פורום נדל"ן

אנחנו 4 אחים - ברשותנו שלוש דירות בירושה
אני מעונינת לקנות בתמורה את הדירה מאחי - אך הם מוטרדים ממס שבח
1. האם ניתן למוכרה לפי הוראת השעה ולקבל פטור ממס שבח עליה
2. האם ניתן למוכרה לפי הפטור הקלאסי הרגיל ולקבל פטור עליה

3. במידה והיתה נמכרת לי במכירה ללא תמורה - האם היה ניתן לקבל
פטור ממס שבח לפי הוראת השעה או לפי הפטור הקלאסי

ברשותי דירה שנרכשה בשנת 1996 ומאז היא בחוזי שכירות. ברצוני לבצע מכירת דירה ועלי לשלם בעבורה מס שבח.
כפי שאי מבין - ראשי אני בחישוב "רכישתה" (לפי קנייתה בשנת 1996) להצמיד ערך זה למדד, בתוספת ריבית שנתית ובניכוי של פחת שנתי
1. מהוא ערך (אחוז) הריבית השנתית שעלי להשתמש בחישוב
2. מהוא ערך (אחוז) הפחת השנתי שעעלי להשתמש
3. האם ערך הפחת מחושב כמו ריבית דה-ריבית או ערך נומינלי קבוע
לכל שנה מהמחיר שנרכשה הדירה

איך נהוג לחלק את התשלומים על רכישת דירה? כמה אחוזים משלמים בזמן החתימה על החוזה, וכמה בשלבים הבאים?

אני מעונין לרכוש דירה. בתשריט ובנסח רשום הדירה בעלת 5 חדרים. בפועל יש בדירה 9 חדרים, כיוון שהמוכר פיצל חדרים עם קירות גבס וכו'. אפשר לקנות את הדירה ככה או שמדובר בחריגנ. ואם זאת חריגה מה עושים? תודה

ברשותי דירה שנקנתה במקור בשנת 1960 ואשר קבלתי אותה בירושה בשנת 2001 וברצוני למכור אותה ללא זכות פטור ממס שבח - כיצד מחשבים את ערך הדירה "רכישה" לצורכי חישוב מס השבח - האם לפי ערך הבסיס, הקניה, של שנת 1960 (יום קנייתה על ידי הורי), או ערכה בשוק כי שהיה בשנת 2001 - יום קבלתה בירושה)

בשנת 2001 קיבלתי יחד עם עוד שני אחים שתי דירות בירושה. בנוסף אני בעלים של דירה פרטית בה אני מתגורר.
ברצוני לבצע מכירת דירה יחד עם אחי את אחת מהדירות שבירושה לאחד האחים - באפשרותנו לבצע זאת בשתי דרכים:
1. מכירה ללא תמורה (שני האחים לאח השלישי)
1.1. האם במכירה כזו ללא תמורה בין האחים (כאמור בירושה קבלנו
שתי דירות) מאפשרת קבלת פטור ממס שבח לפי הוראת
השעה? - במידה ולא איך יחושב מס השבח על דירה זו אשר
נתקבלה בירושה בשנת 2001 - קרי איך מחושב "ערך רכישתה"
ביום קבלתה בירושה (בשנת 2001)
2. מכירה לאחד האחים בתמורה מלאה (משני האחים לח שלישי)
2.1. האם במכירה כזו ללא תמורה בין האחים (כאמור בירושה קבלנו
שתי דירות) מאפשרת קבלת פטור ממס שבח לפי הוראת
השעה? - במידה ולא איך יחושב מס השבח על דירה זו אשר
נתקבלה בירושה בשנת 2001 - קרי איך מחושב "ערך רכישתה"
ביום קבלתה בירושה (בשנת 2001)

שלום, האם לצורך ביצוע עסקת מקרקעין על הלקוח לחתום מול העו"ד שמייצג אותו על ייפוי כוח מיוחד לעסקת מקרקעין או שייפוי כוח רגיל מספיק?
תודה

שלום רב. כמה זמן שטרי המשכנתא תקפים לצורך רישום בטאבו.האם הם תקפים לחצי שנה מיום החתימות והאימות? י איזשהי אסמכתא בנושא?נגיד אם חתמתי בחודש יולי על שטרי משכנתא אחרי חצי שנה אם זה לא נרשם צריך לחדש אותם שוב?לתשובתכם והפניה לסימוכין מתאים אודה בהקדם.בברכה,יוסי

שלום, אני מנהלת מו"מ לקניית דירה. פינוי הדירה נקבע ל- 15.12.13הדירה רשומה על שם המוכר בטאבו ללא שעבוד כלשהו. המוכר מתעקש לקבל 90% מהכסף לפני הפינוי. מאחר ו- 75% מהכסף לטובת הדירה מקורו במשכנתא הצעתי פריסת תשלומים של 25% בהתחלה, 25% בסוף ואת שאר הכסף באמצע. אשמח לקבל הצעה לפריסת תשלומים. האם יש פריסה מקובלת יותר ומקובלת פחות? לציין כי במסגרת המו"מ הצעתי גם להעביר את כל הכסף ובלבד שהדירה תעבור לבעלותי וישולמו לי דמי שכירות, אך המוכר אינו מוכן לקבל פשרה זו.

שלום רב,אשמח לקבל את ייעוץ בנושא זה:אני גרה בבניין משותף בן 3 קומות ו8 דירות. בקומת הקרקע גר דייר בעייתי עד מאוד שהורס את החיים לכל השכנים והורס את הבניין.הדייר איש דתי מבוגר אלכוהוליסט אשר מחביא מאחורי הבניין את בקבוקי האלכוהול ונמצא רוב הזמן בחצר הבניין. הוא נוהג להתעלף במקומות שונים בבניין, אוסף ואוגר זבל מהרחוב איתו מזהם את החצר וממלא את המקלט כך שאיש לא יכול להשתמש בו. הוא מעשן בחדר המדרגות, רב וצועק על השכנים, משתמש בחצר הבניין כבית המלאכה האישי שלו שם מרתח, מנסר, שורף ושובר חפצים ובכך מזהם עושה ריח רע וחוסם את הכניסה. הוא מתעסק בחשמל של הבניין וסוגר את המים לשכנים ותחביביו להרוס ולבנות חלקים בבניין. הוא הרס את הגדר ובנה חדשה מחפצים שמצא ברחוב והרס את ארון החשמל ולאחרונה הוא תלש על דעתו את הידית החיצונית של דלת הכניסה לבניין, חיבר באופן חובבני וללא אישור ועד הבית ידית חדשה ולא מתאימה לדלת לובי חיצונית והשאיר 2 חורים נוראיים באלומיניום של הדלת. הוא מודה שעשה זאת אך אינו מוכן לתקן את זה ולרוב צועק במלמולים שלא ניתן להבין וללא הגיון.כואב לי הלב כי אני גרה באיזור טוב ומשקיעה בבית ועכשיו הבניין נראה כמו שכונת מצוקה.צילמתי את הנזקים שעשה ואף הגשתי תלונה למשטרה .שאלתי היא האם ניתן בדרך כלשהי באמת לחייב אותו לתקן על חשבונו את הנזק שנעשה לדלת?האם כדאי לפנות למפקח על בתים משותפים? מה התהליך? והאם הם באמת יכולים לחייב אותו לתקן?כל עיצה תעזור לי כי אני פשוט כבר חסרת אונים וזה הורס לי את הבריאותתודה

שלום וברכה,
לפני כשנתיים רכשנו דירה לפני קבלת היתר בניה, לאחר עיכובים במתן ההיתר, התקבל ההיתר לפני כחצי שנה והבניה החלה, כמו כן שילמנו מחצית מסכום הדירה עד כה.
היום הקבלן הודיע לנו שעקב אילוצים תיכנוניים האדריכל הקטין את המחסן שלנו מ- 5.5 מ"ר ל- 3.7 מ"ר, הקטנה של 120 ס"מ בצלע הארוכה.
האם מותר לו?
הוא הציע להחזיר לנו סכום מסויים לפי החלק שקוצץ או לחילופין לבחור מחסן אחר שדי דומה בגודלו למחסן המוקטן והמיקום שלו פחות אידאלי.
האם יש לי מה לעשות בנידון או פשוט לקבל את הגזרה?
תודה רבה וחג שמח :)

הקבלן שלח לי מכתב במייל לגבי פרוטוקול מסירה למרות שאני אמור לקבל את זה בכתב האם מייל נחשב בכתב על פי החוק?

האם ניתן לסלק שוכר שעסקת השכירות שלו לא נרשמה? יש לו חוזה ל5 שנים עם אופציה לעוד 5 שנים. כלומר העסקה הייתה אמורה להיות רשומה. האם יש לזה משמעות שהעסקה לא נרשמה באופן שנפעל להוציא אותו מהדירה?

שלום רב,
אני מעוניינת לקנות דירה באורנית- דירת גן בקומה 0 ,
לפני 3 חודשים התמוטט קיר משותף אחורי בקומה 1 מעל הדירה שאנו רוצים לרכוש וכרגע זה מטיפול של המועצה והקבלן הבונה דרך עו"ד.
מועצה הוציאה צו שאסור לגור בכל הדירות בביניין למרות שדירות בקומה 0 לא נפגעו כלל כי הן נמצאות בצד הקדמי של הביניין.
היום המועצה מאשרת להשתמש רק בחלק מהדירה עד להודעה החדשה- אין צפי מתי זה יקרה.
האם ערך הנכס נפגע במחיר ?
האם הוגן לדרוש הורדת מחיר בעקבות שימוש חלקי בגודל הדירה והגינה -בהתחלה סוכם מחיר לדירה למגורים מלאים ?
אין עדיין צפי מתי יאשרו לשימוש מלא בדירה.
וכמה% במקרה כזה ניתן להוריד ?

אנחנו שבעה אחים אשר מוכרים דירה שקבילנו בירושה. אנו זכאים לפטורממס שבח מכוח הירושה אך  מחירה הדירה מושפע מזכויות בניה (לא ידוע לנו כמה הדירה וכמה הזכויות- המחיר הכולל הוא 1,600,000) האם אנו זכאים לפטור על כל הסכום או עלינו לשלם מס שבח על הזכוויות (חלקו של כל אח בדירה הוא שביעית)

שלום רב, שכני מעוניין למכור לי את חנייתו ואני מעוניינת לקנות בלי קשר הוא מעוניין למכור את דירתו תוך שנתייםהאם לאחר שימכור את החנייה שלו הוא יצטרך לחכות שוב  4 שנים על מנת לקבל פטור על דירתו ממס והפטור יתייחס לחנייה בלבד? מה אומר החוק?

חתמתי על חוזה שכירות בישוב שקט בדירת קרקע מתחת לבעל הבית.הגעתי עם אשתי ושני ילדים ובחרנו בדירה כיוון שיש לה גינה והילדים יוכלו לשחק. (ציינו זאת בפני בעל הבית)ליד הבית יש שטח בבעלות בעל הבית. כששאלתי אותו מה יהיה שם הוא סיפר שהוא חולם לשתול עצים ופרחים ולהניח כסא במרכז.בחוזה סוכם שאשלם את דמי הארנונה עבור דירת חדר צמודה לדירה (בנו של בעל הבית מתגורר שם) , בעל הבית ציין שיש מונה חשמל נפרד לדירה הצמודה.למעשה:כעבור כמה חודשים מכניסתי לדירה בעל הבית עדכן אותנו שהוא מתחיל לבנות דירה לביתו בשטח הצמוד לבית.בנוסף, התברר שאנו משלמים גם את חשבון המים עבור בנו.(גילינו זאת בעצמינו)בעל הבית התמם וטען שכנראה ששכח להגיד לנו את זה (בבדיקה עם דיירים קודמים התברר שבעל הבית מעולם לא שילם להם עבור השימוש במים)בנוסף התברר שיש לנו אותו דוד מים כך שבעצם אנו משלמים גם עבור חימום המים לבנו.במהלך הבניה קיבלנו חשבון מים מנופח למרות שבעל הבית הבהיר לנו שהוא הפריד את מי הגינה מחשבון המים שלנו.לאחר שהבענו את מורת רוחינו מהמצב והבהרנו לבעל הבית שאנו מחפשים דירה חלופית ודורשים פיצוי , הוא ניסה להרגיע אותנו והבטיח שלא יכנסו כלי רכב לחניה (הוא הבטיח לשים שרשרת עם מנעול כך שרק אנו ובנו נוכל להיכנס- זה מעולם לא קרה)שאלתי היא האם יש לי אפשרות לתבוע את בעל הבית ולהוציא ממנו פיצוי? תודה

במידה ורכשתי דירה יד שניה שעדין אינה רשומה בטאבו, ועו"ד מטעם הקבלן המטפל ברשום, דורש מסמכים רבים כגון אשורי מיסים ויפוי כח וכו' ע"מ לעדכן את הרשום שנמצא אצלו, זה אומר שהוא ירשום אותי אף בטאבו במקום המוכר (שהנו הקונה הראשון)?
במידה והתשובה חיובית,אם שלמתי על העברת הזכויות בספרי עו"ד מטעם הקבלן, במועד רשום זכויותי בטאבו אאלץ לשלם תשלום נוסף?

שלום לכל העוסקים במלאכה.
במקום מגוריי בדרום הארץ קיימת דירה אשר נטושה למעלה מ-35 שנה. אני מכיר את בעלי הדירות בשמם ואף יש ברשותי את מס'' החלקה הגוש והתת חלקה. לצערי איני מצליח לאתר את בעלי הדירה. הדבר היחיד שאני יודע שהדירה ננטשה עקב גירושים מכוערים וכיום הדירה היא מקום מסתור לנרקומנים.
בנסח הטאבו שהוצאת מהאינטרנט לא רשומים שמות בעלי הדירה שאני מכיר ואין כל איזכור לאדם אחר שהוא הבעלים של הדירה. כיצד ייתכן הדבר? האם יכול להיות שבשל משך הזמן הארוך העירייה סיפחה אליה את הדירה? האם אני יכול להעביר הדירה על שמי ללא אישור מבעלי הדירה המקוריים (כזכור הם אינם מוזכרים בנסח הטאבו). כמו כן אני יודע שעל הדירה יש חוב של עשרות אלפי שקלים של ארנונה חשמל ומים. כיצד אוכל לרכוש ולהעביר הדירה על שמי.
תודה רבה על תשובתכם.

שלום,לאחרונה עברתי לגור בדירה שכורה בבניין דירות.לאחר שנכנסתי לדירה, גיליתי שחלק לא מבוטל ממנה היה שייך בעבר לחדר המדרגות של הבניין:בעל הדירה ניכס לעצמו את רוב המסדרון המוביל לדירתו שלו ולדירה שממול (שאינה בבעלותו).למיטב ידיעתי, בעל הדירה לא קיבל את האישורים הדרושים לכך.השאלה שלי היא: כיצד עומדים מעשיו של בעל הדירה ביחס לחוק בישראל?יצוין
כי השינוי האמור בתכנית המתאר של הבניין קיצר באופן משמעותי את המרחק
בין הדלתות של שתי הדירות בקומה: המרחק כעת עומד על קצת יותר ממטר, בשעה
שהמרחק בין צמד הדלתות ביתר קומות הבניין עומד על שלושה מטרים (!) מאחר ואל שתי
הדירות מוביל כעת גרם מדרגות צר, כל רעש שנעשה בחדר המדרגות נשמע היטב
בסלון הדירה (זו שאני שוכר).אם כן, אמקד את השאלה שלי: האם ישנו מרחק מינימלי בין שתי דלתות סמוכות בבניין דירות, הקבוע בחוק?תודה מראש,יניב

ברשותי דירה שנייה בשווי 1.2 מיליון. מכרתי בארבע השנים האחרונות בפטור ממס שבח ולכן אני רוצה להיפטר מהדירה השנייה לפני פקיעת הוראת השעה. אני לא בטוח שאצליח למכור. שאלתי היא: אם אתן אותה במתנה לאחי (שאין לו דירה) אזי הוא פטור ממס רכישה לגמרי, אבל 'מסונדל' למכור אותה במשך ארבע שנים. האם יש אפשרות שאדווח על נתינת הדירה במתנה כאלו נעשתה לפני כחצי שנה-שנה? האם אקבל רק קנס קטן על אי הגשת הדו"ח במועד, או שמס מקרקעין לא יאמין שהעסקה נעשתה בזמן? 

לפני כחודשיים ביצעו לנו שמאות לצורך קבלת משכנתא מגוף פיננסי לבסוף האשראי מגוף זה לא התקבל וקיבלנו אישור לביצוע המשכנתא מגוף בנקאי אחר שמוכן לקבל את השמאות שהוצאה לנו רק מבקש שתופנה אליו.השמאי דורש עבור ההפניה מחיר מלא עבור אותה שמאות
האם זה מקובל שאשלםפעמים עבור אותה עבודה רק מכיון שצריך להפנות את השמאות לגורם פיננסי אחר?

בוקר טוב למומחים!בשנת 2012 בחודש יוני ,משכתי פוליסת בטוח חיים "שלא כדין", וגבו ממני 35% מס הכנסה ,חודשיים לאחר מכן,בחודש אוגוסט 2012 ,הוכרתי ע"פ ועדה של מס הכנסה! כנכה עבודה 100% ,1.האם אני זכאי להחזר סכום מס ההכנסה שנגבה ממני ביוני 2012?2. האם אני זכאי גם להחזרי מס על ההכנסות שהיו לי מינואר 2012?ז.א. האם תחולת הנכות חלה על כל שנת 2012?תודה וברכת חג שמח לכולנוגרגורי

שלוםאני שוכרת דירה כבר כמה שנים. ליפני כמה חודשים חידשנו את החוזה. מאז שאני בדירה ידוע לי שהבעלים רוצים לשפץ את הבניין מהיסוד. היום קיבלתי מכתב מבעל הנכס על בקשה לעזיבת הנכס.השאלה שלי היא כזאת כמה זמן מראש אני צריכה לקבל התראת עזיבה. בהסכם שכירות אין סעיף שמתייחס לנושא.

שלום רב וערב טוב,סבי מעוניין למכור את 2 דירותיו ולעבור לבית אבות(רכישת זכות עבור 850,00 עד סוף ימיו), מכירת הדירות תתבצע לקרוביו עפ"י הגדרת מיסוי מקרקעין ולכן לא ניתן להשתמש בהוראות שעה,את דירתו ראשונה הוא ימכור לפי דירת מגורים מזכה אך שאלתי האם ניתן לקבל פטור עבור הדירה השניה? הסעיף היחיד שמצאתי הינו סעיף 49 ה (רבתי) אך שם עולה שאלת הפרשנות "האם דירה בבית אבות נחשבת כדירה כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין.תודה על העזרה.