פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הקלה במס רכישה לנכה 93%
אסף
19/06/12
אני נכה 93% ואני מתכוון לקנות מגרש במחיר 800,000 ש"ח . האם תהיה לי את ההקלה לנכים ואני אשלם רק חצי אחוז במקום 5% גם אם אני נכה 93% ואני אקנה את המגרש יחד עם אשתי שאינה נכה?
הקלה במס רכישה
עו"ד גיא ראשין
20/06/12
אסף שלום,
תקנה 1 לתקנות מס רכישה מגדירה את המונח "נכה" לצורך קביעת זכאות להקלה. נראה כי הנך עונה על ההגדרה, אך מוצע לבדוק היטב לפני הרכישה. אכן גם רעייתך תזכה בהקלה. תשומת לבך כי השימוש בהקלה ניתן לביצוע פעמיים בלבד.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
תקנה 1 לתקנות מס רכישה מגדירה את המונח "נכה" לצורך קביעת זכאות להקלה. נראה כי הנך עונה על ההגדרה, אך מוצע לבדוק היטב לפני הרכישה. אכן גם רעייתך תזכה בהקלה. תשומת לבך כי השימוש בהקלה ניתן לביצוע פעמיים בלבד.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
ביטול עסקה עקב אי קבלת היתר בניה
אורי
19/06/12
שלום רב. קנינו קוטג' מקבלן על אדמת מנהל. הקבלן התחייב בחוזה לקבל היתר בניה עד 10 חודשים מחתימת ההיתר. תקופה זו עברה ואנו שוקלים את האופציות העומדות בפנינו. עד כה שילמנו 15% מהתמורה לקבלן. כל חודש שעובר גורר הצמדות של 85% מערך הנכס ולכן ההשתהות של הקבלן בקבלת ההיתרים עולה לנו בכסף רב. האם במידה ונבטל את העסקה נהיה זכאים גם לתשלום העו"ד מצד הקבלן ? (1.5% פלוס מע"מ) ? האם אנו זכאים להפרשים והצמדות עבור הסכום ששילמנו עד כה? (15%) תודה
ביטול הסכם
עו"ד גיא ראשין
20/06/12
שלום רב,
ראשית יש לעיין בהוראות ההסכם ולהבין מהן מה סיכמתם בעניין זה. על פניו נראה כי מדובר בעניין מהותי אשר יכול ויאפשר את הביטול. ככל שתבטלו, על הקבלן להשיב לכם את כל הכספים ששולמו על ידכם. מציע לכם להיפגש עם עו"ד.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
ראשית יש לעיין בהוראות ההסכם ולהבין מהן מה סיכמתם בעניין זה. על פניו נראה כי מדובר בעניין מהותי אשר יכול ויאפשר את הביטול. ככל שתבטלו, על הקבלן להשיב לכם את כל הכספים ששולמו על ידכם. מציע לכם להיפגש עם עו"ד.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מקרקעין משותפים.
אלי לוי
19/06/12
שלום רב,
ברצוני לברר בנוגע לסוגיה משפטית שעלתה, ברשותי גג בניין שעבר בירושה
בהצמדה לדירה, הגג רשום בהצמדה לדירה וניתן להפרידו מהדירה לרשות יחיד, לאחר משא ומתן קצר סיכמתי מסמך קצר ובו ציינתי שזהו לא חוזה פעמיים וחוזה צריך להכרת כמו כן ציינתי בפני ברוכש הפוטנציאלי כי אני לא מייצג את כל האחים ששותפים בקניין ועליהם לאשר זאת, סכום הסיכום היה 650 אלף ש"ח, ולאחר עריכת המסמך הפקיד הרוכש הפוטנציאלי 100 אלף ש"ח דמי רצינות בנאמנות אצל העו"ד של המשפחה, האחים האחרים לא אישרו זאת והביאו קונה אחר שמוכן לשלם 900 אלף ש"ח, האם הקונה הראשון יוכל להוציא צו מניעה ואף לבקש אכיפת חוזה?
תודה רבה
ברצוני לברר בנוגע לסוגיה משפטית שעלתה, ברשותי גג בניין שעבר בירושה
בהצמדה לדירה, הגג רשום בהצמדה לדירה וניתן להפרידו מהדירה לרשות יחיד, לאחר משא ומתן קצר סיכמתי מסמך קצר ובו ציינתי שזהו לא חוזה פעמיים וחוזה צריך להכרת כמו כן ציינתי בפני ברוכש הפוטנציאלי כי אני לא מייצג את כל האחים ששותפים בקניין ועליהם לאשר זאת, סכום הסיכום היה 650 אלף ש"ח, ולאחר עריכת המסמך הפקיד הרוכש הפוטנציאלי 100 אלף ש"ח דמי רצינות בנאמנות אצל העו"ד של המשפחה, האחים האחרים לא אישרו זאת והביאו קונה אחר שמוכן לשלם 900 אלף ש"ח, האם הקונה הראשון יוכל להוציא צו מניעה ואף לבקש אכיפת חוזה?
תודה רבה
תום לב במו"מ לכריתת חוזה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
19/06/12
תלוי בשלב המו"מ בו ארע המקרה ככל שהמו"מ היה בשלב מתקדם יותר- הרי שאז לרוכש הראשון קיימת עדיפות- אך זהו עניין של נסיבות.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלטת דיירים לגבי יעוד שפ"פ
בן גלעד
18/06/12
לאחרונה גילינו, דיירי בניין משותף, שישנו שטח בצמוד לבניין שלנו שמוגדר כשפ"פ של הבניין. השטח כרגע משמש לחנייה לכלל הציבור (דיירי הבניין וכאלו שאינם דיירי הבניין). השטח מרוצף באבני מדרכה ונראה כמו מדרכה רחבה מאוד.בעקבות מצוקת חנייה בשכונה שלנו הועלתה הצעה של חלק מהדיירים לסמן בצבע מפרצי חניה בשטח (כך שתשאר גם מדרכה תקנית) לקבוע שלט ברור שהחניה במקום מותרת אך ורק לדיירי הבניין וכל רכב זר החונה שם יגרר על חשבון בעליו.מספר שאלות:1. האם העירייה יכולה להתנגד לדבר ולחייב השבה לקדמות לאחר ביצוע?2. האם באמת ניתן לאכוף את הבעלות ולגרור רכבים שאינם של דיירי הבניין מהשטח ומה ההשלכות המשפטיות לכך?3. האם השפ"פ הוא בבעלות כל דיירי הבניין?4. האם התנגדות של חלק מדיירי הבניין די בה בכדי לגנוז את התכנית, ואם כן מהו רוב מספיק על מנת לבצע את זה מבלי לעבור עבירת גזל?5. אי אילו שהן השלכות נוספות.תודה.
שטח פרטי פתוח
עו"ד אברהם ללום
מנהל
19/06/12
יש להוציא את תכנית הבניין מהעירייה ולבחון לאיזו מטרה אכן מיועד השטח. ברור כי ככל והשטח הוגדר לדוג' לצורך מעבר כיבוי אש ו/או רכב הצלה לא ניתן לחסום אותו ו/או להשתמש בו לצורך אחר.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש במבנה ציבורי
רון
18/06/12
האם מועצה מקומית יכולה להקים מבנה ציבור ( כמוגדר בתבע) ןלהעיל בו הית קפה?
בית קפה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
19/06/12
בית קפה הוא שטח מסחר ולא מבנה ציבור.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח
יניב
18/06/12
שלום רב
ברשותי שטח שעדיין לא נבנה עליו כלום. אם אני מוכר את השטח עליי לשלם מס שבח או שאני יכול לנצל את אחד הפטורים? תודה
ברשותי שטח שעדיין לא נבנה עליו כלום. אם אני מוכר את השטח עליי לשלם מס שבח או שאני יכול לנצל את אחד הפטורים? תודה
מס שבח בגין קרקע
עו"ד אברהם ללום
מנהל
19/06/12
בגין מכירת קרקע אין פטור (הפטורים הינם בגין מכירת דירת מגורים. ראוי לציין כי מדרגות המס החלות על קרקע הינן שונות ממדרגות המס החלות על דירת מגורים.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טעויות בחוזה, מה הדין?
אילה
18/06/12
שלום וברכה, ותודה מראש:רכשנו דירה מקבלן, חתמנו על חוזה.... כעבור זמן קבלנו 2 מכתבים על 2 טעיות שנפלו בחוזה (טעויות של הקבלן...) ובקשו מאיתנו שנחתום על מסמכים חדש. שאלתינו, האם החוזה שנחתם מחייב?האם אנו מחויבים לחתום על מסמך חדש?אפרט במה מדובר:1.בעת חתימת החוזה עם העו"ד של הקבלן הוא בקש מאיתנו שנשלם את שכר טרחתו אליו ישירות, בהדגשה: ששכר טרחת העו"ד לא כלול במחיר הדירה, התפלאנו, אך שילמנו לו כפי שדרש, וחתמנו על הר של ניירת... לאחר כשבועיים קבלנו מכתב מהקבלן שבחוזה נפלה טעות, ודרישה שנחתום שאנו מאשרים שהמחיר המופיע בנספח תמורה אינו כולל שכר טירחה, מובן שלא חתמנו. בדקנו את החוזה ביסודיות, ושמנו לב שנכתב בנספח התמורה בחוזה, "מחיר הדירה כולל השתתפות בהוצאות משפטיות ." לפי הנכתב בנספח תמורה המחיר שסוכם על הדירה כולל שכר עו"ד ונגבה מאיתנו סכום נוסף שלא ע"פ החתום בחוזה.מה אתה אומר: האם אנחנו יכולים לדרוש את הכסף ששילמנו חזרה? שהרי בחוזה נכתב ברורות שהמחיר הנקוב כולל שכר טרחת עו"ד!!!2. בחוזה שנחתם עם הקבלן צורפה גם תוכנית המגרש הכוללת חצרות והצמדה למספרי דירות. ובאחת החצרות נכתבה הצמדה על מספר דירתינו. זו טעות ברורה מכיוון שהדירה שרכשנו אינה דירת קרקע וממילא לא שייך שתהיה לנו חצר, אך למעשה על תוכנית הצמדת חצרות זו חתמנו בעת מעמד החוזה. לאחר מספר שבועות קבלנו מכתב מהקבלן ובו דרישה לחתום על תוכנית מגרש והצמדת חצרות - נכונה, ולהשמיד את התוכנית שנחתמה בחוזה.השאלה, מה אומר החוק? האם אנו חייבים לחתום? החצר, למי מוצמדת? האם אנו אמורים לקבל פיצוי?אתן הסבר לגבי השאלות ששאלתי, לכאורה אין ספק שדרישת הקבלן לחתימה על תוכנית הצמדת חצרות נכונה. הינה לגיטימית. הנקודה,שאנו כרגע בדין ודברים עם הקבלן על שדרוגים במפרט שאנו רוצים אך הוא דורש תוספת מחיר - - - לא ריאלית. ומבחינתו אין כל אינטרס לבוא לקראתינו.חשבנו, להתנות את החתימה על התוכנית הנ"ל (במידה ומה שנחתם בעת מעמד החוזה מחייב ויוצר בעייה חוקית אצלו) במטרה לגרום לקבלן אינטרס לשבת ולהסדיר את הדברים לשביעות רצוננותודה מראש על תשובתך.... אילה
הצמדה ושכ"ט
עו"ד אברהם ללום
מנהל
19/06/12
ברמת העיקרון - אכן אינכם חייבים לחתום על שינויים מאוחרים להסכם, אלא אם ההסכם כולל תנאי המחייב חתימתכם על שינויים מסוג זה.
לעניין שכה"ט- אכן יכולה לעמוד לכם טענת דרישת השבה אולם מאחר והסכום שולם (יש לבחון כמה זמן חלף) ניתן לטעון כי היה ברור ונהיר לכל כי הסכום איננו כולל שכ"ט והתנהגותכם בתשלום שכה"ט מעידה על כך, ואז נכנסים לעניין של הוכחות.
לעניין ההצמדה- מחד נכון שבוצעה ההצמדה וברמת הכלל יש לכם זכות בה, אולם אם יווכח כי בוצעה בטעות ולא שולמה תמורה בגינה וכי בנסיבות העניין יסתבר כי לא הגיוני כי אכן ההצמדה כאמור תהא לדירתכם ובלבד שההצמדה טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין- הרי שתהיו חייבים לוותר על כך ו/או הקבלן יפנה לבימ"ש לקבלת צו המורה למי שייכת הגינה.
בכל מקרה באם יסתבר כי סירובכם הינו בנסיון לסחוט או להתעמר בצד שכנגד זה עשוי להוות טענה של הק'בלן נגדכם ולדרוש מבימ"ש צו שיחייב אתכם בחתימה או לחילופין צו של בימ"ש המאשר את המצב הנדרש... יש לשקול את העניינים בקפידה תוך בחינת מלוא תנאי ההסכם עליו חתמתם.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
לעניין שכה"ט- אכן יכולה לעמוד לכם טענת דרישת השבה אולם מאחר והסכום שולם (יש לבחון כמה זמן חלף) ניתן לטעון כי היה ברור ונהיר לכל כי הסכום איננו כולל שכ"ט והתנהגותכם בתשלום שכה"ט מעידה על כך, ואז נכנסים לעניין של הוכחות.
לעניין ההצמדה- מחד נכון שבוצעה ההצמדה וברמת הכלל יש לכם זכות בה, אולם אם יווכח כי בוצעה בטעות ולא שולמה תמורה בגינה וכי בנסיבות העניין יסתבר כי לא הגיוני כי אכן ההצמדה כאמור תהא לדירתכם ובלבד שההצמדה טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין- הרי שתהיו חייבים לוותר על כך ו/או הקבלן יפנה לבימ"ש לקבלת צו המורה למי שייכת הגינה.
בכל מקרה באם יסתבר כי סירובכם הינו בנסיון לסחוט או להתעמר בצד שכנגד זה עשוי להוות טענה של הק'בלן נגדכם ולדרוש מבימ"ש צו שיחייב אתכם בחתימה או לחילופין צו של בימ"ש המאשר את המצב הנדרש... יש לשקול את העניינים בקפידה תוך בחינת מלוא תנאי ההסכם עליו חתמתם.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עבירת תכנון ובנייה
מוטי
18/06/12
האם עומדת טענת הגנה למישהוא שירש דירה מהוריו, ואז התגלו חריגות בבניה (שהוא לא עשה כמובן אלה הוריו), ועת שידע אודות החריגות הגיש בקשות שונות להיתרים? אם כן אתם יכולים להפנות אותי למקור
עבירת בניה ללא היתר לפי חוק התכנון והבניה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
19/06/12
לא ניתן להגיש מגדך כתב אישום בטענת ביצוע בניה ללא היתר כיוון שהבניה עצמה לא בוצעה על ידך, אולם ניתן להגיש כתב אישום בגין שימוש בבניה הקיימת ללא היתר ונסיבות כגון הגשת בקשה להיתר לצורך הכשרת הבניה הינן מקלות לעניין העונש- תלוי כמובן בשלב בו נמצאת הבקשה נכון למועד הדיון בתיק.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירה בטאבו
תומר
18/06/12
שלום רב,
קבלתי פסק דין הצהרתי שקובע שהדירה הינה בבעלותי. ברצוני לדעת איך רושמים את הדירה בטאבו והאם צריך להציג לטאבו את כל אישורי המיסים והעייריה על מנת לירשום אותה או שמספיק פסק הדין
קבלתי פסק דין הצהרתי שקובע שהדירה הינה בבעלותי. ברצוני לדעת איך רושמים את הדירה בטאבו והאם צריך להציג לטאבו את כל אישורי המיסים והעייריה על מנת לירשום אותה או שמספיק פסק הדין
רישום זכויות על פי צו בית משפט
עו"ד אברהם ללום
מנהל
19/06/12
ראשית, יש לבחון את תוכן פסק הדין.
על פניו- יש לצרף את כל האישורים הנדרשים בהתאם לעסקה רגילה.
פסק הדין נועד בד"כ (ויש לבחון את תוכנו) להכרעה בסכסוך שבין הצדדים ומכוחו מחוייב הצד שכנגד להסכים לרישום המקרקעין בבעלותך כפי שנעשית עסקה מרצון.
אם פס"ד מורה לרשם המקרקעין לרשום את המקרקעין בבעלותך- הרי שזוהי הוראה מפורשת לרשם והרשם מחוייב לפעול על פי פסה"ד ובהסתמך עליו ובלבד שפסה"ד ניתן על ידי בית המשפט בעל הסמכות העניינית לתיתו.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
על פניו- יש לצרף את כל האישורים הנדרשים בהתאם לעסקה רגילה.
פסק הדין נועד בד"כ (ויש לבחון את תוכנו) להכרעה בסכסוך שבין הצדדים ומכוחו מחוייב הצד שכנגד להסכים לרישום המקרקעין בבעלותך כפי שנעשית עסקה מרצון.
אם פס"ד מורה לרשם המקרקעין לרשום את המקרקעין בבעלותך- הרי שזוהי הוראה מפורשת לרשם והרשם מחוייב לפעול על פי פסה"ד ובהסתמך עליו ובלבד שפסה"ד ניתן על ידי בית המשפט בעל הסמכות העניינית לתיתו.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירת מגורים ללא זכויות הבנייה צמודות לה
יועד
18/06/12
שלום.
האם ישנה אפשרות למכור דירה ויחד עם זאת להותיר את זכויות הבנייה הצמודות לדירה בידי המוכר (אין חלקת משנה לה ניתן להצמיד הזכויות)?
האם ישנה אפשרות למכור דירה ויחד עם זאת להותיר את זכויות הבנייה הצמודות לדירה בידי המוכר (אין חלקת משנה לה ניתן להצמיד הזכויות)?
עסקה בחלק מן המקרקעין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
19/06/12
הוראות חוק המקרקעין קובעות כי לא ניתן לבצע עסקה בחלק מן המקרקעין- הוא הדין לגבי חניה, מחסן וזכויות בניה הצמודות לדירה מסויימת. (שעה שהזכויות הינן מוצמדות ולא מהוות תת חלקה בפני עצמה).
עם זאת, כן ניתן לקבוע שינוי של הצמדה מסויימת ובלבד שאותו שינוי משמעותו - הצמדה לטובת דירה אחרת באותו הבניין, וזאת נעשה על דרך תיקון רישום צו בית משותף.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
עם זאת, כן ניתן לקבוע שינוי של הצמדה מסויימת ובלבד שאותו שינוי משמעותו - הצמדה לטובת דירה אחרת באותו הבניין, וזאת נעשה על דרך תיקון רישום צו בית משותף.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת מחצית מגרש לאחר זכייה מהמינהל
שמואל
18/06/12
שלום וברכה.זכיתי לפני כמה חודשים במגרש של שתי יחידות במכרז לבנייה צמודת קרקע.מראש הייתה כוונתי למכור מחצית ממנו לאחר הזכייה, שכן אינני זקוק ליותר מיחידה אחת.מקריאה בחוברת המכרז לא ראיתי שום סעיף שמונע ממני העברת חלק מזכויות הקרקע לצד ג', ואף כששאלתי במנהל במחלקת עסקות, נאמר לי שאוכל לעשות זאת מיד לאחר שאשלם את כל סכום המגרש והוצאות הפיתוח.כעת, משמצאתי קונה ופניתי למינהל לבדוק כיצד לבצע העברת זכויות, נאמר לי שלא אוכל לבצע מושע ולכן אוכל למכור את החצי רק לאחר בניית שתי היחידות ולאחר שאז הבית יירשם כבית משותף.הסימוכין הוא על שורה מתוך חוזה החכירה: "עד מועד רישום הבית כבית משותף, לא יאפשר המחכיר העברת זכויות בדרך של חכירה משותפת (מושע) לפיה יהיו החוכר ורוכשי היחידות חוכרים במשותף מאת המחכיר. בכפוף לרישום זכויותיו של החוכר בלשכת רישום מקרקעין, יאפשר המחכיר והינו נותן בזאת את הסכמתו, לרישום הערות בפנקסי המקרקעין בגין העברת זכויות לרוכשי היחידות."כיצד ניתן בכל זאת למכור את מחצית המגרש באופן שבו הקונה יוכל לבטח את עצמו?
תנאי מכרז
עו"ד אברהם ללום
מנהל
19/06/12
יש להביא את החוזה אשר נחתם מול המנהל לעיון בפני עו"ד על מנת לבחון תנאי המכרז ואפשרות המכירה ותנאיה.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
משה
18/06/12
ירשתי חנות מדודה שנפטרה.
ידוע לי שעבור חישוב מס שבח צריך לדעת את מחיר רכישת הנכס.
החנות נרכשה לפני כ- 50 שנה, בשנת 1964 ולא מצאתי שום מסמך בנוגע למחיר הרכישה.
האם במשרדי מס הכנסה ניתן למצוא זאת? או במוסד אחר? מה עושים במקרה שלא נמצא המסמך?
בתודה,
ידוע לי שעבור חישוב מס שבח צריך לדעת את מחיר רכישת הנכס.
החנות נרכשה לפני כ- 50 שנה, בשנת 1964 ולא מצאתי שום מסמך בנוגע למחיר הרכישה.
האם במשרדי מס הכנסה ניתן למצוא זאת? או במוסד אחר? מה עושים במקרה שלא נמצא המסמך?
בתודה,
איתור מסמכים לחישוב מס שבח
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/06/12
ניתן להזמין העתק השטר מלשכת רישום המקרקעין ושם מצויים כל המסמכים אשר הוגשו במעמד בקשת העברת הזכויות על שם הדודה לרבות הנתונים הנדרשים לך.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עורכי דין עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עורכי דין עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקלות בבנייה להשכרה
אופיר
18/06/12
שלום.ברצוני לדעת האם ישנן הקלות בבנייה שמיועדת להשכרה ושמתבצעת ע"י אנשים פרטיים ולא חברות נדל"ן או קבלנים.בנוסף רציתי לדעת אם שינוי תב"ע (לצורך תוספת אחוזי בנייה), הוא באחריות של הועדה המקומית או המחוזית. והאם יש סיכוי לבקש הקלות בתב"ע אם כול הבניין מיועד להשכרה.תודה למשיבים.
שינוי תב"ע
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/06/12
אין רלוונטיות לעניין השכרה או מכירת הדירות אולם כן ישנה רלוונטיות באם מדובר בהגדרת מסחר או מגורים- התב"ע מאפשרת מספר יחידות דיור.הועדה המוסמכת הינה הועדה מחוזית. לעניין הקלות- רצוי לשכור שירותי אדריכל המכיר את הסביבה ואשר יוכל למצות את מקסימום אחוזי הבניה הניתנים.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עורכי דין עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
משרד עורכי דין עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול בית פרטי – התמודדות ?
מאיה
17/06/12
בשכונה של בתים פרטיים החלו שכניי לפצל את הבתים הפרטים ל 2 יחידות דיור קומה א' - משפחה אקומה ב ' - למשפחה ב' בחלק מהמקרים יש קשר בין המשפחות, בחלק זה למטרות השכרה (הרבה יותר כדאי להשכיר כ 2 יחידות) התופעה החלה ממשפחה אחת, בשל אוזלת היד או חוסר העניין של המועצה והוועדה המקומית לתכנון - שטוענים שאם הפיצול פנימי זה לא מעניינים - התופעה צוברת עוד תאוצה אני בחרתי לגדור בשכונה של בתים פרטים, אני משלמת ארונה של בית פרטי.... , אולם בקצב הזה אגורר בשכונה מאוד צפופה שלא תוכננה לכמות כזאת של אנשים... מה יש לי מה לעשות ? אני יכולה לתבוע את הוועדה שלא עושה את עבודת הפקוח ? את בעלי הבתים ? אנני מבינה מדוע צריכה לקבל ירידה ברמת חיים.... אשמח לקבל כל הצעה / עיצה
פיצול בית פרטי
עו"ד שזר תומר
17/06/12
תפני למועצה ותדרשי אכיפה יותר מוגברת.
באם לא תקבלי.
ניתן לשקול תביעה כנגד השכנים או המועצה במידה ואכן יש כאן מטרד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
באם לא תקבלי.
ניתן לשקול תביעה כנגד השכנים או המועצה במידה ואכן יש כאן מטרד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
זכויות שוכר – בעל דירה
צחי
17/06/12
שלום רב,האם שוכר או כל דייר הגר בדירה שלא רשומה על שמו בטאבו (בן משפחה של בעל הדירה אשר עדיין חי) יכול להשפיע בהחלטות וועד הבית? יכול לזמן אסיפה? יכול לפנות לעירייה בנושא כלשהו? או שהזכויות הינן רק של בעל הדירה החוקי (בטאבו)?תודה רבה
זכויות שוכר
עו"ד שזר תומר
17/06/12
הזכות היא בעקרון של בעל הבית, אלא אם הועברה לדייר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שאלה בנושא כפיית רצונו של מיעוט דיירים על השאר
מלאכי רשף
17/06/12
אבי (מבוגר מאוד) גר בבית שבו שמונה דיירים. בשש מתוך שמונה הדירות גרים אנשים שגילם הממוצע מעל שמונים. בשתיים הנותרות - בנות כחמישים.
אחת מהצעירות רוצה להוסיף בחזית הבנין מקומות לחנייה מעבר למה שהעירייה הקימה ברחוב עצמו. בגלל צורת המגרש, בניה כזאת משמעותה אחת : הרס הדשא והצמחייה שבקדמת הבית.
הדיירים שאינם שותפים ליוזמה הם כבר בגיל כזה שהם ששים פחות לעימותים. האם יכולים 25% מהדיירים לכפות את רצונם (רצונן, במקרה דנן) על השאר, רק בגלל גילם המתקדם ?
אחת מהצעירות רוצה להוסיף בחזית הבנין מקומות לחנייה מעבר למה שהעירייה הקימה ברחוב עצמו. בגלל צורת המגרש, בניה כזאת משמעותה אחת : הרס הדשא והצמחייה שבקדמת הבית.
הדיירים שאינם שותפים ליוזמה הם כבר בגיל כזה שהם ששים פחות לעימותים. האם יכולים 25% מהדיירים לכפות את רצונם (רצונן, במקרה דנן) על השאר, רק בגלל גילם המתקדם ?
החלטה של ועד בית
עו"ד שזר תומר
17/06/12
מלאכי שלום רב,
אין כאן שום קשר לעניין הגיל, באם ההחלטה תקבל תוקף חוקי באסיפה ובאם הדבר אפשרי, אז התוכנית תצא לפועל, אלא אם הדיירים יתנגדו לכך (איזה עימות זה בדיוק להצביע נגד באסיפה?).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אין כאן שום קשר לעניין הגיל, באם ההחלטה תקבל תוקף חוקי באסיפה ובאם הדבר אפשרי, אז התוכנית תצא לפועל, אלא אם הדיירים יתנגדו לכך (איזה עימות זה בדיוק להצביע נגד באסיפה?).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מעלית בנין חדש
אפרת
17/06/12
אני גרה בבנין חדש (כמעט שנה) של 6 דיירים עם מעלית. לאחר חצי שנה שירות חינם שקיבלנו מחב' המעליות הגיעה התקופה שעלינו לשלם והתבהרו לנו כמה עובדות - המעלית שהינה מסוג MRL (ללא צורך בחדר מכונות) מגיעה קומפ' מחו"ל, רק החב' המתקינה יכולה לתת שירות ואחזקה, המחיר שנדרשנו לשלם הינו כפול (בדיוק) ממה שאמור להיות (עפ"י דברים לא רשמיים של נציגי חברות אחרות), וזאת לאחר שקיבלנו הנחה של כ- 20% מהחברה המתקינה. וכאן עולות כמה שאלות תמוהות: ראשית, מדוע יש לנו על הגג חדר מכונות ריק?! האם מישהו שינה את התכנית ברגע האחרון? שנית מדוע החליטו לספק מעלית יקרה יותר, כביכול? והאם זה חוקי לכבול אותנו לחברה אחת? שאלתי: האם יש לנו היום יכולת לתבוע את היזם / קבלן מבצע? מכיוון שמדובר בפרויקט של יותר מעשה בניינים - יש מקום לתביעה ייצוגית? האם זה חוקי עפ"י חוק המכר או אחר? והאם יש דרך לאנוס את חב' המעליות לגבות מאיתנו מחיר שוק הוגן ולא יותר?!
מעלית בניין חדש
עו"ד שזר תומר
17/06/12
אפרת שלום,
התשובות לשאלות ששאלת נמצאות בחוזה המכר מול הקבלן, צריך לבדוק אותו ולראות על מה בדיוק חתמתם בעניין המעלית.
על פניו, מהכירותי חוזי קבלן, והעובדה כי משום מה, אזרחי מדינת ישראל לא נעזרים בשירותי עו"ד שהם קונים דירה מקבלן -מצבך המשפטי לא פשוט.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
התשובות לשאלות ששאלת נמצאות בחוזה המכר מול הקבלן, צריך לבדוק אותו ולראות על מה בדיוק חתמתם בעניין המעלית.
על פניו, מהכירותי חוזי קבלן, והעובדה כי משום מה, אזרחי מדינת ישראל לא נעזרים בשירותי עו"ד שהם קונים דירה מקבלן -מצבך המשפטי לא פשוט.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האם התקדמת? יש לנו אותה בעיה.
יוסף
15/12/16
היי! רציתי לדעת אם התקדמת בענין המעלית. גם אנחנו עברנו לפרויקט (10 בנינים, 3 קומות, 6 משפחות בכל בנין), עם מעלית יוקרה שלא ידענו מזה מקודם. לא הוזכר בשום מקום בחוזה או במפרט טכני את סוג המעלית (MRL). החברה הבלעדית של המעלית דורשת 7200 ש"ח לשנה "דמי אחזקה". אנחנו לא בבנין מפואר או שכונה של עשירים. האם מצאת שום דרך לתבוע את הקבלן? תודה!
זכויות של שותפים בנכס המושכר ע"י חברה
ליאת
17/06/12
יש לי חברה בבעלות משותפת עם שותף המחזיק ברוב המניות. המשרד שלנו הוא בחוזה שכירות, ע"ש החברה שלנו, שהוא חתום עליו. עקב סכסוך ביננו הוא הודיע לי שהוא אוסר עלי להכנס למשרדי החברה והוא יראה בזה השגת גבול. האם כבעלת מניות מיעוט בחברה הוא יכול לאסור עלי להכנס למשרדים?
זכויות של שותף בחוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
17/06/12
אני לא חושב זו שאלה שמתאימה לפורום נדל"ן.
אני לא מתמחה בתחום הזה, אבל לטעמי - אין לו זכות לאסור את הכניסה שלך למשרד - אבל צריך לבדוק את חוזה השכירות.
אפשר לנסות גם שתפני לפורום בתי משפט, או דיני חברות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אני לא מתמחה בתחום הזה, אבל לטעמי - אין לו זכות לאסור את הכניסה שלך למשרד - אבל צריך לבדוק את חוזה השכירות.
אפשר לנסות גם שתפני לפורום בתי משפט, או דיני חברות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
נדל"ן
מריאנה
17/06/12
שלום.
אני קניתי דירה מקבלן בחודש אוגסוט והתשלומים הינם צמודים למדד תשומות הבנייה.בעת הקנייה לקחתי עורך דין שייצג אותי. אך למרות זאת,הצמידו לי מדד בסיס של חצי שנה לפני יום החתימה כאשר עדיין לא היה שום תקשרות או קשר ביני לבין הקבלן. האם יש משהו שאני יכולה לעשות??
אני קניתי דירה מקבלן בחודש אוגסוט והתשלומים הינם צמודים למדד תשומות הבנייה.בעת הקנייה לקחתי עורך דין שייצג אותי. אך למרות זאת,הצמידו לי מדד בסיס של חצי שנה לפני יום החתימה כאשר עדיין לא היה שום תקשרות או קשר ביני לבין הקבלן. האם יש משהו שאני יכולה לעשות??
הצמדה למדד תשומות הבניה
עו"ד שזר תומר
17/06/12
צריך לבדוק את החוזה, כיצד הוא מנוסח, כיצד עו"ד לא עלה על זה - ומשם להתקדם.
בעקרון ללכת אחורה זה מאוד קשה - אבל צריך לבדוק יותר לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בעקרון ללכת אחורה זה מאוד קשה - אבל צריך לבדוק יותר לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קניית בית בבניין משותף המצוי בבעלות חברה בע"מ ??
רוכש
17/06/12
אני מעוניין לרכוש דירה ברמת גן ונאמר לי שהיא רשומה בטאבו אבל בבעלות חברה, כי ככה זה חסך להם עניין של מס. כל דייר מופיע בנסח כשוכר למיטב הבנתי, שאלתי וזה לא חברה משכנת זה חברה בע"מ. האם יש דבר כזה? האם זה יכול לחסוך גם לי במס?
אשמח לכל מענה !
אשמח לכל מענה !
רכישת דירה מחברה בע"מ
עו"ד שזר תומר
17/06/12
לך זה לא חוסך במס באם הדירה היא של חברה...
צריך לבדוק את הנסח על מנת להשיב לך לגבי מצב זכויות הנכס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לבדוק את הנסח על מנת להשיב לך לגבי מצב זכויות הנכס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חנייה בביתהמשותף
ליאורה זית
17/06/12
בבניין בו אני גרה יש חנייה משותפת, החלקים בה אינם רשומים לפי הדירות, החנייות מסומנות ע"י פסים, יש 12 דירות ו-12 מקומות חנייה, ל-3 שכנים אין רכב, ולכן יש 3 מקומות חנייה פנויים, מכיוון שהחנייה די צפופה וקשה לתמרן בה, החניות הריקות מסייעות על הניווט בחניה, יש 2 שכנים שמחזיקים 2 מכוניות למשפחה, והן מחנות כל אחת 2 מכוניות, יוצא שהחנייה מלאה הכניסה והיציאה מאד קשים עד בלתי אפשריים ולעתים אף נפגעות מכוניות ונשרטות, מכיוון שיש דיורת בשכירות יש תחלופת שכנים, שחלקם מכניסים גם הם 2 מכוניות, להגנתם הם טוענים שאם 2 הדירות האחרות מחנות 2 מכוניות, אז מותר גם לאחרים, כך יוצא שאם אין מקום עלי לצאת מהמכונית, לצלצל לבעלי 2 רכבים, והוא יורד להוציא מכונית, אלא שזה מטרד.
כמה מכוניות מותר לכל דירה לחנות? וזאת בחנייה שהחלקים בה אינם רשומים בטאבו על שם מסוים.
כמה מכוניות מותר לכל דירה לחנות? וזאת בחנייה שהחלקים בה אינם רשומים בטאבו על שם מסוים.
חניה בבית משותף
עו"ד שזר תומר
17/06/12
בהעדר הוראה בתקנון - אני לא רואה כאן בעיה משפטית.
צריך אולי לשנות את התקנון של הבית, ואם זה בלתי אפשרי, אפשר לחשוב על פתרון יצרתי, שבו אולי ניתן לטעון למטרד (סיכוי נמוך - צריך לבדוק את המקרה לגופו).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך אולי לשנות את התקנון של הבית, ואם זה בלתי אפשרי, אפשר לחשוב על פתרון יצרתי, שבו אולי ניתן לטעון למטרד (סיכוי נמוך - צריך לבדוק את המקרה לגופו).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מתווך ללא רשיון
אהוד
17/06/12
במידה ואדם שאינו מתווך ואין לו רשיון בתחום הצליח באופן חד פעמי למצוא קונה לדירה של מישהו מסויים, האם מותר לו לגבות עבור כך עמלת תיווך?
גביית שכר טרחת מתווך
עו"ד שזר תומר
17/06/12
לפי חוק המתווכים זה אסור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חוק התיישנות
אלי
16/06/12
לאחרונה רכשתי דירה אשר בנסח הטאבו מצורפת אליה הערת אזהרה בגין עבודות שנעשו בה ללא היתר בשנת 1983 ע"י בעלי הנכס באותן שנים, ומאז לא בוצעו פעולות מצד התובע לביצוע פסק הדין (צו הריסה).השאלה שלי היא פשוטה - האם, לאור העבודה שחלפו יותר מ-25 שנים מאז ביצוע העבירות ומתן פסק דין בבית המשפט בעניין, חלה התיישנות על המקרה ואני יכול לבקש להסיר את הערת האזהרה מנסח הטאבו?
התיישנות
עו"ד שזר תומר
17/06/12
לטעמי - לא.
התיישנות היא להגשת תביעה, ולא לביצוע פעולה.
אבל.. עדיין דרוש בדיקה יותר מעמיקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
התיישנות היא להגשת תביעה, ולא לביצוע פעולה.
אבל.. עדיין דרוש בדיקה יותר מעמיקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
מכירת בית ומשכנתא
אתי
16/06/12
מכרתי את ביתי והקונה לקחה שתי משכנתאות. אחת על ביתה והשנייה על ביתי. הבנק נותן לי רק את הסכום הממושכן על ביתי ובכך רוצה את כל הזכויות על ביתי. הסכום הוא רק 60% מהמכירה. מדוע הבנק לא נותן את כל הסכומים שהקונה משכנה שהוא כל סכום המכירה?
אני רוצה זאת כבטחון, אחרת אפונה מביתי על ידי הבנק, גם אם הקונה לא השלימה את המכירה. זה לא הוגן
אני רוצה זאת כבטחון, אחרת אפונה מביתי על ידי הבנק, גם אם הקונה לא השלימה את המכירה. זה לא הוגן
נטילת משכנתא
עו"ד שזר תומר
17/06/12
מה שאתה מאתר זה לא מדוייק, עו"ד שלך אמור להפקיד ולרשום על כתב ההתחייבות למשנכתא, שההתחייבות שלך היא רק לכספים שקיבלת בפועל, כך ש"הנזק" שלך אמור להיות החזרת הכספים שקיבלת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
חרטה על חתימה לעייריה
יוני
15/06/12
אנו גרים בבנין משותף באיזור חרדי השכנים ממולנו ביקשו היתר לבנות קומה נוספת מהעירייה אך בשונה מאנשים רגילים הם ביקשו לקחת חצי מחדר המדרגות לצורך בניית מדרגות לקומה העליונה שלהם.מטרתם הייתה לבנות 2 יחידות דיור להשכרה אך כדי שהעירייה לא תדע הם בונים קיר עם דלת אחת ואחריה יהיו 3 דלתות להשכרה .כמובן שהדבר לא ידוע לעירייה.אנו השכנים התבקשנו מהדיירים לכתוב מכתב לעירייה לאחר שהעיריה דחתה את בקשתם בפעם הראשונה לבנייה בחדר המדרגות וכך עשינו.בשל יחסי שכנות טובה ומתוך הבטחה של השכנים שהם בונים קיר בתוך חדר המדרגות כדי שהעירייה לא תדע וברגע שהתיק יסגר הם יפרקו את הקיר,היות ואז אין חשש מפקחי העירייה.וכך היה המכתב עשה את שלו בעירייה והם קיבלו רישיון (לא להשכיר)לבנות קיר בחדר המדרגות ועכשיו כשביקשנו מהם לחתום לנו שברגע סגירת התיק הם יפרקו את הקיר הם מסרבים והם אומרים חתמתם בעיה שלכם... כמובן שלהשכיר לא ניתן להם רק השאלה האם אפשר בצורה חוקית לבטל את הרישיון לבנייה בתוך חדר המדרגות בעירייה?אשמח לתשובתך...
חריגת בניה
עו"ד שזר תומר
17/06/12
לא נראה לי שניתן לבטל את ההסכמה, אבל באם יש חריגה מההסכמה, ניתן להתלונן כנגד השכנים על החריגה עליהם לא הסכמתם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
