פורום נדל"ן

תשובה לשאלתך מצריכה יותר פירוט, על פניו-
רכישת דירה נוספת בתקופה שבין 16.1.12 ועד 31.12.12שעה שאין התחייבות למכור את הדירה הראשונה בתוך 24/36 חודשים (בהתאם לנסיבות) מחוייבת במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:
עד 1,053,200 ₪ - 5%.
מ – 1,053,200 ₪ ועד לסך של 3,159,600 ₪ - 6%.
מעל סך של 3,159,600 ₪ - 7%.

בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד- עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

יש לבחון האם במועד חתימת הדיירים על "הסכם השיפוץ" עולה מן ההסכם כי אומד דעת הצדדים היה כי השיפוץ איננו יכלול הטרדות מעין אלו. על פניו אם אין התייחסות לכך בסהסכם העניין בעייתי, מדבריך אני מבינה כי השיפוצים המתבצעים הינם חיצוניים לדירה שכן ככל והינם פנימיים ללא הוספת שטחים כלל לא נדרשת הסכמת השכנים לביצוע העבודות בהנחה שמבוצעות בשעות העבודה המותרות. על פניו לא ניתן לחזור מהסכמה על החתימה על היתר, כל עוד לא הוגבל המועד במסגרת ההסכם לא ניתן לקבוע הגבלה כעת. אם בעקבות השיפוצים נמנעת מכם האפשרות לשימוש סביר בנכס - ניתן לבחון על פי הסכם השכירות האם הינכם רשאים להשתחרר ממנו בטרם סיום התקופה.

בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד- עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

שלום רב,
נקודת המוצא הינה, כי יש לממש את תקופת האופציה בהתקיים התנאים לכך (אי הפרה של החוזה מצד השוכר במקרה דנן וכד'). עם זאת, יש לבחון את סעיפי חוזה השכירות. כך גם לגבי התנאים בכלל ותנאי תשלום דמי השכירות בפרט.
כדאי לפנות לייעוץ משפטי.
בהצלחה.

יש לבדוק נוסח סעיפי הסכם השכירות.

בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד- עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

תוכל להשתמש בפטור של המורישה במקרה של הדירה בירושה, ובפטור הקלאסי או בהוראת השעה בדירה שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לא ידוע לי על הגבלה באופן גורף יש לבדוק את התקנות הספציפיות של האגודה עליה אתה מדבר , לרבות חוקיות ההחלטה.
פנה/י לעו"ד שמתמחה באגודות שיתופיות שיבדוק זאת עבורך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אין אפשרות לפנות נכס בתביעה משפטית בתוך חודש.
תבקשו מעו"ד שערך את החוזה לשלוח לך מכתב שזו הפרה יסודית של חוזה המכר (במידה ועו"ד דאג לכך בחוזה), אולי זה ירתיע אותם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

צריך לבדוק את החוזה,
באם עו"ד מטעמכם בדק את החוזה כמו שצריך, לא אמורה להיות בעיה לשלם בכל עת על מנת למנוע קפיצות מדד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

במתנה - יש שליש מס רכישה (אלא אם זה בני זוג - ובמקרה הזה - זה לא).
במכירה צריך לשלם מס רכישה מלא.
בכל אחד מהמקרים, אתה למעשה גורם לכך שלילד יש נכס שהוא לא שלו בפועל, ובעתיד הוא יצטרף לשאת מס רכישה בגין דירה שניה...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לא ידוע לי אודות פסיקה, אבל בפועל - המפקח/מקפחת סוטים מדיני הראיות והם פחות פורמאליים מביהמ"ש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אינני יודע ממתי החובה, אך קיימת חובה לתשלום מחצית מעלות סבירה של גדר .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לטעמי באם חוזה כזה יגיע למבחן בפני ביהמ"ש, הצדק יהיה עמך כי לרוב האופציות הינם לא פחות משנה .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

שאלה שדורשת סקירה משפטית מקיפה ולא תשובה בפורום...
בגדול - לפי מקרה בועז יונה וחפציבה - אני סבור שהבנק כן יכול להתנות ולקבוע שהוא יבנה בעצמו בתוך זמן סביר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לפי מה שאת מתארת החוזה שנשלח לך הוא לא החוזה שסוכם בעל פה,
תבקשי לקבל חוזה על פי הסיכום שלכם, כולל הארכה לשנה לאחר כן, שכן לפי מה שאת מתארת צימצמו לך אופציה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

צריך לבדוק את החוזה , על פניו בעייתי ביותר - לא רואה איך תקבל ערבות על ה-10 אחוז הללו, גם לא בטוח שהבנק שנותן לך את המשכנתא יכיר בכך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

תוציא מכתב תזכורת, ברשום ובפקס ובאי - מייל, תאיימו בפניה למבקר המדינה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

ליאת שלום,אינך יכולה למנוע מראש הליך משפטי שיינקט, אם יינקט. אם בהסכם מופיעים הפריטים בדירה, זה יכול לספק אם יהיה צורך, אך בהחלט יש אפשרות כי תיאלצי את להוכיח שמדובר בפריטים השייכים לך. מציע לך לשוחח עם השוכרים ולקבל תמונת מצב עדכנית במה מדובר ואולי להכין נייר מסודר/עידכון להסכם בעניין זה. אגב, לא ככ מהר יעקלו ויוציאו פריטים, ההליך המקדים הוא עיקול ברישום של הפריטים ורק השלב הבא הוא הוצאה. עשי את הדברים ללא לחץ - זה הכי חשוב.בברכה,עו"ד גיא ראשין

מי שנמצא במצב שננקטים נגדו עיקולים של ההוצאה לפועל לא יכול להיחשב כאדם אמין שאת יכולה לסמוך עליו או אף לקבל ממנו אינפורמציה.
פני להוצאה לפועל עם אישור נסח הטאבו שלך והסכם השכירות ובקשי לבדוק איזה הליכים ננקטים או ינקטו בעתיד הקרוב בתיק ההוצאה לפועל הזה.
אם תקבלי אישור לכך שיתבצע עיקול, תצטרכי לפעול מהר ולהגיש תביעה (בלוויית תצהיר) למתן פסק דין הצהרתי בבית המשפט השלום, שבו יצהיר בית המשפט שהרכוש בדירה (על פי רשימה ותיאור מפורטים שתצרפי) כמו גם הדירה עצמה, הם בבעלותך הפרטית.

נויה שלום רב,תלוי מה קובע הסכם השכירות ביחס לתקופת האופציה. האם נכתב שהחוזה יחודש באותם תנאים? האם האופציה היא לשנתיים או לשנה+שנה. קשה להשיב ללא קריאת נוסח ההסכם. עקרונית אם האופציה מומשה לשנתיים ייתכן שאת כבולה בדמי השכירות, אך ייתכן ויש אפשרות ולכן יש לקרוא הנוסח.בברכה,עו"ד גיא ראשין

שלום רב,השאלה לא ברורה. נסה להסביר בצורה מדויקת את הסוגיה.בברכה,עו"ד גיא ראשין

שגיא שלום,לא ברור מה אתה מבקש לאכוף. בינתיים לא קרה דבר וכל עוד לא נעשתה פעולה בניגוד להסכם איני רואה מקום לבצע פעולות כלשהן.בברכה,עו"ד גיא ראשין

ראשית, יש לבדוק מה קובעת התב"ע לנושא הגדר, מידותיו, גובהו וכו'. אם התב"ע לא מאפשרת גדר כזו לא ניתן לקבל היתר בניה. לבניית גדר חדשה במקום הקיימת חייבים לקבל היתר בניה חדש.
שנית, יש לבדוק אם הוגשה כבר בקשה להיתר בניה, או אם נתבקשת להגיש התנגדות לבקשה להיתר שכבר הוגשה. אם אכן הוגשה בקשה כאמור, תציין בהתנגדות שאתה מגיש לוועדה לתכנון ובניה שאתה מתנגד למתן היתר בניה לגדר, כי לשם כך חייבת הוועדה לתכנון ובניה לקבל תחילה את הסכמת הקיניינית, הן להריסת הגדר הישנה והן לבניית הגדר החדשה, ואתה כאמור לא נתת הסכמתך זו. ובנוסף, שהסכם השיתוף לא חל על הגדר שנמצאת על הגבול המשותף בין החלקות - כי הסכם השיתוף חל רק על מה שנמצא כל-כולו בתוך שטח החלקה הפרטית.
שלישית, תשלח התראה בכתב לשכן שהגדר הקיימת היא בבעלות משותפת, משמע שהיא 50% בבעלותך, וללא הסכמתך המפורשת בכתב אסור לו להרוס אותה או אף לפגוע בה, ואם הוא כן יהרוס או יפגע בה אז תתבע אותו בבית משפט הן לגבי הנזקים שנגרמו לך והן להחזרתה למקומה של גדר חדשה בדיוק באותה צורה וגודל על חשבונו בלבד.
רביעית, אם בכל זאת ינתן היתר בניה, זכותך להגיש ערר תוך 30 יום לוועדת הערר המחוזית, בשל מתן היתר בניה ללא הסכמה קניינית מצידך.
וחמישית, אם ידחה הערר, תוכל להגיש תביעה קניינית לבית המשפט, למתן צו מניעה בשל אי הסכמה קניינית לבניית הגדר.

שאלה קצת מורכבת.
ראה באם ההתנגדות היא סתמית - הרי שאתה יכול להגיש את הבקשה - הם יתנגדו, ואף יקבלו צו מניעה, אבל ... אם יפסידו תוכל לתבוע אותם ובגדול ולכן ממליץ לך לקחת עו"ד שייעץ לך מה לעשות במקרה שכזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

יש דבר כזה שנקרא קווי בניין - שם יש הגדרה של הגובה המותר של הבית - זה מצוי בתב"ע (תוכנית בניין עיר) - זה המקום לבדוק אותו על מנת לקבל תשובה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.