פורום נדל"ן

שלום רב,

איני רואה כל מניעה להמשך תקופת השכירות כפי שכתבת.

בברכה,
עו"ד גיא ראשין.

אכן באם הובהר כי אין חלים על השכירות חוקי הגנת הדייר הרי שעל פניו אין כל בעיה.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

שלום,
במידה ותמכור את הדירה הקיימת בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה, תהיה זכאי לשיעורי מס רכישה בהתאם לדירת מגורים יחידה.
אתה יכול להעביר את הדירה ללא תמורה על שם אחותך אולם יש להזהר משני דברים:
1. אחותך תשלם מס רכישה מופחת - כלומר 1/3 ממס רכישה אותו היתה משלמת אם היתה קונה את הדירה.
2. האחותך לא תוכל למכור את הדירה שהיא תקבל בפטור ממס שבח.
בברכה
אלדן פרחית, עו"ד
מומחית למקרקעין ומיסוי מקרקעין

לטעמי - זו לא פלישה טריה, שכן לפי התיאור שלך זו גדר משותפת ואין לך שום סמכות לבצע הריסה.
אולם, באם הריסת הגדר שלהם - כללה גם את הגדר שלך, אולי יש כאן עילה נזיקית שלך כנגד השכן, אבל מקרה כזה של הריסת גדר דורש בדיקה יותר מעמיקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אדם אשר תפס מקרקעין שלא כדין- רשאי בעל המקרקעין תוך 30 יום מיום התפיסה להשתמש בכח במידה סבירה על מנת להוציאו מהם.
במקרה המצואר על ידך לא ברור האם חלפו 30יום מסיום הפלישה (קרי סיום העבודות), ככל וטרם חלפו והינך סבור ללא ספקות כי השטח הינו מצוי בבעלותך בלבד, הרי שעומדת לך הגנת הסעיף כאמור ובמגבלותיו, הפסיקה קבעה כי אף הודעה למשטרה בדבר התפיסה כאמור מהווה שימוש בכח סביר לעניין הסעיף ועל אף אם המשטרה החלה בנקיטת ההליכים לפינוי לאחר 30 הימים ובלבד שמתן ההודעה למשטרה הינה בטרם חלוף 30 הימים.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

ניתן לרשום הערת אזהרה, אבל צריך להיזהר ולבדוק בגין מה - שהרי באם זו עסקה - היא חייבת דיווח. אולי, אפשר לבדוק אפשרות של הסכם הלוואה.
ב"גדול" אפשר לעשות כאן משהו- צריך לתכנן את זה לפני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

ניתן לרשום הערה בגין המנעות מעשיית עסקה- בהסכמת הצדדים.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

זה יותר שאלה מוניציפאלית ולא של מקרקעין,
צריך לבדוק בתקנות של העירייה, על סמך מה מבוצעת החלוקה, לכאורה - הצדק איתך, אבל צריך למצוא מקור חוקי לכך -וזה דרוש בדיקה של עו"ד מהתחום המוניציפאלי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

במידה ואין חלוקה של החצר בטאבו, כלומר - באם לא ניתן לומר שהחצר היא שלכם - יש כאן בעיה משפטית שבה יהיה קשה לעזור לך.
אבל מקרה כזה מסובך מצדיק פניה לעו"ד לצורך בדיקה פרטנית של עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

ככל והחצר הינה משותפת אכן לבעלי הדירות בבניין הסמוך גם כן קיימות זכויות בה.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

לטעמי - לא.
לשון החוק היא כזו:
סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), קובע
המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:
המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה


לפי פרשנות דווקנית - אני לא רואה שאחיינת תקבל פטור, אבל בהחלט זה שווה בדיקה מעמיקה יותר, אולי בפסיקה.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אפשר להתלונן בעירייה, באם לא עוזר - אפשר להגיש תביעה אזרחית.
לעניין בדיקת החריגות שלך - צריך לבדוק את בצורה מקיפה יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

עבירת בניה ללא היתר הינה מתיישנת לאחר 5 שנים ממועד תום הבניה. עם זאת, עבירה נוספת הקיימת לפי חוק התכנון והבניה הינה עבירת שימוש בבניה הקיימת ללא היתר- כאשר עבירה זו הינה מתמשכת ולפיכך אין כל התיישנות בגינה. לפיכך הורייך אכן חשופים להגשת כתב אישום בגין עבירת השימוש- ופתרון לכך הינו הגשת תוכניות להכשרת הבניה- ככל וניתן.
באשר לשכן- אכן פיצול דירה אחת למספר דירות על ידי הגדלת מספר יחידות המגורים כך שכל יחידה יכולה להתקיים באופן עצמאי גם כן מהווה עבירת בניה אולם במקרה דנן אין משמעות לפיצול שעה שכל הדירה והשימוש בה הינם ללא היתר בניה תקף. אכן תלונה במחלקת הפיקוח יכולה להועיל במקרה דנן אך יש לקחת בחשבון גם את הסיכון שהוריך יכולים להיחשף גם כן, זאת מאחר ולא ניתן לרשות מקומית לפעול על דרך של אכיפה סלקטיבית ולכן ככל ולא תוכשר הבניה על ידי הוריך- נותרים גם הם חשופים לאותו סיכון.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

אפשר לבקש פירוק שיתוף במקרקעין.
אפשר אולי עוד כמה דברים צריך לבדוק את זה יותר לעומק.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

רחל יש לך זכויות בנכס כמו שלשותף יש.
ולכן - באם הוא מבצע פעולה לא חוקית אפשר לפעול כנגדו.
לרבות תביעה אזרחית .
צריך לבדוק את המקרה שלך יותר לעומק על מנת ליתן לך תשובה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

האם אין בינכם הסכם שיתוף? האם קיים מבנה אחד בלבד במקרקעין? האם לכל אחד מכם עושה שימוש בחלק נפרד במקרקעין?
ככל ושניכם רשומים כבעלים במושע הרי שחתימה של שניכם יחד בלבד מחייבת את השוכר וככל ולא קיימת חתימה כאמור בוודאי שקיים סיכון לשוכר. אכן ניתן לדרוש סילוקו אולם הסילוק הינו מחלקים בלתי מסויימים במקרקעין ולכן בפועל בלתי מעשי. ככל ומדובר ביותר מנכס אחד הקיים מומלץ לערוך הסכם שיתוף על פיו לכל אחד מהשותפים שימוש בלעדי בנכס אחר ובכך להביא לידי ביטוי את הבעלות המשותפת.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'

אפשר לקבל את הפטור של המוריש, וללא לשלם מיסים - צריך לבדוק את המקרה של לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום

פני למהנדס שיכין לך תוכנית .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לא כך כך מהר תובעים...
מי חונה בחניה- שכנים ?
ניתן להזהיר במכתב ואם לא עוזר אפשר לתבוע בפני המפקחת על המקרקעין או בבית משפט.
לגבי הועד - צריך לבדוק יותרלעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

צר לי צריך לבדוק את עובדות המקרה לעומק על מנת ליתן לך תחשיב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מלבד תביעה רגילה, אולי יש דרך לקצר את התהליך על ידי הגשת תובענה לפי סעיף 81 ישירות להוצאה לפועל - פנה לעו"ד שמתמחה הן בהוצאה לפועל והן בנדל"ן.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

ראה - באם אתה לא מפרק את הגדר שלו - אני לא רואה כאן היבט פלילי.
אבל באם כתוצאה מפירוק הגדר שלך, אתה כן פוגע בגדר שלו, יתכן שיש כאן השלכה של תביעת נזיקין כנגדך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לא.
תגישו תלונה במשטרה, תגישו תביעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

יכולה להיות בעיה באם תדרוש ממנו השתתפות בעלות הגדר שתקין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

הוא יכול לתבוע, ואתה יכול להעלות את מה שרשמת שטענת הגנה, ולטעות כי היתה לו את ההזדמנות להתנגד לכך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

כן, זה מקובל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לטעמי אליך לפנות למהנדס מקרקעין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

יש לבדוק כיצד הדבר הוגדר בחוזה מול הקבלן.
כמו כן, יתכן כי למרות הגדלה זו עדיין ניתן לעשות הפרדה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.