פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
טעות בטאבו
מרינה
16/08/12
שלום רב!אני בתאליך של מכירה דירה שלי .הגענו לרגע של השמאות.הוא גילה שיש טעות בטאבו בתת חלקה של הדירה ה(הפכו את מספרים של הדירה של ושל השכן).ו זה דורש טיפול ותיקון בטאבו. וזה מעקב את התאליך קבלת כסף מהקונה ומצד שני מעקב אותי ביחס למוכר של הדירה שרכשתי. וקבלת משכנתא. .השאלה שלי האם זה טעות של עו"ד שלי או שכמו הוא טוען קשה היה לעלות על זה?בתודה מראש מרינה
רישום בטאבו
עו"ד גיא ראשין
16/08/12
שלום רב,
לא ניתן לדעת מה מקור הטעות. לא סבור כי הדבר משנה לצורך המשך התהליך. בצעו תיקון של הרישום. חבל להתעסק בחיפוש אשמים, ממילא את התיקון יש לבצע.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
לא ניתן לדעת מה מקור הטעות. לא סבור כי הדבר משנה לצורך המשך התהליך. בצעו תיקון של הרישום. חבל להתעסק בחיפוש אשמים, ממילא את התיקון יש לבצע.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
תקרה מתפוררת עקב שיפוץ לקוי בדירה שמעל
ללא
16/08/12
השכן מעליי שיפץ דירתו והתקין את הכלים הסניטריים באופן לקוי שהשימוש בהם גורם לכך שתקרתי שמתחת לכלים הסניטריים שלו רטובה ומתפוררת ונופלים ממנה ממש אבנים. לאחרונה נציג מהעירייה היה בדירתי וצילם את התקרה העירייה קבעה שבהסתמך על התצלומים על בעל הדירה (שביצע את השיפוץ הלקוי) להזמין מהנדס רישוי רשום ולתקן את התיקרה לפי הפרט של המהנדס.
שאלתי היא:
נוכח ששורש הבעיייה טמונה בהתקנה לא תקינה של הכלים הסניטריים בדירת השכן, האם הנחיות העירייה (כפי שפורטו לעיל) לבעל הדירה מספיקות בכדי לחייבו לפרק את השיפוץ הרשלני שעשה ולהתקין מחדש את הכלים הסניטריים באופן תקין שלא יזיק לדירתי?
מה עליי לעשות על מנת לחייב את בעל הדירה שמעליי, לפרק את הקרמיקה אצלו כך שהליקויים הקיימים אצלו יחשפו ויתגלו, כך שניתן יהיה לחייבו להרוס את השיפוץ הלקוי ולהחליפו בתקין?
תודה על העזרה
שאלתי היא:
נוכח ששורש הבעיייה טמונה בהתקנה לא תקינה של הכלים הסניטריים בדירת השכן, האם הנחיות העירייה (כפי שפורטו לעיל) לבעל הדירה מספיקות בכדי לחייבו לפרק את השיפוץ הרשלני שעשה ולהתקין מחדש את הכלים הסניטריים באופן תקין שלא יזיק לדירתי?
מה עליי לעשות על מנת לחייב את בעל הדירה שמעליי, לפרק את הקרמיקה אצלו כך שהליקויים הקיימים אצלו יחשפו ויתגלו, כך שניתן יהיה לחייבו להרוס את השיפוץ הלקוי ולהחליפו בתקין?
תודה על העזרה
השכן מלמעלה
עו"ד גיא ראשין
16/08/12
שלום רב,
אם השכן אינו מקבל את מסקנות העירייה, לאחר שתציג לו אותן, פנה לעו"ד שיוציא לו מכתב מסודר. בהתאם להתייחסות השכן המשך לפעול.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
אם השכן אינו מקבל את מסקנות העירייה, לאחר שתציג לו אותן, פנה לעו"ד שיוציא לו מכתב מסודר. בהתאם להתייחסות השכן המשך לפעול.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
העברה דירה מאב לבן שאלה?
דדי רז
16/08/12
שלום רב אבי רוצה להעביר לי דירה כמתנה ,ללא תמורה האם אני צריך לשלם מס רכישה? יש לציין כי אני שואף להשכיר אותה ולא לגור בה.
העברה ללא תמורה
עו"ד גיא ראשין
16/08/12
שלום רב,
מס הרכישה הוא בשיעור של 31, משיעור המס הרגיל עפ"י המדרגות.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מס הרכישה הוא בשיעור של 31, משיעור המס הרגיל עפ"י המדרגות.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
נזקים בדירה שכורה
אייל
16/08/12
בחוזה השכירות שעליו אני חתום רשומים הסעיפים הבאים:" כל נזקים של בלאי טבעי , ונזקים שלא נגרמו מרשלנות או בזדון השוכר יטופלו ע"י המשכיר"ומצד שני " ביטוח מבנה חל על השוכר"אני מעוניין לדעת מה קורה עם:1. נזקי צנרת מי מטפל ומשלם השתתפות עצמית 2.במקרה של רעידת אדמה, הכיסוי מייקר מאוד את הפוליסה, ומי יפוצה כספית במקרה הזה הרי אני לא הבעלים של הדירה? תודה רבה על העזרה
נזקים בדירה שכורה
עו"ד גיא ראשין
16/08/12
שלום רב,
ראשית יש לבדוק היטב את הוראות ההסכם. לפי הפרטים שאתה מציג, נזקי צנרת חלים על המשכיר, כתוצאה מבלאי טבעי. אם הנזק מכוסה בביטוח המבנה, יתכן שכדאי להפעיל, בין אם אתה עשית את הביטוח אם לאו. לגבי השתפות עצמית ומוטב במקרה של נזק כבד, יש לראות את הוראות פוליסת הביטוח ומי המוטב במקרה של נזק.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
ראשית יש לבדוק היטב את הוראות ההסכם. לפי הפרטים שאתה מציג, נזקי צנרת חלים על המשכיר, כתוצאה מבלאי טבעי. אם הנזק מכוסה בביטוח המבנה, יתכן שכדאי להפעיל, בין אם אתה עשית את הביטוח אם לאו. לגבי השתפות עצמית ומוטב במקרה של נזק כבד, יש לראות את הוראות פוליסת הביטוח ומי המוטב במקרה של נזק.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
דירת סוררת
משה
16/08/12
שלום,
לאחרונה שופץ הבניין בו אנו מתגוררים בתל אביב. הדיירת שמתגוררת בקומת
הקרקע שכרה את הדירה לפני תחילת השיפוץ ונשארה לגור בדירה. כחלק מהשיפוץ הותקן שער
כניסה לחצר פרטית השייכת לדירה שהשוכרת מתגוררת בה. שער זה נמצא על שביל הכניסה
הראשי לבנין. הדיירת החליטה לחנות את האופנוע של חברה בתוך החצר הפרטית ובמהלך
הכניסה והיציאה מהחצר מחבלת והורסת את קירות הבניין שרק שופצו לפני מספר חודשיים.
לטענתה, זה שבחרנו לשפץ את הבניין זה לא בעיה שלה ומכיוון שיש עציצים בשביל הכניסה
לבניין זה מקשה עליה להכניס את האופנוע לבניין ולכן היא הורסת את הקירות.
איזה אמצעים חוקיים אנו יכולים להשתמש נגדה.
לאחרונה שופץ הבניין בו אנו מתגוררים בתל אביב. הדיירת שמתגוררת בקומת
הקרקע שכרה את הדירה לפני תחילת השיפוץ ונשארה לגור בדירה. כחלק מהשיפוץ הותקן שער
כניסה לחצר פרטית השייכת לדירה שהשוכרת מתגוררת בה. שער זה נמצא על שביל הכניסה
הראשי לבנין. הדיירת החליטה לחנות את האופנוע של חברה בתוך החצר הפרטית ובמהלך
הכניסה והיציאה מהחצר מחבלת והורסת את קירות הבניין שרק שופצו לפני מספר חודשיים.
לטענתה, זה שבחרנו לשפץ את הבניין זה לא בעיה שלה ומכיוון שיש עציצים בשביל הכניסה
לבניין זה מקשה עליה להכניס את האופנוע לבניין ולכן היא הורסת את הקירות.
איזה אמצעים חוקיים אנו יכולים להשתמש נגדה.
נזק לרכוש משותף
רונן גדות, עו"ד
16/08/12
אותה אשה כמוה ככל מי שגורם נזק לרכוש המשותף של הבנין. עליכם לפנות לבעל הדירה ולהודיע לו שהדיירת שלו גרמה נזק לרכוש המשותף ולדרוש ממנו פיצוי. אם לא יפצה יש לתבוע אותה ואותו אצל המפקח על רישום המקרקעין.
הערת אזהרה
מיקי
15/08/12
קניתי דירה ונרשמה הערת אזהרה לטובתי. אני רוצה למכור את הדירה שעדיין לא רשןמה על שמי בטאבו. האם ניתן כרגע לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה .והאם צריך למחוק את הערת האזהרה לטובתי? או לחכות עד שהדירה תעבור על שמי בטאבו.
הערה על הערה
עו"ד גיא ראשין
15/08/12
שלום רב,
אין מניעה לרישום הערה כפי ששאלת ולטובת הקונה ויש למחוק את ההערה שלך במקביל. כמובן שניתן לחכות עד לרישום הזכויות על שמך בפועל.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
אין מניעה לרישום הערה כפי ששאלת ולטובת הקונה ויש למחוק את ההערה שלך במקביל. כמובן שניתן לחכות עד לרישום הזכויות על שמך בפועל.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
נסח
שלי
15/08/12
בנסח טאבו רשום הערה משנת 2011 :
שטר מסXXXX תאריך 2.2.2011
מהות הפעולה: הפקעת חלק מחלקה
מוטבי ההערה:עיריית XXXX
סעיף 19
הערה: ראה ילקוט פרסומים מס XXXX מיום XXXX עמודXXX
מה הכוונה?
שטר מסXXXX תאריך 2.2.2011
מהות הפעולה: הפקעת חלק מחלקה
מוטבי ההערה:עיריית XXXX
סעיף 19
הערה: ראה ילקוט פרסומים מס XXXX מיום XXXX עמודXXX
מה הכוונה?
הערה בנסח
עו"ד גיא ראשין
15/08/12
שלום רב,
הכוונה היא שהעירייה הפקיעה חלק מהמקרקעין לצרכיה. בדוק בילקוט הפרסומים את מהות ההפקעה. ניתן גם במשרדי העירייה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
הכוונה היא שהעירייה הפקיעה חלק מהמקרקעין לצרכיה. בדוק בילקוט הפרסומים את מהות ההפקעה. ניתן גם במשרדי העירייה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
העברת דמי מפתח לדור שלישי
ליאור
15/08/12
שלום,האם במידה והדור השני נטש את המושכר (לא נפטר) - דור שלישי יכול לקבל את הדירה?הבנתי שאלו מקרים נדירים, אך לא מצאתי מסמך שמסביר את זכויות הדור השלישי. כמה עורכי דין נותנים לי מידע סותר בנושא..תודה רבה,ליאור.
דייר מוגן דור 3
עו"ד גיא ראשין
15/08/12
שלום רב,
סעיף 27 לחוק הגנת הדייר אוסר העברה שנייה, אך הסעיף עצמו, יחד עם מספר פסקי דין בנושא, קבעו ארבעה תנאים מצטברים להעברה זו [והמקרים אינם רבים, אך כל מקרה לגופו]
הדור השני ימות או ינטוש (לא מכוח גירושין).
הדור השני קיבל את הזכות להעברה ראשונה מכוח מוות או נטישה.
לדור השלישי אין דירה משלו – מהפסיקה.
הדור השלישי גר (או במקרה של עסק - "נסמך על שולחנו") בנכס גם עם הדור השני וגם עם הדור הראשון – לפי הפסיקה.
יש לבחון את הסוגיה שלך לעומק ומוטב כי תיוועץ בעו"ד הבקיא בתחום.
סעיף 27 לחוק אוסר העברה שנייה, אך הסעיף עצמו, יחד עם מספר פסקי דין בנושא, קבעו ארבעה תנאים מצטברים להעברה זו:
הדור השני ימות או ינטוש (לא מכוח גירושין).
הדור השני קיבל את הזכות להעברה ראשונה מכוח מוות או נטישה.
לדור השלישי אין דירה משלו – מכוח הפסיקה.
הדור השלישי גר (או במקרה של עסק - "נסמך על שולחנו") בנכס גם עם הדור השני וגם עם הדור הראשון – מכוח הפסיקה.
יש להיוועץ בעו"ד הבקיא בתחום. כאמור, הסוגיה אינה כה ברורה וכל מקרה לגופו.
בברכה,
גיא ראשין, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
סעיף 27 לחוק הגנת הדייר אוסר העברה שנייה, אך הסעיף עצמו, יחד עם מספר פסקי דין בנושא, קבעו ארבעה תנאים מצטברים להעברה זו [והמקרים אינם רבים, אך כל מקרה לגופו]
הדור השני ימות או ינטוש (לא מכוח גירושין).
הדור השני קיבל את הזכות להעברה ראשונה מכוח מוות או נטישה.
לדור השלישי אין דירה משלו – מהפסיקה.
הדור השלישי גר (או במקרה של עסק - "נסמך על שולחנו") בנכס גם עם הדור השני וגם עם הדור הראשון – לפי הפסיקה.
יש לבחון את הסוגיה שלך לעומק ומוטב כי תיוועץ בעו"ד הבקיא בתחום.
סעיף 27 לחוק אוסר העברה שנייה, אך הסעיף עצמו, יחד עם מספר פסקי דין בנושא, קבעו ארבעה תנאים מצטברים להעברה זו:
הדור השני ימות או ינטוש (לא מכוח גירושין).
הדור השני קיבל את הזכות להעברה ראשונה מכוח מוות או נטישה.
לדור השלישי אין דירה משלו – מכוח הפסיקה.
הדור השלישי גר (או במקרה של עסק - "נסמך על שולחנו") בנכס גם עם הדור השני וגם עם הדור הראשון – מכוח הפסיקה.
יש להיוועץ בעו"ד הבקיא בתחום. כאמור, הסוגיה אינה כה ברורה וכל מקרה לגופו.
בברכה,
גיא ראשין, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
שיפוצים בבניין מגורים
פאבל
15/08/12
שלום רב,השבוע החלו עבודות שיפוץ בבניין בו אני גר.זה בעצם לא שיפוץ אלא הרס תשתית קיימת בכדי לבנות מכללה.אני דייר בודד בבניין ארבע קומות.הבניין שייך לעירייה.העירייה אמורה לתת לי פיצוי כספי או בית חלופי(לא מצאו לי).אני דייר מוגן הגר בדמי מפתח.בניין היה שייך לעמידר עד שמכרו אותו לעירייה.ולעירייה יש תכנון אחר למבנה.אני פונה אליהם בבקשה לדעת מה הם רוצים לעשות עם הבניין ותשובתיהם מעורפלות.בינתיים החלו עבודות בנייה וכל קומה פשוט הרוסה ומטונפת מאבק.אני דייר בודד בקומה אחרונה.מה עליי לעשות,איך עליי להתנהל?יש עילה לתביעה?תודה מראש על התשובה.
שיפוצים
עו"ד גיא ראשין
15/08/12
שלום רב,
עליך לפנות לעו"ד בדחיפות על מנת שיבחן את כל החומר והפרטים שבידיך וימליץ על דרך פעולה. משאלתך קשה להבין את מצב הזכויות בנכס וכיו"ב, כך שלא ניתן להשיב אם יש בידך עילה לתביעה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
עליך לפנות לעו"ד בדחיפות על מנת שיבחן את כל החומר והפרטים שבידיך וימליץ על דרך פעולה. משאלתך קשה להבין את מצב הזכויות בנכס וכיו"ב, כך שלא ניתן להשיב אם יש בידך עילה לתביעה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
העברת הבעלות במקרקעין
עו"ד צעירה
15/08/12
אני מייצגת מוכר בעיסקת מכר מקרקעין. האם יש איזו שהיא חובה שרישום הבעלות או העברת הזכויות תעשה ע"י המוכרים, או שמא ניתן לקבוע בין הצדדים שיהיו אחראים לכך הקונים?
העברת זכויות
עו"ד גיא ראשין
15/08/12
שלום רב,
בעסקאות מסוג זה מקובל כי העברת הזכויות מבוצעת ע"י הקונה או ב"כ ויש לעגן זאת בהסכם. הצעתי אלייך, כחבר למקצוע היא, כי ככל ואינך בקיאה בעסקאות שכאלה, שלא לבצען או למצער, לבצע באמצעות עו"ד שעשה עסקה או שתיים בחייו. יש לך רשיון אחד לעריכת דין ומוטב שלא לסכן אותו. בהצלחה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בעסקאות מסוג זה מקובל כי העברת הזכויות מבוצעת ע"י הקונה או ב"כ ויש לעגן זאת בהסכם. הצעתי אלייך, כחבר למקצוע היא, כי ככל ואינך בקיאה בעסקאות שכאלה, שלא לבצען או למצער, לבצע באמצעות עו"ד שעשה עסקה או שתיים בחייו. יש לך רשיון אחד לעריכת דין ומוטב שלא לסכן אותו. בהצלחה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
אחריות מוכר
רונן גדות, עו"ד
16/08/12
נכס במקרקעין הוא לא רק הנכס הפיזי אלא גם הזכויות המשפטיות. מי שמוכר נכס כלשהו הרשום במרשם כלשהו (דירה או מכונית או מטוס)מוכר גם את הזכות המשפטית. גם אם העברת הטיפול ברישום לקונה עדין יש אחריות משפטית על המוכר שהעסקה תושלם ברישום זכות הקונה. מכך אי אפשר להתנער.
איך המשרד דן בר-אל ושות?
אביהו
15/08/12
שלום לכלום- כתושב כפ"ס התעניינתי במשרד הקרוב לביתי. רציתי לדעת האם מישהו יודע איך המשרד דן בר אל ושות? מהו תחום עיסוקו העיקרי במקרקעין- תכנון ובניה, מיסים, חוזי שכירות ..?? האם הוא נחשב למשרד טוב- כיוון שהוא לא מופיע בדירוגים? איך האווירה במשרד?? בקיצור, כל מידע יתקבל בשמחה!!!
תשובה
עו"ד גיא ראשין
15/08/12
שלום רב,
הפורום אינו המקום המתאים לשאלות מסוג זה ואינו מחווה דעה על משרדי עו"ד או אחרים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
הפורום אינו המקום המתאים לשאלות מסוג זה ואינו מחווה דעה על משרדי עו"ד או אחרים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
הוראת שעה
לירן
15/08/12
שאלה- האם ניתן למכור דירה מזכה קודם בהוראת שעה (מס שבח-2011) ודירה מזכה שנייה בפטור הקבוע בחוק, כששתיהן מתחת ל-2.2 מיליון ש"ח?
פטור ממס שבח
עו"ד גיא ראשין
15/08/12
שלום רב,
עד סוף שנה זו ניתן למכור שתי דירות בפטור הוראת השעה. לשאלתך, הדבר אפשרי ויש לפנות לעו"ד בדבר שימוש בפטור מתאים בהתאם לתוכניותיך.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
עד סוף שנה זו ניתן למכור שתי דירות בפטור הוראת השעה. לשאלתך, הדבר אפשרי ויש לפנות לעו"ד בדבר שימוש בפטור מתאים בהתאם לתוכניותיך.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
שאלת תם
מיכאל
15/08/12
שאלת נימוסים והליכות: האם אפשר להודיע בפורום שיש לי משקיעים שמחפשים נכסים להשקעה?
נכסים להשקעה
עו"ד גיא ראשין
15/08/12
שלום רב,
לא. הפורום אינו המקום המתאים לכך.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
לא. הפורום אינו המקום המתאים לכך.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
השכרה דירת גן כמרפאה
אבי
15/08/12
שלוםיש לי דירת גן בקומת מגורים בישוב ,פנתה אלי אחת מקופות החולים להשכיר את הדירה כמרפאה 1.מי אחראי מבין שניי הצדדים לדאוג להיתר של שימוש חורג ומה המשמעיות 2. האם ערך הדירה יירד בעתיד עקב היותו בעבר מרפאה 3.בסוף השכירות כשאני ארצה למכור את הבית האם אני אצטרך לשלם מסים מיוחדים עקב כך שהדירה הייתה מרפאה ,וממה אני באופן כללי צריך להיזהר ולשים לב.בתודה אבי
דירה כמרפאה
עו"ד גיא ראשין
15/08/12
שלום רב,
שאלתך מקיפה והפורום אינו המקום המתאים למתן מענה ארוך שכזה. ככלל, יש לבדוק בתב"ע, האם ניתן להשכיר את הדירה לשימוש המבוקש. אם לא ניתן, יש לבקש בקשה- בדרך כלל בחוזים מסוג זה בין המשכיר והשוכר מקובל שהשוכר דואג לכל ההיתרים הדרושים, אך זהו עניין חוזי ביניכם. לעניין ירידת ערך אין לדעת כעת. יתכן בהחלט שהדבר ישפיע- שאל שמאי מקרקעין. בעניין המיסוי, חוזה מתאים ויתר הכללים- עליך לפנות לייעוץ מתאים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
שאלתך מקיפה והפורום אינו המקום המתאים למתן מענה ארוך שכזה. ככלל, יש לבדוק בתב"ע, האם ניתן להשכיר את הדירה לשימוש המבוקש. אם לא ניתן, יש לבקש בקשה- בדרך כלל בחוזים מסוג זה בין המשכיר והשוכר מקובל שהשוכר דואג לכל ההיתרים הדרושים, אך זהו עניין חוזי ביניכם. לעניין ירידת ערך אין לדעת כעת. יתכן בהחלט שהדבר ישפיע- שאל שמאי מקרקעין. בעניין המיסוי, חוזה מתאים ויתר הכללים- עליך לפנות לייעוץ מתאים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מס שבח
יעל
14/08/12
שלום
בבעלותי 2 דירות ואני מעוניינת למכור אחת עד סוף 2012 - האם יהיה לי פטור ממס שבח על הדירה?
במידה ואמכור גם את הדירה השנייה תוך שנתיים יהיה פטור גם על הדירה השנייה?
המכירה לצורך רכישת מגרש לבנייה
תודה יעל
בבעלותי 2 דירות ואני מעוניינת למכור אחת עד סוף 2012 - האם יהיה לי פטור ממס שבח על הדירה?
במידה ואמכור גם את הדירה השנייה תוך שנתיים יהיה פטור גם על הדירה השנייה?
המכירה לצורך רכישת מגרש לבנייה
תודה יעל
פטור ממס שבח
עו"ד גיא ראשין
15/08/12
יעל שלום,
קיימים מס' סוגי פטורים שבהם ניתן להשתמש וכך לעשות תכנון מס נכון אשר יאפשר את מכירת שתי הדירות בפטור. הדבר תלוי במספר גורמים, כמו דירות קיימות, מה בכוונתך לעשות [למשל אולי כדאי להעביר דירה אחת ללא תמורה] ומה הזכויות בכל דירה. עד תום 2012 ניתן למכור 2 דירות נוספות שערך כ"א מהן לא עולה על 2.2 מליון ש"ח. זאת בנוסף ליתר הפטורים הקבועים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
קיימים מס' סוגי פטורים שבהם ניתן להשתמש וכך לעשות תכנון מס נכון אשר יאפשר את מכירת שתי הדירות בפטור. הדבר תלוי במספר גורמים, כמו דירות קיימות, מה בכוונתך לעשות [למשל אולי כדאי להעביר דירה אחת ללא תמורה] ומה הזכויות בכל דירה. עד תום 2012 ניתן למכור 2 דירות נוספות שערך כ"א מהן לא עולה על 2.2 מליון ש"ח. זאת בנוסף ליתר הפטורים הקבועים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מכירת נכס אחרי (כמעט) 4 שנים…
אלעד
14/08/12
מוכר דירה אחרי כמעט 4 שנים (כחודשיים לפני..)האם התחשבו בי ויינתן לי הפטור?תודה,
פטור 4 שנים
עו"ד גיא ראשין
15/08/12
שלום רב,
בודאי שלא. 4 שנים הן 4 שנים. יש פטורים אחרים בהם ניתן להשתמש. היוועץ בעו"ד.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בודאי שלא. 4 שנים הן 4 שנים. יש פטורים אחרים בהם ניתן להשתמש. היוועץ בעו"ד.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
העברה ללא תמורה/המשך
גיא
14/08/12
בעיניין הוריי הקשישים(ראה למטה) ,אם אבי רושם צוואה שבה מצווה את הדירה בשלמותה לאימי ללא העברה ללא תמורה
האם עדיף לעשות כך או עדיף להעביר כבר עכשיו בטאבו?
האם עדיף לעשות כך או עדיף להעביר כבר עכשיו בטאבו?
העברה ללא תמורה
עו"ד גיא ראשין
15/08/12
שלום רב,
תלוי מה בכוונתכם לעשות. כל פעולה והמשמעויות שלה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
תלוי מה בכוונתכם לעשות. כל פעולה והמשמעויות שלה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
חנייה בטאבו
רן
14/08/12
שלום
נכנסתי לדירה חדשה שרכשתי מהקבלן, את הדירה רכשתי עם חניה בטאבו, כאשר אני הדייר היחדי שרכשתי חנייה, מאחר ואני נכה הקבלן שם שלט של נכה וזהו, דיברתי עם הקבלן והוא אמר שזה הסימון שהחנייה שלי באטבו, עברו כמה חודשים, נכנסו כל הדיירים והחלו להחנות בחנייה הפרטית שלי, אני לא יכול לבוא בטענות שהחנייה שלי, כי יש שלט של נכה בלי מספר, אני מודע לכך שכל עוד הדיירים מחנים בחניה של נכים זו עברה בפני עצמה. האם מבחינת החוק בנוסף לשלט של הנכה הקבלן אמור לכתוב על החניה שמורה לדירה 5 שידעו שזו חנייה שלי. לאחרונה הבנתי שבבניינים חדשים מקצים שני חניות של נכים בחניה. אני לא מעוניין לוותר לשכנים למרות שלא חסרה חנייה מאחר ושילמתי ממיטב כספי ואם אוותר עכשיו אני יאבד את הזכות בחנייה וזה יוריד את ערך הנכס. אני לא יודע אם לפנות לקבלן או לעיירה?
תודה מראש על העזרה
נכנסתי לדירה חדשה שרכשתי מהקבלן, את הדירה רכשתי עם חניה בטאבו, כאשר אני הדייר היחדי שרכשתי חנייה, מאחר ואני נכה הקבלן שם שלט של נכה וזהו, דיברתי עם הקבלן והוא אמר שזה הסימון שהחנייה שלי באטבו, עברו כמה חודשים, נכנסו כל הדיירים והחלו להחנות בחנייה הפרטית שלי, אני לא יכול לבוא בטענות שהחנייה שלי, כי יש שלט של נכה בלי מספר, אני מודע לכך שכל עוד הדיירים מחנים בחניה של נכים זו עברה בפני עצמה. האם מבחינת החוק בנוסף לשלט של הנכה הקבלן אמור לכתוב על החניה שמורה לדירה 5 שידעו שזו חנייה שלי. לאחרונה הבנתי שבבניינים חדשים מקצים שני חניות של נכים בחניה. אני לא מעוניין לוותר לשכנים למרות שלא חסרה חנייה מאחר ושילמתי ממיטב כספי ואם אוותר עכשיו אני יאבד את הזכות בחנייה וזה יוריד את ערך הנכס. אני לא יודע אם לפנות לקבלן או לעיירה?
תודה מראש על העזרה
חניה בטאבו
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/08/12
עליך לפנות לקבלן לצורך הסדרת רישום הזכויות בחניה על שמך בטאבו. סביר להניח כי טרם בוצע הרישום בטאבו הואיל ורק כעת בוצע האיכלוס אולם ניתן לקבל תשריט החניות מאת הקבלן המסמן את החניה שלך וחתימת החברה על גבי החניה אשר נרכשה על ידך. במקביל כמובן שניתן לפנות לעירייה לצורך הסדרת הצבת תמרור בגין חניית נכה עם מספר רישוי הרכב שלך.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
ראה גם עו"ד אבי ללום בוידאו
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
ראה גם עו"ד אבי ללום בוידאו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם הלוואה+ רישום משכנתא
עו"ד צעיר
13/08/12
שלום רב אשמח לקבל תשובה בהקדם.אני מכין הסכם הלוואה כנספח לרישום משכנתא שנרשמת כביטחון להחזר ההלוואה. שאלתי היא כדלקמן: האם יש משמעות בטאבו לתנאי הסכם ההלוואה לגבי ריביות וכיוצ"ב? כלומר אם תנאי הסכם ההלוואה שלי הוא שהריבית תהיה ריבית חודשית של 10% (ריבית גבוהה) האם זה תקין ואין כל בעיה לגבי רישום של משכנתא על סמך הסכם הלוואה שכזה? אודה ואעריך מאוד תשובה מהירה.
משכנתא
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/08/12
אין רלוונטיות לעניין הריבית לבין שיקול דעת של לשכת רישום המקרקעין לרישום המשכנתא.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
ראה גם עו"ד אבי ללום בוידאו
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
ראה גם עו"ד אבי ללום בוידאו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש בעיה חמורה יותר עם הסכם ההלוואה
עו"ד יותר צעיר
22/08/12
הייתי מציע שתבדוק את משמעות ההסכם ועמידתו בתנאי חוק הלוואות חוץ בנקאיות שכן ייתכן והריבית החריגה אסורה על פי החוק.
כעו"ד צעיר לא הייתי רוצה ששמי ייקשר בעריכת הסכמים המנוגדים לחוק.
כעו"ד צעיר לא הייתי רוצה ששמי ייקשר בעריכת הסכמים המנוגדים לחוק.
מהו ייפוי כוח בלתי חוזר במקרקעין
לילי
13/08/12
ואיך יודעים שהוא תקין?
יפוי כח
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/08/12
יפוי כח כאמור הינו מתן הרשאה לצד ג' לבצע בשמך ובמקומך פעולות בקשר למקרקעין ודרושות לצורך קיום הסכם המכר. לעניין תקינותו ראוי להיוועץ בעוה"ד המייצג אותך על מנת שיבחן אותו.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
ראה גם עו"ד אבי ללום בוידאו
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
ראה גם עו"ד אבי ללום בוידאו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם תיחום שווה לזכויות בניה?
מקס
13/08/12
שלום.השכן שלי בקומת קרקע רוצה לתחם את השטח הצמוד אליו בגדר ומבקש רשות לכך.אני רוצה לתת לו רק אישור לתחם - השאלה היא האם זה שווה ערך לזכויות בניה, או שזה רק תיחום? אם אני נותן לו רשות, האם זה אוטומטי נותן לו גם לבנות חדר בעתיד, או שזה נחשב כבניה קלה מוגבלת בלבד, וכל שינוי עתידי ידרוש רשות נוספת?תודה מראש!
תיחום שטח פתוח
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/08/12
הסכמה בין הדיירים איננה הופכת את הבניה ו/או הסגירה לכשירה מבחינה חוקית על פי חוק התכנון והבניה ולפיכך ככל ויהיה מעוניין לבצע בניה לרבות הקמת הגדר הרי שידרש לכך אישור מאת הועדה המקומית לתכנון ובניה לרבות כל המגבלות הכרוכות בכך. הסכמתך לתיחום כאמור יכולה להוות מבחינתך השתק לעניין השימוש בקרקע בלבד והסכמתך להקצאת השטח לשימושו הפרטי ככל והינו רשום כשטח המשמש לרכוש משותף. אולם לצורך הפיכתו בפועל לשטח פרטי על שכנתך יהיה להשלים תיקון צו בית משותף וסיפוח החלק אליו. כמו כן, אם השטח איננו רשום כרכוש משותף כלל הרי שאין כל רלוונטיות להסכמה בינכם.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
ראה גם עו"ד אבי ללום בוידאו
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
ראה גם עו"ד אבי ללום בוידאו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מיסים
אני
13/08/12
שלום
רכשתי דירה חדשה מחברת בניה,יש לי אפשרות לשדרג אותה לדירה יותר גדולה באותו בניין.הבניין עוד לא מוכן.
אילו חובות ותשלומי מיסים יחולו עליי בגלל השינוי?
רכשתי דירה חדשה מחברת בניה,יש לי אפשרות לשדרג אותה לדירה יותר גדולה באותו בניין.הבניין עוד לא מוכן.
אילו חובות ותשלומי מיסים יחולו עליי בגלל השינוי?
מס רכישה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/08/12
ככל ושווי הדירה המשודרגת עולה על שווי הדירה אשר רכשת בתחילה הרי שהנך עשוי לחוב בהפרש תשלום מס הרכישה החל בין סך שווי הדירה הקודמת לבין שווי הדירה המשודרגת.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
ראה גם עו"ד אבי ללום בוידאו
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
ראה גם עו"ד אבי ללום בוידאו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי בגין איחור במסירה
דודו
13/08/12
חתמתי חוזה באוגוסט 2011 לאחר תיקון 5 לחוק המכר דירות. בחוזה נרשמה תקופת גרייס של 90 יום ופיצוי של 500 דולר בחודש. הקבלן מאחר ב4 חודשים וממה שאני מבין הבניה לא הסתימה. האם אני זכאי לפיצוי בהתאם לחוק קרי החל מהיום הראשון ופי 1.5 משכירות באזור או בהתאם לחוזה ורק בגין החודש הרביעי ו500 דולר???
חוק מכר דירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/08/12
ככל הנראה בהתאם לחוזה אולם יש לבחון את תנאי החוזה לעניין המועדים הקבועים לאיחור על ידי הקבלן וסיבת האיחור המוגדרת בהסכם.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
ראה גם עו"ד אבי ללום בוידאו
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
ראה גם עו"ד אבי ללום בוידאו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה ודירה שניה
לילי
13/08/12
שלום עו"ד אברהם ללום
אני רוכשת דירה יחד עם בן זוגי וכחלק מהתהליך גיליתי שאני רשומה יחד עם אמי בנכס נוסף שאמי גרה בו.
אני נהרג לפני 17 שנה בתאונת דרכים וכנראה חלקו עבר אליי.
חשוב לציין שאני רשומה בנסח כ"קטינה" כי אז הייתי קטינה.
האם אני מחויבת במס רכישה כדירה נוספת?
האם יש אפשרות להעביר את ה-50% שלי לאמי אם אכן יחול עליי מס גבוה?
תודה רבה
אני רוכשת דירה יחד עם בן זוגי וכחלק מהתהליך גיליתי שאני רשומה יחד עם אמי בנכס נוסף שאמי גרה בו.
אני נהרג לפני 17 שנה בתאונת דרכים וכנראה חלקו עבר אליי.
חשוב לציין שאני רשומה בנסח כ"קטינה" כי אז הייתי קטינה.
האם אני מחויבת במס רכישה כדירה נוספת?
האם יש אפשרות להעביר את ה-50% שלי לאמי אם אכן יחול עליי מס גבוה?
תודה רבה
מס רכישה דירה שניה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/08/12
אכן מס הרכישה אשר יחול עליך הינו מס רכישה בגין דירה שניה.
יתכן וניתן לבצע העברת חלקך בדירה הקיימת לאימך אולם יש לבחון את ההשלכות המיסויות אשר יחולו עליך בגין כך במסגרת העברה ללא תמורה בין קרובים ולבצע תכנון מס בהתאם.
בברכה, עו"ד שירן רומנו (הרוש)- משרד עו"ד עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
ראה גם עו"ד אבי ללום בוידאו
יתכן וניתן לבצע העברת חלקך בדירה הקיימת לאימך אולם יש לבחון את ההשלכות המיסויות אשר יחולו עליך בגין כך במסגרת העברה ללא תמורה בין קרובים ולבצע תכנון מס בהתאם.
בברכה, עו"ד שירן רומנו (הרוש)- משרד עו"ד עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
ראה גם עו"ד אבי ללום בוידאו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב חוקי של דמי ועד בית בבנין משותף
רז
13/08/12
אלו הצמדות יש לכלול בחישוב שטחה היחסי של דירה לצורך תשלום ועד בית : מחסן , חניה מקורה , מרפסת , מרפסת גדולה בדירת גן , מרפסת עם פרגולה ???
תודה רבה על האנפורמציה
תודה רבה על האנפורמציה
הצמדות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
13/08/12
יש לבחון את שטח הדירה בתוספת שטח ההצמדות המפורטות בהתאם לנסח רישום המקרקעין.
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
ראה גם עו"ד אבי ללום בוידאו
בברכה,
עו"ד שירן רומנו (הרוש)
עמר, רייטר, ז'אן, שוכטוביץ ושות'
ראה גם עו"ד אבי ללום בוידאו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
