פורום נדל"ן

איציק  שלום רב,

ככלל, לא ניתן לבנות על שטחי ציבור נכסי מגורים.

מצד שני, לעיתים ישנן תב"עות המאשרות מספר שימושים לקרקע ומאפשרות לגופים ציבוריים שונים לקיים מספר שימושי קרקע.

בכל מקרה, יש לבחון לעומק את התב"ע אשר שולטת על האזור עצמו (חשוב לשים לב, כי במקרים רבים ישנן מספר תכניות החלות על אותו אזור!) ולנתח בהתאם.

לשם כך, מומלץ לפנות לאנשי מקצוע מנוסים, אשר יכולים לסייע לך בנוסע.

מקווה שהצלחתי לעזור.

שלום שושי,

כעקרון ניתן לשכור חלק ממקרקעין, למשל מבנה ללא החצר המקיפה אותו.

לגבי המקרה הספציפי יש לבחון את הוראות החוזה, הנסיבות וכוונת הצדדים כדי להבין את השכירות חלה גם על החצר.

שלום ארז,

אין התישנות על תביעת זכות במקרקעין מוסדרים.

שים לב שתדרש מפת מדידה של מודד מוסמך על מנת להוכיח את הפלישה.

שלום אולג,

יש לקבל חוות דעת של מומחה בתחום.

שלום רינה,

נא פני לפורום תמ"א 38 באתר זה.

שלום לביא,

התביעה תוגש לבית המשפט המחוזי.

שלום נתאי,

יש לוודא אם השימוש המבוקש (עריכת הארוע) תואם את היעוד המותר של הקרקע (מבחינת תב"ע החלה במקום) ואת השימוש המותר על פי חוזה החכירה. בכל מקרה שבו היעוד איננו תואם יש סיכוי טוב שהמשכיר מפר את ההסכמים עמו ושתחול עליכם אחריות בגין שימוש חורג בשטח.

שלום מיכאל,

כדאי לקבל חוות דעת מקצועית מה מקור הנזילה.

אם התקלה היא בצינור העובר בתוך הדירה או אם התקלה נובעת מהעבודות שבוצעו האחריות היא על בעל הדירה. אם מדובר בנזילה מצינור משותף האחריות היא על כלל בעלי הדירות.

שלום רב,

סביר להניח שנעשתה פניה לרשות המסים בה הונחה תשתית ראייתי לבקשת התיקון.

שלום רב,

לא ניתן להשיב לשאלה בלי לעיין בכתב התביעה ומידע על רישום הנכס.

כעקרון, יתכן מצב שבו גוף מנהל קרקעות השייכות לגוף או אדם אחר ועל פי "הסכם הניהול" הוא מגיש תביעה לסילוק פורשים. העובדה שהתביעה הוגשה ע"י ממונה איננה מעידה שאין לנכס בעלים.

שלום מאור,

לרוב משתנים מספרי הגוש והחלקה בהליכי פרצלציה.

במקרים רבים מופיעים מספרי הגוש והחלקה הישנים בנסח הרישום של החלקה החדשה.

ניתן לקבל את המידע גם מהמרכז למיפוי ישראל.

שלום רב,

יש לבדוק מול הועדה המקומית לתכנון ובניה מה יהיו דרישותיה לשם שינוי יעוד המחסן.

שלום רב,

ניתן לבטל את הערבויות לאחר מסירת החזקה בדירה, קבלת מכתב החרגה ביחס לדירה ורישום הערת אזהרה או מתן בטוחה אחרת להבטחת רישום הזכויות ע"ש הקונה.

המועד והתנאים להשבת הערבויות לקבלן אמורים להיות קבועים בחוזה המכר.

עלויות רישום הערות אזהרה לטובת בנקים למשכנתאות אמורות להיות מוסדרות בחוזה הרכישה. לרוב מוטלות עלויות אלה על הקונה.

פרצלציה מתבצעת על ידי בעלי הקרקע או מי מטעמם. כדי למנות עו"ד חיצוני שיעשה זאת מטעם הדיירים יש לפנות בתביעה מתאימה לבית המשפט ולהוכיח שהקבלן איננו מבצע את המוטל עליו על פי החוזה. 

הפורום אינו עוסק בשאלות שכר טרחה. 

שלום איזי,

כעקרון הפקעה לפי חוק התכנון והבניה מזכה בפיצוי אלא אם כן מדובר בהפקעה של עד 40% מהמקרקעין לצרכי גנים, שטחי נופש וספורט, בנייני חינוך, תרבות, דת ובריאות.

שלום פיני,

מכירת מגרש מיורשים ליורש אחר שנעשתה אחרי חלוקת הירושה תחוייב במס שבח מקרקעין ובמס רכישה. אם מדובר בדירת מגורים שהיתה דירתו היחידה של המוריש והיורשים הם צאצאיו יתכן שניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח, יש לבחון את העמידה בתנאי הפטור.

בעת רישום המכר ידרש אישור עיריה אשר לצורך קבלתו סביר שהעיריה תבדוק את המצב בשטח ותתיחס לחריגות בניה, ככל שקיימות.

שלום מאיה,

נא פני לפורום תמ"א 38 באתר זה.

שלום מרינה, 

לצורך ביצוע פעולה המשנה את מספר הדירות בבניין יש לקבל היתר בניה.

שלום ישי,

ככל שלא יעלה בידך לתאם מועד להצגת הדירה לשוכרים פוטנציאליים מומלץ לפנות לעו"ד ולהוציא מכתב התראה בנוגע לנזקים הנגרמים לך עקב התנהלותה.

כדאי לתעד את הנסיונות לתאם מועדים להצגת הדירה וככל שאכן יגרמו נזקים תוכל לתבוע אותם מן השוכרת.

שלום ספיר,

כעיקרון מחצית דירה שהתקבלה בירושה איננה גורעת מהיות דירה אחרת "דירה יחידה" וניתן יהיה למכור את דירה א' כדירה יחידה.

פטור בגין דירת ירושה ניתן לנצל גם אם הדירה לא דירה יחידה. חשוב לשים לב לסדר המכירות.

אם בעת רכישת דירה ג' תהיה לרוכשים דירה נוספת יוכלו לקבל הקלה במס הרכישה אם יתחייבו למכור את הדירה הנוספת בתוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה. 

דירת הירושה שייכת ליורשת מיום פטירת האם המנוחה בין אם הוצא צו קיום צוואה ובין אם טרם הוצא.

שלום זוהר,

רחבת אש מסומנת לרוב בהיתר הבניה או בתשריט הבית המשותף.

שלום רב,

עליכם לקבל חוות דעת מהנדס בדבר הנזקים הצפויים לבניין שלכם ולפעול מול החברה הבונה ואם טרם חלף המועד לכך גם מול הועדה המקומית על מנת לצמצם את הנזקים שיגרמו בהתאם להנחיות המהנדס מטעמכם.

שלום דרורה

כעקרון, השכן הבונה רשאי להשתמש בשטח הרכוש המשותף באופן שאינו גורם מטרד או נזק לשכנים ולבעלי הדירות האחרים. אם יש תנאי שטח מיוחדים או נדרש פתרון לבעיה יחודית יתכנו הסדרים זמניים שיגרמו חוסר נוחות וניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין על מנת למנוע נזק או מטרד.

שלום זאב,

לא ניתן להשיב לשאלתך בלי לבחון את מערכת ההסכמים של קבוצת הרכישה ובעיקר הסעיפים הנוגעים להעברת זכויות.

שלום מוטי,

ראשית יש לדעת שאין כל חובה להיות מיוצג על ידי עו"ד בעסקת מכר דירה, אך מאוד לא מומלץ לבצע זאת ללא יצוג כלל. מדובר בתחום מורכב ומעורב בעסקה סכום גדול של כסף מכדי לפעול באופן חובבני.

בנוסף מומלץ לקבל יעוץ משפטי נפרד ולא ביחד עם הקונה

בין המוכר לקונה יש ניגוד עניינים מובנה וכך אף ביצוג של שני הצדדים לעסקה.

למרות שאין איסור על עו"ד ליצג את שני הצדדים לעסקה עו"ד רבים אינם נוטים לעשות זאת. עורך דין שמחוייב לשני הצדדים לא יוכל ליצג את האינטרס שלך נאמנה מול הקונה ולא יוכל ליעץ לך במקרה של סכסוך בינך לבין הקונה בלי שתחשוש שמא הוא מיעץ מתוך ראיית האינטרס של הקונה דווקא.

בעריכת החוזה יש לשים לב להרבה עניינים, בין היתר שלוח התשלומים מתאים לצרכים שלך, שהקונה לא יוכל לרשום על שמו זכויות בטרם ישלם את כל התמורה, שלא תחוייב בתשלומים שאינם חלים עליך על פי חוק, שהעסקה תדווח במועד לרשות המסים ועוד. רצוי שכל הללו יבוצעו ע"י עו"ד מקצועי מתחום המקרקעין.

שלום אלי,

המידע מסתמך על האמור בשטר החכירה.

יש לשים לב שלגבי רישומים ישנים של שטרי חכירה שאיננה מרמ"י קיימות לעיתים טעויות במרשם ויש לבדוק את שטר החכירה המקורי ולתקן את המרשם ככל שיש טעות.