פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
קניית בית מחשש רמאי
אפי
09/04/12
מצאתי בית שאני אוהב במחיר 25% פחות מערכת שמאי
המוכר הוא בטוח בעל בדירה והוא לחוץ למכור יש לו הרבה חובות
השכנים אומרים תזהר.
האם יכול להיות שהוא מכר את הבית לשוק העפור עקב החובות שלו ?והם לא רשמו הארת אזהרה ?
הנסח טאבו נקי חוץ ממשכנתא מהבנק.
המוכר הוא בטוח בעל בדירה והוא לחוץ למכור יש לו הרבה חובות
השכנים אומרים תזהר.
האם יכול להיות שהוא מכר את הבית לשוק העפור עקב החובות שלו ?והם לא רשמו הארת אזהרה ?
הנסח טאבו נקי חוץ ממשכנתא מהבנק.
קניית בית
vardina
10/04/12
תבדוק גם ברשם המשכונות
קניית בית חשש מרמאי
עו"ד שזר תומר
13/04/12
ברגע שנסח הטאבו "נקי" ואף אפשר לבדוק לחומרה, כפי שהוציאו כאן - ברשם המשכונות - איך לך מה לדאוג.
כך עו"ד שמתמחה בתחום ושירשום במיידית הערת אזהרה .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כך עו"ד שמתמחה בתחום ושירשום במיידית הערת אזהרה .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דיירת משנה
יוליה
09/04/12
יש לי דירה רשומה על שמי בטאבו, ואני מביאה לדירה דיירת משנה, אני זקוקה לחוזה שמתאים והשאלה היא אם אני צריכה להביא את החוזה החתום לעו"ד או מה אני עושה איתו בעצם? תודה לעוזרים
דיירת
vardina
10/04/12
לא חייבים עו"ד , אך עו"ד יידע להכין חוזה שיבטיח מניעת (כמה שאפשר)סיכונים
פטור ממס שבח – שאלה חשובה
אנונימי
09/04/12
שלום רב.
אבקש להתייעץ לגבי התרחיש הבא:
לאדם יש בניין ובו 9 דירות.
לאותו אדם יש 1/6 ב-3 דירות בבניין (בכל אחת שישית), ודירה שלמה בבעלותו.
כוחו בבעליות אלו נבעו מכוח הירושה.
מכוח פירוק שיתוף נמכרו שלושת דירות ה 1/6 בו זמנית.
האם יכול אותו אדם להשתמש בפטור שונה עבור כל דירה, וכך להנות ממספר פטורים בו זמנית על שלושת הדירות שנמכרות בו זמנית??
אבקש להתייעץ לגבי התרחיש הבא:
לאדם יש בניין ובו 9 דירות.
לאותו אדם יש 1/6 ב-3 דירות בבניין (בכל אחת שישית), ודירה שלמה בבעלותו.
כוחו בבעליות אלו נבעו מכוח הירושה.
מכוח פירוק שיתוף נמכרו שלושת דירות ה 1/6 בו זמנית.
האם יכול אותו אדם להשתמש בפטור שונה עבור כל דירה, וכך להנות ממספר פטורים בו זמנית על שלושת הדירות שנמכרות בו זמנית??
מס שבח
עו"ד שזר תומר
13/04/12
לא כל כך הבנתי את השאלה,
על כל מכירה אפשר להשתמש בפטור אחר, לדעתי אפשר יהיה להשתמש במקרה הזה רק בשני פטורים - אבל זה מצריך מבדיקה הרבה יותר מעמיקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
על כל מכירה אפשר להשתמש בפטור אחר, לדעתי אפשר יהיה להשתמש במקרה הזה רק בשני פטורים - אבל זה מצריך מבדיקה הרבה יותר מעמיקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שאלה חשובה…
בדרך
09/04/12
שלום רב!
שאלתי היא כזו: האם נציגות הבית המשותף מוסמכת לחתום בשם הדיירים על הסכם פשרה אשר בו עלולה לקום פגיעה בזכות קניינית של בעלי הדירות עצמם.
כלומר, האם במסגרת ההסכם שאולי וייחתם ניתן להכשיר פגיעה בזכות קניינית ככל שזו תקום והאם הנציגות מוסמכת לחתום על הסכם שכזה?
פסקי הדין שמצאתי בעניין לא מדברים על כך מפורשות אלא רק בקירוב...
האם ידועה למי מהמכובדים כאן פסיקה או ספרות בעניין? או ידע אישי?
ההסכם הוא בין חברת ניהול שנכנסת בנעלי הנציגות לבין חברת הבנייה בעניין תיקונים של ליקויים בשטח המשותף. היה סכסוך בעניין ובמסגרת הסכם הפשרה ישנו סעיף ויתור תביעות שדוחה טענות עתידיות בדבר ירידת ערך של דירות אם ויהיו.
אנא התייחסותכם הדחופה.
תודה רבה!
חג שמח!
שאלתי היא כזו: האם נציגות הבית המשותף מוסמכת לחתום בשם הדיירים על הסכם פשרה אשר בו עלולה לקום פגיעה בזכות קניינית של בעלי הדירות עצמם.
כלומר, האם במסגרת ההסכם שאולי וייחתם ניתן להכשיר פגיעה בזכות קניינית ככל שזו תקום והאם הנציגות מוסמכת לחתום על הסכם שכזה?
פסקי הדין שמצאתי בעניין לא מדברים על כך מפורשות אלא רק בקירוב...
האם ידועה למי מהמכובדים כאן פסיקה או ספרות בעניין? או ידע אישי?
ההסכם הוא בין חברת ניהול שנכנסת בנעלי הנציגות לבין חברת הבנייה בעניין תיקונים של ליקויים בשטח המשותף. היה סכסוך בעניין ובמסגרת הסכם הפשרה ישנו סעיף ויתור תביעות שדוחה טענות עתידיות בדבר ירידת ערך של דירות אם ויהיו.
אנא התייחסותכם הדחופה.
תודה רבה!
חג שמח!
חברת ניהול
עו"ד שזר תומר
09/04/12
לטעמי אין לחברת הניהול סמכות לוותר בשם הדיירים על זכות עתידית, כיוון שחברת הניהול מטרתה להקל על הניהול ולא להעניק או לגרוע זכויות - אולם, לעניין פסיקה - צריך לבצע סקירה משפטית בעניין לצורך קבלת האסמכתא לכך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שימוש בקרקע חקלאית לפני הפקעה
א. אהרוני
09/04/12
ברשות משפחתי קרקע חקלאית, עליה קבלנו הודעה שהיא עומדת להפקעה ע"י הרשות המקומית. מדובר על כ-40 דונם בבעלות משותפת של עשרות שותפים המתארגנים נגד הרשות המקומית המציעה פיצוי נמוך. מאחר ונראה שזה יהיה הליך ממושך - האם עד אז מותר לי להשתמש בקרקע לצרכים חקלאיים (גידולים נסיוניים של זני ירקות חדשים)
הפקעה
עו"ד שזר תומר
09/04/12
כל עוד אין לך צו פינוי - אתה יכול להמשיך ולעשות שימוש , אלא אם קיבלת צו או החלטה אחרת מטעם המדינה או ביהמ"ש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
היטל השבחה
שלומית
09/04/12
לפני מספר שנים קנינו דירה. הדירה נכללה בתחום תוכנית שהייתה בתוקף בעת קניית הדירה ואשר הוסיפה זכויות בנייה. בחוזה כתוב כי על המוכר לשלם היטל השבחה. כעת אנחנו מעוניינים למכור הדירה. האם נצטרך לשלם שוב פעם היטל השבחה?
היטל השבחה
עו"ד שזר תומר
09/04/12
הרבה דברים לא ברורים בשאלתך.
אבל בדיקה בסיסית שהייתי עושה זה פניה לרשות המקומית, או לועדה - ולברר האם כעת במכירה חל היטל השבחה ואם כן מכוח איזה תוכנית, ואז נוכל לדעת מי צריך לשלם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אבל בדיקה בסיסית שהייתי עושה זה פניה לרשות המקומית, או לועדה - ולברר האם כעת במכירה חל היטל השבחה ואם כן מכוח איזה תוכנית, ואז נוכל לדעת מי צריך לשלם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תשלום חשבונות של שותף שעזב
אילן
09/04/12
שלום,
לפני מספר חודשים נכנסתי לדירת שותפים, ולפני כחודש אחד השותפים עזב, מבלי לשלם חשבונות.
בהסכם כתוב שכל אחד מחוייב לשלם את החשבונות, בנוסף, החשבונות על שם בעל הנכס. השאלה היא, מי אמור לשלם את היתרה על החשבונות?
אם לא נשלם את חשבון החשמל בשלמותו האם ננותק מהחשמל?
תודה רבה על העזרה.
לפני מספר חודשים נכנסתי לדירת שותפים, ולפני כחודש אחד השותפים עזב, מבלי לשלם חשבונות.
בהסכם כתוב שכל אחד מחוייב לשלם את החשבונות, בנוסף, החשבונות על שם בעל הנכס. השאלה היא, מי אמור לשלם את היתרה על החשבונות?
אם לא נשלם את חשבון החשמל בשלמותו האם ננותק מהחשמל?
תודה רבה על העזרה.
חשבון חשמל שותפים
עו"ד שזר תומר
09/04/12
לא כל כך הבנתי מה רשום בהסכם, באם רשום שכל אחד אחראי ביחד ולחוד - הרי שזה עוד עלול ליפול עליך - צריך לדבר עם בעל הדירה ביחס לכך - שהוא ישא בתשלום של השותף, ולדבר "ללב" שלו, ולהיגיון, שהרי אתה לא אשם שהשותף עזב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מקוריותו של נסח טאבו
א.
09/04/12
בוקר טוב,
כיצד ניתן, אם בכלל, להוכיח באמצעות מסמכים (=ממנהל מקרקעי ישראל )שבעלותו של מחזיק בדירה הינה בעלות מזוייפת או פיקטיבית או או נחתמה שלא כדין , זאת למרות שהוא מופיע כמחזיק בפועל עפ"י נסח הטאבו ?
כיצד ניתן, אם בכלל, להוכיח באמצעות מסמכים (=ממנהל מקרקעי ישראל )שבעלותו של מחזיק בדירה הינה בעלות מזוייפת או פיקטיבית או או נחתמה שלא כדין , זאת למרות שהוא מופיע כמחזיק בפועל עפ"י נסח הטאבו ?
נסח טאבו
עו"ד שזר תומר
09/04/12
שאלתך הינה כללית, אני לא רואה דרך לעזור לך למעט המלצה להוציא את כל התיק מהטאבו או מהמינהל ולגלות את שרשור העברות שבוצעו בתיק.
ניתן לפנות גם לרשות המיסים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ניתן לפנות גם לרשות המיסים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
העברה ללא תמורה
ארנולד
09/04/12
אבי נפטר ואני היורש. הנכס רשום על שמו.האם בהעברה ללא תמורה לאחד מילדיי, ניתן יהיה לראות כי הייתי הבעלים או שיופיע כי אבי ז"ל הוא הבעלים ולאחר מכן אחד מילדיי ללא שאני אופיע כלל בטאבו?
העברה ללא תמורה
עו"ד שזר תומר
09/04/12
ניתן לנסות לבצע העברה כפולה - כלומר מאביך לך ובאותו מעמד - לך.
צריך להכין את כל המסמכים מראש לצורך כך - תעזר בעו"ד על מנת שיהיה סיכוי שהפעולה תצליח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך להכין את כל המסמכים מראש לצורך כך - תעזר בעו"ד על מנת שיהיה סיכוי שהפעולה תצליח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האם הערת אזהרה שווה בעלות?
ליאת
09/04/12
לסבתי היה נכס שהיה בבעלות חברה משכנת. הנכס הועבר לי במתנה מאימי כי היא היורשת של סבתי. אציין כי לסבתי היה אישור זכויות על הנכס ולא בעלות כי זו חברה משכנת.1. נדרשתי לתת הצהרת הון- האם העובדה שלטובתי הערת אזהרה בטאבו אומרת שאני הבעלים של הנכס? האם זה הופך אותי לבעלים? אציין כי הבעלות בטאבו במקרקעין הללו היא עדיין של אותה חברה משכנת ולי ולשאר האנשים יש הערת אזהרה בלבד.
הערת אזהרה
עו"ד שזר תומר
09/04/12
את זה יש לשאול את רואה החשבון שלך... בגדול - לטעמי צריך להצהיר על זכויותיך בנכס - גם אם אין מדובר בזכות בעלות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תיקון גג
לילי
08/04/12
שלום,הבית שלי בנוי מ- 4 קומות ואני גרה בקומה האחרונה.הבית הינו בית ישןכבר הרבה מאוד שנים הגג לא עבר שיפוצים ולכן בחורף הגשם טיפטף אל תוך הבית בסדקים.ביקשתי מכל דיירי הבית להשתתף בתיקון הגג, בהתחלה הרוב הסכימו פרט לדייר בקומה הראשונה, אשר שיכנע את שאר הדיירים לוותר על זה.מה לעשות כעת? האם יש דרך לגרום להם לשלם? עלי לציין כי אינני בעלת אמצעים כלכליים בכדי לשאת בנטל ולשלם עבור כולם כמו שאני עושה עבור תשלום התאורה בכניסה שגם אותה לא כולם מוכנים לשלם...אני נואשת בבקשה עזרה
תיקון נזילה בגג של בניין בבית משותף
עו"ד שזר תומר
09/04/12
יש ועד לבניין?
תבקשי לקיים אסיפה, ובה להגיע להסכמה אודות תשלום זה,
בהעדר הסכמה, תוכלי לטעמי לתבוע את הדיירים בפני המפקח על הבתים המשותפים.
תוכלי לקבל מידע נוסף כאן:
http://www.justice.gov.il/MOJHeb/HagafLrishomMekakein/LeskotHpikamekarkein/Hadraha/
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תבקשי לקיים אסיפה, ובה להגיע להסכמה אודות תשלום זה,
בהעדר הסכמה, תוכלי לטעמי לתבוע את הדיירים בפני המפקח על הבתים המשותפים.
תוכלי לקבל מידע נוסף כאן:
http://www.justice.gov.il/MOJHeb/HagafLrishomMekakein/LeskotHpikamekarkein/Hadraha/
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דמי מפתח
ציפי
08/04/12
האם בעל עסק בדמי מפתח רשאי לפרסם למכירה את חלקו בנכס ולמכרו מבלי לקבל אישור של בעל הנכס?
דמי מפתח
עו"ד שזר תומר
08/04/12
ציפי שלום,
ראי נושא דמי מפתח בכלל, ועסק בפרט, הוא מאוד מורכב ומסובך, ורצוי לבצע יעוץ פרטני עם עו"ד.
אנסה לעזור בכך זאת:
רכישת דירה בדמי מפתח יכולה להיות פתרון מעניין עבור מי שמעוניין בנכס לכל ימי חייו במחיר (דמי מפתח) שעשוי להגיע לכ- 50% ממחירה של דירה רגילה בשוק. הרוכש ישלם דמי מפתח שבהם יחלקו הדייר היוצא ובעל הבית.
כאשר דייר מוגן מעוניין לעזוב את הנכס ("דייר יוצא") עומדות בפניו מספר אפשרויות.
אם יש דייר חדש המעוניין להיכנס לנכס (קרוי בחוק "דייר מוצע") ויש הסכמה בין בעל בית והדייר היוצא על פינוי הנכס, כניסתו של הדייר המוצע וחלוקת דמי המפתח- מצוין.
אם לא הגיעו הצדדים להסכמה יכול הדייר היוצא לשלוח לבעל הבית הצעה (בדרך של הצהרה) לפיה ייכנס הדייר המוצע במקום הדייר היוצא. בהצעה יש לפרט את גובה דמי המפתח שהדייר המוצע מוכן לשלם ואת החלק בדמי המפתח שדורש הדייר היוצא.
בתגובה להצעה יכול בעל הבית לבחור באחת מארבע דרכי פעולה:
להודיע כי הוא מסכים לדייר המוצע ולדמי המפתח – ואז הדיירים יכולים להתחלף כאשר שולמו דמי המפתח בהתאם להסכמה.
להודיע כי אין הוא רוצה להשכיר את הנכס (כלומר שהוא מחזיר לעצמו את החזקה), אך הוא מסכים לדמי המפתח- ואז יצא הדייר מן הנכס לאחר שישולם לו חלקו בדמי המפתח.
להודיע כי אין הוא רוצה להשכיר את הנכס וכן כי הוא לא מסכים לדמי המפתח. במצב כזה יכול הדייר היוצא לפנות לבית הדין לשכירות אשר יקבע את גורל השכירות וגורל דמי המפתח.
להודיע כי הוא רוצה להשכיר את הנכס אך אינו מסכים לדמי המפתח. גם במצב כזה יכול הדייר היוצא לפנות לבית הדין לשכירות אשר יקבע את גורל השכירות וגורל דמי המפתח.
תומר שזר , עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראי נושא דמי מפתח בכלל, ועסק בפרט, הוא מאוד מורכב ומסובך, ורצוי לבצע יעוץ פרטני עם עו"ד.
אנסה לעזור בכך זאת:
רכישת דירה בדמי מפתח יכולה להיות פתרון מעניין עבור מי שמעוניין בנכס לכל ימי חייו במחיר (דמי מפתח) שעשוי להגיע לכ- 50% ממחירה של דירה רגילה בשוק. הרוכש ישלם דמי מפתח שבהם יחלקו הדייר היוצא ובעל הבית.
כאשר דייר מוגן מעוניין לעזוב את הנכס ("דייר יוצא") עומדות בפניו מספר אפשרויות.
אם יש דייר חדש המעוניין להיכנס לנכס (קרוי בחוק "דייר מוצע") ויש הסכמה בין בעל בית והדייר היוצא על פינוי הנכס, כניסתו של הדייר המוצע וחלוקת דמי המפתח- מצוין.
אם לא הגיעו הצדדים להסכמה יכול הדייר היוצא לשלוח לבעל הבית הצעה (בדרך של הצהרה) לפיה ייכנס הדייר המוצע במקום הדייר היוצא. בהצעה יש לפרט את גובה דמי המפתח שהדייר המוצע מוכן לשלם ואת החלק בדמי המפתח שדורש הדייר היוצא.
בתגובה להצעה יכול בעל הבית לבחור באחת מארבע דרכי פעולה:
להודיע כי הוא מסכים לדייר המוצע ולדמי המפתח – ואז הדיירים יכולים להתחלף כאשר שולמו דמי המפתח בהתאם להסכמה.
להודיע כי אין הוא רוצה להשכיר את הנכס (כלומר שהוא מחזיר לעצמו את החזקה), אך הוא מסכים לדמי המפתח- ואז יצא הדייר מן הנכס לאחר שישולם לו חלקו בדמי המפתח.
להודיע כי אין הוא רוצה להשכיר את הנכס וכן כי הוא לא מסכים לדמי המפתח. במצב כזה יכול הדייר היוצא לפנות לבית הדין לשכירות אשר יקבע את גורל השכירות וגורל דמי המפתח.
להודיע כי הוא רוצה להשכיר את הנכס אך אינו מסכים לדמי המפתח. גם במצב כזה יכול הדייר היוצא לפנות לבית הדין לשכירות אשר יקבע את גורל השכירות וגורל דמי המפתח.
תומר שזר , עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תוקף תיווך
אפריים
08/04/12
לפני כתשעה חודשים העברתי את מלאכת מכירת הדירה שלי למתווך (בלעדיות) לתק' של 3 חודשים- באותה תקופה המתווך לא הצליח למכור את דירתי ואני נאלצתי להשכירה לחצי שנה .בימים האחרונים ולאחר שפרסמתי באופן עצמאי את הדירה פנה אליי מתעניין שבעבר התברר כי ביקר בדירתי עם המתווך ואף חתם לו .שאלתי הינה האם אני אמור לערב את המתווך בעסקה למרות שעברו כ-9 חודשים מאז שהמתעניין חתם למתווך ??לכמה זמן תקפה החתימה שלו למתווך (מבחינת המתעניין ) ??
עסקת תיווך
עו"ד שזר תומר
08/04/12
ראה לשון החוק היא:
"תקופת הבלעדיות, למעט לענין דירה, לא תעלה על שנה אחת מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנה (בסעיף זה - יום ההזמנה); לא קבעו הצדדים במסמך האמור בסעיף קטן (ב)(1) את משך תקופת הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות בתום תשעה חודשים מיום ההזמנה;
(2) תקופת הבלעדיות לענין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה.
(ב2) תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב1), לפי הענין, אם המתווך במקרקעין לא ביצע, עד לאותו מועד, את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף קטן (ד).";
המבחן הוא האם המתווך היה הגורם היעיל לעסקה.
אבל שם לב:
(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה - פעולות שיווק).";
תיקון סעיף 14
2.האמור בסעיף 14 לחוק העיקרי יסומן "(א)" ואחריו יבוא:
"(ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות."
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
"תקופת הבלעדיות, למעט לענין דירה, לא תעלה על שנה אחת מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנה (בסעיף זה - יום ההזמנה); לא קבעו הצדדים במסמך האמור בסעיף קטן (ב)(1) את משך תקופת הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות בתום תשעה חודשים מיום ההזמנה;
(2) תקופת הבלעדיות לענין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה.
(ב2) תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב1), לפי הענין, אם המתווך במקרקעין לא ביצע, עד לאותו מועד, את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף קטן (ד).";
המבחן הוא האם המתווך היה הגורם היעיל לעסקה.
אבל שם לב:
(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה - פעולות שיווק).";
תיקון סעיף 14
2.האמור בסעיף 14 לחוק העיקרי יסומן "(א)" ואחריו יבוא:
"(ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות."
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ירושת דירה
אווה
08/04/12
אחותי ואני ירשנו דירת יחיד של ההורים ןגם סכום כסף גבוה מערך הדירהלפני כ-6 שנים. הכסף חולק ביננו כבר אז והדירה נשארה באחזקה משותפת.עכשו החלטנו למוכרה ואחותי הציעה שהיא תעביר לי סכום מסוים כוויתור על כספי ירושה, ואני אחתום על וויתור החלק שלי בירושת הדירה. שאלותי הן: א. האם זה אפשרי, כלומר חוקי ב. האם אצטרך לשלם מס על הסכום שיועבר אליבתודה מראש אווה
ירושה
עו"ד שזר תומר
08/04/12
באם לא הוגשה בקשה לצו קיום צוואה או ירושה - זה אפשרי, אבל לעניין קבלת הכסף - צריך לבדוק רואה חשבון או יועץ מס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שידרוגים לבית חדש
אפריים
08/04/12
קניתי בית צמוד קרקע חדש מקבלן והוסכם על תוספת של כ- 150 אלף ש"ח עבור שידרוגים - כלומר מחיר בסיס + תוספת עבור שידרוגים .
1.אם אמכור את הדירה שלא בתקופת הפטור האם אצטרך לשלם שבח ע"פ מחיר הבסיס או מחיר הבסיס + השידרוגים ???
2.האם התשלום עבור מס רכישה / שכר טירחת עו"ד אמור להיות ממחיר הבסיס או מחיר הבסיס + שידרוגים ??
1.אם אמכור את הדירה שלא בתקופת הפטור האם אצטרך לשלם שבח ע"פ מחיר הבסיס או מחיר הבסיס + השידרוגים ???
2.האם התשלום עבור מס רכישה / שכר טירחת עו"ד אמור להיות ממחיר הבסיס או מחיר הבסיס + שידרוגים ??
מס רכישה ומס שבח
עו"ד שזר תומר
08/04/12
לא יודע בדיוק איך זה הוגדר בחוזה, אבל אם עו"ד שלך עשה עבודה טובה - תצרך לשלם הכל ממחיר הבסיס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דמי מפתח
דן
08/04/12
שלום,
הורי דיירים בדמי מפתח. ברצונם להתקין צנרת לדירתם, ולהתנתק ממערכת הצנרת של הבניין.רציתי לשאול: 1.האם זכותם על פי חוק לעשות זאת? 2. הם קיבלו את הסכמתו בעל פה של בעל הבית. הוא לא מוכן להתחייב על כך בחתימה. האם זו בעיה?
תודה
הורי דיירים בדמי מפתח. ברצונם להתקין צנרת לדירתם, ולהתנתק ממערכת הצנרת של הבניין.רציתי לשאול: 1.האם זכותם על פי חוק לעשות זאת? 2. הם קיבלו את הסכמתו בעל פה של בעל הבית. הוא לא מוכן להתחייב על כך בחתימה. האם זו בעיה?
תודה
דמי מפתח
עו"ד שזר תומר
08/04/12
נושא דיירים מוגנים הוא מאוד סבוך ומורכב.
בגדול - הייתי ממליץ לקבל הסכמה כתובה של בעל הדירה לעניין .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בגדול - הייתי ממליץ לקבל הסכמה כתובה של בעל הדירה לעניין .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
יורשת לא רשומה
רויטל
06/04/12
הוריי נפטרו לפני שנים והשאירו לנו הילדים דירה כירושה,
מכוון שבאותה תקופה הייתי בחובות אז חתמתי על ויתור על חלקי לטובת אחותי הגדולה,כדי שלא יעקלו אותו, כך שאני לא מופיעה כיורשת,היום ברוך השם מצבי הכלכלי טוב וברצוני לרכוש את הדירה של הוריי מאחיי היורשים ,האם יש דרך לעשות את העברה של הדירה על שמי בלי לשלם מיסים שונים, (כל האחים מוכנים לתת לי את הזכויות שלהם על הדירה)
מכוון שבאותה תקופה הייתי בחובות אז חתמתי על ויתור על חלקי לטובת אחותי הגדולה,כדי שלא יעקלו אותו, כך שאני לא מופיעה כיורשת,היום ברוך השם מצבי הכלכלי טוב וברצוני לרכוש את הדירה של הוריי מאחיי היורשים ,האם יש דרך לעשות את העברה של הדירה על שמי בלי לשלם מיסים שונים, (כל האחים מוכנים לתת לי את הזכויות שלהם על הדירה)
ירושה
עו"ד שזר תומר
07/04/12
ניתן אולי לעשות איזהשהיא עסקת מתנה - אבל צריך לבדוק נתונים רבים לפני שעושים כן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שאלה על שכירות כאשר אין ערבים
יניב
05/04/12
אני רוצה להשכיר דירה
הבעיה היא שכנראה אין לי ערבים שיחתמו על שטר חוב או על צק ביטחון
יש לי כסף בבנק חסכונות וכל זה..
מאידך אני לא רוצה להשתמש בערבות בנקאית כי זה עולה נורא יקר
מה האופציות שיש לי ע"מ לשכור דירה מבלי ערבים???
איזה אופציות אפשר לבקש מבעל הדירה???
תודה רבה
הבעיה היא שכנראה אין לי ערבים שיחתמו על שטר חוב או על צק ביטחון
יש לי כסף בבנק חסכונות וכל זה..
מאידך אני לא רוצה להשתמש בערבות בנקאית כי זה עולה נורא יקר
מה האופציות שיש לי ע"מ לשכור דירה מבלי ערבים???
איזה אופציות אפשר לבקש מבעל הדירה???
תודה רבה
ערבות בנקאית
עו"ד שזר תומר
07/04/12
תוכל לבקש ערבות בנקאית, כאשר לפני כן תברר בבנק, האם ניתן ליתן לך ערבות כנגד פקדון שיש לך זה יכול לחסוך לך עלויות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
טעות ברישום בטאבו
עדי
05/04/12
שלום,
אנחנו עומדים לרכוש דירה שבטאבו רשומה כדירה+מרפסת אולם בפועל אין מרפסת. לאחר הוצאת תשריטים מסתבר כי אין מחסן וכי מדובר בטעות ברישום בטאבו.
אנו דורשים מן המוכר לתקן את הטעות. יש לי 3 שאלות:
1. כמה זמן לוקח תהליך התיקון
2. מהי עלות התיקון
3. האם כאשר נגש לקחת משכנתא והשמאי יציין שיש טעות בטאבו, הבנק עלול לא לתת לנו משכנתא
אנחנו עומדים לרכוש דירה שבטאבו רשומה כדירה+מרפסת אולם בפועל אין מרפסת. לאחר הוצאת תשריטים מסתבר כי אין מחסן וכי מדובר בטעות ברישום בטאבו.
אנו דורשים מן המוכר לתקן את הטעות. יש לי 3 שאלות:
1. כמה זמן לוקח תהליך התיקון
2. מהי עלות התיקון
3. האם כאשר נגש לקחת משכנתא והשמאי יציין שיש טעות בטאבו, הבנק עלול לא לתת לנו משכנתא
טעות ברישום בטאבו
עו"ד שזר תומר
07/04/12
לטעמי מדובר בשאלה שדורשת בדיקה פרטנית, שכן מהלך לא נכון שלך עלול לגרום לך לנזקים במאות אלפי ש"ח.
ראי - תיקון דבר שכזה, יכול לקחת חודשים רבים .
שנית, עלות לא ניתן לדעת כעת, צריך לבדוק עם מומחה בעניין.
שלישית, הבנק יכול לתת לך משכנתא על סכום נמוך יותר ממה שרשום בהסכם, ואת עלולה למצוא את עצמך עם פחות כסף ממה שחשבת שיש לך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראי - תיקון דבר שכזה, יכול לקחת חודשים רבים .
שנית, עלות לא ניתן לדעת כעת, צריך לבדוק עם מומחה בעניין.
שלישית, הבנק יכול לתת לך משכנתא על סכום נמוך יותר ממה שרשום בהסכם, ואת עלולה למצוא את עצמך עם פחות כסף ממה שחשבת שיש לך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תקופת תוקף הסכם תיוון
ארי
05/04/12
שלום, אם חתמתי למתווך על דירה לקנייה והמוכר בסוף לא רצה למכור ולאחר כמעט שנה פניתי למוכר אישית והוא הסכים. האם מגיע למתווך דמי תיווך? הסתכלתי באינטרנט בחוק המתווכים וראיתי שם משהו על תקופת הבלעדיות לדירה 30 יום או חצי שנה אבל לא בדיוק הבנתי... אז צריך לשלם למתווך או לא?תודה רבה!
בלעדיות של מתווך
עו"ד שזר תומר
07/04/12
תקופת הבלעדיות הינה לחצי שנה,
ולכן לכאורה לא צריך לשלם דמי תיווך, אלא אם המתווך היה הגורם היעיל לעסקה.
לטעמי - תוכל לטעון כי הוא לא היה הגורם היעיל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ולכן לכאורה לא צריך לשלם דמי תיווך, אלא אם המתווך היה הגורם היעיל לעסקה.
לטעמי - תוכל לטעון כי הוא לא היה הגורם היעיל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חסימת הגישה לקריאת מונה מים של הבניין
משה
05/04/12
האם יש לי (ועד הבית) זכות (מכל סיבה שהיא) לחסום בפני תאגיד המים את הגישה למונה המים הציבורי של הבניין? האם התשובה משתנה בין אם המונה נמצא בשטח הציבורי של הבניין או מחוצה לו?
הרעיון הגלום בכך הוא לאלץ את התאגיד לתאם עם ועד הבית את קריאת המונה וכך לוודא שהתאגיד קורא נכון את מדי המים (הכל נובע מחשבונות מופקעים של המים המשותפים).
הרעיון הגלום בכך הוא לאלץ את התאגיד לתאם עם ועד הבית את קריאת המונה וכך לוודא שהתאגיד קורא נכון את מדי המים (הכל נובע מחשבונות מופקעים של המים המשותפים).
תאגיד מים
עו"ד שזר תומר
07/04/12
לא מכיר מקור חוקי למהלך שכזה, ההפיך אני סבור שזה מהלך שיכול לפעול כנגדך.
אבל תוכל להוציא מכתב לרשות המים, ולהעלות את טענותיך, ולנסות לתאם קריאת מונה .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אבל תוכל להוציא מכתב לרשות המים, ולהעלות את טענותיך, ולנסות לתאם קריאת מונה .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
סיום חכירה למינהל עם אופציה ל49 שנה נווספות והשאלה
זשן
05/04/12
שלום רב, אני אמור לרכוש בית עם חריגות בנייה ,כאשר ביימים אלו מסתיים תקופת חכירה למינהל ( ישנה אופציה ל49 שנים נוספות ). אני הייתי מעוניין לדעת מהם גובהה ההוצאות הכספיות שעלולות להיות לי אם בכלל ? והאם ישנה בעיה בקניית נכס מסוג זה ? חג שמח ותודה מראש ,,,
רכישת נכס עם חריגות בנייה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/04/12
ראשית יש בעיה רצינית ברכישת נכס עם חריגות בנייה. בעת העברת זכויות בנכס המנוהל על ידי מנהל מקרקעי ישראל נדרשים הצדדים להצהיר כי אין חריגות בנייה בנכס. גם הוועדה המקומית לתכנון ובניה עלולה לסרב לתת אישור להעברת זכויות אם תמצא כי יש חריגות בנייה בנכס. כמו כן, לא ניתן להעביר זכויות בנכס שהסתיימה לגביו החכירה והארכת החכירה בהחלט כרוכה בהוצאות. פנה לשמאי מקרקעין שבקיא באזור שבו מצוי הנכס על מנת לקבל אומדן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
2 דירות נמכרות וצריך לתקן גג – דחוף
אריאלה
05/04/12
שלום,
בבניין המשותף בו אני גרה יש בעיות רטיבות הבאות מהגג. אני גרה בקומה אחרונה ולכן הבית נפגע מאד והבעיה מאד דחופה. החלטנו לאסוף כסף מכל הדיירים כדי לתקן את הבעיות בגג. ואז נודע לנו ששני דיירים טוענים שמכרו את הדירה, ולכן אינם צריכים לשלם.
בדקנו בנסח טאבו מרוכז וגילינו שיש הערות בשתי הדירות לטובת דיירים חדשים (לאחד הערת משכנתא מהבנק ולשני רק הערה בלי פירוט), אבל בעלי הדירה הם עדיין אותם הבעלים...
שאלותיי הן: ממי אני אמורה לגבות את הסכום לתיקון הגג?
מה עושים במצב כזה שהתיקון הוא דחוף מאד ולא סובל דיחוי?
תודה רבה.
בבניין המשותף בו אני גרה יש בעיות רטיבות הבאות מהגג. אני גרה בקומה אחרונה ולכן הבית נפגע מאד והבעיה מאד דחופה. החלטנו לאסוף כסף מכל הדיירים כדי לתקן את הבעיות בגג. ואז נודע לנו ששני דיירים טוענים שמכרו את הדירה, ולכן אינם צריכים לשלם.
בדקנו בנסח טאבו מרוכז וגילינו שיש הערות בשתי הדירות לטובת דיירים חדשים (לאחד הערת משכנתא מהבנק ולשני רק הערה בלי פירוט), אבל בעלי הדירה הם עדיין אותם הבעלים...
שאלותיי הן: ממי אני אמורה לגבות את הסכום לתיקון הגג?
מה עושים במצב כזה שהתיקון הוא דחוף מאד ולא סובל דיחוי?
תודה רבה.
2 דירות שנמכרו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/04/12
אתם צריכים לפנות במכתב לבעלים הרשומים וגם לאנשים שרשומים בהערת אזהרה ולדרוש את התשלום (שכן אין ביכולתכם לדעת האם הזכויות הועברו ועל מי חל התשלום). אם וככל שהתשלום לא ישולם - תוכלו להגיש נגד שניהם תביעה למפקח על הבתים המשותפים. ניתן להגיש את התביעה גם בדיעבד, אחרי ביצוע התיקון, בתנאי שיימצא מקור כספי שיממן אותו בינתיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלילת רשיון בניה קיים
גקי
05/04/12
שלום רב.יש ברשותי נכס שלפני כשלוש שנים לצערי התחלתי לשפץ ללא היתר בניה וקיבלתי הפסקת עבודה.כבר שלוש שנים שאני מנסה להחזיר את המצב לקדמותו, לפי היתר שניתן למבנה בשנת 1968.העירייה מסרבת בטענה שההיתר ניתן לאדם צפציפי ולא למבנה.האם זה ייתכן?וכיצד עלי לפעול כדי להחזיר את הנכס לקדמותו?יש לציין שהנכס המקורי הינו 12 מ"ר ובהיתר משנת 68 אושרה תוספת של 28 מ"ר, תוספת מהותית מאוד וקריטית לגבי המבנה.אשמח לקבל את תשובתכם,תודהג'קי.
ביטול היתר בנייה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/04/12
הטענה של העירייה נשמעת תמוהה. פנה לעורך דין לקבלת ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שמאות
לילי
04/04/12
שלום רב אני שילמתי אגרה עבור שמאות לחברה מסויימת לפני חודש אבל הם לא שולחים את השמאי כל פעם יש להם תירוצים אחרים.רוצה לציין שאני ממש לחוצה בזמן.האם זה חוקי?כמה זמם הם יכולים למשוך את זה בתודה מראש לילי
שמאות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/04/12
לא ברור כל כך במה מדובר, מדוע שילמת, מדוע נדרשת השומה, מה הבסיס החוקי וכיו"ב. בכל מקרה אם שילמת עבור מוצר או שירות שאת לא מקבלת אותו את כמובן יכולה לדרוש את הכסף שלך בחזרה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
