פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מס רכישה
אש
03/03/14
שלום, אני ואישתי מתעניינים בקניית דירה בפרוייקט, מקבלן. ברשותי 50% דירה שיירשתי לפני חצי שנה ולאישתי אין בכלל. מבחינת מס רכישה האם זה אומר שברשותי דירה וזה תיהיה קניית דירה שניה? האם יש הנחות או זכאות למקרה שזה רק 50% מהדירה? האם זה שהבעלות עברה בירושה משנה משהו? תודה רבה
חזקת התא המשפחתי לפי חוק מיסוי מקרקעין
עו"ד ענת קציר
מנהלת
03/03/14
שלום רב,
על פי חזקת התא המשפחתי לפי חוק מיסוי מקרקעין, תחויב במס רכישה עבור רכישת דירה שניה. הלכת פלם לא חלה במקרה זה.
ראה הלכה פלם
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000643833
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
על פי חזקת התא המשפחתי לפי חוק מיסוי מקרקעין, תחויב במס רכישה עבור רכישת דירה שניה. הלכת פלם לא חלה במקרה זה.
ראה הלכה פלם
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000643833
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות על הנכס
אני
03/03/14
שלום רב,
אחותי נישאה וברשות בעלה נכס שרכש לפני הנישואין, ועליו משלם משכנתא. כעת הם איחדו חשבון בנק ומן הסתם גם אחותי תשתתף בתשלומי המשכנתא (מדובר בתשלומים ראשוניים, המשכנתא רק החלה...).
האם היא צריכה להירשם גם כבעלת זכות על הנכס, או שמא עצם השתתפותה בתשלומי המשכנתא מקנה לה ישירות את הזכות הזו?
אשמח להכוונה כיצד כדאי לה לפעול, על מנת למנוע חס וחלילה אי נעימות בעתיד.
תודה מראש!
אחותי נישאה וברשות בעלה נכס שרכש לפני הנישואין, ועליו משלם משכנתא. כעת הם איחדו חשבון בנק ומן הסתם גם אחותי תשתתף בתשלומי המשכנתא (מדובר בתשלומים ראשוניים, המשכנתא רק החלה...).
האם היא צריכה להירשם גם כבעלת זכות על הנכס, או שמא עצם השתתפותה בתשלומי המשכנתא מקנה לה ישירות את הזכות הזו?
אשמח להכוונה כיצד כדאי לה לפעול, על מנת למנוע חס וחלילה אי נעימות בעתיד.
תודה מראש!
הקניית זכות בדירה בשל תשלומי משכנתא
עו"ד ענת קציר
מנהלת
03/03/14
שלום רב,
השתתפות אחותך בתשלום המשכנתא אשר מקורו בחשבון המשותף, מקנה לאחותך זכות בדירה בד"כ על פי גובה המשכנתא מתוך ערך הדירה. כל זאת, במידה ואין בין בני הזוג הסכם ממון.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
השתתפות אחותך בתשלום המשכנתא אשר מקורו בחשבון המשותף, מקנה לאחותך זכות בדירה בד"כ על פי גובה המשכנתא מתוך ערך הדירה. כל זאת, במידה ואין בין בני הזוג הסכם ממון.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ריהוט בדירה שכורה
לי
03/03/14
שלום,
אני שכרתי דירה מרוהטת קומפלט. בעל הדירה עבר לגור מחוץ לארץ. במשך הזמן הוא מכר דירה וני המשכתי לשכור אותה. עכשיו אני עברתי דירה. אבל בעל הדירה מסרב להחזיר לי את צ'ק הביטחון בטענה שעלי לפנות את הריהוט שכבר היה בדירה, בטענה שהוא קנה את הבית ריק לפי החוזה. יש לציין שאני אדם מבוגר וחולה ואין באפשרותי ]פיזית להוציא את הריהוט כמו כן אין באפשרותי לשלם כדי להוציא כי אני חיי מקצבה. האם אני באמת אחראי על ריהוט בדירה (יש לציין שבחוזה שכירות אין פירוט לגבי הריהוט יש רק את הסעיף שאני חייב להחזיר את הדירה כמו שקיבלתי אותה).
המון תודה על כל עזרה שאקבל
אני שכרתי דירה מרוהטת קומפלט. בעל הדירה עבר לגור מחוץ לארץ. במשך הזמן הוא מכר דירה וני המשכתי לשכור אותה. עכשיו אני עברתי דירה. אבל בעל הדירה מסרב להחזיר לי את צ'ק הביטחון בטענה שעלי לפנות את הריהוט שכבר היה בדירה, בטענה שהוא קנה את הבית ריק לפי החוזה. יש לציין שאני אדם מבוגר וחולה ואין באפשרותי ]פיזית להוציא את הריהוט כמו כן אין באפשרותי לשלם כדי להוציא כי אני חיי מקצבה. האם אני באמת אחראי על ריהוט בדירה (יש לציין שבחוזה שכירות אין פירוט לגבי הריהוט יש רק את הסעיף שאני חייב להחזיר את הדירה כמו שקיבלתי אותה).
המון תודה על כל עזרה שאקבל
אי השבת שיק בטחון על ידי משכיר
עו"ד ענת קציר
מנהלת
03/03/14
לי שלום,
אם שיק הביטחון נועד להבטחת התחייבויותיך בחוזה (פינוי במועד, תשלומים וכו') הרי שאין קשר בין שיק הביטחון לבין הרהיטים ועל כן בעל הדירה מחזיק בשיק שלא כדין.
לטעמי, פני אליו בדרישה לקבל את שיק הביטחון וככל שלא יסכים להשיבו, ניתן לשלוח לו מכתב דרישה מעו"ד המציין את זכויותייך לפנות לערכאות המתאימות.
בברכה,
ענת קציר,עו"ד
מנהלת הפורום
אם שיק הביטחון נועד להבטחת התחייבויותיך בחוזה (פינוי במועד, תשלומים וכו') הרי שאין קשר בין שיק הביטחון לבין הרהיטים ועל כן בעל הדירה מחזיק בשיק שלא כדין.
לטעמי, פני אליו בדרישה לקבל את שיק הביטחון וככל שלא יסכים להשיבו, ניתן לשלוח לו מכתב דרישה מעו"ד המציין את זכויותייך לפנות לערכאות המתאימות.
בברכה,
ענת קציר,עו"ד
מנהלת הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לקזז עלויות כלשהן מהיטל השבחה
גילת
03/03/14
שלום רב !
רציתי לדעת האם ניתן לקזז עלויות כלשהן מהיטל השבחה
(בדומה למה שעושים במס שבח)
אולי בניה או תכנון ??
תודה ! ויום מצוין
רציתי לדעת האם ניתן לקזז עלויות כלשהן מהיטל השבחה
(בדומה למה שעושים במס שבח)
אולי בניה או תכנון ??
תודה ! ויום מצוין
קיזוז עלויות מהיטל השבחה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
03/03/14
גילת שלום,
לפי ידיעתי לא ניתן לקזז עלויות כלשהן מהיטל השבחה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
לפי ידיעתי לא ניתן לקזז עלויות כלשהן מהיטל השבחה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת משק עזר
עמית
03/03/14
יש ברשותי משק עזר, לאחרונה פניתי למנהל מקרקעי ישראל וביקשתי שיאריכו לי את הסכם חכירה כי לא היה לי הסכם בתוקף. המנהל שלח לי את ההסכם ואף אמר לי שניתן לרשום את הנכס בטאבו וחתמתי על המסמכים המבוקשים.
כעת ברצוני למכור את הנכס, האם אצטרך לשלם דמי הסכמה או דמי הייון / חכירה ? ואיך אני יכול לדעת את הסכום?
כעת ברצוני למכור את הנכס, האם אצטרך לשלם דמי הסכמה או דמי הייון / חכירה ? ואיך אני יכול לדעת את הסכום?
תשלום דמי הסכמה במכירת משק עזר
עו"ד ענת קציר
מנהלת
03/03/14
עמית שלום,
אם הנכס לא מהוון יש לשלם במכירה דמי הסכמה והסכום נקבע על פי שומה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
אם הנכס לא מהוון יש לשלם במכירה דמי הסכמה והסכום נקבע על פי שומה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה מתחת לבניין מגורים
אלון כהן
02/03/14
שלום, הנני מתגורר בבניין מגורים מתוך שלושה מחוברים. נדהמתי לגלות שאחד השכנים חפר מתחת לביתי (קומה ראשונה) ופשוט בנה לו שם יחידת דיור. שאלתי היא מה ניתן לעשות בנידון? משטרה? עירייה? תביעה פלילית אזרחית? אשמח לייעוץ והכוונה וכן פתיחת הליכים.
בניה מתמת לאדמה
עו"ד תומר שזר
מנהל
03/03/14
כן - אם בוצעה בניה לא חוקית אפשר לפנות לעירייה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה /ירושה
יואב
02/03/14
אני בעיצומו של תהליך מכירת דירה (10% שלי מירושה )שם הוגשה בשמי בקשת פטור ממס שבח. (46K ש"ח)
אין קשר בין הירושות
האם זה אומר שלא אקבל פטור כעת במכירת דירת הורי (50% שלי בירושה) ?שתיהן דירות ירושות ?מה דעתך?
תודה - לילה טוב
מכירת דירה בירושה
עו"ד תומר שזר
מנהל
03/03/14
אולי אפשר לחשוב על קונספט אחר.
ניתן לקבל פטור מכוח הירושה - פטור של המוריש בשני המקרים.
אם לא יש פתרונות אחרים.
בכל מקרה - נראה כי המקרה שלך ניתן לפתרון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
ניתן לקבל פטור מכוח הירושה - פטור של המוריש בשני המקרים.
אם לא יש פתרונות אחרים.
בכל מקרה - נראה כי המקרה שלך ניתן לפתרון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות דירה
מענדי
02/03/14
שלום וברכה!
אנו חיים בדירה שכורה במשך כמה שנים,הדירה נמצאת בקומה חמישית שהיא גם האחרונה עם מעלית,בערך לפני חודשיים אחד השכנים הרסו את המעלית ולא מתכוונים לסדר אותה בזמן הקרוב,ואנחנו אנשים מבוגרים עולים חמש קומות.
האם אנחנו צריכים לשלם לבעלת הדירה תשלום כרגיל?שהיא מצידה אינה נוקטת בדבר
דבר שני האם אני צריכה לשלם לוועד הבית על התחזוקה כאשר התחזוקה לקויה?
אנו חיים בדירה שכורה במשך כמה שנים,הדירה נמצאת בקומה חמישית שהיא גם האחרונה עם מעלית,בערך לפני חודשיים אחד השכנים הרסו את המעלית ולא מתכוונים לסדר אותה בזמן הקרוב,ואנחנו אנשים מבוגרים עולים חמש קומות.
האם אנחנו צריכים לשלם לבעלת הדירה תשלום כרגיל?שהיא מצידה אינה נוקטת בדבר
דבר שני האם אני צריכה לשלם לוועד הבית על התחזוקה כאשר התחזוקה לקויה?
חוזה שכירות
עו"ד תומר שזר
מנהל
02/03/14
שאלה מעניינת.
ראו - צריך לכנס את הועד ולקיים אסיפה (חוקית) ולהעלות את הנושא.
שהרי יש היגיון בדבריכם
לעניין בעלת הדירה - לטעמי יש מקום שהיא תתערב גם היא למול הועד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
ראו - צריך לכנס את הועד ולקיים אסיפה (חוקית) ולהעלות את הנושא.
שהרי יש היגיון בדבריכם
לעניין בעלת הדירה - לטעמי יש מקום שהיא תתערב גם היא למול הועד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מעמידר
חגית
02/03/14
שלום ברצוני להתייעץ לגבי קניית דירה מעמידר.
סבתי שתחייה גרה בדירת עמידר זה כ20 שנה, היו לה 2 ילדים ששניהם נפטרו, עכשיו סבתי רומה לקנות את הדירה שהיא חייה בה {של עמידר}, פנינו לעמידר והם טוענים כי אין באפשרותה לרכוש את הדירה מיכיון שהיא מבוגרת מידי,
שאלתי האם אני יכולה לרכוש את הדירה כאחת שחייה איתה כ-4 חודשיים, האם יש לי את הזכות לרכוש את הדירה עם ההנחה שמגיעה לה?
והאם אני רוכשת את הדירה הדירה צרכה להיות על שמה?
סבתי שתחייה גרה בדירת עמידר זה כ20 שנה, היו לה 2 ילדים ששניהם נפטרו, עכשיו סבתי רומה לקנות את הדירה שהיא חייה בה {של עמידר}, פנינו לעמידר והם טוענים כי אין באפשרותה לרכוש את הדירה מיכיון שהיא מבוגרת מידי,
שאלתי האם אני יכולה לרכוש את הדירה כאחת שחייה איתה כ-4 חודשיים, האם יש לי את הזכות לרכוש את הדירה עם ההנחה שמגיעה לה?
והאם אני רוכשת את הדירה הדירה צרכה להיות על שמה?
חוזה עמידר
עו"ד תומר שזר
מנהל
02/03/14
אני חושב שהתשובות הינם בחוזה למול עמידר ואצל עמידר, לא אוכל להשיב לך עניינית מבלי לבדוק את החוזה ולבצע בדיקה בעצמי מול עמידר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרצלציה?
מרב
02/03/14
שלום רב,
קיבלתי הסכם שיתוף בו היה סעיף שהשכן השותף בקרקע שאני עתידה לקנות, כתב סעיף כלשהו כי עליי לשאת בכל העלויות בגין חתימת הסכם שיתוף זה ו/או ביצוע חלוקת החלקה בפועל ו/או רישום בית משותף.
שאלתי האם ביצוע חלוקת החלקה בפועל מהווה פרצלציה?
תודה רבה
קיבלתי הסכם שיתוף בו היה סעיף שהשכן השותף בקרקע שאני עתידה לקנות, כתב סעיף כלשהו כי עליי לשאת בכל העלויות בגין חתימת הסכם שיתוף זה ו/או ביצוע חלוקת החלקה בפועל ו/או רישום בית משותף.
שאלתי האם ביצוע חלוקת החלקה בפועל מהווה פרצלציה?
תודה רבה
פרצלצליה
עו"ד תומר שזר
מנהל
02/03/14
למיטה הבנתי כן
למה זה לא מתחלק כל אחד לפי החלק היחסי שלו?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
למה זה לא מתחלק כל אחד לפי החלק היחסי שלו?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ממי יכול הבנק לגבות את המשכנתא?
אסתר
02/03/14
הבן רכש דירה והאם נרשמה כלווה נילווה. האם הבנק למשכנתאות רשאי לגבות את התשלום עבור המשכנתא ישירות מהאם ( לווה נילווה) ? האם מותר לבנק לפנות אליה לתשלום במקום לפנות לבן? יש להם אפשרות כזאת? תודה
מימוש משכנתא
עו"ד תומר שזר
מנהל
02/03/14
במידה והיא חתמה כערבה - ניתן לפנות אליה,
אולם - יש לבדוק תחילה אפשרויות של מיצוי ההליכים למול הבן ומול הנכס - צריך לבדוק את המקרה הזה יותר לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
אולם - יש לבדוק תחילה אפשרויות של מיצוי ההליכים למול הבן ומול הנכס - צריך לבדוק את המקרה הזה יותר לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מכירת זכויות בניה חייבת במס?
רוית
02/03/14
קניתי דירה לפני כשנה בסכום של 400 אלף שח. יש לדירה זכויות בניה של 30 מטר בערך ומישהו מוכן לקנות ממני את זכויות הבניה האלה וכן לשפץ את הדירה שלי בסכום של 150 אלף שח. האם הדבר כרוך בתשלום מס מבחינתי? תודה
מכירת זכויות בניה
עו"ד תומר שזר
מנהל
02/03/14
מה הבנתי מה מהות העסקה.
לא מכיר מכירה של זכויות בניה,
זכויות בניה הם חלק מהנכס, למיטב הבנתי לא ניתן למכור אותם בנפרד .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
לא מכיר מכירה של זכויות בניה,
זכויות בניה הם חלק מהנכס, למיטב הבנתי לא ניתן למכור אותם בנפרד .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימושים אפשריים בשטח חקלאי
אורון
02/03/14
שלום
לחבר שלי יש שטח פרטי בבעלותו המוגדר כשטח חקלאי (סדר גודל של כ-30 דונם). הוא רוצה להשתמש בו כסוג של גינה חקלאית/קהילתית.
1. האם הוא יכול להשכיר חלקים ממנו לאנשים לצורך גידולים חקלאיים?
2. בשטח יש מבנה של כ-150 מ"ר – האם הוא יכול לפתח/להסב אותו למגורים?
לחבר שלי יש שטח פרטי בבעלותו המוגדר כשטח חקלאי (סדר גודל של כ-30 דונם). הוא רוצה להשתמש בו כסוג של גינה חקלאית/קהילתית.
1. האם הוא יכול להשכיר חלקים ממנו לאנשים לצורך גידולים חקלאיים?
2. בשטח יש מבנה של כ-150 מ"ר – האם הוא יכול לפתח/להסב אותו למגורים?
מגרש חקלאי
עו"ד תומר שזר
מנהל
02/03/14
צריך לבדוק את החוזה למול המינהל - הקרקע הזו הרי נרכשה מהמינהל לא?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיום חוזה שכירות
Ori Mozes
01/03/14
יש לי דיירת מבוגרת שנמצאת באמצע תקופת מימוש אופצייה שנייה של שנה.החוזה שכירות מחייבה לשלם עד תום התקופה במקרה שהיא עוזבת לפני תום התקופה ובמקרה של כח עליון לחפש שוכר חלופי.ילדיה טוענים שעקב מצב בריאותה היא עוברת לדיור מוגן.שאלתי: האם זה כח עליון?
מהו כוח עליון
עו"ד תומר שזר
מנהל
01/03/14
לא.
כוח עליון מוגדר לרוב כמשהו שקשור לטבע, או לשביתות וכו'
כמובן, שבגלל שהנושא רגיש בית המשפט יכול להתחשב בה...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
כוח עליון מוגדר לרוב כמשהו שקשור לטבע, או לשביתות וכו'
כמובן, שבגלל שהנושא רגיש בית המשפט יכול להתחשב בה...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת בית ללא היתר בניה
שרון
01/03/14
להורים שלי יש בית שמשכירים אותו .לא מזמן נודע לנו שהבית ללא היתר בניה. האם אפשר להמשיך להשכיר? לציין שיש טאבו על האדמא
חוזה שכירות
עו"ד תומר שזר
מנהל
01/03/14
לדייר יכולות להיות עילות שונות כנגד המשכיר, חוסר תו"ל, דירה לא ראויה וכו'.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוסר תיאום בין התשריט לטאבו הבניין
צביקה
01/03/14
שלום.
אני בוועד הבית המתגורר בביניין כ10 שנים.
אנו גרים בביניין בן למעלה מ35 שנים.
לאחרונה הגיע אליי אחד הדיירים בדרישה לפנות לעו״ד על מנת שיישנה את התשריט של הביניין כי אינו יכול למכור את הדירה שלו. לאחר שדרשתי בהסבר, הבנתי ממנו שאינו יכול למכור את דירתו כי שום בנק למשכנתאות אינו מוכן לתת ל״קונה״ משכנתא מהסיבה שהתשריט אינו תואם לטאבו.
בביניין, ישנו חנות בקומת הקרקע אשר לא מצויינת בתשריט כ״דירה מספר 1״ ובטאבו זה מופיע כתת חלקה 1. היא מופיעה כ״חנות״ בתשריט.
לכן, למעשה ישנו שינוי לכל בעלי הדירות במספר העוקב בטאבו לעומת התשריט, כתוצאה מהחנות.
דוגמא: דירה מספר 1 בתשריט (ובביניין) מופיע כתת חלקה 2 בטאבו.
דירתי בתשריט (ובבניין) מספר 12 ובטאבו מופיע בתת חלקה 13, וכך הלאה לגבי כל הדיירים.
רציתי לדעת איך משנים ומסדרים את תשריט הביניין וכמה עלויות זה מצריך...
האם אפשרי לעשות זאת ללא עו״ד?
האם באמת הבנקים עכשיו לא נותנים משכנתא בגלל טעיות כאלו? כשרכשתי את הדירה ועוד דיירים רכשו, לא היה עם זה שום בעייה... זו בעייה חדשה?
אודה על הענות בהקדם.
בנוסף האם אפשרי לייעוץ נוסף?
צביקה, 0506539906
אני בוועד הבית המתגורר בביניין כ10 שנים.
אנו גרים בביניין בן למעלה מ35 שנים.
לאחרונה הגיע אליי אחד הדיירים בדרישה לפנות לעו״ד על מנת שיישנה את התשריט של הביניין כי אינו יכול למכור את הדירה שלו. לאחר שדרשתי בהסבר, הבנתי ממנו שאינו יכול למכור את דירתו כי שום בנק למשכנתאות אינו מוכן לתת ל״קונה״ משכנתא מהסיבה שהתשריט אינו תואם לטאבו.
בביניין, ישנו חנות בקומת הקרקע אשר לא מצויינת בתשריט כ״דירה מספר 1״ ובטאבו זה מופיע כתת חלקה 1. היא מופיעה כ״חנות״ בתשריט.
לכן, למעשה ישנו שינוי לכל בעלי הדירות במספר העוקב בטאבו לעומת התשריט, כתוצאה מהחנות.
דוגמא: דירה מספר 1 בתשריט (ובביניין) מופיע כתת חלקה 2 בטאבו.
דירתי בתשריט (ובבניין) מספר 12 ובטאבו מופיע בתת חלקה 13, וכך הלאה לגבי כל הדיירים.
רציתי לדעת איך משנים ומסדרים את תשריט הביניין וכמה עלויות זה מצריך...
האם אפשרי לעשות זאת ללא עו״ד?
האם באמת הבנקים עכשיו לא נותנים משכנתא בגלל טעיות כאלו? כשרכשתי את הדירה ועוד דיירים רכשו, לא היה עם זה שום בעייה... זו בעייה חדשה?
אודה על הענות בהקדם.
בנוסף האם אפשרי לייעוץ נוסף?
צביקה, 0506539906
שינוי תשריט
עו"ד תומר שזר
מנהל
01/03/14
צביקה שלום רב,
לא - לא ניתן לעשות זאת ללא ליווי של עו"ד
פנה ליעוץ פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
לא - לא ניתן לעשות זאת ללא ליווי של עו"ד
פנה ליעוץ פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוק שיתוף בדירה
זאב ז.
28/02/14
אחי ואני ירשנו את דירת הורינו. לא הגענו להסכמות, לכן עומד להיות "פירוק שיתוף על הדירה". אחי גר בדירת ההורים מזה שנים ולפני מספר חודשים מכר את הדירה השייכת לו וטוען שעכשיו הוא מחוסר דיור. האם בעת פירוק השיתוף בדירת ההורים יש לו זכות ראשונים כמחוסר דיור לטענתו ?
האח יכול לקנות את דירת ההורים דרך בימ"ש - אם נגיע לפירוק שיתוף?
האם האח נחשב למחוסר דיור ? אני בעל דירה הרשומה על שמי, האם יש לזה נקודה לטובת האח "מחוסר הדיור"?
2. עברו 3 שנים מאז ההורים נפטרו ולא קיבלתי מהאח דמי שכירות על המחצית שלי, כי לא ידעתי שיש אפשרות כזאת . האם אני יכול לדרוש רטרו מחצית שכירות על דירת ההורים, אם כן - מאז נפטר המוריש לי ? או ממתי?
אודה לתשובה
האח יכול לקנות את דירת ההורים דרך בימ"ש - אם נגיע לפירוק שיתוף?
האם האח נחשב למחוסר דיור ? אני בעל דירה הרשומה על שמי, האם יש לזה נקודה לטובת האח "מחוסר הדיור"?
2. עברו 3 שנים מאז ההורים נפטרו ולא קיבלתי מהאח דמי שכירות על המחצית שלי, כי לא ידעתי שיש אפשרות כזאת . האם אני יכול לדרוש רטרו מחצית שכירות על דירת ההורים, אם כן - מאז נפטר המוריש לי ? או ממתי?
אודה לתשובה
פירוק שיתוף במקרקעין
עו"ד תומר שזר
מנהל
01/03/14
זאב שלום רב,
לצערי נכנסת (ככל הנראה לא בכוונה תחילה), להליך משפטי שהינו אחד הקשים, הארוכים והמסובכים שקיימים.
כמובן שבמסגרת תשובה בפורום לא אוכל לפרט לך את כל הסיכויים והסיכוניים של ההליך
בגדול - כן אחד האחים יכול לרכוש את הנכס.
לא - להמצאות או העדר המצאות דירה - לא צריכה להיות משקל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
לצערי נכנסת (ככל הנראה לא בכוונה תחילה), להליך משפטי שהינו אחד הקשים, הארוכים והמסובכים שקיימים.
כמובן שבמסגרת תשובה בפורום לא אוכל לפרט לך את כל הסיכויים והסיכוניים של ההליך
בגדול - כן אחד האחים יכול לרכוש את הנכס.
לא - להמצאות או העדר המצאות דירה - לא צריכה להיות משקל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה בהעברה ללא תמורה
שחר כהן
28/02/14
האם נכד שהוא תושב חוץ שמקבל ללא תמורה דירה מסבו זכאי לתשלום 1/3 מס רכישה לפי מדרגות דירה נוספת, או שמא עליו לשלם את שיעור המס המלא?
מס רכישה
עו"ד תומר שזר
מנהל
01/03/14
תושב חוץ?
אני חושב שהעניין מצריך בדיקה יותר פרטנית של הנושא על מנת ליתן יעוץ מחייב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
אני חושב שהעניין מצריך בדיקה יותר פרטנית של הנושא על מנת ליתן יעוץ מחייב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק המכר
ניר
28/02/14
שלום רב,
1. האם חוק המכר לעניין איחור מסירת דירה עדין בתוקף
כלומר שלקבלן יש 60 יום לאחר ואחר כך צריך לשלם 150% ממחיר שכירות באזור ורטרו גם על אותם 60יום. ואילו איחר ב 59 יום לא צריך לשלם?
2. במידה ולאדם יש 2 דירות והוא מוכר אחת האם יש לו מיסוי על כך? ומה יקרה במידה וימכור את שתיהם?
תודה מראש,
ניר
1. האם חוק המכר לעניין איחור מסירת דירה עדין בתוקף
כלומר שלקבלן יש 60 יום לאחר ואחר כך צריך לשלם 150% ממחיר שכירות באזור ורטרו גם על אותם 60יום. ואילו איחר ב 59 יום לא צריך לשלם?
2. במידה ולאדם יש 2 דירות והוא מוכר אחת האם יש לו מיסוי על כך? ומה יקרה במידה וימכור את שתיהם?
תודה מראש,
ניר
חוק מכר דירות
עו"ד תומר שזר
מנהל
01/03/14
קיים חוק לגבי איחור של מסירה של דירה מקבלן - החוק מסביר במפורש מה הפיצוי שמגיע וממתי (נדמה לי 60 ימים - ולאחר מכן יש נוסחה לגבי הפיצוי שמגיע).
לעניין שתי דירות - באם לא נמכרה דירה - מגיע לך פטור ממס שבח על דירה ראשונה.
דירה שניה מחוייבת במס שבח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
לעניין שתי דירות - באם לא נמכרה דירה - מגיע לך פטור ממס שבח על דירה ראשונה.
דירה שניה מחוייבת במס שבח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישה מקבלן בפינוי בינוי
אלי
28/02/14
אני רוכש דירה מיזם בפרוייקט פינוי בינוי. בין היזם ובין דיירי הבית נחתם חוזה על תמ"א 38 (2). אני רוכש דירה ואיני נמנה על הדיירים הקיימים. בקשתי לראות את החוזה בין היזם ובין הדיירים ללמוד את מהות העסקה. אולי יש שם דברים שעלולים לפגוע בי.
עוה"ד של היזם מסרב להציג בפנינו את החוזה בטענה לסודות מסחריים שלא מראים לצד ג'. האם עלי לחתום על חוזה רכישה בלי לראות את חוזה התמ"א?
עוה"ד של היזם מסרב להציג בפנינו את החוזה בטענה לסודות מסחריים שלא מראים לצד ג'. האם עלי לחתום על חוזה רכישה בלי לראות את חוזה התמ"א?
רכישת דירה מקבלן
עו"ד תומר שזר
מנהל
01/03/14
בהחלט אפשרי.
צריך כמובן לבדוק את החוזה שלך היטב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
צריך כמובן לבדוק את החוזה שלך היטב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגדרת מחוסר דיור
שרון
28/02/14
שלום רב,
רציתי לברר לגבי הגדרת מחוסר דיור
אחד שהיה לו דירה בעבר הרחוק (נמכרה ב1985) מאז הוא חי בשכירות ואחרי תקופה זכאי היה גם לדיור ציבורי (כיום גר בדיור ציבורי כ-17 שנה).
השאלה שלי היא אם הוא יוצא לפנסיה אז הוא חוזר להגדרה של מחוסר דיור ? או שצריך ששני בני הזוג יצאו לפנסיה?
תודה רבה
רציתי לברר לגבי הגדרת מחוסר דיור
אחד שהיה לו דירה בעבר הרחוק (נמכרה ב1985) מאז הוא חי בשכירות ואחרי תקופה זכאי היה גם לדיור ציבורי (כיום גר בדיור ציבורי כ-17 שנה).
השאלה שלי היא אם הוא יוצא לפנסיה אז הוא חוזר להגדרה של מחוסר דיור ? או שצריך ששני בני הזוג יצאו לפנסיה?
תודה רבה
מחוסר דיור
עו"ד תומר שזר
מנהל
01/03/14
צר לי לא ידוע לי,
אולי מנהל פורום אחר?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
אולי מנהל פורום אחר?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם רכישה ללא פרצלציה
דוד הררי
28/02/14
שלום רב,
ברצוני לרכוש נכס ולנכס (בית פרטי על קרקע שגם פרטית).
לנכס לא בוצע פרצלציה בשטח, אולם קיים הסכם שיתוף, קיים תסריט, קיים נסח טאבו של בעלי הנכס וקיים אף חוזה המכירה של הנכס מהעלים הקודמים מול הבעלים הנוכחיים.
האם יש סיכון ברכישת נכס מעין זה בהיבט אי מימוש הפרצלציה מזה שנים ?
ברצוני לרכוש נכס ולנכס (בית פרטי על קרקע שגם פרטית).
לנכס לא בוצע פרצלציה בשטח, אולם קיים הסכם שיתוף, קיים תסריט, קיים נסח טאבו של בעלי הנכס וקיים אף חוזה המכירה של הנכס מהעלים הקודמים מול הבעלים הנוכחיים.
האם יש סיכון ברכישת נכס מעין זה בהיבט אי מימוש הפרצלציה מזה שנים ?
נכס ללא פרצלציה
עו"ד תומר שזר
מנהל
01/03/14
בגדול אני חושב שהעסקה אפשרית!
כמובן, שצריך לבדוק יותר לעומק...
אם אתה נוטל משכנתא -תבקש מהם אישור לפני !
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
כמובן, שצריך לבדוק יותר לעומק...
אם אתה נוטל משכנתא -תבקש מהם אישור לפני !
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסקה בבית משותף- זכויות שוכרים
אלון
27/02/14
שלום,
אני שוכר דירה כבר 4 שנים. מאז שנכנסתי לדירה הסקה אחת לא עובדת, כעת התקלקלה עוד הסקה (חצי מיכולת החימום בדירה).
התרעתי בפני בעל הדירה שההסקה לא עובדת בשנתי הראשונה ושום דבר לא נעשה. בשנה שעברה התרעתי שוב (בקיץ, כך שניתן לתקן את הדורש תיקון). הגיע טכנאי מטעם בעל הבית מספר פעמים אך לא נעשה שום תיקון. בזמן שעבר מאז המשכתי לשלם את מלוא הוצאות הדלק כחלק מתשלום ועד הבית.
כדי לפצות על הקור, חיממתי את הדירה באמצאים חשמליים (מפזרי חום) והוצאות החשמל שלי עלו מאוד בחורף הנוכחי ביחס לחורפים הקודמים.
1. כיצד אני יכול להוכיח שההסקה לא עובדת ולא עבדה בשנים אחורנית? מה ההוכחות שאני נדרש להן?
2. האם אני זכאי להחזר על חצי מהוצאות הדלק ששילמתי אך לא נהנתי ממנו, לפחות על השנה הנוכחית?
3. האם יש לי עילה לתבוע בבית דין לתביעות קטנות? אם כן, את מי עליי לתבוע- בעל הדירה או ועד הבית?
4. האם כשוכר אני רשאי להתנתק מההסקה עפ"י חוק מקרקעין (59-ב) או חוק אחר?
תודה מראש לכל העונים!
אני שוכר דירה כבר 4 שנים. מאז שנכנסתי לדירה הסקה אחת לא עובדת, כעת התקלקלה עוד הסקה (חצי מיכולת החימום בדירה).
התרעתי בפני בעל הדירה שההסקה לא עובדת בשנתי הראשונה ושום דבר לא נעשה. בשנה שעברה התרעתי שוב (בקיץ, כך שניתן לתקן את הדורש תיקון). הגיע טכנאי מטעם בעל הבית מספר פעמים אך לא נעשה שום תיקון. בזמן שעבר מאז המשכתי לשלם את מלוא הוצאות הדלק כחלק מתשלום ועד הבית.
כדי לפצות על הקור, חיממתי את הדירה באמצאים חשמליים (מפזרי חום) והוצאות החשמל שלי עלו מאוד בחורף הנוכחי ביחס לחורפים הקודמים.
1. כיצד אני יכול להוכיח שההסקה לא עובדת ולא עבדה בשנים אחורנית? מה ההוכחות שאני נדרש להן?
2. האם אני זכאי להחזר על חצי מהוצאות הדלק ששילמתי אך לא נהנתי ממנו, לפחות על השנה הנוכחית?
3. האם יש לי עילה לתבוע בבית דין לתביעות קטנות? אם כן, את מי עליי לתבוע- בעל הדירה או ועד הבית?
4. האם כשוכר אני רשאי להתנתק מההסקה עפ"י חוק מקרקעין (59-ב) או חוק אחר?
תודה מראש לכל העונים!
תביעה קטנה
עו"ד תומר שזר
מנהל
01/03/14
שלום אלון, מדובר בשאלה מורכבת ובמקרה מורכב.
בגדול- אני סבור שיש לך עילה לתבוע את בעל הדירה (הוא יכול לתבוע את הועד).
כמובן, שעדיף למצות הליכי שלום קודם, ופניות כתובות בטרם התביעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
בגדול- אני סבור שיש לך עילה לתבוע את בעל הדירה (הוא יכול לתבוע את הועד).
כמובן, שעדיף למצות הליכי שלום קודם, ופניות כתובות בטרם התביעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי דירה נוספת על שם
לוני
27/02/14
שלום,
לאימי יש דירה על שמה, ואני בקרוב רוכשת דירה משלי ורוצה שהדירה לא תהיה רשומה על שמי, אלא על שם אמא שלי.
האם כאשר היא תרצה למכור את הדירה שלה ולעבור לדירה אחרת זה באיזשהו אופן עלול להיות לה לרועץ? כי אמרו לנו שאם יש שתי דירות על שמה היא תצטרך לשלם יותר מיסים או משהו כזה במידה ותמכור את הנכס שלה ותרכוש נכס אחר...לא ממש הבנו את זה. אשמח לדעת יותר ברור, תודה וברכה.
לאימי יש דירה על שמה, ואני בקרוב רוכשת דירה משלי ורוצה שהדירה לא תהיה רשומה על שמי, אלא על שם אמא שלי.
האם כאשר היא תרצה למכור את הדירה שלה ולעבור לדירה אחרת זה באיזשהו אופן עלול להיות לה לרועץ? כי אמרו לנו שאם יש שתי דירות על שמה היא תצטרך לשלם יותר מיסים או משהו כזה במידה ותמכור את הנכס שלה ותרכוש נכס אחר...לא ממש הבנו את זה. אשמח לדעת יותר ברור, תודה וברכה.
מס רכישה - דירה שניה
עו"ד תומר שזר
מנהל
01/03/14
ביום שבו תרשמי את הדירה שלך על שם אימא, כבר אז יחול מס רכישה על דירה שניה!
חבל - תפנו לעו"ד לצורך ביצוע תכנון מס נכון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
חבל - תפנו לעו"ד לצורך ביצוע תכנון מס נכון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סדר הפעולות המומלץ
מרב
27/02/14
אדם בעל 2 דירות מגורים. אחת מהן מעוניין למכור, בשנייה מעוניין לבצע העברה ללא תמורה לבנו ובמקביל לרכוש דירה חדשה. מהו סדר הפעולות המומלץ?
מס רכישה - דירה שניה
עו"ד תומר שזר
מנהל
01/03/14
כמובן שרצוי למכור קודם את הדירה, על מנת שלא לשלם מס רכישה, שהרי מס רכישה ישולם במקרה וקיימת דירה נוספת (אם כי ניתן למכור את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
