פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שכירות ודייר חלופי
נורית
02/06/14
אני משכירה דירה לזוג והם מעוניינים לסיים מוקדם את החוזה הם מצאו דייר חלופי וזה מקובל עליי.מבחינה טכנית איך זה מתנהל?אני חותמת על חוזה שכירות חדש לחלוטין עם החלופי?ומה לכבי איזשהו מסמך שייגן עליי מפני השוכרים הקיימים אם יטענו שהפרתי הסכם(בשלב מאוחר יותר),איך אוכל להגן על עצמי ומה מומלץ לעשות.
שכירות ודייר חלופי
עו"ד ענת קציר
מנהלת
02/06/14
נורית שלום,
את יכולה לחתום על הסכם חדש עם הדייר החלופי. עליך להחזיר לדיירים היוצאים את הבטחונות שניתנו. כדאי להחתים אותם על מסמך המאשר כי תמה תקופת השכירות ביום X על פי בקשתם, וכן שקיבלו ממך את כל הבטחונות. כדאי לצלם את השיקים ושיחתמו ליד.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
את יכולה לחתום על הסכם חדש עם הדייר החלופי. עליך להחזיר לדיירים היוצאים את הבטחונות שניתנו. כדאי להחתים אותם על מסמך המאשר כי תמה תקופת השכירות ביום X על פי בקשתם, וכן שקיבלו ממך את כל הבטחונות. כדאי לצלם את השיקים ושיחתמו ליד.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנייה לא תקנית
ירון
02/06/14
היי,
רכשתי דירה חדשה מקבלן שכוללת חנייה פרטית אחת. החנייה הינה בין 2 קירות, הכוונה לא פתוחה. ע"פ השירטוט בחוזה וע"פ הבנתי ממסמך של משרד התחבורה התקן לחנייה כזאת הינו רוחב של 2.8 מ'. בפועל הרוחב הינו 2.66 מ' (סטייה של 5%). כמו כן אני מבין מהמסמך שמותרת סטייה של עד 2%. כשהצגתי זאת מול הקבלן הוא טען שאם זה כל כך מפריע לי הוא יוריד את חיפוי השיש בקירות עד גובה המכונית, דבר שמאוד יכער את החנייה והבניין. כל הבניין מחופה עם השיש הזה. מה גם שאני לא מעוניין בכך ולא חושב שמותר לו לעשות כך. האם אני זכאי לפיצוי על החנייה שמאוד מגבילה אותי ביום יום?
תודה מראש.
רכשתי דירה חדשה מקבלן שכוללת חנייה פרטית אחת. החנייה הינה בין 2 קירות, הכוונה לא פתוחה. ע"פ השירטוט בחוזה וע"פ הבנתי ממסמך של משרד התחבורה התקן לחנייה כזאת הינו רוחב של 2.8 מ'. בפועל הרוחב הינו 2.66 מ' (סטייה של 5%). כמו כן אני מבין מהמסמך שמותרת סטייה של עד 2%. כשהצגתי זאת מול הקבלן הוא טען שאם זה כל כך מפריע לי הוא יוריד את חיפוי השיש בקירות עד גובה המכונית, דבר שמאוד יכער את החנייה והבניין. כל הבניין מחופה עם השיש הזה. מה גם שאני לא מעוניין בכך ולא חושב שמותר לו לעשות כך. האם אני זכאי לפיצוי על החנייה שמאוד מגבילה אותי ביום יום?
תודה מראש.
מבלי להתייחס לסוגיות המשפטיות פה, רק אומר שעובי
אחד
02/06/14
חיפויי קיר יכולים "לתרום" רק מס' בודד של סנטימטרים, ובוודאי לא להביא הסטייה לתווך ה-2% כאמור.. ומכאן ש"הפתרון" שהוצע לך ע"י הקבלן- לא רק שאינו יעיל ואינו פתרון כלל, אלא שהוא נסיון שלו להלך עליך אימים בכך שכדי לקבל את מה שהובטח לך, יש לכער את חזות החניה. חוצפה.
פיצוי כספי בגין אי התאמה
עו"ד ענת קציר
03/06/14
ירון שלום,
בעיקרון, אם נתגלתה סטייה, על פי החוק, על הרוכש לפנות בכתב ובדואר רשום לקבלן על מנת שיתקן את הליקויים, מיד עם היווצרות הליקויים או מרגע שהבחין בהם הדייר. זאת, על מנת שתוכל להוכיח בבית המשפט, ככל שתזדקק לתביעה כנגד הקבלן, כי נתת לקבלן הזדמנות סבירה לתיקון.
בד"כ בעיני בית המשפט, סטייה של למעלה מ- 2% תחשב כסטייה המצדיקה פיצוי כספי.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעיקרון, אם נתגלתה סטייה, על פי החוק, על הרוכש לפנות בכתב ובדואר רשום לקבלן על מנת שיתקן את הליקויים, מיד עם היווצרות הליקויים או מרגע שהבחין בהם הדייר. זאת, על מנת שתוכל להוכיח בבית המשפט, ככל שתזדקק לתביעה כנגד הקבלן, כי נתת לקבלן הזדמנות סבירה לתיקון.
בד"כ בעיני בית המשפט, סטייה של למעלה מ- 2% תחשב כסטייה המצדיקה פיצוי כספי.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
פחת
מורן
02/06/14
שלום רב
האם תוכלו להבהיר את הסוגיה של פחת לעניין מס שבח במכירת דירת מגורים. האם קיים פחת גם במקרה של דירת מגורים שלא הושכרה? אם כן מהו?
תודה
האם תוכלו להבהיר את הסוגיה של פחת לעניין מס שבח במכירת דירת מגורים. האם קיים פחת גם במקרה של דירת מגורים שלא הושכרה? אם כן מהו?
תודה
פחת
עו"ד ענת קציר
מנהלת
02/06/14
מורן שלום,
פני בשאלתך לפורום דיני מיסים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
פני בשאלתך לפורום דיני מיסים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אם הדירה שימשה כמשרד, או חלק ממנה יוחד ושימש כמשרד
אחד
02/06/14
מעבר לזה - לא.
כאמור מדובר על דירת מגורים ששימשה את בעליה כדירת מגורים- אזי אין פחת במקרה זה.
כאמור מדובר על דירת מגורים ששימשה את בעליה כדירת מגורים- אזי אין פחת במקרה זה.
אגרות והיטלי פיתוח
רועי
02/06/14
נניח והיה לי מבנה שנפחו 200. הרסתי ובניתי תחתיו מבנה אשר נפחו 100 (כלומר איני חייב בתשלום תוספת נפח). אם לאחר מכן בניתי מבנה נוסף אשר נפחו 50 אני יכול להגיד שעדיין איני חייב בהיטלים כי הנפח הקודם היה 200 או שהנפח חל על כל מבנה בנפרד?
אגרות והיטלי פיתוח
עו"ד ענת קציר
מנהלת
02/06/14
רועי שלום,
יש לפנות לרשות המקומית לקבלת מענה מדויק על שאלתך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לפנות לרשות המקומית לקבלת מענה מדויק על שאלתך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השאלה שלך מנוסחת באופן בלתי מובן, ונדמה שאתה
אחד
02/06/14
מבלבל מושגים כמו ארנונה והיטלים.
ככל שהקמת מבנה - תחוייב בהיטלים (כבישים, תיעול, ביוב, השבחה וכד') כפי דרישת הרשות או הועדה לתו"ב, כמובן, בכפוף לכל דין. לגבי התייחסויות לנפח המבנה- בקש מהמחלקה הרלוונטית בעירייה לשלוח מודד על מנת לחשב את השטח לצורך הארנונה.
ככל שהקמת מבנה - תחוייב בהיטלים (כבישים, תיעול, ביוב, השבחה וכד') כפי דרישת הרשות או הועדה לתו"ב, כמובן, בכפוף לכל דין. לגבי התייחסויות לנפח המבנה- בקש מהמחלקה הרלוונטית בעירייה לשלוח מודד על מנת לחשב את השטח לצורך הארנונה.
תביעה לפינוי מושכר – דיירת שלא משתפת פעולה
עו"ד צעירה
02/06/14
שלום,
הגשתי תביעה לפינוי מושכר+תביעה כספית (בגין חובות על המושכר) לבית משפט השלום. הגשתי את התביעות ביחד, כי חששתי שהדיירת תקבל את תביעת הפינוי ותיעלם ואז לא אוכל לבצע מסירה של התביעה הכספית כי לא אוכל לאתר אותה.
בוצעה המסירה של כתבי התביעות הנ"ל, טרם עברו המועדים להגשת כתבי ההגנה (אגב, הלקוח שלי בטוח לאור היכרותו עם הדיירת, כי היא לא תגיש כתב הגנה ובטח שלא תופיע לדיונים), והלקוח שלי קיבל הודעה מאחד הדיירים בבניין שהדיירת עזבה את הדירה.
אם כך, הדיון בתביעת פינוי שנקבע לתחילת יולי מתייתר, השאלה שלי - האם בדרך מסויימת ניתן להקדים את הדיון או בתביעה הכספית? אני חוששת שהדיירת תיעלם מהאזור ולא נוכל לאתר אותה...
תודה
הגשתי תביעה לפינוי מושכר+תביעה כספית (בגין חובות על המושכר) לבית משפט השלום. הגשתי את התביעות ביחד, כי חששתי שהדיירת תקבל את תביעת הפינוי ותיעלם ואז לא אוכל לבצע מסירה של התביעה הכספית כי לא אוכל לאתר אותה.
בוצעה המסירה של כתבי התביעות הנ"ל, טרם עברו המועדים להגשת כתבי ההגנה (אגב, הלקוח שלי בטוח לאור היכרותו עם הדיירת, כי היא לא תגיש כתב הגנה ובטח שלא תופיע לדיונים), והלקוח שלי קיבל הודעה מאחד הדיירים בבניין שהדיירת עזבה את הדירה.
אם כך, הדיון בתביעת פינוי שנקבע לתחילת יולי מתייתר, השאלה שלי - האם בדרך מסויימת ניתן להקדים את הדיון או בתביעה הכספית? אני חוששת שהדיירת תיעלם מהאזור ולא נוכל לאתר אותה...
תודה
תביעה לפינוי מושכר - דיירת שלא משתפת פעולה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
02/06/14
שלום רב,
מציעה לך להגיש בקשה בעניין לבית המשפט.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
מציעה לך להגיש בקשה בעניין לבית המשפט.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על הסכם מכר באמצעות ייפוי כוח
יואב
01/06/14
האם רוכש דירה יכול לייפות כוחו של אחר לחתום על הסכם המכר במקומו? והאם יש הבדל בין ייפוי הכוח כאשר מיפים כוחו של עורך דין לעומת ייפוי הכוח הנדרש כאשר מדובר באדם שאינו עורך דין (יפוי כוח כללי? נוטריוני? בלתי חוזר?)
חתימה על הסכם מכר באמצעות ייפוי כוח
עו"ד ענת קציר
מנהלת
02/06/14
יואב שלום,
כדי שאדם יוכל לחתום על הסכם מכר במקום הרוכש, על יפוי הכוח להיות נוטריוני.
כאשר מיופה הכוח אינו עו"ד, יפוי הכוח צריך להיחתם בנוכחות נוטריון.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
כדי שאדם יוכל לחתום על הסכם מכר במקום הרוכש, על יפוי הכוח להיות נוטריוני.
כאשר מיופה הכוח אינו עו"ד, יפוי הכוח צריך להיחתם בנוכחות נוטריון.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרן השתלמות כבטוחה לשכירת דירה
רונית
01/06/14
אני רוצה לשכור דירה ואין לי כסף, יש לי קרן השתלמות עם כסף והציעו לי לרשום אותה כבטוחה במקום ערבות בנקאית. זה אפשרי? איך עושים את זה?
קרן השתלמות כבטוחה לשכירת דירה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
02/06/14
רונית שלום,
לא נתקלתי בבטוחה מסוג זה.
אני מציעה לך לפנות לחברה דרכה משולמת קרן ההשתלמות לברר האם הדבר אפשרי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לא נתקלתי בבטוחה מסוג זה.
אני מציעה לך לפנות לחברה דרכה משולמת קרן ההשתלמות לברר האם הדבר אפשרי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
תמינה
01/06/14
שלום רבאימי גימלאית מזה 3 שנים ובבעלותה דירה נוספת בה נעשו שיפוצים במסגרת תמ"א 38 בשנתיים האחרונות. דירה זו בבעלותה מזה שנים רבות. השבוע קיבלה הוראת תשלום ממס הכנסה מס שבח תשלום מס חוב בסכום 48,201 שח. מדוע עליה לשלם מס שבח? אין פטור על תמא 38? אינה זכאית לפטור בגין היותה גמלאית?תודה
חיוב בעלי דירה במס שבח בתמ"א 38
עו"ד ענת קציר
מנהלת
02/06/14
שלום רב,
איזה תמ"א 38 בוצע בדירה של אמך? תמ"א 38(1), תמ"א 38(2) או תמ"א 38 (3)?
יש לכך השלכה לעניין המיסוי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
איזה תמ"א 38 בוצע בדירה של אמך? תמ"א 38(1), תמ"א 38(2) או תמ"א 38 (3)?
יש לכך השלכה לעניין המיסוי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ בית מגורים
מוטי
01/06/14
שלום רב,
הנני חבר בועד הבית בבניין של 8 קומות, בקומה הראשונה של אחד הבתים כתוצאה מנזילות אשר אירעו בביתו של הדייר, נפגמה חיצוניותו של הקיר ואשר זקוק לשיפוץ מידי, הדייר מתנגד לתקן זאת, האם חלה עליו חובת התיקון בהתאם לחוק בתים משותפים התשכ"ט 1969?
בתודה מראש
הנני חבר בועד הבית בבניין של 8 קומות, בקומה הראשונה של אחד הבתים כתוצאה מנזילות אשר אירעו בביתו של הדייר, נפגמה חיצוניותו של הקיר ואשר זקוק לשיפוץ מידי, הדייר מתנגד לתקן זאת, האם חלה עליו חובת התיקון בהתאם לחוק בתים משותפים התשכ"ט 1969?
בתודה מראש
תביעה כנגד דייר שגרם נזק לבניין
עו"ד ענת קציר
מנהלת
02/06/14
מוטי שלום,
בעיקרון עליו לשאת בתשלום עבור השיפוץ ככל שדירתו היא שגרמה לנזק.
במידה והוא מתנגד, ניתן להגיש נגדו תביעה בפני המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעיקרון עליו לשאת בתשלום עבור השיפוץ ככל שדירתו היא שגרמה לנזק.
במידה והוא מתנגד, ניתן להגיש נגדו תביעה בפני המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי קישור בעסקת נדלן
שיז
01/06/14
האם עו"ד יכול לקבל דמי קישור על כך שחיבר לקוח שלו שהוא המוכר למתווך שמביא קונה. העו"ד אינו מייצג אף צד משפטית. האם יכול לקחת חלק מהעמלה שתשולם מהצדדים. אדגיש כי הוא לא בכובע של עו"ד בעסקה!
דמי תיווך בעסקת נדל"ן לעו"ד
עו"ד ענת קציר
מנהלת
02/06/14
שלום רב,
לא. מדובר בפעולת תיווך. על פי חוק המתווכים במקרקעין קיים איסור על תיווך ללא רישיון לכך:
(א) לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון בתוקף ובהתאם להוראות חוק זה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לא. מדובר בפעולת תיווך. על פי חוק המתווכים במקרקעין קיים איסור על תיווך ללא רישיון לכך:
(א) לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון בתוקף ובהתאם להוראות חוק זה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה בין בני זוג עקב גירושין
אמונה
01/06/14
שלום.
אנו בני זוג התגרשנו ב- 2005. בזמנו חתמנו על סכם גירuשין שקיבל תוקף של פסק דין.
לאחרונה, חתמנו על הסכם נוסף, לפיו החלק של הגרוש בדירה יעבור ללא תמורה לגרושה. גם הסכם זה קיבל תוקף של פסק דין לפני ימים אחדים.
מה עלינו לדווח למיסוי? האם למלא מש"ח?
אנו בני זוג התגרשנו ב- 2005. בזמנו חתמנו על סכם גירuשין שקיבל תוקף של פסק דין.
לאחרונה, חתמנו על הסכם נוסף, לפיו החלק של הגרוש בדירה יעבור ללא תמורה לגרושה. גם הסכם זה קיבל תוקף של פסק דין לפני ימים אחדים.
מה עלינו לדווח למיסוי? האם למלא מש"ח?
העברת דירה אגב גירושין
עו"ד ענת קציר
מנהלת
02/06/14
אמונה שלום,
אם ההעברה של החלק של הגרוש היא אגב גירושין, ולא מדובר בעסקת מקרקעין של מכר ללא תמורה כהגדרתה בחוק, היא אינה מהווה עסקה ולכן לא מחויבת בדיווח למיסוי מקרקעין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אם ההעברה של החלק של הגרוש היא אגב גירושין, ולא מדובר בעסקת מקרקעין של מכר ללא תמורה כהגדרתה בחוק, היא אינה מהווה עסקה ולכן לא מחויבת בדיווח למיסוי מקרקעין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו
תמימה
01/06/14
האם אני יכולה לבדוק בעצמי וללא תשלום מצב הרישום בטאבו של דירה שירשתי? מה הפרוצדורה?
פה
טל
01/06/14
אם את לא יודעת גוש וחלקה פשוט תחפשי בגוגל "איתור גוש חלקה".
בדיקת מצב זכויות בדירה
עו"ד ענת קציר
02/06/14
תמימה שלום,
אם מדובר בדירה שרשומה בטאבו את יכולה להוציא נסח טאבו בקישור שניתן על ידי טל, העלות היא 11 ש"ח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אם מדובר בדירה שרשומה בטאבו את יכולה להוציא נסח טאבו בקישור שניתן על ידי טל, העלות היא 11 ש"ח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ליגליזציה לחריגות בנייה
דניאל כהן
01/06/14
שלום רב,
לפני שנה פסק בית משפט לעניינים מקומיים כי עליי להרוס או לבצע ליגליזציה תוך 18 חודשים לשטח שנבנה בדירתי שלא בהיתר.
ניסיתי מספר פעמיים לפנות לאדריכלים ולמהנדס העיר, אולם הם ציינו כי יש תוכנית של פינוי בינוי באזור ולכן לא ניתן להגיש תוכניות לועדה.
שאלותיי הן:
1. האם זה נכון, כשיש תוכנית של פינוי בינוי, לא ניתן להגיש תוכניות או לבצע הליך של ליגליזציה?
2. האם בית המשפט מקבל טענות אלו ויסכים להאריך את המועד לביצוע פסק הדין, עד שתסתיים התוכנית לפינוי בינוי? אני מעוניין לבצע ליגליזציה, לא להרוס.
תודה רבה!
לפני שנה פסק בית משפט לעניינים מקומיים כי עליי להרוס או לבצע ליגליזציה תוך 18 חודשים לשטח שנבנה בדירתי שלא בהיתר.
ניסיתי מספר פעמיים לפנות לאדריכלים ולמהנדס העיר, אולם הם ציינו כי יש תוכנית של פינוי בינוי באזור ולכן לא ניתן להגיש תוכניות לועדה.
שאלותיי הן:
1. האם זה נכון, כשיש תוכנית של פינוי בינוי, לא ניתן להגיש תוכניות או לבצע הליך של ליגליזציה?
2. האם בית המשפט מקבל טענות אלו ויסכים להאריך את המועד לביצוע פסק הדין, עד שתסתיים התוכנית לפינוי בינוי? אני מעוניין לבצע ליגליזציה, לא להרוס.
תודה רבה!
ליגליזציה לחריגות בנייה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
02/06/14
דניאל שלום,
למיטב ידיעתי, הליכים כמו פינוי בינוי עשויים להפריע להכשרת חריגות בניה, אולם אני מציעה לך להגיש בקשה לבית המשפט לדחיית המועד בטענות שהתקבלו על ידי הגורמים המוסמכים שפנית אליהם בענין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
למיטב ידיעתי, הליכים כמו פינוי בינוי עשויים להפריע להכשרת חריגות בניה, אולם אני מציעה לך להגיש בקשה לבית המשפט לדחיית המועד בטענות שהתקבלו על ידי הגורמים המוסמכים שפנית אליהם בענין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תצהיר חריגות בנייה
אתי
01/06/14
שלום רב,
אני נמצאת כרגע בהליך רכישת בית קרקע, המוכר נמצא בחו"ל וכאן נעוצה הבעייה, הוא אינו יכול לחתום על תצהיר חריגות בנייה, מבירור שערכתי במנהל נאמר לי או שעורך הדין של המוכר יחתום על תצהיר חריגות הבנייה בצירוף תצהיר של עו,ד כי הלקוח שלו נמצא בחו"ל (קצת הזוי) או שהמנהל ישלחו פקח. עו"ד של המוכר הציע לי כי אין מה לדאוג והוא יחתום ובמנהל יקבלו את זה ואפילו הוא יצרף פס"ד בנושא שתומך בו לחתום במקום.
שאלתי היא: האם זה כשר?? עו,ד שלי אמר לי שאם עו"ד של המוכר לוקח על עצמו אחריות אז זה בדר, אבל האם זה לא סוג של עצימת עיניים או מסוג המקרים שהמנהל ירדוף אותי עוד שנה שנתיים?? אני ממש מבולבלת
אני נמצאת כרגע בהליך רכישת בית קרקע, המוכר נמצא בחו"ל וכאן נעוצה הבעייה, הוא אינו יכול לחתום על תצהיר חריגות בנייה, מבירור שערכתי במנהל נאמר לי או שעורך הדין של המוכר יחתום על תצהיר חריגות הבנייה בצירוף תצהיר של עו,ד כי הלקוח שלו נמצא בחו"ל (קצת הזוי) או שהמנהל ישלחו פקח. עו"ד של המוכר הציע לי כי אין מה לדאוג והוא יחתום ובמנהל יקבלו את זה ואפילו הוא יצרף פס"ד בנושא שתומך בו לחתום במקום.
שאלתי היא: האם זה כשר?? עו,ד שלי אמר לי שאם עו"ד של המוכר לוקח על עצמו אחריות אז זה בדר, אבל האם זה לא סוג של עצימת עיניים או מסוג המקרים שהמנהל ירדוף אותי עוד שנה שנתיים?? אני ממש מבולבלת
תצהיר חריגות בנייה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
02/06/14
אתי שלום,
רשות מקרקעי ישראל דורשת שתצהיר חריגות בנייה יחתם על ידי המוכר עצמו. אם נאמר לך על ידם כי עוה"ד של המוכר יכול לחתום מכוח יפוי כוח ולצרף תצהיר שהלקוח שלו בחו"ל ניתן לעשות זאת.
רעיון נוסף: לשלוח בדואר שליחים לחו"ל את התצהיר למוכר. בד"כ זה מאוד מהיר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
רשות מקרקעי ישראל דורשת שתצהיר חריגות בנייה יחתם על ידי המוכר עצמו. אם נאמר לך על ידם כי עוה"ד של המוכר יכול לחתום מכוח יפוי כוח ולצרף תצהיר שהלקוח שלו בחו"ל ניתן לעשות זאת.
רעיון נוסף: לשלוח בדואר שליחים לחו"ל את התצהיר למוכר. בד"כ זה מאוד מהיר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טעות קולמוס או עילה לתביעה
טובה
31/05/14
שלום רב.
בדצ' 2013 חתמנו אני ובן זוגי על חוזה דירה חדשה מקבלן. בחוזה נכתב בעט כי ביום 4/13 תינתן הדירה, ואם הדבר יעוכב בחודשיים ישלם הקבלן לקונים... התאריך נרשם בעט אולם בפועל וככל הנראה הכוונה הייתה לאפריל 2014.
כעת טרם נכנסנו לדירה. וברצוני לשאול האם קמה לנו עילת תביעה מכוח התאריך שכתוב בעט 4/13 ונוכל לתבוע תשלום מהקבלן מיום זה? כי זה הרי מה שכתוב בחוזה עצמו!!! ועל כך חתמנו!!!או שניתן לשער שככל הנראה הכוונה הייתה לאפריל 2014 וזו טעות קולומוס בלבד ולא ניתן לעשות דבר.
בדצ' 2013 חתמנו אני ובן זוגי על חוזה דירה חדשה מקבלן. בחוזה נכתב בעט כי ביום 4/13 תינתן הדירה, ואם הדבר יעוכב בחודשיים ישלם הקבלן לקונים... התאריך נרשם בעט אולם בפועל וככל הנראה הכוונה הייתה לאפריל 2014.
כעת טרם נכנסנו לדירה. וברצוני לשאול האם קמה לנו עילת תביעה מכוח התאריך שכתוב בעט 4/13 ונוכל לתבוע תשלום מהקבלן מיום זה? כי זה הרי מה שכתוב בחוזה עצמו!!! ועל כך חתמנו!!!או שניתן לשער שככל הנראה הכוונה הייתה לאפריל 2014 וזו טעות קולומוס בלבד ולא ניתן לעשות דבר.
טעות קולמוס
טל
01/06/14
אם מדובר בטעות קולמוס אז למה לתבוע?
אתה יודע באיזה תאריך מדובר אז למה לנסות לתבוע פיצוי?
באם הקבלן יוכיח בביהמ"ש שמדובר בפליטת קולמוס אז סביר להניח שתביעתך תיחשב חסרת תום לב, תידחה ואתה תחויב בתשלום הוצאות ושכ"ט עו"ד.
בנוסף, עברה למעלה משנה מאפריל2013 כך שתביעה שכזו תהייה נגועה בשיהוי.
אתה יודע באיזה תאריך מדובר אז למה לנסות לתבוע פיצוי?
באם הקבלן יוכיח בביהמ"ש שמדובר בפליטת קולמוס אז סביר להניח שתביעתך תיחשב חסרת תום לב, תידחה ואתה תחויב בתשלום הוצאות ושכ"ט עו"ד.
בנוסף, עברה למעלה משנה מאפריל2013 כך שתביעה שכזו תהייה נגועה בשיהוי.
פרויקט פינוי בינוי
אלה
31/05/14
שלום רב,
הייתי רוצה לדעת מהם הסעיפים בחוזה פינוי בינוי שיש להיזהר מהם, ואילו סעיפים חייבים להופיע בחוזה כזה.
ובנוסף לכך, האם מקובל שהחברה של היזם תקח על שם הבעלים מבנק מלווה משכנתא בדרגה 1 ללא הגבלת סכום, למרות שבדירה הנוכחית של הבעלים אין משכנתא וכל החובות משולמים.
תודה מראש על תגובתכם.
הייתי רוצה לדעת מהם הסעיפים בחוזה פינוי בינוי שיש להיזהר מהם, ואילו סעיפים חייבים להופיע בחוזה כזה.
ובנוסף לכך, האם מקובל שהחברה של היזם תקח על שם הבעלים מבנק מלווה משכנתא בדרגה 1 ללא הגבלת סכום, למרות שבדירה הנוכחית של הבעלים אין משכנתא וכל החובות משולמים.
תודה מראש על תגובתכם.
פרויקט פינוי בינוי
עו"ד ענת קציר
מנהלת
02/06/14
אלה שלום,
לגבי שאלתך הראשונה- שאלתך רחבה מדי. כדאי לך להראות את החוזה לעו"ד מתחום המקרקעין לפני שאת חותמת על חוזה לפינוי בינוי.
לגבי שאלתך השניה- הדבר אפשרי. אולם, יש לראות אילו בטחונות ניתנים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לגבי שאלתך הראשונה- שאלתך רחבה מדי. כדאי לך להראות את החוזה לעו"ד מתחום המקרקעין לפני שאת חותמת על חוזה לפינוי בינוי.
לגבי שאלתך השניה- הדבר אפשרי. אולם, יש לראות אילו בטחונות ניתנים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה לתושב יהודי שגר בחו"ל
אייל
31/05/14
ערב טוב
אני יהודי המתגורר באנגליה ללא אזרחות ישראלית.
מעוניין לרכוש דירה בישראל להשקעה בסכום של כ- 1600000 ש"ח. האם יש לי זכויות והקלות כלשהן ברכישת הדירה ?
תודה
אייל
אני יהודי המתגורר באנגליה ללא אזרחות ישראלית.
מעוניין לרכוש דירה בישראל להשקעה בסכום של כ- 1600000 ש"ח. האם יש לי זכויות והקלות כלשהן ברכישת הדירה ?
תודה
אייל
לא.
לא.
01/06/14
רכישת דירה לתושב יהודי שגר בחו"ל
עו"ד ענת קציר
02/06/14
אייל שלום,
מציעה לך לפנות לפורום דיני מיסים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
מציעה לך לפנות לפורום דיני מיסים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ייפוי כוח נוטריוני לעסקת רכישת דירה ומילוי מש"ח
רועי
31/05/14
יש לי לקוח תושב חוץ אשר מתעתד לרכוש דירה אך החתימה על החוזה תהא לאחר שובו לחוץ לארץ. האם באמצעות ייפוי כוח נוטריוני אני יכול לחתום בשמו על החוזה וכמו כן על דיווח בגין מס רכישה (מצב בו אין הצהרה במסגרת הדיווח שכן עקב היותו תושב חוץ הוא אינו זכאי לפטור)?
לתשובתכם אודה
לתשובתכם אודה
ייפוי כוח נוטריוני לעסקת רכישת דירה ומילוי מש"ח
עו"ד ענת קציר
מנהלת
02/06/14
רועי שלום,
ככל שמדובר בתושב חוץ יש צורך בקבלת יפוי כוח קונסולרי מהמוכר.
לצורך דיווח למיסוי מקרקעין- אם לא מבוקש פטור ממס ניתן לחתום באמצעות יפוי הכוח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ככל שמדובר בתושב חוץ יש צורך בקבלת יפוי כוח קונסולרי מהמוכר.
לצורך דיווח למיסוי מקרקעין- אם לא מבוקש פטור ממס ניתן לחתום באמצעות יפוי הכוח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הודעת צד שלישי
יהודית
31/05/14
א.ג.נ.,
אבקש לדעת האם אפשרי להגיש הודעת צד שלישי להליך המתקיים בפני המפקח על המקרקעין ?
אבקש לדעת האם אפשרי להגיש הודעת צד שלישי להליך המתקיים בפני המפקח על המקרקעין ?
סמכות מפקח על בתים משותפים
עו"ד תומר שזר
מנהל
31/05/14
למיטב זכרוני נקבע בע"א 4400/99 כי יש סמכות למפקח גם לדון בהודעת צד ג' - חפשי את פסק הדין בגוגל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה שכירות או לא הפרה?
ראשא
31/05/14
שלום רב,
אני שוכת דירה עם שותפה, חוזה השכירות הוא לתקופת 12 חודשים בין תאריכים 29.1.2013 עד 28.1.2014, כך שהסתיימה תקופת שכירותי, ישנו סעיף בחוזה לגבי ההארכת חוזה שכירות שאומר:
"באם יבקש השוכר לממש את האופציה שניתנה לו בכפוף לאמור לעיל יהיה עליו להודיע על כך לפחות 60 יום לפני תום תקופת השכירות הנוכחית ואז תכנס האופציה לתקופה אוטומטית.
הודעתי לשוכר כי אני מעוניינת להאריך לפי החוזה, והוסכם בינינו בעל פה כי נמשיך את החוזה בנינו , הבאתי לא 12 צ'קים, אך, לא נכתב ואו נחתם חוזה חדש!!!!
כיום אני מעוניינת לעזוב את הדירה, שאלתי היא:
האם עזיבתי תיחשב כהפרת חוזה אף על פי שאין חוזה חדש ביני לבין השוכר?
כמה זמן עלי להודיע מראש?
האם הוא יכול לממש את שטר החוב ואו לחייב את הערבים?
אודה לתשובתך המהירה
בתודה מראש
ראשא
אני שוכת דירה עם שותפה, חוזה השכירות הוא לתקופת 12 חודשים בין תאריכים 29.1.2013 עד 28.1.2014, כך שהסתיימה תקופת שכירותי, ישנו סעיף בחוזה לגבי ההארכת חוזה שכירות שאומר:
"באם יבקש השוכר לממש את האופציה שניתנה לו בכפוף לאמור לעיל יהיה עליו להודיע על כך לפחות 60 יום לפני תום תקופת השכירות הנוכחית ואז תכנס האופציה לתקופה אוטומטית.
הודעתי לשוכר כי אני מעוניינת להאריך לפי החוזה, והוסכם בינינו בעל פה כי נמשיך את החוזה בנינו , הבאתי לא 12 צ'קים, אך, לא נכתב ואו נחתם חוזה חדש!!!!
כיום אני מעוניינת לעזוב את הדירה, שאלתי היא:
האם עזיבתי תיחשב כהפרת חוזה אף על פי שאין חוזה חדש ביני לבין השוכר?
כמה זמן עלי להודיע מראש?
האם הוא יכול לממש את שטר החוב ואו לחייב את הערבים?
אודה לתשובתך המהירה
בתודה מראש
ראשא
הפרת חוזה שכירות
עו"ד תומר שזר
מנהל
31/05/14
אולי לא הבנתי משהו - אבל את מימשת את האופציה לא???
אם מימשת - אז יש חוזה חדש וצריך לבדוק בחוזה האם יש אפשרות לעזוב לפני כן ומתי...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם מימשת - אז יש חוזה חדש וצריך לבדוק בחוזה האם יש אפשרות לעזוב לפני כן ומתי...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה תושב חוץ
יואב
30/05/14
אני עובד בחו"ל (אשהה שם יותר מ-183 ימים בשנה) ואני מעוניין לרכוש דירה בארץ (דירה ראשונה). הייתי שמח לדעת האם אני נקרא תושב חוץ לעניין מס רכישה ועל גבי איזה מש"ח אני ממלא את הדיווח? (כלומר במידה ואכן אני תושב חוץ אזי יש מש"ח מיוחד או שעליי למלא מש"ח רגיל ופשוט להתייחס לדירה כאל דירה נוספת)
תודה
תודה
מדרגות מס רכישה תושב חוץ
עו"ד תומר שזר
מנהל
31/05/14
ההגדרה לעניין מס רכישה היא -
*תושב ישראל – לרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל או לתושב חוזר ותיק כמשמעותם בסעיף 14(א) לפקודה.
לגבי שנה זו עד לסכום של 1,089,350 ישולם סך של 5 אחוז
ובית או דירה עד 3,268,000 ישולם סך של 6 אחוז (מהסכום של המדרגה הראשונה).
ממליץ לך מאוד להתיעץ עם עו"ד על מנת לקבל חוות דעת מדויקת ומקיפה.
*תושב ישראל – לרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל או לתושב חוזר ותיק כמשמעותם בסעיף 14(א) לפקודה.
לגבי שנה זו עד לסכום של 1,089,350 ישולם סך של 5 אחוז
ובית או דירה עד 3,268,000 ישולם סך של 6 אחוז (מהסכום של המדרגה הראשונה).
ממליץ לך מאוד להתיעץ עם עו"ד על מנת לקבל חוות דעת מדויקת ומקיפה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה שכונתית
אורטל
30/05/14
שלום,אני מתגורתת בבניין שבו יש 17 דיירים, לפתע אנחנו במקבלים כתב תביעה על אחד עם שם אימי ואחד על שם אבי דבו זוג הורים תובעים את הקבלן של הבניין, העייריה ואת כל השכנים של שני בניניים צמודים. זוג הורים טובעים אתנו על כך שבנם בן ה11 לפני 4 שנים נפל מחומה מגובה של 5 מטר ועבר שברים והמון בדיקות ותהליכים רפואים ועל קבל 10 אחוז נכות. על כך הם טובעים את כל השכנים כולל העייריה והקבלן של הבניין. השאלה שלי איך אנחנו אשמים? בכלל אפשרי לתבוע אותנו שאנחנו לא אשמים בכלום בכל העניין?כל זה כי הילד קטין ונפל מגובה של 5 מטר, מה אפשרי לעשות בעניין אם אנחנו לא מעוניין להעיות קשורים לעניין ולהורי אין כסף לתבוע בחזרה או להגן על עצמם
תביעה נזיקית
עו"ד תומר שזר
מנהל
31/05/14
הם תובעים ולא טובעים...
צריך לבדוק את האחריות הנזיקית - הייתי מאוד ממליץ לך לפנות לעו"ד שמתמחה בתחום הנזיקין בעניין זה.
שימי לב 30 ימים מיום מסירת התביעה - ניתן לקבל פס"ד אז כדאי להזדרז...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לבדוק את האחריות הנזיקית - הייתי מאוד ממליץ לך לפנות לעו"ד שמתמחה בתחום הנזיקין בעניין זה.
שימי לב 30 ימים מיום מסירת התביעה - ניתן לקבל פס"ד אז כדאי להזדרז...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיה ברכישת דירה
נטלי
30/05/14
לפני חצי שנה חתמנו על חוזה של קניית דירה ולאחר כחודש שלמנו את התשלום הראשוני על הקרקע,אחרי עוד כשלושה חודשים שילמנו תשלום שני על הקרקע סה"כ זה יוצא כ-35 אחוז ממחיר הדירה. נאמר לנו על ידי החברה שבאפריל יתחילו לבנות את הבניין עבר כבר כמה חודשים ועוד לא התחילו לבנות כלום אפילו אין טרקטור אחד בשטח. נאמר לנו לפני חודשיים ככה שיש קבלן שנחבר לבנות את הבניין ומחפשים עכשיו מי הבנק המלווה שיהיה. ואז ששוב דברנו איתם לפני שבועיים אמרו לנו שמחפשים מי הקבלן שיבנה ומה שנאמר לפני כן זה לא נכון. אני נורא מתעצבנת על זה ששלמנו להם כל כך הרבה כסף ואין שום פעילות בפועל,מה אתה ממליץ לעשות? והאם קיים איזשהו חוק שאומר שתוך זמן מסוים מרגע מסירת הסכום הראשוני הם מחוייבים להתחיל בבניה ואם לא זכותי להפר את החוזה? אם הייתי יודעת שזה יקח כל כך הרבה זמן לא הייתי קונה דרכם האם יש אפשרות לקבל את הכסף חזרה על כך שלא עמדו על הזמנים שנאמרו לו בע"פ?... ד"א לא חתמנו איתם על שום תאריך בחוזה כי זה היה חוזה של רכישת קרקע.
עסקת רכישה
עו"ד תומר שזר
מנהל
31/05/14
לא היית מיוצגים בעסקה????
צריך לבדוק את החוזה שחתמתם עליו ומשם להתקדם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לבדוק את החוזה שחתמתם עליו ומשם להתקדם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן להשכיר חנייה למישהו שאינו השוכר?
אופיר
30/05/14
שלום,
השכרתי דירה שבבעלותי לשוכר. לשוכר אין רכב. בהסכם השכירות לא נאמר דבר לגבי זכות החנייה שלי. היום הציעה לי שכנה בבניין לשלם לי דמי שכירות בעבור החנייה הרשומה על שמי בטאבו. הדייר טוען כי הכסף צריך להגיע אליו ולא אליי כי הוא השוכר והחנייה שייכת לו מכוח ההסכם. מי צודק?
השכרתי דירה שבבעלותי לשוכר. לשוכר אין רכב. בהסכם השכירות לא נאמר דבר לגבי זכות החנייה שלי. היום הציעה לי שכנה בבניין לשלם לי דמי שכירות בעבור החנייה הרשומה על שמי בטאבו. הדייר טוען כי הכסף צריך להגיע אליו ולא אליי כי הוא השוכר והחנייה שייכת לו מכוח ההסכם. מי צודק?
השכרת חניה
עו"ד תומר שזר
מנהל
31/05/14
אם ההסכם לא מציין שמגיע לו חניה- אז כנראה שאתה צודק...
צריך לבדוק את ההסכם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
צריך לבדוק את ההסכם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם זה חוקי לפרסם מכרז לנדל"ן עם זכות סירוב לבעלים
רחל
30/05/14
בפסק דין לפירוק שיתוף במקרקעין הורה שופט כי במכרז ירשם: "תינתן לשותפים במקרקעין זכות סירוב ראשונה להשוות את הצעתם להצעה הזוכה במכרז, ובמקרה שיותר משותף אחד יבקש לממש זכות זו, תתקיים התמחרות פנימית בין השותפים המציעים" האם זה נהוג לרשום דברים כאלה במכרז? האם מישהו בכלל יציע הצעות למכרז אם הבעלים ישווה הצעה בכל מחיר? האם זה לא קומבינה של בית המשפט לסלק את השותפים החלשים, מבעלות בנכס, במכרז מפוברק כזה?
פסק דין במסגרת הליך פירוק שיתוף
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
30/05/14
ההחלטה שהתקבלה מחייבת ככל ולא שונתה בפסק דין מאוחר.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
