פורום נדל"ן

שלום דוד,

על מנת למנוע חילוקי דעות ולהסדיר את יחסי השיתוף במקרקעין ניתן לערוך הסכם שיתוף בין הבעלים ובו יוגדרו החלקים היחודיים שבבעלות כל אחד מהם ואופן ניהול המקרקעין המשותפים.

אפשרות אחרת היא רישום הבית כבית משותף.

שלום משה,

בהעדר הוראה אחרת בהסכם השכירות, זכויות השוכרים אינן נפגעות מכך שהבעלים מוכר את הדירה. לא ניתן לפנות את השוכרים רק בשל מכירת הדירה.

יש לידע את הקונים על קיומו של חוזה השכירות ותוקפו ולסכם  איתם אם יקבלו את החזקה בדירה בתקופת השכירות ויהיו זכאים לקבל לידיהם את דמי השכירות או יקבלו את החזקה לאחר צאת השוכרים מהדירה.

שלום ליאור,

לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ניתן לתבוע פיצויים בגין פגיעה של תכנית במקרקעין הנמצאים בתחומה או גובלים עמה.

עליך להוכיח את הפגיעות באמצעות שמאי.

שלום לילי,

את אסטרטגיית תיק הפירוק, לרבות המכתבים שתכתבי בעניין מוטב לתכנן עם עוה"ד שייצג אותך בתביעה.

פירוק שיתוף בדירה נעשה בדרך כלל באמצעות פסק דין המורה על מכירתה למרבה במחיר וחלוקת הכספים. (חוק המקרקעין קובע שקיימת עדיפות לפירוק שיתוף באמצעות חלוקה פיזית, אך לרוב הדבר איננו מתאפשר בדירות מגורים).

אין משמעות לפירוק שיתוף שאיננו מוביל לתוצאה מעשית. לכאורה את יכולה למכור את זכויותיך לאחר גם כיום, אלא שתתקשי למצוא רוכש והמחיר שתקבלי יהיה נמוך.

לרוב, ובעיקר כשמדובר בבני משפחה, כדאי לפעול בשיתוף פעולה ולהגיע להסכמות. מובן שאם ההסכמות אינן מתממשות ניתן לפנות בתביעה לפירוק השיתוף.

שלום ענבל,

לא ברור איך הבתים רשומים ואם מדובר ברישום של בית משותף מה ההצמדות לכל דירה והאם קיים תקנון מוסכם.

ככל שהבניה בחצר השכן תואמת את הוראות התב"ע ונעשתה בתוך חלקו הוא לא נדרש לקבל מכם אישור לבצע אותה.

אם אין התאמה או אם השכן פעל ללא היתר תוכלו לפעול להריסת המבנה אם באמצעות פניה לועדה המקומית לתכנון ובניה ואם בתביעה לבית המשפט.

שלום אביב,

לא ניתן להשיב לשאלה ללא קבלת פרטים רבים נוספים.

כעקרון זכויות הבניה הן רכוש משותף של כלל הדיירים וככל שאתה מנצל יותר מכפי חלקך נגרעת זכותם הקניינית והם זכאים לפיצויץ

החלטות הועדה ניתנות במישור התכנוני אך אינן פוגעות בטענות הקנייניות.

מומלץ לפנות להתיעצות עם עו"ד, לאחר שימסרו לו כל העובדות הנדרשות.

שלום נתי,

ככל שפניה מנומסת אל השכנים, שאולי אינם מודעים להפרעה, אינה גורמת להם לשתף פעולה תוכל לפנות לבית המשפט בתביעה להסרת ההפרעה, למשל באופן שהצעת.

שלום דורון,

על פי חוק השכירות והשאילה לא ניתן לחייב את השוכר לשלם את דמי ביטוח המבנה (סעיף 25ט ב (2) ).

לא ניתן להתנות על סעיף זה במסגרת חוזה השכירות.

אתה מוזמן להפנות את תשומת לבו של המשכיר לסעיף זה.

שלום יצחק,

לפני נקיטת צעדים כלשהם אני ממליצה לפנות לשמאי מקרקעין על מנת שיעריך את שווי המקרקעין, לרבות הזכויות הנגזרות משטח החלקה (כגון זכויות בניה לא ספציפית על אותם 19 מ"ר, אלא על חלקך בחלקה כולו) וההפסד שיגרם בעת מכירת הזכויות בעתיד.

שלום מושיקו,

נא פנה לפורום התחדשות עירונית (תמ"א 38) באתר זה.

שלום רב

נא פנה לפורום נזיקין באתר זה.

שלום אלי,

המתווה אותו אתה מתאר אפשרי.

אם 1/3 הדירה נרכש לפני רכישת הדירה האחרת לא ידרש בעת רכישת הדירה האחרת מס רכישה נוסף לגבי ה 1/3.

שלום רב,

אינך רשאי להעביר אימונים פרטיים בתשלום, גם לדיירי הבניין, בחדר הכושר המשותף אלא אם כן קבלת לכך הסכמת בעלי הדירות.

מותר למכון כושר בבית משותף לפעול ללא מדריך רק אם אין מתאמנים בו קטינים. על דיירי הבניין לפעול למניעת שימוש קטינים בחדר בהעדר מדריך, אחרת יהיו חשופים לתביעות נזיקין.

ככל שקיימת בעיית בטיחות בה הנציגות איננה מטפלת מומלץ לפעול לחיוב הדיירים לטפל בבעיות הבטיחות או לסגירת חדר הכושר, אחרת דיירי הבניין כולם חשופים לתביעות נזיקין. 

שלום ראובן, 

נא פנה לפורום התחדשות עירונית (תמ"א 38) באתר זה.

שלום מיכל,

בדירה סגורה ותקינה לא אמור להווצר עובד אחרי חודש גם בחדר סגור.

כדאי לבדוק את מקורו על מנת לוודא שאין רטיבויות סמויות בדירה שעלולות להחמיר ועל מנת שהדייר לא ימצא את עצמו שוב במצב דומה.

ככל שכעת הדירה נקיה וראויה למגורים הדייר איננו רשאי להתנער מחובותיו על פי הסכם השכירות.

שלום אור,

אין בשאלה מספיק נתונים.

אני ממליצה לפנות עם כל המסמכים שנמצאים אצלכם ליעוץ משפטי אצל עו"ד מתחום המקרקעין.

שלום אופיר,

נא פנה לפורום בתי משפט באתר זה

שלום מיכאל,

ככל שהגדר נבנתה ללא היתר תוכל לפנות לעיריה ולבקש שתפעל להסרתה.

בנוסף תוכל לפנות לבית המשפט ולתבוע מהשכן את הסרת החלק החדש.

שלום דובי,

ככל שהנאמנות דווחה במועד למיסוי מקרקעין והוכרה, לא יחול חיוב במס שבח או במס רכישה בעת העברת הזכויות מהנאמן אליך.

שלום הדס,

הפטירה כשלעצמה לא בהכרח תביא לביטול ההערה, ויורשי פלוני יבואו במקומו בכל הנוגע לה.

כדי להבין כיצד ניתן לבטל את ההערה יש להבין מה נוסח ההתחייבות ומה עומד מאחוריה (הסכם הלוואה? עניין אחר?).

שלום רב,

נא פנה לפורום ירושות וצוואות לגבי השאלה הראשונה.

עניין הפטור תלוי בסוג הנאמנות ויש לעיין בהוראות הצוואה על מנת להשיב על השאלה.

שלום רב,

מותר לבעלי מקרקעין לסלק פלישה "טריה" - שטרם עברו 30 יום מעת שארעה.

וניתן לפנות למשטרה על מנת שתסייע בכך.

קחו בחשבון שככל שתגררו את הרכב תהיו עלולים לחוב בגין נזק שיגרם.

אתם זכאים לדמי שימוש ראויים עקב השימוש שנעשה ברכושכם לכל הפחות מכח חוק עשיית עושר ולא במשפט.

שלום רב,

לוועדת החריגים נתון שיקול דעת להכריע בבקשות, יחד עם זאת קיומו של פסק דין מבית המשפט לענייני משפחה בהחלט מסייע. 

שלום צורי,

על מנת לתקן את צו הבית המשותף באופן בו אתה מעוניין יש לקבל היתר מהועדה המקומית.

ככל תיקון צו בית משותף נדרשת הסכמת בעלי וככל שלא יתנו אותה ישלחו להם הודעות, תנתן להם הזכות להתנגד לתיקון והמפקח יכריע בטענותיהם.

שלום סיגל,

ראשית יש לבדוק את שטרי השכירות ולבדוק האם הם אכן כוללים הגבלות על ירושה והעברה. קיימים מקרים בהם הרישום איננו מדוייק ונפלו טעויות בעניין קיום המגבלות, בעיקר בעת המעבר למערכת הרישום הממוחשבת.

אם אין הגבלה כזו והחכירה עודנה בתוקף ניתן יהיה לבצע את הרישום על שם היורשים בטאבו.

אם המגבלה מצויה בשטרי השכירות יש לאתר את האגודה השיתופית או מי שמוסמך לפעול בשמה ולקבל הסכמה לרישום הירושה.