פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חלקים קטנים בדירות מירושה
אילן
19/01/12
כתוצאה משתי ירושות (אחת של האב ואחת של האם), קרובי משפחתי מצאו את עצמם עם 10% בעלות על דירה אחת ו-20% אחוז בדירה אחרתת. האם מכירה ללא תמורה של אחד האחים לאח אחר על פי סעיף 62 מונעת שימוש בסעיף 49 לאחר מכן? כיצד ניתן לעשות כך שאח אחד יוכל לוותר על חלקו בדירה אחת ואח זה יוכל לוותר על חלקו בדירה השניה, מבלי לשלם מס שבח?
מדובר באחים צעירים שלא מזמן הגיע הקטן לגיל 18.
תודה רבה!
מדובר באחים צעירים שלא מזמן הגיע הקטן לגיל 18.
תודה רבה!
העברה ללא תמורה בין אחים - "שריפת" פטור מס שבח.
עו"ד שזר תומר
21/01/12
רק מתנה לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה אינה שורפת פטור על פי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין. טעות נפוצה היא לחשוב שהעברה לאח או לנכד נכללת במסגרת סעיף זה ואינה שורפת את הפטור הקלאסי.
מי שקיבל את הדירה במתנה מאחיו או מסבו צריך להמתין תקופת צינון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מי שקיבל את הדירה במתנה מאחיו או מסבו צריך להמתין תקופת צינון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שותפים לקרקע
ניקי
19/01/12
שלום רב, קניתי חלק מהשטח כאשר ישנם בעלים נוספים לשטח. ברצוני לבצע הפרדת חלקי בשטח ולא באמצעות הסכם שיתוף. מה ניתן לעשות? איזה הליך? למי לפנות ?
פירוק שיתוף במקרקעין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/01/12
ניתן לפנות לבימ"ש בבקשה לפירוק שיתוף במקרקעין. אם מבחינה פיזית, משפטית ותכנונית, ניתן יהיה לבצע חלוקה בעין של המגרש, בימ"ש ייעתר לבקשה. מומלץ להיוועץ עם עו"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכון בית
הילה
19/01/12
שלום,
לי ולבעלי יש כיום דירה שאנחנו משלמים בכל חודש משכנתא עבורה, ברצונינו לרכוש דירה נוספת למטרת השקעה. כחלק מהעסקה עלינו למשכן את הבית הנוכחי על מנת לקבל אישור למשכנתא נוספת. האם נוכל בעתיד ( בעוד הבית ממושכן) למכור אותו אם נרצה ולקנות בית אחר למרות שהוא ממושכן? לגבי מס שבח, האם יש תקופה מינמלית בה עלינו להתגורר בבית לפני מכירתו?
לי ולבעלי יש כיום דירה שאנחנו משלמים בכל חודש משכנתא עבורה, ברצונינו לרכוש דירה נוספת למטרת השקעה. כחלק מהעסקה עלינו למשכן את הבית הנוכחי על מנת לקבל אישור למשכנתא נוספת. האם נוכל בעתיד ( בעוד הבית ממושכן) למכור אותו אם נרצה ולקנות בית אחר למרות שהוא ממושכן? לגבי מס שבח, האם יש תקופה מינמלית בה עלינו להתגורר בבית לפני מכירתו?
רכישת נכס נוסף וההשלכות של כך
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/01/12
אם תפרעו את יתרת המשכנתא, או שתגררו את המשכנתא שתיטלו לדירה החדשה שתרכשו, לא תהיה בעיה. לגבי מס שבח, כל עוד לא יקבלתם אותה במתנה, אין חובה לגור בדירה, כדי להנות מפטור ממס שבח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכס בכינוס נכסים
עודד
19/01/12
אני בודק אפשרות לקנות נכס שהינו בתהליך של כינוס נכסים - מה הסיכונים בקנייה של נכס מיסוג זה ?? מה השיקולים שאני אמור לקחת בחשבון בקנייה של נכס זה ??
רכישת נכס מכינוס
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/01/12
מומלץ להיוועץ עם עו"ד שיראה את ההסכם שניסח כונס הנכסים ואם יש סייגים, וכן יש לבדוק אתה מצב התיכנוני עד תום. כמובן שלשריכשת נכס מכינוס, ישנם גם יתרונות, שכן הנכס נמכר בפיקוח בימ"ש או הוצל"פ, ואמור להיות נקי מכל חוב או שיעבוד. השיקולים, הם כמו תמיד, עלות מול תועלת ...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מציאת נכס לפי מספר תעודת זהות
אפרת
18/01/12
בס"ד שלום רב, אבקש לדעת כיצד ניתן לאתר נכס על פי מספר תעודת זהות ,באמצעות האינטרנט, ללא תשלום נאמר לי שיש שירות כזה בודאות. אני זקוקה לשרות הזה ספציפית. בתודה מראש, אפרת
לא ניתן לאתר נכס באינטרנט לפי תעודת זהות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/01/12
אלא רק לפי פרטי גוש וחלקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כינוס נכסים
עודד
18/01/12
הנני מתעתד לקניית בית מכונס נכסים - איחרתי ביום את ההתמכרות ונחתם חוזה מכר - במידה ואני מעוניין להגיש הצעה גבוהה יותר האם זה ניתן ??? עורך דין שאחראי על כינוס הנכס לא מוכן לתת לי תשובה חד משמעית - האם הוא לא אמור לייצג נאמנה את מרשו ע"י מתן אפשרות להציג את ההצעה שלי למרות שהפסדתי את יום ההתמכרות ???האם ישנו טווח של זמן בו אני יכול להגיש הצעה גבוהה יותר וכך לזכות בנכס למרות שהפסדתי את ההתמכרות ???
רכישת נכס בכינוס נכסים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/01/12
תיתן הצעה בכתב, תצרף אליה שיק בנקאי או ערבות בנקאית ותבקש לקבל את ההצעה שלך או לקיים התמחרות נוספת. יש סיכוי טוב שהבקשה שלך תתקבל (היות ויש פסיקה עניפה שלפיה צריך לקבל את ההצעה שממקסמת את התמורה שמתקבלת במסגרת המכירה). מומלץ להצטייד בעורך דין שבקיא בתחום על מנת לשמור אצבע על הדופק ובמקרה הצורך להגיש בקשה מתאימה בפני הערכאה שבמסגרתה מתקיים כינוס הנכסים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת אישור טאבו מהעירייה
אסף
18/01/12
שלום רב, בשנת 2004 רכשתי דירה מקבלן. העברתי את כל הרישום
בעירייה והתחלתי לשלם כחוק ארנונה. היום 2012 אני שלחתי בקשה לאישור טאבו וקבלתי
תשובה שלא ניתן לקבל כי יש חוב ישן של הקבלן. שוחחתי עם הקבלן והוא כמובן לטענתו
לא חייב דבר , אבל העירייה לא מסכימה ומחכה שאני אפתור את הסוגייה. כרגע אני לא
מקבל את האישור וגם לא יודע כיצד להתנהל , מה גם שהעירייה לא מעדכנת אותי במה
מדובר. אנא עזרתכם
בעירייה והתחלתי לשלם כחוק ארנונה. היום 2012 אני שלחתי בקשה לאישור טאבו וקבלתי
תשובה שלא ניתן לקבל כי יש חוב ישן של הקבלן. שוחחתי עם הקבלן והוא כמובן לטענתו
לא חייב דבר , אבל העירייה לא מסכימה ומחכה שאני אפתור את הסוגייה. כרגע אני לא
מקבל את האישור וגם לא יודע כיצד להתנהל , מה גם שהעירייה לא מעדכנת אותי במה
מדובר. אנא עזרתכם
אישור עירייה לרישום בטאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/01/12
תפנה באופן פורמאלי (בכתב) לעירייה ותבקש לקבל אישור לטאבו או לחילופין תשובה בכתב מדוע העירייה מסרבת ובמה בדיוק מדובר. אם לא תקבל תשובות מתאימות תפנה לעורך דין שיכתוב לעירייה מכתב עבורך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם מכר לאחר ירושה
ללא ניסיון
18/01/12
שלום.לפני מס' שנים אחי נפטר, לפני הוא נפטר הייתה בבעלותי ובבעלותו הדירה של הוריי 50-50.לאחר שאחי נפטר אני מבינה שבאופן אוטמטי אשתו (גיסתי קיבלה חצי מהחצי של אחי והבנים שלו קיבלו חצי אחר- 2 ילדים) כלומר שעפ"י חוק אם לא הייתה צוואה 1/4 מהדירה שייכת לגיסתי 1/8 לאחיין אחד ו1/8 לאחיין אחר.לאחרונה ביקשתי מגיסתי לרכוש את חצי הדירה ששייכת לה ולילדים והיא הסכימה בתמורה לסכום כלשהו.בבדיקה שערכתי בנסח טאבו חצי מהדירה רשומה על שמי והחצי השני רשום על שם גיסתי בלבד !!!!!הערכתי היא שהילדים הסתלקו מהירושה או משהו דומה לכך, האם הערכתי נכונה והכל בהשערה כי אכן הגיע לכל אחד מהילדים 1/8 כפי שתיארתי למעלה.שאלה נוספת היא האם במסגרת הסכם מכר שאעשה עם גיסתי אני צריכה להכניס גם את הילדים בכדי שביום מן הימים הם לא יטענו ש1/8 מהדירה שייכת לכל אחד מהם או שהעובדה שהם לא רושמים בנסח טאבו מעדיה בעד עצמה ואין צורך להכניס אותם להסכם מכר ???תודה מראש לעונים.רחל.
הסכם מכר דירה לאחר ירושה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/01/12
ייתכן שהילדים הסתלקו מחלקם בעזבון וייתכן שלאחיך היתה צוואה שקבעה כי אשתו היא היורשת של הדירה או של כל נכסיו.
אני בספק אם יש צורך להחתים את הילדים על משהו אולם מוטב להתייעץ עם עורך דין שאת שירותיו תרכשי על מנת שייצג אותך בעסקה על מנת שיבצע עבורך בדיקה בהתחשב בכל הנסיבות (כמו גיל הילדים, חלוף הזמן מהירושה וכיו"ב) כדי להעריך אם יש מקום להחתימם.
אני בספק אם יש צורך להחתים את הילדים על משהו אולם מוטב להתייעץ עם עורך דין שאת שירותיו תרכשי על מנת שייצג אותך בעסקה על מנת שיבצע עבורך בדיקה בהתחשב בכל הנסיבות (כמו גיל הילדים, חלוף הזמן מהירושה וכיו"ב) כדי להעריך אם יש מקום להחתימם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עמידר לא שינתה רישום בטאבו
כהן
18/01/12
לפני יותר מחמש שנים רכשתי דירה מעמידר במסגרת מבצע.
בבדיקתי באינטרנט הנסח לא רשום על שמי.
מה אני צריך לעשות כדי לקבל נסח המוכיח שהדירה בבעלותי?
תודה
בבדיקתי באינטרנט הנסח לא רשום על שמי.
מה אני צריך לעשות כדי לקבל נסח המוכיח שהדירה בבעלותי?
תודה
עמידר העברה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/01/12
יש לפנות לעמידר ולמי שטיפל לך בתיק.
בדרך כלל העבודה מול עמידר לא מצריכה מאמצים מיוחדים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בדרך כלל העבודה מול עמידר לא מצריכה מאמצים מיוחדים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגשת בקשה לביטול קנס בגין אי תשלום מס רכישה
המלאך
18/01/12
האם ראוי שבקשה לביטול קנס שמוגשת לרשות למיסוי מקרקעין צריכה להיות מוגשת על ידי המבקש (שגר כעת בחו"ל) או על ידי עורך דין המייצג אותו. מה ראוי בפרקטיקה? מה עושים אם הבקשה נדחית?...פניה לבימ"ש? איזה הליך?
בקשה לביטול קנס בגין אי תשלום מס רכישה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/01/12
אין כאן עניין של ראוי. ניתן להגיש את הבקשה במישרין וכמובן שניתן לעשות זאת באמצעות עורך דין. לא ברור מה הסיבות להטלת הקנס ומה הנימוקים לביטולו. אם יש נימוקים משפטיים טובים ייתכן שיש מה לעשות גם במקרה שהבקשה נדחית. צריך לבדוק את העניין באמצעות עורך דין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה ופטור ממס שבח
בודקת
18/01/12
שלום לכולם
ברשותי דירה שעברה לרשותי עקב גירושים. כעת אני נשואה בפעם השניה, ולבעלי הנוכחי הועברו בירושה חלק מדירה. כעת אנו רוצים לרכוש דירה חדשה, ביחד. האם ניתן לקבל פטור ממס שבח על החלק שבעלי קונה כביכול, ושרק אני אשלם את תשלום המס הנדרש?
תודה ויום טוב.
ברשותי דירה שעברה לרשותי עקב גירושים. כעת אני נשואה בפעם השניה, ולבעלי הנוכחי הועברו בירושה חלק מדירה. כעת אנו רוצים לרכוש דירה חדשה, ביחד. האם ניתן לקבל פטור ממס שבח על החלק שבעלי קונה כביכול, ושרק אני אשלם את תשלום המס הנדרש?
תודה ויום טוב.
תשלום מס רכישה בגין דירה נוספת שנרכשה לפני הנישואין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/01/12
לפי החוק היבש אין לכך פתרון. למרות זאת, שלטונות מס שבח, לפנים משורת הדין מוכנים לקבל הסכם ממון או תצהירים המעידים על הפרדה רכושית בין בני הזוג ובמקרים המתאימים לחייב במס רכישה מופחת בגין מחצית הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגדרה של "אולם" כתאור הנכס בנסח
לירן
18/01/12
שלום, רציתי לדעת מה ההגדרה של "אולם" כתאור הנכס בנסח? האם אפשר לקנות נכס כזה ולגור בו? האם צורך של אישור מסוים? תודה
יעוד נכס
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/01/12
מה ההגדרה ברשות המקומית ובהיתר הבנייה.
תיאור הנכס יכול להיות גם מחסן ובכלל מדובר על דירה או טעות ברישום.
יש לבדוק בועדת התכנון את היעוד, לא בארנונה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
תיאור הנכס יכול להיות גם מחסן ובכלל מדובר על דירה או טעות ברישום.
יש לבדוק בועדת התכנון את היעוד, לא בארנונה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן להוריש דירה מפוצלת בניגוד לחוק?
מיכל
18/01/12
שלום לכולם
המדובר בבית פרטי בן שתי קומות, הראוי להירשם כבית משותף, אך נמצא בבעלות משותפת של שתי המשפחות הגרות בו. הסיבה העיקרית שבית זה לא נרשם כבית משותף היא בגלל שהדירה בקומה התחתונה פוצלה שלא כדין, וחלקה המפוצל ניתן לבן משפחה משותף של שתי המשפחות.
1. בנסיבות אלה, האם בעל הדירה התחתונה יכול להוריש את החלק המפוצל לאותו בן משפחה, המתגורר בה כעת?
2. במידה וכן, האם שאר היורשים יכולים להתנגד לצו קיום הצוואה בעילת השפעה בלתי הוגנת?
3. כמו כן, האם באופן כללי ניתן לרשום בית משותף, כאשר אחת הדירות מפוצלת? אינטואיטיבית, נראה לי שלא.
אודה על תשובה מהירה.
המדובר בבית פרטי בן שתי קומות, הראוי להירשם כבית משותף, אך נמצא בבעלות משותפת של שתי המשפחות הגרות בו. הסיבה העיקרית שבית זה לא נרשם כבית משותף היא בגלל שהדירה בקומה התחתונה פוצלה שלא כדין, וחלקה המפוצל ניתן לבן משפחה משותף של שתי המשפחות.
1. בנסיבות אלה, האם בעל הדירה התחתונה יכול להוריש את החלק המפוצל לאותו בן משפחה, המתגורר בה כעת?
2. במידה וכן, האם שאר היורשים יכולים להתנגד לצו קיום הצוואה בעילת השפעה בלתי הוגנת?
3. כמו כן, האם באופן כללי ניתן לרשום בית משותף, כאשר אחת הדירות מפוצלת? אינטואיטיבית, נראה לי שלא.
אודה על תשובה מהירה.
רישום בית משותף
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/01/12
מדובר על שאלה שאין זה מהמקום של הפורום לתת את המענה לאור אורך השאלה והתשובה.
עם זאת, התשריט הנדרש לצורך רישום הבית המשותף צריך להיות בהתאם להיתר וכזה שנותן תמונה נאמנה של המצב. לכן אם ובמידה ומדובר על מצב של חריגות בנייה תהיה בעיה. לגבי פיצול יש דרכים לפתור את הבעיה.
אתם צריכים עו"ד שעוסק ברישומים מסוג זה שייסייע לכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
עם זאת, התשריט הנדרש לצורך רישום הבית המשותף צריך להיות בהתאם להיתר וכזה שנותן תמונה נאמנה של המצב. לכן אם ובמידה ומדובר על מצב של חריגות בנייה תהיה בעיה. לגבי פיצול יש דרכים לפתור את הבעיה.
אתם צריכים עו"ד שעוסק ברישומים מסוג זה שייסייע לכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
יואל
17/01/12
שלום האם הצעת החוק לפטור ממס שבח ל8 שנים, נכנסה לתוקפה?תודה
תיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/01/12
החל מיום 01/01/2013 ראה לעיל תשובה בנושא.
כמו כן, יש מאמר באתר בנושא
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
כמו כן, יש מאמר באתר בנושא
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
אדיר
17/01/12
שלוםמה ההבדל בין חברה משכנת לבין חברה לדיור בר השגה?תודה והמשך ערב טוב
חברה משכנת לעומת דיור בר השגה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/01/12
דיור בר השגה זו התאגדות לצורך עסקה לרכישת דירה על פי ניקוד, כאשר חברה משכנת מנהל רישומים עד להעברת זכויות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיירות מוגנת של בעל עסק מוגן
מורנין
17/01/12
היי,
האם בעל עסק מוגן צריך לצאת בהוצאות הרכוש המשותף בבניין כמו שצריך לשאת דייר מוגן?? ואם כן איפה זה בחוק כי אני לא מוצאית.
תודה רבה
האם בעל עסק מוגן צריך לצאת בהוצאות הרכוש המשותף בבניין כמו שצריך לשאת דייר מוגן?? ואם כן איפה זה בחוק כי אני לא מוצאית.
תודה רבה
עזרה!!! בבקשה
מורנין
18/01/12
? איך מחשבים חלק באחוז המשותף לבעל עסק?
קרקע שנרכשה מחוכר ל49 שנים האם החוזה הראשון ממשיך
חני
17/01/12
אבי רכש קרקע מחוכר ל 49 שנים, לפני כ-30 שנה, בעת הרכישה אילצו אותו ממנהל מקרקעי ישראל לחתום על חוזה חכירה חדש בעת העברת הזכויות, בחוזה רשמו שתקופת החכירה תסתיים ביום שהחוכר הראשון היה צריך לסיימה, כלאומר אבי קיבל תקופת חכירה של כ- 20 שנה בלבד, האם המנהל פעל כראוי או שהיה צריך לאפשר לאבי 49 שנות חכירה חדשות או לחלופין לא להחליף לו את נוסח החוזה ולאלצו לחתום על חוזה חדש.תודה.
קרקע חקלאית וחוזה חכירה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/01/12
יש מספר פס"ד חדשים בתחום. מדובר על נושא מורכב ומעניין מאוד ויש צורך להכיר את התיק לעומק ולראות את חוזה החכירה והתנאים בו.
תפנה לעו"ד שלא רק עוסק במקרקעין, שיש לו גם מומחיות בקרקעיות חקלאיות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
תפנה לעו"ד שלא רק עוסק במקרקעין, שיש לו גם מומחיות בקרקעיות חקלאיות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ברכוש משותף רשום מקרקעין מסוג מירי האם זו בעיה?
מיכאל1499
17/01/12
האם המקרקעין של הרכוש המשותף כאשר רשום בנסח טאבו עדכני שהם מסוג מירי הם למעשה רכוש של העירייה או המדינה כך שלדיירים אין בעצם זכויות בחלקה שלהם הרשומה כרכוש המשותף?
עוד שאלה בתחום אחר. אם יש שתי דירות שחוברו פיזית אך לא משפטית, ויש להם שני בעלים שונים . האם יש להם שני קולות בוועד הבית או קול אחד.
עוד שאלה בתחום אחר. אם יש שתי דירות שחוברו פיזית אך לא משפטית, ויש להם שני בעלים שונים . האם יש להם שני קולות בוועד הבית או קול אחד.
הצבעה בועד
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/01/12
על פי חוק המקרקעין על פי החלק היחסי ברכוש המשותף
אברהם ללום, עו"ד
מהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישה להוצאות
נילי
16/01/12
שלום.
האם אני רשאית לדרוש הוצאות עקב זימון לועדת ערר ׁועדה נוספת ) של תכנון ובניה שבו נוכחים נציגי המועצה הארצית לתכנון ובניה ונציגי פרקליטות המדינה
האם לועדה יש זכות לקבוע הוצאות .
תודה
האם אני רשאית לדרוש הוצאות עקב זימון לועדת ערר ׁועדה נוספת ) של תכנון ובניה שבו נוכחים נציגי המועצה הארצית לתכנון ובניה ונציגי פרקליטות המדינה
האם לועדה יש זכות לקבוע הוצאות .
תודה
הוצאות ועדת ערר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/01/12
בדרך כלל לא נקבעים הוצאות בהליכים מסוג זה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח אחרי 2012
איתן
16/01/12
שלום רב,
אם לאדם שתי דירות והוא מוכר אחת כעת בפטור, כשיבא למכור את השנייה לאחר 2012 הוא יצטרך להמתין 8 שנים מהראשונה כדי לקבל פטור או רק 4? האם יש השפעה לסוג הפטור שמבקשים בדירה הראשונה?
אם לאדם שתי דירות והוא מוכר אחת כעת בפטור, כשיבא למכור את השנייה לאחר 2012 הוא יצטרך להמתין 8 שנים מהראשונה כדי לקבל פטור או רק 4? האם יש השפעה לסוג הפטור שמבקשים בדירה הראשונה?
מיסוי מקרקעין - הוראות שעה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/01/12
השאלה שלך נכונה מאוד.
? ההקלה שבסעיף 6(ד) לחוק הינה אך ורק לתקופת הוראת השעה. הבעיה במקרה זה תיווצר בתום תקופת הוראת השעה. מרגע שתסתיים הוראת השעה יספרו לעניין סעיף 49ב(1) את הפטורים שניתנו בתקופת ההקלה.
? בתום הוראת השעה, הפעם הבאה שניתן יהיה למכור דירה בפטור ממס שבח היא כעבור 8 שנים מיום מכירת הדירה האחרונה לפי סעיף 49ב(1) לחוק, או לפי הוראת השעה, לפי המאוחר!!!!
? באם יעשה שימוש בהוראות השעה על מנת לשמור על הפטור כאמור בסעיף 49ב(1) לחוק, מוכר המבקש למכור את דירתו בהתאם לחוק, לאחר 31.12.2012, ידרש להמתין עם מכירת הדירה האחרונה שנמכרה (דירה יחידה) 4 שנים בלבד במידה ומדובר על דירה שאינה יחידה לאחר 8 שנים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
? ההקלה שבסעיף 6(ד) לחוק הינה אך ורק לתקופת הוראת השעה. הבעיה במקרה זה תיווצר בתום תקופת הוראת השעה. מרגע שתסתיים הוראת השעה יספרו לעניין סעיף 49ב(1) את הפטורים שניתנו בתקופת ההקלה.
? בתום הוראת השעה, הפעם הבאה שניתן יהיה למכור דירה בפטור ממס שבח היא כעבור 8 שנים מיום מכירת הדירה האחרונה לפי סעיף 49ב(1) לחוק, או לפי הוראת השעה, לפי המאוחר!!!!
? באם יעשה שימוש בהוראות השעה על מנת לשמור על הפטור כאמור בסעיף 49ב(1) לחוק, מוכר המבקש למכור את דירתו בהתאם לחוק, לאחר 31.12.2012, ידרש להמתין עם מכירת הדירה האחרונה שנמכרה (דירה יחידה) 4 שנים בלבד במידה ומדובר על דירה שאינה יחידה לאחר 8 שנים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת מקרקעין ע"י עו"ד
סמו
16/01/12
מישהו מעוניין למכור חלקת אדמה, האם הוא יכול למנות אותי למכור לו את האדמה( היינו לערוך ייפוי כוח בלתי חוזר שבו יירשם שהמוכר ממנה את עו"ד סמו למכירת המקרקעין ).
אם זה אפשרי האם אני יכול לערוך הסכם מכירה שבו אני אהיה המוכר לרשום בהסכם עצמו שאני המוכר בהתאם לייפוי כוח שהיתן לי בתאריך ????
גם שאלה - האם ייפוי הכוח צריך להיות דרך נוטוריון או מספיק שאני אחתום עליו.
נא לעזור לי...
אם זה אפשרי האם אני יכול לערוך הסכם מכירה שבו אני אהיה המוכר לרשום בהסכם עצמו שאני המוכר בהתאם לייפוי כוח שהיתן לי בתאריך ????
גם שאלה - האם ייפוי הכוח צריך להיות דרך נוטוריון או מספיק שאני אחתום עליו.
נא לעזור לי...
תגובה
נתן
17/01/12
שלום אינני רוצה להטעות אותך, אך אני סבור כי סיטואציה זו ניתנת ליישום באמצעות נאמנות(במידה ואתה מדבר על עסקת מכר).
יפוי כח לעו"ד
עו"ד אברהם ללום
18/01/12
באופן עקורני יפוי הכח צריך להיות נוטריוני אך יפוי כח לעו"ד ניתן גם לעשות שימוש בבלתי חוזר.
כיום הבנקים מבקשים שהייפוי כל יהיה ספציפי וכאן הבעיה מאחר ואתה עדיין לא יודע מי הקונה לצורך היפוי כח.
לכל דבר יש פתרון ...
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
כיום הבנקים מבקשים שהייפוי כל יהיה ספציפי וכאן הבעיה מאחר ואתה עדיין לא יודע מי הקונה לצורך היפוי כח.
לכל דבר יש פתרון ...
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לאחר שניתן פס"ד חלוט התברר שיש השתק פלוגתא ?
דני
16/01/12
האם יש דרך לרפא את המצב שבו ניתן נגדי פסק דין נגדי ( נתבע) - חלף זמן הערעור, ( גבו את הכסף בהוצל"פ ) ובדיעבד התברר שיש השתק פלוגתא לעניין שעליו נתבעתי ( לא ידעתי על קיומו ) שאילו טענתי אותו במהלך המשפט, לא היה ניתן נגדי פסק הדין . האם יש דרך שבה אוכל לפנות לבית המשפט ? כמו תביעת השבת כספים למשל , ותוך כמה זמן . והאם בעקבות דבר כזה כשהצד השני ידע על ההשתק אני יכול לטעון שהייתה כאן תרמית . אנא תשובתכם המהירה . בתודה מראש
אני רוצה לציין שהפלוגתא הוכרעה במשפט צד ג' - אחר
דני
16/01/12
אם התובע ידע על כך, ושתק, ולכן קיבל פסק דין במרמה
משה מעוז
16/01/12
אתה יכול להגיש תביעה חדשה לאותו בית משפט שנתן את פסק הדין נגדך, כפי שקבע בית המשפט העליון ברע"א 2066/10 מוחמד טאהה עבד אלקאדר ג'אבר נ' יוסף מימון.
אין לך עילת ערעור (גם באיחור), כי בפסק הדין שניתן נגדך אין שום טעות משפטית.
אין לך עילת ערעור (גם באיחור), כי בפסק הדין שניתן נגדך אין שום טעות משפטית.
מס רכשיה ושבח
אורח
16/01/12
בשנות ה-90 רכשו הוריה של אשתי דירה ורשמו אותה על-שמה. היא היתה אז רווקה אך לא התגוררה מעולם בדירה זו. דירה זו משמשת מאז ועד היום למגורי הוריה. "דירה 1".לימים אשתי ואני נישאנו ואנו עומדים בפני רכישת דירה. "דירה 2". חשוב לציין שאנו אמורים בהמשך השנה למכור דירה זו לאחר רכישתה. כל אחת מהדירות מוערכת בכ-2.2 עד 2.5 מיליון ש"ח. ראשית לעניין מס הרכישה:1. כדי להימנע מתשלום מס רכישה מלא בגין דירה נוספת, ידוע לנו כי אם נתחייב למכור את דירה 1 תוך הזמן הקבוע בחוק (שנתיים?) נשלם מס רכישה מופחת בגין דירה 2, כאילו רכשנו דירה יחידה.שאלתי היא: כדי לשלם מס רכישה מופחת, האם אנו מחוייבים למכור את דירה 1 (הישנה יותר) או שמספיק ונמכור אחת מהשתיים תוך הזמן הקבוע בחוק?2. נניח שאשתי מעבירה את בעלות דירה 1 על-שם הוריה במתנה, ללא תמורה, האם גם אז תהא רכישת דירה 2 מחייבת במס רכישה מופחת בלבד? שנית, לעניין מס שבח: 1. אם אשתי מעבירה את בעלות דירה 1 על-שם הוריה כמתנה ומדווחת כי שוויה הוא 2.2 מיליון, האם תהא פטורה ממס שבח? (למיטב ידיעתי ניתן לנצל פטור חד-פעמי עד לסכום הנ"ל)2. לאחר ניצול הפטור החד-פעמי (בעת העברת דירה 1 על-שם הוריה), האם ניתן לנצל מיד לאחר מכן את הפטור הרגיל בעת מכירת דירה 2?
החיוב במס רכישה יהיה לפי דירה יחידה
רוני מישקובסקי
17/01/12
השאלה שלך קצת מבולבלת אבל נעשה סדר בבלאגן.
"דירה 1" אינה חלק מהתא המשפחתי היא נרכשה לפני הנישואים ועל כן גם בהעדר הסכם ממון ועל פי הוראות הביצוע הדירה הבאה שתרכשו לאחר נישואיכם ("דירה 2") היא דירה ראשונה לשניכם ועל כן שניכם תמוסו במדרגת המס (לעניין מס רכישה) הנמוכה מבלי שיהיה צורך לבצע עסקה כלשהי ב"דירה 1". אם תרכשו דירה נוספת "דירה 3" כי אז על מנת לזכות במדרגות המס הנמוכות יהיה עליכם למכור את "דירה 2" תוך תקופה של שנתיים מיום רכישת "דירה 3".
לעניין מס השבח אזי שהעברת דירה בין יחיד לקרובו ללא תמורה פטורה ממס שבח ואין היא גורעת מהפטור הכללי הקיים לכל אדם או במילים אחרות ניתן יהיה למכור את "דירה 2" בפטור ממס שבח גם אם יועברו כלל הזכויות ללא תמורה ב"דירה 1" להורים (בכפוף לעמידה בתנאי הפטור הקבועים בחוק). בנסיבות העניין נראה לי שהעברת הזכויות בדירה 1 יהיו מיותרות שכן עסקה זו תמוסה ב- 1/3 מס רכישה ואם להורי אשתך יש דירה נוספת אז מדובר סכום לא קטן בכלל שאין צורך לשלמו.
"דירה 1" אינה חלק מהתא המשפחתי היא נרכשה לפני הנישואים ועל כן גם בהעדר הסכם ממון ועל פי הוראות הביצוע הדירה הבאה שתרכשו לאחר נישואיכם ("דירה 2") היא דירה ראשונה לשניכם ועל כן שניכם תמוסו במדרגת המס (לעניין מס רכישה) הנמוכה מבלי שיהיה צורך לבצע עסקה כלשהי ב"דירה 1". אם תרכשו דירה נוספת "דירה 3" כי אז על מנת לזכות במדרגות המס הנמוכות יהיה עליכם למכור את "דירה 2" תוך תקופה של שנתיים מיום רכישת "דירה 3".
לעניין מס השבח אזי שהעברת דירה בין יחיד לקרובו ללא תמורה פטורה ממס שבח ואין היא גורעת מהפטור הכללי הקיים לכל אדם או במילים אחרות ניתן יהיה למכור את "דירה 2" בפטור ממס שבח גם אם יועברו כלל הזכויות ללא תמורה ב"דירה 1" להורים (בכפוף לעמידה בתנאי הפטור הקבועים בחוק). בנסיבות העניין נראה לי שהעברת הזכויות בדירה 1 יהיו מיותרות שכן עסקה זו תמוסה ב- 1/3 מס רכישה ואם להורי אשתך יש דירה נוספת אז מדובר סכום לא קטן בכלל שאין צורך לשלמו.
הקלה במס שבח 2012
ענבר
16/01/12
שלום!
1-האם ההקלה במס שבח ב-2012 תינתן רק במכירת 8 מגרשים לבניה תוך 3 שנים ליזם אחד או שגם אם אמכור 8 מגרשים ל-8 אנשים שונים?
2-האם בשנת 2012 ההקלה במס היא בשיעור-20% או 25%?
בתודה.
1-האם ההקלה במס שבח ב-2012 תינתן רק במכירת 8 מגרשים לבניה תוך 3 שנים ליזם אחד או שגם אם אמכור 8 מגרשים ל-8 אנשים שונים?
2-האם בשנת 2012 ההקלה במס היא בשיעור-20% או 25%?
בתודה.
עסקת קומבינציה והוראות השעה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/01/12
עסקת קומבינציה והוראות השעה - סעיף 16 (א) (2) - מכירת זכות במקרקעין לא תירשם בפנקס המקרקעין, אלא אם כן המנהל אישר שהיא פטורה ממס או ששולם המס המגיע על פי שומה שנעשתה לפי הוראות סעיף 78(ב)(1) או (2) (שומה עצמית או שומה לפי מיטב שפיטה).
לא נעשתה שומה כאמור, תירשם המכירה אם ניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת להנחת דעתו של המנהל, לגבי ההפרש שבין 20% (להלן: "הפרשנות המקלה") או 25% (להלן: "הפרשנות המחמירה"), לעניין זה הפרשנות המחמירה - עמדת רשות המיסים לאחר יום ה- 01/01/2012 מהתמורה לבין המס ששולם לפי השומה העצמית כמשמעותה בסעיף 78(א) או (ב)(3), להבטחת תשלום המס שיגיע". עסקאות קומבינציה או הזמנת שירותי בנייה בד"כ כוללות תמורה שאינה בכסף בלבד, שכן במצב דברים זה, אין כלל צורך לצרף מקדמה בדיווח על העסקה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לא נעשתה שומה כאמור, תירשם המכירה אם ניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת להנחת דעתו של המנהל, לגבי ההפרש שבין 20% (להלן: "הפרשנות המקלה") או 25% (להלן: "הפרשנות המחמירה"), לעניין זה הפרשנות המחמירה - עמדת רשות המיסים לאחר יום ה- 01/01/2012 מהתמורה לבין המס ששולם לפי השומה העצמית כמשמעותה בסעיף 78(א) או (ב)(3), להבטחת תשלום המס שיגיע". עסקאות קומבינציה או הזמנת שירותי בנייה בד"כ כוללות תמורה שאינה בכסף בלבד, שכן במצב דברים זה, אין כלל צורך לצרף מקדמה בדיווח על העסקה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה מכירת דירה
נילי
16/01/12
רכשתי דירה והמוכר לא רוצה לפנות את הדירה במועד מאחר וטוען כי מיחיר הדירה נמוך, שולם לו 60 אחוז ממחיר הדירה, אמור לפנות בתחילת פברואר ואני צריכה לפנות את דירתי בחמש עשרה לפברואר, מה לעשות?
הפרת חוזה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/01/12
לפנות דחוף לעו"ד שיטפל לך בעניין.
אני מאמין שהיה עו"ד שטיפל ברכישה שייצג אתכם, תפנו אליו או לכל עו"ד אחר.
אם לעניות דעתכם מדובר על הפרה צפויה יש וניתן לעשות כבר כעת.
תבקשו כבר עכיוש להוציא למוכר מכתב.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אני מאמין שהיה עו"ד שטיפל ברכישה שייצג אתכם, תפנו אליו או לכל עו"ד אחר.
אם לעניות דעתכם מדובר על הפרה צפויה יש וניתן לעשות כבר כעת.
תבקשו כבר עכיוש להוציא למוכר מכתב.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
