פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
קנס על איחור חתימה על חידוש חוזה שכירות
אנה .ר.
16/10/12
שלום רב,אשמח לעצת המומחים באתר בעניין הבא:אנו זוג סטודנטים המתגוררים במעונות הסטודנטים של אונ' בן גוריון ומתחילים את השנה השלישית במעונות.בעיקרון החוזה הינו עד חודש ספטמבר. כבר בחודש יולי נתבקשנו לשלם מקדמה על חודש אוקטובר (עוד טרם חתימה על חוזה לשנה הבאה) ושילמנו אותה בזמן. במעמד זה הצהרנו באתר על כוונתינו להמשיך לגור במעונות.במהלך חודש ספט' נתבקשנו לחתום על חוזה לשנה הבאה במשרד במעונות.מי שלא חותם על החוזה בזמן משלם 80 ש"ח קנס ליום על האיחור.איחרנו בחתימת החוזה וכעת אנו אמורים לשלם את הקנס וכן החוזה יחייב אותנו רטרואקטיבית על שכ"ד בגין תק' הקנס.שאלתי היא האם דבר זה הינו חוקי? גם אם מעוגן בחוזה?האין תשלום מקדמה (3 חודשים מראש!) הינה הצהרת כוונות להמשיך לגור בדירה? אם כן מדוע לשלם גם קנס וגם שכ"ד על כל יום איחור? הרי ההיגיון בעיני הינו שאם לא חתמנו על חוזה אז הוא אינו תקף ולכן לא יכולים לגבות מאיתנו שכ"ד ןלכן קיים הקנס.אודה מאודדד לעצתכם.תודה מראש,אנה.
לגמרי לא ברור לי מה הבסיס החוקי לקנס הזה
עו"ד אחת
17/10/12
נראה לי תמוה ביותר.
קנס במישור האזרחי מוטל בשל הפרה של הסכם כלשהו.
אם עוד לא חתמתם על הסכם (נניח לשנה הנוכחית), הרי שאתם לא כבולים בשום הסכם ולכן "איחור" בחתימה על הסכם לא מהווה הפרה של שום הסכם.
אני לא יכולה להעלות על דעתי בסיס חוקי הגיוני לדרישה הזו, אבל אולי צריך לבדוק הסכמים של שנים קודמות - סעיפים לעניין אופציה. יכול להיות שתשלום מקדמה מהווה הודעה לעניין מימוש אופציה ומשם יש משהו שקשור לחתימה על הסכם תוך מועד מסוים..
צריך לעיין בהסכמים.
כפי שציינתי, על פניו נראה לי די הזוי.
קנס במישור האזרחי מוטל בשל הפרה של הסכם כלשהו.
אם עוד לא חתמתם על הסכם (נניח לשנה הנוכחית), הרי שאתם לא כבולים בשום הסכם ולכן "איחור" בחתימה על הסכם לא מהווה הפרה של שום הסכם.
אני לא יכולה להעלות על דעתי בסיס חוקי הגיוני לדרישה הזו, אבל אולי צריך לבדוק הסכמים של שנים קודמות - סעיפים לעניין אופציה. יכול להיות שתשלום מקדמה מהווה הודעה לעניין מימוש אופציה ומשם יש משהו שקשור לחתימה על הסכם תוך מועד מסוים..
צריך לעיין בהסכמים.
כפי שציינתי, על פניו נראה לי די הזוי.
משכון דירה
שלומית
16/10/12
הגרוש שלי רשם משכון על דירתו לטובת אמו. ברשם המשכונות נרשם שהמשכון על כל סכום .. לפי ההסכם. האם אני יכולה לקבל /לראות את ההסכם שבגינו נרשם המשכון? הגרוש בעל חוב מזונות גבוה, וברצוני לבקש את מכירת הדירה לטובת פרעון חוב המזונות . מה עליי לעשות ?עיקלתי את הדירה בהוצל"פ.
הסכם משכון מכירת דירה בגין חוב מזונות
עו"ד שזר תומר
19/10/12
שלומית שלום רב,
אני מקווה שאת לא מתיימרת להיות עו"ד העוסקת בכינוס נכסים, כי לפי מה שרשמת זה מה שאת עומדת לעשות.
תשכרי עו"ד לצורך הליך המכירה.
עו"ד יבקש צווים לרשם המשכונות לצורך עיון במסמכים,
יוצא נסח טאבו ויקדם את הליך המכירה.
אני לא חושב שזה משהו שאת יכולה לעשות לבד.
פרקטית - כרגע צריך לבקש צו מרשום המשכונות ביחס להסכם לכאורה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
אני מקווה שאת לא מתיימרת להיות עו"ד העוסקת בכינוס נכסים, כי לפי מה שרשמת זה מה שאת עומדת לעשות.
תשכרי עו"ד לצורך הליך המכירה.
עו"ד יבקש צווים לרשם המשכונות לצורך עיון במסמכים,
יוצא נסח טאבו ויקדם את הליך המכירה.
אני לא חושב שזה משהו שאת יכולה לעשות לבד.
פרקטית - כרגע צריך לבקש צו מרשום המשכונות ביחס להסכם לכאורה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
קניית דירה שנייה
רונן
16/10/12
ברשותי דירה שקניתי עוד לפני נישואיי אשר על שמי בלבד.בימים הקרובים אני ואישתי מתעתדים לקנות דירה נוספת .למרות שזוהי דירה ראשונה של אישתי ידוע לי כי החוק מתייחס אלינו כתא משפחתי ולכן נצטרך לשלם מס על הדירה החדשה כדירה שנייה .אבל ידוע לי כי ישנו תקדים אשר מאפשר לי לטעון כי הדירה הראשונה נרכשה עלידי עוד לפני שהוקם התא המשפחתי - האם זה יוזיל לי את המס על הדירה השנייה לפחות על החלק של אישתי ???חשוב לציין כי קיים הסכם ממון ביני ובין אשתי המתייחס לדירה אותה רכשתי לפני נשואיי אבל מאז הנישואין אין הפרדה כלכלית .
מס רכישה דירה לפני הנישואים
עו"ד שזר תומר
19/10/12
עניין זה נדון בערעור בפני בית המשפט העליון, המכונה בפי כל כפרשת "פלם".
במקרה זה היתה הגב' פלם בעלים של דירת מגורים, טרום נישואיה.
לאחר הנישואים רכשו בני הזוג דירה משותפת כאשר מר פלם ביקש לשלם מס רכישה מופחת בעבור רכישת חלקו בדירה, שכן לא היתה בבעלותו דירה נוספת. בין בני הזוג נחתם הסכם ממון, המגדיר כי דירת המגורים שרכשה האישה טרום הנישואים תישאר בבעלותה הבלעדית.
רשויות המס טענו כי יש לראות בבני הזוג כ"תא משפחתי אחד", שלא ניתן לפיצול. מכאן, יש לראותם כ"רוכש אחד" של דירת הגב' פלם טרום נישואיה.
ההשלכה של טעון זה היא שהדירה שבבעלות האישה מבטלת את זכאותו של הבעל בהנחה במס רכישה. המקרה הובא כאמור בפני בית המשפט העליון אשר דחה את עמדת רשות המסים וקבע כי "את התא המשפחתי יש לראות כיחידה אחת, לצורך מס , מרגע שנוצר התא המשפחתי ולא לפני כן".
כלומר מאחר ודירת המגורים של הגב' פלם נרכשה לפני הנישואים, אין לראות במר פלם כמי שרכש עם הגב' פלם את דירת המגורים, לצורכי מס הרכישה. משכך מר פלם יכל להנות מתשלום מס רכישה מופחת בגין רכישת חלקו בדירה החדשה. על פי דעתו של כב' הנשיא דאז, גישה זו גם הולמת את כוונת המחוקק ותכלית החקיקה לאפשר ולהעניק למשפחה הקלה במס רכישה בעת שהיא רוכשת דירה יחידה במשאביה המצומצמים.
יש לשים לב כי הלכה זו שנקבעה מתייחסת למקרים בהם עולה בבירור כי קיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג. שעה שההפרדה הרכושית היא רק "מסך עשן" ולמרות קיומו של הסכם ממון וההפרדה הרכושית יוכח כי קיים ערבוב משאבים, עלולים למצוא עצמם הרוכשים מחויבים בתשלום מס הרכישה המלא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
במקרה זה היתה הגב' פלם בעלים של דירת מגורים, טרום נישואיה.
לאחר הנישואים רכשו בני הזוג דירה משותפת כאשר מר פלם ביקש לשלם מס רכישה מופחת בעבור רכישת חלקו בדירה, שכן לא היתה בבעלותו דירה נוספת. בין בני הזוג נחתם הסכם ממון, המגדיר כי דירת המגורים שרכשה האישה טרום הנישואים תישאר בבעלותה הבלעדית.
רשויות המס טענו כי יש לראות בבני הזוג כ"תא משפחתי אחד", שלא ניתן לפיצול. מכאן, יש לראותם כ"רוכש אחד" של דירת הגב' פלם טרום נישואיה.
ההשלכה של טעון זה היא שהדירה שבבעלות האישה מבטלת את זכאותו של הבעל בהנחה במס רכישה. המקרה הובא כאמור בפני בית המשפט העליון אשר דחה את עמדת רשות המסים וקבע כי "את התא המשפחתי יש לראות כיחידה אחת, לצורך מס , מרגע שנוצר התא המשפחתי ולא לפני כן".
כלומר מאחר ודירת המגורים של הגב' פלם נרכשה לפני הנישואים, אין לראות במר פלם כמי שרכש עם הגב' פלם את דירת המגורים, לצורכי מס הרכישה. משכך מר פלם יכל להנות מתשלום מס רכישה מופחת בגין רכישת חלקו בדירה החדשה. על פי דעתו של כב' הנשיא דאז, גישה זו גם הולמת את כוונת המחוקק ותכלית החקיקה לאפשר ולהעניק למשפחה הקלה במס רכישה בעת שהיא רוכשת דירה יחידה במשאביה המצומצמים.
יש לשים לב כי הלכה זו שנקבעה מתייחסת למקרים בהם עולה בבירור כי קיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג. שעה שההפרדה הרכושית היא רק "מסך עשן" ולמרות קיומו של הסכם ממון וההפרדה הרכושית יוכח כי קיים ערבוב משאבים, עלולים למצוא עצמם הרוכשים מחויבים בתשלום מס הרכישה המלא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
דירה בפטור
יורם
16/10/12
האם דירה שנרכשה להחלפת דירה אחרת, והדירה הישנה נמכרה תוך 6 חודשים אבל בפטור של ה4 שנים לפי סעיף 49 ב1 , האם אפשר אח"כ להשתמש גם בפטור של ה 18 חודשים כלומר בסעיף 49 ב 2 בדירה החדשה.ואז יש פטור על שתי הדירות הנ"ל
האם המקרה היה משתנה אם היתי משתמש בתחילה בפטור של הוראת השעה?
האם המקרה היה משתנה אם היתי משתמש בתחילה בפטור של הוראת השעה?
פטור מס שבח על פי הוראות שעה
עו"ד שזר תומר
19/10/12
ראה תשובתי לשאלה הקודמת.
נראה כי יש בעיה בשאלה.
הפטור של 28 חודש מתייחס למס רכישה.
ופטור הוראות השעה למס שבח.
מה כוונתך ???
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
נראה כי יש בעיה בשאלה.
הפטור של 28 חודש מתייחס למס רכישה.
ופטור הוראות השעה למס שבח.
מה כוונתך ???
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
פטור לדירה שניה
רם
16/10/12
רכשתי דירה נוספת לצורך החלפת הדירה שברשותי, והמכירה של הישנה היתה אחרי 6 חודשים ,כך שנשארתי עם דירה יחידה ,אך ביקשתי פטור לפי הוראת השעה שעד סוף 2012 ,ולא לפי סעיף 49 ב2 שהוא פטור ל18 חודש, האם בעתיד שאקנה דירה נוספת,ואחכה שנתיים עם הדירה , ואהיה בעל שתי דירות , אצטרך לחכות 4 שנים, היות והשתמשתי בפטור של הוראת השעה,ולא 49 ב2 של 18 חודש, או אוכל למקור ישר בפטור של 49 ב1 , של כל 4 שנים.
אודה מראש
אודה מראש
פטור ממס שבח
עו"ד שזר תומר
19/10/12
צר לי לא הבנתי את השאלה.
מה גם שקשה במדינה שלנו לדעת מה יהיה עוד שנה, לאור שינוי החקיקה בעניין מס שבח כל שנה/שנתיים...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
מה גם שקשה במדינה שלנו לדעת מה יהיה עוד שנה, לאור שינוי החקיקה בעניין מס שבח כל שנה/שנתיים...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
איחוד חלקות
רוית
16/10/12
להורי יש שני בתי קרקע הצמודים זה לזה והנחשבים לשני נכסים נפרדים כבר 60 שנה, לאחרונה קיבלו מכתב מעמידר הדורש לאחד את שתי החלקות לחלקה אחת לאחר שבדיקה של מודד מצאה ששני הנכסים צמודים. והשאלה היא מה פשר העניין? הרי 60 שנה הנכסים הם צמודים זה לזה ונחשבו נפרדים ומשולמים עליהם מיסי ארנונה בנפרד .
האם איחוד שטחים לנכס אחד הוא כדאי? במקרה שירצו למכור?
או שיש כאן הפסד גדול?
אודה לתשובתכם.
האם איחוד שטחים לנכס אחד הוא כדאי? במקרה שירצו למכור?
או שיש כאן הפסד גדול?
אודה לתשובתכם.
איחוד חלקות
עו"ד שזר תומר
19/10/12
רוית שלום רב,
שאלתך מאוד מורכבת, ויתכן כי העניין כרוך במיסוי ובהלשכות סכפיות רבות - ולכן אני ממליץ לך על יעוץ אישי עם עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
שאלתך מאוד מורכבת, ויתכן כי העניין כרוך במיסוי ובהלשכות סכפיות רבות - ולכן אני ממליץ לך על יעוץ אישי עם עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
אופציה
אלון
16/10/12
שלום רב,
האם בעל הנכס יכול למוכרו לצד ג' במהלך התקופה עליה חתום בהסכם עם צד ב'.
בתודה מראש
האם בעל הנכס יכול למוכרו לצד ג' במהלך התקופה עליה חתום בהסכם עם צד ב'.
בתודה מראש
מכירת זכויות בנכס
עו"ד שזר תומר
19/10/12
לא הבנתי את השאלה.
נא לפרט.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
נא לפרט.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
העברת רישום קטין בעל קרקע לרישום על שם הוריו
איזק
16/10/12
שלום
בני שהוא קטין רשום כבעל קרקע ברצוני להעביר את הקרקע על שם ההורים כלומר אבא ואימא,האים אני צריך לשלם מס רכישה
נ.ב
אין לנו (להורים) בית על שמנו.
בני שהוא קטין רשום כבעל קרקע ברצוני להעביר את הקרקע על שם ההורים כלומר אבא ואימא,האים אני צריך לשלם מס רכישה
נ.ב
אין לנו (להורים) בית על שמנו.
העברה ללא תמורה של מגרש
עו"ד שזר תומר
19/10/12
באם מדובר בהעברה ללא תמורה.
לעניין מס רכישה, החל בד”כ על מקבל הזכויות, נראה כי יהיה חיוב במס, ואולם החיוב יהיה בשיעור של 1/3 מן החיוב במכירה רגילה, וזאת לפי תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (מס רכישה), תשל”ה - 1974:
“במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל”
יש לבדוק גם חיובים, ככל שהיו במס רכוש והשפעת העניין על המיסוי על המקרקעין.
כמו כן, יש לבדוק האם קיימים היטלים עירוניים ותכנוניים, כגון היטל ביוב והיטל השבחה, שעלולים להגיע לסכומים ניכרים, במיוחד אם המקרקעין עברו שינוי יעוד, הפשרה לבניה ותכנון מחדש.
זאת ועוד, באם המקרקעין רשומים במינהל מקרקעי ישראל - עלולה ההעברה להיות כרוכה בדמי הסכמה, מקום שהזכויות אינן מהוונות.
יודגש כי גם אם קיים לכאורה פטור קיימת חובת דיווח על העסקה במועד ולרשויות המס יכולות להיות השגות על הדו”ח.
לסיום יצויין כי בנוסף להנ“ל עלולים להיות חיובים אחרים או הוראות ספציפיות לעניין המקרקעין המסויימים, ומומלץ לקבל ייעוץ מקצועי מעורך דין .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
לעניין מס רכישה, החל בד”כ על מקבל הזכויות, נראה כי יהיה חיוב במס, ואולם החיוב יהיה בשיעור של 1/3 מן החיוב במכירה רגילה, וזאת לפי תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (מס רכישה), תשל”ה - 1974:
“במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל”
יש לבדוק גם חיובים, ככל שהיו במס רכוש והשפעת העניין על המיסוי על המקרקעין.
כמו כן, יש לבדוק האם קיימים היטלים עירוניים ותכנוניים, כגון היטל ביוב והיטל השבחה, שעלולים להגיע לסכומים ניכרים, במיוחד אם המקרקעין עברו שינוי יעוד, הפשרה לבניה ותכנון מחדש.
זאת ועוד, באם המקרקעין רשומים במינהל מקרקעי ישראל - עלולה ההעברה להיות כרוכה בדמי הסכמה, מקום שהזכויות אינן מהוונות.
יודגש כי גם אם קיים לכאורה פטור קיימת חובת דיווח על העסקה במועד ולרשויות המס יכולות להיות השגות על הדו”ח.
לסיום יצויין כי בנוסף להנ“ל עלולים להיות חיובים אחרים או הוראות ספציפיות לעניין המקרקעין המסויימים, ומומלץ לקבל ייעוץ מקצועי מעורך דין .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
גג שנוצר מבניה חדש בבניין
גבי
15/10/12
יש בבניין אצלנו יחידת דיור קטנה שצמוד אליה גג בטאבו. על הגג הנ"ל נבנתה דירה. האם הגג החדש שנוצר הינו רכוש משותף, וכל השכנים רשאים להשתמש בו?
גג של בניה חדשה שלא הוצמד - הוא רכוש משותף
אליפז הנעמתי
17/10/12
דירה שאני רשום בה כחוכר, האם היא בבעלותי בכלל ?
משה
15/10/12
לעו"ד שלום, אני מבולבל לגמרי ואשמח להבהרה...נסח ה"טאבו" לדירה אשר רכשתי וזה עתה סיימתי לשלם עליה משכנתא, נראה בערך כך:---------------------------מידע מפנקס בתים משותפים המתנהל בלשכת רישום מקרקעין תל אביב יפופירוט גוש / חלקה / תת חלקה וכו'בעלויות:1960 מהות הפעולה: רישום בית משותף, הבעלים: קק"ל, החלק בנכס בשלמותחכירות:2009 מהות הפעולה: העברת שכירות, החוכרים: (השם שלי), החלק בנכס בשלמותבתנאי שטר מקורי (מס השטר), תאריך סיום: 2053, שכירות מהוונת, אין הגבלה בהעברה ובירושה."על כל הבעלים"--------------------------- אני מבולבל לגמרי. האם הדירה היא בבעלותי, או בבעלות קק"ל ?ואם היא בבעלותי מי מבטיח לי שלא "יקחו" אותה ממני בשנת 2053 ?כשביצעתי את פעולת הרכישה העו"ד אמר לי שאין בעיה וש"ככה זה בארץ" -אבל עדיין אני לא מצליח להבין אם הדירה היא שלי בסופו של דבר, או שאני שוכר אותה מהמדינה... ומה אם בשנת 2053 לא אוכל לחדש את ה"שכירות" ??הרי זה כבר כמעט 100 שנה מאז שהבניין נבנה...כמו כן מה קורה אם עושים פינוי בינוי על המבנה ? האם הוא עובר לבעלותי ה"אמיתית" או נשאר בבעלות קק"ל ?אשמח מאד להבהרה בנושא, תודה רבה לך !!
כן, זה שווה ערך לבעלות
לילך
17/10/12
הזכות שיש לך היא לא חכירה, אלא חכירה לדורות, ולא סתם אלא כזו מהוונת וללא הגבלה בהעברה וירושה.
זה הכי קרוב שיש לזכות בעלות ולכל עניין פורמלי זה כמו בעלות.
זה הכי קרוב שיש לזכות בעלות ולכל עניין פורמלי זה כמו בעלות.
מתי נחשבת תחילתה של עסקת מכר לעניין בלעדיות בתווך?
מג
15/10/12
בעקבות מודעה שפרסמנו באינטרנט התקשר עמנו מתווך א' בתאריך 11.10 בצהריים וקבע עימנו להראותה לקונה פוטנציאלי למחרת, 12.10, בשעות הערב. קבענו עם מתעניינים נוספים (פרטיים) לאותה שעה לראות את הדירה.
באותו יום (11.10) בערב חתמנו על הסכם בלעדיות עם מתווך ב'. בהסכם זה מצויינים שמות האנשים הפרטיים אשר היו מעוניינים לראות את הנכס ורשום כי באם תחתם עסקת מכר, מתווך ב' לא יהא זכאי לדמי התיווך. שמו של מתווך א' לא צויין, מאחר ולא ידענו את שמו.
בתאריך 12.10 בערב, הגענו לדירה על מנת להראותה למתווך א' וללקוח שלו, למתעניינים נוספים וכן למתווך ב' ("הבלעדי"). למותר לציין כי בשלב זה טרם עשה מתווך ב' כל פעולה למען מכירת הנכס. הלקוח של מתווך א' מעוניין לרכוש את הדירה. מה הדין במקרה כזה, שבו העיסקה מתבצעת בתוך תקופת הסכם הבלעדיות אך הפגישה להצגת הנכס, אשר בעקבותיה בוצעה מכירה, נקבעה טרם החתימה על ההסכם? האם המתווך ה"בלעדי" זכאי לדמי התיווך?
באותו יום (11.10) בערב חתמנו על הסכם בלעדיות עם מתווך ב'. בהסכם זה מצויינים שמות האנשים הפרטיים אשר היו מעוניינים לראות את הנכס ורשום כי באם תחתם עסקת מכר, מתווך ב' לא יהא זכאי לדמי התיווך. שמו של מתווך א' לא צויין, מאחר ולא ידענו את שמו.
בתאריך 12.10 בערב, הגענו לדירה על מנת להראותה למתווך א' וללקוח שלו, למתעניינים נוספים וכן למתווך ב' ("הבלעדי"). למותר לציין כי בשלב זה טרם עשה מתווך ב' כל פעולה למען מכירת הנכס. הלקוח של מתווך א' מעוניין לרכוש את הדירה. מה הדין במקרה כזה, שבו העיסקה מתבצעת בתוך תקופת הסכם הבלעדיות אך הפגישה להצגת הנכס, אשר בעקבותיה בוצעה מכירה, נקבעה טרם החתימה על ההסכם? האם המתווך ה"בלעדי" זכאי לדמי התיווך?
האם חייבים לשלם למתווך ?
עו"ד שזר תומר
19/10/12
מקרה מסובך.
זה לא שחור ולבן,
אבל לדעתי היות ומדובר בעניין של יום אחד בלבד, והיות ואם הבנתי נכון המתווך הבלעדי לא ביצע אף לא פעולה אחת למכירת הנכס - ולא היה הגורם היעיל לעסקה- ניתן להתנער מהתשלום כלפיו, אבל אני ממליץ לך לשכור עו"ד על מנת שיסגור את הנושא בצורה מסודרת למול המתווך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
זה לא שחור ולבן,
אבל לדעתי היות ומדובר בעניין של יום אחד בלבד, והיות ואם הבנתי נכון המתווך הבלעדי לא ביצע אף לא פעולה אחת למכירת הנכס - ולא היה הגורם היעיל לעסקה- ניתן להתנער מהתשלום כלפיו, אבל אני ממליץ לך לשכור עו"ד על מנת שיסגור את הנושא בצורה מסודרת למול המתווך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
הטבה
שלומית
15/10/12
שלום רב,
לפני כשנה רכשתי דירה,
בעת מתן הצעת המחיר עבור הדירה מטעם הקבלן ניתנה לנו כהטבה 5,000 ש"ח לצורך ביצוע שינויים בדירה.
כמו שנוהגים רובנו לעשות,לצורך ביצוע החוזה לקחתי עו"ד מטעמי שיפקח על כל הנושא.
במעמד החתימה על החוזה אצל עו"ד הקבלן הנושא לא נרשם בחוזה, העלנו זאת ונאמר לנו כי יוסיפו אותו.
אנו חתמנו על החוזה, הקבלן באותה העת היה בחו"ל, כשחזר חתם על החוזה ושלחו אותו אלינו.
אנחנו לא בדקנו את עניין ההטבה שהובטחה לנו, וכעת נתבקשנו להגיע לאדריכל לביצוע שינוי דיירים, הנושא לא מגובה בחוזה אלא רק בהצעת המחיר שנתן איש המכירות ששם מופיעה גם חתימתו.
מה לעשות ?? האם ההטבה תקפה גם כשלא מופיע בחוזה ?
תודה רבה
לפני כשנה רכשתי דירה,
בעת מתן הצעת המחיר עבור הדירה מטעם הקבלן ניתנה לנו כהטבה 5,000 ש"ח לצורך ביצוע שינויים בדירה.
כמו שנוהגים רובנו לעשות,לצורך ביצוע החוזה לקחתי עו"ד מטעמי שיפקח על כל הנושא.
במעמד החתימה על החוזה אצל עו"ד הקבלן הנושא לא נרשם בחוזה, העלנו זאת ונאמר לנו כי יוסיפו אותו.
אנו חתמנו על החוזה, הקבלן באותה העת היה בחו"ל, כשחזר חתם על החוזה ושלחו אותו אלינו.
אנחנו לא בדקנו את עניין ההטבה שהובטחה לנו, וכעת נתבקשנו להגיע לאדריכל לביצוע שינוי דיירים, הנושא לא מגובה בחוזה אלא רק בהצעת המחיר שנתן איש המכירות ששם מופיעה גם חתימתו.
מה לעשות ?? האם ההטבה תקפה גם כשלא מופיע בחוזה ?
תודה רבה
די בעייתי
עו"ד אחת
17/10/12
יש להניח שבחוזה עליו חתמתם יש סעיף שאומר שכל סיכום שנעשה בין הצדדים יש לו תוקף רק אם נעשה בכתב והצדדים חתמו עליו.
לכאורה הבטחה זו הבטחה, אבל לצערכם, היום לאחר החתימה, אין לכם בסיס חוקי לדרוש את ההטבה הזו.
אם מישהו עומד מאחוריה ומסכים לתת לכם אותה - הרווחתם. אם לא - לדעתי אתם בבעיה מהבחינה הזו..
לכאורה הבטחה זו הבטחה, אבל לצערכם, היום לאחר החתימה, אין לכם בסיס חוקי לדרוש את ההטבה הזו.
אם מישהו עומד מאחוריה ומסכים לתת לכם אותה - הרווחתם. אם לא - לדעתי אתם בבעיה מהבחינה הזו..
מס שבח
משה
15/10/12
ברשותי דירה 10 שנים לפני שנתיים קיבלתי אישור לבניה של עוד 25מ"ר אותו מימשתי.
כעת לאחר שנה מסיום הבניה אני מעוניין למכור את הדירה, האם אני נדרש לתשלום מס שבח או משהו אחר ?
כעת לאחר שנה מסיום הבניה אני מעוניין למכור את הדירה, האם אני נדרש לתשלום מס שבח או משהו אחר ?
הכלל הוא שכולם חייבים במס שבח אם ערך הנכס עלה
עו"ד אחת
17/10/12
אלא אם זכאים לפטור, דבר שאותו צריך לבדוק בהתחשב בגורמים נוספים.
יש להניח שעקב תוספת הבניה תחויבו בנוסף בהיטל השבחה.
יש להניח שעקב תוספת הבניה תחויבו בנוסף בהיטל השבחה.
ייעוץ לגבי קניית בית צמוד קרקע
אינה
15/10/12
שלום רב,
אנו רוצים לקנות בית צמוד קרקע. אף פעם לא גרנו בבית צמוד קרקע, אלא בדירה. על מה צריך להסתכל ומה צריך לבדוק בעת שרואים את הבתים?
תודה רבה.
אנו רוצים לקנות בית צמוד קרקע. אף פעם לא גרנו בבית צמוד קרקע, אלא בדירה. על מה צריך להסתכל ומה צריך לבדוק בעת שרואים את הבתים?
תודה רבה.
רכישת בית פרטי /קרקע -למה חשוב/ צריך לשם לב?
עו"ד שזר תומר
19/10/12
אינה שלום רב,
ראי ההבדל הגדול, הוא שבבית פרטי, יש סכנה גדולה יותר לחריגות בניה (בדומה לדירת גן, או דירת גג בבית משותף).
ולכן רצוי לבדוק את חריגות הבניה למול היתר הבניה שניתן במקור לבית.
בבתים פרטיים יש גם ליקויים שונים ששווה לבדוק (איטום הגג), נזילות בין הקומה הראשונה לקומת הקרקע.
בכל מקרה, תשכרי עו"ד מיומן ואני מניח שיהיה לך קל יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
ראי ההבדל הגדול, הוא שבבית פרטי, יש סכנה גדולה יותר לחריגות בניה (בדומה לדירת גן, או דירת גג בבית משותף).
ולכן רצוי לבדוק את חריגות הבניה למול היתר הבניה שניתן במקור לבית.
בבתים פרטיים יש גם ליקויים שונים ששווה לבדוק (איטום הגג), נזילות בין הקומה הראשונה לקומת הקרקע.
בכל מקרה, תשכרי עו"ד מיומן ואני מניח שיהיה לך קל יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
יעוץ לגבי מכירת דירה
אינה
15/10/12
שלום רב,
הייתי רוצה לקבל יעוץ בנושא הבא.
אמא שלי בת 60, מקבלת הבטחת הכנסה. אנו רוצים למכור את הדירה שלה ואת הדירה שלנו ולקנות בית צמוד קרקע. איך ניתן למכור את הדירה שלה ושלא ישללו ממנה הבטחת הכנסה? תודה רבה.
הייתי רוצה לקבל יעוץ בנושא הבא.
אמא שלי בת 60, מקבלת הבטחת הכנסה. אנו רוצים למכור את הדירה שלה ואת הדירה שלנו ולקנות בית צמוד קרקע. איך ניתן למכור את הדירה שלה ושלא ישללו ממנה הבטחת הכנסה? תודה רבה.
מכירת דירה
עו"ד שזר תומר
19/10/12
פנה לפורום ביטוח לאומי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
חדר נוסף
נטע
15/10/12
שלום,אני מעוניינת לרכוש דירת קרקע מתוך בניין רב קומות. בזמנו הדיירים הוסיפו חדר ממד לכל הבניין ובהתאם לכך היה צורך לחפור ולחזק את היסודות לעומק. מה שנוצר הוא שהבעלים הקודמים של דירת הקרקע השתמשו ביסודות אלו ובנו חדר נוסף. עבר למעלה מעשר שנים. החדר הנוסף לא מוכר בטאבו וללא היתר בנייה. מה ההשלכות של זה לגביי אם אקנה את הדירה? האם עליי לדווח? האם חל חוק התיישנות? מה יקרה אם הדבר יתגלה כאשר הבעלות על הדירה תהיה כבר על שמי??
האם כדאי לרכוש דירה עם חריגות בניה ?
עו"ד שזר תומר
19/10/12
נטע שלום רב,
ראי - קניית דירה עם חריגת בניה היא מעט בעייתית וזו נקודה שצריך לקחת בחשבון
באם יש אפשרות להתעלם מהנושא בחוזה המצב משפר את העניינים מעט, כי אז ניתן אולי יהיה לחזור לבעלי הדירה במקרה של בעיות.
איזה בעיות יכולות לצוץ ?
העירייה תחליט שצריך לשלם ארנונה (רטרו ?)
העירייה תסרב בעתיד ליתן אישור לטאבו (במקרה שתרצו למכור).
עסקה אפשרית, אבל רצוי שתערך עם עו"ד מיומן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
ראי - קניית דירה עם חריגת בניה היא מעט בעייתית וזו נקודה שצריך לקחת בחשבון
באם יש אפשרות להתעלם מהנושא בחוזה המצב משפר את העניינים מעט, כי אז ניתן אולי יהיה לחזור לבעלי הדירה במקרה של בעיות.
איזה בעיות יכולות לצוץ ?
העירייה תחליט שצריך לשלם ארנונה (רטרו ?)
העירייה תסרב בעתיד ליתן אישור לטאבו (במקרה שתרצו למכור).
עסקה אפשרית, אבל רצוי שתערך עם עו"ד מיומן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
אישור זכויות
אורן
15/10/12
שלום רב,הנני עומדת בפניי חתימה על חוזה לרכישת דירה ובפניי לקיחת משכנתא.נתבקשנו להציג בבנק אישור זכויות והסכם חכירה של הנכס. בעלי הדירה הביאו לנו את המסמכים,אך במקום אישור זכויות מהמנהל ניתן להם מסמך שתוכנו כדלהלן: "הריני להביא לידיעתך כי עפ"י התחייבותה של החברה הקבלנית xxxx הינה האחראית הבלעדית לכל הפעולות הנדרשות והכרוכות בטיפול וניהול זכויות רוכשי הדירות..."לי,למראית עין זה נשמע ונראה כהסרת אחריות מידי המנהל. מבחינת הבנק אין בעיה להעניק משכנתא אך ברצוני לדעת כיצד והאם בכלל מצב זה ישפיע על זכויותיי על הנכס בעתיד במידה אם חלילה החברה פושטת רגל? האם תהיה לי בעיה במכירת הנכס בעתיד?
לא כל נכס שיש בו זכויות חכירה מתנהל מול המינהל
עו"ד אחת
17/10/12
יש נכסים שהרישום שלהם מתנהל בחברות משכנות, שהן חברות קבלניות ואותן חברות נותנות את אישורי הזכויות ועוד מסמכים ואישורים במהלך העסקה.
צריך לראות מסמכים ולבדוק האם זה המצב פה.
צריך לראות מסמכים ולבדוק האם זה המצב פה.
היתר בניה מול טאבו
יפעת
15/10/12
אני גרה בית דו משפחתי . הפחים של שני הבתים ממוקמים בצד של השכן לפי היתר הבניה. השכן כעת טוען כי עלי להוציא את הפח מפני שהוא בשטח שלו לפי התשריט בטאבו. מה גובר? אין לי אפשרות למקם פח בחלק שני.
היתר בניה מול טאבו
עו"ד שזר תומר
19/10/12
בעקרון יש לפעול על פי התשריט.
אבל צריך לבדוק את המקרה שלך, שכן באם אין אפשרות פיזית למקם את הפח במקום אחר - צריך לבדוק את זה לעומק .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
אבל צריך לבדוק את המקרה שלך, שכן באם אין אפשרות פיזית למקם את הפח במקום אחר - צריך לבדוק את זה לעומק .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
שיפוצים ופיגומים בדירה מושכרת
דני
15/10/12
שלום, אני גר בדירת אשר הגישה אליה מתבצעת דרך מסדרון צר ברוחב כמטר וחצי. לאורך המסדרון מספר דירות ואני ביניהם. לפני מספר ימים בעל הבית שלי החליט לשפץ את הקירות החיצונים אשר מתקלפים וסדוקים לחלוטין. הבעיה היא שהקימו פיגומים בגובה כמה מטרים ( מדובר על מבנה ישן מאוד בגודל קומה אחת ולפרקים בגובה שני קומות). הוא שלח סמס כ4 ימים לפני שבישר שבתחילת השבוע יתחילו שיפוצים בחוץ אך בשום אופן לא התכוננתי להגיע הביתה ולראות לבנים מפורקת פיגומים בגובה כמה מטרים ופועלים כאילו זה אזור מלחמה. האם יש לי זכויות כלשהן?ֿ האם זה חוקי?ֿ האם אני יכול לבקש הורדת שכר דירה לפחות או לצאת מהדירה בלי התחייבויות? תודה רבה,
בכל הסכם שכירות הוגן צריך להיות סעיף בעניין
עו"ד אחת
17/10/12
לפי הסיפור שלך נשמע שהמשכיר מתנהג באופן המפר את זכויותיך כשוכר, אבל צריך לראות על מה חתמת בהסכם השכירות.
פטור ממס שבח
אלי אגמון
15/10/12
שלום רב.
מכרתי דירה בפטור בירושה ויש ברשותי דירה נוספת וברצוני למכור את הדירה. האם אוכל לקבל פטור ממס שבח בגין מכירת דירה זו, או עליי להמתין 4 שנים בכדי לקבל הפטור? תודה אלי.
מכרתי דירה בפטור בירושה ויש ברשותי דירה נוספת וברצוני למכור את הדירה. האם אוכל לקבל פטור ממס שבח בגין מכירת דירה זו, או עליי להמתין 4 שנים בכדי לקבל הפטור? תודה אלי.
זכאות לפטור במס שבח לאחר מכירת דירה שנתקבלה בירושה
עו"ד סבהאט
15/10/12
אלי שלום,
שימוש בפטור ממס שבח על דירה שנתקבלה בירושה לא שולל את אפשרותך למכור דירה אחרת שברשותך בפטור ממס שבח על פי פטור הניתן למוכר דירת מגורים אחת ל-4 שנים.
בהצלחה
שימוש בפטור ממס שבח על דירה שנתקבלה בירושה לא שולל את אפשרותך למכור דירה אחרת שברשותך בפטור ממס שבח על פי פטור הניתן למוכר דירת מגורים אחת ל-4 שנים.
בהצלחה
קנית בית שיש לו חריגות בניה
gordy13
15/10/12
שלום,אני מתעניין בנכס אשר יש לו חריגת בניה, חדר נוסף.מוכר הנכס טוען כי מספיק להוריד את הגג של החדר בזמן שיבוא המודד של העירייה ואז להחזיר אותו (גג שאפשר לפרק). האם זה אפשרי לעשות כזה דבר?מהם האפשרויות שעומדות בפני? האם אני יכול לדרוש שיסדר את ההיתרים עבור החדר הנוסף?
תלוי מה רשום בהסכם הרכישה
עו"ד אחת
17/10/12
אם בהסכם יש סעיף לפיו המוכר מצהיר שאין בבית חריגות בניה, והתברר לך שההצהרה הזו מוטעית, אתה יכול לבוא אליו בדרישות ובתביעות.
אם אין בהסכם הצהרה כזו או יותר מכך - ישנה הצהרה שלך לפיה בדקת את הנכס מבחינה תכנונית ואתה מסכים לקנות אותו כפי שהוא או מוותר על תביעה בשל אי התאמה וכו'.. - אין לך בסיס חוקי לדרוש ממנו כלום ו"זו הכלה" שלך.
אם אין בהסכם הצהרה כזו או יותר מכך - ישנה הצהרה שלך לפיה בדקת את הנכס מבחינה תכנונית ואתה מסכים לקנות אותו כפי שהוא או מוותר על תביעה בשל אי התאמה וכו'.. - אין לך בסיס חוקי לדרוש ממנו כלום ו"זו הכלה" שלך.
האם הזמנת אישור עירייה לטאבו עולה כסף ??
טט
14/10/12
עד היום תמיד אישורי העירייה לטאבו לא עלו כסף ....
היום פעם ראשונה שביקשו לשלם על אישור ....
מה הדין ???
היום פעם ראשונה שביקשו לשלם על אישור ....
מה הדין ???
אישור עירייה לטאבו
עו"ד שזר תומר
14/10/12
לפי הידוע לי ניתן לגבות על אישור זה תשלום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
העברת בעלות בדירה
רועי
14/10/12
כיצד יש לפעול בכדי להעביר בעלות בדירה כאשר הבעלים חי בחו"ל והא איננו מחזיק בתעודת מזהה ישראלית?
העברת בעלות בדירה
עו"ד שזר תומר
14/10/12
באמצעות יפוי כוח קונסולרי בלתי חוזר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
יפוי כוח ללא תעודה מזהה של מייפה הכוח
רועי
14/10/12
כיצד יש לפעול שלמייפה הכוח בעסקת מקרקעין אין תעודה מזהה ישראלית והוא חי בחו"ל?
יפוי כוח בעקת מקרקעין
עו"ד שזר תומר
14/10/12
מאיזה בחינה?
צריך שהוא יחתום בקונסוליה ,צריך תצלום תעודה מזהה שלו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
צריך שהוא יחתום בקונסוליה ,צריך תצלום תעודה מזהה שלו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
רכישת דירה מקבלן- החלפת קבלן מבצע
דנה
14/10/12
שלום. רכשנו דירה מקבלן (יזם). היזם התחיל את הבנייה עם קבלן מבצע אחד. כעת התברר לנו שהיזם מחליף את הקבלן המבצע. לא ברור אם הקבלן המבצע נתקל בקשיים או שמא היזם לא היה מרוצה מעבודתו, בכל מקרה כרגע היזם בשלב בחירת קבלן מבצע אחר.
האם הדבר עלול להשפיע על הרוכשים באיזשהו אופן?
תודה
האם הדבר עלול להשפיע על הרוכשים באיזשהו אופן?
תודה
רכישת דירה מקבלן
עו"ד שזר תומר
14/10/12
מבחינה משפטית, אני מניח שזה חוקי (הקבלן תמיד משאיר לעצמו פתח שכזה)
מצד שני - זה לא אמור לפגוע בכם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
מצד שני - זה לא אמור לפגוע בכם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
