פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הסבת משרד לדירת מגורים
חיפשתי באינטרנט, אך לא מצאתי תשובה חד משמעית.
נגיד ואני קונה משרד באזור התעשייה בחולון. (אם עקב העובדה שמשרד זה נמצא באזור תעשייה מהווה בעיה, אשמח שלצורך הדוגמה, נשנה את אזור המשרד לאזור יותר "מגורי".)
1. איך ניתן להסיב משרד זה לבניין מגורים?
2. מה העלויות הכרוכות בכך? בשל שינוי ייעוד הבניין.
3. מה הקריטריונים שעליהם הבניין והרוכש (אני) יצטרכו לעמוד בהם?
4. האם ניתן להסיב רק משרד אחד לדירת מגורים? או שחובה להסיב כמות משרדים מסוימת, כדי שבקשת שינוי הייעוד תתקבל?
הסבת משרד לדירת מגורים
שלום רם,
על מנת להסב משרד לדירת מגורים יש ראשית לפעול לשינוי יעוד הדירה. אם מלכתחילה יעוד הקרקע מעורב וכולל גם מגורים ההיתכנות גבוהה יותר מאשר במצב בו היעוד הוא משרדים/מסחרי בלבד.
על מנת לבדוק עלויות ותנאים מומלץ להתיעץ עם אדריכל העוסק בתחום זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחירת דירה מעל למחיר השמאות
האם מותר למכור דירה במחיר גבוה ממחיר השמאות?
שלום דני,
אין מניעה למכור דירה בכל מחיר שיוסכם ע"י הצדדים, גם אם הוא מעל מחיר השמאות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה
שמתי לב שיש שינוי בכל הנוגע להשכרת דירה וראיתי שתקרת הפטור עומדת כיום על 5470 שח לחודש.
2 שאלות בעניין: 1. אם אני משכיר דירה אחת שיש ברשותי מתחת לתקרת הפטור האם יש חובת דיווח ?
2. האם בשביל לקבל פטור אני צריך תנאי מקדים שבו גם אני שוכר דירה?
תודה
השכרת דירה
שלום פרנקו,
נכון להיום אין דרישה להגשת דו"ח על מנת להנות מפטור ממס על שכר הדירה עד לתקרה שנקבעה.
אין גם דרישה שהמשכיר ישכור דירה על מנת לקבל את הפטור.
קיימות הצעות לשינוי המצב הקיים בחוק ההסדרים, אך טרם התקבלו תיקונים לחוק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה, 2 חברים.
לי יש את סכום מחצית הדירה. הון עצמי.
החבר שלי קונה איתי את הדירה וכל החצי שלו הוא כספי משכנתא.
חתמתי בבנק על החוב שלו מאחר והבנק ממשכן את הדירה בשלמותה.
עשינו הסכם ביננו שכל דרישה מהבנק תשולם על ידו בלבד
אני מעוניין להוסיף הערת אזהרה על הדירה לטובתי.
מה צריך שיהיה כתוב בה? תודה
רכישת דירה, 2 חברים.
שלום אייל,
תוכן הערת האזהרה צריך להיות מותאם להסכמות ביניכם (האם התחייב לא למכור את חלקו בדירה? האם התחייבות אחרת?).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור לחנייה במושע
יש לנו בית פרטי בקרקע שהיא מושע. כלומר, יש עד שתי חלקות במושע עם בית פרטי בכל אחת מהן.
באחת החלקות מישהו קנה אותה ורוצה להרוס בית ישן ולבנות בית חדש.
לשם כך הוא חייב לקבל מאיתנו ומשכן נוסף במושע אישור בכתב של תוכנית הבינוי שלו.
המועצה חייבה את האדריכל של השכן החדש להציג בשרטוט של תוכנית בינוי את השינויים גם בחלק שלנו.
במקום חנייה אחת שקיבלנו אישור עליה לפני 35 שנה, מופיע בשרטוט הנ"ל שתי חנייות אצלנו ומועצה לקחה מאיתנו בגלל זה גם את "שביל גישה למגרש החנייה האחורי" ששם ניתן למקם 2 חניות.
אנחנו אמורים לחתום גם על תוכנית בינוי של השכן החדש וגם על השינויים הנ"ל גם אצלנו למרות שלא עשינו שום שינוי בחלקה שלנו. הכל הנמצא בשרטוט אחד משותף.
מה קובע לפי איזה חוק כמה חניות אמורות להיות בחלקה שלנו – אחת כמו שקיבלנו אישור מהמועצה לפני 35 שנה או שתיים כמו שדורש החוק היום למרות שלא שינינו שום דבר מאז בחלקה שלנו במושע
אישור לתכניות בניה של השכן
שלום אלכס,
אם התכניות שהכין השכן אינן תואמות את המצב בפועל בחלק המוחזק על ידכם אתם זכאים לדרוש תיקון של התכניות כתנאי לחתימתכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העתקת עמוד בזק
פניתי לבזק אמרו שמכיוון שזה מחוץ למגרש זה בטיפול המועצה .
השאלה : מי אמור לשלם על העתקת עמוד בזק לגבול עם מגרש צמוד ????
העתקת עמוד בזק
שלום גל,
בנסיבות השאלה נראה שהעלות מוטלת עליך, שכן העמוד מפריע לתכנון המועדף עליך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קיר תמך הגובל עם מדרכה ציבורית מוגבההת
שטח חצר הבית הפרטי שלי מונמך בכ- 0.5 מטר מגובה המדרכה ברחוב (שטח ציבורי).
בקיר התמך הגובל בין השטח הפרטי למדרכה, נראים סדקים ובחלקו אף ניכרת נטיה משטח הציבורי לכיוון שטח החצר הפרטית (המונמכת) וכתוצאה מכך אף נפגעה גם גדר הבית הצמודה לקיר התמך.
אודה לתשובתכם לגבי:
1. על מי חלה האחריות לתיקון קיר התמך במקרה זה ?
2. מי אמור לשאת בעלויות תיקון הקיר ?
3. מי אמור לשאת בעלויות תיקון הגדר ?
בתודה ובברכה,
קיר תמך הגובל עם מדרכה ציבורית מוגבהת
שלום עדינה,
כדי להשיב לשאלה יש לברר היכן נמצא הקיר - האם בתחום החצר שלך, שאז האחריות לתקנו והעלויות הכרוכות בכך יחולו עליך או בתחום הציבורי וכן לבחון את הוראות התב"ע או הוראות היתר הבניה לעניין זה, ככל שקיימות. ככל שאין הוראות הקובעות זאת והקיר מצוי על גבול החלקות - האחריות היא משותפת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש עילה משפטית נגד המתווך
פניתי למתווך במטרה שימכור את העסק שלי כששאלתי על עמלה אמר לי 40k אמרתי לו שתלוי בסכום העסקה ונאמר לי שזה לא משנה והעמלה שלו קבועה אני חשבתי שהעסק ימכר במחיר גבוה אך לצערי העסק נמכר במחיר הרבה יותר נמוך ממה שחשבתי רק שעכשיו העמלה שלו יוצאת בין18-20% שאלתי היא האם מותר לגבות עמלה כזאת? ושאלה שנייה האם מותר לו לדרוש בחישוב העמלה שלו תוספת לשכר החודשי גם דמי ניהול חודשים?
אשמח לתשובה תודה רבה
האם יש עילה משפטית נגד המתווך
שלום רונן,
נא פנה לפורום חוזים באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שחרור כלבים בגינה שהיא שפ"פ
כשדיירים משחררים כלבים בגינה שהיא שפ"פ, מי אחראי לזה? העירייה או בעלי השפ"פ? מדובר במתחם השכרה "לטווח ארוך".
שחרור כלבים בגינה שהיא שפ"פ
שלום אתי,
השאלה איננה בתחום העיסוק של הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום ועד בית וארנונה
תודה מראש ואלה שאלותי:
- מכרתי דירה והקונים אמורים להיכנס ב15 בספטמבר. האם על ספטמבר אני אמור לשלם ועד בית וארנונה או הם?
- יש בדירה עדיין שוכר והוא אמור לצאת באמצע אפריל. האם הוא אמור לשלם ועד בית, גז וארנונה על אפריל?
תודה רבה
תשלום ועד בית וארנונה
שלום רב,
יש לבדוק את הוראות החוזה העוסקות בתשלומים וכן את הוראות הסכם השכירות.
לרוב המוכר אחראי לתשלום עד מועד מסירת החזקה (ובתקופת השכירות השוכר הוא המשלם בפועל) ואילו הקונים אחראים לתשלום ממועד קבלת החזקה בדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס רכישה על דירה שניה בהעברת בעלות במתנה במש
לאחר כמה זמן הבנות שלי יוכלו להעביר לי בחזרה את הבעלות המלאה על הדירה כעסקת מתנה ועדיין אהיה פטור מתשלום מס על דירה שניה לכאורה ?
תודה
מיקי
פטור ממס רכישה על דירה שניה בהעברת בעלות במתנה
שלום מיקי,
קבלת מידע מטעה.
כדי לקבל מס רכישה מוטב עליך להיות בעלים של לא יותר מ 1/3 דירה. מכאן שאם תעביר לבנותיך 1/3 מהדירה עדיין תשלם מס רכישה גבוה.
יתר על כן - העברת דירה במתנה לבנותיך ואחר כך השבתה לידיך עלולה להחשב ע"י רשות המסים כעיסקה מלאכותית שניתן להתעלם ממנה, ואז יחול עליך מס הרכישה המלא בתוספת הפרשי הצמדה ריבית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מכונס נכסים
רכישת דירה מכונס נכסים
שלום אריאל,
כדאי לפנות לכונס ולבקש העתק מחוזה הרכישה ומסמכים רלוונטיים אחרים שבידי הכונס לפני חתימה על הצעה לרכישת הנכס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איזה הליך משפטי ?
מניעת בניה מסוכנת
שלום יצחק,
על החלטת הועדה המקומית בהתנגדות (בהנחה שהוגשה כזו) ניתן לערער בפני ועדת ערר ובמידת הצורך להגיש עתירה מינהלית על החלטת ועדת הערר.
בנוסף ניתן לשקול הגשת תביעה לצו מניעה כנגד בעלי המרתף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור זיהוי נכס מהעירייה
בקשה שהגשנו לרישום מקרקעין לאחר קבלת צו ירושה נדחתה ונתבקשנו להמציא אישור זיהוי נכס מהעירייה.
למה זה נדרש? מדוע נסח טאבו בו מצויין היורש אינו מספיק?
האם ניתן להפיק את המסמך הזה באופן דיגיטלי?
אם לא, מי יכול בעירייה להוציא את המסמך הזה?
תודה
אישור זיהוי נכס ללשכת רישום מקרקעין
שלום,
חסרים פרטים כדי להשיב לשאלתך. האם הבקשה לא לוותה במספר גוש/ חלקה?
בברכה.
השכרת דירה לקרוב משפחה
בן שלי הולך להתחתן ומכיוון שאין לו מספיק כסף לקנות או להשכיר דירה, אני רוצה להשכיר לו דירה שבבעלותי ללא תמורה.
האם מותר להשכיר דירה לבן שלי ולחתום על חוזה עם שכירות חודשי של אפס שקלים?
בתודה מראש
השכרת דירה ללא תמורה
שלום רב,
עקרונית כן. תשומת ליבך להוראות בהסכם שישקפו נאמנה את התנאים- פינוי דירה, תיקונים, שמירת הדירה, שימוש של מישהו נוסף, השכרת משנה וכו'
כמו כן, מוצע לקבוע הוראות בדבר פינוי הדירה ושינוי התנאים על פני הזמן.
בהצלחה
השכרת דירה לעמותה
פנתה אלי עמותה שמעוניינת להשכיר ממני את הדירה . האם אני מחוייב בתשלום מס ישיר או עקיף שמדובר בעמותה ?
תשלום מס
שלום רב,
יש לפנות לפורום דיני מסים.
בהצלחה
ספיר
1. לפי חוק ראיתי שצריך להודיע לבעלת הבית
2. לפי חוק אם היא לא מסכימה עליה לתת סיבות מספיק מוצדקות למה לא ובמידה ואין לה סיבה מוצדקת מותר לי להכניס אותו הבייתה.
3. האם לדרוש 3 תלושי שכר מבן אדם שמגיע להתארח אצלי זה תנאי לגיטימי?
תודה רבה
מתן שימוש למישהו אחר בדירה שכורה
שלום,
אני מניחה כי מדובר בהסכם שכירות, כשהרצון לאפשר למישהו אחר להשתמש במושכר או אפילו כשכירות משנה.
יש לבדוק מה קובע הסכם השכירות, ולבדוק האם קיימת הגבלה בנושא זה.
בברכה.
העברה ללא תמורה
כמו כן רציתי להבין לגבי מס השבח, בדירה שניתנת במתנה, לא בין בני משפחה. האם אני צריך יהיה לשלם מס שבח באת המחירה ובאיזה אחוז? או שאני זכאי לפטור מס שבח כמו בעסקת דירה ראשונה יחידה?
העברה ללא תמורה ממי שאינו קרוב
גיא שלום,
הפטור הקיים בחוק לגבי העברה ללא תמורה לעניין מס רכישה מתייחס להעברה לקרוב, חבר אינו נכנס תחת הגדרה זו ולכן לא יינתן לך פטור לתשלום 1/3 מס רכישה.
אם אתה חסר דירה, הנך יכול להנות ממדרגות "דירה יחידה". ראה בלינק את מדרגות המס- https://www.gov.il/he/departments/news/sa16012023-1
אציין, כי שאלתך מתייחסת לתכנון מס, ולכן מוצע לפנות לייעוץ מתאים.
דירה בשכירות דוד שמח
אני משכירה דירה הלך לי אתמול הדוד שמש שלחתי לבעל הדירה שיש בעיה אמר לי מחר )שזה היום יסדר את זה (היום לא הגיע אף אחד ולא דיבר איתי שלחתי לו הודעה אמר לי שיבוא לסדר מחר אמרתי טוב
חזרתי הביתה בעלי חזר מהעבודה והביא תכנאי התכנאי אמר שזה 750 שח אמרתי לבעל הדירה אמר שלא מסכים יבוא מישהו מטעמו
לא יכולנו לחכות בעלי צריך להתקלח הילדים שלי חולים אם שילשולים כול 10 דקות מקלחת כי חייב הטוסיק אדום בוער סלילה על התיאור
בעח הדירה התחיל לצעוק בעלי אמר לו תגיע תקח את השכר דירה ואת הקבלה בקיצור בסופו של דבר הבעל הדירה אמר שמי שיזמין ישלם את התיקון בקיצור לא מוכן להוריד מהשכירות
מה אני אמורה לעשות ?יש לי 2 ילדים קטנים שניהם גם עם נכות הילד עם שילשולים בעלי חזר מהעבודה חייב מקלחת
גם הבעל דירה חוצפן בדיבור שלו רצה לצקן ביום שישי ואז ביום שישי היה מעביר לראשון כי כבר היה לנו דבר כזה
אני משלמת לו כול חודש בזמן וגם לפי
בחוזה אין משו על זה חוזה רגיל
גם שנה שעברה שיקר עליי בשכר דיברה
רצה לעלות במחיר אחרי ויככוח אמר לע בואי נצמד לחוזה ורק נעלה 250 שח בגלל שבעבר לא היו לי צקים אז לא הייתה לי ברירה
עשה חלונות ועשו אותם לא טוב כול רוח והקור נכנס בחורף יש לי סירטון ושומעים את הרוח
אשמח לתשובה ועזרה
ואם יש לי עילה מה לעשות בנדון אבקש גם עורך דין תודה רבה
ביצוע תיקון בדירה שאינו סובל דיחוי
חנה שלום,
תחילה מאחלת החלמה מהירה לילדייך.
מדובר בליקוי שעל פניו מחייב ביצוע תיקון דחוף, אשר על פי החוק יש לבצעו תוך 3 ימים.
ככל שהדבר לא בוצע חרף התראתך באפשרותך לעשות כן, והוא נדרש להשיב לך את הוצאותייך הסבירות.
בהצלחה.
רישום דירה בעירייה
רישום דירה ברשויות
בין סיום חוזה לחידושו
מאז עברה חצי שנה, צריך לשלם ארנונה ובעל הדירה לא חתם איתנו על חוזה.
האם לשותפה שהיתה חתומה בעבר (ועדיין גרה בדירה) יש מחויבות כלפי החוזה הקודם?
תוקף לחוזה שתם תוקפו
שרה שלום,
לא ברור משאלתך מדוע בכלל עולה תוקף כלפי השותפה.
ככל ששתיכן חתומות על ההסכם הקודם/ שהשותפה חתומה, והוא פשוט לא הוארך מטעמים טכניים ( לא בוטל, לא שונה, אין נספח עדכני, אין שינוי להסכם), וכל הצדדים ממשיכים לקיים את ההסכם, ברי כי קיימת הסכמה משתמעת, לפחות , כי ההסכם מוארך. גם אם יידרשו לפרשנות יפנו לכללים שהיו מקובלים בין הצדדים, שבמקרה זה הינו החוזה הקודם.
כמובן שדרך המלך היא לא להסתמך על פרשנות אלא לפעול להאריך את החוזה בצורה כתובה.
בהצלחה
חחזה שכירות
איך מחשבים את ההפרש?
החוזה החל ב 2/22 וכעת מחודש, הסכום המקורי 7100 וכעת נתבקשתי לשלם 7500.
רוצה לודא שבעל הדירה מדייק.
חישוב מדד בהסכם
ציפורה שלום,
יש מחשבונים לחישוב מדד, יש לחשב כמה עלה המדד מתחילת ההסכם ועד סוף ההסכם והתאם לאחוז השינוי תעודכן התמורה.
חסימת כניסה משותפת לרכב.
לבנות חומה לאורך דרך הכניסה כך שלא אוכל להיכנס לחניה שלי עם הרכב.
תודה צפורה.
תוקפה של זכות מעבר במשך שנים
ציפורה שלום,
מדוע נבנתה חומה אם מדובר בשטח משותף?
בכל אופן ככל שמדובר בשטח בבעלותו, ייתכן והעובדה כי עשית שימוש במעבר במשך 50 שנה מקימה לך זכות של זיקת הנאה מכוח שנים.
מוצע לפנות לייעוץ מתאים כדי לבחון את הנסיבות והתאמתם לדין ופסיקה.
בהצלחה
קבלן בדיעבד ?
קנינו דירה לפני כמה שנים ושילמנו גם את הע"ד של המוכר 1%
המוכר בנה את הבנין במסגרת הסכם שיתוף ובמועד מכירת הדירה הבנין היה כבר בנוי והוא מכר את הדירה שהיתה על שמו ושם אשתו. היו ליקויים בחניה ובדירה.
האם העובדה ששילמנו לו את הע"ד עושה ממנו קבלן בדיעבד בנוגע להתחייבות הקבלן ללקוח?
תודה
קבלן בדיעבד
שלום רב,
השאלה אינה ברורה, לא ברו למי מיוחס "קבלן בדיעבד" ומדוע.
אימות חתימת ערבים על חוזה שכירות
האם ניתן לאמת חתימתם מרחוק? והאם יש אפשרות לחתום ללא כרטיס חכם אלא באמצעות הדפסת המסמך וחתימה ידנית בחותמת?
החתמה בהיוועדות חזותית
דן שלום,
ראה לינק להחלטת ועדת האתיקה של הלשכה- https://www.israelbar.org.il/article_inner.asp?pgId=427910&catId=58
בהצלחה
