פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הסכם אופציה
יוני
13/05/12
כמה שאלות בעניין הסכם אופציה וקומביציה במקרקעין, תודה רבה מראש על המענה.
1) האם יש חובת דיווח על הסכם אופציה?
2) ועל הסכם קומבינציה?
3) כיצד ניתן למכור מגרש שנקנה באופציה במליון ש"ח, ולמכור אותו לקבלן במליון וחצי לדוגמא (באופן שתתבצע עיסקת מכר אחת בלבד)?
תודה רבה
1) האם יש חובת דיווח על הסכם אופציה?
2) ועל הסכם קומבינציה?
3) כיצד ניתן למכור מגרש שנקנה באופציה במליון ש"ח, ולמכור אותו לקבלן במליון וחצי לדוגמא (באופן שתתבצע עיסקת מכר אחת בלבד)?
תודה רבה
עסקת קומבינציה
עו"ד שזר תומר
13/05/12
תלוי בניסוח - אם ינוסח לא טוב - אכן יש עליו חובת דיווח
לא רואה איך ניתן לעקוף עסקת מכר, לקנות אופציה ולמכור אותה לאחר .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לא רואה איך ניתן לעקוף עסקת מכר, לקנות אופציה ולמכור אותה לאחר .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
זכויות של אח חסוי
ליאור
12/05/12
אחי ואני ירשנו יחד דירה לפי צו ירושה, אבל הבעיה היא שאחי חסוי מאז שנולד ועד עכשיו (בן 40). איך אני מבטיח את הזכויות שלו בדירה? רושמים הערת אזהרה?
חסוי -אפוטרופוס
עו"ד שזר תומר
13/05/12
אם יש לו אפוטרופוס - אז האפוטרופוס צריך לרשום את זכויותיו - הרי הוא לא יכול לחתום בעצמו על מסמכים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דירה של בעלי
סנדי
12/05/12
אני נשואה 10שנים+2 ילדים בעלי רכש דירה במשכנתא בשנת 1999 ואנחנו התחתנו בשנת 2002 אנחנו גרים בדירה מיזה 8 שנים ומחזיקים שני חשבונות מטעמיים כלכליים כל השנים הוא משלם משכנתא וכלכלה ואני משלמת את התשלומים והוצאות הילדים.
2 שאלות מה הזכות שלי בדירה ע"פ חוק במיקרה גירושין חלילה.
והאם אפשר שהדירה תירשם גם על שמי ומה הנוהל?יש לציין שלפני חודשיים הוספנו הלוואה של130000 ש"ח שמשועבדת לטובת הננכס ורשומה על שנינו
2 שאלות מה הזכות שלי בדירה ע"פ חוק במיקרה גירושין חלילה.
והאם אפשר שהדירה תירשם גם על שמי ומה הנוהל?יש לציין שלפני חודשיים הוספנו הלוואה של130000 ש"ח שמשועבדת לטובת הננכס ורשומה על שנינו
העברה ללא תמורה
עו"ד שזר תומר
13/05/12
מקרה בעייתי, ראשית אני ממליץ לך להעלות את השאלה גם בפורום דיני משפחה, מבחינת החוק היבש - אין לך זכויות בנכס,
מכוח הפסיקה בבתי משפט לענייני משפחה, ניתן יהיה להקנות לך בסיטואציה מסויימת זכויות בנכס.
ממליץ לך מאוד כי בעלך יעביר לך ללא תמורה חצי מחלקו - זה לא כרוך בתשלומים מיסי מקרקעין כלל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכוח הפסיקה בבתי משפט לענייני משפחה, ניתן יהיה להקנות לך בסיטואציה מסויימת זכויות בנכס.
ממליץ לך מאוד כי בעלך יעביר לך ללא תמורה חצי מחלקו - זה לא כרוך בתשלומים מיסי מקרקעין כלל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רכישת דירה
קסניה
12/05/12
שלום רב,
יש לי שאלה בנוגע לרכישת דירה כשבעל דירה מתגורר בארה"ב כבר 15 שנים.הדירה נרכשה לפני כ-20 שנה .כשבעל דירה עזב לארה"ב ,הוא נתן יפוי כוח לאחיונו לצורך ביצוע פעילויות הקשורות להשכרת הדירה ותשלום משכנתא שנותרה, למעט מכירתה של אותה דירה.
במקום להשכיר את הדירה ההאחין התגורר בה.היום בעל דירה מארה"ב מעוניין למכור את דירתו.
השאלה היא :
עד כמה ההליך יכול להיות מסובך בברכישת דירה זו?
והאם במקרה זה בעל דירה עדיין נשאר 100% בעל דירה, למרות שהוא לא בעצמו שילם את המשכנתא?
ישנן זכויות אצל אחיין , ומהי חלקתו?
יש לי שאלה בנוגע לרכישת דירה כשבעל דירה מתגורר בארה"ב כבר 15 שנים.הדירה נרכשה לפני כ-20 שנה .כשבעל דירה עזב לארה"ב ,הוא נתן יפוי כוח לאחיונו לצורך ביצוע פעילויות הקשורות להשכרת הדירה ותשלום משכנתא שנותרה, למעט מכירתה של אותה דירה.
במקום להשכיר את הדירה ההאחין התגורר בה.היום בעל דירה מארה"ב מעוניין למכור את דירתו.
השאלה היא :
עד כמה ההליך יכול להיות מסובך בברכישת דירה זו?
והאם במקרה זה בעל דירה עדיין נשאר 100% בעל דירה, למרות שהוא לא בעצמו שילם את המשכנתא?
ישנן זכויות אצל אחיין , ומהי חלקתו?
קניית דירה מאדם שגר בחו"ל
עו"ד שזר תומר
12/05/12
באם בעל הדירה - עדיין בחיים , והוא זה שרשום בטאבו,
צריך יפוי כוח בלתי חוזר שהוא יתן לאדם לחתום בשמו.
צריך לבדוק על שם מי רשומה המשכנתא, ולדרוש שכל התשלומים יועברו תחילה לכיסוי המשכנתא.
ממליץ מאוד שכל העסקה תלווה על ידי עו"ד, כי זה לא עסקה רגילה.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
צריך יפוי כוח בלתי חוזר שהוא יתן לאדם לחתום בשמו.
צריך לבדוק על שם מי רשומה המשכנתא, ולדרוש שכל התשלומים יועברו תחילה לכיסוי המשכנתא.
ממליץ מאוד שכל העסקה תלווה על ידי עו"ד, כי זה לא עסקה רגילה.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
מצוקה משפטית בבקשה תעזרו
דב
12/05/12
אני שוכר דירה מזה כמעט 9 חודשים יחידת דיור עם חצר משותפת עם בעלי היחידה בחוזה ל12 חודשים לפני מספר חודשים אמצתי כלב באישור בע"פ של בעלי היחידה להם יש 2 כלבים .
החצר המשותפת הוזנחה מאז שנכנסתי לדירה וכרגע יש רק חול ושאריות של דשא . לפני 3 חודשים הם ביקשו ממני לחפש דייר אחר ולצאת מהדירה (יש לציין שגם אני לא הייתי מרוצה לכן הסכמתי) לאחר חודש שלא מצאתי דייר נאמר לי במילים הללו : תשמע אתה לא מצליח למצוא דייר אז בוא תחפש לך דירה אחרת תצא מהדירה גם בלי להביא דייר ואנחנו נסתדר, מצאתי דירה לאחר זמן מה ובעלי הדירה דורשים ממני שיתר השכירות שנותרה 3 חודשים (7500) ישאר אצלהם +הוצאות של נזקים כלליים בדירה ונזקים לגינה +עוגמת נפש עוד 2500 ש"ח
מייד סירבתי ושאלתי למה הם אמרו שנסתדר והם אמרו שבמקום לעבור לערוצי תקשורת משפטיים ודרישות לפינוי וכדומה ה"נסתדר" הכוונה היא לזה שאשלם להם ובזה יגמר הסיפור (בעל הדירה עורך דין )
לדירה אכן יש מעט נזקים שהצעת מחיר של קבלן הוערכה ב 1600 ש"ח (טיח צבע חידוש רהיט ותיקון רצפת ׂPVC מה גם המקלחת מלאה ברקבון פטרת וקירות מתקלפים) הקבלן היה מוכן לטפל גם בזה. למרות שאין זאת באחריותי
לאחר משא ומתן הציעו בעלי הדירה שאתקן באמצעות קבלן את הדירה ובנוסף אשלם פיצוי של 2500 ובלי שום קשר אבצע עבודות גינון בחצר בשווי מוערך של 3300 שח(אני גנן במקצועי) כמו כן אציין שלפני הצעתם אני הצעתי לשפץ את הדירה ולתקן את הנזקים שנגרמו בתקופת שכירותי ובנוסף לשלם כ 5000 שח ולזה הם לא הסכימו .
אני מכל הסיפור הזה מבין שני דברים אחד את הדירה אני צריך להחזיר לקדמותה מן ההגיון ומן ההסכם שנחתם ודבר שני הוא שבעלי הדירה שידלו אותי לצאת מן הדירה ועכשיו רוצים את הכסף לשארית זמן החוזה או לחילופין סכום קטן ועבודות שיפוץ גינה אני מבין שמשהו פה לא כשורה אבל לא יודע מה המשמעיות המשפטיות . בבקשה תעזרו לי ..
החצר המשותפת הוזנחה מאז שנכנסתי לדירה וכרגע יש רק חול ושאריות של דשא . לפני 3 חודשים הם ביקשו ממני לחפש דייר אחר ולצאת מהדירה (יש לציין שגם אני לא הייתי מרוצה לכן הסכמתי) לאחר חודש שלא מצאתי דייר נאמר לי במילים הללו : תשמע אתה לא מצליח למצוא דייר אז בוא תחפש לך דירה אחרת תצא מהדירה גם בלי להביא דייר ואנחנו נסתדר, מצאתי דירה לאחר זמן מה ובעלי הדירה דורשים ממני שיתר השכירות שנותרה 3 חודשים (7500) ישאר אצלהם +הוצאות של נזקים כלליים בדירה ונזקים לגינה +עוגמת נפש עוד 2500 ש"ח
מייד סירבתי ושאלתי למה הם אמרו שנסתדר והם אמרו שבמקום לעבור לערוצי תקשורת משפטיים ודרישות לפינוי וכדומה ה"נסתדר" הכוונה היא לזה שאשלם להם ובזה יגמר הסיפור (בעל הדירה עורך דין )
לדירה אכן יש מעט נזקים שהצעת מחיר של קבלן הוערכה ב 1600 ש"ח (טיח צבע חידוש רהיט ותיקון רצפת ׂPVC מה גם המקלחת מלאה ברקבון פטרת וקירות מתקלפים) הקבלן היה מוכן לטפל גם בזה. למרות שאין זאת באחריותי
לאחר משא ומתן הציעו בעלי הדירה שאתקן באמצעות קבלן את הדירה ובנוסף אשלם פיצוי של 2500 ובלי שום קשר אבצע עבודות גינון בחצר בשווי מוערך של 3300 שח(אני גנן במקצועי) כמו כן אציין שלפני הצעתם אני הצעתי לשפץ את הדירה ולתקן את הנזקים שנגרמו בתקופת שכירותי ובנוסף לשלם כ 5000 שח ולזה הם לא הסכימו .
אני מכל הסיפור הזה מבין שני דברים אחד את הדירה אני צריך להחזיר לקדמותה מן ההגיון ומן ההסכם שנחתם ודבר שני הוא שבעלי הדירה שידלו אותי לצאת מן הדירה ועכשיו רוצים את הכסף לשארית זמן החוזה או לחילופין סכום קטן ועבודות שיפוץ גינה אני מבין שמשהו פה לא כשורה אבל לא יודע מה המשמעיות המשפטיות . בבקשה תעזרו לי ..
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
12/05/12
אדון נכבד,
הפורום מיועד למענה ענייני קצר בשאלות קצרות וממוקדות ולא יכול להחליף ייעוץ משפטי
מהתרשמות מאורך השאלה ולא מתוכנה, ברור לי שאתה זקוק לייעוץ מקיף וארוך שלא מתאים למתכונת של תשובה בפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
הפורום מיועד למענה ענייני קצר בשאלות קצרות וממוקדות ולא יכול להחליף ייעוץ משפטי
מהתרשמות מאורך השאלה ולא מתוכנה, ברור לי שאתה זקוק לייעוץ מקיף וארוך שלא מתאים למתכונת של תשובה בפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
הרכבת מרכיזה
oshrit
11/05/12
בדירתי יש מרפסת פתוחה ולא מקורה שאלתי היא האים צריך אישורים מהעיריה להרכת מרכיזה
מרכיזה - דרושה היתרים?
עו"ד שזר תומר
12/05/12
על פי ידיעתי לא- כי זה לא גג בדרך קבע.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה
מורל
11/05/12
האם אני חייב לשלם מס רכישה בהעברה של חצי דירה מאחי אלי במחיר אפס? הדירה נרכשה לפני הנישואין. לאשתי יש דירה הרשומה על שמה שנרכשה בתקופת הנישואין.
מס רכישה בעת קבלת דירה במתנה
עו"ד שזר תומר
12/05/12
מי שמשלם את מס הרכישה הוא הרוכש ולא המוכר...
אם זו עסקת אפס - זו למעשה עסקת מתנה, בעסקת מתנה - מס הרכישה של מקבל המתנה(אחותך), יהיה שליש ממס הרכישה הרגיל ביחס למצבה.
אם יש לה דירה, כמובן שמצבה הוא שזו דירה שניה, ולכן מס הרכישה יהיה גדול יחסית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם זו עסקת אפס - זו למעשה עסקת מתנה, בעסקת מתנה - מס הרכישה של מקבל המתנה(אחותך), יהיה שליש ממס הרכישה הרגיל ביחס למצבה.
אם יש לה דירה, כמובן שמצבה הוא שזו דירה שניה, ולכן מס הרכישה יהיה גדול יחסית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עיכובכניסה לדירה שנרכשה מיזם/קבלן למרות קבלת חזקה
ורד
11/05/12
שלום, רציתי להתיעץ לגבי איזה אמצעים יש לי לגרום לקבלן לתקן ליקויים מהותיים בדירה ששילמתי את מלא תמורתה וקיבלתי עליה חזקה (שטרות הערבות כולם אצל עוד היזם בנאמנות עד העברת הבעלות). הבעיות : התברר לי לאחר קבלת החזקה שהחשמל בדירה זמני, היזם לא מרשה לי להזיז נקודות חשמל במטבח לצורך התקנת מטבח (קניתי בלי מטבח) שצריך להגיע בשבוע הקרוב עד להעברת החשמל בחברת חשמל - על אף הטלפונים הרבים שביצעתי ליזם, לקבלן ולקבלני המשנה אין לבדיקה תאריך יעד. בנוסף חלונות רבים בדירה (בית פרטי חד קומתי) בעלי בעיה בנעילה כך שהדירה פרוצה ואיני יכולה להעביר את חפציי והקבלן טרם ביצע הכנה למזגנים כפי שהתחייב במפרט הדירה. למרות הטלפונים הרבים לא קיבלתי תאריך יעד לביצוע התיקונים. רשמתי מכתב המפרט את הליקויים המונעים את כניסתי לדירה לעוד החברה אך טרם קיבלתי תגובה, מדובר בחברה יזמית גדולה וידועה.
ליקוי בניה בדירה מקבלן
עו"ד שזר תומר
12/05/12
המלצתי - מכתב מעו"ד יחד עם איום, אודות הנזקים הצפויים, שישלח בפקס, במייל ובדואר רשום - אמור לעשות את העבודה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פיצול בטאבו של 2 בתים שרשומים כבית אחד
תומר
11/05/12
אני רוצה לקנות ביחד עם קרוב משפחה בית דו קומתית שהינו בעצם 2 דירות שחוברו אבל רשומות בטאבו כדירה אחת.
2 הדירות בנויות האחת מעל השנייה מחוברות ביניהן וכיום ורשומות בטאבו כדירה אחת בגודל 270 מ"ר.
הדירה העליונה - 160 מ"ר , 5 חדרים.
הדירה התחתונה - 110 מ"ר. 4 חדרים.
השאלה שלי:
האם קיימת אפשרות לפיצול הדירה הכפולה הקיימת ל 2 דירות ניפרדות מבחינת רישום בטאבו?
במקור הדירות כנראה היו נפרדות ובעל הבית לפני 30 שנה קנה 2 דירות וחיבר ביניהן.
2 הדירות בנויות האחת מעל השנייה מחוברות ביניהן וכיום ורשומות בטאבו כדירה אחת בגודל 270 מ"ר.
הדירה העליונה - 160 מ"ר , 5 חדרים.
הדירה התחתונה - 110 מ"ר. 4 חדרים.
השאלה שלי:
האם קיימת אפשרות לפיצול הדירה הכפולה הקיימת ל 2 דירות ניפרדות מבחינת רישום בטאבו?
במקור הדירות כנראה היו נפרדות ובעל הבית לפני 30 שנה קנה 2 דירות וחיבר ביניהן.
דירה מפוצלת בטאבו
עו"ד שזר תומר
12/05/12
מהלך של פיצול - הוא מהלך בעל השלכות מיסויות מאוד גבוהות, הייתי ממליץ לך לפנות לעו"ד או שמאי מקרקעין, לצורך ביצוע הערכה של נושא זה, ובכלל לפנות לעו"ד בטרם ההחלטה לרכוש את הדירה המסובכת הזו (מבחינה משפטית) - רצוי מאוד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מיסוי מקרקעין
ירדן
10/05/12
שלום רב,
אני רוצה לרכוש דירה מאדם אשר הדירה שלו טרם הושלמה בנייתה. הוא לא רוצה למכור כעת וגם לא לנהל מו"מ עם ההסכם לפני השלמת הבניה בגלל מס שבח. אולם הוא רוצה שאחתום על בקשה לרכישת דירה ובה אכתוב את סכום ההצעה וכי היא כפופה להסכמת עורכי הדין על ההסכם. האם צריך לדווח על מסמך כזה לרשויות המס ?
אני רוצה לרכוש דירה מאדם אשר הדירה שלו טרם הושלמה בנייתה. הוא לא רוצה למכור כעת וגם לא לנהל מו"מ עם ההסכם לפני השלמת הבניה בגלל מס שבח. אולם הוא רוצה שאחתום על בקשה לרכישת דירה ובה אכתוב את סכום ההצעה וכי היא כפופה להסכמת עורכי הדין על ההסכם. האם צריך לדווח על מסמך כזה לרשויות המס ?
זכרון דברים
עו"ד שזר תומר
12/05/12
רשמית מבחינה חוקית - זה סוג של זכרון דברים שדורש דיווח.
הייתי ממליץ לך לפנות לעו"ד לקבלת יעוץ מקיף ביחס להשלכות של חתימה על הסכם שכזה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הייתי ממליץ לך לפנות לעו"ד לקבלת יעוץ מקיף ביחס להשלכות של חתימה על הסכם שכזה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מציאת תיק של עו"ד שנפטר ולא ידוע למי נמסרו התיקים
איציק
10/05/12
ברשותי מקרקעין שלא בוצע העברה על שמי בטאבו. העו"ד שברשותו כל המסמכים נפטר לפני כ-10 שנים ואין לי מושג כיצד אני יכול למצוא את התיק הכוללים את כל המסמכים, אישורי מס שקשורים לעסקה.
אשמח מאוד עם יש רעיון כיצד ניתן לאתר את מי שמחזיק בתיק לאתר שהעו"ד הנ"ל נפטר, בלשכת עורכי הדין אין מושג.
אשמח מאוד עם יש רעיון כיצד ניתן לאתר את מי שמחזיק בתיק לאתר שהעו"ד הנ"ל נפטר, בלשכת עורכי הדין אין מושג.
השלמת העברת זכויות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
10/05/12
יש לבדוק אישורי מיסים ברשויות המס, ואם חסרים ייפו"כ וכיו"ב, יש מקום לפנות לבימ"ש למתן סעד הצהרתי וצו אופרטיבי ללשכת רישום המקרקעין לרשום העברת הזכויות. מומלץ להיוועץ עם עו"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי, דירה שניה?
רינת
10/05/12
שלום רב, אני מתגוררת בדירה שאמורה לעבור בקרוב פרוייקט פינוי בינוי. בנוסף אני מחזיקה ברשותי דירה נוספת על שמי. כעת שאלתי היא: האם עצם זה שאני מתפנה מדירתי על מנת שיהרסו אותה ויבנו מחדש, האם זה יחשב לי כדירה נוספת? ז"א בבואי לרשום את הדירה הבנויה מחדש על שמי האם אצטרך לשלם 5% כאילו היא דירתי השניה לכאורה?
מיסוי בעיסקת פינוי בינוי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
10/05/12
עיסקת פינוי בינוי מהותה הינה כי היא ללא תמורה ומכאן שיש לא תאלצי לשלם מס רכישה, שכן את לא מוכרת דבר, אלא מקבלת דירה חלף הדירה הקיימת. מומלץ לוודא מול העו"ד שמייצג אותכם בהסכם, כי העיסקה הינה במסגרת המסלול הייעודי בחוק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה פעם נוספת מאחר ולמטה לא נענתה
ירון
10/05/12
שלום רב,
רציתי לשאול איזה מס מוטל על רוכש דירה נוספת ובאיזה שיעור בעקבות
דוח טרכטנברג.האם רכישת כל דירה נוספת (נגיד 2, 3 וכו' דירות) המס הזה עולה?
המון תודה,
ירון
רציתי לשאול איזה מס מוטל על רוכש דירה נוספת ובאיזה שיעור בעקבות
דוח טרכטנברג.האם רכישת כל דירה נוספת (נגיד 2, 3 וכו' דירות) המס הזה עולה?
המון תודה,
ירון
מס רכישה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
10/05/12
בגין רכישת נכס, הקונה יידרש לשלם מס רכישה. בהחלט, מדרגות מס הרכישה שונות (יותר גבוהות בצורה משמעותית) אם אין המדובר בדירה יחידה. ניתן להכינס למחשבון של משרדי מיסוי מקרקעין הזמינים ברשת ולבצע חישוב מדוייק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה מקובל, מי משלם שכ"ט עו"ד, המשכיר או השוכר?
אגם ליבנה
09/05/12
אני מתכוונת לשכור נכס מסחרי, והמשכיר טוען שעלי לשאת בשכ"ט עו"דינו (שכתב את חוזה השכירות וכו'). האם כך מקובל?
תודה על תשובתכם,
אגם.
תודה על תשובתכם,
אגם.
הסכם שכירות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/05/12
כל הוצאה שהשוכר מסכים לשלם - מקובלת. זה עניין מסחרי לחלוטין ונתון למו"מ בין הצדדים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוץ בצנרת של השכנה
אתי
09/05/12
לשכנה מעליי יש פיצוץ רציני בצנרת במטבח ובפינת האוכל כל התיקרה שלי מתפוררת ריח חריף של עובש. ואני חושבת שאני צריכה לצערי לנטוש את הדירה כי היא לא מעוניינת לתקן. פניתי למשרד הבריאות כדי שישלחו פקח הם הפנו אותי לחברת המים ששלחו פקח אך לא הסכים לשלוח לה מכתב לתיקון הליקוי.איזה גוף צריך לעזור לי כדי שיהיה לי דוח כלשהו ובמה עוד היתם ממליצים לפני התביעה.והאם כדאי להגיש תביעה קטנה או גדולה כיוום שיש כאן ירידת ערך הבית ולמעשה הוא לא ממש ראוי למגורים.תודה אתי
פיצוץ בצנרת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/05/12
קודם כל את צריכה לדרוש ממנה לתקן את הליקוי. את צריכה לפנות לעו"ד שבקיא בתחום על מנת שייעץ לך על מומחה שייתן חוות דעת בדבר הליקוי ומקורו.
לאחר שהתיקון יבוצע תוכלי להגיש תביעת נזיקין על הנזקים שנגרמו לך (אם היא תסרב לתקנם).
לאחר שהתיקון יבוצע תוכלי להגיש תביעת נזיקין על הנזקים שנגרמו לך (אם היא תסרב לתקנם).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מענה על מכתב תלונה רשות מקומית
א
09/05/12
שוב שלום. שאלתי שאלה דומה אך קיבלתי תשובה חלקית, אז אני אחדד.
תוך כמה זמן רשות מקומית מחוייבת להחזיר תשובה על מכתב תלונה רשמי שנכתב אליה? אני מחפש תקנות/ חוקים בנוגע לזה ולא מצאתי עדיין.
תודה ויום טוב
תוך כמה זמן רשות מקומית מחוייבת להחזיר תשובה על מכתב תלונה רשמי שנכתב אליה? אני מחפש תקנות/ חוקים בנוגע לזה ולא מצאתי עדיין.
תודה ויום טוב
מענה של רשות מקומית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/05/12
ברוב הנושאים (למעט אלה שיש לגביהם חוק או תקנה ספציפיים) אין זמנים ברורים וידועים לגבי מענה. הם צריכים לענות תוך זמן סביר.
מכל מקום השאלה לא כ"כ רלבנטית לפורום נדל"ן.
מכל מקום השאלה לא כ"כ רלבנטית לפורום נדל"ן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות לתקופה ארוכה
שמעון
09/05/12
שלום האם אני יכול להשכיר את הדירה שיש לי לתקופה ארוכה (למשל 25 שנה)?מה התנאים לכך? תודה
שכירות לתקופה ארוכה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/05/12
אין בעיה להשכיר לתקופה ארוכה. יש לעניין היבטים משפטיים וגם היבטי מס. פנה לעורך דין לקבלת ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות
עדי
08/05/12
האם בחוזה שכירות מודפס ניתן לבצע שינויים בכתב יד ע"י מחיקה בטיפקס או קישקוש וזאת מבלי לגרוע מהיותו מסמך בעל תוקף משפטי?
תיקון חוזה בכתב יד
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/05/12
באופן עקרוני אין בעיה לתקן בכתב יד אך מומלץ לחתום ליד כדי למנוע טענה עתידית שההסכם תוקן לאחר שנחתם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קיצוץ עץ בשטח מוצמד
דותן
08/05/12
לדירתי בבניין של 4 קומות צמודה גינה כשטח מוצמד בה גדלים שני עצי ברוש שהיו כבר קיימים שקניתי את הדירה.השכנים התלוננו לעירייה שהברושים גבוהים מדי ומסתירים להם את השמש והאוויר.פקח עיריה דרש ממני לקצץ את העצים על חשבוני תחת חוק עזר 14א2 אחריות לסילוק מפגע לפי חוק עזר לנשר התשנא 1991.
מדוע עלי לשאת בעלות העבודה ולא הדיירים שהתלוננו או כל הדיירים?
מדוע עלי לשאת בעלות העבודה ולא הדיירים שהתלוננו או כל הדיירים?
עלויות טיפול בעצים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/05/12
אם העצים נטועים בשטח הצמוד לדירתך (ולדירתך בלבד) את אחראית לבדך לכל העלויות הכרוכות בטיפול בעצים האלה כולל לקיצוץ שלהם. זאת, בין היתר, המשמעות של העובדה שהשטח הזה צמוד באופן בלעדי לדירתך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקונים בדירה שכורה
orf
08/05/12
שלום רב, אני משכירה דירה מזה חמישה חודשים. בחוזה השכירות מוסכם כי על השוכרים לתקן כל נזק או קלקול בדירה. לא מוזכר בחוזה בלאי סביר. השוכר הודיע לי על קלקולים שונים בדירה כמו למשל ברז של הניאגרה שנשבר ושהשלט של המזגן לא עובד, והצעתי לו לנסות לתקן אותו בעצמו בדרכים שונות(נייר כסף במגעים של הבטריות) כי זוהי תקלה מוכרת, השוכר לא מוכן לנסות לתקן אותו ורוצה שאשלם על שלט חדש. בנוסף, בשיחת הטלפון שקיימנו השוכר דיבר בטון רם וניתק את הטלפון בפרצוף. לאחר חמישה ימים, השוכר שלח לי מיסרון כי הוא דורש לשלוח לו איש מקצוע לטפל בתקלות. בסוף המיסרון הוא כתב את תאריך שליחת המיסרון. ברצוני לדעת האם למיסרון יש תוקף משפטי (בחוזה כתוב שיש לשלוח הודעות בדואר רשום), והאם עליי לתקן את התקלות למרות שהוא לא מוכן לנסות לתקן בעצמו ורק אם זה לא יעבוד להיעזר באיש מקצוע?תודה רבהאור
תיקונים בדירה שכורה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/05/12
באופן עקרוני מקובל שהמשכיר מתקן קלקולים הנובעים מבלאי רגיל וסביר והשוכר את כל השאר. יחד עם זאת, אם כתוב בהסכם משהו אחר - אז מה שכתוב בהסכם גובר והוא כמובן יקבע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור שגוי של ממ"י לפיו נכס מהוון
טל
08/05/12
בחזקתי נכס מקרקעין מסוג משק עזר.
ברשותי מסמך מקורי מטעם מינהל מקרקעי ישראל לפיו הנכס מהוון.
לאחר שפניתי לממ"י. שם נאמר לי (לא על ידי המחלקה המשפטית), באופן חד משמעי, כי מדובר בטעות וכי הנכס אינו מהוון.
האם זה סוף פסוק? האם לא ניתן להסתמך כלל על המסמך?
אשמח לקבל כל התייחסות בעניין.
ברשותי מסמך מקורי מטעם מינהל מקרקעי ישראל לפיו הנכס מהוון.
לאחר שפניתי לממ"י. שם נאמר לי (לא על ידי המחלקה המשפטית), באופן חד משמעי, כי מדובר בטעות וכי הנכס אינו מהוון.
האם זה סוף פסוק? האם לא ניתן להסתמך כלל על המסמך?
אשמח לקבל כל התייחסות בעניין.
אישור שגוי של ממ"י
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/05/12
זה לא סוף פסוק. זה תלוי מאוד בנסיבות קבלת המסמך ובמידת ההסתמכות שלך עליו (והנזקים שנגרמו בעקבות ההסתמכות הזאת). פנה לעורך דין שבקיא בתחום לקבלת ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בקשה לרישום עסקה על פי התקנות החדשות
אלון
08/05/12
לשכת רישום מקרקעין ביקשה לצרף לתיק בקשה לרישום עסקה חתומה ע"י הממשכן. האם הממשכן הוא הבנק המלווה את המשכנתא או שהממשכן הוא הלווה את המשכנתא? פניתי לבנק וביקשתי לצרף לשטרי המשכנתא גם בקשה, אבל הם לא הבינו על מה אני מדבר.
תודה רבה
תודה רבה
בקשה לרישום במקרקעין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
13/05/12
הממשכן הוא הלווה.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד -עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד -עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חבות מתווך כלפי לקוחות
רחל
08/05/12
בבעלותי דירה אשר הושכרה לפני שנתיים באמצעות מתווך.
כחלק מקידום מכירות של המתווך, השירות למוכר ולמשכיר חינם ועלויות התיווך מושתות רק על הקונהשוכר. משמע- ממני הוא לא קיבל דמי תיווך למרות שהשיג לי שוכר.
לאחרונה נודע לי שסמוך לחתימת החוזה עם השוכר הוא המציא לו שוכר משנה בניגוד לסעיף מפורש בחוזה מולי (כבעלים של הנכס).
במהלך השנתיים היו בעיות עם השוכר בהם היה מעורב המתווך ובאף אחת מהפעמים בהם שוחחתי עימו הוא לא הזכיר שיש שם שוכר חלופי.
כרגע מתנהלת תביעת פינוי כנגד השוכר בגין אי פינוי מושכר בסיום חוזה ואי תשלום דמי שכירות.
כרגע בונה תביעה נוספת בעילת עשיית עושר ולא במשפט כנגד השוכר ואני מעוניינת להכניס את המתווך כנתבע שני בגין עשיית עושר (קיבל דמי תיווך משוכר המשנה) והפרת חובתו כלפי כלקוחה בהיותו רמאי במשך תקופה ארוכה בה כאילו סייע לי ומנגד פעל לרעתי והכניס שלם שוכר משנה.
האם יש לי עילת תביעה כלפי המתווך? הרי לא שילמתי לו דמי תיווך והוא יוכל לטעון שסעיפי החוזה אינם מענייניו והוא 'רק' נתן שירות לאותו שוכר. הוא לא יוכל להכחיש את הידיעה שלו שאני בעלים של הדירה.
תודה
כחלק מקידום מכירות של המתווך, השירות למוכר ולמשכיר חינם ועלויות התיווך מושתות רק על הקונהשוכר. משמע- ממני הוא לא קיבל דמי תיווך למרות שהשיג לי שוכר.
לאחרונה נודע לי שסמוך לחתימת החוזה עם השוכר הוא המציא לו שוכר משנה בניגוד לסעיף מפורש בחוזה מולי (כבעלים של הנכס).
במהלך השנתיים היו בעיות עם השוכר בהם היה מעורב המתווך ובאף אחת מהפעמים בהם שוחחתי עימו הוא לא הזכיר שיש שם שוכר חלופי.
כרגע מתנהלת תביעת פינוי כנגד השוכר בגין אי פינוי מושכר בסיום חוזה ואי תשלום דמי שכירות.
כרגע בונה תביעה נוספת בעילת עשיית עושר ולא במשפט כנגד השוכר ואני מעוניינת להכניס את המתווך כנתבע שני בגין עשיית עושר (קיבל דמי תיווך משוכר המשנה) והפרת חובתו כלפי כלקוחה בהיותו רמאי במשך תקופה ארוכה בה כאילו סייע לי ומנגד פעל לרעתי והכניס שלם שוכר משנה.
האם יש לי עילת תביעה כלפי המתווך? הרי לא שילמתי לו דמי תיווך והוא יוכל לטעון שסעיפי החוזה אינם מענייניו והוא 'רק' נתן שירות לאותו שוכר. הוא לא יוכל להכחיש את הידיעה שלו שאני בעלים של הדירה.
תודה
עילת תביעה כנגד מתווך
עו"ד אברהם ללום
מנהל
13/05/12
תשובה לשאלתך מצריכה עיון מפורט בהסכם השכירות ולרבות בהסכם התיווך. במקרה דנן הואיל ומדבריך עולה כי לא נחתם הסכם תיווך בינך לבין המתווך ואף לא שולמה לו כל תמורה על ידך- על פניו נראה כי אין קיימת עילת תביעה כנגד המתווך בעניין אך ראוי לבדוק זאת לעומק על םי המסמכים המצויים ברשותך.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד- עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד- עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הכנה למזגן בממ"ד בדירה שכורה
חן שור
08/05/12
אני שוכרת בית בקיבוץ בעוטף עזה, בו נבנו על ידי המדינה ממ"דים לאחרונה.הממ"ד משמש אותי כחדר שינה ואני רוצה להתקין בו מזגן. האם עלות ההכנה (לא ההתקנה) חלה על השוכר (עליי) או על המשכיר (הקיבוץ)? יש לציין שעוד כשנה וחצי אעזוב את הדירה לבית שרכשתי בקיבוץ, וההכנה למזגן תישאר בדירה לשוכר הבא (ללא המזגן כמובן...)
התקנת מזגן
עו"ד אברהם ללום
מנהל
13/05/12
יש לבחון את הסכם השכירות.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד -עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד -עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירות כזוג או יחידים
אייל
08/05/12
האם ההתייחסות לזוג היא כגוף אחד או שני בודדים?כלומר, אם כ"א מבני הזוג רשום כבעל דירה שונה, פטור ממס שבח זכאי כל אחד מהם בדירתו או שמכירת דירה אחת היא שימוש בפטור זה לשניהם? (פעם בארבע שנים כמובן).תודה
תא משפחתי אחד
עו"ד אברהם ללום
מנהל
13/05/12
בני זוג נשואים וילדיהם עד גיל 18 נחשבים כתא משפחתי אחד ולכן בדיקת הזכאות לפטור נעשית לגבי שניהם יחד וניצול פטור בעודם משמשים כתא משפחתי אחד נחשב לניצול פטור של שניהם.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד -עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עו"ד -עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
