פורום נדל"ן

מתקין המצלמה מוכר למשטרה. הוריו הם בעלי הדירה ולא ברור לי מה ההשלכות. אולי אפילו זה לטובה כי ישמש להרתעה?

הרכוש המשותף כשמו כן הוא - משותף לכל הדיירים והחלטה בדבר השימוש שיעשה בו צריכה להתקבל על ידי כולם.
יחד עם זאת, לכל אחד מהדיירים יש זכות לעשות שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף.
לפיכך, השאלה היא האם התקנת המצלמות גורמת לפגיעה לא סבירה בשכנים האחרים.
אם התשובה היא חיובית אפשר בהחלט להתנגד לכך.

צריך לבדוק אם יש הוראות בהיתר הבניה לגבי מיקום התקנת המזגנים. את צריכה לבקש צילום של היתר הבניה מהרשות המקומית שלך.
אם אין הוראות בהיתר הבניה, צריך לבדוק מה קובעת התב"ע (תוכנית בניין עיר), שאותה ניתן לבדוק גם כן ברשות המקומית.
שימי לב לתקנות התכנון והבניה לעניין התקנת מזגן.
בבניה חדשה יש הנחיות לגבי מיקום המזגנים.
בתי המשפט פסקו שמי שמתקין שלא על פי היתר הבניה או התב"ע חזקה שהתקין לא כשורה.
כמו כן, תבדקי ברשות המקומית אם השכן קיבל היתר בניה לצורך בניית הפרגולה.
אם כל זה לא יועיל לך, עדיין יש לך אפשרות לתבוע אותו בפני המפקח על בתים משותפים בשל הרעש והפגיעה בחזות החיצונית של הבניין, אם את מסתמכת לשם כך על הוראות התקנון המצוי (ולא על פקודת הנזיקין).

מומלץ לשלוח בקשה נוספת בכתב- בגין התראה בטרם נקיטת הליכים משפטיים.
באפשרותך לפנות לרשות המקומית ולהודיע בדבר בניית הפרגולה והצבת המזגן. לעניין המזגן אמנם זוהי עבירה על חוק התכנוןן והבניה אך ככל ואין בה עניין לציבור רוב הרשויות אינן נוקטות באכיפה, לא כן לגבי הפרגולה.
בנוסף, באפשרותך להגיש תביעה בפני המפקחת על רישום בתים משותפים ולבקש סעד. לחילופין פניה לבימ"ש בעילות נזיקיות לרבות מטרד יוכלו לפצות על הנזק הנגרם ו/או להביא להסרת המטרד.
בהצלחה
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ שות'

זכאות להחזיק במקרקעין מכח רשות או רשות מכללא איננה זכות במקרקעין בהתאם להוראות חוק המקרקעין ולפיכך איננה ניתנת לרישום. כמו כן רשות כאמור אינה ניתנת להעברה ו/או הורשה הואיל והינה אישית בלבד. לפיכך נקבע במספר פסקי דין כי לכל היותר ניתן לרשום הערת אזהרה בגין קיומו של בר רשות אולם בנסיבות המקרה ונוכח הנחיות קפדניות המופנות ללשכות רישום המקרקעין - באם אין בידיך מסמכים מהותיים לעניין קבלת הרשות מאת הבעלים קשה להניח כי לשכת רישום המקרקעין תאפשר אף רישומה של הערת אזהרה בגין קיומו של בר רשות.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ שות'

אני לא מכירה נוהג כאמור. בייצוג לקוחותי כרוכשי דירות תמיד אני ממליצה כי התשלום הראשון ייודעד לצורך סילוק המשכנתא ולאחר מכן יעברו כספים ע"ח התמורה לידי המוכר עצמו. כמובן שקיים סיכון בהעברת כספים לידי המוכר ללא נאמנות בטרם סילוק המשכנתא.
בהצלחה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ שות'

יש לבחון את תוכנו של הסכם השכירות האם נכלל בו סעיף- היעדר שימוש סביר נוכח היזק ו/או רשלנות של המשכיר.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ שות'

אם הצ'קים יהיו ללא כיסוי, זה יגרום לי לבעיות כלשהן?ואם השוכרים מאיימים לעזוב את הדירה, בלי לשלם את כל חובותיהם, והם מציעים לפנות לביהמ"ש מפני שלא מאמינים שייענשו על הפרת החוזה, האם אני יכולה לפנות למשטרה?

לעניין שימוש בשיקים- לרוב בהסכמי השכירות מנוסח סעיף המאפשר שימוש בשיק הבטחון במקרים מפורטים יש לבחון קיומו של סעיף כזה בהסכם השכירות אשר חתמתם. כמו כן, לצורך פינויים עליך לפנות לבימ"ש בהליך של פינוי מושכר ובימ"ש יורה על סילוקם לרבות נקיטת אמצעים לסילוקם- ההליך הינו יחסית מהיר וקצר אך איננו כולל תביעת נזקים בגין אי פינוי במועד ולשם כך יש לפנות בהליך נפרד.
בהצלחה
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'.

אכן, העברה ללא תמורה בין קרובים הנמנים תחת הגדרת "קרוב" לעניין תקנות מס רכישה מחייבת במס רכישה בשיעור של 1/3 ממס הרכישה הרגיל באותה עסקה אולם יחולו לעניין זה מדרגות המס הרגילות ולא מדרגות המס בהתאם לדירת מגורים יחידה.
אין כל חובה לשימוש בפטור על פי סעיף מסויים זוהי זכות ואיננה חובה ולכן ככל ולא יעשה שימוש בפטור מס הרכישה שיחול הינו רגיל בהתאם לנסיבות הספציפיות (דירה יחידה וכו....)
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'.

רישום בטאבו הוא הטוב ביותר ויחד עם זאת העניין לוקח במדינתנו זמן רב מטעמים שונים לרבות מסיבות בירוקרטיות בהן לא בוצעה פרסלציה של הקרקע וחלוקתה לחלקות ולתתי חלקות וכיו"ב.

לעיתים הרישום הוא בממ"י ולעיתים בחברה משכנת ואז המדובר בזכויות אובליגטוריות מדרג נמוך יותר מרישום בטאבו, שכן לעיתים הדירה נקנית מחברה משכנת ושם הדברים סבוכים יותר ולעיתים הזמן הוא פונקציה של טיפול עצל ברישום.

איני יודע מה קורה ספציפית בדירה אותה הנך מעוניין לקנות ו/או בשכונה המדוברת ועליך לבדוק זאת פרטנית ואולם 5 שנים לרישום טאבו לא מדיר שינה מעיני. אני גר לשם ההשוואה בדירה שנבנתה מזמן ועדיין אין טאבו למרות שחלף זמן ניכר מהזמן המתואר על ידך.

בכל מקרה, מן הסתם תיקח עו"ד לרכישת הדירה והוא יבהיר לך הכל בפרוטרוט ובהתייחס לדירה אותה ברצונך לקנות.

אדגיש כי בדירה חדשה, העו"ד של הקבלן אינו יכול לייצג אותך למעט לעניין רישום הדירה וזאת מפאת ניגוד העניינים בין הקבלן לקונה פוטנציאלי.

בהצלחה !

אין דבר כזה "דירה ללא טאבו" יתכן ויש טאבו אך זכויות המוכר אינן רשומות או לחילופין אין רישום בית משותף, יתכן ורישומי הדירה מתנהלים במנהל ו/או בחברה משכנת .רצוי להביא העניין בפני עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין על מנת שיבצע עבורך את הבדיקות הנדרשות.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

ראשית ראוי להדגיש כי מדברייך עולה כי הנכס הינו מיועד לשימוש מחסן ולא דירה ולכן שימוש בו כדירה הינו שימוש חורג ואסור בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה. לעניין חלוקת דחרה למספר דירות - יש לבצע פעולות תכנוניות ולהגיש בקשה מתאימה להיתר.
הזכויות שלכם בנכס בהתאם לדברייך הינן זכויות במושע, קרי באחוזים בלתי ממשיים מתוך הנכס. כלומר, כל אחד ואחד מכם שותף בכל "גרגר וגרגר" במקרקעין ולכן לצורך חלוקה ממשית יש לבצע הסכם שיתוף הקובע שימוש נפרד ועצמאי לכל אחד מהשותפים בחלק מוגדר.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

שלום ליאור
מתנה לאישה פטורה ממס על פי חוק.
צריך לערוך הסכם מתאים ולדווח לרשויות המס כמובן.
כן בעתיד תוכל למכור הדירה בפטור ממס, אם לא מכרתם דירה בפטור ממס לאחרונה וכיוצ"ב (טיפ: עד סוף השנה ישנה גם הוראת שעה שמאפשרת מכירת עוד 2 דירות בפטור ממס).
אין צורך להמתין כאמור אם לא מכרתם דירות אחרות (אם כן מכרתם - צריך לבדוק מה ומתי).
בהצלחה,
שגיא בכור, עו"ד ונוטריון
בהצלחה,
שגיא בכור, עו"ד ונוטריון

זה נקרא שכירות משנה, באם לבעל הבית אין התנגדות (אם יש סייג בחוזה - מומלץ מאוד לקבל את אישורו בכתב) - אז כן , בעקרון מותר לך,
כמובן, שאת תהי אחראית לכל נזק שהם יגרמו, אז קחי זאת בחשבון, וקחי ערבויות ושוכרים ראויים, אחרת זה לא שווה את כל הבלאגן הזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

הייתי בודק את התוכניות - כלומר שוכר בעל מקצוע, שמבין בעניין (מהנדס, הנדסאי, שמאי, אדריכל וכו'), שיבדוק את התוכניות המאושרות מול מה שקיים בשטח ויבדוק האם יש חריגה.
בנוסף הייתי מבקש אישורים כתובים מהמועצה על העדר חריגות בניה והיטלי השבחה.
אכן - כעת שלב קריטי (לאור ה- 10 אחוז), ויש לפעול בהתאם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

פונים לבנק - הוא זה שאמור לחתום על הטופס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

צר לי אין לי ידע בנושא, אולי לאחד המשתתפים האחרים בפורום.
לטעמי - אין צורך שכזה, אלא בהיתר זמני , שהוא לא היתר בניה, אלא היתר להקמת מבנה זמני.
טיפ:
אולי תבררי בעירייה....

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אור שלום,

החוק אינו מתיר לבעלי הנכסים לעשות דין לעצמם ולפנות את הדיירים, לאחר שאלו הפרו את הסכם השכירות ואף מסרבים לפנות את הנכס.

לכן חשוב לערוך הסכם שכירות ראוי ולקחת בטחונות מתאימים מהשוכר.

על כן, מה שהייתי ממליץ, ראשית לפנות לשוכר בכתב ולדרוש את התשלום ופינוי הנכס, ואם פניה זה אינה מועילה, להגיש תביעה לסעד של פינוי ו/או סעד כספי.

בברכה,

און איל ינקו, עו"ד

תזהר לעשות כן, שכן אתה מתסכן בתביעה משפטית כנגדך, עד כמה שזה ישמע אבסורדי אך נעשה בעבר.
ניתן להגיש תביעה לפינוי שוכר - היום זה מהיר יותר מבעבר, פנה לעו"ד שמתמחה בתחום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אברהם שלום,
עליך לגשת למינהל ולבקש להאריך את הזכות. מאחר והזכות מהוונת, לא אמור להיות תשלום. המינהל ימציא בידך טופס הארכת ההיוון, עליך להחתים את רשות המיסים, במידה ושולם מס רכישה במועד ההיוון המקורי, לא אמור להיות תשלום מס רכישה.
לאחר מכן, עליך לגשת לטאבו מצויד בטופס ההארכה עם חותמת המינהל ורשות המיסים
בהצלחה

קטינים הם ישות משפטית לכל דבר ועניין - פשוט צריך לעשות "עסקים" עם האפוטרופוס שלהם, ולקבל אישור לעסקה שעושים מביהמ"ש לענייני משפחה.
תברר מי האפטרופוס ואפשר יהיה להתקדם משם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

יש כאן לקונה - כעקרון גדר משותפת צריכה להיות משולמים על ידי שני השכנים, מנגד - אכן לא רכשת עדיין את הנכס.
יתכן כי חוייב לשלם עבור עלות של גדר סבירה - אבל לצורך יעוץ מחייב יש צורך לעשות לך סקירה משפטית בנושא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

ראה תשובתי למטה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

באם הם כבר רכשו את הקרקע של גילה - לטעמי אין להם זכאות לדרוש ממך עלות זו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

פנה למשטרה ותגיש תלונה. (אני מניח שיש שם מספר טלפון של משהו).
שנית, משפטית - לא ניתן למכור את הדירה ללא חתימתך, וסילוק המשנכתא, אבל לא כדי להיות שאננים - פנה למשטרה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מקרה מאוד מסובך ומורכב - גם עובדתית עדיין לא ידועות כבר העובדות וגם משפטית.
"בגדול" ניתן דרך כזה או אחרת - כן לחייב את אותו כתב ויתור שנחתם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.