פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
בעיית דיירים מול קבלן פינוי בינוי
mmm
10/09/12
שלום רב,אני גרה בשורת בניינים שמאחוריה יצא לפועל לפני שנה וחצי פרויקט פינוי בינוי. בחצי שנה האחרונה סוללת הבניינים בשורה (כאמור שמאחוריה מתבצע הפרויקט) סובלת ממכת יתושים איומה שלא מאפשרת לפתוח בכלל את חלונות הבתים.פניות לטיפול במפגעים מדווחות למוקד העירוני על בסיס כמעט חודשי- אחרי שבוע מטפלים במפגע ואחרי מס' שבועות הבעיה חוזרת.לאחר כמה פניות למוקד התקשר אליי הקבלן שעובד מול העירייה בנושאי ההדברה והסביר שהמוקד ליתושים הוא הפרויקט שנבנה מאחורינו (מקורות מים וכיוב) ושהקבלן שם ככל הנראה לא מבצע את המלצותיהם החוזרות ונשנות.שאלתי היא האם אפשר להגיש תביעה כנגד קבלן הפרויקט בנושא אי ביצוע המלצות- מה שגורם לנו נזק פיזי (עקיצות, לאחרונה גם של הנמר האסייתי בתינוקות וילדים שמצריכים טיפול למשך כשבוע באנטיביוטיקה) וגם נזק כלכלי (התקנת רשתות נגד יתושים שלא מועילות כשתולים כביסה למשל, או בחדרי המדרגות בגללן נכנסים יתושים דרך הדלת אם היא פתוחה ליותר משתי שניות, הפסד ימי עבודה, שימוש בחומרי הדברה שנמכרים בסופר, שימוש בחברת הדברה חיצונית לטיפול יתושים שכבר היו בבית וכיו"ב).אודה לתובנות ולמידע מה נוכל לעשות.
בעיית דיירים מול קבלן פינוי בינוי
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
12/09/12
mmm שלום רב,
לכאורה לאור תיאורך ניתן לשקול תביעה נגד הקבלן ואף כנגד בעלי הדירות והעיריה. צריך לבחון כלל נתוני המקרה ובין היתר הנחיות העיריה והוראות היתר הבניה ומהנדס העיר, מחלקת התברואה וכן איכות הסביבה ו/או כל גורם שטיפל. בסופו של דבר במבחן התוצאה יש מטרד ממקרקעין סמוכים ואת נעקצים תרתי משמע ויש להביא לדבר סוף
בברכה,
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
לכאורה לאור תיאורך ניתן לשקול תביעה נגד הקבלן ואף כנגד בעלי הדירות והעיריה. צריך לבחון כלל נתוני המקרה ובין היתר הנחיות העיריה והוראות היתר הבניה ומהנדס העיר, מחלקת התברואה וכן איכות הסביבה ו/או כל גורם שטיפל. בסופו של דבר במבחן התוצאה יש מטרד ממקרקעין סמוכים ואת נעקצים תרתי משמע ויש להביא לדבר סוף
בברכה,
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הנחת כבל של בזק ללא רשות במקרקעין פרטיים
רוני
10/09/12
בזק העבירו כבל במגרש שבו אני גרה בהיעדרי, ללא ידיעתי כבעלת הקרקע וכמובן ללא רשותי. איני יודעת מתי הותקן הכבל כי כששמתי לב לקיומו הייתי בטוחה שזה כבל של חברת הוט שמשרת אותי. הכבל של בזק (שאיני לקוחה שלה) הונח לכל אורך המגרש, מעל פני הקרקע, ובמקומות מסוימים, כולל מול חלוני, בגובה מטר וחצי מעל פני הקרקע. האם הנחת הכבל הזה ללא הסכמתי כבעלת המקרקעין נותנת לי זכות לדרוש מבזק להסיר את הכבל או לפחות להניחו מתחת לפני הקרקע? האם חוק בזק המעודכן (חוק התקשורת) והעובדה שבזק היא חברה נותנים לי זכות כזו ומחייבים את חברת בזק לקבל את הסכמתי, ואם הסכמתי לא ניתנה מחייבים אותה להסיר את הכבל מהקרקע שלי? האם זכות הקנין של בזק, החברה הפרטית, מועדפת על פני זכות הקנין שלי, האדם הפרטי? פניתי לבזק והם הבטיחו שטכנאי שלהם יתאם אתי ביקור לראות במה מדובר אך אף טכנאי לא צלצל ולא בא. תודה, רוני
הנחת כבל של בזק ללא רשות במקרקעין פרטיים
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
12/09/12
רוני שלום רב,
צריך לבחון את כלל נתוני המקרה הספציפי. בהתאם לחוק יש לבזק אפשרות להנחת תשתית במגבלות מסוימות. עליך לפנות לעו"ד שיבחן הנתונים וינחה אותך
בברכה,
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
צריך לבחון את כלל נתוני המקרה הספציפי. בהתאם לחוק יש לבזק אפשרות להנחת תשתית במגבלות מסוימות. עליך לפנות לעו"ד שיבחן הנתונים וינחה אותך
בברכה,
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דעתי שונה - לבזק אין רשות להניח תשתית בשטח פרטי
אליפז הנעמתי
12/09/12
סעיף 21ב לחוק התקשורת אוסר על בזק להניח כבל בשטח פרטי ללא הסכמת הבעלים.
הסייג לכך הוא שאם הבעלים סירב, בזק רשאית (לפני הנחת הכבל) לפנות לבית המשפט לקבלת אישור, אבל פעולה זו היתה צריכה לבוא לידיעת בעל המקרקעין, ואם לא הובאה סביר להניח שבזק לא פנתה לבית המשפט.
הסייג לכך הוא שאם הבעלים סירב, בזק רשאית (לפני הנחת הכבל) לפנות לבית המשפט לקבלת אישור, אבל פעולה זו היתה צריכה לבוא לידיעת בעל המקרקעין, ואם לא הובאה סביר להניח שבזק לא פנתה לבית המשפט.
שאלת דורות בדיירות מוגנת
רמי
10/09/12
שלום,אימה של אישתי היתה דיירת מוגנת בבית, והיא ואשתי חלפו מן העולם.לצורך השירשור - האם אני נקרא דור שלישי או דור שני?האם בני יכול לקבל דיירות מוגנת, במידה וחי עם הסבתא - ועמד בסעיפי החוק לדור שלישי? אני מקבל נתונים סותרים מעורכי דין.תודה רבה,רמי
שאלת דורות בדיירות מוגנת
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
12/09/12
רמי שלום רב,
צריך לבחון כלל נתוני המקרה לרבות את הסכם הדיירות המוגנת. הדבר חורג מגדר פורום זה. עליך לפנות לעו"ד
בברכה,
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
צריך לבחון כלל נתוני המקרה לרבות את הסכם הדיירות המוגנת. הדבר חורג מגדר פורום זה. עליך לפנות לעו"ד
בברכה,
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה בין אחים
ארז
10/09/12
האם העברה ללא תמורה של דירה בין אחים מחייבת במס מכירה???
העברה ללא תמורה בין אחים
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
12/09/12
ארז שלום רב,
יש שליש מס רכישה. באם זו דירה יחידה וערכה פחות מהתקרה הקבועה בחוק, אזי שיעור המס 0%
בברכה,
אמיר לנטון, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
יש שליש מס רכישה. באם זו דירה יחידה וערכה פחות מהתקרה הקבועה בחוק, אזי שיעור המס 0%
בברכה,
אמיר לנטון, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה לעולה חדש
עומר
10/09/12
אשמח לקבל ייעוץ בנוגע לזכות הקלה במס רכישה לעולה חדש.האם צריך, ואם כן כיצד? להוכיח שהדירה משמשת למגורים?נאמר לי ע"י משרדי מיסוי מקרקעין שכדי לקבל בחזרה את סכום המס המלא ששולם על ידי עליי לעשות כנאמר לעיל.במקרה שלי הדירה עדיין נמצאת בבנייה ולכן אינני יודע כיצד להוכיח שאינני משכיר את הדירה.תודה
מס רכישה לעולה חדש
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
11/09/12
עומר שלום רב,
אכן קיימת הקלת מס לעולה. מדרגת מס הרכישה מתחילה מ- 0.5%. יחד עם זאת קיימת גם הוראת שעה הקובעת מס בשעור 0% עד תקרה מסוימת, זאת בתוקף לרכישות שנעשו עד סוף השנה
בברכה,
אמיר לנטון, עו"ד
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
אכן קיימת הקלת מס לעולה. מדרגת מס הרכישה מתחילה מ- 0.5%. יחד עם זאת קיימת גם הוראת שעה הקובעת מס בשעור 0% עד תקרה מסוימת, זאת בתוקף לרכישות שנעשו עד סוף השנה
בברכה,
אמיר לנטון, עו"ד
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עליית מס למוכרי דירה
יעל
10/09/12
שלום רב.
שמעתי שבקרוב יעלה מאד המיסוי על מוכררי דירות.
על מה מדובר ? ממתי יחול השינוי ?
אודה למידע בנושא.
שמעתי שבקרוב יעלה מאד המיסוי על מוכררי דירות.
על מה מדובר ? ממתי יחול השינוי ?
אודה למידע בנושא.
עליית מס למוכרי דירה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
11/09/12
יעל שלום רב,
קיימת הוראת שעה עד סוף השנה לתמרוץ מכירת דירות, לפיה ניתן פטור ממס שבח לבעלי דירות שלא היו זכאים לפטור, כמו למשל דירות להשקעה שבעלי הדירות מימשו הפטור הרגיל זה מכבר. עדין אפשר שאת עומדת בתנאים להשתמש בפטור רגיל גם בלי הוראת השעה
בברכה,
אמיר לנטון, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
קיימת הוראת שעה עד סוף השנה לתמרוץ מכירת דירות, לפיה ניתן פטור ממס שבח לבעלי דירות שלא היו זכאים לפטור, כמו למשל דירות להשקעה שבעלי הדירות מימשו הפטור הרגיל זה מכבר. עדין אפשר שאת עומדת בתנאים להשתמש בפטור רגיל גם בלי הוראת השעה
בברכה,
אמיר לנטון, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליקויים בעת עזיבת הדירה (כתמים על שיש לבן)
אנטולי
10/09/12
שלום רב,
שכרנו שירה שנתיים, כאשר תקופת שכירות הסתיימה לפני שבוע.
בדירה במטבח הותקן משטח שיש בצבע לבן מחברת אבן קיסר (לפי טענת בעלת הדירה )
בעת מסירת המפתחות לבעלת הדירה התגלו שני כמים על השיש. ניסינו לנקות את הכתמים, אך ללא הצלחה. בעלת הדירה דורשה שנזמין טכנאי, כדי להסיר את הכתמים. הסכמנו להזמין את השרות ולשלם עבורו בתנאי שנקבל ממנה אישור הסכמה על כך שלא תדרוש דבר בעבר לכך. היא לא הסכימה בינתיים.
אני מפחד שהיא תפעיל בטחונות שנמצאים אצל עו"ד שלה ותדרוש להחליף את שיש שעלותו גבוהה מאוד. חשבו לציין שלא עשינו שימוש חריג בשיש, כגון הנחת כלים חמים.
מה עודים במקרה כזה ? האם עניין עלול להסתבך?
אני מודה מראש על עזרתכם.
אנטולי.
שכרנו שירה שנתיים, כאשר תקופת שכירות הסתיימה לפני שבוע.
בדירה במטבח הותקן משטח שיש בצבע לבן מחברת אבן קיסר (לפי טענת בעלת הדירה )
בעת מסירת המפתחות לבעלת הדירה התגלו שני כמים על השיש. ניסינו לנקות את הכתמים, אך ללא הצלחה. בעלת הדירה דורשה שנזמין טכנאי, כדי להסיר את הכתמים. הסכמנו להזמין את השרות ולשלם עבורו בתנאי שנקבל ממנה אישור הסכמה על כך שלא תדרוש דבר בעבר לכך. היא לא הסכימה בינתיים.
אני מפחד שהיא תפעיל בטחונות שנמצאים אצל עו"ד שלה ותדרוש להחליף את שיש שעלותו גבוהה מאוד. חשבו לציין שלא עשינו שימוש חריג בשיש, כגון הנחת כלים חמים.
מה עודים במקרה כזה ? האם עניין עלול להסתבך?
אני מודה מראש על עזרתכם.
אנטולי.
הפרה של חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
11/09/12
תקבל החלטה - אם אתה קיבלת שיש עם כתמים - אתה לא צריך לתקן...
תוציא מכתב ברשום, תודיע לה שהכתמים היו בעת הכניסה לדירה ואין שום הפרה של חוזה מטעמך.
אם לא קיבלת -תתקן...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תוציא מכתב ברשום, תודיע לה שהכתמים היו בעת הכניסה לדירה ואין שום הפרה של חוזה מטעמך.
אם לא קיבלת -תתקן...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הכנסת מבקרים לדירה בשותפות
יונתן ליבנה
10/09/12
שלום רב,עד לאחרונה גרתי בשכירות עם שותף לדירה. השותף עזב את הדירה לאחרונה ולקח עמו חפצים שלא היו שייכים לו. אני עדיין מתגורר בדירה עם שותף אחר שנכנס במקומו. ניסיונותי לקבל בחזרה את החפצים עלו בתוהו.שתי שאלות לי:1. האם קיימת דרך חוקית עבורי לקבל בחזרה את החפצים? אין לי דרך להוכיח כי הם שייכים לי כיוון שקיבלתי אותם מחבר.2. יש לי חשש שהשותף-לשעבר ינסה לחזור לדירה לקחת חפצים נוספים בסיוע השותף עמו אני גר כרגע (יש ביניהם קשר). האם יש לי דרך למנוע את כניסתו לדירה כמבקר למרות שהשותף השני עשוי להסכים להכניסו?תודה,יונתן
תביעה כנגד שותף לדירה
עו"ד שזר תומר
11/09/12
הדרך החוקית היא להגיש תביעה או כספית (לפי שווי כספי), ואז אפשר בתביעות קטנות.
או תביעה לצו עשה (ואז בבית משפט לתביעות קטנות).
נטל ההוכחה הוא בכל מקרה עליך - וכפי שרשמת יש לך בעיה להוכיח זאת, אולי עדים יכולים לעזור לך....
לגבי מניעה של ביקור - יש כאן בעיה- אני לא רואה דרך שאפשר למנוע מאדם לבקר, באם יגנוב חפצים תגיש תלונה במשטרה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
או תביעה לצו עשה (ואז בבית משפט לתביעות קטנות).
נטל ההוכחה הוא בכל מקרה עליך - וכפי שרשמת יש לך בעיה להוכיח זאת, אולי עדים יכולים לעזור לך....
לגבי מניעה של ביקור - יש כאן בעיה- אני לא רואה דרך שאפשר למנוע מאדם לבקר, באם יגנוב חפצים תגיש תלונה במשטרה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תיקון ליקויים בדירה מקבלן טרם כניסה לדירה
עינת
09/09/12
שלום לך,אני לקראת כניסה לדירה חדשה שקניתי (חתימה על חוזה ביום ג'הקרוב)בבחינת הדירה השבוע עולה כי בה הרבה ליקויים מרטיבות ועד התקנות משקוף דלת כניסה באופן לא סימטריף תקרות עקומות ועודהקבלן נדרש לטפל בכך לפני כניסתי לדירה, אך אני מעוניינת להבטיח זאת בחוזה.יש נוסח שתוכל להמליץ לי עליו?בנוסף מה קורה עם עד מועד הכניסה לדירה בעוד כחודשיים הליקוים עדין לא יתוקנוו (המשמעות שאדרש לקחת ימי חופשה כדי להיות בעת השיפוצים).תודה מראש.
רכישת דירה מקבלן
עו"ד שזר תומר
11/09/12
המלצה חמה - קחי עו"ד שידאג שיהיה רשום בחוזה אודות מועד תיקון הליקויים, ויגן על זכויותיך, על פניו זה חוזה שדרושה בדיקה מעמיקה יותר מחוזה רגיל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הפקדת ציק בנקאי בחוזה שכירות על ידי המשכיר
דני
09/09/12
המשכיר קיבל ציק בנקאי כאמצעי בטחון במקרה והשוכר יופר חוזה שכירות.
המשכיר פדה את הציק אחרי שהוא קיבל אותו. האם המהלך תקין מבחינתו ? נראה כי הוא היה צריך לשמור על הציק ורק במקרה של הפרת חוזה להפקיד אותו, האם זה נכון ?
תודה
המשכיר פדה את הציק אחרי שהוא קיבל אותו. האם המהלך תקין מבחינתו ? נראה כי הוא היה צריך לשמור על הציק ורק במקרה של הפרת חוזה להפקיד אותו, האם זה נכון ?
תודה
חוזה שכירות שיק ביטחון
עו"ד שזר תומר
09/09/12
כן, זה נכון (כמובן, שצריך לבדוק מה רשום בחוזה).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עקיפת שוכר אל בעל הבית
אייל
09/09/12
פרסמתי את הדירה ששכרתי על מנת לצאת ממנה חודש לפני מועד תום תקופת השכירות,ענתה למודעה שוכרת פוטנציאלית ואמרה שהיא מעוניינת בדירה ,אך היא מעוניינת קודם כל לסגור את הפרטים עם בעל הדירה ואז תפצה אותי ממועד הכניסה בפועל,לבסוף היא חתמה עם בעל הדירה בתום מועד החוזה שלי והתנערה מההסכם בינינו.איזה סעדים עומדים לי אם בכלל?יש לציין שגובה השכירות אינו גבוה האם ניתן לפנות לביהמ"ש לתביעות קטנות במקרה זה?
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
09/09/12
אם תוכל להוכיח את ההסכם בינכם תוכל לתבוע בתביעות קטנות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חידוש חכירה
רון
09/09/12
שלום רב,ירשתי נכס אשר מבדיקה שערכתי לא חודשה החכירה משנת 2003.שאלתי היא כיצד מחדשים חכירה? (במקור הייתה ל49 שנים), מהי העלות של החידוש? האם עלי לשלם דמי חכירה שנתיים מ2003 עד ליום החידוש או שמא להוון ל49 שנים נוספות? (אם כן - על כמה עומדים דמי חכירה שנתיים כיום?מדובר בשטח אדמה לא גדול ועליו מבנה המיועד להריסה.תודה מראש לכל העונים
דמי חכירה למינהל
עו"ד שזר תומר
09/09/12
פנה למינהל - צריך לשלם מיום שהיה צריך לחדש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכירת דירה שרשומה בחב משכנת ובטאבו
רר
09/09/12
שלוםאני מייצגת מוכרים אשר דירתם רשומה בטאבו ובחברה המשכנת טרם נרשם משותף וזכויות החברה בחכירה.נשאלת השאלה האם עליי להכין שטרי העברת זכות שכירות??תודה
שטרי העברת זכות שכירות
עו"ד שזר תומר
09/09/12
אפשר להכין שטרות - פחות קריטי, כי אפשר להכין יפוי כוח מתאים ואז אפשר בעזרת יפוי הכוח לקדם את העניין של החתימה על השטרות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ייצוג מוכרת במכירת דירה
דנה
09/09/12
דירה נקיה ולא בעייתית גם מבחינת הנפשות הפועלות(בדוק 100%):
למה אם בכלל פורמלית דרוש למוכר עו"ד מייצג בעסקה? אני מדגישה: היבט פורמלי בלבד, תודה
לכאורה...(יזהר הקונה). גם נאמנות לא מחייבת עו"ד..
למה אם בכלל פורמלית דרוש למוכר עו"ד מייצג בעסקה? אני מדגישה: היבט פורמלי בלבד, תודה
לכאורה...(יזהר הקונה). גם נאמנות לא מחייבת עו"ד..
ייצוג של שני צדדים ע"י עו"ד אחד בעסקת מכר
עו"ד שזר תומר
09/09/12
ראי - אין חובה שכל צד יהיה מיוצג - החובה היא רק ברכישת דירה מקבלן.
אבל... מומלץ שכל צד יצתייד בעו"ד - כי למעשה קשה לעשות חוזה הדדי - כיוון שברגע שאחד הצדדים מפר את החוזה- כאן מתחילות הבעיות ואז מתברר כי את לא מוגנת מספיק, כי עו"ד ניסה לעשות את החוזה הדדי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אבל... מומלץ שכל צד יצתייד בעו"ד - כי למעשה קשה לעשות חוזה הדדי - כיוון שברגע שאחד הצדדים מפר את החוזה- כאן מתחילות הבעיות ואז מתברר כי את לא מוגנת מספיק, כי עו"ד ניסה לעשות את החוזה הדדי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פלישה לבית
ויקי
09/09/12
שלום רב,
אנחנו חזרנו לארץ לאחר כמעט 10 שנים לא גרנו כאן.
יש לנו בית עם שטח באחד היישובים בצפון.
מסיבות אישיות לא השכרנו את הבית והשארנו אותו נעול.
כשהגענו הביתה גילינו שיש שם משפחה שגרה לה בכייף ועוד הם טוענים שהם כבר שבע שנים בבית ואחרי שלוש שנים שהם גרים שם ואף אחד לא גירש אותם או התחיל הליך משפטי יש להם זכויות על הבית וגם על השטח???!!!!
אודה על עזרתכם בנושא.
אנחנו חזרנו לארץ לאחר כמעט 10 שנים לא גרנו כאן.
יש לנו בית עם שטח באחד היישובים בצפון.
מסיבות אישיות לא השכרנו את הבית והשארנו אותו נעול.
כשהגענו הביתה גילינו שיש שם משפחה שגרה לה בכייף ועוד הם טוענים שהם כבר שבע שנים בבית ואחרי שלוש שנים שהם גרים שם ואף אחד לא גירש אותם או התחיל הליך משפטי יש להם זכויות על הבית וגם על השטח???!!!!
אודה על עזרתכם בנושא.
פלישה לדירה
עו"ד שזר תומר
09/09/12
לא חושב במקרה כזה מורכב - ניתן לפתרון במסגרת פורום - פנו דחוף לעו"ד .
ראשית , יש להוציא נסח טאבו, או אישור זכויות לראות מה בוצע ברישומים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראשית , יש להוציא נסח טאבו, או אישור זכויות לראות מה בוצע ברישומים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דירה בנאמנות במקרה של גירושין
אור
09/09/12
שלום,
אני מחזיקה בדירה בנאמנות עבור הורי (הם רכשו דירה בעבר ואני רשומה כנאמן על דירה זו) והדירה באופן קבוע מושכרת. במקרה של גירושין האם הגרוש יוכל לתבוע חזקה על הדירה או שבגלל שאני משמשת כנאמן והדירה בעצם שייכת להורי, הגרוש לא יוכל לתבוע עליה בעלות?
תודה מראש על התייחוסתך.
אני מחזיקה בדירה בנאמנות עבור הורי (הם רכשו דירה בעבר ואני רשומה כנאמן על דירה זו) והדירה באופן קבוע מושכרת. במקרה של גירושין האם הגרוש יוכל לתבוע חזקה על הדירה או שבגלל שאני משמשת כנאמן והדירה בעצם שייכת להורי, הגרוש לא יוכל לתבוע עליה בעלות?
תודה מראש על התייחוסתך.
דירה בנאמנות
עו"ד שזר תומר
09/09/12
אם הנאמנות היא חוקית מכוח הסכם ורשומה - זו לא דירה שלך - אז אין חשש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שותפה לדירה שכורה
אע
09/09/12
ברצוני לברר מה הדין לגבי עזיבת שכירות דירה של אחד השותפים החתומים על חוזה שכירות סטנדרטי ביחד מול המשכיר?.
האם השותף שעוזב יכול להביא שוכר במקומו (יש הסכמת המשכיר לכך), או שחייבים גם את הסכמת השותף שנשאר בדירה?
האם השותף שעוזב יכול להביא שוכר במקומו (יש הסכמת המשכיר לכך), או שחייבים גם את הסכמת השותף שנשאר בדירה?
חוזה שכירות - שותפים
עו"ד שזר תומר
09/09/12
בהעדר הסכם בין השותפים, בהעדר סעיף מתאים בחוזה מול הבעלים - אין צורך בהסכמת השותף שנשאר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מנגנוני הבטחה תקינות מכירת דירה
אלי
08/09/12
מנגנוני הבטחה תקינות מכירת דירה:
מעיון בדוגמאות חוזים למכירת דירה, ראיתי שהיום הפיסקה שחוזרת על עצמה, הוא יפוי כח בלתי חוזר של עו"ד המוכר לביצוע חובות המוכרים.
פעם היה מנגנון של הפקדת כספי הקונה בנאמנות?
1.מה המנגנון הנפוץ היום ?
2.ומה עדיף למוכר
יש קישורים להסברים לעניין זה?
האם עו"ד של הקונים כעו"ד משותף מסוכן לעניין זה?
מעיון בדוגמאות חוזים למכירת דירה, ראיתי שהיום הפיסקה שחוזרת על עצמה, הוא יפוי כח בלתי חוזר של עו"ד המוכר לביצוע חובות המוכרים.
פעם היה מנגנון של הפקדת כספי הקונה בנאמנות?
1.מה המנגנון הנפוץ היום ?
2.ומה עדיף למוכר
יש קישורים להסברים לעניין זה?
האם עו"ד של הקונים כעו"ד משותף מסוכן לעניין זה?
חשבון נאמנות
עו"ד שזר תומר
08/09/12
מנגנון הבטיחות הרצוי - הוא כספים בנאמנות.
המטרה להבטיח שהמוכר ימציא אישורי מס שבח, ואישורי עירייה, על מנת שתוכל להעביר את הדירה על שמך.
הכסף נשאר בנאמנות בדרך כלל אצל עו"ד של המוכר, אם יש לך חשש ביחס לכך, תוכל לבקש שגם עו"ד שלך יצטרף לחשבון הנאמנות.
תומר שזר עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
המטרה להבטיח שהמוכר ימציא אישורי מס שבח, ואישורי עירייה, על מנת שתוכל להעביר את הדירה על שמך.
הכסף נשאר בנאמנות בדרך כלל אצל עו"ד של המוכר, אם יש לך חשש ביחס לכך, תוכל לבקש שגם עו"ד שלך יצטרף לחשבון הנאמנות.
תומר שזר עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תיקון קיר
רוית סלע
07/09/12
שלום רב ,אנו גרים בבית משותף של 10 דיירים בקריית חיים לפי קביעת מהנדס סדק בקיר תומך משותף של הבניין בסכנת קריסה לתוך הגינה שלי .התיקון נאמד באלפי ש"ח לדייר .מה ניתן לעשות במקרה שחלק או כל הדיירים יסרבו להשתתף בתשלום?האם יהא זה נכון להוציא צו מבנה מסוכן בעירייה , או לתקן עצמאית בליווי מהנדס מתכנן וחברת ביצוע? תביעה שהוגשה לביטוח נדחיתה מאחר ונטען שהגדר אינה חלק מביטוח המבנה ( לציין שקריסת הקיר לתוך הגינה עלולה לפגוע בדירה ) האם ניתן לעשות משהו
ועד בית - תביעה
עו"ד שזר תומר
08/09/12
ראשית הייתי מכנס אסיפת דיירים ומנסה להסביר ב"טוב".
אם זה לא הולך - אפשר או להגיש תביעה בפני המפקח על הבתים המשותפים או לבית משפט שלום.
תומר שזר עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם זה לא הולך - אפשר או להגיש תביעה בפני המפקח על הבתים המשותפים או לבית משפט שלום.
תומר שזר עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הרחבת מרפסת שמש
רון
07/09/12
שלום,
בבניין בן 9 קומות (קומה 9 הן דירות גג) יש לכולם מרפסות זהות ודירות זהות. קיימת אפשרות להרחבות המרפסות לכולם באופן זהה. שלוש שאלות:
א. אין תקנון מיוחד לבניין. איזה רוב מחייב את כל הדיירים להשקיע בהוצאה זו? האם ניתן לחייב את כולם?
ב. במידה ויש רוב ודייר אחד מסרב לשלם, מה עושים? אחרת ייתכן ואצלו לא תהיה הרחבה והמשמעות היא שהבניין יראה חיצונית "מכוער".
ג. האם יש שיקול דעת לדיירים בדירות הגג בהצבעה? להם לא תהיה הרחבה.
תודה,
רון
בבניין בן 9 קומות (קומה 9 הן דירות גג) יש לכולם מרפסות זהות ודירות זהות. קיימת אפשרות להרחבות המרפסות לכולם באופן זהה. שלוש שאלות:
א. אין תקנון מיוחד לבניין. איזה רוב מחייב את כל הדיירים להשקיע בהוצאה זו? האם ניתן לחייב את כולם?
ב. במידה ויש רוב ודייר אחד מסרב לשלם, מה עושים? אחרת ייתכן ואצלו לא תהיה הרחבה והמשמעות היא שהבניין יראה חיצונית "מכוער".
ג. האם יש שיקול דעת לדיירים בדירות הגג בהצבעה? להם לא תהיה הרחבה.
תודה,
רון
זכויות בניה נוספות
עו"ד שזר תומר
08/09/12
ראשית יש לבדוק אם יש זכויות בניה מאושרות.
כלומר , תחילה יש לבדוק האם בכלל ניתן ל"התרחב" כיוון שזו גם הגדלת גודל המרפסת (לא בטוח שיש זכויות בניה לזה), וגם אולי סטיה מקווי בניין (גם לא בטוח שזה אפשרי).
הייתי בודק תחילה בעירייה הם בכלל המהלך אפשרי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
שזר משרדי עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום.
כלומר , תחילה יש לבדוק האם בכלל ניתן ל"התרחב" כיוון שזו גם הגדלת גודל המרפסת (לא בטוח שיש זכויות בניה לזה), וגם אולי סטיה מקווי בניין (גם לא בטוח שזה אפשרי).
הייתי בודק תחילה בעירייה הם בכלל המהלך אפשרי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
שזר משרדי עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום.
מס רכישה
יפית
07/09/12
הבנתי שיש אפשרות לרכוש נכס נוסף ולשלם מס רכישה בתוך שנתיים ממכירת הנכס הראשון . שאלתי היא האם במידה ואני בסופו של דבר לא מוכרת את הדירה הראשונה האם אני משלמת את המס רכישה שהייתי אמורה לשלם עם ריבית מתחילת התקופה או שבכלל אין דבר כזה של דחיית תשלום מס רכישה עד שנתיים
מה קורה שמתחייבים כלפי רשות המיסים למכור דירה בתוך שנתיים ולא מוכרים ?
עו"ד שזר תומר
08/09/12
אם התחייבת למכור ולא מכרת - אז כמובן שיש לזה השלכות - ההשכלות הם כספיות - לסכום המקורי, מצטרפת ריבית והצמדה (צריך לבדוק את סכום הריבית בצורה מדוייקת יותר = אם אני זוכר נכון - הריבית לא נמוכה).
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
שזר משרדי עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
שזר משרדי עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום.
וועד הבלוק
ליטל
07/09/12
ברצוני לברר בנוגעי לתמא 38 מה חשוב לברר לפני שעושים תמא 38 ?
מהאם היום נותנים תמא 38 מ-9מטר למרפסת ? או יותר 15 מטר
האם נותנים ריצוף וחיפוי קירות ?
האם הסדנדרט למרפסת 15 מר?
והאם יכלות להנתן זכיות בניה מלובי מלבד הקומות העליונות ?
ודבר נוסף כיצד ממנים וועד חיצוני?
למי פונים ? ואם זה בתשלום ?
וכיצד ניתן להוכיח שהכסף שאני משלמת לוועד לא יוצא מימנו דבר .
האם ניתן לתבוע את הוועד היא לא רוצה את הוועד ומזניחה את הכניסה יש שם ריח של ביוב וצמיחה וביוב עולה לי עד הבית ואין לי עם מי לדבר זה גורם לתחלואה אשמח לקבל תגובה מהירה
מהאם היום נותנים תמא 38 מ-9מטר למרפסת ? או יותר 15 מטר
האם נותנים ריצוף וחיפוי קירות ?
האם הסדנדרט למרפסת 15 מר?
והאם יכלות להנתן זכיות בניה מלובי מלבד הקומות העליונות ?
ודבר נוסף כיצד ממנים וועד חיצוני?
למי פונים ? ואם זה בתשלום ?
וכיצד ניתן להוכיח שהכסף שאני משלמת לוועד לא יוצא מימנו דבר .
האם ניתן לתבוע את הוועד היא לא רוצה את הוועד ומזניחה את הכניסה יש שם ריח של ביוב וצמיחה וביוב עולה לי עד הבית ואין לי עם מי לדבר זה גורם לתחלואה אשמח לקבל תגובה מהירה
תמ"א 38
עו"ד שזר תומר
08/09/12
פני לפורום תמ"א 38.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
שזר משרדי עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
שזר משרדי עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום.
דחווווף בקשה ,
אפרת
07/09/12
האם ניתן בחוזה בין שוכר למשכיר להוסיף סעיף שבו המשכיר מתחייב לא להעלות את השכ"ד מתאריך עד תאריך ( נניח לשנתייים ) --- האם זה דבר מקובל שעושים או נעשה בעבר ? או המצאה מקורית שלי ? (כמובן בהסכמת 2 הצדדים)
האם ניתן לחתום על הסכם שבו המשכיר מתחייב שלא להעלות שכר דירה ?
עו"ד שזר תומר
08/09/12
כל מה שמקובל בין שני צדדים, ובלבד שהוא חוקי ניתן לרשום בחוזה ואף יהיה לו תוקף - לפיכך אין כל מניעה לרשום את מה שרשמת .
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
שזר משרדי עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
שזר משרדי עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום.
רכישת דירה שהמוכר לא רשום כבעלים
קונה
06/09/12
שלום!
האם מומלץ לרכוש דירה שהמוכר שלה לא רשום כבעלים בטאבו, אלא לטענתו יש לו רק הערת אזהרה. איך אפשר להגן על הקונה ברכישה כזו? בהערת האזהרה רשום רק שם ללא מספר ת.ז. איך אני יכול לוודא שהיא אכן של המוכר?
האם מומלץ לרכוש דירה שהמוכר שלה לא רשום כבעלים בטאבו, אלא לטענתו יש לו רק הערת אזהרה. איך אפשר להגן על הקונה ברכישה כזו? בהערת האזהרה רשום רק שם ללא מספר ת.ז. איך אני יכול לוודא שהיא אכן של המוכר?
האם מסוכן לרכוש דירה כאשר למוכר יש רק הערת אזהרה ?
עו"ד שזר תומר
08/09/12
תשכור עו"ד (מומלץ עו"ד ותיק ובעל ניסיון), שיבדוק את הרכישה של המוכר שלך - כלומר מדוע עדיין לא נרשמה בעלות ומדוע, ברגע שתתקבל תשובה מספקת לשאלה זו - לא צריכה להיות בעיה להתקדם עם העסקה, בתנאי כי הבנק המלווה שלך יאשר אותה בטרם החתימה על ההסכם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
שזר משרדי עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
שזר משרדי עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום.
מס רכישה בדיירות מוגנת של חנות
שי
06/09/12
שלום רב,
אודה לכם אם תוכלו לאמר לי מהו מס רכישה של רוכש אשר הוא דייר מוגן בחנות / בית מלאכה אשר רוכש נכס זה.
היכן בחוק (באיזה סעיף) אני מוצא את התשובה.
תודה מראש
שי
אודה לכם אם תוכלו לאמר לי מהו מס רכישה של רוכש אשר הוא דייר מוגן בחנות / בית מלאכה אשר רוכש נכס זה.
היכן בחוק (באיזה סעיף) אני מוצא את התשובה.
תודה מראש
שי
מהו מס הרכישה ברכישת חנות ?
עו"ד שזר תומר
08/09/12
על פניו, רכישת חנות מוגדתרת כמיסוי של 5 אחוז.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
שזר משרדי עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
שזר משרדי עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
