פורום נדל"ן

האים הרעת התנאים הסביבתיים הגורמים לירידת ערך המקר

יצחק 11/04/12

שלום אני עומד לבנות בית נוסף בחצר ביתי ללא חלוקה(פרצלציה) אדמת מינהל, מאחר וקניתי לפני כ-33 שנים ,המגרש היה גובל בשטח ירוק בוסתן עצים וכו" כעבור כ-10 שנים במחטף עירית חדרה שינתה יעוד לשטח חום מבני ציבור, וניבנה בית ספר יסודי, ומאז השקט הפסטורלי הפך לסיוט ,כאשר בזמן הלימודים מערכת הכריזה והצלצולים פועלים בעוצמה ,ולאחר הלימודים נהפך למגרש משחקים ,מה שגורם לירידת ערך הבית והמגרש, ולאי אפשרות למכור במחיר סביר, לכן החלטתי לבנות בית לעצמי כאשר אני השקיע בבניה את כל הנדרש והצורך לאטימות מוחלטת לרעשים, שאלתי היא האים הרעת התנאים הסביבתיים הגורמים לירידת ערך המקרקעין יכולים להשפיע על חישובי היטל ההשבחה, וכיצד עלי לפעול ? תודה מראש

לעמוד

המלא

היטל השבחה

עו"ד שזר תומר 13/04/12

צר לי אך לא כל כך הבנתי את שאלתך,
הרי היה באפשרותך לפעול כנגד העירייה לפני כעשרים שנה ולהעלות כנגדה טענות...
לגבי היטל השבחה - תוכל לבדוק זאת מול העירייה, או לשכור שמאי שמתמחה בתחום שיבדוק זאת עבורך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

שטח משותף

אפי 11/04/12

הנני מתעתד לקניית בית צמוד קרקע - הבית הינו דו משפחתי כחלק מפרוייקט של שמונה דו משפחתיים .
מתברר כי הכניסה לסימטה שמהווה כניסה לשמונת הדו משפחתיים חולקה בין כולם ( לכל דייר נרשם 40 מ"ר ) כלומר הבית משתרע על 250 מ"ר אבל בפועל נרשם 290 מ"ר כאשר לטענת היזם/קבלן 40 מ"ר זה שטח משותף (כמו רחוב הולנדי קטן המשמש את בעלי הביתים לכניסה ).
האם בעתיד במידה ונדרש לפעולות פיתוח בסימטה ע"י המועצה המקומית נדרש לשלם מכיסנו ??מה המשמעויות המשפטיות הכרוכות ??
על מה אני צריך לעמוד בחוזה כידי לשרת את האינטרסים שלי בעתיד לגבי שטח זה ??

לעמוד

המלא

רכישת בית מקבלן

עו"ד שזר תומר 13/04/12

לא יודע מה המשמעות לגבי פיתוח - אבל ניתן לברר זאת במועצה.
בגדול לפי התיאור שלך - מדובר בשטח שהוא פרטי, ובאחריותכם (לטעמי לגבי הפיתוח - לא היה בעיה).
אבל לדוגמא לאחריות נזיקית - זה כן באחריותכם.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מס רכישה

מיכאל 11/04/12

יש לי דירה שקניתי לפני 20 שנה על שמי ועל שם אישתי . היום אני רוצה לקנות דירה שנייה על שמי בלבד בעלות של 400,000 ש"ח. האם אני מחוייב במס רכישה ואם כן כמה אחוז?

לעמוד

המלא

מס רכישה לדירה שניה

עו"ד שזר תומר 13/04/12

כן מס רכישה של דירה שניה (רשות המיסים רואה בכל אחד מבני הזוג כתא משפחתי אחד ולכן אין משמעות לכך שאתה רוכש את הדירה לבד, או שאשתך ).
במקרה שלך סכום מס הרכישה יהיה 20,000 ש"ח לפי החישוב הבא:
סימולטור מס רכישה
תוצאת חישוב ( על פי תקנה 9(ג1א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין )
תאריך עסקה: 13/04/2012

סוג נכס: דירת מגוריםדירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים (כולל דירה שהמוכר מתחייב לסיים בנייתה כגון רכישה מקבלן).

סוג חישוב: חישוב רגילחישוב לפי סוג הנכס ללא פטורים, הנחות או הקלות.

חלקיות: 1

שווי בשקלים: 400,000 ש"ח שווי בדולרים: 106,809 $ שער החליפין לחישוב: 3.7450

שווי עסקה - מסכום בש"חעד סכום בש"חאחוז מססכום מס בש"ח
0400,0005.00%20,000
סה"כ מס רכישה לתשלום בש"ח 20,000

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

דמי תיווך – על דירה שהגעתי אליה בפרטי

מיכאל 11/04/12

שלום, מצאתי דירה ביד2 - פרטי, דיברתי עם בעלי הדירה וקבעתי לראות אותה ביום מסוים. כשבועיים אחרי (ויום לפני שאני אמור להגיע לדירה באופן פרטי) לאותה הדירה הגיע במקרה אשתי ואבא שלה דרך תיווך. (כשאני בעצם אמור לראות את הדירה ממש יום אחרי באופן פרטי). בעלת הדירה לא מחויבת למתווך, אבל אבא של אשתי חתם מול המתווך בשמה של אשתי (גם סוגיה)..אני רוצה להשאיר את אשתי מחוץ לתמונה ולהתקדם באופן פרטי מול הבעלים.. האם אפשרי?

לעמוד

המלא

עסקת תיווך

עו"ד שזר תומר 13/04/12

אין האמור לעיל מהווה יעוץ משפטי מחייב:
החתימה היתה צריכה להיות של האישה, ברגע שהאבא חתם בשם האישה - לטעמי אולי ניתן לאכוף זאת ולטעון כי אין לזה כל תוקף, בנוסף לכך שגם את מצאת את הדירה בעצמך, זה אמור לנטל את הסיכון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מס רכישה

מיטל 10/04/12

שלום:) אני מעוניינת לרכוש דירה בקבוצת רכישה.הדירה בבניה עד עוד כשנתיים .העניין הוא שכבר מישהו קנה את הדירה וכעת אני קונה ממנו. ידוע לי שאני צריכה לשלם מס רכישה,אך האם המוכר גם ישלם?

לעמוד

המלא

מס רכישה בקבוצת רכישה

עו"ד שזר תומר 13/04/12

השאלה לא כל כך ברורה, המוכר אמור היה לשלם מס רכישה בעת שרכש - עסקה של יד שניה של קבוצת רכישה היא לא פשוטה, ממליץ לך שתקחי עו"ד שמתמחה בקבוצות רכישה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מכירת דירה

בני 10/04/12

שלום, האם לגבי תושב חוץ המוכר דירת מגורים חל מס שבח כמו לתושב ישראל? כולל הפטורים?

לעמוד

המלא

פטור ממס שבח לתושבי חוץ

עו"ד שזר תומר 13/04/12

הכלל היה כי מס השבח הוא רגיל, ידוע לי על הצעת חוק שהוגשה על ידי מאיר שטרית, אבל לא ידוע לי עדיין האם היא עברה את הקריאה השניה והשלישית.
זה הנוסח שלה.

הכנסת השמונה-עשרה

הצעת חוק של חבר הכנסת מאיר שטרית

פ/3502/18

הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון – ביטול פטור ממס שבח לתושב חוץ), התשע"א–2011

תיקון סעיף 49ב1.בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963[1], בסעיף 49ב –
(1) ברישה, אחרי "במכירתה" יבוא "ובלבד שהוא תושב ישראל,";
(2) בסופו יבוא, "בסעיף זה, "תושב ישראל" – כהגדרתו בסעיף 1 לפקודת מס הכנסה[2].".

דברי הסבר

בשנים האחרונות יותר ויותר תושבי חוץ רוכשים דירות בישראל, בעיקר בערים הגדולות. הקבלנים מנצלים את כספם של תושבי החוץ ובונים דירות יוקרה במרכזי הערים הגדולות במטרה למכור אותן בסכומים גבוהים מאד. בעקבות הגידול בדירות היוקרה חלה ירידה חדה בבנייה במחירים נמוכים, דבר אשר מוריד בצורה משמעותית את היצע הדירות לציבור הרחב.
אחת הבעיות העיקריות היא שדירות אלו מאוישות רק לתקופה קצרה כל שנה ועומדות ריקות מאדם בשאר ימי השנה, דבר אשר הופך את מרכזי הערים לשכונות רפאים.
בנוסף חלק מן הרוכשים ראו שמחירי הנדל"ן בארץ עולים ללא הפסקה והם מנצלים זאת לטובתם, על ידי רכישת דירות יוקרה ומכירתן תוך פחות מארבע שנים במחיר גבוה יותר ונהנים מפטור ממס שבח.
מוצע כי תושב חוץ לא יזכה בפטור ממס שבח על כל דירה שיקנה.

---------------------------------
הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים
והונחה על שולחן הכנסת ביום
ג' באב התשע"א – 3.8.11

[1] ס"ח התשכ"ג, עמ' 156.
[2] דיני מדינת ישראל, נוסח חדש 6, עמ' 120.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

עזרה דחופה בבקשה

ירון 10/04/12

שלוםאני מעוניין לרכוש דירה. הוצאתי נסח טאבו ורשום שהבעלים הוא קרן קיימת לישראל והמוכר הוא חוכר. בנסח רשום תאריך סיום חכירה בשנת 2018 ולא כתוב שאין הגבלה בהעברה. מה זה אומר שאם אני קונה ממנו את הנכס בשנת 2018 אני אצטרך לשלם משהו למינהל? או שהמוכר צריך כבר עכשיו לדאוג להארכת התקופה ולשלם מה שצריך? והאם עדיף שזה יעשה לפני חתימת החוזה? תודה רבה

לעמוד

המלא

זכות חכירה

עו"ד שזר תומר 13/04/12

זה אומר שצריך חתימה של המינהל לצורך ביצוע העברת הזכויות.
זה גם אומר בשנת 2018 צריך יהיה לשלם דמי חכירה למינהל למשך 49 השנים הבאות (אפשר לבדוק לגבי תקופת הזמן במדוייק במינהל).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

סירוב שכן

vardina 10/04/12

אחותי גרה בביין משותף בקומנ שנייה מתוך שתיים. על פי התב"ע, יש לה זכויות בנייה 40 מ"ר על הגג וגם התרחבות החוצה. לאחד הבעלים יש דירת מרתף שהוא משכיר ויש לה חלון מעל פני האדמה. הוא מערים הרבה קשיים ומציב תנאים בלתי סבירים כדי שיחתום לה על תכנית הרחבה. אחותי התחייבה לו מראש, שההרחבה שהיא תבצע, לא תהיה מעל החלון שלו (וכך היא מקטינה את השימוש בזכויותיה), כדי לא להסתיר לו אור ואויר. (ההתחייבות תקפה גם לרוכשי זכויותיה בעתיד. דירת המרתף, רק בחלקה הקטן נמצא מתחת לדירה של אחותי- רק החלון. יתר השטח מתחת לדירות שלידה. הוא עדיין מציב תנאים בלתי הגיוניים. גם מלבדו יש לה חתימות של 75% . האם הוא רלבנטי? האם הוא עדיין יכול להתנגד ולעכב לה את התוכניות? תודה על תשובה מהירה

לעמוד

המלא

סירוב שכן

vardina 15/04/12

האם אף אחד לא יכול לענות על השאלה? הוא רוצה שאחותי תוותר על הגינה לטובתו . האם ויתור על חלק מהשטח המשותף שאחותי השתמשה בו כגינה (אין לה יציאה לגינה, כי דירתה בקומה שנייה) הוא חוקי?

רכישת דירה למקבל קצבת נכות

מוריה 10/04/12

שלום, הנני מוכרת בביטוח לאומי כמקבלת קצבת נכות קבועה, אחוזי נכות כללית 89% ודרגת נכות של 74% קבוע, כיום הנני בת 26 ומעוניינת לרכוש נכס- דירה למגורים עצמאיים. ברצוני לדעת מה הזכויות והפטורים שמגיעים לי עבור קניית דירה.
בתודה, מוריה.

לעמוד

המלא

נכות בביטוח לאומי - זכאות לדירה ?

עו"ד שזר תומר 13/04/12

זה מה שמצאתי עבורך באתר הביטוח הלאומי:
אפשרויות הסיוע:
הלוואות לשיפור דיור
נכים בדרגת נכות 20% ויותר זכאים להלוואה למטרת שיפור דיור במסגרת כללים ותנאים הנקבעים מפעם לפעם. ההלוואה תינתן לחסר דירה הרוכש דירה ראשונה; או לכיסוי חוב על דירה שנרכשה טרם הנכות; או להחלפת דירה (לנכה שלא נעזר בעבר ברכישה/החלפת דירה) עקב צפיפות, סטנדרט בנייה נמוך, צורך בשיפוץ חיוני בדירה או בשל סיבות רפואיות.בנוסף, נכה שהתחתן זכאי להלוואה חד פעמית למטרת רכישת ציוד וריהוט ביתי. גובה ההלוואה נקבע בהתאם לדרגת הנכות.
מענק לרכישת דירה ראשונה (למחוסרי דיור)
מי שדרגת נכותו כמפורט בטבלה להלן והוא מחוסר דיור עצמאי יהיה זכאי, על פי החלטת ועדת השיקום, למענק לרכישת דירה ראשונה בקומה נמוכה ללא מעלית, או לרכישת דירה בבניין עם מעלית (עד קומה ב’):
דרגת הנכותסכום המענק
35% עד 49% על פגיעת רגליים22,500 ש“ח
50% עד 89% בכל סוגי הפגיעות45,000 ש“ח
50% ומעלה על גפיים תחתונות68,000 ש“ח
90% עד 100% בכל סוגי הפגיעות85,000 ש“ח

מענק להחלפת דירה
נכה בדרגת נכות 35% ויותר על פגיעה ברגליים, או 60% ויותר על פגיעה בלב או בריאות, או 90% עד 100% בכל סוגי הפגיעות, שבבעלותו (טרם פגיעתו) דירה בקומה גבוהה ומחמת מגבלותיו הוא נאלץ להחליפה לדירה בקומה נמוכה ללא מעלית, או לדירה בבניין עם מעלית (עד קומה ב’), זכאי למענק להחלפת דירה. גובה המענק - 45,000 ש"ח.
פטור והנחות בעת רכישת דירה
נכים בדרגת נכות 20% ויותר לצמיתות (המקבלים תגמול חודשי) זכאים להטבות הבאות בעת רכישת דירה:
הנחה בגובה 95% בתשלום מס רכישה (מס שבח) על דירה למגורים או על קרקע לבנייתה.
פטור מלא מאגרת העברת בעלות מקרקעין (טאבו) או בחכירת מקרקעין לשם שיכון.
הנחה באגרת רישום משכנתא בלשכת רישום מקרקעין.
נכים בדרגת נכות 50% ויותר, המחזיקים בדירה בתנאי חכירה ממינהל מקרקעי ישראל, זכאים לפטור מתשלום דמי הסכמה להעברת מקרקעין.
ההטבות יוענקו פעמיים בלבד. למימוש ההטבות יש לפנות לסניף הסמוך למקום המגורים.
הנחה בארנונה
נכים בדרגות נכות 10% ויותר (כולל נכים בדרגת נכות 10% עד 19% שקיבלו מענק חד-פעמי) זכאים להנחה במסים העירוניים (ארנונה).
את גובה ההנחה קובעות הרשויות המקומיות לפי צפיפות הדיור.
ההנחה תינתן על פי רשימת זכאים שיעביר המוסד לביטוח לאומי לרשויות המקומיות אחת לשנה (עד שתוסדר ההנחה באמצעות רשימת הזכאים, ניתן לקבל אישור חד פעמי בסניף הסמוך למקום המגורים).
מי שדרגת נכותו 100% מיוחדת זכאי להחזר נוסף של 40% על תשלומי הארנונה ששילם לאחר ההנחה (רק עבור שנת המס השוטפת). לקבלת ההחזר יש לפנות למשרד הראשי, בצירוף אישור על התשלום (לאחר ההנחה).

http://www.btl.gov.il/benefits/Victims_of_Hostilities/%D7%94%D7%98%D7%91%D7%95%D7%AA%20%D7%95%D7%9E%D7%A2%D7%A0%D7%A7%D7%99%D7%9D/pages/%D7%A1%D7%99%D7%95%D7%A2%20%D7%91%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8%20%D7%9C%D7%91%D7%A2%D7%9C%D7%99%20%D7%93%D7%A8%D7%92%D7%95%D7%AA%20%D7%A0%D7%9B%D7%95%D7%AA%20%D7%A2%D7%93%20100.aspx

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

קניית בית מחשש רמאי

אפי 09/04/12

מצאתי בית שאני אוהב במחיר 25% פחות מערכת שמאי
המוכר הוא בטוח בעל בדירה והוא לחוץ למכור יש לו הרבה חובות
השכנים אומרים תזהר.
האם יכול להיות שהוא מכר את הבית לשוק העפור עקב החובות שלו ?והם לא רשמו הארת אזהרה ?
הנסח טאבו נקי חוץ ממשכנתא מהבנק.

לעמוד

המלא

קניית בית

vardina 10/04/12

תבדוק גם ברשם המשכונות

קניית בית חשש מרמאי

עו"ד שזר תומר 13/04/12

ברגע שנסח הטאבו "נקי" ואף אפשר לבדוק לחומרה, כפי שהוציאו כאן - ברשם המשכונות - איך לך מה לדאוג.
כך עו"ד שמתמחה בתחום ושירשום במיידית הערת אזהרה .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

דיירת משנה

יוליה 09/04/12

יש לי דירה רשומה על שמי בטאבו, ואני מביאה לדירה דיירת משנה, אני זקוקה לחוזה שמתאים והשאלה היא אם אני צריכה להביא את החוזה החתום לעו"ד או מה אני עושה איתו בעצם? תודה לעוזרים

לעמוד

המלא

דיירת

vardina 10/04/12

לא חייבים עו"ד , אך עו"ד יידע להכין חוזה שיבטיח מניעת (כמה שאפשר)סיכונים

פטור ממס שבח – שאלה חשובה

אנונימי 09/04/12

שלום רב.

אבקש להתייעץ לגבי התרחיש הבא:

לאדם יש בניין ובו 9 דירות.

לאותו אדם יש 1/6 ב-3 דירות בבניין (בכל אחת שישית), ודירה שלמה בבעלותו.

כוחו בבעליות אלו נבעו מכוח הירושה.

מכוח פירוק שיתוף נמכרו שלושת דירות ה 1/6 בו זמנית.

האם יכול אותו אדם להשתמש בפטור שונה עבור כל דירה, וכך להנות ממספר פטורים בו זמנית על שלושת הדירות שנמכרות בו זמנית??

לעמוד

המלא

מס שבח

עו"ד שזר תומר 13/04/12

לא כל כך הבנתי את השאלה,
על כל מכירה אפשר להשתמש בפטור אחר, לדעתי אפשר יהיה להשתמש במקרה הזה רק בשני פטורים - אבל זה מצריך מבדיקה הרבה יותר מעמיקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

שאלה חשובה…

בדרך 09/04/12

שלום רב!
שאלתי היא כזו: האם נציגות הבית המשותף מוסמכת לחתום בשם הדיירים על הסכם פשרה אשר בו עלולה לקום פגיעה בזכות קניינית של בעלי הדירות עצמם.
כלומר, האם במסגרת ההסכם שאולי וייחתם ניתן להכשיר פגיעה בזכות קניינית ככל שזו תקום והאם הנציגות מוסמכת לחתום על הסכם שכזה?
פסקי הדין שמצאתי בעניין לא מדברים על כך מפורשות אלא רק בקירוב...
האם ידועה למי מהמכובדים כאן פסיקה או ספרות בעניין? או ידע אישי?
ההסכם הוא בין חברת ניהול שנכנסת בנעלי הנציגות לבין חברת הבנייה בעניין תיקונים של ליקויים בשטח המשותף. היה סכסוך בעניין ובמסגרת הסכם הפשרה ישנו סעיף ויתור תביעות שדוחה טענות עתידיות בדבר ירידת ערך של דירות אם ויהיו.
אנא התייחסותכם הדחופה.
תודה רבה!
חג שמח!

לעמוד

המלא

חברת ניהול

עו"ד שזר תומר 09/04/12

לטעמי אין לחברת הניהול סמכות לוותר בשם הדיירים על זכות עתידית, כיוון שחברת הניהול מטרתה להקל על הניהול ולא להעניק או לגרוע זכויות - אולם, לעניין פסיקה - צריך לבצע סקירה משפטית בעניין לצורך קבלת האסמכתא לכך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

שימוש בקרקע חקלאית לפני הפקעה

א. אהרוני 09/04/12

ברשות משפחתי קרקע חקלאית, עליה קבלנו הודעה שהיא עומדת להפקעה ע"י הרשות המקומית. מדובר על כ-40 דונם בבעלות משותפת של עשרות שותפים המתארגנים נגד הרשות המקומית המציעה פיצוי נמוך. מאחר ונראה שזה יהיה הליך ממושך - האם עד אז מותר לי להשתמש בקרקע לצרכים חקלאיים (גידולים נסיוניים של זני ירקות חדשים)

לעמוד

המלא

הפקעה

עו"ד שזר תומר 09/04/12

כל עוד אין לך צו פינוי - אתה יכול להמשיך ולעשות שימוש , אלא אם קיבלת צו או החלטה אחרת מטעם המדינה או ביהמ"ש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

היטל השבחה

שלומית 09/04/12

לפני מספר שנים קנינו דירה. הדירה נכללה בתחום תוכנית שהייתה בתוקף בעת קניית הדירה ואשר הוסיפה זכויות בנייה. בחוזה כתוב כי על המוכר לשלם היטל השבחה. כעת אנחנו מעוניינים למכור הדירה. האם נצטרך לשלם שוב פעם היטל השבחה?

לעמוד

המלא

היטל השבחה

עו"ד שזר תומר 09/04/12

הרבה דברים לא ברורים בשאלתך.
אבל בדיקה בסיסית שהייתי עושה זה פניה לרשות המקומית, או לועדה - ולברר האם כעת במכירה חל היטל השבחה ואם כן מכוח איזה תוכנית, ואז נוכל לדעת מי צריך לשלם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

תשלום חשבונות של שותף שעזב

אילן 09/04/12

שלום,
לפני מספר חודשים נכנסתי לדירת שותפים, ולפני כחודש אחד השותפים עזב, מבלי לשלם חשבונות.

בהסכם כתוב שכל אחד מחוייב לשלם את החשבונות, בנוסף, החשבונות על שם בעל הנכס. השאלה היא, מי אמור לשלם את היתרה על החשבונות?
אם לא נשלם את חשבון החשמל בשלמותו האם ננותק מהחשמל?

תודה רבה על העזרה.

לעמוד

המלא

חשבון חשמל שותפים

עו"ד שזר תומר 09/04/12

לא כל כך הבנתי מה רשום בהסכם, באם רשום שכל אחד אחראי ביחד ולחוד - הרי שזה עוד עלול ליפול עליך - צריך לדבר עם בעל הדירה ביחס לכך - שהוא ישא בתשלום של השותף, ולדבר "ללב" שלו, ולהיגיון, שהרי אתה לא אשם שהשותף עזב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מקוריותו של נסח טאבו

א. 09/04/12

בוקר טוב,

כיצד ניתן, אם בכלל, להוכיח באמצעות מסמכים (=ממנהל מקרקעי ישראל )שבעלותו של מחזיק בדירה הינה בעלות מזוייפת או פיקטיבית או או נחתמה שלא כדין , זאת למרות שהוא מופיע כמחזיק בפועל עפ"י נסח הטאבו ?

לעמוד

המלא

נסח טאבו

עו"ד שזר תומר 09/04/12

שאלתך הינה כללית, אני לא רואה דרך לעזור לך למעט המלצה להוציא את כל התיק מהטאבו או מהמינהל ולגלות את שרשור העברות שבוצעו בתיק.
ניתן לפנות גם לרשות המיסים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

העברה ללא תמורה

ארנולד 09/04/12

אבי נפטר ואני היורש. הנכס רשום על שמו.האם בהעברה ללא תמורה לאחד מילדיי, ניתן יהיה לראות כי הייתי הבעלים או שיופיע כי אבי ז"ל הוא הבעלים ולאחר מכן אחד מילדיי ללא שאני אופיע כלל בטאבו?

לעמוד

המלא

העברה ללא תמורה

עו"ד שזר תומר 09/04/12

ניתן לנסות לבצע העברה כפולה - כלומר מאביך לך ובאותו מעמד - לך.
צריך להכין את כל המסמכים מראש לצורך כך - תעזר בעו"ד על מנת שיהיה סיכוי שהפעולה תצליח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

האם הערת אזהרה שווה בעלות?

ליאת 09/04/12

לסבתי היה נכס שהיה בבעלות חברה משכנת. הנכס הועבר לי במתנה מאימי כי היא היורשת של סבתי. אציין כי לסבתי היה אישור זכויות על הנכס ולא בעלות כי זו חברה משכנת.1. נדרשתי לתת הצהרת הון- האם העובדה שלטובתי הערת אזהרה בטאבו אומרת שאני הבעלים של הנכס? האם זה הופך אותי לבעלים? אציין כי הבעלות בטאבו במקרקעין הללו היא עדיין של אותה חברה משכנת ולי ולשאר האנשים יש הערת אזהרה בלבד.

לעמוד

המלא

הערת אזהרה

עו"ד שזר תומר 09/04/12

את זה יש לשאול את רואה החשבון שלך... בגדול - לטעמי צריך להצהיר על זכויותיך בנכס - גם אם אין מדובר בזכות בעלות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

תיקון גג

לילי 08/04/12

שלום,הבית שלי בנוי מ- 4 קומות ואני גרה בקומה האחרונה.הבית הינו בית ישןכבר הרבה מאוד שנים הגג לא עבר שיפוצים ולכן בחורף הגשם טיפטף אל תוך הבית בסדקים.ביקשתי מכל דיירי הבית להשתתף בתיקון הגג, בהתחלה הרוב הסכימו פרט לדייר בקומה הראשונה, אשר שיכנע את שאר הדיירים לוותר על זה.מה לעשות כעת? האם יש דרך לגרום להם לשלם? עלי לציין כי אינני בעלת אמצעים כלכליים בכדי לשאת בנטל ולשלם עבור כולם כמו שאני עושה עבור תשלום התאורה בכניסה שגם אותה לא כולם מוכנים לשלם...אני נואשת בבקשה עזרה

לעמוד

המלא

תיקון נזילה בגג של בניין בבית משותף

עו"ד שזר תומר 09/04/12

יש ועד לבניין?
תבקשי לקיים אסיפה, ובה להגיע להסכמה אודות תשלום זה,
בהעדר הסכמה, תוכלי לטעמי לתבוע את הדיירים בפני המפקח על הבתים המשותפים.
תוכלי לקבל מידע נוסף כאן:
http://www.justice.gov.il/MOJHeb/HagafLrishomMekakein/LeskotHpikamekarkein/Hadraha/

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

דמי מפתח

ציפי 08/04/12

האם בעל עסק בדמי מפתח רשאי לפרסם למכירה את חלקו בנכס ולמכרו מבלי לקבל אישור של בעל הנכס?

לעמוד

המלא

דמי מפתח

עו"ד שזר תומר 08/04/12

ציפי שלום,
ראי נושא דמי מפתח בכלל, ועסק בפרט, הוא מאוד מורכב ומסובך, ורצוי לבצע יעוץ פרטני עם עו"ד.
אנסה לעזור בכך זאת:
רכישת דירה בדמי מפתח יכולה להיות פתרון מעניין עבור מי שמעוניין בנכס לכל ימי חייו במחיר (דמי מפתח) שעשוי להגיע לכ- 50% ממחירה של דירה רגילה בשוק. הרוכש ישלם דמי מפתח שבהם יחלקו הדייר היוצא ובעל הבית.
כאשר דייר מוגן מעוניין לעזוב את הנכס ("דייר יוצא") עומדות בפניו מספר אפשרויות.
אם יש דייר חדש המעוניין להיכנס לנכס (קרוי בחוק "דייר מוצע") ויש הסכמה בין בעל בית והדייר היוצא על פינוי הנכס, כניסתו של הדייר המוצע וחלוקת דמי המפתח- מצוין.
אם לא הגיעו הצדדים להסכמה יכול הדייר היוצא לשלוח לבעל הבית הצעה (בדרך של הצהרה) לפיה ייכנס הדייר המוצע במקום הדייר היוצא. בהצעה יש לפרט את גובה דמי המפתח שהדייר המוצע מוכן לשלם ואת החלק בדמי המפתח שדורש הדייר היוצא.
בתגובה להצעה יכול בעל הבית לבחור באחת מארבע דרכי פעולה:
להודיע כי הוא מסכים לדייר המוצע ולדמי המפתח – ואז הדיירים יכולים להתחלף כאשר שולמו דמי המפתח בהתאם להסכמה.
להודיע כי אין הוא רוצה להשכיר את הנכס (כלומר שהוא מחזיר לעצמו את החזקה), אך הוא מסכים לדמי המפתח- ואז יצא הדייר מן הנכס לאחר שישולם לו חלקו בדמי המפתח.
להודיע כי אין הוא רוצה להשכיר את הנכס וכן כי הוא לא מסכים לדמי המפתח. במצב כזה יכול הדייר היוצא לפנות לבית הדין לשכירות אשר יקבע את גורל השכירות וגורל דמי המפתח.
להודיע כי הוא רוצה להשכיר את הנכס אך אינו מסכים לדמי המפתח. גם במצב כזה יכול הדייר היוצא לפנות לבית הדין לשכירות אשר יקבע את גורל השכירות וגורל דמי המפתח.
תומר שזר , עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

תוקף תיווך

אפריים 08/04/12

לפני כתשעה חודשים העברתי את מלאכת מכירת הדירה שלי למתווך (בלעדיות) לתק' של 3 חודשים- באותה תקופה המתווך לא הצליח למכור את דירתי ואני נאלצתי להשכירה לחצי שנה .בימים האחרונים ולאחר שפרסמתי באופן עצמאי את הדירה פנה אליי מתעניין שבעבר התברר כי ביקר בדירתי עם המתווך ואף חתם לו .שאלתי הינה האם אני אמור לערב את המתווך בעסקה למרות שעברו כ-9 חודשים מאז שהמתעניין חתם למתווך ??לכמה זמן תקפה החתימה שלו למתווך (מבחינת המתעניין ) ??

לעמוד

המלא

עסקת תיווך

עו"ד שזר תומר 08/04/12

ראה לשון החוק היא:
"תקופת הבלעדיות, למעט לענין דירה, לא תעלה על שנה אחת מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנה (בסעיף זה - יום ההזמנה); לא קבעו הצדדים במסמך האמור בסעיף קטן (ב)(1) את משך תקופת הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות בתום תשעה חודשים מיום ההזמנה;
(2) תקופת הבלעדיות לענין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה.
(ב2) תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב1), לפי הענין, אם המתווך במקרקעין לא ביצע, עד לאותו מועד, את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף קטן (ד).";

המבחן הוא האם המתווך היה הגורם היעיל לעסקה.
אבל שם לב:
(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה - פעולות שיווק).";
תיקון סעיף 14
2.האמור בסעיף 14 לחוק העיקרי יסומן "(א)" ואחריו יבוא:
"(ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות."

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

ירושת דירה

אווה 08/04/12

אחותי ואני ירשנו דירת יחיד של ההורים ןגם סכום כסף גבוה מערך הדירהלפני כ-6 שנים. הכסף חולק ביננו כבר אז והדירה נשארה באחזקה משותפת.עכשו החלטנו למוכרה ואחותי הציעה שהיא תעביר לי סכום מסוים כוויתור על כספי ירושה, ואני אחתום על וויתור החלק שלי בירושת הדירה. שאלותי הן: א. האם זה אפשרי, כלומר חוקי ב. האם אצטרך לשלם מס על הסכום שיועבר אליבתודה מראש אווה

לעמוד

המלא

ירושה

עו"ד שזר תומר 08/04/12

באם לא הוגשה בקשה לצו קיום צוואה או ירושה - זה אפשרי, אבל לעניין קבלת הכסף - צריך לבדוק רואה חשבון או יועץ מס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

שידרוגים לבית חדש

אפריים 08/04/12

קניתי בית צמוד קרקע חדש מקבלן והוסכם על תוספת של כ- 150 אלף ש"ח עבור שידרוגים - כלומר מחיר בסיס + תוספת עבור שידרוגים .
1.אם אמכור את הדירה שלא בתקופת הפטור האם אצטרך לשלם שבח ע"פ מחיר הבסיס או מחיר הבסיס + השידרוגים ???
2.האם התשלום עבור מס רכישה / שכר טירחת עו"ד אמור להיות ממחיר הבסיס או מחיר הבסיס + שידרוגים ??

לעמוד

המלא

מס רכישה ומס שבח

עו"ד שזר תומר 08/04/12

לא יודע בדיוק איך זה הוגדר בחוזה, אבל אם עו"ד שלך עשה עבודה טובה - תצרך לשלם הכל ממחיר הבסיס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

דמי מפתח

דן 08/04/12

שלום,
הורי דיירים בדמי מפתח. ברצונם להתקין צנרת לדירתם, ולהתנתק ממערכת הצנרת של הבניין.רציתי לשאול: 1.האם זכותם על פי חוק לעשות זאת? 2. הם קיבלו את הסכמתו בעל פה של בעל הבית. הוא לא מוכן להתחייב על כך בחתימה. האם זו בעיה?
תודה

לעמוד

המלא

דמי מפתח

עו"ד שזר תומר 08/04/12

נושא דיירים מוגנים הוא מאוד סבוך ומורכב.
בגדול - הייתי ממליץ לקבל הסכמה כתובה של בעל הדירה לעניין .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מנהלי פורום נדל"ן

האים הרעת התנאים הסביבתיים הגורמים לירידת ערך המקר

היטל השבחה

שטח משותף

רכישת בית מקבלן

מס רכישה

מס רכישה לדירה שניה

דמי תיווך – על דירה שהגעתי אליה בפרטי

עסקת תיווך

מס רכישה

מס רכישה בקבוצת רכישה

מכירת דירה

פטור ממס שבח לתושבי חוץ

עזרה דחופה בבקשה

זכות חכירה

סירוב שכן

סירוב שכן

רכישת דירה למקבל קצבת נכות

נכות בביטוח לאומי - זכאות לדירה ?

קניית בית מחשש רמאי

קניית בית

קניית בית חשש מרמאי

דיירת משנה

דיירת

פטור ממס שבח – שאלה חשובה

מס שבח

שאלה חשובה…

חברת ניהול

שימוש בקרקע חקלאית לפני הפקעה

הפקעה

היטל השבחה

היטל השבחה

תשלום חשבונות של שותף שעזב

חשבון חשמל שותפים

מקוריותו של נסח טאבו

נסח טאבו

העברה ללא תמורה

העברה ללא תמורה

האם הערת אזהרה שווה בעלות?

הערת אזהרה

תיקון גג

תיקון נזילה בגג של בניין בבית משותף

דמי מפתח

דמי מפתח

תוקף תיווך

עסקת תיווך

ירושת דירה

ירושה

שידרוגים לבית חדש

מס רכישה ומס שבח

דמי מפתח

דמי מפתח