פורום נדל"ן

העברה במתנה מהאם לבת של 50% בדירה לא כרוכה בהעברת חלק מהדירה לבעל, אבל אז יהיה לבת 50% ולאבא שלה 50%, אבל לבת לא יהיה את ההסכם למגורים שיש לאמא, ולכן, כל אחד מבעלי הדירה (הבת או האבא) יוכלו (לאחר פטירת האמא) לתבוע פירוק שיתוף בבית המשפט, שמשמעו, מכירת הדירה וחלוקת התמורה הכספית מהמכירה חצי-חצי בין האבא לבת.
יתכן, שאם האמא תעביר את חצי הדירה לבת, יהווה הדבר עילה מצד האבא לתבוע ביטול הסכם המגורים שיש לאמא בדירה כיוון שהיא כבר לא הבעלים שלה, ואז יוכל האבא לתבוע פירוק שיתוף ומכירת הדירה עוד לפני פטירת האמא, ולכן, לפני כן, יש לבדוק היטב את נוסח ההסכם בין האמא לאבא.

שלום רב,

תוכל למצוא בקישור להלן:

http://www.pmo.gov.il/PMO/Secretarial/Decisions/

חג שמח

און ינקו, עו"ד

שלום רב,

ע"פ חוק המתווכים במקרקעין, ההגבלה של תוקף החוזה הינו במקרה שהמוכר נתן בלעדיות. מציע שתעייני בסעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין.

כמובן שעל החוזה חלים הכללים הרגילים של דיני החוזים, וניתן לטעון טענות לביטול בהתאם לחוק החוזים.

כמובן שהמתווך יטען אחרת ותכנסי למחלוקת עובדתית.

חג שמח

און ינקו, עו"ד

מבחינת אפשרות בניית הגדר יש לבחון אפשרויות הבניה על פי התב"ע הקיימת- ברוב המקרים לצורך בניית גדר בגובה המתואר נדרשת הגשת בקשה להיתר בניה על פי חוק התכנון והבניה, מומלץ להיעזר באדריכל לשם כך.
כמו כן, באם הקמת הגדר תיעשה בשטחי הרכוש המשותף ודאי כי לא ניתן לדייר בודד לעששות ברכוש המשותף כבשלו ולכן יש לקבל הסכמת דיירי הבניין לכך בכפוף להוראות חוק המקרקעין.
בברכת חג שמח,
עו"ד שירן רומנו (הרוש).
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'.

אכן המידע אשר קיבלת מאת הקבלן הינו נכון.
השטח המצוייין על ידי הקבלן בהסכמי המכר וכן בדיווחים טרם רישום בית משותף הינו שטח ברוטו ואילו לאחר רישום בית משותף- השטח יופיע בנסח רישום המקרקעין כשטח נטו. תשלום הארנונה צריך להיות על פי שטח נטו ולכן אם להערכתך ישנו שוני בין השטח הרשום בארנונה לבין השטח בפועל ניתן להזמין בוחן מטעם הארנונה אשר יבחן שטח הדירה נטו.
בברכת חג שמח,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד אברהם ללום ושות'

על מנת להימנע מהיקלעות למצבים כאמור רצוי לערוך הסכם שותפות בין הצדדים אשר יסדיר את אופן השימוש בדירה וזכויות הצדדים בה בכפוף להסכם השכירות.

בברכת חג שמח,
עו"ד שירן רומנו (הרוש),
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'

רצוי להביא הסכם השכירות לעיון בפני עו"ד על מנת לנסות ולאתר מפלט קיים וכן אפשרות המשכיר לסרב לשוכר חלופי מטעמים שאינם ענייניים.

בברכת חג שמח
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'

לא נדרש רק אישור עירייה לטאבו (במועצות מקומיות נדרש אישור מועצה + אישור מהועדה המקומית .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

תשובה לשאלתך תהא תלויה בנסיבות נוספות. אענה לשאלתך בכלליות, באם מדובר בקרקע מנהל - ובבניה צמודת קרקע על הצדדים לחתום על תצהיר היעדר חריגות בניה לצורך רישום העברת הזכויות. באם האדמה הינה אדמה פרטית תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) אינן מחייבות המצאה כלשהי של היתר הבניה או אישור הרשות המקומית לקיומה של הבניה בהיתר.
המצב שונה אילו כל הבניה קיימת ללא היתר- במצב כזה הבניה איננה רשומה בלשכת רישום המקרקעין כלל ולכן לא יהא ניתן לדרוש רישום העברת הזכויות בטאבו כלל.

בברכת חג שמח,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'.

תשכור עו"ד,
המטרה של עו"ד היא לעכב את הדיון, בטענה כי תגיש תוכניות לאישור החריגות - וכך תעשה.
לא כדי להזניח את זה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

ראשית, יש לבחון האם עבירת הבניה ללא היתר הנטענת בכתב האישום הינה בגין הבניה המתוארת (אשר בוצעה למעלה מ-8 שנים) הרי שקיימתץ התיישנות על עבירה זאת (5 שנים) ולכן לא ניתן להאשימך בגינה, ולכל היותר העבירה תהיה שימוש בבניה אשר נבנתה ללא היתר והעונש בגינה הינו מופחת אולם אין בגינה התיישנות הואיל וזוהי "עבירה מתמשכת".
באשר לשימוש חורג יש לבחון על פי התוכנית המקורית מהו השימוש המותר במבנה ולבחון האם אכן השימוש המתבצע איננו עונה על הגדרת השימוש המותר וזאת בהתאם להוראות הפסיקה הקיימות. רצוי להיוועץ בעו"ד הואיל והטקטיקות הקיימות לנקיטה בהליכים מסוג זה הינן רבות ובכל מקרה ראוי להתאים את הטקטיקה הראויה והטובה ביותר למקרה הספציפי.
בברכת חג שמח,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
חברת עו"ד אברהם ללום ושות'

לטעמי יש לך טענות הגנה טובות כנגד תביעה שכזו.
מה גם שהנטל להוכיח נזק לילדים הוא מאוד מאוד קשה, וגם נזק לחפצים דורש ראיות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

ביום 4 באפריל 1995 התקבל תיקון מספר 18 בחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969 (להלן- התיקון, חוק המקרקעין). התיקון הוסיף את סימן ג'1 לפרק ו' לחוק המקרקעין, שעניינו שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה.

מטרת התיקון, כפי שניתן ללמוד מדברי ההסבר להצעת החוק (הצ"ח 2322, התשנ"ה עמ' 114), לפתור בעיית צפיפות מגורים באמצעות הרחבת דירות קיימות.

התיקון בא לשנות את המצב שקדם לו לפיו בעל דירה שביקש להרחיב את דירתו נזקק להסכמת כל בעלי הדירות, כשסירובו של בעל דירה יחיד מנע הרחבת שאר דירות הבית.

על פי התיקון, ניתן להקצות רכוש משותף וזכויות בניה השייכות לכל בעלי הדירות לבעל דירה כדי שירחיב דירתו. הקצאה זו ניתנת להיעשות בהחלטה של בעלי ¾ מהדירות אשר לדירותיהם צמודים 2/3 מהרכוש המשותף.

מי שהרחיב דירתו בעבר ייחשב כמסכים להרחבה דומה. כהרחבת דירה תיחשב הגדלה של שטח דירה קיימת, שניתן לקבל לגביה היתר בנייה לפי תוכנית בת תוקף.

אין לפגוע באפשרות בעלי שאר הדירות הבית להרחיב דירותיהם ולעשות שימוש בחלקם היחסי בזכויות הבנייה, וכן באפשרות לבנות סוכה.

אם לא מתאפשרת הרחבת כל הדירות, ישלמו בעלי הדירות שניתן להרחיבן, תשלומי איזון לבעלי הדירות שלגביהן אין אפשרות כזו, או שאפשרות זו מצומצמת יותר.

תשלומי האיזון ייקבעו בהסכמה או על ידי שמאי מקרקעין, שבהוצאותיו ישאו בעלי הדירות.

למפקח על רישום מקרקעין (להלן המפקח) הוקנתה סמכות שיפוט ייחודית לדון בתביעות בעניין זה. זאת בגדר כלל סמכויות השיפוט שהוקנה למפקח לדון בסכסוכים בבתים משותים.ניתן להגיש למפקח תביעה, במועדים שנקבעו בחוק, בגין התנגדות להחלטת הרחבה ופגיעה מהותית בזכויות, או למינוי שמאי בהעדר הסכמה או ערעור על קביעתו. למפקח שיקול דעת רחב ביותר בבואו לדון ולפסוק בעניינים אלו.

אין בהגשת התביעה, בהכרח, כדי לעכב ביצוע ההרחבה. אם לבית המשותף נרשם תקנון מוסכם הקובע הסדר אחר בעניין זה, אזי הוא גובר על הוראות התיקון.
"החלטה" -

האם יש צורך שההחלטה תתקבל באסיפה כללית, או שניתן שתתקבל גם בדרך אחרת.
מצד גיסא, התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין מורה כי קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו יעשו באסיפה כללית, שבה ידון וילובן נושא ההרחבה.
מאידך גיסא, הוראת התיקון אינה דורשת אסיפה (להבדיל מהוראת סעיף 59 ו. לחוק המקרקעין, לעניין התקנת מעלית), אלא מסתפקת בהחלטה.
בענין זה חלוקות הדעות בקרב המפקחים ובבתי המשפט.
בפרשת אברהם הובעה דעת בית משפט כי מסעיף 71 ב. לחוק המקרקעין לא ניתן ללמוד כי נדרש כינוס אסיפה ואין מניעה כי החלטה תתקבל בכתב, שלא באסיפה, כאשר בעלי הדירות רושמים את עמדתם בדרך של הסכמה או התנגדות.
דיעה שונה הובעה על ידי בית משפט בפרשת אדרי . שם פורש כי כוונת המחוקק הייתה להבטיח את התכנסות הדיירים וקיום דיון עובר להחלטה.

על פי הדיעה כי אין בהכרח צורך שתהא זו החלטה שהתקבלה באסיפה, הרי שאין מניעה שלצורך "החלטה" יחשבו גם חתימות בעלי הדירות על גבי היתר הבניה. כך גרס בית המשפט בפרשת עמירה.



תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לטעמי יש חובה - מקור חוקי לא מצאתי לך,
אני מצרף לך לינק לאתר של המדינה בעניין זה, שם נרשם כך:

בתביעה יצויינו הפרטים הבאים:
· שמו, מספר זהותו, כתובתו המלאה ומספר טלפון של התובע ומען להמצאת מסמכים המיועדים לתובע.
· שמו, מספר זהותו ומענו של הנתבע.
· תיאור תמציתי של הבית המשותף שבו נתגלע הסכסוך:
כתובת הבית, מספר גוש וחלקה, מספר המבנים בבית, מספר הדירות בכל מבנה, מספר הכניסות.
· תיאור העובדות שעליהן מסתמך התובע:
· בתביעות כספיות (סעיף 58 לחוק) יש לצרף פירוט של החוב הנתבע לתקופת התביעה לפי סוגי הוצאות וחודשים וכן פירוט חלקו היחסי של הנתבע בכל הוצאה והוצאה.
· נימוקי התביעה לרבות נימוקים משפטיים.
· הסעד שמבקש התובע.


כתב התביעה יהיה חתום ע"י התובע ואם התובע הוא הנציגות ע"י חברי הנציגות ויוגש בשני העתקים ועותק נוסף עבור כל נתבע.
אל התביעה יצורפו המסמכים הבאים:
· נסח רישום הדירה או הדירות נשוא הסכסוך.
· התקנון - כאשר התביעה מבוססת על תקנון מוסכם בין בעלי הדירות.
· פרוטוקול מאסיפת בעלי הדירות בדבר מינוי נציגות, כאשר התביעה מוגשת ע"י הנציגות, וכן החלטת האסיפה הכללית על שיעור ההשתתפות בהוצאות של בעלי הדירות.
· פירוט שטחה של כל דירה נשוא הסכסוך וסך כל שטחי הדירות בבית - בסכסוך לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין (לגבי תביעות כספיות בדבר אחזקה וניהול של הרכוש המשותף בבית שטרם נרשם כבית משותף).


התביעה תישא כותרת כתב תביעה ותוגש מודפסת על גבי צד אחד של הגליון בלבד.
כתב הגנה
· נתבע שנדרש בהזמנה לדין להגיש כתב הגנה, יגיש תוך המועד הנקוב בהזמנה.
· בכתב ההגנה יציין הנתבע את כתובתו להמצאת מסמכים והזמנות.
· כל טענת עובדה בכתב התביעה שלא הוכחשה בכתב ההגנה במפורש, רואים אותה כטענה שמודים בה.
· כתב ההגנה ישא כותרת כתב הגנה ויודפס על גבי צד אחד של הגליון בלבד.
· כתב ההגנה יוגש ב- 2 עותקים ועותק אחד לכל תובע.

http://www.justice.gov.il/MOJHeb/HagafLrishomMekakein/LeskotHpikamekarkein/Hadraha/TadrichLetviotBefnayHamefakehach.htm



תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

השר אלי ישי חתם על התקנות החדשות.
בהתאם לתקנות החדשות שאושרו לוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, תינתן סמכות למשך 5 שנים למתן היתר לפצל דירות קיימות לדירות קטנות. התקנות מגבילות את הרשויות במתן היתרי פיצול לדירות הקטנות מ-30 מ"ר ובתנאי ש-75% מבעלי הקרקע נתנו את הסכמתם. ההיתר ינתן בהתאם לחוות דעת מהנדס העיר, שלא יוכל לאשר פיצול בלמעלה מ-30% מהדירות בבניין. בנוסף ניתן יהיה לפצל 20% מהדירות שבתכנון ממשלתי שאושרו וטרם מומשו באמצעות הליך מקוצר בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

הסיכון לטעמי נמוך בהיבט התביעה כנגדך מטעם השכנים.
לעניין היבטים אחרים כגון מיסוי - יש לבדוק מול רואה חשבון או יועץ מס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

פטור ממס שבח ניתן רק על דירה שמושכרת למגורים בלבד.

כן תרשום הערת אזהרה לטובתך - ואז לא ניתן יהיה למכור את הדירה מבלי הסרת הערת האזהרה - ולמעשה צריך יהיה לעבור דרכך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

כן , כי זה הנכס השני שלך.
המס יהיה מס בדרגה שניה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

זו גם שאלה שחוזרת על עצמה הרבה פעמים.
זה תלוי בהמון גורמים, כעקרון, זה תלוי כיצד עו"ד ניהלו את המו"מ, וכיצד הם ניסחו את הדברים ביניהם, ומה אתה והקונה סיכמתם.
העניין הוא שאתה לוקח סיכון מאוד גדול , שכן הקונה יכול לטעון כי ניהלת מו"מ בחוסר תו"ל - והסיכון הוא עליך, כי אתה הסכמת להצעה של הקונה, ואף ניהלת איתו מו"מ, ולא ידוע לי עדיין מדוע אבל לא נחתם חוזה (יתכן כי אתה מתנהל מו"מ), ואז באמצע המו"מ שמציע לך משהו סכום גבוה יותר - אתה רוצה למכור - תבדוק עם עו"ד כיצד הדברים נוסחו על ידו.
באם לדוגמא - הוא העביר חוזה, והגדיר כי בהעדר תשובה בתוך יום - אין להצעה כל משמעות - אז זה בסדר...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

יתכן כי קיים ניגוד עניינים, בין זה שאתה זה שמשכנע את הדיירים לחתום ובסוף מתברר כי יש לך אינטרס בחתימה שלהם (מלבד הבונוס שלך), לא בטוח שזה ניגוד עניינים שבגינו יש לבטל את היותך המתווך - זה נתון לפרשנות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

ראשית, הייתי מבקש לקבל חוות דעת בעניין - שכן הנושא מאוד מהותי עבורך, ומדובר בעשרות אלפי ש"ל.
אני מצרף לך סקירה קצרה בעניין הוראת השעה
לטעמי - יש לעו"ד שלך, טעות, מדובר ב-2 נכסים שניתן למכור בפטור (בתקרה מסוימת), עד לסוף השנה.

פטור במכירת דירת מגורים מזכה שנעשו מיום 01/01/2011 ועד ליום 31/12/2012
בהוראת השעה נקבעו הוראות המאפשרות, למוכר דירת מגורים מזכה, קבלת שני פטורים בנוסף לפטורים להם הוא זכאי מכוח הוראות חוק מס שבח שבפרק החמישי 1,
תנאים לקבלת הפטור לפי הוראת שעה מס שבח הגדלת ההיצע של דירות מגורים
1. הדירה עונה להגדרת דירת מגורים מזכה כהגדרתה בסעיף 49 (א)
2. המכירה בוצעה בתקופה שבין 1/01/2011 ועד 31/12/2012 (להלן - התקופה הקובעת)
3. המוכר מוכר את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת מגורים מזכה
4. הפטור מוגבל למכירת שתי דירות בלבד לפי הוראת שעה מס שבח הגדלת ההיצע של דירות מגורים.
יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים - כמוכר אחד. (הכללים שחלים על התא המשפחתי נותרו ללא שינוי)
המשמעות העולה היא כי בהתקיים תנאי הוראת השעה והוראות הרגילות של מס שבח יהא ניתן למכור 3 דירות בפטור ממס : דירה אחת לפי הוראת החוק הרגילות ו שתי דירות לפי הוראת השעה

כללים ותנאים נוספים לפטור ממס שבח
שווי המכירה מוגבל ל 2,200,000 ₪
אם שווי המכירה עד ₪ 2,200,000 (להלן - תקרת הפטור עפ"י ה"ש) - כל המכירה תהא פטורה ממס.
. אם שווי המכירה עלה על התקרה, המס יחושב לפי חלק יחסי כלומר המס יחושב כאילו נמכר כל הנכס ללא פטור ותוצאת המס תוכפל בהפרש שבין שווי המכירה לבין סכום התקרה חלקי שווי המכירה.
במכירת חלק מדירה תקרת הפטור תהא חלק יחסי
. במכירת חלק מדירת מגורים מזכה, תקרת הפטור עפ"י ה"ש תהיה באופן יחסי לחלקו של המוכר בדירת המגורים.
.מכירת דירת מגורים אשר התמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת
במכירת דירת מגורים מזכה אשר התמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת, יינתן הפטור לדירת המגורים בכפוף להוראות סעיף 49 ז לחוק, אך לא יותר מתקרת הפטור עפ"י הוראת השעה.
כלומר החלק שייוחס לשווי דירת המגורים יוגבל ל 2,200,000 ₪

הוראה זו לא תחול כאשר:
הדירה התקבלה ללא תמורה
. הוראה זו לא תחול כאשר המכירה הינה של דירת מגורים שהתקבלה בלא תמורה בתקופה שבין 1/11/2010 עד 31/12/2012
המכירה הינה לקרוב משפחה
הוראה זו לא תחול כאשר המכירה הינה ל"קרוב" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק ולעניין המונח "שליטה" כאמור בסעיף 19 .( 4)(ב)( 3 ).

מכירה לפי סעיף 49 ב( 1) לחוק מס שבח -הוראות לגבי התקופה של 4 שנים וכו'
לעניין סעיף 49 ב( 1) לחוק - לא יראו במכירה שלגביה ניתן פטור לפי הוראת-השעה כפטור אותו ניצל המוכר ב 4- השנים האחרונות, והכול לגבי מוכר דירת מגורים מזכה (לפי הוראות פרק חמישי 1 לחוק ) בתקופה מיום 01/01/2011 ועד ליום 31/12/2012.
לאחר 31/12/10 , יראו בפטור הניתן על פי הוראת השעה, כפטור אותו ניצל המוכר ב 4 - שנים האחרונות לענין
כלומר :
מכירה לפי חוק מס שבח שמבוצעת לפני 31/12/10
מכירה לפי חוק מס שבח שמבוצעת לפני 31/12/10 התנאי של 4 שנים לא מתייחס למכירת דירות לפי הוראת השעה כלומר אם נמכרה דירה אחת או שתיים לפי הוראת השעה הם לא יובאו בחשבון לענין התנאי של 4 שנים .
מכירה לפי חוק מס שבח שמבוצעת לאחר 31/12/10
מכירה לפי חוק מס שבח שמבוצעת לאחר 31/12/10 יש לחכות 4 שנים גם לאחר מכירת דירת מגורים לפי הוראת השעה


תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

שאלה זו חוזרת על עצמה שוב ושוב, אנסה להסביר שוב,
קשה מאוד מצד דייר לבטל חוזה שכירות, אלא אם הפגם של בעל הדירה הוא מאוד מהותי.
במקרה שלך, הייתי ממליץ להביא בעל מקצוע שיתאר מה בדיוק צריך לבצע לצורך תיקון הבעיה ולשלוח לבעל הדירה מכתב בדואר רשום בו הוא נדרש לבצע את התיקון, ואי ביצוע בתוך איקס זמן (תגדירו לו זמן סביר), יאלץ אתכם לעזוב.
באם לא יתקן באיקס זמן, לשלוח מכתב נוסף, כי הנושא לא תוקן ולכן אתם עוזבים תוך 30 ימים לדוגמא.
האם זה יעזור?
לא בטוח... אבל לפחות תהיה לכם תשתית ראייתית, באם הוא יסרב להחזיר לכם את השיקים ואת שטר החוב.

הרבה שאלות אנסה לעזור
ראשית, החוק קובע כי ברגע שאתה רוכש דירה שניה, אתה צריך לשלם מס על הדירה השניה בהתאם - לעניין זה, אין לי יכולת לעזור לך, כלומר כל עוד אתה זה שרוכש את הדירה - אין מה לעשות .
לעניין הפרדת המיטלטלין - ראה יש אם זה בעיה, ורשות המיסים יכולה לבדוק את מחיר הדירה הרשום בחוזה, ולקבוע כי המחיר לא ראילי ולא לקבל את הטענה שלך.
לעניין דחיית המס - למיטב ידיעתי, ניתן לשלמו בתשלומים באתר של רשות המיסים, בכרטיס אשראי בקרדיט.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.