פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
נזילות מתמשכות לל מציאת פתרון ושכן שמסרב לשתף פעול
דד
06/03/13
שלום רב,
רכשתי דירה לפני 4 שנים מקבלן, כיום יש לי ליקויי בניה נוראיים בעיקר נזילות (כרגע יש לי דלי באמצע הסלון ואליו מטפטפים מים מהתקרה).
פניתי לקבלן והוא מבחינתו רוצה ומעוניין לטפל בבעיה, הבעיה היא שהשכן מעליי לא מוכן להכניס את הקבלן לתקן ולשפץ כי איבד את אמונו בקבלן לאחר שזה פעמיים עבד בביתו ולא פתר את בעיית הרטיבות שלו עצמו יש בבית, כל הקירות בדירה שלו רטובים מהיסוד
מה אני אמור לעשות במקרה כזה? כרגע הקבלן מפנה אותי לשכן ואומר כי אין לו מה לעשות אם השכן מעליי לא מכניס אותו. מצד שני השכן פעמיים כן הכניס את הקבלן בעבר והפכו לו את כל הבית ולא נמצא פתרון. מה אני אמור לעשות? מעבר לכך ששכנעתי את הקבלן לאחרונה להביא חברה עם מצלמות טרמיות לבדוק את הנזילות והדו"ח אומר שאין נזילה (יש לי טיפות מהתקרה אך הקבלן אומר כי זה מים שהצטברו ומבדיקה שעשה אין כרגע נזילה אצל השכן והאמת זה לא נשמע הגיוני בכלל
רכשתי דירה לפני 4 שנים מקבלן, כיום יש לי ליקויי בניה נוראיים בעיקר נזילות (כרגע יש לי דלי באמצע הסלון ואליו מטפטפים מים מהתקרה).
פניתי לקבלן והוא מבחינתו רוצה ומעוניין לטפל בבעיה, הבעיה היא שהשכן מעליי לא מוכן להכניס את הקבלן לתקן ולשפץ כי איבד את אמונו בקבלן לאחר שזה פעמיים עבד בביתו ולא פתר את בעיית הרטיבות שלו עצמו יש בבית, כל הקירות בדירה שלו רטובים מהיסוד
מה אני אמור לעשות במקרה כזה? כרגע הקבלן מפנה אותי לשכן ואומר כי אין לו מה לעשות אם השכן מעליי לא מכניס אותו. מצד שני השכן פעמיים כן הכניס את הקבלן בעבר והפכו לו את כל הבית ולא נמצא פתרון. מה אני אמור לעשות? מעבר לכך ששכנעתי את הקבלן לאחרונה להביא חברה עם מצלמות טרמיות לבדוק את הנזילות והדו"ח אומר שאין נזילה (יש לי טיפות מהתקרה אך הקבלן אומר כי זה מים שהצטברו ומבדיקה שעשה אין כרגע נזילה אצל השכן והאמת זה לא נשמע הגיוני בכלל
נזילה
עו"ד גיא ראשין
06/03/13
שלום רב,
אם השכן אינו מעוניין לעשות זאת בהסכמה, תיאלץ לפנות להליכים דרך עו"ד.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
אם השכן אינו מעוניין לעשות זאת בהסכמה, תיאלץ לפנות להליכים דרך עו"ד.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
חתימת חוזה להשכרת דירה כשהדייר הנוכחי עדיין לא עזב
מישו או יאנקו
06/03/13
דייר קיים עם חוזה עד סוף השנה הודיע בדוא"ל שהוא עוזב עד 15/4.הוא קנה דירה (לא מקבלן) ותלוי במוכר שיפנה את הדירה.אני חושש ממצב שהמוכר לא יפנה לו את הדירה, והוא לא יעזוב את הדירה שלי. מה אני יכול לעשות?יש כבר מי שרוצה להכנס במקומו בחוזה חדש. האם מקובל לציין בחוזה ההשכרה של הדייר החדש שהדירה מאוכלסת בשוכר שהתחייב לפנות עד ה 15/4?מה מומלץ לעשות?בתודה מראש
שוכר דירה
עו"ד גיא ראשין
06/03/13
שלום רב,
קשה להשיב מבלי לראות את הסכם השכירות. יחד עם זאת, אם יש אפשרות לפינוי מוקדם בהסכם, אזי הוראות ההסכם חלות על מועד זה, כולל אפשרות למימוש בטחונות אם לא פינה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
קשה להשיב מבלי לראות את הסכם השכירות. יחד עם זאת, אם יש אפשרות לפינוי מוקדם בהסכם, אזי הוראות ההסכם חלות על מועד זה, כולל אפשרות למימוש בטחונות אם לא פינה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
נוסף דייר נוסף לבנין- הא זה חוקי?
דוד
06/03/13
שלום רב,
יש לנו בבניין דייר שבעלותו פנטהוז בקומה 15, לאחרונה הכניס בעל הדירה דייר נוסף (משפחה)
מתוך הבית יש מדרגות שמהן עולים לקומה העליונה שאותה הוא משכיר.
שאלתי היא:
א. הוכנסה משפחה נוספת לדירה– האם זה נחשב לחלוקת דירה? כי בפועל פיזית לא חילקו את הדירה אלא בתוך הבית עשו כניסה משותפת שממנה מדרגות שמובילות לקומה העליונה
ב. הועד רוצה לדעת אם ניתן לחייב את הדייר ששוכר בבניין בתשלום חודשי של ועד בית שהרי הדייר משתמש בכל שירותי הבניין כגון: חדר כושר, מעלית, חשמל, נקיון – הפכנו ל71 משפחות בבניין ולא 70
תודה
יש לנו בבניין דייר שבעלותו פנטהוז בקומה 15, לאחרונה הכניס בעל הדירה דייר נוסף (משפחה)
מתוך הבית יש מדרגות שמהן עולים לקומה העליונה שאותה הוא משכיר.
שאלתי היא:
א. הוכנסה משפחה נוספת לדירה– האם זה נחשב לחלוקת דירה? כי בפועל פיזית לא חילקו את הדירה אלא בתוך הבית עשו כניסה משותפת שממנה מדרגות שמובילות לקומה העליונה
ב. הועד רוצה לדעת אם ניתן לחייב את הדייר ששוכר בבניין בתשלום חודשי של ועד בית שהרי הדייר משתמש בכל שירותי הבניין כגון: חדר כושר, מעלית, חשמל, נקיון – הפכנו ל71 משפחות בבניין ולא 70
תודה
משפחה בהפתעה
עו"ד גיא ראשין
06/03/13
שלום רב,
הוא משכיר את הקומה העליונה של הפנטהאוז? זו הכוונה? לא מדובר בחלוקת דירה, אבל בידקו את התקנון של הבית המשותף - ביחס לסוגיית השימוש במתקני הבניין. אגב, ועד בית משולם שלא על פי שטח הדירות באופן יחסי?
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
הוא משכיר את הקומה העליונה של הפנטהאוז? זו הכוונה? לא מדובר בחלוקת דירה, אבל בידקו את התקנון של הבית המשותף - ביחס לסוגיית השימוש במתקני הבניין. אגב, ועד בית משולם שלא על פי שטח הדירות באופן יחסי?
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
אחוז הסכמה נדרש לתוספת מגורים
גלעד
06/03/13
מהו אחוז ההסכמה הנדרש מצד בעלי העניין בנכס (שכנים) כדי שהעירייה תוכל להעניק לדייר אישור לתוספת מגורים בשטח של 35 מ"ר שרובה ממ"ד (בערך 27 מ"ר) ומיעוטה עזר (בערך 8 מ"ר) ו2 פרגולות ללא קיר?שאלה נוספת, האם העירייה יכולה להגדיר רק חצי מהדיירים (בניין עם שתי כניסות) כבעלי עניין בנכס בשעה שהחיובים של הבניין על צריכה משותפת, קנסות וכ"ו מופנים לכלל הדיירים באופן שווה?
תוספת בניה
עו"ד גיא ראשין
06/03/13
שלום רב,
הסוגיה לא מובנת. נא הבהר את השאלה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
הסוגיה לא מובנת. נא הבהר את השאלה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בעל נכס פושט רגל
מירית
06/03/13
הוצאתי נסח טאבו עבור דירה שאני רוצה לרכוש ובצמוד לשם הבעלים רשום (פושט רגל), למעט הדבר הזה אין שום הערה אחרת. שאלתי היא האם אני צריכה אישור של מישהו כדי לחתום איתו על חוזה? או שזה אמור להתנהל כמו עסקה רגילה? אבקש תשובה כללית וברור לי שאצטרך יעוץ משפטי פרטני.
רכישה ופשיטת רגל
עו"ד גיא ראשין
06/03/13
שלום רב,
אנא צרפי הנסח. אם המוכר הוא פושט הרגל - סביר להניח שיש מנהל מיוחד/נאמן. נסי לבדוק מי מטפל בענייניו. ייעוץ משפטי פרטני הוא חובה בעניין זה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
אנא צרפי הנסח. אם המוכר הוא פושט הרגל - סביר להניח שיש מנהל מיוחד/נאמן. נסי לבדוק מי מטפל בענייניו. ייעוץ משפטי פרטני הוא חובה בעניין זה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
רכוש משותף
סולי
06/03/13
שלום, האם רכוש משותף הוא מה שמשמש יותר מדירה אחת? או "..המשמש את רב או מרבית הדירות"? תודה רבה.
רכוש משותף
עו"ד גיא ראשין
06/03/13
שלום רב,
סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר מהו רכוש משותף:
"רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר מהו רכוש משותף:
"רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מתמחה
אביהו
06/03/13
שלום רב, רציתי לשאול- אם אני מתחיל התמחות במשרד שרוב עיסוקו הוא כינוסים של מקרקעין, האם לדעתכם אלמד על מקרקעין כמו שצריך במהלך ההתמחות? האם התעסקות במקרקעין דרך כינוס היא מלמדת?
*בהמשך דרכי ברצוני להיות עו"ד המתמחה בנדלן בלבד, בעיקר בעסקאות וחוזים קטנים של רכישות דירה. ברור לי שהרבה מזה תלוי בי ובמאמן אך טיב העבודה באופן כללי הוא מלמד?
בברכה,
*בהמשך דרכי ברצוני להיות עו"ד המתמחה בנדלן בלבד, בעיקר בעסקאות וחוזים קטנים של רכישות דירה. ברור לי שהרבה מזה תלוי בי ובמאמן אך טיב העבודה באופן כללי הוא מלמד?
בברכה,
התמחות
עו"ד גיא ראשין
06/03/13
שלום רב,
מוצע כי תפנה את השאלה לפורום מתמחים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מוצע כי תפנה את השאלה לפורום מתמחים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
ועד בית
יניב
06/03/13
אני גר בבית משותף בן 8 דירות, ועד הבית נוהל במשך כ-15 שנה על ידי אחד מבעלי הדירות שעקב גילו המופלג (87) אינו יכול להמשיך בכך. אף אחד מבעלי הדירות האחרים אינו מעוניין לשאת בנטל ומכאן אבקש תשובה למספר שאלות:
1. האם יש דרך חוקית לאפשר לשוכר דירה לנהל את ועד הבית?
2. כיצד קובעים את גובה דמי ועד הבית?
3. ועד הבית הקודם לא שמר מסמכים ולא ניהל רישום מסודר של כל ההוצאות וההכנסות של הועד ולמעשה לטענתו, הועד חייב לו כספים, אך אין לו תיעוד ברור על כך (ישנו תיעוד בכתב יד ובשפה זרה שלטענתו מוכיח זאת). מהו הפורום הראוי לבירור טענות אלו?
בתודה מראש,
יניב
1. האם יש דרך חוקית לאפשר לשוכר דירה לנהל את ועד הבית?
2. כיצד קובעים את גובה דמי ועד הבית?
3. ועד הבית הקודם לא שמר מסמכים ולא ניהל רישום מסודר של כל ההוצאות וההכנסות של הועד ולמעשה לטענתו, הועד חייב לו כספים, אך אין לו תיעוד ברור על כך (ישנו תיעוד בכתב יד ובשפה זרה שלטענתו מוכיח זאת). מהו הפורום הראוי לבירור טענות אלו?
בתודה מראש,
יניב
ועד בית
עו"ד גיא ראשין
06/03/13
שלום רב,
העדיפות היא כי אחד מבעלי הדירות יהיה חבר בועד, אולם אין מניעה כי שוכר יהיה חבר ועד. יש לקבוע זאת באסיפה הכללית ובתקנון הבית.
גובה דמי ועד הבית יקבע באסיפ הכללית של בעלי הדירות. הפורום המשפטי הנאות לבירור טענות מסוג זה הוא המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
העדיפות היא כי אחד מבעלי הדירות יהיה חבר בועד, אולם אין מניעה כי שוכר יהיה חבר ועד. יש לקבוע זאת באסיפה הכללית ובתקנון הבית.
גובה דמי ועד הבית יקבע באסיפ הכללית של בעלי הדירות. הפורום המשפטי הנאות לבירור טענות מסוג זה הוא המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
רישום בחברה משכנת העומדת בפני פירוק אין טאבו
תומר
05/03/13
שלום רב,אנו דיירים בבניין אשר רשום בחברה המשכנת אשר עומדת בפני פירוק. לקבלן יש חוב ולכן אין רישום בטאבו. האם ברגע שהחברה מפורק יש רישום בטאבו? שכן אי רישום היא סנקציה כנגד קבלן שיפסיק להתקיים כחברה. האם אנו עלולים להישאר במצב בו אנו רשומים רק בחברה המשכנת? מה עושים?
רישום בחברה משכנת שבפני פירוק ואין טאבו
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
07/03/13
תומר שלום רב
אני מבין את דאגתך. יש לבחון את כלל נתוני המקרה. לא צוין בשאלה האם ומתי נסתיימה הבניה. חשוב שתהיה מיוצג כמו גם יתר הדיירים במסגרת הליכי הפירוק. לעיתים ישנן משמעויות שונות נוספות מעבר לרישום, שיש לדאוג שיתבצע כמובן, כמו עניין בדק ואחריות בדירות ובבניין, שחרור ערבויות , חובות מהפרויקט, פיצויים המגיעים לרוכשים ועניינים נוספים. מומלץ שתפנה בדחיפות לעו"ד שיבדוק את כלל הנתונים וייעץ לך למקרה הספציפי
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
אני מבין את דאגתך. יש לבחון את כלל נתוני המקרה. לא צוין בשאלה האם ומתי נסתיימה הבניה. חשוב שתהיה מיוצג כמו גם יתר הדיירים במסגרת הליכי הפירוק. לעיתים ישנן משמעויות שונות נוספות מעבר לרישום, שיש לדאוג שיתבצע כמובן, כמו עניין בדק ואחריות בדירות ובבניין, שחרור ערבויות , חובות מהפרויקט, פיצויים המגיעים לרוכשים ועניינים נוספים. מומלץ שתפנה בדחיפות לעו"ד שיבדוק את כלל הנתונים וייעץ לך למקרה הספציפי
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עובש בדירה
נ'
05/03/13
שלום, התחלתי לשכור דירה לפני כ4 חודשים. לפני כמה זמן החל להופיע עובש על הקירות והייתי מנקה אותו, אבל לפני כמה ימים גיליתי שהמצב הרבה יותר חמור משחשבתי. העובש התפשט מאוד והרס לי הרבה רכוש, כולל ארון בגדים שאני נאלצת לזרוק כי גם הקרצוף באקונומיקה לא עזר. אני לא יכולה לאוורר את הדירה כראוי, כי אין סורגים וקר ורועש. אני רוצה לעזוב את הדירה. אני חוששת לבריאותי ולרכוש שלי שרק הולך ונהרס. דיברתי עם הבעלים שהציע לי לקנות סופגי לחות על חשבונו. קניתי אך אני לא יודעת כמה זה יעזור, ובינתיים אני חשופה לפגעי העובש ולאדי האקונומיקה מכל הניקיונות. השאלה שלי היא האם האחריות על זה היא של המשכיר, או שלי, וגם- האם זה לגיטימי שאפר את החוזה ואעזוב לפני תומו, בגלל המצב? תודה רבה!
עובש בדירה
אמיר לנטון עו״ד
07/03/13
שלום רבהמשכיר צריך לטפל ללא ספק ולהביא להסרת העובש ולו עם איש מקצוע. מדובר גם בעניין בריאותי. אם הבעיה היתה ידועה לו ולא גילה או שאינו מצליח להביא להסרת המפגע יש מקום לשקול ביטול החוזה עקב פגם בכריתתו ו/או הפרתו היסודיתבהצלחהאמיר לנטון עו״ד מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
אנטנה סלולרית
אילנית
05/03/13
שאלתי שאלה ב 21.2.13 אך לא נעניתי:
דייר שהתקין אנטנה סלולרית של ג. טלקום במרפסת דירתו. - איך והאם אפשר להורות לו להסירה (הדיירים מתנגדים להשארתה). והאם הדיירים יכולים לכפות על הדייר להסיר אותה גם אם לא הוכחה קרינה מזיקה? אם איכות הסביבה החליטה שהיא לא מזיקה - האם קרו מקרים שטעתה?
דייר שהתקין אנטנה סלולרית של ג. טלקום במרפסת דירתו. - איך והאם אפשר להורות לו להסירה (הדיירים מתנגדים להשארתה). והאם הדיירים יכולים לכפות על הדייר להסיר אותה גם אם לא הוכחה קרינה מזיקה? אם איכות הסביבה החליטה שהיא לא מזיקה - האם קרו מקרים שטעתה?
איני עו"ד אבל
יוסף
06/03/13
ישנם לא מעט אנטנות אשר מותקנות ללא רישיון, אני הייתי פונה לוועדת התכנון המקומים ובודק האם יש אישור לאנטנה באם לא בוודאי שתוכלו לדרוש הסרתה לאלתר. אם תגלו שיש היתר, תדרשו לבדוק האם ניתנה לכם הזכות להתנגד, האם הדבר פורסם כמו שצריך והכי חשוב אם הקרינה מזיקה תוכלו לתבוע את ירידת ערך המקרקעין שלכם. בהצלחה. ***חשוב אני לא עו"ד!!! מומלץ להתייעץ עם כזה.
אנטנה סלולרית
עו"ד אמיר לנטון
06/03/13
אילנית שלום רב
היו מקרים שאכן הדיירים צלחו להסירה. עו"ד שמייצגכם/ייצגכם יפנה במידת הצורך למומחה קרינה פרטי מטעמכם ויתכן שגם לשמאי מקרקעין להוכחת ירידת ערך. נראה על פניו שאם זה במרפסת, יש קרינה חריגה לפחות בדירות הצמודות
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
היו מקרים שאכן הדיירים צלחו להסירה. עו"ד שמייצגכם/ייצגכם יפנה במידת הצורך למומחה קרינה פרטי מטעמכם ויתכן שגם לשמאי מקרקעין להוכחת ירידת ערך. נראה על פניו שאם זה במרפסת, יש קרינה חריגה לפחות בדירות הצמודות
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
אנטנה סלולרית בבית מגורים
עו"ד
18/03/13
שלום רב,ככלל יש את תמ"א 36 אשר קובעת כיצד ובאילו תנאים ניתן להתקין אנטנות סלולריות. האם התקבל היתר לאנטנה המדוברת? בכל מקרה יש לפנות ולעדה המקומית לתכנון ובנייה (מצויה ברוב המקרים בעירייה במחלקת הנדסה) ולשאול בעניין זה. ממליץ בחום להתייעץ עם עו"ד שמתמחה בדיני רשויות מקומיות, ככל שהישועה לא תבוא מהועדה המקומית. כמו כן ניתן לשקול הליכים נוספים, לרבות פנייה למפקח על המקרקעין ו/או בית המשפט האזרחי תלוי בכל מקרה לגופו. איזו רשות זו?בהצלחה
תשלומים לסגירת משכנתא
ליא
05/03/13
שלום רב,
אבקש להתייעץ בנוגע לתשלומים לקנית דירה.
בדירה יש משתכנתא בסכום כלשהוא, וביקשו ממני שהתשלום הראשון
יהיה כדי לסגור אותה.
השאלה שלי האם את השיק לרשום לפקודת המוכר או הבנק שנותן את המשכנתא?
ככה אוכל להיות בטוחה שהמשכנתא תיסגר .
והאם עליי לוודא שבאמת השיק יופקד לבנק והיא תיסגר ?
מה עושים בדר"כ ? למי להוציא את השיק ?
אני רוצה להכניס סעיף בחוזה הרכישה , והעו"ד המליץ לי לפעול כך.
האם הוא צודק ? או שאת כל התשלומים יש להוציא לפקודת המוכר
ושהוא ידאג לסגור את המשכנתא ?
הדירה היא במסירה מיידית , האם הנוהל הוא שונה ? מתי אוכל לקבל לידיי
את החזקה בדירה ? כי הבנתי שלוקח זמן לנקות את ההלואה ולסדר נסח טאבו
נקי משיעבודים עיקולים והלוואות .
אודה לתשובה
אבקש להתייעץ בנוגע לתשלומים לקנית דירה.
בדירה יש משתכנתא בסכום כלשהוא, וביקשו ממני שהתשלום הראשון
יהיה כדי לסגור אותה.
השאלה שלי האם את השיק לרשום לפקודת המוכר או הבנק שנותן את המשכנתא?
ככה אוכל להיות בטוחה שהמשכנתא תיסגר .
והאם עליי לוודא שבאמת השיק יופקד לבנק והיא תיסגר ?
מה עושים בדר"כ ? למי להוציא את השיק ?
אני רוצה להכניס סעיף בחוזה הרכישה , והעו"ד המליץ לי לפעול כך.
האם הוא צודק ? או שאת כל התשלומים יש להוציא לפקודת המוכר
ושהוא ידאג לסגור את המשכנתא ?
הדירה היא במסירה מיידית , האם הנוהל הוא שונה ? מתי אוכל לקבל לידיי
את החזקה בדירה ? כי הבנתי שלוקח זמן לנקות את ההלואה ולסדר נסח טאבו
נקי משיעבודים עיקולים והלוואות .
אודה לתשובה
מניסיון אישי
יוסף
06/03/13
לדעתי מומלץ לנהוג כפי שאת נוהגת ולכסות את המשכנתא. אמנם לכל בנק יש דרישות אחרות כדי שתוכלי לסלק את המשכנתא של מוכר אשר רובצת על הנכס. לעיתים לא ניתן לעשות זאת באמצעות צק אלא אם תלכי ביחד עם המוכר להפקיד אותו. מנסיוני בבנק מזרחי טפחות את עושה העברה בנקאית ומציינת את מספר ההלוואה אותה תרצי לסלק, במקביל יהא על המוכר לחתום על אישור סילוק ההלוואה ולשלוח למרכז המשכנתאות שלהם. בהצלחה.
תשלומים לסגירת משכנתא
עו"ד אמיר לנטון
06/03/13
ליא שלום רב
עדיף שהשיק ירשם על שם הבנק ושאפילו אתה תפקיד אותו לחשבון ההלוואה ו/או עו"ד המוכר שיחזיקו בנאמנות ויפקידו . קודם לתשלום בפועל, יש לדאוג למכתב כוונות מקורי שתקבל מהבנק שנתן את המשכנתא בו מצויינת התחייבותו למחיקת המשכנתא בכפוף לקבלת יתרת ההלוואה כנקוב בו. מאחר ומדובר בעסקת מזומן ישנם דגשים נוספים, כספים בנאמנות ועוד. אתה מציין שיש גם רישומים נוספים כמו עיקולים ועוד? יש לבחון לעומק כלל נתוני העסקה ולהמנע מכל סכנה אפשרית ולהביא לרישום הדירה על שמך כדבעי
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
עדיף שהשיק ירשם על שם הבנק ושאפילו אתה תפקיד אותו לחשבון ההלוואה ו/או עו"ד המוכר שיחזיקו בנאמנות ויפקידו . קודם לתשלום בפועל, יש לדאוג למכתב כוונות מקורי שתקבל מהבנק שנתן את המשכנתא בו מצויינת התחייבותו למחיקת המשכנתא בכפוף לקבלת יתרת ההלוואה כנקוב בו. מאחר ומדובר בעסקת מזומן ישנם דגשים נוספים, כספים בנאמנות ועוד. אתה מציין שיש גם רישומים נוספים כמו עיקולים ועוד? יש לבחון לעומק כלל נתוני העסקה ולהמנע מכל סכנה אפשרית ולהביא לרישום הדירה על שמך כדבעי
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
יפוי כוח בלתי חוזר
שירה
05/03/13
שלום רב
רציתי לדעת האם אפשר להחתים קונים על יפוי כוח בלתי חוזר וזאת כדי לחתום במקומם על שטרות מכר או שמקרה זה אפשרי רק לגבי מוכרים.
תודה
רציתי לדעת האם אפשר להחתים קונים על יפוי כוח בלתי חוזר וזאת כדי לחתום במקומם על שטרות מכר או שמקרה זה אפשרי רק לגבי מוכרים.
תודה
יפוי כח בלתי חוזר
אמיר לנטון עו״ד
06/03/13
אכן ניתןבהצלחהאמיר לנטון עו״דמנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
הסכם שיתוף
אפרת
04/03/13
האם הסכם שיתוף לבניית בית נוסף על מגרש שקיים עליו בית אפשרי במקום לבצע פרצלציה במגרש, מגרש בבעלות מינהל מקרקעי ישראל לכמה זמן תקף הסכם שיתוף ?
הסכם שיתוף
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
07/03/13
אפרת שלום רב
אני מבין שאת מעוניינת בבניית בית נוסף על המגרש. יש לבחוק את אופן רישום המקרקעין וכן הסכם החכירה והסכמת המינהל למקרה הספציפי. כמו כן מבחינה תכנונית ברשות המקומית. בהנחה ואין מניעה ניתן לערוך הסכם שיתוף ולשקול לחילופין רישום בית משותף. פרצלציה ככל שתתאפשר מבחינת הגורמים שהוזכרו לעיל, צפוי שתארך יותר ויש לכך גם משמעויות נוספות
בהצלחה!
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
אני מבין שאת מעוניינת בבניית בית נוסף על המגרש. יש לבחוק את אופן רישום המקרקעין וכן הסכם החכירה והסכמת המינהל למקרה הספציפי. כמו כן מבחינה תכנונית ברשות המקומית. בהנחה ואין מניעה ניתן לערוך הסכם שיתוף ולשקול לחילופין רישום בית משותף. פרצלציה ככל שתתאפשר מבחינת הגורמים שהוזכרו לעיל, צפוי שתארך יותר ויש לכך גם משמעויות נוספות
בהצלחה!
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבים צבחוזי שכירות של דירה
ארז
04/03/13
האם כאשר מחתימים ערבים על הסכם שכירות מספיק לרשום כי הערבים ערבים לכל התחיבות השוכרים ע"פ הסכם השכירות או שמא יש להגביל את סכום הערבות לסכום מסוים ע"מ שהערבות לא תחשב כערבות בטלה בהתאם לחוק הערבות המדבר על ערבות ללא הגבלה בסכום שדינה שהיא בטלה?
ערבים להסכם שכירות
אמיר לנטון עו״ד
06/03/13
ארז שלום רבהערבים חותמים בהסכם שהם ערבים לכל התחייבויות השוכרים שעל פיו. ניתן להוסיף גם שטר חוב עם סכום, עליו חותמים השוכרים והערבים בהצלחהאמיר לנטון עו״דמנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
רישום מקרקעין
גיא
04/03/13
שלום,
ברצוני לדעת האם קרקעות שנרכשו באופן פרטי בזמן המנדט הבריטי, בטרם הוקם מרשם המקרקעין, נשארו רשומות על בעליהן או שעברו לבעלות המנהל למקרקעין.
תודה.
ברצוני לדעת האם קרקעות שנרכשו באופן פרטי בזמן המנדט הבריטי, בטרם הוקם מרשם המקרקעין, נשארו רשומות על בעליהן או שעברו לבעלות המנהל למקרקעין.
תודה.
רישום מקרקעין
אמיר לנטון עו״ד
06/03/13
גיא שלום רבכל מקרה לגופו. ניתן לבצע בדיקה ראשונית לפי גוש חלקה ברישומי לשכת רישום המקרקעין.בהצלחהאמיר לנטון עו״דמנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
שטר מכר
חנה
04/03/13
כשמוכרים נכס ל - 2 קונים (לא בחלקים שווים)
האם ניתן למלות את טופס שטר המכר על טופס אחד?
האם ניתן למלות את טופס שטר המכר על טופס אחד?
שטר מכר
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
06/03/13
חנה שלום רב
על פניו לא רואה בעיה.
ניתן לוודא מול לשכת רישום המקרקעין (אפשר גם טלפונית).
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
על פניו לא רואה בעיה.
ניתן לוודא מול לשכת רישום המקרקעין (אפשר גם טלפונית).
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מרזב המשמש 2 דירות מתוך 6 בבניין מגורים משותף?
שירלי ל
04/03/13
שלום רב, אשמח לדעת האם רכוש משותף (לפי ההגדרה) "המשמש את כל או את מרבית הדיירים" חל גם על מרזב המשותף ל2 דירות מתוך 6 וגורם נזק לדירה שמתחת? תודה רבה.
מרזב בבית משותף
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
06/03/13
שירלי שלום רב
יש לבחון כלל נתוני המקרה, בין היתר מתי ומכח מה הותקן המרזב. האם בוצעה בניה חדשה בעבר ומה הוחלט אז. על פניו יכול להכלל כרכוש משותף. כמו כן יש לבדוק מסמכי הבית המשותף לרבות תקנון מוסכם ככל שקיים וספר החלטות
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לבחון כלל נתוני המקרה, בין היתר מתי ומכח מה הותקן המרזב. האם בוצעה בניה חדשה בעבר ומה הוחלט אז. על פניו יכול להכלל כרכוש משותף. כמו כן יש לבדוק מסמכי הבית המשותף לרבות תקנון מוסכם ככל שקיים וספר החלטות
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק הגנת הדייר – חוות דעת מומחה
חן מלכה
04/03/13
במידה ויש מחלוקת לגבי תחולתו של חוק הגנת הדייר והגשתי לביהמ"ש חוות דעת מומחה שקבע כי לפי ממצאים עובדתיים החוק חל. ביהמ"ש מסרב לקבל את חוות הדעת - האם ישנם תקדימים לפיהם ביהמ"ש צריך לקבל את חוות הדעת?
חוק הגנת הדייר חוות דעת מומחה
אמיר לנטון עו"ד
05/03/13
חן שלום רב
יש לבחון המקרה מדוע נזקקת לחו"ד ומי המומחה. באופן כללי השופט הוא המומחה לאור שמדובר במומחיות משפטית בדין הקיים
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לבחון המקרה מדוע נזקקת לחו"ד ומי המומחה. באופן כללי השופט הוא המומחה לאור שמדובר במומחיות משפטית בדין הקיים
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מתן בטוחה כשאין ליווי בנקאי
עמית
04/03/13
אני רוכש דירה מחברת שיכון בינוי.לחברה אין בנק מלווה / ליווי בנקאי שכן יש להם את כל הכסף לבניה.איך אני יכול להבטיח את התשלומים שאני משלם להם עד לקבלת הדירה בפועל?
חוק מכר דירות הבטחת השקעות קובע את הבטוחות
עו"ד מורן ליברמן
06/03/13
בטוחה ברכישה מקבלן
עומר
04/03/13
האם כיום יש קבלנים שעדיין מציעים לרוכש בטוחה של הערת אזהרה או שכיום כולם מציעים ערבות בנקאית?
בטוחה ברכישה מקבלן
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
06/03/13
עומר שלום רב
יש ויש. שים לב שכשמדובר בהערת אזהרה אז הקבלן לא יכול לקבל תשלום מעבר לאחוזים מסוימים הקבועים בחוק לפי התקדמות הבניה
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
יש ויש. שים לב שכשמדובר בהערת אזהרה אז הקבלן לא יכול לקבל תשלום מעבר לאחוזים מסוימים הקבועים בחוק לפי התקדמות הבניה
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חריגה לרעתי במטרז' בנייה
שלמה
04/03/13
שלום , רכשתי בית מקבלן , ובחתימה על החוזה חתמנו גם על תשריט .בפועל הוא בונה בחריגה מסויימת (הצר את הבית וכל מיני דברים נוספים שלא על פי התוכנית המקורית ) , מה ניתן לעשות ?? האם זה תיק??? איך מחשבים את הפיצוי..??
ככל והסטיה חורגת מסטיה מותרת על פי חוק המכר
עו"ד מורן ליברמן
06/03/13
אז ניתן לפנות תחילה במכתב לפיצוי ע"פ חוו"ד שמאי. ככל ויסרב ניתן להגיש תביעה.הגדרת החוק לסטיה:סטיות בשיעור
של 2% בין מידות הבנין המופיעות בתכנית ובין המידות למעשה וכן סטיות
בשיעור של 5% בין הכמויות ומידות האביזרים במפרט והכמויות ומידות למעשה הן
סבירות, ולא ייחשבו כסטיה מתאור זה.
של 2% בין מידות הבנין המופיעות בתכנית ובין המידות למעשה וכן סטיות
בשיעור של 5% בין הכמויות ומידות האביזרים במפרט והכמויות ומידות למעשה הן
סבירות, ולא ייחשבו כסטיה מתאור זה.
חשוב
אסי
04/03/13
אדם עשה חוזה (מכר) מקרקעין נפטר לפני שהספיק לחתום על יפוי כח בלתי חוזר לטובת הקונה מה יעשה הקונה
האם בניו יכולים לחתום
האם בניו יכולים לחתום
חשוב יפוי כח בלתי חוזר רכישת מקרקעין
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
06/03/13
אסי שלום רב,
ככל שיש שטרי מכר ובקשת רישום חתומים טרם הפטירה (ויתר מסמכי ההעברה), אפשר שיסתפקו בכך להעברת הרישום, גם ללא היפוי כח הבלתי חוזר. העזבון חייב בהעברת הדירה. מן הסתם גם רשומה לך הערת אזהרה על זכויות המוכר (לאחר פטירתו - העיזבון). שים לב לבצע התשלום (ככל שנותר) רק ליורשים עפ"י צו ירושה/קיום צוואה ו/או למנהל עיזבון שימונה. יש לבחון כלל נתוני המקרה
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
ככל שיש שטרי מכר ובקשת רישום חתומים טרם הפטירה (ויתר מסמכי ההעברה), אפשר שיסתפקו בכך להעברת הרישום, גם ללא היפוי כח הבלתי חוזר. העזבון חייב בהעברת הדירה. מן הסתם גם רשומה לך הערת אזהרה על זכויות המוכר (לאחר פטירתו - העיזבון). שים לב לבצע התשלום (ככל שנותר) רק ליורשים עפ"י צו ירושה/קיום צוואה ו/או למנהל עיזבון שימונה. יש לבחון כלל נתוני המקרה
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכות של נכס שניתן בירושה
דני
04/03/13
לשלושת אחיי צוואה המעניקה להם זכויות בדירת אבי המנוח (ואילו לי אין זכות). יודגש כי זכויות אלה טרם נרשמו בטאבו.אחד מהאחים מעוניין להעביר לי את חלקו בזכות הירושה בתמורה לסכום (סמלי).להלן מספר שאלות:1) אילו פריטים מהותיים עליי לכלול בחוזה בינינו?2) האם קיימות סוגיות הקשורות למס (מס שבח, מס רכישה ומס הכנסה) הנדרשות להיכלל בחוזה?3) בהמשך לשאלה 2 - האם העברת הזכות נחשבת כמכירה חייבת (דיווח, מס)?4) האם העברת הזכות מחייבת רישום בטאבו?5) מי נדרש לבצע את ההעברה בטאבו (אני או אחי בעל הזכות) - והאם יש לציין זאת בחוזה?
דני
עו"ד מורן ליברמן
06/03/13
לא ניתן להתייחס בצורה רצינית במסגרת פורום. אין מנוס מלשכור שירותי עורך דין.שאלותיך נוגעות לתחומים רבים המצריכים מומחיות כגון- דיני מקרקעין, דיני חוזים, דיני מיסים וכו'.
האם יש אגרה על הגשת השגה על מס רכישה?
רועי
03/03/13
שלום,
ברצוני להגיש השגה על שומת מס רכישה.
האם ישנה אגרה בגין ההליך ההשגה?
תודה רבה,
רועי
ברצוני להגיש השגה על שומת מס רכישה.
האם ישנה אגרה בגין ההליך ההשגה?
תודה רבה,
רועי
השגה
עו"ד שזר תומר
03/03/13
לא.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום.
בברכה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
