פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
בניה על שטח משותף – האם הקניית זכויות ?
ofir007
10/04/13
שלום רב.
אנו 7 דיירים בבניין משותף בעל 3 קומות.
מסביב לבניין שטח משותף של כ 500 מ"ר המשמש כחצר.
הדייר שבקומת הקרקע, תחם וסגר את כל השטח של החצר שהיא כ 200 מ"ר שבצמוד לדירתו בצורה הבאה:
א. יצק יציקת בטון על כל הקרקע.
ב. בנה 3 קירות מסביב כשהקיר הרביעי הוא למעשה קיר דירתו עצמה.
ג. פתח מתוך קיר ביתו דלת לעבר השטח התחום. (על הדלת הוא קיבל היתר עוד לפני שהתחיל בכל הבנייה)
ד. בנה פתח מהחוץ אל השטח שאותו סגר עם שער ברזל.
ה. היום השטח "הכבוש" משמש לצורכי העסק שלו שמתפקד כפעוטון.
אנו פנינו לעירייה ולרשויות נוספות ע"מ להוציא נגד הדייר "הכובש" צו הריסה למבנה.
לאחר מס' שבועות, פתאום פונה אלינו הדייר ומבקש להגיע עמנו להסדר שהשטח שתחם ישמש את כל הדיירים כי הוא למעשה מעוניין למנוע כניסת חולדות וקיפודים "וחבל" שיהרוס את כל הבנייה כי זה ישמש את כל הדיירים....
השאלה שלי היא:
א. האם בהסכמה שכזאת, יכול להיות שזה יקנה לאותו דייר זכויות יתר על שאר הדיירים בבניין? האם בכך השטח עם הזמן יחשב לשטח שלו פרטי? בגלל שייתה הסכמה משאר הדיירים ?
ב. האם ניתן להחתים את אותו דייר על חוזה כלשהו בכדי לשמר את זכויות הקניין של כל הדיירים בבניין למרות טובות ההנאה שצמחו לו מהבנייה?
* הדייר טוען שאם תהיה הסכמה מכל הדיירים, הוא יקבל היתר לשימוש חורג + היתר לניהול עסק כפעוטון בביתו והוא ידאג לא "להפריע" לשאר הדיירים בנושאים כגון רעש, לכלוך וכדומה....
בתודה ובברכה,
אופיר.
אנו 7 דיירים בבניין משותף בעל 3 קומות.
מסביב לבניין שטח משותף של כ 500 מ"ר המשמש כחצר.
הדייר שבקומת הקרקע, תחם וסגר את כל השטח של החצר שהיא כ 200 מ"ר שבצמוד לדירתו בצורה הבאה:
א. יצק יציקת בטון על כל הקרקע.
ב. בנה 3 קירות מסביב כשהקיר הרביעי הוא למעשה קיר דירתו עצמה.
ג. פתח מתוך קיר ביתו דלת לעבר השטח התחום. (על הדלת הוא קיבל היתר עוד לפני שהתחיל בכל הבנייה)
ד. בנה פתח מהחוץ אל השטח שאותו סגר עם שער ברזל.
ה. היום השטח "הכבוש" משמש לצורכי העסק שלו שמתפקד כפעוטון.
אנו פנינו לעירייה ולרשויות נוספות ע"מ להוציא נגד הדייר "הכובש" צו הריסה למבנה.
לאחר מס' שבועות, פתאום פונה אלינו הדייר ומבקש להגיע עמנו להסדר שהשטח שתחם ישמש את כל הדיירים כי הוא למעשה מעוניין למנוע כניסת חולדות וקיפודים "וחבל" שיהרוס את כל הבנייה כי זה ישמש את כל הדיירים....
השאלה שלי היא:
א. האם בהסכמה שכזאת, יכול להיות שזה יקנה לאותו דייר זכויות יתר על שאר הדיירים בבניין? האם בכך השטח עם הזמן יחשב לשטח שלו פרטי? בגלל שייתה הסכמה משאר הדיירים ?
ב. האם ניתן להחתים את אותו דייר על חוזה כלשהו בכדי לשמר את זכויות הקניין של כל הדיירים בבניין למרות טובות ההנאה שצמחו לו מהבנייה?
* הדייר טוען שאם תהיה הסכמה מכל הדיירים, הוא יקבל היתר לשימוש חורג + היתר לניהול עסק כפעוטון בביתו והוא ידאג לא "להפריע" לשאר הדיירים בנושאים כגון רעש, לכלוך וכדומה....
בתודה ובברכה,
אופיר.
בניה על שטח משותף
עו"ד גיא ראשין
11/04/13
שלום רב,
בבית משותף צריכה להיות הסכמה של כולם להצמדת שטח משותף לדייר אחד וכדאי לשנות את הרישום בצו הבתים המשותפים - בלשכת רישום המקרקעין. בד"כ מעורבים גם תשלומי איזון וכיו"ב. כמובן שניתן לעשות זאת גם בנייר ביניכם המעגן את הזכויות אך הוא מוצע להיעזר בעו"ד.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בבית משותף צריכה להיות הסכמה של כולם להצמדת שטח משותף לדייר אחד וכדאי לשנות את הרישום בצו הבתים המשותפים - בלשכת רישום המקרקעין. בד"כ מעורבים גם תשלומי איזון וכיו"ב. כמובן שניתן לעשות זאת גם בנייר ביניכם המעגן את הזכויות אך הוא מוצע להיעזר בעו"ד.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
העברת זכויות במחסן
אובד בסבן
10/04/13
נא עזרתכם, תודה!מעוניין לרכוש מחסן משכני בסכום של 10,000 ש"ח. כל עו"ד שדיברתי איתו מתחיל ב5000 ש"ח. צודק מצידו, אבל לא הגיוני מצידי...מה צריך לעשות כדי להעביר את ההצמדה אלי באופן עצמאי? אלו תצהירים?
רכישת מחסן
עו"ד גיא ראשין
11/04/13
שלום רב,
כדאי לעשות הסכם מסודר באמצעות עו"ד.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
כדאי לעשות הסכם מסודר באמצעות עו"ד.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
ביטול עסקה יום לפני חתימה על החוזה.
תומר
10/04/13
בעודי מעונין לשכור דירה, מצאתי דירה נחמדה.
דיברנו עם בעלת הדירה שדרשה סכום מיידי של 2000 ש"ח (במזומן) בעבור זה שהיא תשמור לנו על הדירה עד לחתימת החוזה.
יום לפני חתימת החוזה טענה בעלת הדירה שהדייר שנמצא כרגע בדירה לא מעוניין להתפנות ושהיא תנסה בכל זאת לפנותו ותחזיר לנו תשובה למחרת.
יום לאחר מכן היא שלחה הודעה שהיא מעוניינת לבטל את העסקה ושהדייר ימשיך לשכור את הדירה ושנבוא לקחת את הכסף שהבאנו בעבור השמירה על הדירה.
כמו כן, התחייבנו לעוד מספר גורמים מעבר לאותה בעלת דירה כך שביטול העסקה פוגע לנו במקום העבודה, והתחייבויות נוספות.
השאלה - האם אפשר לדרוש ממנה פיצוי בגין ביטול העסקה מעבר להחזרת התשלום הנ"ל?, באותה מידה אם אנו היינו מבטלים את העסקה 2000 השקלים ככל הנראה היו נשארים אצלה.
יש לציין שלא נרשם זכרון דברים בגין התשלום הזה והתיעוד היחידי הוא על גבי קבלה של אותה בעלת דירה. (כמו כן, חוזה השכירות שהיה אמור להחתם נמצא גם הוא אצלנו לאחר שהיא שלחה אותו)
תודה מראש!
דיברנו עם בעלת הדירה שדרשה סכום מיידי של 2000 ש"ח (במזומן) בעבור זה שהיא תשמור לנו על הדירה עד לחתימת החוזה.
יום לפני חתימת החוזה טענה בעלת הדירה שהדייר שנמצא כרגע בדירה לא מעוניין להתפנות ושהיא תנסה בכל זאת לפנותו ותחזיר לנו תשובה למחרת.
יום לאחר מכן היא שלחה הודעה שהיא מעוניינת לבטל את העסקה ושהדייר ימשיך לשכור את הדירה ושנבוא לקחת את הכסף שהבאנו בעבור השמירה על הדירה.
כמו כן, התחייבנו לעוד מספר גורמים מעבר לאותה בעלת דירה כך שביטול העסקה פוגע לנו במקום העבודה, והתחייבויות נוספות.
השאלה - האם אפשר לדרוש ממנה פיצוי בגין ביטול העסקה מעבר להחזרת התשלום הנ"ל?, באותה מידה אם אנו היינו מבטלים את העסקה 2000 השקלים ככל הנראה היו נשארים אצלה.
יש לציין שלא נרשם זכרון דברים בגין התשלום הזה והתיעוד היחידי הוא על גבי קבלה של אותה בעלת דירה. (כמו כן, חוזה השכירות שהיה אמור להחתם נמצא גם הוא אצלנו לאחר שהיא שלחה אותו)
תודה מראש!
ביטול הסכם
עו"ד גיא ראשין
11/04/13
שלום רב,
נדמה שיש פה קייס מסוים, אך לא בטוח שבמבחן עלות-תועלת הדבר כדאי. [אין לכם דבר רשום - אם כי ההבטחה בעל פה - תופסת]. נסו במכתב וראו לאן העניין מתקדם.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
נדמה שיש פה קייס מסוים, אך לא בטוח שבמבחן עלות-תועלת הדבר כדאי. [אין לכם דבר רשום - אם כי ההבטחה בעל פה - תופסת]. נסו במכתב וראו לאן העניין מתקדם.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
אישור מס רכישה כאשר השומה מוקפאת
אייל
10/04/13
שלום רב,במידה וסומן במש"ח כי הדירה השנייה תמכר תוך 24 חודשים (על מנת לחשב את מס הרכישה לפי דירה ראשונה), ולאחר מכן התקבלה הודעה בדבר הקפאת שומה כמובקש - האם המשמעות האופרטיבית לכך היא שלא ניתן לקבל אישור מס רכישה לצורך העברת הזכויות בטאבו? אם כן, היכן מעוגן נוהג זה בחוק?
מס רכישה
עו"ד גיא ראשין
11/04/13
שלום רב,
אתה תקבל אישור לרישום, אך אם לא תמכור את הדירה הראשונה במועד, תחויב בהפרשים וקנסות. חוק מיסוי מקרקעין [שבח ורכישה].
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
אתה תקבל אישור לרישום, אך אם לא תמכור את הדירה הראשונה במועד, תחויב בהפרשים וקנסות. חוק מיסוי מקרקעין [שבח ורכישה].
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
הופציה להסכם שכירות
לירון
10/04/13
שלום,בהסכם שכירות שחתמתי, נקבע סעיף על אופציה לטובתו של המשכיר. האם זה אפשרי, שבעל הנכס, יש לו אופציה חודשיים לפני תום ההסכם, להודיע לי אם כן או לא הוא נותן לי אפשרות להישאר לשנה נוספת?תודה מראש
אופציה בהסכם שכירות
עו"ד גיא ראשין
11/04/13
שלום רב,
כל מה שהסכמתם עליו הוא אפשרי.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
כל מה שהסכמתם עליו הוא אפשרי.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
דמי תיווך מעסקה שבוטלה
אפריל
10/04/13
האם אני זכאית לקבל את דמי התיווך בעסקה שנחתמה במלואה ונחתם גם הסכם פיצוי בין הקונה למוכר במידה ותבוטל העסקה, מאחר שהקונה לא הפקיד כסף במעמד העסקה.אציין שהייתה הגורם היעיל בעסקה ובזכותי נחתמה העסקה בפועל.הזכאות לדמי התיווך הוא משני הצדדים, הקונה והמוכר בעסקה זאת?תודה מראש, אפריל.
דמי תיווך
עו"ד גיא ראשין
11/04/13
שלום רב,
תלוי מה קובע הסכם התיווך.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
תלוי מה קובע הסכם התיווך.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מח צריך לחתום על שטר משכנתא
r
10/04/13
שלום רב.
מסרתי את התיק שלנו לטאבו לרישום הזכויות בדירה שקנינו על שמינו.
צירפנו את כל המסכמכים הדרושים. לרבות שטרי משכנתא.
היום התיק חזר עם הערה שהממשכנים לא חתמו על הבקשה לרישום משכנתא.
מי זה הממשכנים? ולמעשה מי צריך לחתום? האם אנחנו? (הקונים שרכשו את הדירה באמצעות משכנתא?)
תודה
מסרתי את התיק שלנו לטאבו לרישום הזכויות בדירה שקנינו על שמינו.
צירפנו את כל המסכמכים הדרושים. לרבות שטרי משכנתא.
היום התיק חזר עם הערה שהממשכנים לא חתמו על הבקשה לרישום משכנתא.
מי זה הממשכנים? ולמעשה מי צריך לחתום? האם אנחנו? (הקונים שרכשו את הדירה באמצעות משכנתא?)
תודה
שטר משכנתא
עו"ד גיא ראשין
11/04/13
שלום רב,
הדבר הכי פשוט הוא לפתוח את התיק ולראות איפה חסרה חתימה. על השטרות או על הבקשה לרישום או בכל מקום אחר.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
הדבר הכי פשוט הוא לפתוח את התיק ולראות איפה חסרה חתימה. על השטרות או על הבקשה לרישום או בכל מקום אחר.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
רכישת דירה עזרה
יניב
10/04/13
שלום רב,
אני מעוניין לרכוש דירה ששימשה ב-10 השנים האחרונות כחנות (עסק) של המוכר. אני מתכוון להשתמש בדירה לצורך מגורים. שאלתי היא האם בעסקה כזו צריך לשלם מע"מ ואם כן מי משלם אותו? תודה רבה
אני מעוניין לרכוש דירה ששימשה ב-10 השנים האחרונות כחנות (עסק) של המוכר. אני מתכוון להשתמש בדירה לצורך מגורים. שאלתי היא האם בעסקה כזו צריך לשלם מע"מ ואם כן מי משלם אותו? תודה רבה
דירה ששימשה לעסק
עו"ד גיא ראשין
11/04/13
שלום רב,
יתכן, תלוי בנסיבות השימוש וכיו"ב. היוועץ בפורום מיסים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
יתכן, תלוי בנסיבות השימוש וכיו"ב. היוועץ בפורום מיסים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בנייה על הגג בבניין דירות
לי
10/04/13
שלום רב, אני מחפשת ייעוץ בנושא תוספת בנייה על הגג. אני גרה בבניין בן חמש קומות, בעלי הפנטהוס בקומה החמישית מעוניינים לבנות לעמצם חדר נוסף על הגג שלהם (שזהו שטח משותף של כל דיירי הבניין), הם לא מציעים שום תמורה כספית לשכנים, רק אומרים שכמחווה לשכנות טובה הם יבצעו שיפוץ קוסמטי ללובי הבניין. הם גם טוענים כי אין לאף שכן סיבה אמיתית לסרב לבקשתם מלבד קינאה וצרות עין, וכי גם עצם העובדה שהשטח ממוקם על הגג גורמת לכך שלאף שכן אין באמת מה לעשות בשטח הזה. כמו כן הם טוענים כי אינם חייבים בהסכמה של 100 אחוז מהדיירים, וברגע שישיגו הסכמה של 75 אחוז- הם יוכלו לבצע את תוכניתם. ברצוני לציין כי למרות הבטחתם לשיפוץ הקל של הלובי, בחלקו העליון של דף החתימות ישנו משפט המנוסח בשפה מישפטית שמה שהצלחתי להבין ממנו זה שהם אינם מחוייבים בשום פיצויי כספי לדיירי הבניין- כלומר שאנו מוותרים על חלקינו בגג כמתנה. האם הם צודקים.? מה עלינו לעשות/לבדוק לפני שאנו חותמים להם?. תודה רבה.
בניה על הגג
עו"ד גיא ראשין
11/04/13
שלום רב,
לפני מתן מענה יש לבדוק את הזכויות בגג. אם הוא משותף לכלל הדיירים, אזי חייבת להיות הסכמה לבניה ואז גם יש להסכים על תשלומי איזון בין הדיירים. הסוגיה מורכבת מכדי להשיב כאן וכדאי לגשת לעו"ד ולהציג את הנסיבות במלואן כולל הניירת.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
לפני מתן מענה יש לבדוק את הזכויות בגג. אם הוא משותף לכלל הדיירים, אזי חייבת להיות הסכמה לבניה ואז גם יש להסכים על תשלומי איזון בין הדיירים. הסוגיה מורכבת מכדי להשיב כאן וכדאי לגשת לעו"ד ולהציג את הנסיבות במלואן כולל הניירת.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
על הדיירים לרכוש את זכויות הבניה
שגיב
11/04/13
היות והגג הוא רכוש משותף, לכל אחד מדיירי הבניין יש חלק בגג עפ"י חלקו היחסי. הצמדת הגג לדירה בקומה העליונה תורמת לשוויה ואף מגבילה את דיירי הבניין בפרוייקטים עתידיים כגון תמ"א 38 וכו'.
אם החלטתם למכור לדיירי הדירה העליונה את הזכות להרחיב את דירתם על השטח המשותף הייתי מייעץ לכם לקבל חוות דעת שמאי שתקבע את שווי הזכויות אותן אתם מוכרים ולדרוש תמורה כספית לכל אחד מהדיירים עפ"י חלקו ברכוש המשותף.
אם החלטתם למכור לדיירי הדירה העליונה את הזכות להרחיב את דירתם על השטח המשותף הייתי מייעץ לכם לקבל חוות דעת שמאי שתקבע את שווי הזכויות אותן אתם מוכרים ולדרוש תמורה כספית לכל אחד מהדיירים עפ"י חלקו ברכוש המשותף.
העברת דירה ללא תמורה או ירושה
ג. חיפה
10/04/13
בוקר טוב, סבא שלי נכנס לבית אבות,,כתוצאה ממצב סיעודי. יש לו 2 בנות - אמא שלי ואחותה. הוא יכול מ"הכנסות " של פנסיה לממן כמחצית מעלות המגורים שם, ומכורח המציאות משרד הבריאות יממן את ההפרש לאחר קיזוז שווי השכירות לדירתו. אמא שלי אלמנה שמקבלת קצבת שארים והכנסותיה עומדות על כ1500-2000 שקלים בנוסף. אחותה איננה עובדת ( עקב פיטורין )
מנסים לחשוב על מוצא שלא יהיה יותר מזיק ממועיל עם הדירה של סבא.
הן הסכימו להעביר את הדירה על שם של אחת מהן , למנוע סיבוך מיותר.
מנסים לחשוב על מוצא שלא יהיה יותר מזיק ממועיל עם הדירה של סבא.
הן הסכימו להעביר את הדירה על שם של אחת מהן , למנוע סיבוך מיותר.
דירה
עו"ד גיא ראשין
11/04/13
שלום רב,
אם כך- מה השאלה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
אם כך- מה השאלה.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
חלקות עמלה, בין מתווך לזכיין
רנה
10/04/13
היי, ע״פ חוזה עם הזכיין חלוקת התקבולים ממכירת דירה הינה 50% מהעמלה המתקבלת, האם הזכיין יכול לסרב להעביר את התקבולים במידה והמתווך גבה רק 1% בניגוד לדעתו של הזכיין שעומד על גביית 2% , יש לציין שהקונה חתם על 2% , מסרב לבצע עסקה אם לא יקבל הנחה בגובה 1%,
חובה לקרוא סוכן לשעבר ברימקס
a.r
10/04/13
רימקס משלמת לסוכנים שמנסים לתבוע בנושא עובד מעביד סכומים נכבדים (בעשרות אלפי שקלים) בכדי שהסיפור לא יגיע לבית משפט וסוכנים אחרים לא ידעו מזה אז בשקט בשקט עושים פשרות ואף אחד לא יודע.....שווה לנסות
עמלת תיווך
עו"ד גיא ראשין
11/04/13
שלום רב,
תלוי בהסכם בין הצדדים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
תלוי בהסכם בין הצדדים.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
עצה בבקשה
גבריאלה
10/04/13
שלום רב,נתקלתי בבעיה בנושא מיסי ארנונה מול העירייה.אני חושבת לפנות לייעוץ משפטי.איזה תחום התמחות מטפל בנושא זה?אודה לתשובתכם בהקדם
ארנונה
עו"ד גיא ראשין
11/04/13
שלום רב,
עו"ד המתמצא בתחום המינהלי בדגש על מיסוי מוניציפלי.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
עו"ד המתמצא בתחום המינהלי בדגש על מיסוי מוניציפלי.
בברכה,
עו"ד גיא ראשין
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
שינוי יעוד של מחסן לדירה
אנונימית
10/04/13
שלום רב, ברצוני לשאול על פעולה שעשה שכן שלי. כנראה שמצבו הכלכלי לא טוב ולכן החליט להשכיר את דירתו שבקומה השלישית והחליט לעבור לגור במחסן. יש לציין ששורת המחסנים של הבניין נמצאת בחלק האחורי של הבניין שפונה לים. השכן הרחיב את המחסן באמצעות קורות עץ על חשבון החלק המשותף של הדיירים המהווה לובי של כניסת המחסנים. כיער את המבנה שעשוי מבטון עם קרשים מעץ וגם אין לי מושג איך הוא צורך חשמל. יש לציין שאין הסכמה של הדיירים לדבר הזה. וכמובן שאין שום היתר למבנה החורג הזה. האם יש מה לעשות בנידון? מה החקיקה הרלוונטית? מה החוק שאוסר על שינויי יעוד בחוק המקרקעין ובתוספת?אשמח לכל תשובה.
שינוי יעוד
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
10/04/13
שלום רב
ניתן להתלונן בעירייה וכן לשקול הגשת תביעה. הייעוד מופיע בהיתר של הבניין ולעיתים גם בתקנונו
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
ניתן להתלונן בעירייה וכן לשקול הגשת תביעה. הייעוד מופיע בהיתר של הבניין ולעיתים גם בתקנונו
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כשאין רישום בטאבו
yael
09/04/13
מה עושים במקרה של רכישת דירה יד 2
כאשר מדובר בדירה שנבנתה לפני 18 חודש
וכעת היא נמכרת כדירה יד 2
אך רשומהרק הערת אזהרבה ואין רישום בטאבו
כאשר מדובר בדירה שנבנתה לפני 18 חודש
וכעת היא נמכרת כדירה יד 2
אך רשומהרק הערת אזהרבה ואין רישום בטאבו
כשאין רישום בטאבו
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
10/04/13
יעל שלום רב
יש לבדוק מדוע טרם הוסדר הרישום. בהנחה ואין בעיה מיוחדת ורק טרם נרשם בית משותף למשל, יש לבצע רישום הערת אזהרה באישור הבעלים. יש לוודא שאין הערה נוגדת. יש לדאוג לרישום בחברה המשכנת ולקבל כמובן אישור זכויות. אלה הדרישות הראשוניות. יש לבחון כלל נתוני המקרה הספציפי
בהצלחה
אמיר לנטון, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לבדוק מדוע טרם הוסדר הרישום. בהנחה ואין בעיה מיוחדת ורק טרם נרשם בית משותף למשל, יש לבצע רישום הערת אזהרה באישור הבעלים. יש לוודא שאין הערה נוגדת. יש לדאוג לרישום בחברה המשכנת ולקבל כמובן אישור זכויות. אלה הדרישות הראשוניות. יש לבחון כלל נתוני המקרה הספציפי
בהצלחה
אמיר לנטון, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכאות לדמי תווך-תום לב?!
אודי
09/04/13
אתאר בקצרה: לפני כחצי שנה פורסמה מודעה פרטית על דירה, התקשרתי לבעל הדירה- דיברנו. לקחנו חופשה של מספר חודשים מחיפוש דירה אך המודעה עדיין מופיעה. לפני כחודש הופיעה מודעה מתווך ובה כתוב במפורש כי הנכס בבעדיות של משרד התווך וכי המפתחות במשרד. קבעתי עם המתווך וכשהגענו לנכס-ראיתי כי מדובר בנכס שכבר ביררתי אודותיו ואמרתי זאת למתווך. יחד עם זאת, אשתי חתמה למתווך שלא בידיעתי על ההזמנת תווך כשהגענו למקום. לדעתי לא מגיע דמי תווך כי המתווך לא פעל בתום לב וציין כי הנכס בלעדי וכן- יצרתי קשר עם בעל הדירה הרבה לפני המתווך. מה דעתכם ?
מבקש עזרה
אודי
10/04/13
האם המתווך פה ענה על היותו הגורם היעיל ליצירת הסכם מחייב? האם ההתנהלות שלא בתום לב לא מבטלת את ההסכם עימו ?
העברת זכויות
יוסי
09/04/13
שלום,יש לי מגרש שזכיתי בו במכרז של מנהל מקרקעי ישראל. אני כרגע במעמד של חוכר , ואני רוצה להעביר ולמכור את הזכויות בנכס לאדם אחר. האם יש אפשרות לעשות זאת למרות הקביעה הקבועה של המנהל על אי העברת זכויות עד לאחר 5 שנים מרישום בטאבו?
העברת זכויות
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
10/04/13
יוסי שלום
נתקלתי כבר במקרים שאישרו מטעמים מיוחדים. צריך לבחון בדיוק האמור בתנאי המכרז/החוזה.
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
נתקלתי כבר במקרים שאישרו מטעמים מיוחדים. צריך לבחון בדיוק האמור בתנאי המכרז/החוזה.
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מבנה מסוכן למגורים
דניאל
09/04/13
שלום.ברשותי דירה שנרכשה לפני שנים רבות.בזמן האחרון הייתי בחו"ל.עירייה החליטה ש בניין שבו היתה דירתי מסוכן למגוריםוהרסה אותו.יש בבעלותי מסמך ממקרקעי ישראל שאומר שאני בעל חלק מקרקע אליה היה בניין (כמו כל שאר דיירי הבניין).משלם עדיין משכנתה על הדירה (שכבר לא קיימת).עירייה מתנערת מאחריות כלפי הדיירים בטענה שבמידה ויבנו בניין חדש במקום לדיירים יהיה חלק בו.עירייה פרסמה חוברת "היסגים" שבו מתגאה בהסרת מבנה מיושן ממרכז העיר, ומודיעה שבמקומו יקום פארק.מה באפשרותי לעשות בעניין ?האם העירייה חייבת לפצות את בעלי הדירות(רכוש פרטי).יש ברשותינו חו"ד של אחד ממהנדסי בנין הבכירים בארץ, שאומר שבניין לא מסוכן ויכול לשמש למגורים עוד שנים רבות אחרי שיפוץ (תמא 38) .מצפה מאוד לתשובה, ומודה מראש לכל העונים.
מבנה מסוכן
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
10/04/13
דניאל שלום רב
האם הוגשו התנגדויות ע"י מי מהבעלים בעבר כנגד ההריסה? מה היתה דרגת חומרת הסיכון (ישנן עפ"י חוק מבנים מסוכנים מספר דרגות)? חו"ד נערכה לשם ההתנגדויות כשהבניין עמד על תילו ? מה הוכרע בהתנגדויות (אם היו)? כמו כן לא ברור מכח מה מגדירה כיום העיריה שטח פרטי זה כפארק עתידי. יש לבחון כלל החומר ולקבל החלטה. ככל שמדובר בהריסה שלא כדין ו/או השגת גבול של העיריה שניכסה לעצמה השטח, זה עניין חמור ויש מקום בפירוש להגשת תביעה ואף נקיטת צעדים נוספים עפ"י חוק כנגד הרשות שעוולה בך
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האם הוגשו התנגדויות ע"י מי מהבעלים בעבר כנגד ההריסה? מה היתה דרגת חומרת הסיכון (ישנן עפ"י חוק מבנים מסוכנים מספר דרגות)? חו"ד נערכה לשם ההתנגדויות כשהבניין עמד על תילו ? מה הוכרע בהתנגדויות (אם היו)? כמו כן לא ברור מכח מה מגדירה כיום העיריה שטח פרטי זה כפארק עתידי. יש לבחון כלל החומר ולקבל החלטה. ככל שמדובר בהריסה שלא כדין ו/או השגת גבול של העיריה שניכסה לעצמה השטח, זה עניין חמור ויש מקום בפירוש להגשת תביעה ואף נקיטת צעדים נוספים עפ"י חוק כנגד הרשות שעוולה בך
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיות במכירת הדירה
רחלי
09/04/13
לפני 10 שנים רכשנו את דירתינו. בטאבו רשום כי לדירה יש מחסן. המוכר עבר על החוק ומכר לנו את הדירה ללא המחסן- המחסן בבעלותו עד היום (בנספח נפרד מהחוזה ע"מ לקבל פטור ממס שבח) כיום אנו מנסים למכור את הדירה אך העו"ד המייצג את הקונים אומר שלא מוכן לעיסקה לא חוקית. (מכירת הדירה ללא המחסן)אשמח לשמוע אם יש לכם המלצות מה לעשות במצב כזה.תודה
אשמח מאוד לעצה בעניין מכירת הדירה
רחלי
10/04/13
רציתי עוד להוסיף שתהליך הפרדת המחסן מהטאבו הוא ארוך למיטב ידיעתי ואנו לחוצים למכור. (כיון שבעל המחסן כבר לא דר בבנין לא נראה לי שתהיה בכלל אפשרות לרשום את המחסן על שמו)
סיום בניה
בני
09/04/13
שלום, מה ניתן לעשות כנגד חברה בע"מ שבנתה בית משותף, אך לא סיימה אותו לגמרי, והיא טוענת שאין לה כסף, ועל כל הדיירים להוסיף כסף כדי להשלים את הבניה? תודה
סיום בניה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
10/04/13
בני שלום רב
יש לבדוק מה בדיוק הבניה שטרם הושלמה. בהתאם ניתן לשקול מימוש בטחונות כגון ערבויות חוק מכר ו/או ערבויות ביצוע/טיב (בהנחה וקיימות בידיך). לעיתים יש מקום לתביעות נוספות כנגד גורמים שונים ואף לשקול הליכי פירוק לחברה (אולי כבר קיימים) ופעולה מול ביהמ"ש והמפרק. יש לבחון כלל נתוני המקרה הספציפי
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לבדוק מה בדיוק הבניה שטרם הושלמה. בהתאם ניתן לשקול מימוש בטחונות כגון ערבויות חוק מכר ו/או ערבויות ביצוע/טיב (בהנחה וקיימות בידיך). לעיתים יש מקום לתביעות נוספות כנגד גורמים שונים ואף לשקול הליכי פירוק לחברה (אולי כבר קיימים) ופעולה מול ביהמ"ש והמפרק. יש לבחון כלל נתוני המקרה הספציפי
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביזיון לצו מניעה של המפקחת על המקרקעין
שאול
08/04/13
שלום רב!
יש בידי צו מניעה שהתקבל מלשכת המפקחת על המקרקעין המורה לדייר אחד מתוך ארבעה לבצע שינויים בשטח המשותף ללא הסכמת הדיירים. כמובן שאין הסכמה כזו. הדייר פנה לבית משפט שלום בבקשה לצו הצהרתי שיאפשר לו לבנות לפי היתר הבנייה המצוי בידיו (צו המניעה התקבל על ההיתר ולאחריו). בית משפט השלום מחק את התביעה מאחר ואין בסמכותו לתת הצהרה על היתר בנייה, ולא דן כלל בתביעה. יחד עם זאת, השופט ציין כי אם מותר לדייר לבנות שיבנה, ואם אסור שלא יבנה. על סמך משפט זה הוא החל בבנייה. המשטרה מסרבת להתערב ואינה אוכפת את צו המניעה. הדייר כבר בנה חומה ותחם את השטח. ברצוני להגיש ביזיון על צו המניעה + צו הריסה לחומה שנבנתה.
1. האם אלו שתי תביעות נפרדות?
2. בפני מי הן נדונות, ומהו הסעד בכל אחת מהן שנבקש?
יש בידי צו מניעה שהתקבל מלשכת המפקחת על המקרקעין המורה לדייר אחד מתוך ארבעה לבצע שינויים בשטח המשותף ללא הסכמת הדיירים. כמובן שאין הסכמה כזו. הדייר פנה לבית משפט שלום בבקשה לצו הצהרתי שיאפשר לו לבנות לפי היתר הבנייה המצוי בידיו (צו המניעה התקבל על ההיתר ולאחריו). בית משפט השלום מחק את התביעה מאחר ואין בסמכותו לתת הצהרה על היתר בנייה, ולא דן כלל בתביעה. יחד עם זאת, השופט ציין כי אם מותר לדייר לבנות שיבנה, ואם אסור שלא יבנה. על סמך משפט זה הוא החל בבנייה. המשטרה מסרבת להתערב ואינה אוכפת את צו המניעה. הדייר כבר בנה חומה ותחם את השטח. ברצוני להגיש ביזיון על צו המניעה + צו הריסה לחומה שנבנתה.
1. האם אלו שתי תביעות נפרדות?
2. בפני מי הן נדונות, ומהו הסעד בכל אחת מהן שנבקש?
בזיון צו מניעה מפקחת
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
10/04/13
שאול שלום רב,
יש לבחון האמור בצו בדיוק ואם יש בו פתח גם להריסה. הביזיון-להגשה בפני המפקחת על המקרקעין. כמו כן הגשת תביעה נוספת למפקחת (שכבר דנה בסוגיה) להריסה, ולבקש לאחד הדיון בתיקים
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לבחון האמור בצו בדיוק ואם יש בו פתח גם להריסה. הביזיון-להגשה בפני המפקחת על המקרקעין. כמו כן הגשת תביעה נוספת למפקחת (שכבר דנה בסוגיה) להריסה, ולבקש לאחד הדיון בתיקים
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל הבית מסרב לקבל דמי שכירות
שני
08/04/13
בעל הבית מסרב לקבל דמי שכירות מבן של דייר מוגן שנפטר. על פי החוק הבן אשר גר בבית יחד עם אביו המנוח כשלוש שנים זכאי להישאר בבית. איך יבטיח הבן את זכויותיו ויצא ידי חובתו בתשלום דמי השכירות אם בעל הבית מסרב לקבלם? אם התשובה היא חשבון נאמנות- מה זה באמת אומר מבחינה מעשית? לא ניתן לפתוח חשבון בנק שהמוטב בו הוא לא בעל החשבון
סירוב דמי שכירות
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
10/04/13
שני שלום רב
בלית ברירה ניתן לפתוח חשבון ע"ש השוכר. ניתן לרשום בשם של החשבון "דמי שכירות דירה ברח' כך וכך", ולמסור לבעלים הודעה והתראה בכתב בעניין. יש לבחון כלל נתוני המקרה
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בלית ברירה ניתן לפתוח חשבון ע"ש השוכר. ניתן לרשום בשם של החשבון "דמי שכירות דירה ברח' כך וכך", ולמסור לבעלים הודעה והתראה בכתב בעניין. יש לבחון כלל נתוני המקרה
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוקפו של היתר בנייה
אסי
08/04/13
שלום רב,
קיבלתי היתר בנייה, לאחר כ 5 חודשיים הוצא נגדי צו מניעה זמני בטרם התחלתי עבודות בשטח. לאחר כשנתיים של דיונים בביהמ"ש, החליט ביהמ"ש לבטל את צו המניעה ולאשר לי את הבנייה. כעת העירייה דורשת שהוציא היתר חדש. האם אני יכול לחזור לתקופה של לפני הצו מניעה שבו נותר לי כ 7חודשים עד לתום השנה של ההיתר? אשמח לדעת האם יש פסיקה בנושא. תודה
קיבלתי היתר בנייה, לאחר כ 5 חודשיים הוצא נגדי צו מניעה זמני בטרם התחלתי עבודות בשטח. לאחר כשנתיים של דיונים בביהמ"ש, החליט ביהמ"ש לבטל את צו המניעה ולאשר לי את הבנייה. כעת העירייה דורשת שהוציא היתר חדש. האם אני יכול לחזור לתקופה של לפני הצו מניעה שבו נותר לי כ 7חודשים עד לתום השנה של ההיתר? אשמח לדעת האם יש פסיקה בנושא. תודה
תוקפו של היתר
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
10/04/13
אסי שלום רב
לרוב אתה יכול להגיש בקשת היתר לעירייה ולציין שזה חידוש של ההיתר שהוצא וזה מקצר את התהליך. יש מקום לשקול גם תביעה כנגד תובעי צו המניעה שבוטל
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
לרוב אתה יכול להגיש בקשת היתר לעירייה ולציין שזה חידוש של ההיתר שהוצא וזה מקצר את התהליך. יש מקום לשקול גם תביעה כנגד תובעי צו המניעה שבוטל
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אהרה
שירה
08/04/13
אני קונה דירה מאדם שקנה את הדירה מקבלן, יש על שמו הערת אזהרה והבעלים הוא עדיין הקבלן.איך אני רושמת הערת אזהרה בטאבו על שמי? אני צריכה את הסכמת הקבלן?תודה.
רישום הערת אזהרה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
10/04/13
שירה שלום רב
בקצרה-כן. אין רישום הערות אזהרה אנכי (הערה על הערה) וצריך אישור הבעלים הרשום (הקבלן במקרה שלך). ברור שישנם גם בדיקות נוספות שצריכות להיעשות בכלל זה איתור הסיבה מדוע טרם נסתיים הרישום וכו'
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בקצרה-כן. אין רישום הערות אזהרה אנכי (הערה על הערה) וצריך אישור הבעלים הרשום (הקבלן במקרה שלך). ברור שישנם גם בדיקות נוספות שצריכות להיעשות בכלל זה איתור הסיבה מדוע טרם נסתיים הרישום וכו'
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסדרי חנייה בבניין
אנונימוס
08/04/13
בוקר טוב !
בבניין בו אנו גרים החניות הנן כלליות (ללא רישום בטאבו ).
אנו מונים 12 דיירים מ-2 כניסות הבעיה שישנם חניות מקורות 8 במס'
ו-4 חניות חיצוניות . כל הקודם זוכה כמובן .
לאחרונה דיירת רכשה דירה נוספת בבניין ,כלומר בבעלותה כעת 2 דירות
דירה אחת מושכרת ואחת בה היא מתגוררת .
ולכן מגיע לה 2 חניות בהתאם להיצע ,אך לאחרונה לדיירת השוכרת אין רכב ואילו הדיירת המתגוררת החליטה לייבא את רכב בנה המתגורר בסמוך כמחליף לשוכרת . והשאלה האם זה תקין ומגיע ?
אציין כי הן רכב הדיירת והשוכרת שניהם נמצאים בחניות המקורות
מאחר והדיירת אינה עובדת ונמצאת בבית ואילו בנה לעיתים רחוקות משתמש ברכבו , יתרה מכך היא אף נוהגת לרחוץ את רכבו במים
המשותפים לכולם .
אשמח לקבל תשובה מה אומר החוק בכגון דא .
יום טוב לכם .
בבניין בו אנו גרים החניות הנן כלליות (ללא רישום בטאבו ).
אנו מונים 12 דיירים מ-2 כניסות הבעיה שישנם חניות מקורות 8 במס'
ו-4 חניות חיצוניות . כל הקודם זוכה כמובן .
לאחרונה דיירת רכשה דירה נוספת בבניין ,כלומר בבעלותה כעת 2 דירות
דירה אחת מושכרת ואחת בה היא מתגוררת .
ולכן מגיע לה 2 חניות בהתאם להיצע ,אך לאחרונה לדיירת השוכרת אין רכב ואילו הדיירת המתגוררת החליטה לייבא את רכב בנה המתגורר בסמוך כמחליף לשוכרת . והשאלה האם זה תקין ומגיע ?
אציין כי הן רכב הדיירת והשוכרת שניהם נמצאים בחניות המקורות
מאחר והדיירת אינה עובדת ונמצאת בבית ואילו בנה לעיתים רחוקות משתמש ברכבו , יתרה מכך היא אף נוהגת לרחוץ את רכבו במים
המשותפים לכולם .
אשמח לקבל תשובה מה אומר החוק בכגון דא .
יום טוב לכם .
הסדרי חנייה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
10/04/13
שלום רב,
התשובה אינה מוחלטת ותלויה בנוהג ובכלל נסיבות השימוש בחנייה וברכוש המשותף של כלל דיירי הבניין. את יכולה לטעון שהבן אינו דייר בבניין ובטח שלא ניתן להשתמש בצריכת המים המשותפת לרחיצת רכבו. השאלה עד כמה זה עקרוני לך ועד לאן את מוכנה ללכת עם זה (תביעה וכו')
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
התשובה אינה מוחלטת ותלויה בנוהג ובכלל נסיבות השימוש בחנייה וברכוש המשותף של כלל דיירי הבניין. את יכולה לטעון שהבן אינו דייר בבניין ובטח שלא ניתן להשתמש בצריכת המים המשותפת לרחיצת רכבו. השאלה עד כמה זה עקרוני לך ועד לאן את מוכנה ללכת עם זה (תביעה וכו')
בהצלחה
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה על השתלטות על רכוש משותף
אלי
08/04/13
שלום רב,אנו מתכוונים לתבוע שכן שהשתלט על רכוש משותף בבניין (כמה מאות מ"ר). הוא בתגובה טוען שאנחנו השתלטנו על שטח של 2 מ"ר -מדובר בשטח שצמוד לדירת הקרקע שלנו ואותו ריצפנו בבלטות שכן לפני כן היה שם חול. לא גידרנו את השטח ולא מנענו גישה של מי מהשכנים אליו בשום צורה ואופן. השכנים מעולם לא הביעו התנגדות לעניין, וגם הוא נזכר רק כעת. את הבלטות הנחנו במקום לפני יותר מעשור.האם יש לו קייס?
השתלטות רכוש משותף
אמיר לנטון, עו"ד
09/04/13
אלי שלום
על פניו אין לו קייס. כתמיד, יש לבחון את כלל נתוני המקרה. במידת הצורך ניתן גם לשקול לצרף לדירתך השטח המרוצף, כחלק מהרחבת דירתך בהסכמת 3/4 מהדיירים.
בהצלחה
אמיר לנטון, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
על פניו אין לו קייס. כתמיד, יש לבחון את כלל נתוני המקרה. במידת הצורך ניתן גם לשקול לצרף לדירתך השטח המרוצף, כחלק מהרחבת דירתך בהסכמת 3/4 מהדיירים.
בהצלחה
אמיר לנטון, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
