פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
האם יחול מס רכישה?
נ.ב
05/06/12
שלוםבעלי ואני התחתנו לפני חודשיים.לבעלי כרגע יש כבר דירה על השם שלו ולי לא.הבנתי שאם נרכוש את הדירה ביחד נצטרך לשלם 5% מס רכישה-זה נכון?אם אני ארכוש את הדירה רק על השם שלי (ואוכל להביא הוכחות שיש לי את ההון העצמי הדרוש) והדירה תהיה מיועדת רק לי להשקעה ו/או ביטחון אישי, האם גם כן אהיה חייבת במס רכישה של 5%?מה עדיף ולמה?תודה
מס רכישה
עו"ד גיא ראשין
06/06/12
שלום רב,
אפנה אותך בעניין זה לפרשת פלם שנידונה בבית המשפט. יש לבדוק האם קיימת ביניכם הפרדה רכושית מלאה [למשל הסכם ממון]. עקרונית, הנכם נחשבים תא משפחתי אחד ותוחויבו במלוא מס הרכישה כאילו זו דירה שניה שלכם. מציע לפנות לעו"ד להתייעצות פרטנית.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
אפנה אותך בעניין זה לפרשת פלם שנידונה בבית המשפט. יש לבדוק האם קיימת ביניכם הפרדה רכושית מלאה [למשל הסכם ממון]. עקרונית, הנכם נחשבים תא משפחתי אחד ותוחויבו במלוא מס הרכישה כאילו זו דירה שניה שלכם. מציע לפנות לעו"ד להתייעצות פרטנית.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
מכת ג'וקים בדירה שכורה
עדי
05/06/12
שלום, בעוד חודש אני מפנה דירה שכורה. בתחילת שנת השכירות המשכיר ביצע הדברה נגד ג'וקים. כל הקיץ הקודם סבלתי מעשרות ג'וקים בשבוע שנכנסו לדירה ופשוט "התפגרו" על הריצפה (מעבר למראה הדוחה מסתבר שזהו חרק מצחין). כעט, חזרו שוב בהמוניהם - למעלה מ 20 ביום!!! אומנם נותר לי חודש בדירה אבל המצב מגעיל ובלתי נסבל. 1. מה מחוייבות המשכיר במצב שכזה? 2. האם ניתן לערב גורם חיצוני שיתן את דעתו על מנת שאוכל לצאת מהדירה לפני הזמן (שבועיים) ולקבל בחזרה את סכום השכירות היחסי?
תודה מראש
תודה מראש
דירה שכורה
עו"ד גיא ראשין
06/06/12
עדי שלום,
חובת המשכיר לטפל בבעיה. באשר לעזיבת הנכס לפני במועד שנקבע בהסכם, ראשית יש לעיין בהוראותיו ולהבין מה סוכם ביניכם. יתכן שניתן יהיה לפרש את ההסכם כך שיאפשר זאת ולבדוק האם זוהי סיבה מספקת לעזיבה [בהחלט יתכן]. מוצע לשוחח עם המשכיר לפני ביצוע כל פעולה חד צדדית.,
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
חובת המשכיר לטפל בבעיה. באשר לעזיבת הנכס לפני במועד שנקבע בהסכם, ראשית יש לעיין בהוראותיו ולהבין מה סוכם ביניכם. יתכן שניתן יהיה לפרש את ההסכם כך שיאפשר זאת ולבדוק האם זוהי סיבה מספקת לעזיבה [בהחלט יתכן]. מוצע לשוחח עם המשכיר לפני ביצוע כל פעולה חד צדדית.,
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
היתר על תנאי
בר
05/06/12
1. האם ניתן לערער על היתר על תנאי.2. האם תקופת 30 הימים בהם ניתן לערער על החלטת הועדה, במקרה של היתר על תנאי, נמנים מרגע קיום אותו התנאי להיתר.3. אודה מאד אם התשובה תבוסס על אסמכתאות.המון תודה מראש
היתר
עו"ד גיא ראשין
06/06/12
בר שלום,
המושג היתר על תנאי אינו מוכר. לעיתים הועדה המקומית מקבלת החלטה שינתן היתר בהתאם לבקשה שהוגשה לאחר עמידה בקריטריונים נוספים שנקבעו על ידה. חוק התכנון והבניה קובע מהן ההחלטות עליהן ניתן לערור ומהם המועדים לכך.
בברכה,
גיא ראשין, עו"ד.
המושג היתר על תנאי אינו מוכר. לעיתים הועדה המקומית מקבלת החלטה שינתן היתר בהתאם לבקשה שהוגשה לאחר עמידה בקריטריונים נוספים שנקבעו על ידה. חוק התכנון והבניה קובע מהן ההחלטות עליהן ניתן לערור ומהם המועדים לכך.
בברכה,
גיא ראשין, עו"ד.
נוהג כמחייב
זלמיאן
05/06/12
האם ניתן לטעון מרשות מקומית שהתעלמותה מחריגות בנייה של שכנים מחייבת אותה שלא לאכוף זאת כלפי אדם אחר?
או לחילופין לחייב אותה לאכוף את חריגות הבנייה כלפי יתר השכנים?
או לחילופין לחייב אותה לאכוף את חריגות הבנייה כלפי יתר השכנים?
רשות מקומית
עו"ד גיא ראשין
06/06/12
שלום רב,
אם שכן מבצע חריגות בניה, אין הדבר מתיר לאחרים לעשות זאת ולעבור על החוק. ניתן לפנות בהליך משפטי בדרישה לאכוף דין או צווים שהוצאו על ידי הרשות ולא קוימו.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
אם שכן מבצע חריגות בניה, אין הדבר מתיר לאחרים לעשות זאת ולעבור על החוק. ניתן לפנות בהליך משפטי בדרישה לאכוף דין או צווים שהוצאו על ידי הרשות ולא קוימו.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
בריכת שחייה
דוד
05/06/12
שלום,
השכן שלי בנה בשנה האחרונה בית פרטי כאשר הוא השאיר שטח גדול לבריכה, כאשר הוא חפר בור לבריכה באו ביקורת מהעיריה ואמרו לו שזה בניגוד לחוק באייזור ולא מאשרים לו לבנות בריכה.
לאחרונה במקום לחפור בור הוא הרכיב בריכה על הקרקע(איפה שהיה מיועד להיות בור לבריכה במקור) בהרכבה 30-40 מ"ר במקביל יש לו גן ילדים והילדים כל יום עושים רעש עצום, בנוסף זה מוסיף יתושים וחרקים מעופפים.
השאלה שלי, האם זה חוקי מה שהוא עשה כי שהוא בנה את הבית העיריה לא הסכימה לו לבנות בריכה?
תודה מראש.
השכן שלי בנה בשנה האחרונה בית פרטי כאשר הוא השאיר שטח גדול לבריכה, כאשר הוא חפר בור לבריכה באו ביקורת מהעיריה ואמרו לו שזה בניגוד לחוק באייזור ולא מאשרים לו לבנות בריכה.
לאחרונה במקום לחפור בור הוא הרכיב בריכה על הקרקע(איפה שהיה מיועד להיות בור לבריכה במקור) בהרכבה 30-40 מ"ר במקביל יש לו גן ילדים והילדים כל יום עושים רעש עצום, בנוסף זה מוסיף יתושים וחרקים מעופפים.
השאלה שלי, האם זה חוקי מה שהוא עשה כי שהוא בנה את הבית העיריה לא הסכימה לו לבנות בריכה?
תודה מראש.
בריכת שחיה
עו"ד גיא ראשין
06/06/12
דוד שלום רב,
על מנת לבדוק את חוקיות המעשה יש לבדוק מה מאפשרת תכנית בנין העיר ומה ההיתר שניתן לשכן בתיק הבנין בעירייה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
על מנת לבדוק את חוקיות המעשה יש לבדוק מה מאפשרת תכנית בנין העיר ומה ההיתר שניתן לשכן בתיק הבנין בעירייה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
הערה בדבר שמורות טבע
דודי
05/06/12
סבי רכש על שם אבי קרקע לפני הרבה שנים, והיא נרשמה על שם אבי בשנות ה-70. אבי לא עשה עם הקרקע דבר, עד לאחרונה שהחליט לבדוק מה מצב הזכויות. הוא הוציא נסח טאבו וגילה שבאמצע שנות ה-80 נרשמה על הקרקע "הערה בדבר שמורות טבע". אבי לא קיבל שום הודעה וגם לא קיבל פיצוי מהמדינה ולא מאף אחד אחר. לא מגיע לאדם שהופכים את הקרקע שלו לשמורת טבע פיצוי או קרקע חלופית? למי אנחנו יכולים לפנות כדי לברר אם ומה מגיע לנו?
הערה בטאבו
עו"ד גיא ראשין
06/06/12
דודי שלום רב,
השאלה כללית. בדוק במשרדי הטאבו מה מהות ההערה בדיוק ולאחר מכן היוועץ בעו"ד מתאים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
השאלה כללית. בדוק במשרדי הטאבו מה מהות ההערה בדיוק ולאחר מכן היוועץ בעו"ד מתאים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
איך מגלים מי רשם עיקול על הנכס שלי
עמית
05/06/12
בהוצאת אישור זכויות עדכני של הנכס שלי גיליתי כי לפני שנתיים מישהו רשם עיקול על הנכס שלי. איך מהקוד של רישום העיקול אני יכול לגלות מי רשם את העיקול?
עיקול
עו"ד גיא ראשין
06/06/12
עמית שלום,
פנה לגורם שהנפיק לך את אישור הזכויות [אניח שמדובר במינהל מקרקעי ישראל] ונסה לברר מהות העיקול.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
פנה לגורם שהנפיק לך את אישור הזכויות [אניח שמדובר במינהל מקרקעי ישראל] ונסה לברר מהות העיקול.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
חניות בבנין משותף
רפי
05/06/12
אנו 10 דיירים בבניין. הקבלן בנה 6 חניות ברכוש המשותף. ועוד 4 מקורות מוצמדות לדירות.
האם לדיירים להם הוצמדו החניות, יש זכאות לחנות בחניות ברכוש המשותף?
אם כן (ובכך נמנעת מדיירים אחרים חניה), האם אין לקבלן אחריות לכך שלכל דירה תהיה אפשרות לחניה?
האם לדיירים להם הוצמדו החניות, יש זכאות לחנות בחניות ברכוש המשותף?
אם כן (ובכך נמנעת מדיירים אחרים חניה), האם אין לקבלן אחריות לכך שלכל דירה תהיה אפשרות לחניה?
הצמדת חניות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/06/12
1. אכן הדיירים ללהם הוצמדו חניות יכולים להשתמש גם בחניות הרשומות כרכוש משותף.
2. לקבלן ישנה אחריות לעניין עצם הקצאת מיקום לחניות- קרי מספר החניות כמספר הדירות לפחות (חניה על כל דירה) אולם אין חובה להצמיד חניה ספציפית לדירה ספציפית.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו- הרוש
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
2. לקבלן ישנה אחריות לעניין עצם הקצאת מיקום לחניות- קרי מספר החניות כמספר הדירות לפחות (חניה על כל דירה) אולם אין חובה להצמיד חניה ספציפית לדירה ספציפית.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו- הרוש
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית איצטדיון בשכונה חדשה
חגית
05/06/12
נודע לנו לאחר שרכשנו דירה בשכונה בבנייה (ממש אתר בנייה) שהעירייה החליטה לבנות איצטדיון בתוך השכונה. המידע הנ"ל לא לא היה בנמצא בעת הבירורים שערכנו ברכישת הדירה. קיימת התנגדות של הדיירים בשכונה המתהווה להקמת האיצטדיון לפי מיקומו המתוכנן. כיצד עלינו לפעול?
התנגדות לתכנית
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/06/12
יש להגיש התנגדות ולהדון במסגרת הועדה לכשתתכנס בעניין זה.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר,ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר,ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכות בקרקע חקלאית
יוני
04/06/12
שלום,לאבי יש חלק בקרקע חקלאית בצפון הארץ. שוויה נמוך מאוד (כמה אלפי שקלים) ומשלם ארנונה סמלית (200 ש"ח לשנה). הוא מעוניין להעביר את הבעלות אלי.איני מכיר את התהליך שיש לבצע, וגם חושש מהשלכות שיהיו לכך עלי או עליו. האם תוכלו לסייע בתשובות?1. האם יש צורך בחוזה עם עו"ד או טפסים מיוחדים? או שמספיק חוזה מכר בינינו? 2. האם יהיה צורך בתשלום מס מסוים?3. האם יש סיכוי שאפגע בעתיד מבחינת מסים או תשלומים? בכוונתי לרכוש קרקע ולבנות בית בשנה הקרובה4. האם אבי יכול להפגע בעתיד? גם הוא מתכוון לעבור דירה בשנה הקרובה (למכור ולקנות )תודה!
העברת זכות בקרקע חקלאית
עו"ד אלדן פרחית
06/06/12
שלום רב,
ניתן לעשות העברה ללא תמורה מאביך אליך. העלויות הינן מס רכישה מופחת (1/3 ממס הרכישה הרגיל. מס רכישה הרגיל הינו 5% משווי הקרקע).
על מנת לעשות העברה ללא תמורה מומלץ להסתייע בעו"ד מאחר ויש לדווח לרשויות המס, לקבל אישורי מיסים ולהעביר את הזכויות בטאבו.
קבלת קרקע חקלאית ללא תמורה אינה פוגעת בזכותך לרכוש קרקע אחרת ולבנות עליה. בכל מקרה רכישת קרקע, כאמור מס הרכישה הינו 5% משווי הקרקע.
לגבי אביך, שוב מאחר ומדובר בקרקע חקלאית, העברת זכויות בקרקע חקלאית אינה מעלה או מורידה מזכותו לקבל פטור ממס שבח. יש לבחון האם הוא זכאי לקבל פטור ממס שבח, ללא קשר לקרקע החלקאית
בברכה
עו"ד אלדן פרחית, מומחית למקרקעין ומיסוי מקרקעין
ניתן לעשות העברה ללא תמורה מאביך אליך. העלויות הינן מס רכישה מופחת (1/3 ממס הרכישה הרגיל. מס רכישה הרגיל הינו 5% משווי הקרקע).
על מנת לעשות העברה ללא תמורה מומלץ להסתייע בעו"ד מאחר ויש לדווח לרשויות המס, לקבל אישורי מיסים ולהעביר את הזכויות בטאבו.
קבלת קרקע חקלאית ללא תמורה אינה פוגעת בזכותך לרכוש קרקע אחרת ולבנות עליה. בכל מקרה רכישת קרקע, כאמור מס הרכישה הינו 5% משווי הקרקע.
לגבי אביך, שוב מאחר ומדובר בקרקע חקלאית, העברת זכויות בקרקע חקלאית אינה מעלה או מורידה מזכותו לקבל פטור ממס שבח. יש לבחון האם הוא זכאי לקבל פטור ממס שבח, ללא קשר לקרקע החלקאית
בברכה
עו"ד אלדן פרחית, מומחית למקרקעין ומיסוי מקרקעין
נזק מים מנזילה של דירה מעליי
שאול
04/06/12
שכן מתחתי הודיע לי כי מים מדירה בבעלותי שאיני מתגורר בה, נזלו לדירתו. הזמנתי שרברב ותיקנתי את הנזק והוא טוען כי עלי לפצותו. כמו כן, המים שנזלו מהדירה מקורם בדירה מעליי.האם עלי לשלם את הנזק או להפנותו לשכנה מלמעלה? יצוין כי פניתי אליה בעבר והיא התחמקה.
נזק מים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/06/12
לעניין פיצוי- יש לבחון האם אכן נגרם לו נזק כלשהו על אף שאתה נשאת בתיקון.
אכן גם אתה וגם שכנתך מעליך אחראים לנזק. הואיל והנזק לשכן מתחתיך נגרם בשל מחוברים במיצר הגובלים בשטח שלך קרי, בקיר/ תקרה ורצפה המשותפים לכם, פנייתו תהיה אליך, ככל ואכן ניתן להצביע על נזק אשר נגרם לך משכנתך מעליך הרי שאתה תוכל להגיש הודעת צד ג' כלפיה אולם זכותך היא אישית כלפיה וזכות השכן שמתחתיך הינו אישית כלפיך.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
אכן גם אתה וגם שכנתך מעליך אחראים לנזק. הואיל והנזק לשכן מתחתיך נגרם בשל מחוברים במיצר הגובלים בשטח שלך קרי, בקיר/ תקרה ורצפה המשותפים לכם, פנייתו תהיה אליך, ככל ואכן ניתן להצביע על נזק אשר נגרם לך משכנתך מעליך הרי שאתה תוכל להגיש הודעת צד ג' כלפיה אולם זכותך היא אישית כלפיה וזכות השכן שמתחתיך הינו אישית כלפיך.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקת שמאי
יוסי
04/06/12
שלום
הדיירים שבניתי להם את הבית הביאו חברת בדק בית אשר מצאה ליקויים בדירה. חוות הדעת היתה מגמתית מאוד והרבה ממה שכתוב בה אינו נכון. ביקשתי מהדיירים לאפשר לי להביא שמאי נוסף שיבדוק ויתן דו"ח ליקויים. הדיירים לא מסכימים להכניס שמאי נוסף לביתם והם מתעקשים שאני אעשה את התיקונים לפי חוות הדעת שהם הביאו. כיצד עלי לנהוג? בדירה זו הדיירים כבר מתגוררים בבית אבל עדיין לא סיימו לשלם לי את התשלומים שהם חייבים לי מה לעשות?
הדיירים שבניתי להם את הבית הביאו חברת בדק בית אשר מצאה ליקויים בדירה. חוות הדעת היתה מגמתית מאוד והרבה ממה שכתוב בה אינו נכון. ביקשתי מהדיירים לאפשר לי להביא שמאי נוסף שיבדוק ויתן דו"ח ליקויים. הדיירים לא מסכימים להכניס שמאי נוסף לביתם והם מתעקשים שאני אעשה את התיקונים לפי חוות הדעת שהם הביאו. כיצד עלי לנהוג? בדירה זו הדיירים כבר מתגוררים בבית אבל עדיין לא סיימו לשלם לי את התשלומים שהם חייבים לי מה לעשות?
חוות דעת שמאי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/06/12
יש לבחון אפשרות פניה להוצאה לפועל ככל ומתקיימים התנאים הנדרשים לצורך גביית החוב המוחזק אצלם בגין עבודתך.
ככל והינם טוענים לנזק הרי שחובת הוכחת הנזק חלה עליהם גם בפני בימ"ש ניתנת לצדדים הזדמנות להביא שמאי כל אחד מטעמו לצורך אומדן הנזקים ככל וקיימים. התנהגות הדיירים בדבר סירובם לאפשר הצגת חוות דעת נוספת מהווה חוסר תום לב ויכולה לשמש לרעתם בלבד.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
ככל והינם טוענים לנזק הרי שחובת הוכחת הנזק חלה עליהם גם בפני בימ"ש ניתנת לצדדים הזדמנות להביא שמאי כל אחד מטעמו לצורך אומדן הנזקים ככל וקיימים. התנהגות הדיירים בדבר סירובם לאפשר הצגת חוות דעת נוספת מהווה חוסר תום לב ויכולה לשמש לרעתם בלבד.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות ללא עו"ד
רועי
04/06/12
האם ניתן להעביר זכויות בדירה בדרך של מכר או מתנה ללא עו"ד?
העברת זכויות במקרקעין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/06/12
אפשרי אך תלוי במורכבות העסקה ובעניין המסמכים העומדים לרשותך. מומלץ להיעזר בעו"ד על מנת שלא לעשות טעויות.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר,ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר,ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת חניה סגורה
יפתח
04/06/12
שלום
יש לי אופציה לקנות בית שהבעלים סגר את החניה ועשה ממנה חדר (כרגע חצי מחסן חצי חדר כושר). האם זה חוקי לשפץ שם ולהשכיר? אם כן, האם יש הבדל בין השכרה לצורך מגורים או לצורך משרד או קליניקה?
יש לי אופציה לקנות בית שהבעלים סגר את החניה ועשה ממנה חדר (כרגע חצי מחסן חצי חדר כושר). האם זה חוקי לשפץ שם ולהשכיר? אם כן, האם יש הבדל בין השכרה לצורך מגורים או לצורך משרד או קליניקה?
סגירת חניה ושימוש חורג
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/06/12
שימוש בחניה כחדר הינו שימוש חורג ולכן מהווה עבירה על חוק התכנון והבניה וחושפת אותך לאישום פלילי. ככל ויתקבל היתר לסגירת החניה וביצוע השימוש בה כאמור - אין כל בעיה.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שחרור כספים בנאמנות אצל עורך דין
רוית
04/06/12
מכרתי דירה ונשאר סכום אצל עורך הדין עד שיתקבל אישור מס שבח. פתאום טוען הקונה כי יש נזקים בדירה (זרם לא טוב בברזים, מזגן מקולקל, תריסים רופפים) והוא דורש שהכסף יעוכב עד שאתקן הליקויים. לטענתי, מדובר בדברים קטנים (סוללות בשלט של מזגן או מילוי גז, הזרם של המים בסדר, התריס סודר) והוא מנסה להיות קטנוני כדי שאתקן דברים שהיו במצב הזה גם כשהוא ראה את הדירה לפני שקנה אותה. כמו כן, טוען שמאוורר תקרה שלו למרות שהמאוורר לא רשום בכלל בחוזה בינינו. מה עושים במקרה כזה? אני אמרתי לעורך הדין שאם יש לקונה טענות שיתבע בבית משפט ויוכיח שמדובר בנזקים שנגרמו אחרי, לדעתי הוא סתם קטנוני ומנסה להוציא ממני סתם תיקונים למרות שידע שזה מצב הדירה גם לפני כן. ומה לגבי המאוורר? מה עושים? אני זקוקה לכסף הזה וזה מעכב אותי בתשלום למשהו שהתחייבתי בו. תודה
כספי נאמנות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/06/12
כספי הנאמנות יוחזקו רק לשם הבטחת המצאת המסמכים והפעולות אשר הוגדרו בהסכם. באם הסכם המכר קבע כי סכעום מסויים יעמוד בנאמנות כנגד המצאת אישור מיסים- משהומצאו אישורי המיסים אין לעכב את הכספים מסיבה אשר איננה עוגנה בחוזה.
בהצלחה,
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בהצלחה,
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות
ע
04/06/12
שלום רב
השכרתי יחידת דיור במשך 8 חודשים.החוזה נחתם לשנה אבל רציתי לצאת מהדירה לפני תום השכירות מסיבות אישיות.כשהחוזה נחתם היו שני בעלים של הדירה ושניהם חתמו על החוזה.כמה זמן אחר כך היו לי כמה בעיות עם הדירה והתקשרתי לאחד מהם,הוא תמיד הפנה אותי לבעל הדירה השני כי לטענתו הוא זה שצריך לפטור את הבעיות תיקונים ובכלל גיליתי שיש ביניהם איזשהם הליכים משפטיים בקשר לדירה.כשרציתי לעזוב מצאתי דיירים חלופיים ודיברתי עם שני הבעלים והם הסכימו לזה.דיברתי עם בעל הדירה הראשון שהיו בידיו 4 הציקים האחרונים וציק ביטחון ,שבועיים לפני סגירת החוזה וביקשתי שיחזיר לי את כל הציקים.בנוסף אמרתי שיבוא לסיים את החוזה אך הוא אמר שהוא לא יגיע ושאני צריכה לדבר עם השותף שלו כי הוא מצידו לא קשור לזה כבר.איכשהו הוא שיכנע אותי וביום סגירת חוזה סגרתי אותו עם משכיר אחד.גם באותו יום התקשרתי למשכיר הראשון שהוא יחזיר את הצקים הוא אמר שהוא שכח להוציא אותם מהבנק ושיקח לו עוד שבועיים להוציא אותם!
המשכיר השני חתם איתי על חוזה שאין לי שום חובות ושאין לו שום תביעות ושהוא מתחייב להחזיר את הציקים.
אחרי כמה ימים שוב התקשרתי למשכיר שבידיו הציקים והוא אמר שלא יחזיר לי אותם כי שותפו חתם חוזה לא חוקי עם הדייר החדש והוא תבע אותו.ושהציקים עכשיו שייכים למשפט ואם בית משפט יחליט להפקיד אותם הוא יעשה את זה!
אם חתמתי חוזה עם שני בעלים וסגרתי אותו עם בעל אחד זה נחשב שסגירת החוזה לא היה חוקי??ובעצם אני צריכה להמשיך לגור שם?
האם אני יכולה לבטל את הצקים?מה הוא יכול לעשות עם הציק ביטחון?ואם אני צריכה לתבוע אותם אז את מי ואיך?
השכרתי יחידת דיור במשך 8 חודשים.החוזה נחתם לשנה אבל רציתי לצאת מהדירה לפני תום השכירות מסיבות אישיות.כשהחוזה נחתם היו שני בעלים של הדירה ושניהם חתמו על החוזה.כמה זמן אחר כך היו לי כמה בעיות עם הדירה והתקשרתי לאחד מהם,הוא תמיד הפנה אותי לבעל הדירה השני כי לטענתו הוא זה שצריך לפטור את הבעיות תיקונים ובכלל גיליתי שיש ביניהם איזשהם הליכים משפטיים בקשר לדירה.כשרציתי לעזוב מצאתי דיירים חלופיים ודיברתי עם שני הבעלים והם הסכימו לזה.דיברתי עם בעל הדירה הראשון שהיו בידיו 4 הציקים האחרונים וציק ביטחון ,שבועיים לפני סגירת החוזה וביקשתי שיחזיר לי את כל הציקים.בנוסף אמרתי שיבוא לסיים את החוזה אך הוא אמר שהוא לא יגיע ושאני צריכה לדבר עם השותף שלו כי הוא מצידו לא קשור לזה כבר.איכשהו הוא שיכנע אותי וביום סגירת חוזה סגרתי אותו עם משכיר אחד.גם באותו יום התקשרתי למשכיר הראשון שהוא יחזיר את הצקים הוא אמר שהוא שכח להוציא אותם מהבנק ושיקח לו עוד שבועיים להוציא אותם!
המשכיר השני חתם איתי על חוזה שאין לי שום חובות ושאין לו שום תביעות ושהוא מתחייב להחזיר את הציקים.
אחרי כמה ימים שוב התקשרתי למשכיר שבידיו הציקים והוא אמר שלא יחזיר לי אותם כי שותפו חתם חוזה לא חוקי עם הדייר החדש והוא תבע אותו.ושהציקים עכשיו שייכים למשפט ואם בית משפט יחליט להפקיד אותם הוא יעשה את זה!
אם חתמתי חוזה עם שני בעלים וסגרתי אותו עם בעל אחד זה נחשב שסגירת החוזה לא היה חוקי??ובעצם אני צריכה להמשיך לגור שם?
האם אני יכולה לבטל את הצקים?מה הוא יכול לעשות עם הציק ביטחון?ואם אני צריכה לתבוע אותם אז את מי ואיך?
סיום הסכם שכירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/06/12
המאורע המתואר על ידך הינו מורכב, יש לבחון את תנאי הסכם השכירות- האם הבעלים הינם יחד ולחוד, האם חתימה של שניהם בלבד מחייבת וכדו',
ראוי להביא את החומר המצוי בידך בפני עו"ד על מנת להשיב לשאלותיך הואיל ותשובה לשאלותיך הינה מורכבת ותלויה בנסיבות רבות ובתנאיי הסכם השכירות.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
ראוי להביא את החומר המצוי בידך בפני עו"ד על מנת להשיב לשאלותיך הואיל ותשובה לשאלותיך הינה מורכבת ותלויה בנסיבות רבות ובתנאיי הסכם השכירות.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות של שוכר
דורית
04/06/12
האם יש לשוכר איזשהי זכות למגורים ראויים בדיור? למשל אם יש סתימות בכיור ואמבטיה, פטרייה בקיר, דלת של המרפסת שנפלה או גג מאסבסט?
שימוש סביר למגורים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/06/12
ניתן להשתמש במונח }"שימוש סביר" השאלה הינה כיצד נוסח הסכם השכירות בינכם והאם כולל התייחסות כאמור לשימוש סביר.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה
ו
04/06/12
שלום, ברצוני לדעת מה הפרוצדורה לשם העברת דירה מהורה לילדיו
העברת מקרקעין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/06/12
תשובה לשאלתך איננה יכולה להינתן במסגרת הפורום הואיל ומצריכה קבלת נתונים רבים נוספים. אפשרות להעברה הינה בדרך של מכר ללא תמורה אך חשוב להבין את ההשלכות המיסויות על כך וכן ביתר הנושאים- יש לפנות לייעוץ תוך הצגת מלוא הנתונים באשר לנכס ולזהות הצדדים.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוקף תקנות מס שבח החדשות
גל
04/06/12
אם מכרתי דירה ב2009 ואני מתכוון למכור דירה נוספת במהלך 2013-2104 האם הפטור ממס שבח יינתן לאחר 4 שנים (מ2009) או רק אם אמכור בשנת 2017? ספירת ה8 שנים מתחילה מעסקאות שיבוצעו מ2013 או מכל עסקה שנעשתה גם בעבר?
פטור מס שבח
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/06/12
החל משנת 2013 הספירה הינה 8 שנים אחורה- האם בשמונה השנים שקדמו למכירת הדירה ביצעת מכירה בפטור.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכיר חלופי
es-je
04/06/12
שלום.אני משכיר דירה ואני רוצה לצאת ממנה לפני הזמן. בחוזה שלי ישנו סעיף שאם אני מוצא מישהו במקומי אזי אין בעיה. אני מראה את הדירה להרבה אנשים, והיו כמה שרצו להשכיר, אבל בעל הבית לא בא לחתום איתם על חוזה והם מוותרים. מה אני אמור לעשות במקרה כזה?
שוכר חלופי
עו"ד גיא ראשין
04/06/12
שלום רב,
אם החוזה מאפשר זאת, הרי שגם על המשכיר לעמוד בו. עליך לפנות אליו, אפילו בכתב בעניין זה, בשלב ראשון.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
אם החוזה מאפשר זאת, הרי שגם על המשכיר לעמוד בו. עליך לפנות אליו, אפילו בכתב בעניין זה, בשלב ראשון.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
מס רכישה אחרי 35 שנה?
גיורא שוהם
04/06/12
גיורא שלום רב: בבדיקת פנייתך נוכחתי לדעת כי: רכישת הנכס ביום 6.12.77 .למשרדנו הוצהר ביום 21.12.77. מאחר ולא היה מחשוב בשנה זו , לא ניתן לדעת אם שולם המס בגין מס הרכישה.אם יש בידך קבלה על תשלום מס הרכישה אבקשך לשלוח אליי.ביום 29.4.12 נעשתה הסבה של השומה למחשב(כנראה בעקבות פניה של אחד הרוכשים שהנכס הועבר אליו).קרן המס הינה 32 ₪.נכון להיום החוב כולל :קרן -32 ₪.הצמדה -1,121 ₪.ריבית - 1,087 ₪.קנס בגין פיגור בתשלום -5,138 ₪.סה"כ החוב נכון להיום הינה בסך של 7,378 ₪. באפשרותך לשלם את החוב ללא קנס ולהגיש בקשה לביטול קנס.האם אין גבול ???????
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
04/06/12
אפשר גם להגיש השגה ולא רק בקשה.
תשיג גם השגה+בקשה לביטול קנס - לטעמי יש סיכויים שהבבקשה תתקבל באם היא תנוסח היטב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תשיג גם השגה+בקשה לביטול קנס - לטעמי יש סיכויים שהבבקשה תתקבל באם היא תנוסח היטב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
נזק תמידי הדירה מהקבלן ליקוי חזר ונישנה
שאול
03/06/12
שלום רב,
רכשנו דירה מקבלן לפני שמונה שנים בבינין משותף , ממוצע פעם בשנה יש לנו פיצוץ באחד הצינורות והבית מוצף , גם לחלק מהדיירים יש את אותה בעיה. כמובן שתמיד נגרם לנו נזק בבית ובבינין בכלל
פנינו לקבלן אך הוא אינו מוכן לעזור
ידוע לי שיש אחריות של שנתיים על הצנרת מהקבלן אך מבדיקה של הצינורות מתברר שאין להם תו תקן. האם אני יכול לתבוע את הקבלן על רשלנות ולבקש החלפת הצנרת בביניין ?
רכשנו דירה מקבלן לפני שמונה שנים בבינין משותף , ממוצע פעם בשנה יש לנו פיצוץ באחד הצינורות והבית מוצף , גם לחלק מהדיירים יש את אותה בעיה. כמובן שתמיד נגרם לנו נזק בבית ובבינין בכלל
פנינו לקבלן אך הוא אינו מוכן לעזור
ידוע לי שיש אחריות של שנתיים על הצנרת מהקבלן אך מבדיקה של הצינורות מתברר שאין להם תו תקן. האם אני יכול לתבוע את הקבלן על רשלנות ולבקש החלפת הצנרת בביניין ?
נזקי צנרת
עו"ד גיא ראשין
04/06/12
שאול שלום רב,
באופן עקרוני הדבר ניתן. כיוון שיש כאן מס' סוגיות [שיתכן וניתן להתגבר עליהן, כמו התיישנות], המלצתי היא להיוועץ בצורה מסודרת עם עו"ד ולהציג בפניו את הפרטים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
באופן עקרוני הדבר ניתן. כיוון שיש כאן מס' סוגיות [שיתכן וניתן להתגבר עליהן, כמו התיישנות], המלצתי היא להיוועץ בצורה מסודרת עם עו"ד ולהציג בפניו את הפרטים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
שוכר שרוצה לעזור בטרם נגמר החוזה
נופר
03/06/12
יש לי שוכר שחידש אופציה לשנה נוספת, לאחר כחודש שכירות ביקש לעזוב, ע"פ החוזה הוא צריך למצוא לי דייר חלופי (שייראה לי) ובמידה ולא צריך לשלם עד תום תקופת השכירות.
רציתי לשאול האם אני אמורה לעשות חוזה חדש עם הדייר החלופי או שהחוזה הוא בינו לבין השוכר העוזב ?. (יש לי חוזה איתו לעוד כ 11 חודש)
והאם אני צריכה להחזיר לשוכר העוזב את כל השיקים כולל שיק הביטחון, לאחר חתימת חוזה חדש עם הדייר החלופי או שהדייר החלופי צריך לשלם לשוכר העוזב?
יש לי שיק שאני אמורה להפקיד עוד יומיים, האם אני יכולה להפקיד אותו ובמידה וייכנס דייר חלופי עוד החודש האם אני צריכה להחזיר סכום יחסי לשוכר העוזב
אודה לתשובה מהירה
רציתי לשאול האם אני אמורה לעשות חוזה חדש עם הדייר החלופי או שהחוזה הוא בינו לבין השוכר העוזב ?. (יש לי חוזה איתו לעוד כ 11 חודש)
והאם אני צריכה להחזיר לשוכר העוזב את כל השיקים כולל שיק הביטחון, לאחר חתימת חוזה חדש עם הדייר החלופי או שהדייר החלופי צריך לשלם לשוכר העוזב?
יש לי שיק שאני אמורה להפקיד עוד יומיים, האם אני יכולה להפקיד אותו ובמידה וייכנס דייר חלופי עוד החודש האם אני צריכה להחזיר סכום יחסי לשוכר העוזב
אודה לתשובה מהירה
חוזה שכירות שוכר חלופי
עו"ד גיא ראשין
03/06/12
נופר שלום,
עלייך לעשות חוזה חדש מול השוכר החדש ולסיים את ההתקשרות מול השוכר הנוכחי, כולל השבת כל הבטחונות.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
עלייך לעשות חוזה חדש מול השוכר החדש ולסיים את ההתקשרות מול השוכר הנוכחי, כולל השבת כל הבטחונות.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
תשלום דמי תיווך
א
03/06/12
ראיתי דירה לפני כשנה עם מתווך מס 1 וחתמתי לו על הסכם תיוון , המחיר של הדירה היה מאוד יקר לנו כך שלא התקדמנו ברכישת הדירה. לפני כחודש פנה אלי שוב מתווך מספר 1 ואמר לי שבעלי הדירה מאוד לחוץ ואפשרי להוריד את המחיר סביב המחיר שאנחנו מסגולים לעמוד בו. מתווך זה פעל מול בעלי הדירה מאחורי הקלעים להורדת המחיר. בינתיים אנחנו המשכנו לראות דירות נוספות עם מתווך אחר שעל הדרך הוא אראה לי שוב את הדירה הזו שכבר ראיתי עם מתווך מספר 1 ,באותה פגישה ציינתי בפניו שראיתי כבר את הדירה הזו עם מתווך אחר ואף חתמתי לו עליה , הוא אמר לי שלא יכול להיות ושאני יחתום עליה והאו אבדוק את הנושא ויעדכן אותי. לאחר יומיים חזר עלי המתווך הראשון ואמר לי שהשיג לי את המחיר המבוקש ותיאם לי פגישה עם בעלי הדירה למו"מ . התקדמתי ונפגשתי עם בעלי הדירה והתקדמתי איתו בתהליך. ברצוני לציין שהמתווך השני עד אותו רגע בכלל לא חזר אלי לגבי הדירה מה גם שהוא לא עשה כלום.
פתאום שהוא שמע שאנחנו מתקדמים לחתית חוזה הוא צץ בטענה שגם לו מגיע כסף. מדובר על סכומים גבוהים מאוד של תשלום. ניסתי להפגיש את שני המתווכים ולדבר איתם על נושא התיווך אך זה לא צלח. אני נימצא בסיטואציה מסורבלת ובעייתית מאוד פעלי בתם לב מוחלט ואני לא יודע מה לעשות. המתווך השני מאיים עלי בתביעה למרות שהוא בכלל לא צד בעסקה ולא עשה כלום בעסקב ואפילו המוכר איננו מכיר אותו בכלל.
מה עלי לעשות ? האם יש סיכון של תשלום דמי תיוון כפול.
חשבתי על הפקדת דמי התיווך בחשבון נאמנות ושהמתווכים יריבו בינהם.
עפ"י הפסיקות האחרונות ראיתי את נושא שמתווך זכאי לדמי תיווך רק אם היה הגורם היעיל בעסקה ( מה שמתווך מספר 2 כלל לא היה)
מבקש את עזרתך שכן אינני רוצה לפספס את העסקה.
תודה
פתאום שהוא שמע שאנחנו מתקדמים לחתית חוזה הוא צץ בטענה שגם לו מגיע כסף. מדובר על סכומים גבוהים מאוד של תשלום. ניסתי להפגיש את שני המתווכים ולדבר איתם על נושא התיווך אך זה לא צלח. אני נימצא בסיטואציה מסורבלת ובעייתית מאוד פעלי בתם לב מוחלט ואני לא יודע מה לעשות. המתווך השני מאיים עלי בתביעה למרות שהוא בכלל לא צד בעסקה ולא עשה כלום בעסקב ואפילו המוכר איננו מכיר אותו בכלל.
מה עלי לעשות ? האם יש סיכון של תשלום דמי תיוון כפול.
חשבתי על הפקדת דמי התיווך בחשבון נאמנות ושהמתווכים יריבו בינהם.
עפ"י הפסיקות האחרונות ראיתי את נושא שמתווך זכאי לדמי תיווך רק אם היה הגורם היעיל בעסקה ( מה שמתווך מספר 2 כלל לא היה)
מבקש את עזרתך שכן אינני רוצה לפספס את העסקה.
תודה
תשלום דמי תיווך
עו"ד שזר תומר
04/06/12
לפי הסיפור שלך, לכאורה - למתווך השני לא מגיע כסף , תשלם למתווך הראשון, ותוציא מכתב רשום לשני אודות המקרה - ובאם יתבע - תאלץ להתגונן כנגד התביעה.
לכאורה סיכוייך טובים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לכאורה סיכוייך טובים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עסקת מכר ללא תמורה
אייל
03/06/12
במידה ואני מעביר לאחותי דירה ללא תמורה, האם אני יכול להשתמש בפטור לפי 49 ב1?? ולאו דווקא בפטור לפי ס' 62...
אם התשובה היא חיובית, האם אחותי תצטרך לשלם 1/3 מס רכישה? דהינו במידה וזו הדירה הראשונה שלה השליש הוא למעשה שליש מאפס?? כלומר 0 מס רכישה?
אם התשובה היא חיובית, האם אחותי תצטרך לשלם 1/3 מס רכישה? דהינו במידה וזו הדירה הראשונה שלה השליש הוא למעשה שליש מאפס?? כלומר 0 מס רכישה?
העברה ללא תמורה
עו"ד גיא ראשין
03/06/12
אייל שלום,
אתה יכול להשתמש בפטור לפי 49ב1, אך יש לכך משמעויות מבחינת שימוש בפטורים בעתיד, לתשומת לבך. לגבי מס הרכישה, תלוי בשוויה של הדירה המועברת, כאילו מדובר במכירה רגילה ובמדרגות המס- מזה יש לחשב שליש.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
אתה יכול להשתמש בפטור לפי 49ב1, אך יש לכך משמעויות מבחינת שימוש בפטורים בעתיד, לתשומת לבך. לגבי מס הרכישה, תלוי בשוויה של הדירה המועברת, כאילו מדובר במכירה רגילה ובמדרגות המס- מזה יש לחשב שליש.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
