פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
משכיר ששוכר את הנכס יחד עם השוכר
תודה רבה
12/07/12
אהלן,
התרחיש: משכיר שוכר את הדירה עם שוכר - השוכר החליט לחלק את הדירה באופן רעיוני (לא חוקי) פשוט ע"י סגירת דלת משותפת לשני חלקים - ברור שעל אך האקט הזה מדובר בגוש וחלקה אחד.
הגיוני שמדובר בחוזה שאינו סטנדרטי - שאלתי על מה צריך לשים את הדגש לפני החתימה על חוזה מעין זה.
אני מניחה שבמצב דברים זה - צריך יהיה להתקין שעונים נפרדים לגז, מים וחשמל. אומנם מה באשר לארנונה?????? כיצד מחליטים כמה כל אחד ישלם על הארנונה?
כמו כן, האם ניתן לפנות לערייה עם חוזה השכירות להראות להם שאני השוכרת ולברר רק על בסיס תעודת זהות של המשכיר מהו הגוש והחלקהמ"ר? המשכיר לא ציין בחוזה את מס' הגוש והחלקה..
אשמח לתשובה מהירה בעניין.
התרחיש: משכיר שוכר את הדירה עם שוכר - השוכר החליט לחלק את הדירה באופן רעיוני (לא חוקי) פשוט ע"י סגירת דלת משותפת לשני חלקים - ברור שעל אך האקט הזה מדובר בגוש וחלקה אחד.
הגיוני שמדובר בחוזה שאינו סטנדרטי - שאלתי על מה צריך לשים את הדגש לפני החתימה על חוזה מעין זה.
אני מניחה שבמצב דברים זה - צריך יהיה להתקין שעונים נפרדים לגז, מים וחשמל. אומנם מה באשר לארנונה?????? כיצד מחליטים כמה כל אחד ישלם על הארנונה?
כמו כן, האם ניתן לפנות לערייה עם חוזה השכירות להראות להם שאני השוכרת ולברר רק על בסיס תעודת זהות של המשכיר מהו הגוש והחלקהמ"ר? המשכיר לא ציין בחוזה את מס' הגוש והחלקה..
אשמח לתשובה מהירה בעניין.
חלוקת דירה
עו"ד גיא ראשין
13/07/12
שלום רב,
השאלה לא ברורה. איך מתקשר הגוש והחלקה לחלוקה ולשעון המים?
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן
השאלה לא ברורה. איך מתקשר הגוש והחלקה לחלוקה ולשעון המים?
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן
שלום יש לי שאלה בנוגע לשטח בבניין!
רונה
12/07/12
שלום אני גרה בבניין מגורים ומאחוריו קיימים מקומות חניה פרטיים של הדיירים שרכשו אותם מראש בינהם יש שטח שלא שייך לאיש ושם חלקינו חונים את האופנועים שלנו (לא מפריע ולא תופס מקום חניה של איש) עד שיום בהיר אחד וועד הבית התקין שם שער ממוגן והחליטו שהם גובים חניה ממי שרוצה להחנות ומי שלא צריך להזיז את הקטנועים השאלה האם זה חוקי לסגור ככה חניה? האם זה חוקי להתשלט על שטח שהוא בבעלות כל דיירי הבניין ? שוב אני מסבירה הקטנועים אינם חונים במקומות חניה של איש ולא מפריעים לאיש לצאת או להכנס ....ועדיין לא נותנים לנו בטענה שזה שטח חניה פרטי לחלוטין ואין לנו זכות על המקום?!
האם את שוכרת דירה בבניין ?
אליפז הנעמתי
12/07/12
מה זה "גובים חניה" ? האם הכוונה גובים כסף עבור החניה? אם כן, ממי הם בדיוק גובים את הכסף, מכל בעלי הדירות או רק מהשוכרים?
את שואלת אם אין לנו זכות על המקום, מי זה "לנו" ?
אם את שוכרת, האם דיברת עם בעל הדירה בעניין?
את שואלת אם אין לנו זכות על המקום, מי זה "לנו" ?
אם את שוכרת, האם דיברת עם בעל הדירה בעניין?
חניה
עו"ד גיא ראשין
13/07/12
רונה שלום,
יש לבדוק מי בעל הזכויות בשטח המדובר. אם הוא שייך לבניין ואת אינך חלק מדייריו, אינך זכאית לחנות שם. גביית תשלום היא כבר סיפור אחר. להבנתי אין בסמכותם לגבות כסף עבור חניה ואם ברצונם להפעיל חניון- עליהם לעמוד בדרישות הדין לצורך כך.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן
יש לבדוק מי בעל הזכויות בשטח המדובר. אם הוא שייך לבניין ואת אינך חלק מדייריו, אינך זכאית לחנות שם. גביית תשלום היא כבר סיפור אחר. להבנתי אין בסמכותם לגבות כסף עבור חניה ואם ברצונם להפעיל חניון- עליהם לעמוד בדרישות הדין לצורך כך.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן
התקנת מערכת ספרינקלרים
מישהו
12/07/12
שלום, ברצוני לשאול, אני שוכר חנות במרכז קטן, וכיום בשביל לקבל אישור עסק אני מחויב להתקין מערכת ספרינקלרים, מי אמור לשאת בהוצאה אני? או בעל החנות?
ספרינקלרים
עו"ד גיא ראשין
13/07/12
שלום רב,
תלוי מה אומר ההסכם ביניכם.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדלן.
תלוי מה אומר ההסכם ביניכם.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדלן.
היסטוריה של נכס
תמי
12/07/12
שלום.אני מחפש היסטוריה של נכס/מקרקעין (נכון ל כ 50 שנה אחרונות קיים שם בניין). הוצאתי נסח היסטורי (פנקס השטרות) דרך האינטרנט ושם מופיע כי הנכס נרכש בשנת 1955. היכן אני יכול לברר ממי הוא נרכש ?תודה
נכס הסטורי
עו"ד גיא ראשין
13/07/12
שלום רב,
אם הנכס רשום בטאבו נסו ראשית להוציא את תיק הטאבו ולברר שם.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן
אם הנכס רשום בטאבו נסו ראשית להוציא את תיק הטאבו ולברר שם.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן
תשלום דמי ביטוח ביניין
דניאל
12/07/12
שלום, אני גר בביניין משותף ובו 133 דירות. כל דירה משלמת לחברת האחזקה דמי ניהול בסך 250 ש"ח כל חודש. לפני כמה שנים חברת האחזקה של הבניין החליטה לדרוש תשלום נוסף על "ביטוח ביניין". סירבתי לשלם, ולפני כמה ימים קיבלתי מכתב מעו"ד שעליי לשלם את החוב + הוצאות על המכתב. למרות שדרשתי בעל פה מנציג החברה לקבל פירוט (או חוק שמחייב לשלם) עבור הוצאות, לא קיבלתי שום מענה מהם. האם זה חוקי לשלם את הדמי "ביטוח ביניין" האלה?
חברת ניהול
עו"ד גיא ראשין
13/07/12
שלום רב,
פנה לועד הבית וברר איתם במה הדברים אמורים. ביניכים ובין חברת הניהול צריך להיות חוזה. יש לבדוק את הוראותיו בעניין דרישה לתשלום נוסף כמו זה שאתה מציין.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן
פנה לועד הבית וברר איתם במה הדברים אמורים. ביניכים ובין חברת הניהול צריך להיות חוזה. יש לבדוק את הוראותיו בעניין דרישה לתשלום נוסף כמו זה שאתה מציין.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן
תודה על התשובה -ושאלה נוספת בנידון
ורד
12/07/12
בכמה מוערכות ההוצאות בפנייה לבית משפט למכירת הדירה?
אם אני רוצה לקנות את החלק שלה - האם היא יכולה למנוע ממני?
אני פניתי אליה באמצעות בעלי כדי שלא יעופו עם ניצוצות מיותרים ובקשתי לא לפנות לבית משפט שכן זה מיותר ואני מוכנה לקנות את חלקה בדירה.
אם אני רוצה לקנות את החלק שלה - האם היא יכולה למנוע ממני?
אני פניתי אליה באמצעות בעלי כדי שלא יעופו עם ניצוצות מיותרים ובקשתי לא לפנות לבית משפט שכן זה מיותר ואני מוכנה לקנות את חלקה בדירה.
והמשך לשאלות
ורד
12/07/12
האם ניתן יהיה למכור את הדירה שירשנו מאמא והיא ירשה מאבא שירש מהסבתא - בפטור של הסבתא - שזו היתה דירתה היחידה?
והאם אפשר היה לבקש במכירה הדירה של האמא להתשמש בפטור של האמא שכן לא מכרה דירה אחרת למרות שהיתה בבעלותה דירת הסבתא שירשה?
ואם כן -האם ניתן לבקש שינוי בפטור שכבר הוגש בעבר ?
והאם אפשר היה לבקש במכירה הדירה של האמא להתשמש בפטור של האמא שכן לא מכרה דירה אחרת למרות שהיתה בבעלותה דירת הסבתא שירשה?
ואם כן -האם ניתן לבקש שינוי בפטור שכבר הוגש בעבר ?
שאלה
עו"ד גיא ראשין
13/07/12
ורד שלום,
נא שאלי בצורה ממוקדת.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
נא שאלי בצורה ממוקדת.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
אי בסכמה בין שני מודדים בנוגע לגבולות
יובל
11/07/12
שלום לחברי הפורום,
ברשותי מגרש בנוי, בו קיימים אחוזי בנייה נוספים, הגובל במגרש ריק.
במסגרת כוונתי למימוש אחוזי הבנייה שכרתי את שירותיו של מודד, והוכנה גורמושקה להגשה. כעת הסתבר כי השכן מהמגרש הריק גם הוא מתכוון לבנות, וכבר קיבל היתרים. לפי המודד שלו גבול המגרש בינינו סוטה במידה ניכרת (עשרות ס"מ) לרעתי.
מקצת קריאה בפורום הבנתי כי גם "הסכמה ג'נטלמנית" ביני לבין השכן לא תמנע בעיות בהמשך אם מי מאיתנו ירצה למכור את הנכס. יצויין כי שנינו לא מעוניינים ליצור בעיות או עיכוב העבודות זה לזה, אלא להגיע לפתרון החוקי של המצב. שאלתי היא מה עושים במצב בו 2 מודדים שונים מגיעים לשתי תוצאות שונות? שכן גם אם מי מהצדדים "יתפשר" ויוותר על שטח (בהסכם, אך ללא עידכון בטאבו) מי מבטיח שבעתיד לא יתעוררו טענות על פלישה?
ברשותי מגרש בנוי, בו קיימים אחוזי בנייה נוספים, הגובל במגרש ריק.
במסגרת כוונתי למימוש אחוזי הבנייה שכרתי את שירותיו של מודד, והוכנה גורמושקה להגשה. כעת הסתבר כי השכן מהמגרש הריק גם הוא מתכוון לבנות, וכבר קיבל היתרים. לפי המודד שלו גבול המגרש בינינו סוטה במידה ניכרת (עשרות ס"מ) לרעתי.
מקצת קריאה בפורום הבנתי כי גם "הסכמה ג'נטלמנית" ביני לבין השכן לא תמנע בעיות בהמשך אם מי מאיתנו ירצה למכור את הנכס. יצויין כי שנינו לא מעוניינים ליצור בעיות או עיכוב העבודות זה לזה, אלא להגיע לפתרון החוקי של המצב. שאלתי היא מה עושים במצב בו 2 מודדים שונים מגיעים לשתי תוצאות שונות? שכן גם אם מי מהצדדים "יתפשר" ויוותר על שטח (בהסכם, אך ללא עידכון בטאבו) מי מבטיח שבעתיד לא יתעוררו טענות על פלישה?
מודד
עו"ד גיא ראשין
12/07/12
יובל שלום,
נסו לבדוק למשל במרכז המיפוי הישראלי מה הם יודעים. יכול להיות שצריך לעשות חלוקה מחודשת. את הכל צריך לרשום אצל הרשויות כדי שלא תתעוררנה בעיות בעתיד. כמובן שיש לעגן גם ביניכם את ההסכמה. אולי מודד שלישי ומוסכם הוא הפתרון. בכל מקרה עליכם לבדוק ברשויות מה הן יודעות על המקרקעין.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
נסו לבדוק למשל במרכז המיפוי הישראלי מה הם יודעים. יכול להיות שצריך לעשות חלוקה מחודשת. את הכל צריך לרשום אצל הרשויות כדי שלא תתעוררנה בעיות בעתיד. כמובן שיש לעגן גם ביניכם את ההסכמה. אולי מודד שלישי ומוסכם הוא הפתרון. בכל מקרה עליכם לבדוק ברשויות מה הן יודעות על המקרקעין.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
עסקת אופציה-הונאה
טל
11/07/12
רכשתי עסקת אופציה של 5 דונם מגרש. בחוזה נכתב כי על המוכר להמציא לי חוזה חכירה מול המנהל על 5 דונם. במועד חתימת החוזה שילמתי למוכר סך של 55,000 ש"ח מקדמה וסוכם, כי היתרה בסך 250,000 ש"ח ישולמו לאחר המצאת חוזה חכירה. (למעשה תחילה סוכם כי אעביר את ה-55,000 ש"ח בנאמנות לעורך דינו של המוכר אולם בעצה משפטית של עורך דיני שילמתי למוכר ישירות את הסכום). בפועל, המוכר לא המציא לי חוזה כזה והתברר לי כי הוא מחזיק בפועל ב-2 דונם בלבד מתוך ה-5.לימים התברר לי כי המוכר בעל חובות כלכליים כבדים, מוטלים על חשובנותיו ונכסיו עיקולים ולפיכך הכסף ששילמתי לו אבוד!
מה עלי לעשות? נגד המוכר פתחתי בהליכי הוצל"פ. מה לגבי עורכי הדין המעורבים (שלי ושל המוכר) האם ניתן לתבוע ברשלנות מקצועית? הם למעשה גרמו לי לבצע את העסקה בתנאים שבוצעה מבלי שנבדק חוזה האופצייה שהיה ברשות המוכר בטרם ביצוע העסקה איתי.
מה עלי לעשות? נגד המוכר פתחתי בהליכי הוצל"פ. מה לגבי עורכי הדין המעורבים (שלי ושל המוכר) האם ניתן לתבוע ברשלנות מקצועית? הם למעשה גרמו לי לבצע את העסקה בתנאים שבוצעה מבלי שנבדק חוזה האופצייה שהיה ברשות המוכר בטרם ביצוע העסקה איתי.
עסקה
עו"ד גיא ראשין
12/07/12
טל שלום,
צר לי, אך לא אוכל להביע את עמדתי ביחס למקצועיותו של עו"ד אחר.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
צר לי, אך לא אוכל להביע את עמדתי ביחס למקצועיותו של עו"ד אחר.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
חנייה בטאבו
אורן
11/07/12
ערב טוב,
לפי נסח טאבו יש לנו חנייה 11.5 מ"ר.
לדעתי לפני גודל זה מדובר בחנייה ענקית שמתאימה לפחות ל 2 רכבים, ולא לרכב אחד.
איך אני יכול לדעת בידיוק את המידות החנייה (אורך ורוחב) והיכנן היא ממוקמת?
לפי נסח טאבו יש לנו חנייה 11.5 מ"ר.
לדעתי לפני גודל זה מדובר בחנייה ענקית שמתאימה לפחות ל 2 רכבים, ולא לרכב אחד.
איך אני יכול לדעת בידיוק את המידות החנייה (אורך ורוחב) והיכנן היא ממוקמת?
חניה
עו"ד גיא ראשין
12/07/12
אורן שלום,
הוצא את תיק הבית המשותף ועיין בתשריט ובתקנון. שם תמצא מיקום, כיוונים ומידות.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
הוצא את תיק הבית המשותף ועיין בתשריט ובתקנון. שם תמצא מיקום, כיוונים ומידות.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
השקיית גינה
כגעגד
11/07/12
האם מותר להשקות את "הגינה" שמתחת לבניין (מתחת לקורת גג זה נמצא ) האם מותר להשקות אותה ביום?
מאחר ויש שכנים שעושים זאת האם ניתן לעשות משהו נגד זה ? האם ניתן להתלונן ?
מאחר ויש שכנים שעושים זאת האם ניתן לעשות משהו נגד זה ? האם ניתן להתלונן ?
השקיה
עו"ד גיא ראשין
12/07/12
שלום,
למיטב ידיעתי, תקנות המים קובעות כי שעות ההשקיה המותרות הן מ 19:00 ועד 07:00. לדעתי אתה רשאי להתלונן ברשות המקומית אבל נסה את ועד הבניין קודם, הרי אתה משלם על המים האלה בחלק יחסי.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
למיטב ידיעתי, תקנות המים קובעות כי שעות ההשקיה המותרות הן מ 19:00 ועד 07:00. לדעתי אתה רשאי להתלונן ברשות המקומית אבל נסה את ועד הבניין קודם, הרי אתה משלם על המים האלה בחלק יחסי.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
הערת אזהרה
קובי
11/07/12
קיבלתי דירה במתנה ללא תמורה מסבתי עפ"י תצהיר בפני רשם בית המשפט בשנת 2001 שולמו המיסים הנידרשים מס רכישה לצערי סבתי נפטרה בשנת 2012 חודש לאחר מכן רשמתי הערת אזהרה בטאבו לצערי לא עשיתי העברת זכויות מלאות כל התקופה הזאת ,סבי עדיין חי שיבדל לחיים ארוכים ויש גם את אימי ואת אחותה האם אחות אימי יכולה למחוק אותי מהערה אזהרה זו ומה זכויותי על דירה זו
הערת אזהרה
עו"ד גיא ראשין
11/07/12
קובי שלום,
באופן עקרוני, לא ניתן למחוק את ההערה ללא הסכמתך. כן יכולות להיטען טענות כנגד מתן המתנה, אם כי בהתחשב בחלוף הזמן קשה לראות את אפשרות ביטולה. הצעתי היא כי תפעל להשלמת רישום הזכויות על שמך באמצעות עו"ד.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
באופן עקרוני, לא ניתן למחוק את ההערה ללא הסכמתך. כן יכולות להיטען טענות כנגד מתן המתנה, אם כי בהתחשב בחלוף הזמן קשה לראות את אפשרות ביטולה. הצעתי היא כי תפעל להשלמת רישום הזכויות על שמך באמצעות עו"ד.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
נכס שאינו רשום
ענתי
11/07/12
שלום, סבי וסבתי נפטרו ואבי ואחיו מעונינים למכור חנות של סבי וסבתי. בחיפוש ברישומי המנהל הנכס לא רשום אצלם, בבדיקה בטאבו ישיר צויין בנסח: בבעלויות: מס' השטר, תאריך: 1968, מהות פעולה: רשום בעלות לאחר הסדר, הבעלים: רשות הפיתוח, החלק בנכס: בשלמות. ---סוף נתונים---
שאלתי: היכן הנכס יכול להיות רשום? לאבי ואחיו אין ניירות או מסמכים על החנות. כיצד בכל זאת ניתן להתקדם?
שאלתי: היכן הנכס יכול להיות רשום? לאבי ואחיו אין ניירות או מסמכים על החנות. כיצד בכל זאת ניתן להתקדם?
איתור נכס
עו"ד גיא ראשין
11/07/12
שלום רב,
נסו לחפש במשרד המיסוי המתאים במחוז שבו מצוי הנכס.
אם נעשה הסדר יכול להיות שהגוש והחלקה אחרים ולכן אינכם מאתרים אותו. בידקו בטאבו אם היו גוש וחלקה ישנים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
נסו לחפש במשרד המיסוי המתאים במחוז שבו מצוי הנכס.
אם נעשה הסדר יכול להיות שהגוש והחלקה אחרים ולכן אינכם מאתרים אותו. בידקו בטאבו אם היו גוש וחלקה ישנים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מס רכישה
אישה
11/07/12
ברשותי שתי דירות, בפועל בכל אחת מהדירות יש אני הבעלים של חצי מהזכויות בדירה וילדיי במחצית השנייה וזאת בשל מות בעלי.עתה לאחר שהזכויות נרשמו, החליטו ילדיי לוותר על זכויותיהם בדירות ולבצע העברה ללא תמורה, האם אני אחוייב במס רכישה בשל העובדה כי יש לי חצי מכל דירה ובעצם לא מדובר בדירה יחידה.
העברה ללא תמורה
עו"ד גיא ראשין
11/07/12
שלום רב,
בהנחה שהצדדים עומדים בהגדרות החוק לעניין קרוב, תחויבי בתשלום 1/3 ממס הרכישה בגין ההעברה, לפי חישוב מדרגות המס לדירה שניה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
בהנחה שהצדדים עומדים בהגדרות החוק לעניין קרוב, תחויבי בתשלום 1/3 ממס הרכישה בגין ההעברה, לפי חישוב מדרגות המס לדירה שניה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
העברת זכויות 2
ג'יג'י
11/07/12
על פי פס"ד הגרוש שלי היה צריך להעביר יפוי כוח בלתי חוזר לצורך העברת הזכויות (ממנו אלי) תוך 7 ימים לאחר איפוס החוב בתיק המזונות וביטול כל ההליכים שננקטו נגדו כמובן שעשיתי זאת במיידי (הדירה רשומה במינהל בלבד ולא בטאבו) שאלתי היא כזאת: מה השלב הבא שיש לבצע לאחר קבלת היפוי כח הבלתי חוזר??והאם זה נכון שרק לאחר קבלת הכסף מתחיל הההליך וכמה זמן לוקח להשלמת הרישום עצמו??
העברת זכויות
עו"ד גיא ראשין
11/07/12
שלום רב,
לפי מה שאת מתארת יש לפעול באמצעות יפוי הכוח לרישום הזכויות על שמך. לא ברור מה כוונתך ב"לאחר קבלת הכסף".
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
לפי מה שאת מתארת יש לפעול באמצעות יפוי הכוח לרישום הזכויות על שמך. לא ברור מה כוונתך ב"לאחר קבלת הכסף".
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
כתב תביעה
ליאת
11/07/12
שלום רב,
בבניין בו אני גרה לאחר שנים רבות של דיחויים למינהם ,החלו בשיפוץ תמא 38 .והיום קיבלתי במכתב רשום, כתב תביעה מהבניין ליד, 2 דיירים משם תובעים את דיירי הבניין שלי כולל אותי ואת קבלן השיפוץ , לירידת ערך דירותיהם. הם טוענים שהשיפוץ שמוסיף בבנין שלנו 2 קומות למעלה יסתיר להם את הנוף שלהם ועוד מטרדים למינהם, הם גרים בפנטהאוס, ולכן תובעים אותנו בכ 350 אלף שח, מה לדעתכם עליי לעשות ? והאם יש להם סיכוי לקבל את דרישותם , מה החוק אומר לגבי זה?
אודה ליעוץ , מה עליי לעשות כרגע עם התביעה.
תודה מראש
ליאת
בבניין בו אני גרה לאחר שנים רבות של דיחויים למינהם ,החלו בשיפוץ תמא 38 .והיום קיבלתי במכתב רשום, כתב תביעה מהבניין ליד, 2 דיירים משם תובעים את דיירי הבניין שלי כולל אותי ואת קבלן השיפוץ , לירידת ערך דירותיהם. הם טוענים שהשיפוץ שמוסיף בבנין שלנו 2 קומות למעלה יסתיר להם את הנוף שלהם ועוד מטרדים למינהם, הם גרים בפנטהאוס, ולכן תובעים אותנו בכ 350 אלף שח, מה לדעתכם עליי לעשות ? והאם יש להם סיכוי לקבל את דרישותם , מה החוק אומר לגבי זה?
אודה ליעוץ , מה עליי לעשות כרגע עם התביעה.
תודה מראש
ליאת
כתב תביעה
עו"ד גיא ראשין
11/07/12
ליאת שלום,
קשה להשיב מבלי לעיין בכתב התביעה ולהבין במה מדובר.
המלצתי היא כי משהוגש כתב התביעה ויש לוח זמנים להגשת כתב הגנה לפנות ללא דיחוי לעו"ד.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
קשה להשיב מבלי לעיין בכתב התביעה ולהבין במה מדובר.
המלצתי היא כי משהוגש כתב התביעה ויש לוח זמנים להגשת כתב הגנה לפנות ללא דיחוי לעו"ד.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
הערת אזהרה ברכישת דירה חדשה מקבלן
מתן
11/07/12
שלום, אני עומד לפני חתימה על חוזה לרכישת דירה חדשה מקבלן, דירה שתהיה מוכנה בעוד כשנה וחצי בפרויקט שכולל גם פיתוח סביבתי (רחוב, שצ"פ וכו'). כיוון שהקבלן הוא חברה פרטית הוא החליט שלא לקחת ערבות בנקאית על הפרויקט אלא לרשום הערת אזהרה על הפרויקט. בנוסף, לקח הקבלן משכנתא נמוכה (2 מיליון שקלים) כשעבוד על השטח. אני נדרש לשלם לפי חוק המכר (מדרגות התקדמות הבנייה) ועד שהוא יסיים את השעבוד - התשלומים יופקדו בחשבון נאמנות ואז יש לי סוג של בטוחה. הבעיה היא שמכיוון שמדובר במשכנתא מאוד נמוכה שהוא לקח, הרי שתוך זמן מאוד קצר הוא יחזיר אותה וישחרר את השעבוד ואז הכספים שלי כבר לא יועברו לנאמנות אלא ישירות אליו ואז - אם יפשוט את הרגל או יגיש לי דירה כשהפרויקט עצמו לא סיים פיתוח סביבתי - אני עלול להיות בבעיה. אשמח לשמוע עצה להתמודדות עם הסיטואציה. תודה!
דירה מקבלן
עו"ד גיא ראשין
11/07/12
מתן שלום,
על פי חוק המכר הבטחת השקעות לרוכשי דירות], מחויב הקבלן לתת לך, כרוכש, אחת מכמה בטוחות המצוינות בחוק, למשל הערת אזהרה לטובתך, ערבות בנקאית וכיו"ב. כפי שאתה מתאר היום הדבר לא נעשה כלל ואין לך בטוחה לכסף, בודאי אם הוא בחשבון נאמנות של הקבלן [האם אתה משלם ישירות לחשבונו ולא לבנק?]- ובודאי אם הוא מקבל ליווי בנקאי. איני יודע מה נכתב בהסכם ביניכם אך אני מציע כי תפנה באופן מיידי לעו"ד.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
על פי חוק המכר הבטחת השקעות לרוכשי דירות], מחויב הקבלן לתת לך, כרוכש, אחת מכמה בטוחות המצוינות בחוק, למשל הערת אזהרה לטובתך, ערבות בנקאית וכיו"ב. כפי שאתה מתאר היום הדבר לא נעשה כלל ואין לך בטוחה לכסף, בודאי אם הוא בחשבון נאמנות של הקבלן [האם אתה משלם ישירות לחשבונו ולא לבנק?]- ובודאי אם הוא מקבל ליווי בנקאי. איני יודע מה נכתב בהסכם ביניכם אך אני מציע כי תפנה באופן מיידי לעו"ד.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
תנייה מפחידה בחוזה שכירות
ניר
11/07/12
שלום רב,
אני מודה לכם מראש על העזרה.
להלן סעיף בחוזה השכרת דירה שמרתיע אותי מחתימה על החוזה. רציתי לשאול אם הסעיף נראה סביר, ומה אני יכול לעשות בכדי להגן על עצמי מנוכלות? או אפילו אם לא מדובר בנוכלות, מפני התרחשות במסגרתה המשכיר יעמוד בקשיים כלכליים ופשוט יפדה את הצ'קים לביטחון שבסעיף להלן:
"השוכר יפקיד בעת חתימת החוזה, כשטר ביטחון, בידי המשכיר 2 צ'קים בנקאיים או 3 צ'קים בחתימת 3 ערבים, כל אחד בסכום 12 אש"ח ללא תאריך, (תוך ציון למוטב בלבד וללא ציון צ'ק לביטחון). להבטחת תשלום דמי השכירות במועד, להבטחת הפינוי במועד, ולהבטחת התשלומים. לפני הפקדת הצ'קים יעביר המשכיר הודעה בכתב ולפחות 14 יום מראש, על מנת לאפשר לשוכר לעמוד בתנאי החוזה או ללבן את הסוגיה. המשכיר יחזיר לשוכר את הצ'קים תוך 30 יום מיום פינוי המושכר."
אני מודה לכם מראש על העזרה.
להלן סעיף בחוזה השכרת דירה שמרתיע אותי מחתימה על החוזה. רציתי לשאול אם הסעיף נראה סביר, ומה אני יכול לעשות בכדי להגן על עצמי מנוכלות? או אפילו אם לא מדובר בנוכלות, מפני התרחשות במסגרתה המשכיר יעמוד בקשיים כלכליים ופשוט יפדה את הצ'קים לביטחון שבסעיף להלן:
"השוכר יפקיד בעת חתימת החוזה, כשטר ביטחון, בידי המשכיר 2 צ'קים בנקאיים או 3 צ'קים בחתימת 3 ערבים, כל אחד בסכום 12 אש"ח ללא תאריך, (תוך ציון למוטב בלבד וללא ציון צ'ק לביטחון). להבטחת תשלום דמי השכירות במועד, להבטחת הפינוי במועד, ולהבטחת התשלומים. לפני הפקדת הצ'קים יעביר המשכיר הודעה בכתב ולפחות 14 יום מראש, על מנת לאפשר לשוכר לעמוד בתנאי החוזה או ללבן את הסוגיה. המשכיר יחזיר לשוכר את הצ'קים תוך 30 יום מיום פינוי המושכר."
סעיף בהסכם שכירות
עו"ד גיא ראשין
11/07/12
ניר שלום,
מוצע כי הצ'קים- אם תחליט לתיתם כבטוחה- ישורטטו למוטב בלבד ויירשם עליהם לביטחון בלבד בגין הסכם שכירות מיום... בנוסף, איני מבין את המונח "ללבן את הסוגיה". על המשכיר לשלוח לך הודעה כתובה מהי ההפרה הנטענת, אפשרות לתקנה, ואם תוקנה ההפרה- לא יופקד אף צ'ק.
מציע כי עו"ד יעיין בחוזה עליו אתה מתכוון לחתום בנסיבות הללו.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מוצע כי הצ'קים- אם תחליט לתיתם כבטוחה- ישורטטו למוטב בלבד ויירשם עליהם לביטחון בלבד בגין הסכם שכירות מיום... בנוסף, איני מבין את המונח "ללבן את הסוגיה". על המשכיר לשלוח לך הודעה כתובה מהי ההפרה הנטענת, אפשרות לתקנה, ואם תוקנה ההפרה- לא יופקד אף צ'ק.
מציע כי עו"ד יעיין בחוזה עליו אתה מתכוון לחתום בנסיבות הללו.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
תקופת צינון על העברת קרקע ללא תמורה
אמיר
10/07/12
שלום רב,לפני שנה ו-11 חודשים (אוגוסט 2010) קיבלתי מאבי קרקע, וביצענו הליך העברת קרקע ללא תמורה. מאז הספקתי לבנות דירה על קרקע זו, ואני מעוניין למוכרה. ידוע לי שאם הייתי מקבל מאבי דירת מגורים, היתה חלה עליו/עלי תקופת צינון של 3 שנים(בהנחה ולא התגוררתי בדירה זו), ושאלתי היא: האם גם על קרקע שניתנה, (ובהמשך ניבנתה עליה דירה) תקופת הצינון היא 3 שנים?האם זאת אומרת שכדי להימנע מתשלומי המס, עליי להמתין עם המכירה עוד שנה וחודש?תודה רבה, אמיר.
קרקע במתנה
עו"ד גיא ראשין
11/07/12
שלום רב,
אני סבור כי בנסיבות שהצגת שאינך חייב להמתין.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
אני סבור כי בנסיבות שהצגת שאינך חייב להמתין.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין.
המחאה שניתנה כערבות למשכיר ולא מוחזרת
סיגל
10/07/12
שלום,
אנו שכרנו דירה (3שותפים), שכ"ד שולם אחת לחודש כאשר כל שותף העבירו המחאה בגין חלקו. בסוף השכירות הדירה הוחזרה למשכיר כאשר זה אישר בעל פי כי הדירה נראה לשבעיות רצונו ואין לו כל טענה כלפינו אך במעמד זה לא העביר לידינו את ההמחאה (פיקדון) שניתנה לו בתירוצים כאלה או אחרים. לאחר כחודש כאשר המשכיר לא החזיר את ההמחאה העביר אלינו הודעת אס אמ אס כי הולך להעביר את ההמחאה להוצאה לפועל בטענה כי הדירה הוחזרה במצב לקוי.
אנא אנא תשובתכם בדחיפות מה עלינו לעשות בטרם המשכיר יפדה את ההמחאה או לחילופין יפתח הליכים כנגדנו בהוצאה לפועל.
אנו שכרנו דירה (3שותפים), שכ"ד שולם אחת לחודש כאשר כל שותף העבירו המחאה בגין חלקו. בסוף השכירות הדירה הוחזרה למשכיר כאשר זה אישר בעל פי כי הדירה נראה לשבעיות רצונו ואין לו כל טענה כלפינו אך במעמד זה לא העביר לידינו את ההמחאה (פיקדון) שניתנה לו בתירוצים כאלה או אחרים. לאחר כחודש כאשר המשכיר לא החזיר את ההמחאה העביר אלינו הודעת אס אמ אס כי הולך להעביר את ההמחאה להוצאה לפועל בטענה כי הדירה הוחזרה במצב לקוי.
אנא אנא תשובתכם בדחיפות מה עלינו לעשות בטרם המשכיר יפדה את ההמחאה או לחילופין יפתח הליכים כנגדנו בהוצאה לפועל.
שטר חוב בהוצל"פ
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/07/12
ככל ואכן יגיש המשכיר את ההמחאה לפרעון בהוצל"פ הרי שתקבלו הודעה בגין כך. אז יהא עליכם להגיש התנגדות לביצוע השטר והבקשה תועבר לבית משפט שם יהיה על המשכיר להוכיח כי אכן השטר צריך להיפרע ולפיכך יהא עליו להוכיח הנזקים הנטענים ומנגד תצטרכו אתם להפירך אותם הנזקים. הוצל"פ לא אוכפת חיובים כאשר ישנה התנגדות אלא מעבירה את ההליך לפסים של סדר דין מקוצר בפני בית משפט ופרעון ההמחאה לא יאושר בטרם שמיעת הצדדים.
עליכם לעקוב אחר קבלת ההודעה בגין פתיחת תיק בהוצל"פ, ככל ויפתח.
בהצלחה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
עליכם לעקוב אחר קבלת ההודעה בגין פתיחת תיק בהוצל"פ, ככל ויפתח.
בהצלחה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעבר דרך בניין
רמי
10/07/12
שלום,אני שוכר דירה בבניין שהוא חלק משלושה בניינים צמודים, כלומר עם קירות משותפים. באחד מהבניינים שצמודים לבניין שלי החליטו לבנות מעבר שעושה קיצור דרך למקום מסויים, ציבורי. באופן כללי כדי להגיע לאותו מקום אני צריך לעשות עיקוף.שאלתי היא: האם, גם אם איני דייר בבניין, מותר לי להשתמש במעבר הנ"ל? ובנוסף, האם יש ברשותם של דיירי הבניין זכות לדרוש ממני לא לעבור דרכו.אני אדגיש כי כדי לעבור דרך המעבר שהם בנו אני צריך להכנס לתוך הבניין, שהוא פתוח לכל, ללא דלת וללא שומר.אשמח לשמוע את דעתכםיום טוב
שטח משותף
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/07/12
יש לבחון את אופן רישומם של הבתים. לרוב הבתים הבנויים כפי המתואר על ידך מכונים "בנייני רכבת" ורשומים בלשכת רישום המקרקעין כולם כבניין משותף אחד, לפיכך אם הינך בעל זכויות באחד משלושת הבניינים ואכן שלושת הבניינים יחדיו רשומים כבית משותף אחד- הרי שקיימת לך זכות שימוש ומעבר בשטחים המוגדרים כרכוש משותף, הואיל ושטחי הרכוש המשותף הינם משותפים לשלושת הבניינים יחדיו. למעט- אם קיים תקנון בין בעלי הדירות בבניינים השונים הקובע זכויות שימוש נפרדות לכל בניין בנפרד.
בהצלחה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בהצלחה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך
ארנון
10/07/12
שלום. ברשותנו מגרש (עם עוד כמה בעלים) שמתווך הביא קבלן והיום נמצא בתהליכים לחתימת הסכם קומבינציה. כמה מקובל לשלם למתווך (שכמובן מתוגמל גם מהקבלן בהסכם שאינו ידוע לע פירוטו) והאם הסכום מתחלק בין כל בעלי הקרקע?
דמי תיווך
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/07/12
כל מתווך גובה את שכרו בהתאם לאופי העסקה- אין מגבלה על כך.
יש לבחון את התנאים בהתאם להסכם התיווך אשר נחתם על ידך.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
יש לבחון את התנאים בהתאם להסכם התיווך אשר נחתם על ידך.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עריכת חוזה.
אלי אגמון.
10/07/12
שלום רב. רציתי לדעת האם ניתן לחתום על חוזה מחברה על אף שאין ברשות המוכר היתר בניה? ההיתר אמור להינתן בשבועות הקרובים.
תודה אלי.
תודה אלי.
חתימה על הסכם מכר בטרם קבלת היתר בניה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/07/12
ניתן לחתום אולם ראוי לבחון היטב את תנאיי ההסכם האם מעגנים ומגנים גם על זכויותיך כרוכש לרבות מצב בו החברה לא תקבל היתר תוך פרק זמן מוגבל, כמו כן, האם קיימת לך זכות לביטול ההסכם ככל ולא יתקבל היתר הבניה לרבות השבת התשלומים ששולמו על ידך בצירוף פירותיהם. כמו כן, יש לבחון האם הינך מקבל בטוחות כנגד התשלומים המועברים לחברה בטרם קבלת ההיתר וכדו'.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיום שכירות
ארז
10/07/12
שלום רב,
ב - 1 ליולי הסתיים חוזה הדירה שלי שהיה ל - 12 חודשים. החלטתי לעזוב ולא לחדש את החוזה. בחוזה ישנו סעיף שיש להודיע מחודש על עזיבה ואם עוזבים לפני משלמים את היתרה. בעל הדירה טוען שהיה עליי להודיע לו חודש מראש על עזיבה ולשלם לו על עוד חודש. אני טוען שבגלל שהסתיים לי החוזה אינני אמור לשלם לו כי לא שברתי את החוזה באמצע והשלמתי 12 חודשים.
אשמח לשמוע את דעתכם בעניין.
תודה!
ארז.
ב - 1 ליולי הסתיים חוזה הדירה שלי שהיה ל - 12 חודשים. החלטתי לעזוב ולא לחדש את החוזה. בחוזה ישנו סעיף שיש להודיע מחודש על עזיבה ואם עוזבים לפני משלמים את היתרה. בעל הדירה טוען שהיה עליי להודיע לו חודש מראש על עזיבה ולשלם לו על עוד חודש. אני טוען שבגלל שהסתיים לי החוזה אינני אמור לשלם לו כי לא שברתי את החוזה באמצע והשלמתי 12 חודשים.
אשמח לשמוע את דעתכם בעניין.
תודה!
ארז.
סיום הסכם שכירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/07/12
יש להביא את ההסכם לעיון לצורך בחינת אופן ניסוח הסעיפים בדבר סיום ההסכם.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך לא יעבדו עלי? בבקשה דחוף דחוף
ג'יג'י
10/07/12
שלום, פסק דין של ביהמ"ש קבע שעד סוף חודש זה אני צריכה לשלם לגרוש שלי 120 אש"ח כנגד העברת זכויות (ממנו אלי) עכשיו הכסף נמצא אצלי ביד ואני בדילמה כי הבנתי שהעברת הזכויות לוקח זמן לא יודעת כמה. אני מפחדת לתת לו את הכסף ובזמן העברת הזכויות יעשה תרגיל מלוכלך כמו שתמיד הוא רגיל כמו לפנות לנושים אחרים ולהגיד להם שאני מקבלת עכשיו דירה ושהם יכולים לעקל לי אותה . השאלה שלי איך אני משלמת לו את הכסף וגם שומרת על עצמי עד לתום העברת הזכויות
הפקדה בחשבון נאמנות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/07/12
ניתן להפקיד את הכספים בידי עו"ד בנאמנות אשר יעבירם לידי הבעל כנגד השלמת רישום העברת הזכויות על שמך- ראוי להגיש בקשת הבהרה בפני בית המשפט על מנת שיאשר הסדשר כאמור של הפקדת הכספים בנאמנות.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה דירה שניה
ניקי
09/07/12
הננ בעלת דירה ב 50 % מהזכויות בדירה וברצוני לקנות דירה ולהרשם כבעלת 25% בדירה שניה , האם בעלות של 25 % בדירה שניה תחשב כדירה נוספת ואחוייב מס רכישה בגין דירה שניה.
בתודה מראש
בתודה מראש
מס רכישה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/07/12
ההתייחסות הינה לאחוזים שיש לך בדירה הראשונה הקיימת כבר. בכל אופן אכן יחושב לך מס רכישה לפי דירה שניה אולם שווי העסקה יחושב לפי שווי יחסי של 25% זכויות בנכס.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
