פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
בית משועבד
גבי
15/05/12
בבעלותי בית שהסתבר כמשועבד לבנק (מסמכים זויפו ע"י בעל הבית שהוא גם שותף בחברה המשכנת). השעבוד לא הופיע כיון שמספר הגוש והחלקה שונו במהלך השנים. שאלתי- עפ"י החוק, מה אנחנו או הבנק אמורים לעשות בשביל לא "להפסיד"?האם יש אפשרות שנאלץ לשלם את החוב של בעל הבית או שהבנק יממש את השעבוד?
בית שהסתבר כמשועבד
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
17/05/12
יש בהחלט סיכוי שהבנק שלטובתו נרשם השיעבוד יבקש בשלב כלשהו לממש את השיעבוד. ייתכן בהחלט שכדאי לכם לנקוט ביוזמתכם בהליך משפטי כדי לברר את העניין הזה (בעיקר אם הסיכויים שלכם טובים) או לכל הפחות לדרוש את סילוק השיעבוד (ובעיקר סילוק החוב בגינו) מהמוכר שרימה אתכם. לא מומלץ "לחכות ולראות מה יקרה". פנו לעורך דין שבקיא בתחום לקבלת ייעוץ לגבי האפשרויות העומדות לרשותכם (לאחר שתציגו בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר בנייה
ניר
14/05/12
שלום,
רכשתי דירה בבניין חדש בקומה 7. הקבלן קיבל היתרי בנייה בשלבים כלומר:
1/5/11 - היתר חפירות ויסודות
1/12/11 - היתר בנייה לקומה ראשונה.
1/3/12 - היתר בנייה עד קומה 7 (מתוך 9 ).
בחוזה שנחתם מול הקבלן הוגדר " מועד המסירה - כ - 18 חודשים לאחר קבלת ההיתר"
2 שאלות:
1. ממתי נספרים 18 החודשים ? מהזמן שקיבל היתר בנייה לקומה הראשונה או מהמועד שיקבל היתר בנייה עבור כל הבניין.
2.לטעמי עורך הדין שניסח את החוזה התבלבל. מועד המסירה מציין 18 חודשים מקבלת ההיתר ולא קבלת היתר הבנייה. האם ניתן לפרש את "קבלת ההיתר" כקבלת היתר החפירות או לא?
נא תשובתכם
תודה
רכשתי דירה בבניין חדש בקומה 7. הקבלן קיבל היתרי בנייה בשלבים כלומר:
1/5/11 - היתר חפירות ויסודות
1/12/11 - היתר בנייה לקומה ראשונה.
1/3/12 - היתר בנייה עד קומה 7 (מתוך 9 ).
בחוזה שנחתם מול הקבלן הוגדר " מועד המסירה - כ - 18 חודשים לאחר קבלת ההיתר"
2 שאלות:
1. ממתי נספרים 18 החודשים ? מהזמן שקיבל היתר בנייה לקומה הראשונה או מהמועד שיקבל היתר בנייה עבור כל הבניין.
2.לטעמי עורך הדין שניסח את החוזה התבלבל. מועד המסירה מציין 18 חודשים מקבלת ההיתר ולא קבלת היתר הבנייה. האם ניתן לפרש את "קבלת ההיתר" כקבלת היתר החפירות או לא?
נא תשובתכם
תודה
היתר בניה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
16/05/12
קבלת ההיתר משמעותה קבלת היתר לבניית הדירות- קרי הדירה אשר נרכשה על ידי הרוכש.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד- עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד- עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי מקרקעין
vardina
14/05/12
מכרתי דירה לפני 3 שבועות וקניתי אחרת. האם עלי לחכות לשוברי תשלום שבח ורכישה שיגיעו בדואר? רני יודעת שיש תקופה מוגבלת לתשלום, אם לא הגיע אלי כלום. אני לא יודעת אם אני צריכה לחכות לשוברים , או לדאוג בעצמי.
שוברי תשלום מיסוי מקרקעין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
16/05/12
שוברים לתשלום צריכים להשלח בתוך לא יאוחר מ20 יום. ככל ועבר המועד ניתן לגשת למשרדי מסמ"ק לקבלת שובר לתשלום.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד- עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד- עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה דין מחסן ?
אורב"ש
14/05/12
שלום.
מישהו יודע אולי להגיד לי מה דין מחסן הנמצא בסמוך לבית מבחינת דיני המקרקעין ? האם הוא נחשב כחלק מהבית ? האם הוא דורש אישור בנייה נפרד מזה של הבית ? אשמח לקבל הפנייה לסעיפי חוק או תקנות בעניין.
מישהו יודע אולי להגיד לי מה דין מחסן הנמצא בסמוך לבית מבחינת דיני המקרקעין ? האם הוא נחשב כחלק מהבית ? האם הוא דורש אישור בנייה נפרד מזה של הבית ? אשמח לקבל הפנייה לסעיפי חוק או תקנות בעניין.
היתר לבניית מחסן
עו"ד אברהם ללום
מנהל
16/05/12
מחסן איננו מיועד לשימוש מגורים אלא כשטח שירות בלבד, אולם נדרש בגינו היתר בניה לאחר בירור כי אכן קיימים אחוזים לבניה בגין שטחי שירות.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד- עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד- עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה – במכירה בין אחים
מורל
13/05/12
אני קניתי דירה ביחד עם אח שלי לפני הנשואין.
האח שלי רוצה להעביר לי את החצי שלו במחיר "אפס".
לאשתי יש דירה הרשומה על שמה שנרכשה בתקופת הנישואין(לפני שנה).
האם אני חייב ב 1/3 מס רכישהעל העסקה?
האח שלי רוצה להעביר לי את החצי שלו במחיר "אפס".
לאשתי יש דירה הרשומה על שמה שנרכשה בתקופת הנישואין(לפני שנה).
האם אני חייב ב 1/3 מס רכישהעל העסקה?
מס רכישה בעסקת מתנה בין אחים
עו"ד שזר תומר
14/05/12
אתה בכל מקרה חייב שליש מס רכישה - ללא קשר לדירה של אשתך.
השאלה האם אתה חייב שליש מס רכישה מדרגה ראשונה (שבסיטואציה מסויימת יכול להיות אפס), או מדרגה שניה (במקרה שיש לך דירה).
כאן השאלה יותר מורכבת - לכאורה - רשות המיסים רואה את הבעל והאישה כיחידה אחת - ולכן דירה של האישה, נחשבת גם של הבעל . מצד שני - השאלה - האם יש הסכם יחסי ממון, האם יש הפרדה רכושית?
זה שאלה מעט מורכבת מידי על מנת ליתן מענה בפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
השאלה האם אתה חייב שליש מס רכישה מדרגה ראשונה (שבסיטואציה מסויימת יכול להיות אפס), או מדרגה שניה (במקרה שיש לך דירה).
כאן השאלה יותר מורכבת - לכאורה - רשות המיסים רואה את הבעל והאישה כיחידה אחת - ולכן דירה של האישה, נחשבת גם של הבעל . מצד שני - השאלה - האם יש הסכם יחסי ממון, האם יש הפרדה רכושית?
זה שאלה מעט מורכבת מידי על מנת ליתן מענה בפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה
מיכאל
13/05/12
ירשתי דירה מהורי לפני כחודש.לי יש דירת מגורים נוספת כבר 20 שנה שבה אני גר. אני רוצה למכור את הדירה שירשתי לבן שלי שזו תהיה לו דירתו היחידה מחיר הדירה הוא 200,000 ש"ח.האם יהיה חייב במס רכישה ??? או עדיף להעביר ללא תמורה כי אז יהיה 1/3 מס רכישה . מה עדיף??.
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
13/05/12
אם זו מכירה בתמורה - אז לא צריך לשלם כי יש פטור.
אם זו העברה ללא תמורה - גם יש פטור...
בירושה - יש יותר הגבלות על המכירה העתידית, אז צריך לבדוק את המקרה יותר לעומק, על מנת ליתן חוות דעת מעמיקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם זו העברה ללא תמורה - גם יש פטור...
בירושה - יש יותר הגבלות על המכירה העתידית, אז צריך לבדוק את המקרה יותר לעומק, על מנת ליתן חוות דעת מעמיקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מחסנים בבניין משותף
גיל
13/05/12
בבניין שלנו יש 60 דירות ולדעתי יש בסביבות 50 ומשהו מחסנים .
אני רכשתי דירה בין האחרונים ואני מאלו שאין להם מחסן .
יש לי הרגשה שלא כל המחסנים נמכרו לבעלי דירות ופשוט יש כאלו שפשוט סגורים ללא בעלים (אולי אני טועה) ואולי מישהו (דייר או בעל ידע מוקדם) השתלט עליהם .
אני מתפקד גם כועד הבית ומעבר לפאן האישי אני מעוניין שיהיה ברשותי את רשימת בעלי המחסנים לצורך טיפול בארוע שעלול להתרחש באחד המחסנים או שיש צורך להיכנס למחסן לצורך טיפול בתקלה כללית בבניין בצנרת / חשמל / אש.
3 שאלות :
היכן אני יכול לברר בעלות של כל מחסן ומחסן
2. האם ועד הבית רשאי ויכול לקבל מגוף כלשהו רשימה מסודרת של בעלי המחסנים בבניין ?
(אני לא רוצה שזה יהיה על בסיס טוב ליבם של הדיירים , כי מי שפשע והשתלט על מחסן בוודאי שלא ימסור מידע נכון)
3. אם יש כזה מחסן פנוי בבעלות הקבלן (או השד יודע בבעלות מי) האם אפשרי לרכוש / להשכיר אותו מאותו פלוני / אלמוני ?
אשמח לתשובה
גיל
אני רכשתי דירה בין האחרונים ואני מאלו שאין להם מחסן .
יש לי הרגשה שלא כל המחסנים נמכרו לבעלי דירות ופשוט יש כאלו שפשוט סגורים ללא בעלים (אולי אני טועה) ואולי מישהו (דייר או בעל ידע מוקדם) השתלט עליהם .
אני מתפקד גם כועד הבית ומעבר לפאן האישי אני מעוניין שיהיה ברשותי את רשימת בעלי המחסנים לצורך טיפול בארוע שעלול להתרחש באחד המחסנים או שיש צורך להיכנס למחסן לצורך טיפול בתקלה כללית בבניין בצנרת / חשמל / אש.
3 שאלות :
היכן אני יכול לברר בעלות של כל מחסן ומחסן
2. האם ועד הבית רשאי ויכול לקבל מגוף כלשהו רשימה מסודרת של בעלי המחסנים בבניין ?
(אני לא רוצה שזה יהיה על בסיס טוב ליבם של הדיירים , כי מי שפשע והשתלט על מחסן בוודאי שלא ימסור מידע נכון)
3. אם יש כזה מחסן פנוי בבעלות הקבלן (או השד יודע בבעלות מי) האם אפשרי לרכוש / להשכיר אותו מאותו פלוני / אלמוני ?
אשמח לתשובה
גיל
מחסנים הרשומים בטאבו
עו"ד שזר תומר
13/05/12
תוציא נסח טאבו - ואם עדיין הנכסים לא רשומים בטאבו, פנה לחברה המשכנת(לקבלן).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שאלה די דחופה
אייל
13/05/12
לפני שבועיים עזבתי דירה שהשכרתי לאחר שדייר מחליף נכנס במקומי, חתום בחוזה.נשאר לי חוב על צ׳ק שחזר על סך 3000 ש״ח, בעלת הבית הפקידה צ׳ק שנתתי לה והצ׳ק חזר, הסברתי לה שכרגע אין כסף בחשבון לפדיון הצ׳ק והיא ממשיכה להפקיד אותו מספר פעמים, הצק ביטחון הופקד גם בוא על סך 30000 ומן הסתם אין גם לו כיסוי אמרתי לה שתלך להוצאה לפועל והיא לא מעוניינת לטענתה היא תמשיך להפקיד את הצקים השאלה אם יש מה לעשות בנידון, תודה על העזרה !
ביטול שיק
עו"ד שזר תומר
13/05/12
לא כך כך הבנתי מה השאלה ...
אם אין מחלוקת לגבי ה 3000 תשלם לה...
אם יש מחלוקת לגבי ה 30 אלף - תודיע על ביטול השיק לגברת ותן הודעה לבנק, היא תחוייב לפנות להוצאה לפועל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם אין מחלוקת לגבי ה 3000 תשלם לה...
אם יש מחלוקת לגבי ה 30 אלף - תודיע על ביטול השיק לגברת ותן הודעה לבנק, היא תחוייב לפנות להוצאה לפועל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דיור ציבורי
אליה
13/05/12
אימי הנכה מתגוררת בדיור הציבור באחת החברות המשכנות.
אנו לא היינו מודעים במשך שנים שהיא זכאית להנחה ,בשנת 2008 גילינו כי יש מצב שהיא זכאית להנחה מילאנו את טפסי ההנחה מסרנו מסמכים שונים לבקשת החברה המשכנת אך לא קיבלה הנחה, כך גם לגבי 2009.לאחר בירור מדוייק מהם הקריטריונים להנחה הופתענו לגלות כי ההנחה הייתה אמורה להתקבל נתבקשנו על ידי החברה המשכנת למלאות טופס הנחה ולמסור מסמכים שונים ואכן מסוף 2009 אימנו החלה לקבל הנחה אך הם סירבו לתת את ההנחה רטרואקטיבית מ2008 בתואנות שונות כמו אין להם את המסמכים שהוגשו ב2008 (נמסר להם דרך אגב מספר פעמים) לפני מספר ימים קיבלה אימנו מכתב קצר מהחברה המשכנת בו היא מתבקשת לשלם תשלום נוסף על שכר הדירה שנקבע לה מכיוון שהיה תקלה/טעות טכנית והיא נדרשת לשלם כעת רטרואקטיבית עבור 3 שנים אחורה.
האם יש לנו עילה לדרוש כעת רטרואקטיבית את ההנחה שהגיע לאימנו שכן לעניות דעתינו נסללה הדרך בזמן שהם מסרו שחור על גבי לבן מכתב בו אימנו צריכה לשלם 3 שנים אחורה הפרשים?
נשמח לקבל את חוות דעתכם המקצועית .
במידה ויש עילה כפי שאנו דיי משוכנעים (בכל מקרה יש רשלנות מצד החברה המשכנת לכל הפחות) האם אתם מייצגים בתחום הדיור הציבורי?
אנו לא היינו מודעים במשך שנים שהיא זכאית להנחה ,בשנת 2008 גילינו כי יש מצב שהיא זכאית להנחה מילאנו את טפסי ההנחה מסרנו מסמכים שונים לבקשת החברה המשכנת אך לא קיבלה הנחה, כך גם לגבי 2009.לאחר בירור מדוייק מהם הקריטריונים להנחה הופתענו לגלות כי ההנחה הייתה אמורה להתקבל נתבקשנו על ידי החברה המשכנת למלאות טופס הנחה ולמסור מסמכים שונים ואכן מסוף 2009 אימנו החלה לקבל הנחה אך הם סירבו לתת את ההנחה רטרואקטיבית מ2008 בתואנות שונות כמו אין להם את המסמכים שהוגשו ב2008 (נמסר להם דרך אגב מספר פעמים) לפני מספר ימים קיבלה אימנו מכתב קצר מהחברה המשכנת בו היא מתבקשת לשלם תשלום נוסף על שכר הדירה שנקבע לה מכיוון שהיה תקלה/טעות טכנית והיא נדרשת לשלם כעת רטרואקטיבית עבור 3 שנים אחורה.
האם יש לנו עילה לדרוש כעת רטרואקטיבית את ההנחה שהגיע לאימנו שכן לעניות דעתינו נסללה הדרך בזמן שהם מסרו שחור על גבי לבן מכתב בו אימנו צריכה לשלם 3 שנים אחורה הפרשים?
נשמח לקבל את חוות דעתכם המקצועית .
במידה ויש עילה כפי שאנו דיי משוכנעים (בכל מקרה יש רשלנות מצד החברה המשכנת לכל הפחות) האם אתם מייצגים בתחום הדיור הציבורי?
דיור ציבורי
עו"ד שזר תומר
13/05/12
צריך לבדוק את המקרה שלך יותר לעומק על מנת לבדוק את הנושא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הסכם אופציה
יוני
13/05/12
כמה שאלות בעניין הסכם אופציה וקומביציה במקרקעין, תודה רבה מראש על המענה.
1) האם יש חובת דיווח על הסכם אופציה?
2) ועל הסכם קומבינציה?
3) כיצד ניתן למכור מגרש שנקנה באופציה במליון ש"ח, ולמכור אותו לקבלן במליון וחצי לדוגמא (באופן שתתבצע עיסקת מכר אחת בלבד)?
תודה רבה
1) האם יש חובת דיווח על הסכם אופציה?
2) ועל הסכם קומבינציה?
3) כיצד ניתן למכור מגרש שנקנה באופציה במליון ש"ח, ולמכור אותו לקבלן במליון וחצי לדוגמא (באופן שתתבצע עיסקת מכר אחת בלבד)?
תודה רבה
עסקת קומבינציה
עו"ד שזר תומר
13/05/12
תלוי בניסוח - אם ינוסח לא טוב - אכן יש עליו חובת דיווח
לא רואה איך ניתן לעקוף עסקת מכר, לקנות אופציה ולמכור אותה לאחר .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לא רואה איך ניתן לעקוף עסקת מכר, לקנות אופציה ולמכור אותה לאחר .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
זכויות של אח חסוי
ליאור
12/05/12
אחי ואני ירשנו יחד דירה לפי צו ירושה, אבל הבעיה היא שאחי חסוי מאז שנולד ועד עכשיו (בן 40). איך אני מבטיח את הזכויות שלו בדירה? רושמים הערת אזהרה?
חסוי -אפוטרופוס
עו"ד שזר תומר
13/05/12
אם יש לו אפוטרופוס - אז האפוטרופוס צריך לרשום את זכויותיו - הרי הוא לא יכול לחתום בעצמו על מסמכים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דירה של בעלי
סנדי
12/05/12
אני נשואה 10שנים+2 ילדים בעלי רכש דירה במשכנתא בשנת 1999 ואנחנו התחתנו בשנת 2002 אנחנו גרים בדירה מיזה 8 שנים ומחזיקים שני חשבונות מטעמיים כלכליים כל השנים הוא משלם משכנתא וכלכלה ואני משלמת את התשלומים והוצאות הילדים.
2 שאלות מה הזכות שלי בדירה ע"פ חוק במיקרה גירושין חלילה.
והאם אפשר שהדירה תירשם גם על שמי ומה הנוהל?יש לציין שלפני חודשיים הוספנו הלוואה של130000 ש"ח שמשועבדת לטובת הננכס ורשומה על שנינו
2 שאלות מה הזכות שלי בדירה ע"פ חוק במיקרה גירושין חלילה.
והאם אפשר שהדירה תירשם גם על שמי ומה הנוהל?יש לציין שלפני חודשיים הוספנו הלוואה של130000 ש"ח שמשועבדת לטובת הננכס ורשומה על שנינו
העברה ללא תמורה
עו"ד שזר תומר
13/05/12
מקרה בעייתי, ראשית אני ממליץ לך להעלות את השאלה גם בפורום דיני משפחה, מבחינת החוק היבש - אין לך זכויות בנכס,
מכוח הפסיקה בבתי משפט לענייני משפחה, ניתן יהיה להקנות לך בסיטואציה מסויימת זכויות בנכס.
ממליץ לך מאוד כי בעלך יעביר לך ללא תמורה חצי מחלקו - זה לא כרוך בתשלומים מיסי מקרקעין כלל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכוח הפסיקה בבתי משפט לענייני משפחה, ניתן יהיה להקנות לך בסיטואציה מסויימת זכויות בנכס.
ממליץ לך מאוד כי בעלך יעביר לך ללא תמורה חצי מחלקו - זה לא כרוך בתשלומים מיסי מקרקעין כלל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רכישת דירה
קסניה
12/05/12
שלום רב,
יש לי שאלה בנוגע לרכישת דירה כשבעל דירה מתגורר בארה"ב כבר 15 שנים.הדירה נרכשה לפני כ-20 שנה .כשבעל דירה עזב לארה"ב ,הוא נתן יפוי כוח לאחיונו לצורך ביצוע פעילויות הקשורות להשכרת הדירה ותשלום משכנתא שנותרה, למעט מכירתה של אותה דירה.
במקום להשכיר את הדירה ההאחין התגורר בה.היום בעל דירה מארה"ב מעוניין למכור את דירתו.
השאלה היא :
עד כמה ההליך יכול להיות מסובך בברכישת דירה זו?
והאם במקרה זה בעל דירה עדיין נשאר 100% בעל דירה, למרות שהוא לא בעצמו שילם את המשכנתא?
ישנן זכויות אצל אחיין , ומהי חלקתו?
יש לי שאלה בנוגע לרכישת דירה כשבעל דירה מתגורר בארה"ב כבר 15 שנים.הדירה נרכשה לפני כ-20 שנה .כשבעל דירה עזב לארה"ב ,הוא נתן יפוי כוח לאחיונו לצורך ביצוע פעילויות הקשורות להשכרת הדירה ותשלום משכנתא שנותרה, למעט מכירתה של אותה דירה.
במקום להשכיר את הדירה ההאחין התגורר בה.היום בעל דירה מארה"ב מעוניין למכור את דירתו.
השאלה היא :
עד כמה ההליך יכול להיות מסובך בברכישת דירה זו?
והאם במקרה זה בעל דירה עדיין נשאר 100% בעל דירה, למרות שהוא לא בעצמו שילם את המשכנתא?
ישנן זכויות אצל אחיין , ומהי חלקתו?
קניית דירה מאדם שגר בחו"ל
עו"ד שזר תומר
12/05/12
באם בעל הדירה - עדיין בחיים , והוא זה שרשום בטאבו,
צריך יפוי כוח בלתי חוזר שהוא יתן לאדם לחתום בשמו.
צריך לבדוק על שם מי רשומה המשכנתא, ולדרוש שכל התשלומים יועברו תחילה לכיסוי המשכנתא.
ממליץ מאוד שכל העסקה תלווה על ידי עו"ד, כי זה לא עסקה רגילה.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
צריך יפוי כוח בלתי חוזר שהוא יתן לאדם לחתום בשמו.
צריך לבדוק על שם מי רשומה המשכנתא, ולדרוש שכל התשלומים יועברו תחילה לכיסוי המשכנתא.
ממליץ מאוד שכל העסקה תלווה על ידי עו"ד, כי זה לא עסקה רגילה.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
מצוקה משפטית בבקשה תעזרו
דב
12/05/12
אני שוכר דירה מזה כמעט 9 חודשים יחידת דיור עם חצר משותפת עם בעלי היחידה בחוזה ל12 חודשים לפני מספר חודשים אמצתי כלב באישור בע"פ של בעלי היחידה להם יש 2 כלבים .
החצר המשותפת הוזנחה מאז שנכנסתי לדירה וכרגע יש רק חול ושאריות של דשא . לפני 3 חודשים הם ביקשו ממני לחפש דייר אחר ולצאת מהדירה (יש לציין שגם אני לא הייתי מרוצה לכן הסכמתי) לאחר חודש שלא מצאתי דייר נאמר לי במילים הללו : תשמע אתה לא מצליח למצוא דייר אז בוא תחפש לך דירה אחרת תצא מהדירה גם בלי להביא דייר ואנחנו נסתדר, מצאתי דירה לאחר זמן מה ובעלי הדירה דורשים ממני שיתר השכירות שנותרה 3 חודשים (7500) ישאר אצלהם +הוצאות של נזקים כלליים בדירה ונזקים לגינה +עוגמת נפש עוד 2500 ש"ח
מייד סירבתי ושאלתי למה הם אמרו שנסתדר והם אמרו שבמקום לעבור לערוצי תקשורת משפטיים ודרישות לפינוי וכדומה ה"נסתדר" הכוונה היא לזה שאשלם להם ובזה יגמר הסיפור (בעל הדירה עורך דין )
לדירה אכן יש מעט נזקים שהצעת מחיר של קבלן הוערכה ב 1600 ש"ח (טיח צבע חידוש רהיט ותיקון רצפת ׂPVC מה גם המקלחת מלאה ברקבון פטרת וקירות מתקלפים) הקבלן היה מוכן לטפל גם בזה. למרות שאין זאת באחריותי
לאחר משא ומתן הציעו בעלי הדירה שאתקן באמצעות קבלן את הדירה ובנוסף אשלם פיצוי של 2500 ובלי שום קשר אבצע עבודות גינון בחצר בשווי מוערך של 3300 שח(אני גנן במקצועי) כמו כן אציין שלפני הצעתם אני הצעתי לשפץ את הדירה ולתקן את הנזקים שנגרמו בתקופת שכירותי ובנוסף לשלם כ 5000 שח ולזה הם לא הסכימו .
אני מכל הסיפור הזה מבין שני דברים אחד את הדירה אני צריך להחזיר לקדמותה מן ההגיון ומן ההסכם שנחתם ודבר שני הוא שבעלי הדירה שידלו אותי לצאת מן הדירה ועכשיו רוצים את הכסף לשארית זמן החוזה או לחילופין סכום קטן ועבודות שיפוץ גינה אני מבין שמשהו פה לא כשורה אבל לא יודע מה המשמעיות המשפטיות . בבקשה תעזרו לי ..
החצר המשותפת הוזנחה מאז שנכנסתי לדירה וכרגע יש רק חול ושאריות של דשא . לפני 3 חודשים הם ביקשו ממני לחפש דייר אחר ולצאת מהדירה (יש לציין שגם אני לא הייתי מרוצה לכן הסכמתי) לאחר חודש שלא מצאתי דייר נאמר לי במילים הללו : תשמע אתה לא מצליח למצוא דייר אז בוא תחפש לך דירה אחרת תצא מהדירה גם בלי להביא דייר ואנחנו נסתדר, מצאתי דירה לאחר זמן מה ובעלי הדירה דורשים ממני שיתר השכירות שנותרה 3 חודשים (7500) ישאר אצלהם +הוצאות של נזקים כלליים בדירה ונזקים לגינה +עוגמת נפש עוד 2500 ש"ח
מייד סירבתי ושאלתי למה הם אמרו שנסתדר והם אמרו שבמקום לעבור לערוצי תקשורת משפטיים ודרישות לפינוי וכדומה ה"נסתדר" הכוונה היא לזה שאשלם להם ובזה יגמר הסיפור (בעל הדירה עורך דין )
לדירה אכן יש מעט נזקים שהצעת מחיר של קבלן הוערכה ב 1600 ש"ח (טיח צבע חידוש רהיט ותיקון רצפת ׂPVC מה גם המקלחת מלאה ברקבון פטרת וקירות מתקלפים) הקבלן היה מוכן לטפל גם בזה. למרות שאין זאת באחריותי
לאחר משא ומתן הציעו בעלי הדירה שאתקן באמצעות קבלן את הדירה ובנוסף אשלם פיצוי של 2500 ובלי שום קשר אבצע עבודות גינון בחצר בשווי מוערך של 3300 שח(אני גנן במקצועי) כמו כן אציין שלפני הצעתם אני הצעתי לשפץ את הדירה ולתקן את הנזקים שנגרמו בתקופת שכירותי ובנוסף לשלם כ 5000 שח ולזה הם לא הסכימו .
אני מכל הסיפור הזה מבין שני דברים אחד את הדירה אני צריך להחזיר לקדמותה מן ההגיון ומן ההסכם שנחתם ודבר שני הוא שבעלי הדירה שידלו אותי לצאת מן הדירה ועכשיו רוצים את הכסף לשארית זמן החוזה או לחילופין סכום קטן ועבודות שיפוץ גינה אני מבין שמשהו פה לא כשורה אבל לא יודע מה המשמעיות המשפטיות . בבקשה תעזרו לי ..
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
12/05/12
אדון נכבד,
הפורום מיועד למענה ענייני קצר בשאלות קצרות וממוקדות ולא יכול להחליף ייעוץ משפטי
מהתרשמות מאורך השאלה ולא מתוכנה, ברור לי שאתה זקוק לייעוץ מקיף וארוך שלא מתאים למתכונת של תשובה בפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
הפורום מיועד למענה ענייני קצר בשאלות קצרות וממוקדות ולא יכול להחליף ייעוץ משפטי
מהתרשמות מאורך השאלה ולא מתוכנה, ברור לי שאתה זקוק לייעוץ מקיף וארוך שלא מתאים למתכונת של תשובה בפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
הרכבת מרכיזה
oshrit
11/05/12
בדירתי יש מרפסת פתוחה ולא מקורה שאלתי היא האים צריך אישורים מהעיריה להרכת מרכיזה
מרכיזה - דרושה היתרים?
עו"ד שזר תומר
12/05/12
על פי ידיעתי לא- כי זה לא גג בדרך קבע.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה
מורל
11/05/12
האם אני חייב לשלם מס רכישה בהעברה של חצי דירה מאחי אלי במחיר אפס? הדירה נרכשה לפני הנישואין. לאשתי יש דירה הרשומה על שמה שנרכשה בתקופת הנישואין.
מס רכישה בעת קבלת דירה במתנה
עו"ד שזר תומר
12/05/12
מי שמשלם את מס הרכישה הוא הרוכש ולא המוכר...
אם זו עסקת אפס - זו למעשה עסקת מתנה, בעסקת מתנה - מס הרכישה של מקבל המתנה(אחותך), יהיה שליש ממס הרכישה הרגיל ביחס למצבה.
אם יש לה דירה, כמובן שמצבה הוא שזו דירה שניה, ולכן מס הרכישה יהיה גדול יחסית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם זו עסקת אפס - זו למעשה עסקת מתנה, בעסקת מתנה - מס הרכישה של מקבל המתנה(אחותך), יהיה שליש ממס הרכישה הרגיל ביחס למצבה.
אם יש לה דירה, כמובן שמצבה הוא שזו דירה שניה, ולכן מס הרכישה יהיה גדול יחסית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עיכובכניסה לדירה שנרכשה מיזם/קבלן למרות קבלת חזקה
ורד
11/05/12
שלום, רציתי להתיעץ לגבי איזה אמצעים יש לי לגרום לקבלן לתקן ליקויים מהותיים בדירה ששילמתי את מלא תמורתה וקיבלתי עליה חזקה (שטרות הערבות כולם אצל עוד היזם בנאמנות עד העברת הבעלות). הבעיות : התברר לי לאחר קבלת החזקה שהחשמל בדירה זמני, היזם לא מרשה לי להזיז נקודות חשמל במטבח לצורך התקנת מטבח (קניתי בלי מטבח) שצריך להגיע בשבוע הקרוב עד להעברת החשמל בחברת חשמל - על אף הטלפונים הרבים שביצעתי ליזם, לקבלן ולקבלני המשנה אין לבדיקה תאריך יעד. בנוסף חלונות רבים בדירה (בית פרטי חד קומתי) בעלי בעיה בנעילה כך שהדירה פרוצה ואיני יכולה להעביר את חפציי והקבלן טרם ביצע הכנה למזגנים כפי שהתחייב במפרט הדירה. למרות הטלפונים הרבים לא קיבלתי תאריך יעד לביצוע התיקונים. רשמתי מכתב המפרט את הליקויים המונעים את כניסתי לדירה לעוד החברה אך טרם קיבלתי תגובה, מדובר בחברה יזמית גדולה וידועה.
ליקוי בניה בדירה מקבלן
עו"ד שזר תומר
12/05/12
המלצתי - מכתב מעו"ד יחד עם איום, אודות הנזקים הצפויים, שישלח בפקס, במייל ובדואר רשום - אמור לעשות את העבודה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פיצול בטאבו של 2 בתים שרשומים כבית אחד
תומר
11/05/12
אני רוצה לקנות ביחד עם קרוב משפחה בית דו קומתית שהינו בעצם 2 דירות שחוברו אבל רשומות בטאבו כדירה אחת.
2 הדירות בנויות האחת מעל השנייה מחוברות ביניהן וכיום ורשומות בטאבו כדירה אחת בגודל 270 מ"ר.
הדירה העליונה - 160 מ"ר , 5 חדרים.
הדירה התחתונה - 110 מ"ר. 4 חדרים.
השאלה שלי:
האם קיימת אפשרות לפיצול הדירה הכפולה הקיימת ל 2 דירות ניפרדות מבחינת רישום בטאבו?
במקור הדירות כנראה היו נפרדות ובעל הבית לפני 30 שנה קנה 2 דירות וחיבר ביניהן.
2 הדירות בנויות האחת מעל השנייה מחוברות ביניהן וכיום ורשומות בטאבו כדירה אחת בגודל 270 מ"ר.
הדירה העליונה - 160 מ"ר , 5 חדרים.
הדירה התחתונה - 110 מ"ר. 4 חדרים.
השאלה שלי:
האם קיימת אפשרות לפיצול הדירה הכפולה הקיימת ל 2 דירות ניפרדות מבחינת רישום בטאבו?
במקור הדירות כנראה היו נפרדות ובעל הבית לפני 30 שנה קנה 2 דירות וחיבר ביניהן.
דירה מפוצלת בטאבו
עו"ד שזר תומר
12/05/12
מהלך של פיצול - הוא מהלך בעל השלכות מיסויות מאוד גבוהות, הייתי ממליץ לך לפנות לעו"ד או שמאי מקרקעין, לצורך ביצוע הערכה של נושא זה, ובכלל לפנות לעו"ד בטרם ההחלטה לרכוש את הדירה המסובכת הזו (מבחינה משפטית) - רצוי מאוד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מיסוי מקרקעין
ירדן
10/05/12
שלום רב,
אני רוצה לרכוש דירה מאדם אשר הדירה שלו טרם הושלמה בנייתה. הוא לא רוצה למכור כעת וגם לא לנהל מו"מ עם ההסכם לפני השלמת הבניה בגלל מס שבח. אולם הוא רוצה שאחתום על בקשה לרכישת דירה ובה אכתוב את סכום ההצעה וכי היא כפופה להסכמת עורכי הדין על ההסכם. האם צריך לדווח על מסמך כזה לרשויות המס ?
אני רוצה לרכוש דירה מאדם אשר הדירה שלו טרם הושלמה בנייתה. הוא לא רוצה למכור כעת וגם לא לנהל מו"מ עם ההסכם לפני השלמת הבניה בגלל מס שבח. אולם הוא רוצה שאחתום על בקשה לרכישת דירה ובה אכתוב את סכום ההצעה וכי היא כפופה להסכמת עורכי הדין על ההסכם. האם צריך לדווח על מסמך כזה לרשויות המס ?
זכרון דברים
עו"ד שזר תומר
12/05/12
רשמית מבחינה חוקית - זה סוג של זכרון דברים שדורש דיווח.
הייתי ממליץ לך לפנות לעו"ד לקבלת יעוץ מקיף ביחס להשלכות של חתימה על הסכם שכזה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הייתי ממליץ לך לפנות לעו"ד לקבלת יעוץ מקיף ביחס להשלכות של חתימה על הסכם שכזה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מציאת תיק של עו"ד שנפטר ולא ידוע למי נמסרו התיקים
איציק
10/05/12
ברשותי מקרקעין שלא בוצע העברה על שמי בטאבו. העו"ד שברשותו כל המסמכים נפטר לפני כ-10 שנים ואין לי מושג כיצד אני יכול למצוא את התיק הכוללים את כל המסמכים, אישורי מס שקשורים לעסקה.
אשמח מאוד עם יש רעיון כיצד ניתן לאתר את מי שמחזיק בתיק לאתר שהעו"ד הנ"ל נפטר, בלשכת עורכי הדין אין מושג.
אשמח מאוד עם יש רעיון כיצד ניתן לאתר את מי שמחזיק בתיק לאתר שהעו"ד הנ"ל נפטר, בלשכת עורכי הדין אין מושג.
השלמת העברת זכויות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
10/05/12
יש לבדוק אישורי מיסים ברשויות המס, ואם חסרים ייפו"כ וכיו"ב, יש מקום לפנות לבימ"ש למתן סעד הצהרתי וצו אופרטיבי ללשכת רישום המקרקעין לרשום העברת הזכויות. מומלץ להיוועץ עם עו"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי, דירה שניה?
רינת
10/05/12
שלום רב, אני מתגוררת בדירה שאמורה לעבור בקרוב פרוייקט פינוי בינוי. בנוסף אני מחזיקה ברשותי דירה נוספת על שמי. כעת שאלתי היא: האם עצם זה שאני מתפנה מדירתי על מנת שיהרסו אותה ויבנו מחדש, האם זה יחשב לי כדירה נוספת? ז"א בבואי לרשום את הדירה הבנויה מחדש על שמי האם אצטרך לשלם 5% כאילו היא דירתי השניה לכאורה?
מיסוי בעיסקת פינוי בינוי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
10/05/12
עיסקת פינוי בינוי מהותה הינה כי היא ללא תמורה ומכאן שיש לא תאלצי לשלם מס רכישה, שכן את לא מוכרת דבר, אלא מקבלת דירה חלף הדירה הקיימת. מומלץ לוודא מול העו"ד שמייצג אותכם בהסכם, כי העיסקה הינה במסגרת המסלול הייעודי בחוק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה פעם נוספת מאחר ולמטה לא נענתה
ירון
10/05/12
שלום רב,
רציתי לשאול איזה מס מוטל על רוכש דירה נוספת ובאיזה שיעור בעקבות
דוח טרכטנברג.האם רכישת כל דירה נוספת (נגיד 2, 3 וכו' דירות) המס הזה עולה?
המון תודה,
ירון
רציתי לשאול איזה מס מוטל על רוכש דירה נוספת ובאיזה שיעור בעקבות
דוח טרכטנברג.האם רכישת כל דירה נוספת (נגיד 2, 3 וכו' דירות) המס הזה עולה?
המון תודה,
ירון
מס רכישה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
10/05/12
בגין רכישת נכס, הקונה יידרש לשלם מס רכישה. בהחלט, מדרגות מס הרכישה שונות (יותר גבוהות בצורה משמעותית) אם אין המדובר בדירה יחידה. ניתן להכינס למחשבון של משרדי מיסוי מקרקעין הזמינים ברשת ולבצע חישוב מדוייק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה מקובל, מי משלם שכ"ט עו"ד, המשכיר או השוכר?
אגם ליבנה
09/05/12
אני מתכוונת לשכור נכס מסחרי, והמשכיר טוען שעלי לשאת בשכ"ט עו"דינו (שכתב את חוזה השכירות וכו'). האם כך מקובל?
תודה על תשובתכם,
אגם.
תודה על תשובתכם,
אגם.
הסכם שכירות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/05/12
כל הוצאה שהשוכר מסכים לשלם - מקובלת. זה עניין מסחרי לחלוטין ונתון למו"מ בין הצדדים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוץ בצנרת של השכנה
אתי
09/05/12
לשכנה מעליי יש פיצוץ רציני בצנרת במטבח ובפינת האוכל כל התיקרה שלי מתפוררת ריח חריף של עובש. ואני חושבת שאני צריכה לצערי לנטוש את הדירה כי היא לא מעוניינת לתקן. פניתי למשרד הבריאות כדי שישלחו פקח הם הפנו אותי לחברת המים ששלחו פקח אך לא הסכים לשלוח לה מכתב לתיקון הליקוי.איזה גוף צריך לעזור לי כדי שיהיה לי דוח כלשהו ובמה עוד היתם ממליצים לפני התביעה.והאם כדאי להגיש תביעה קטנה או גדולה כיוום שיש כאן ירידת ערך הבית ולמעשה הוא לא ממש ראוי למגורים.תודה אתי
פיצוץ בצנרת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/05/12
קודם כל את צריכה לדרוש ממנה לתקן את הליקוי. את צריכה לפנות לעו"ד שבקיא בתחום על מנת שייעץ לך על מומחה שייתן חוות דעת בדבר הליקוי ומקורו.
לאחר שהתיקון יבוצע תוכלי להגיש תביעת נזיקין על הנזקים שנגרמו לך (אם היא תסרב לתקנם).
לאחר שהתיקון יבוצע תוכלי להגיש תביעת נזיקין על הנזקים שנגרמו לך (אם היא תסרב לתקנם).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מענה על מכתב תלונה רשות מקומית
א
09/05/12
שוב שלום. שאלתי שאלה דומה אך קיבלתי תשובה חלקית, אז אני אחדד.
תוך כמה זמן רשות מקומית מחוייבת להחזיר תשובה על מכתב תלונה רשמי שנכתב אליה? אני מחפש תקנות/ חוקים בנוגע לזה ולא מצאתי עדיין.
תודה ויום טוב
תוך כמה זמן רשות מקומית מחוייבת להחזיר תשובה על מכתב תלונה רשמי שנכתב אליה? אני מחפש תקנות/ חוקים בנוגע לזה ולא מצאתי עדיין.
תודה ויום טוב
מענה של רשות מקומית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/05/12
ברוב הנושאים (למעט אלה שיש לגביהם חוק או תקנה ספציפיים) אין זמנים ברורים וידועים לגבי מענה. הם צריכים לענות תוך זמן סביר.
מכל מקום השאלה לא כ"כ רלבנטית לפורום נדל"ן.
מכל מקום השאלה לא כ"כ רלבנטית לפורום נדל"ן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
