פורום נדל"ן

זכויות שוכר

צחי 20/06/12

שלום רב,שאלתי כאן שאלה לפני מספר ימים לגבי זכויות שוכר או דייר בדירה שאינה על שמו ונעניתי ע"י עו"ד שזר תומר שהזכויות הינן של בעל הדירה אלא אם העביר אותם לשוכר/דייר. השאלה היא האם יש אסמכתא כתובה לעניין הזה ואם כן היכן אפשר למצוא אותה? תודה רבה על העזרה

לעמוד

המלא

שוכר

עו"ד גיא ראשין 21/06/12

צחי שלום,

לא ברור איזו אסמכתא אתה מחפש. ברור שמי שהוא רשום בפנקסי הזכויות השונים כבעל הזכויות בנכס, הזכות אינה נתונה לאחר אלא אם העביר אותה, ממש כפי שהשיב לך עו"ד שזר. חוק השכירות והשאילה מסדיר את היחסים שבין שוכר ומשכיר.

בברכה,

עו"ד גיא ראשין.

המפקח על המקרקעין או בית משפט?

דודי 20/06/12

שלום.אני גר בבית משותף. במקרה של נזק בדירה שלי בשל רטיבות שהמקור הוא השכן מלמעלה, עלי להגיש תביעה אצל המפקח על המקרקעין או בבית משפט שלום?תודה.

לעמוד

המלא

נזילה בבית משותף

עו"ד גיא ראשין 20/06/12

דודי שלום רב,

המפקח על המקרקעין הוא הסמכות המתאימה.

בברכה,
עו"ד גיא ראשין.

מעוניין להיכנס לתחום

ג'ון 20/06/12

שלום רב, מעונין להתעמק לתחום בתקופה הקרובה. ברור שאין כמו עבודה וניסיון מעשי, אך ברצוני לדעת מהם הספרים היסודיים המומלצים בתחום?

לעמוד

המלא

ספרים

עו"ד גיא ראשין 20/06/12

שלום רב,

צר לי, לא אוכל לסייע בעניין. התחום רחב היקף ויש מספר רב של ספרים בכל נושא. ספריה היא מקום טוב להתחיל בו..

בברכה,
עו"ד גיא ראשין.

צו הקנייה לממונה על רכוש נטוש

יוסי 20/06/12

שלום רב,

ברצוני להבין מה היא המשמעות לבעל קרקע שעליו רשומה הערת הקנייה לממונה על רכוש הנטוש, האם עליו לשלם ארנונה או כל תשלום אחר על הנכס? האם ניתן לבנות על הנכס במידה והדבר תואם את התב"ע??

לעמוד

המלא

הממונה על הרכוש הנטוש

עו"ד גיא ראשין 20/06/12

שלום רב,

יש לעיין בחומר שבידך. בד"כ הממונה מקנה את הזכויות במקרקעין לגוף מיישב באמצעות הסכם הרשאה לפיתוח או הסכם חכירה, והוא זה שרשאי לבנות. סמכויות הממונה באשר לרכוש פרטי מעוגנות אף הן בצו. לא ברור משאלתך האם אתה הבעלים של המקרקעין לכן יש לבדוק את מהות המקרקעין, זכויותיך בהן לפני ביצוע פעולה, שכן אם אתה הבעלים ניתן לפעול להשבת אותם מקרקעין לחזקתך.
מוצע לפנות לעו"ד ולהציג את המסמכים המתאימים.

בברכה,
עו"ד גיא ראשין.

התיישנות במקרקעין

מאיר גולדמן 20/06/12

שלום,
ברצוני לשאול שאלה המתייחסת להתיישנות במקרקעין לאור התרחיש הבא: בית הושכר ל-x ללא חוזה שכירות x חי בדירה עם משפחתו מעל 25 שנה ופתאום המשכיר רוצה את הנכס ולפנות את x ומשפחתו מהדירה.
האם קמה זכות כלשהי ל-x במצב דברים זה ואם כן באילו תנאים (אני מודע לכך שמדובר בשאלה רחבה תלויית הקייס הספציפי ועל כן אסתפק גם בתשובה כללית)
שנית לעניין התיישנות - אני יודע שאם מדובר במקרקעין מוסדרים שלא נרשמו אזי חלה התיישנות אם עברו 25 שנה כמו במקרה שלנו.
אם אני x איך עובדה זו פועלת לטובתי? האם זה אומר כי המשכיר לא יכול כבר לטעון לזכות הבעלות על הדירה כי עברו 25 שנה? מהי הנפקות להתיישנות של 25 שנה במקרה שתיארתי?
תודה רבה, אשמח לתשובה רחבה ככל הניתן.

לעמוד

המלא

התיישנות במקרקעין

עו"ד גיא ראשין 20/06/12

מאיר שלום,

סוגיית ההתיישנות במקרקעין הינה סוגיה רחבה ביותר. על מנת להשיב לשאלתך כפי שביקשת ובאופן מורחב מוצע כי תפנה לעו"ד, תציג בפניו את הפרטים לאשורם ותקבל חוות דעת.

בברכה,
עו"ד גיא ראשין

הלוואה ממשרד השיכון- משכנתא

מאיר 19/06/12

לכמה זמן מקסימום ההלוואה? חישבתי 1200 נקודות אני רווק מה זה אומר? האם מ. השיכון דורש ערבים?

תודה רבה.

לעמוד

המלא

הלוואה משרד השיכון

עו"ד גיא ראשין 20/06/12

שלום רב,

הפנה את שאלתך למשרד השיכון.

בברכה,

עו"ד גיא ראשין

גובה גדר הפרדה בין בתים פרטיים

שבע 19/06/12

שלום, אני גרה במושב בבתי פרטי ללא גדרות. כיום אני מעוניינת לבנות גדר הפרדה ביני לבין השכן. שאלותיי: 1. מהו גובה הגדר שהחוק מתיר לבנות? 2. בהנחה שאני בונה את הגדר על שטחי האם אני זקוקה להסכמת השכן? 3. האם עלי להוציא רישיונות לבניית הגדר? ואם כן אל מי עלי לפנות? 4. האם באיזושהי קונסטלציה ניתן לחייב גם את השכן בהוצאות בניית הגדר?

לעמוד

המלא

גדר משותפת

עו"ד גיא ראשין 20/06/12

שלום רב,

גובה הגדר בדכ מופיע בתקנון תכנית הבנין הרלוונטית ותוכלי לבדוק זאת שם. אם את בונה על שטחך בלבד, אינך זקוקה להסכמת השכן, אך אם תבני על הגבול, תיאלצי לקבל את הסכמתו ואז החיוב יחול, בד"כ, באופן שווה על שני הצדדים. לגישתי תמיד טוב לעשות את הדברים בהסכמה במיוחד כאשר מדובר בשכנים. כן- תצטרכי לקבל היתר לבניית הגדר בועדה המקומית המתאימה.

בברכה,
עו"ד גיא ראשין

היתר בניה לגדר בין שני בניינים

משה מעוז 21/06/12

גם אם אין בתב"ע התייחסות לנושא הגדר, ניתן להגיש בקשה להיתר בניה במסגרת עבודה מצומצמת לגדר בגובה של עד 1.5 מטר, וזאת על פי הקבוע בתקנות.

פיצויים או דיור חליפי לדירת מפתח עם יזם

רמי 19/06/12

שלום,

הגיע אליי יזם שרוצה לבנות פרוייקט על דירת קרקע שברשותי. אני נמצא בדמי מפתח, והוא קנה את השטח ובעל אישורים לבנייה.
האם אני מחוייב לפנות לשמאי? האם אני יכול לדרוש ולקבל דירה בפרוייקט עצמו, מפאת העדפת מקום מגוריי הנוכחי?

תודה רבה,
רמי

לעמוד

המלא

בניה באמצעות יזם

עו"ד גיא ראשין 20/06/12

שלום רב,

הסוגיה אינה משפטית. נשמח לסייע בהליך מול היזם, ככל שתחפוץ.

בברכה,
עו"ד גיא ראשין

הפקעה

רן 19/06/12

שלום, אני עומד לרכוש דירה בבניין. לצורך כך הלכתי לגנזך עריית תל אביב להציץ בתיק הבניין ואח"כ נכנסתי לקבל מידע עירוני לגבי הנכס והסביבה.מסתבר שישנה הפקעה על חלק משטח הבניין. ניתן לי סרטוט של ההפקעה וניתן לראות בו שכל ההפקעה נופלת על חלק מהדירה אותה אני מעטניין לרכוש. איך עלי להתיחס למידע זה?

תודה,

רן

לעמוד

המלא

הפקעה

עו"ד גיא ראשין 20/06/12

שלום רב,
בדוק מי הגורם המפקיע ומה מהות ההפקעה. באותו מקום שבו הוצאת את יתר הפרטים. מומלץ להוציא גם נסח טאבו.

בברכה,
עו"ד גיא ראשין

הקלה במס רכישה לנכה 93%

אסף 19/06/12

אני נכה 93% ואני מתכוון לקנות מגרש במחיר 800,000 ש"ח . האם תהיה לי את ההקלה לנכים ואני אשלם רק חצי אחוז במקום 5% גם אם אני נכה 93% ואני אקנה את המגרש יחד עם אשתי שאינה נכה?

לעמוד

המלא

הקלה במס רכישה

עו"ד גיא ראשין 20/06/12

אסף שלום,

תקנה 1 לתקנות מס רכישה מגדירה את המונח "נכה" לצורך קביעת זכאות להקלה. נראה כי הנך עונה על ההגדרה, אך מוצע לבדוק היטב לפני הרכישה. אכן גם רעייתך תזכה בהקלה. תשומת לבך כי השימוש בהקלה ניתן לביצוע פעמיים בלבד.

בברכה,
עו"ד גיא ראשין

ביטול עסקה עקב אי קבלת היתר בניה

אורי 19/06/12

שלום רב. קנינו קוטג' מקבלן על אדמת מנהל. הקבלן התחייב בחוזה לקבל היתר בניה עד 10 חודשים מחתימת ההיתר. תקופה זו עברה ואנו שוקלים את האופציות העומדות בפנינו. עד כה שילמנו 15% מהתמורה לקבלן. כל חודש שעובר גורר הצמדות של 85% מערך הנכס ולכן ההשתהות של הקבלן בקבלת ההיתרים עולה לנו בכסף רב. האם במידה ונבטל את העסקה נהיה זכאים גם לתשלום העו"ד מצד הקבלן ? (1.5% פלוס מע"מ) ? האם אנו זכאים להפרשים והצמדות עבור הסכום ששילמנו עד כה? (15%) תודה

לעמוד

המלא

ביטול הסכם

עו"ד גיא ראשין 20/06/12

שלום רב,

ראשית יש לעיין בהוראות ההסכם ולהבין מהן מה סיכמתם בעניין זה. על פניו נראה כי מדובר בעניין מהותי אשר יכול ויאפשר את הביטול. ככל שתבטלו, על הקבלן להשיב לכם את כל הכספים ששולמו על ידכם. מציע לכם להיפגש עם עו"ד.

בברכה,
עו"ד גיא ראשין

מקרקעין משותפים.

אלי לוי 19/06/12

שלום רב,
ברצוני לברר בנוגע לסוגיה משפטית שעלתה, ברשותי גג בניין שעבר בירושה
בהצמדה לדירה, הגג רשום בהצמדה לדירה וניתן להפרידו מהדירה לרשות יחיד, לאחר משא ומתן קצר סיכמתי מסמך קצר ובו ציינתי שזהו לא חוזה פעמיים וחוזה צריך להכרת כמו כן ציינתי בפני ברוכש הפוטנציאלי כי אני לא מייצג את כל האחים ששותפים בקניין ועליהם לאשר זאת, סכום הסיכום היה 650 אלף ש"ח, ולאחר עריכת המסמך הפקיד הרוכש הפוטנציאלי 100 אלף ש"ח דמי רצינות בנאמנות אצל העו"ד של המשפחה, האחים האחרים לא אישרו זאת והביאו קונה אחר שמוכן לשלם 900 אלף ש"ח, האם הקונה הראשון יוכל להוציא צו מניעה ואף לבקש אכיפת חוזה?
תודה רבה

לעמוד

המלא

תום לב במו"מ לכריתת חוזה

עו"ד אברהם ללום מנהל 19/06/12

תלוי בשלב המו"מ בו ארע המקרה ככל שהמו"מ היה בשלב מתקדם יותר- הרי שאז לרוכש הראשון קיימת עדיפות- אך זהו עניין של נסיבות.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

החלטת דיירים לגבי יעוד שפ"פ

בן גלעד 18/06/12

לאחרונה גילינו, דיירי בניין משותף, שישנו שטח בצמוד לבניין שלנו שמוגדר כשפ"פ של הבניין. השטח כרגע משמש לחנייה לכלל הציבור (דיירי הבניין וכאלו שאינם דיירי הבניין). השטח מרוצף באבני מדרכה ונראה כמו מדרכה רחבה מאוד.בעקבות מצוקת חנייה בשכונה שלנו הועלתה הצעה של חלק מהדיירים לסמן בצבע מפרצי חניה בשטח (כך שתשאר גם מדרכה תקנית) לקבוע שלט ברור שהחניה במקום מותרת אך ורק לדיירי הבניין וכל רכב זר החונה שם יגרר על חשבון בעליו.מספר שאלות:1. האם העירייה יכולה להתנגד לדבר ולחייב השבה לקדמות לאחר ביצוע?2. האם באמת ניתן לאכוף את הבעלות ולגרור רכבים שאינם של דיירי הבניין מהשטח ומה ההשלכות המשפטיות לכך?3. האם השפ"פ הוא בבעלות כל דיירי הבניין?4. האם התנגדות של חלק מדיירי הבניין די בה בכדי לגנוז את התכנית, ואם כן מהו רוב מספיק על מנת לבצע את זה מבלי לעבור עבירת גזל?5. אי אילו שהן השלכות נוספות.תודה.

לעמוד

המלא

שטח פרטי פתוח

עו"ד אברהם ללום מנהל 19/06/12

יש להוציא את תכנית הבניין מהעירייה ולבחון לאיזו מטרה אכן מיועד השטח. ברור כי ככל והשטח הוגדר לדוג' לצורך מעבר כיבוי אש ו/או רכב הצלה לא ניתן לחסום אותו ו/או להשתמש בו לצורך אחר.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שימוש במבנה ציבורי

רון 18/06/12

האם מועצה מקומית יכולה להקים מבנה ציבור ( כמוגדר בתבע) ןלהעיל בו הית קפה?

לעמוד

המלא

בית קפה

עו"ד אברהם ללום מנהל 19/06/12

בית קפה הוא שטח מסחר ולא מבנה ציבור.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פטור ממס שבח

יניב 18/06/12

שלום רב
ברשותי שטח שעדיין לא נבנה עליו כלום. אם אני מוכר את השטח עליי לשלם מס שבח או שאני יכול לנצל את אחד הפטורים? תודה

לעמוד

המלא

מס שבח בגין קרקע

עו"ד אברהם ללום מנהל 19/06/12

בגין מכירת קרקע אין פטור (הפטורים הינם בגין מכירת דירת מגורים. ראוי לציין כי מדרגות המס החלות על קרקע הינן שונות ממדרגות המס החלות על דירת מגורים.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

טעויות בחוזה, מה הדין?

אילה 18/06/12

שלום וברכה, ותודה מראש:רכשנו דירה מקבלן, חתמנו על חוזה.... כעבור זמן קבלנו 2 מכתבים על 2 טעיות שנפלו בחוזה (טעויות של הקבלן...) ובקשו מאיתנו שנחתום על מסמכים חדש. שאלתינו, האם החוזה שנחתם מחייב?האם אנו מחויבים לחתום על מסמך חדש?אפרט במה מדובר:1.בעת חתימת החוזה עם העו"ד של הקבלן הוא בקש מאיתנו שנשלם את שכר טרחתו אליו ישירות, בהדגשה: ששכר טרחת העו"ד לא כלול במחיר הדירה, התפלאנו, אך שילמנו לו כפי שדרש, וחתמנו על הר של ניירת... לאחר כשבועיים קבלנו מכתב מהקבלן שבחוזה נפלה טעות, ודרישה שנחתום שאנו מאשרים שהמחיר המופיע בנספח תמורה אינו כולל שכר טירחה, מובן שלא חתמנו. בדקנו את החוזה ביסודיות, ושמנו לב שנכתב בנספח התמורה בחוזה, "מחיר הדירה כולל השתתפות בהוצאות משפטיות ." לפי הנכתב בנספח תמורה המחיר שסוכם על הדירה כולל שכר עו"ד ונגבה מאיתנו סכום נוסף שלא ע"פ החתום בחוזה.מה אתה אומר: האם אנחנו יכולים לדרוש את הכסף ששילמנו חזרה? שהרי בחוזה נכתב ברורות שהמחיר הנקוב כולל שכר טרחת עו"ד!!!2. בחוזה שנחתם עם הקבלן צורפה גם תוכנית המגרש הכוללת חצרות והצמדה למספרי דירות. ובאחת החצרות נכתבה הצמדה על מספר דירתינו. זו טעות ברורה מכיוון שהדירה שרכשנו אינה דירת קרקע וממילא לא שייך שתהיה לנו חצר, אך למעשה על תוכנית הצמדת חצרות זו חתמנו בעת מעמד החוזה. לאחר מספר שבועות קבלנו מכתב מהקבלן ובו דרישה לחתום על תוכנית מגרש והצמדת חצרות - נכונה, ולהשמיד את התוכנית שנחתמה בחוזה.השאלה, מה אומר החוק? האם אנו חייבים לחתום? החצר, למי מוצמדת? האם אנו אמורים לקבל פיצוי?אתן הסבר לגבי השאלות ששאלתי, לכאורה אין ספק שדרישת הקבלן לחתימה על תוכנית הצמדת חצרות נכונה. הינה לגיטימית. הנקודה,שאנו כרגע בדין ודברים עם הקבלן על שדרוגים במפרט שאנו רוצים אך הוא דורש תוספת מחיר - - - לא ריאלית. ומבחינתו אין כל אינטרס לבוא לקראתינו.חשבנו, להתנות את החתימה על התוכנית הנ"ל (במידה ומה שנחתם בעת מעמד החוזה מחייב ויוצר בעייה חוקית אצלו) במטרה לגרום לקבלן אינטרס לשבת ולהסדיר את הדברים לשביעות רצוננותודה מראש על תשובתך.... אילה

לעמוד

המלא

הצמדה ושכ"ט

עו"ד אברהם ללום מנהל 19/06/12

ברמת העיקרון - אכן אינכם חייבים לחתום על שינויים מאוחרים להסכם, אלא אם ההסכם כולל תנאי המחייב חתימתכם על שינויים מסוג זה.
לעניין שכה"ט- אכן יכולה לעמוד לכם טענת דרישת השבה אולם מאחר והסכום שולם (יש לבחון כמה זמן חלף) ניתן לטעון כי היה ברור ונהיר לכל כי הסכום איננו כולל שכ"ט והתנהגותכם בתשלום שכה"ט מעידה על כך, ואז נכנסים לעניין של הוכחות.
לעניין ההצמדה- מחד נכון שבוצעה ההצמדה וברמת הכלל יש לכם זכות בה, אולם אם יווכח כי בוצעה בטעות ולא שולמה תמורה בגינה וכי בנסיבות העניין יסתבר כי לא הגיוני כי אכן ההצמדה כאמור תהא לדירתכם ובלבד שההצמדה טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין- הרי שתהיו חייבים לוותר על כך ו/או הקבלן יפנה לבימ"ש לקבלת צו המורה למי שייכת הגינה.
בכל מקרה באם יסתבר כי סירובכם הינו בנסיון לסחוט או להתעמר בצד שכנגד זה עשוי להוות טענה של הק'בלן נגדכם ולדרוש מבימ"ש צו שיחייב אתכם בחתימה או לחילופין צו של בימ"ש המאשר את המצב הנדרש... יש לשקול את העניינים בקפידה תוך בחינת מלוא תנאי ההסכם עליו חתמתם.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

עבירת תכנון ובנייה

מוטי 18/06/12

האם עומדת טענת הגנה למישהוא שירש דירה מהוריו, ואז התגלו חריגות בבניה (שהוא לא עשה כמובן אלה הוריו), ועת שידע אודות החריגות הגיש בקשות שונות להיתרים? אם כן אתם יכולים להפנות אותי למקור

לעמוד

המלא

עבירת בניה ללא היתר לפי חוק התכנון והבניה

עו"ד אברהם ללום מנהל 19/06/12

לא ניתן להגיש מגדך כתב אישום בטענת ביצוע בניה ללא היתר כיוון שהבניה עצמה לא בוצעה על ידך, אולם ניתן להגיש כתב אישום בגין שימוש בבניה הקיימת ללא היתר ונסיבות כגון הגשת בקשה להיתר לצורך הכשרת הבניה הינן מקלות לעניין העונש- תלוי כמובן בשלב בו נמצאת הבקשה נכון למועד הדיון בתיק.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רישום דירה בטאבו

תומר 18/06/12

שלום רב,
קבלתי פסק דין הצהרתי שקובע שהדירה הינה בבעלותי. ברצוני לדעת איך רושמים את הדירה בטאבו והאם צריך להציג לטאבו את כל אישורי המיסים והעייריה על מנת לירשום אותה או שמספיק פסק הדין

לעמוד

המלא

רישום זכויות על פי צו בית משפט

עו"ד אברהם ללום מנהל 19/06/12

ראשית, יש לבחון את תוכן פסק הדין.
על פניו- יש לצרף את כל האישורים הנדרשים בהתאם לעסקה רגילה.
פסק הדין נועד בד"כ (ויש לבחון את תוכנו) להכרעה בסכסוך שבין הצדדים ומכוחו מחוייב הצד שכנגד להסכים לרישום המקרקעין בבעלותך כפי שנעשית עסקה מרצון.
אם פס"ד מורה לרשם המקרקעין לרשום את המקרקעין בבעלותך- הרי שזוהי הוראה מפורשת לרשם והרשם מחוייב לפעול על פי פסה"ד ובהסתמך עליו ובלבד שפסה"ד ניתן על ידי בית המשפט בעל הסמכות העניינית לתיתו.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירת דירת מגורים ללא זכויות הבנייה צמודות לה

יועד 18/06/12

שלום.

האם ישנה אפשרות למכור דירה ויחד עם זאת להותיר את זכויות הבנייה הצמודות לדירה בידי המוכר (אין חלקת משנה לה ניתן להצמיד הזכויות)?

לעמוד

המלא

עסקה בחלק מן המקרקעין

עו"ד אברהם ללום מנהל 19/06/12

הוראות חוק המקרקעין קובעות כי לא ניתן לבצע עסקה בחלק מן המקרקעין- הוא הדין לגבי חניה, מחסן וזכויות בניה הצמודות לדירה מסויימת. (שעה שהזכויות הינן מוצמדות ולא מהוות תת חלקה בפני עצמה).
עם זאת, כן ניתן לקבוע שינוי של הצמדה מסויימת ובלבד שאותו שינוי משמעותו - הצמדה לטובת דירה אחרת באותו הבניין, וזאת נעשה על דרך תיקון רישום צו בית משותף.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירת מחצית מגרש לאחר זכייה מהמינהל

שמואל 18/06/12

שלום וברכה.זכיתי לפני כמה חודשים במגרש של שתי יחידות במכרז לבנייה צמודת קרקע.מראש הייתה כוונתי למכור מחצית ממנו לאחר הזכייה, שכן אינני זקוק ליותר מיחידה אחת.מקריאה בחוברת המכרז לא ראיתי שום סעיף שמונע ממני העברת חלק מזכויות הקרקע לצד ג', ואף כששאלתי במנהל במחלקת עסקות, נאמר לי שאוכל לעשות זאת מיד לאחר שאשלם את כל סכום המגרש והוצאות הפיתוח.כעת, משמצאתי קונה ופניתי למינהל לבדוק כיצד לבצע העברת זכויות, נאמר לי שלא אוכל לבצע מושע ולכן אוכל למכור את החצי רק לאחר בניית שתי היחידות ולאחר שאז הבית יירשם כבית משותף.הסימוכין הוא על שורה מתוך חוזה החכירה: "עד מועד רישום הבית כבית משותף, לא יאפשר המחכיר העברת זכויות בדרך של חכירה משותפת (מושע) לפיה יהיו החוכר ורוכשי היחידות חוכרים במשותף מאת המחכיר. בכפוף לרישום זכויותיו של החוכר בלשכת רישום מקרקעין, יאפשר המחכיר והינו נותן בזאת את הסכמתו, לרישום הערות בפנקסי המקרקעין בגין העברת זכויות לרוכשי היחידות."כיצד ניתן בכל זאת למכור את מחצית המגרש באופן שבו הקונה יוכל לבטח את עצמו?

לעמוד

המלא

תנאי מכרז

עו"ד אברהם ללום מנהל 19/06/12

יש להביא את החוזה אשר נחתם מול המנהל לעיון בפני עו"ד על מנת לבחון תנאי המכרז ואפשרות המכירה ותנאיה.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס שבח

משה 18/06/12

ירשתי חנות מדודה שנפטרה.
ידוע לי שעבור חישוב מס שבח צריך לדעת את מחיר רכישת הנכס.
החנות נרכשה לפני כ- 50 שנה, בשנת 1964 ולא מצאתי שום מסמך בנוגע למחיר הרכישה.
האם במשרדי מס הכנסה ניתן למצוא זאת? או במוסד אחר? מה עושים במקרה שלא נמצא המסמך?
בתודה,

לעמוד

המלא

איתור מסמכים לחישוב מס שבח

עו"ד אברהם ללום מנהל 18/06/12

ניתן להזמין העתק השטר מלשכת רישום המקרקעין ושם מצויים כל המסמכים אשר הוגשו במעמד בקשת העברת הזכויות על שם הדודה לרבות הנתונים הנדרשים לך.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עורכי דין עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הקלות בבנייה להשכרה

אופיר 18/06/12

שלום.ברצוני לדעת האם ישנן הקלות בבנייה שמיועדת להשכרה ושמתבצעת ע"י אנשים פרטיים ולא חברות נדל"ן או קבלנים.בנוסף רציתי לדעת אם שינוי תב"ע (לצורך תוספת אחוזי בנייה), הוא באחריות של הועדה המקומית או המחוזית. והאם יש סיכוי לבקש הקלות בתב"ע אם כול הבניין מיועד להשכרה.תודה למשיבים.

לעמוד

המלא

שינוי תב"ע

עו"ד אברהם ללום מנהל 18/06/12

אין רלוונטיות לעניין השכרה או מכירת הדירות אולם כן ישנה רלוונטיות באם מדובר בהגדרת מסחר או מגורים- התב"ע מאפשרת מספר יחידות דיור.הועדה המוסמכת הינה הועדה מחוזית. לעניין הקלות- רצוי לשכור שירותי אדריכל המכיר את הסביבה ואשר יוכל למצות את מקסימום אחוזי הבניה הניתנים.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עורכי דין עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פיצול בית פרטי – התמודדות ?

מאיה 17/06/12

בשכונה של בתים פרטיים החלו שכניי לפצל את הבתים הפרטים ל 2 יחידות דיור קומה א' - משפחה אקומה ב ' - למשפחה ב' בחלק מהמקרים יש קשר בין המשפחות, בחלק זה למטרות השכרה (הרבה יותר כדאי להשכיר כ 2 יחידות) התופעה החלה ממשפחה אחת, בשל אוזלת היד או חוסר העניין של המועצה והוועדה המקומית לתכנון - שטוענים שאם הפיצול פנימי זה לא מעניינים - התופעה צוברת עוד תאוצה אני בחרתי לגדור בשכונה של בתים פרטים, אני משלמת ארונה של בית פרטי.... , אולם בקצב הזה אגורר בשכונה מאוד צפופה שלא תוכננה לכמות כזאת של אנשים... מה יש לי מה לעשות ? אני יכולה לתבוע את הוועדה שלא עושה את עבודת הפקוח ? את בעלי הבתים ? אנני מבינה מדוע צריכה לקבל ירידה ברמת חיים.... אשמח לקבל כל הצעה / עיצה

לעמוד

המלא

פיצול בית פרטי

עו"ד שזר תומר 17/06/12

תפני למועצה ותדרשי אכיפה יותר מוגברת.
באם לא תקבלי.
ניתן לשקול תביעה כנגד השכנים או המועצה במידה ואכן יש כאן מטרד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

זכויות שוכר – בעל דירה

צחי 17/06/12

שלום רב,האם שוכר או כל דייר הגר בדירה שלא רשומה על שמו בטאבו (בן משפחה של בעל הדירה אשר עדיין חי) יכול להשפיע בהחלטות וועד הבית? יכול לזמן אסיפה? יכול לפנות לעירייה בנושא כלשהו? או שהזכויות הינן רק של בעל הדירה החוקי (בטאבו)?תודה רבה

לעמוד

המלא

זכויות שוכר

עו"ד שזר תומר 17/06/12

הזכות היא בעקרון של בעל הבית, אלא אם הועברה לדייר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

שאלה בנושא כפיית רצונו של מיעוט דיירים על השאר

מלאכי רשף 17/06/12

אבי (מבוגר מאוד) גר בבית שבו שמונה דיירים. בשש מתוך שמונה הדירות גרים אנשים שגילם הממוצע מעל שמונים. בשתיים הנותרות - בנות כחמישים.
אחת מהצעירות רוצה להוסיף בחזית הבנין מקומות לחנייה מעבר למה שהעירייה הקימה ברחוב עצמו. בגלל צורת המגרש, בניה כזאת משמעותה אחת : הרס הדשא והצמחייה שבקדמת הבית.
הדיירים שאינם שותפים ליוזמה הם כבר בגיל כזה שהם ששים פחות לעימותים. האם יכולים 25% מהדיירים לכפות את רצונם (רצונן, במקרה דנן) על השאר, רק בגלל גילם המתקדם ?

לעמוד

המלא

החלטה של ועד בית

עו"ד שזר תומר 17/06/12

מלאכי שלום רב,
אין כאן שום קשר לעניין הגיל, באם ההחלטה תקבל תוקף חוקי באסיפה ובאם הדבר אפשרי, אז התוכנית תצא לפועל, אלא אם הדיירים יתנגדו לכך (איזה עימות זה בדיוק להצביע נגד באסיפה?).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מנהלי פורום נדל"ן

זכויות שוכר

שוכר

המפקח על המקרקעין או בית משפט?

נזילה בבית משותף

מעוניין להיכנס לתחום

ספרים

צו הקנייה לממונה על רכוש נטוש

הממונה על הרכוש הנטוש

התיישנות במקרקעין

התיישנות במקרקעין

הלוואה ממשרד השיכון- משכנתא

הלוואה משרד השיכון

גובה גדר הפרדה בין בתים פרטיים

גדר משותפת

היתר בניה לגדר בין שני בניינים

פיצויים או דיור חליפי לדירת מפתח עם יזם

בניה באמצעות יזם

הפקעה

הפקעה

הקלה במס רכישה לנכה 93%

הקלה במס רכישה

ביטול עסקה עקב אי קבלת היתר בניה

ביטול הסכם

מקרקעין משותפים.

תום לב במו"מ לכריתת חוזה

החלטת דיירים לגבי יעוד שפ"פ

שטח פרטי פתוח

שימוש במבנה ציבורי

בית קפה

פטור ממס שבח

מס שבח בגין קרקע

טעויות בחוזה, מה הדין?

הצמדה ושכ"ט

עבירת תכנון ובנייה

עבירת בניה ללא היתר לפי חוק התכנון והבניה

רישום דירה בטאבו

רישום זכויות על פי צו בית משפט

מכירת דירת מגורים ללא זכויות הבנייה צמודות לה

עסקה בחלק מן המקרקעין

מכירת מחצית מגרש לאחר זכייה מהמינהל

תנאי מכרז

מס שבח

איתור מסמכים לחישוב מס שבח

הקלות בבנייה להשכרה

שינוי תב"ע

פיצול בית פרטי – התמודדות ?

פיצול בית פרטי

זכויות שוכר – בעל דירה

זכויות שוכר

שאלה בנושא כפיית רצונו של מיעוט דיירים על השאר

החלטה של ועד בית