם אני מעוניין למכור את הדירה הראשונה בזמן הקרוב?אודה לתשובתכם
מס רכישה על דירה שניה
עורכת דין רחל אדרי
09/02/12
אם דירתך הנוכחית היא דירתך היחידה ותתחייב כלפי מס שבח למכור אותה בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה השניה, ואכן תעמוד בכך אזי תשלם מס על הדירה השניה לפי מס של דירה ראשונה. יחד עם זאת הפרוצדורה הינה שבשלב הראשוני מוציאים שומה לפי דירה שניה ומקפיאים את השומה לתשלום עד למכירת הדירה הראשונה (בשלב זה משלמים מס אם קיים על הדירה אילו היתה דירה ראשונה - במקרה שלך דירה ששוויה מיליון ש"ח והיא דירה ראשונה אין עליה חיוב במס רכישה). לאחר מכירת הדירה הראשונה מדווחים למיסוי מקרקעין ואז מעדכנים שם את המס לפי דירה ראשונה ומנפיקים אישורי מס ככל ואין חיוב במס.
בדק בית לבניין בן שנה אחת
דדי
07/02/12
אנחנו לקראת תקופה של שנה מתגוררים בבניין חדש
פנינו לקבלן כדי שיתאם מועד לשנת בדק לבניין אך הוא מסר שאינו חייב
לבצע בדיקת בדק לבניין אלא רק לדירות.
האם הוא צודק ?
אם לא אשמח לקבל קישור לחוק מכר דירות שקשור לנושא.
בתודה
עודד
פנינו לקבלן כדי שיתאם מועד לשנת בדק לבניין אך הוא מסר שאינו חייב
לבצע בדיקת בדק לבניין אלא רק לדירות.
האם הוא צודק ?
אם לא אשמח לקבל קישור לחוק מכר דירות שקשור לנושא.
בתודה
עודד
-
-
16/02/12
-
טעות ברישום שטח מרפסות בטאבו
אילנה
07/02/12
שלום,
לפני כחודשיים דירה שלנו נרשמה בטאבו. חברה משכנת שטיפלה ברישום בית משותף העבירה לטאבו תשריט שגוי של הדירה ומכאן שטח המרפסת בתשריט בית משוטף ובצו ביתים משותפים נרשם שגוי. כשגילינו אי-התאמה פנינו לועדת תכנון בעיריה וראיתו כי להם יש תוכנית בניין שתואמת את הקיים בפועל.
חברה משכנת טוענת שתיקון השגיאה יכול לקחת חודשים. אנחנו נמצאים בתהליך מכירת הבית וקונים פוטנציאליים דורשים שנטפל בתיקון הטעות בטאבו.
האם אנחנו מחוייבים לפעול לתיקון טעות טרם מכירת הדירה, דבר שיעכב לנו מכירת הדירה?
תודה
לפני כחודשיים דירה שלנו נרשמה בטאבו. חברה משכנת שטיפלה ברישום בית משותף העבירה לטאבו תשריט שגוי של הדירה ומכאן שטח המרפסת בתשריט בית משוטף ובצו ביתים משותפים נרשם שגוי. כשגילינו אי-התאמה פנינו לועדת תכנון בעיריה וראיתו כי להם יש תוכנית בניין שתואמת את הקיים בפועל.
חברה משכנת טוענת שתיקון השגיאה יכול לקחת חודשים. אנחנו נמצאים בתהליך מכירת הבית וקונים פוטנציאליים דורשים שנטפל בתיקון הטעות בטאבו.
האם אנחנו מחוייבים לפעול לתיקון טעות טרם מכירת הדירה, דבר שיעכב לנו מכירת הדירה?
תודה
תיקון טעות ברישום בית משותף
עורכת דין רחל אדרי
09/02/12
אכן תיקון טעות שנרשמה בבית משותף לוקח כמה חודשים. השאלה אם תיקון הטעות יבוצע כעת או לאחר המכירה תלויה בהסכמתו של הקונה ובניית ההסכם ביניכם באופן שיאפשר את המכירה כעת תוך התחייבות מצדכם לבצע את התיקון ושמירת כספים בנאמנות עבור ביצוע התיקון.
תיקון צו בית משותף
עורכת דין רחל אדרי
09/02/12
אכן תיקון בית משותף לוקח כמה חודשים. יחד עם זאת ניתן לערוך עסקה למכירת הזכויות כעת תוך התחייבות המוכר לבצע את התיקון ברישום ושמירת כספים בנאמנות לצורך הבטחת ביצוע התיקון. צריך כמובן שהקונה יסכים לכך.
נעקצתי עי הקבלן ששיפץ לי הנכס שלי מה עושים
עקוץ
07/02/12
הבו אדם התחיל לעבוד,העתיד נראה בטוח, ולפתע לאחר פחות מחודש הוא התחיל לעשןת בעיות להעלם בטענות לבכות לנו,שניתן לו עוד כסף, למרות שהוא לא עשה אפילו חצי וקיבל מעל ומעבר,למה שסיכמנו,ואז ביקש עוד כסף למרות שעוד לא סיים את מה שהיה אמור,לא התקרב אפילו,וסרבנו כי נתנו לו כבר ומעבר,וכבר חרג ממועד הסיום ,ותקע אותנו בלי איפה לגור בסוף החודש, ועם חוזה שתקוע לנו איתו, מה עושים, הוא לא עונה לטלפונים שלנו יותר.והאנשים סביבו אומרים שהוא נוכל וכזה הוא!מה שבאפשרתנו לעשות כדי לצאת מהבוץ הזה!
קבלן שלא עומד בהתחייבויותיו
עורכת דין רחל אדרי
09/02/12
ככלל, כמו כל נותן שירות שלא עומד בהתחייבויותיו ניתן להגיש תביעה לבית המשפט ולבקש במסגרתה הטלת עיקול זמני על כספים ששולמו ולא בוצעה בגינם עבודה וזאת מכיוון שאין לכם בטחונות מהקבלן. יחד עם זא ת כמו לפני כל תביעה רצוי לבחון שיקולי עלות תועלת.
מס שבח
רחל כהן
06/02/12
שלום,
לא מכרתי 25 שנה בית ,יש לי 3 בתים אני רוצה למכור בית שבניתי על מגרש שקיבלתי ללא תמורה מהאימא והאחים,קיבלתי ב-2006 וסימתי לבנות ב2009 , את כל ההטלים שלמתי האם אצטרך לשלם מס שבח? אודה לתשובתכם
לא מכרתי 25 שנה בית ,יש לי 3 בתים אני רוצה למכור בית שבניתי על מגרש שקיבלתי ללא תמורה מהאימא והאחים,קיבלתי ב-2006 וסימתי לבנות ב2009 , את כל ההטלים שלמתי האם אצטרך לשלם מס שבח? אודה לתשובתכם
מס שבח על מגרש שנתקבל במתנה
עורכת דין רחל אדרי
09/02/12
לפי החוק היבש הדירה שנבנתה נחשבת כדירה רק מיום קבלת טופס 4. השאלה אם צריך להמתין את תקופת הצינון הקבועה בחוק לאחר שמתקבלת מתנה תלויה בשאלה כמה מוערך שווי של המגרש מכלל העסקה. כדי לענות על השאלה הזו יש להכיר את הנתונים הספציפיים של העסקה שלך. כעקרון יש אפשרות לקבל פטור ממס שבח אבל זה לא באופן אוטומטי כי אם באמצעות פנייה מוקדמת / פנייה ספציפית לרשויות המס.
נחלה במושב
פלוני
06/02/12
שלום
אדם המוכר נחלה במושב - איזה סכומים (באחוזים) מסכום המכירה הוא אמור לשלם לרשויות המדינה?
האם הרוכש גם אמור לשלם איזה שהוא סכום לרשויות המדינה?
האם חובות לאגודה ולסכונות מחושבים בסכום במכירה?
לצורך הדוגמא וההסבר קחו את הסכם של 1500000 ש"ח
כדי להסביר את התשובה.
תודה
אדם המוכר נחלה במושב - איזה סכומים (באחוזים) מסכום המכירה הוא אמור לשלם לרשויות המדינה?
האם הרוכש גם אמור לשלם איזה שהוא סכום לרשויות המדינה?
האם חובות לאגודה ולסכונות מחושבים בסכום במכירה?
לצורך הדוגמא וההסבר קחו את הסכם של 1500000 ש"ח
כדי להסביר את התשובה.
תודה
מכירת נחלה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/02/12
יש לבחון פרמטרים רבים בטרם מענה על שאלה מורכבת זאת, נתונים החסרים בשאלה ובין היתר האם הקרקע מהוונת? יש לפנות לעו"ד המתמחה בתחום על מנת לקבל ייעוץ מקצועי ופרטני באשר לנתוניה הסםפציפיים של העסקה.
בברכה, עו"ד אברהם ללום, מנהל הפורום.
בברכה, עו"ד אברהם ללום, מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה
בני
06/02/12
שלום, ע"מ לרשום הערת אזהרה על כך שמונה אפוטרופוס לחסוי שיש לו דירה הרשומה בטאבו. בטופס הבקשה לרישום הערת אזהרה, את מי אני רושם ב-"פרטי מי שהתחייב", ואת מי ב-"פרטי הזכאי"? תודה!
רישום הערה בגין אפוטרופסות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/02/12
יש לרשום הערה בגין המנעות מעשיית עסקה הזכאי הינו מי שלטובתו נתונה האפטרופוסות. יש להפקיד צו ביהמ"ש בתיק ולרשום ההערה על פיו.
בברכה,
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום.
בברכה,
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
