פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
העברת דירה שנייה ל 3 ילדיי
האם הדירה שארשום על שמם תחשב דירה שנייה שלהם?
כמה מס רכישה אצטרך לשלם בעת רישום הדירה על שמם?
כמה מס שבח אצטרך לשלם?
האם כאשר הם ירצו למכור את הדירה שבבעלותם המלאה וירכשו דירה אחרת יחושב מס הרכישה כדירה שנייה?
האם ישנה תקופת צינון למכירת הדירה שהועברה לילדיי לצורך מס שבח בעת שירצו למכור?
האם מיד לאחר רישום הדירה ע"ש ילדיי אוכל למכור את דירתי השנייה בפטור מס שבח?
תודה רבה
העברת דירה שנייה ל 3 ילדיי
שלום משה,
בהעברת דירה לילד ניתן לקבל פטור ממס שבח. בנוסף ניתן לקבל הקלה במס רכישה (1/3 ממס הרכישה בהתאם לנתוני המקבל, אם כבר יש ברשותו דירה 1/3 מ 8%).
כל עוד יהיה ברשות ילדיך נוסף על דירתם הקיימת רק 1/3 הדירה שאתה נותן להם, לא יפגע הדבר בהיות דירתם הנוכחית או דירה שירכשו במקומה דירה יחידה.
ככל שילדיך לא יגורו בדירת המתנה תחול עליהם תקופת צינון של 4 שנים אם ירצו למכור את הדירה בפטור ממס שבח. לא ינתן פטור (ולכן לא תהיה רלוונטיות לתקופת הצינון) אם ילדיך ירצו למכור את דירת המתנה כאשר ברשותם דירה נוספת, או אם יקבלו פטור מבכירת או רכישת דירתם האחרת בהתעלם מ 1/3 הדירה שקבלו במתנה.
תוכל למכור את דירתך השניה, ככל שיתקיימו לגביך תנאי הפטור, לאחר חתימת הסכם המתנה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מקור נורמטיבי
האמנם חובה בדיוק כמו בתקסד"א?
כי בתקנות סדר דין עבודה לא כך רשום.
רשום כי חובה רק אם יש צו.
ואם כן מה המועדים?
מה המקור הנורמטיבי
מקור נורמטיבי
שלום רב,
נא פנה לפורום דיני עבודה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עלויות טיפול והדרך הקדאית
ומה עלות שעורך דין לוקח על טיפול במקרה שכזה ? כולל ניסוח הסכם ביני לבין זה שמעביר את הדירה כדי להבטיח את הדירה .
יש על הדירה קיום הערת הזהרה מביצוע עסקה עי אמא שלי. מעונין שזה ישאר אבל הבנתי שיש שוני למי שמעביר בעלויות.
תודה רבה
העברת דירה לבן משפחה
שלום בן,
בני המשפחה אליהם ניתן להעביר נכס מקרקעין ללא תמורה בפטור ממס אינם כוללים אח (אלא אם כן מדובר בנכס שהתקבל במתנה או בירושה מההורים).
כעקרון, ובהסכמת מוטב הערת האזהרה ניתן להעביר זכויות בכפוף להערת האזהרה. יש לבדוק את תוכן ההערה בטרם עריכת עסקה כלשהי.
הפורום אינו עוסק בשאלות שכר טרחה.
כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני על מנת לקבל תשובות מדוייקות יותר ותוך התחשבות בצרכיך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מועד
אין בתקנות הדין
מועד
שלום רב,
השאלה איננה בתחום העיסוק של הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחבה לפי תבע
אם הרחבתי דירה מ60 מר ל100 מר.
על הדירה יש משכנתא , האם עליי להודיע לבנק על הרחבת הדירה?
תודה
האם להודיע לבנק על הרחבת הדירה?
שלום אור,
אין צורך להודיע לבנק על הרחבת דירה.
ככל שתבקש לתקן את צו הבית המשותף ולהתאים את השטח הרשום למציאות תדרש הסכמת הבנק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס 4 לבית ישן
טופס 4 לבית ישן
שלום נעמי,
גם לבית שנבנה ב 1992 נדרש טופס 4.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ישי
יש לי זיקת הנאה למגרש אבל בכניסה לזיקת ההנאה ממוקם עמוד חשמל שמחובר לכמה בתים באזור.
1. האם עמוד חשמל מקבל היתר בנייה מהרשות המקומית? הכוונה אם העירייה מגדירה לחברת החשמל היכן לשים את אותו עמוד?
2. מי אחראי להזיז את אותו עמוד? ולמי פונים?
תודה מראש
העתקת עמוד חשמל
שלום ישי,
חברת החשמל, באישור מהנדס הרשות המקומית, קובעת את מיקום העמודים.
בקשה להזזת עמוד יש להפנות לחברת החשמל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין משותף
לפני 5 שנים קנינו דירה בבניין בן 20 דירות כאשר 8 דירות שייכות לקבלן , הבניין נבנה בשנת 2000.
ישנם חורים שנארו של הפיגומים עוד מזמן הבניה, על כך מעידים דיירים שקנו מהקבלן דירות שהחורים קיימים מאז שקנו את הדירות, זאת אוכלוסיה חלשה שלא ידעה שזה לא בסדר ולא פנו לקבלן, כל שנה נכנסים מים לדירה מהחורים, הבנין נראה מכוער עם חורים
האם אפשר לעשות משהו אף על פי הזמן שעבר?
ליקוי בניה שלא תוקנו
שלום רב,
עקרונית, מאחר ומדובר בעילה שנוצרה עוד בשנת 2000, יש התיישנות. יחד עם זאת, ניתן לבדוק האם במהלך השנים נעשו פניות לקבלן ביחס לכך שהוא לא סיים את העבודה ומה קרה ביחס לפניות. במקרה זה ייתכן וניתן לטעון כי נעשו פניות בזמן אמת.
על פניו מדובר בפרה מהותית של ההסכם בין הצדדים, יחד עם זאת יש להכיר את כלל הנסיבות. בהצלחה
6 חדרים שהפכה ל5 חדרים
דירת 6 חדרים 134 מ"ר, הפכנו אותה ל5 חדרים.
כיצד נקבע שווי המכירה?
לפי 6 או 5 ?
אציין כי יש אפשרות לבנות בחזרה את החדר השישי.
האם בהכרח הפיכת הדירה ל5 חדרים גרם לירידת הערך?
תודה
6 חדרים שהפכה ל5 חדרים
שלום יוסי,
השאלה איננה משפטית. כדאי לפנות לשמאי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות על גג צמוד
זכויות על גג צמוד
שלום אביחי,
ככל שמדובר בגג צמוד אין אפשרות לאחר לעשות בו שימוש בלי הסכמתך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה במכירת דירה שהתקבלה בירושה
מכירת דירה בירושה
שלום רב,
בעת המכירה הנכם נכנסים בנעלי המוריש. ככל והמוריש היה בעליה של דירה נוספת הנכם תהיו חבים במס שבח ( או מס שבח לינארי - תלוי במועד רכישת הדירה הנמכרת). לעניין היטל השבחה- תלוי אם היו תוכניות משביחות. ניתן לבצע בדיקה בעיריה כדי לבדוק האם קיימים היטל או לא קיים היטל. בכל אופן ברגע שמבקשים הוצאת שומה, המועדים מתחילים להימנות ועל כן, מוצע להתייעץ עם גורם מקצועי ( עו"ד/ שמאי) טרם נקיטה בפעולה. בהצלחה
שליש דירה, ועוד שליש דירה
אם קניתי 30% מדירה א'
ו30% מדירה ב
עכשיו אני מעוניין לקנות דירה 100%
האם היא נחשבת לדירת מגורים יחידה מזכה?
או שאשלם מיסים כמו על דירה נוספת?
תודה
1/3 דירה
ליאור שלום,
מנתוני השאלה לא ברור, האם ברצונך לקנות דירה חדשה לגמרי או את החלק הנותר.
בכל אופן, ככל שברצונך לקנות דירה חדשה 100% ואין ברשותך דירה אחרת, היא תוכר כדירה יחידה.
בהצלחה
זכויות דייר מוגן
האם זכויותיו כדייר מוגן מתבטלות?
ובניסוח אחר - האם דייר מוגן שרוכש דירה אחרת, מתבטלות זכויותיו כדייר מוגן בדירה המוגנת?
זכויות דייר מוגן
שלום שחר,
אם מדובר בדייר מוגן בדיור הציבורי - הוא יאבד את זכותו.
אם מדובר בדייר מוגן אחר - רכישת דירה איננה מבטלת את זכויותיו (אלא אם כן נקבע אחרת בחוזה השכירות).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם מכר מכונס נכסים
הצגת הסכם מכר
ישראל שלום,
גם לאחר הגשת הצעה צפוי להתנהל מו"מ ביחס לנוסח הסכם המכר ועל כן מדובר בטיוטה ראשונית .
פטור מהיטל השבחה 19 ג 1
ראשית חייב להודות מקרב לב על התשובה המקצועית והקולעת שהשבתם לשאלתי הקודמת.
להלן שאלה נוספת בהקשר להיטל השבחה:
בזמנו העברתי לשתי בנותי זכויות זהות במקרקעין,לפני שנתיים הגישה אחת הבנות בקשה לפטור אך נדחתה ובערר שהגישה התקבל הערר לפני חצי שנה והושב לה הסכום.
בזמנו הבת השנייה לא הגישה בקשה דומה כי לא ציפתה שתעתיק מגוריה לדירה נשוא הבקשה כמתחייב בתקנות. (אגב הדירה נמצאת עדיין בבניה).
בימים אלו עקב משבר משפחתי בלתי צפוי היא צופה שתעבור עם 3 ילדיה לדירה החדשה.
שאלתי :האם עתה למרות חלוף המועד הקבוע בתקנות להגשת בקשה ניתן בכל זאת להגיש בקשה ומה הסיכוי שתתקבל.
תודה!!!!
פטור מהיטל השבחה 19 ג 1
שלום אורן,
ניתן לנסות להגיש בקשה מנומקת להאריך את המועד להגשת בקשת הפטור בהתאם לשינוי הנסיבות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צק בטחון לחברת חשמל או ארנונה
ניתן לכתוב על הצק למוטב בלבד
שלמו : לחברת חשמל
או
שלמו: לעיריית באר שבע
או
שלמו : לחברת ניהול הבניין
להשאיר פתוח כסף
להשאיר פתוח תאריך
שיק בטחון
יותם שלום רב,
האם מדובר בשיקים ביטחון להסכם שכירות?
במידה שכן- מוצע שיוסבר בצורה ברורה, למה השיקים מיועדים, תקופת התראה, לאילו רשויות, מתי נעשה בהם שימוש.
דירה ראויה למגורים?
איך מגדירים על פי חוק מצבה של דירה? בבחינת האם היא ראויה למגורים או לא.
לאחר שבוע של נזילות מהתקרה והרצפה (וטיפול איטי ומורח של בעל הדירה), המים נכנסו לארון החשמל. בעל הדירה טוען שרק מהיום שארון החשמל נזל הדירה איננה ראויה למגורים. לטענתי גם בשבוע שלפני לא היה ניתן לשהות בה ונדרשתי להוציא מים כל כמה שעות.
מהי דירה ראויה למגורים
שלום רב,
חוק השכירות והשאילה מגדיר מהי דירה ראויה שאינה ראויה למגורים (ראה תוספת ראשונה לחוק)- לדוג' כזו שיש סיכון בלתי סביר לשוכר ולבריאותו.
אדם סיעודי בעל 2 דירות
אבי בן 77 סיעודי מזה כמה שנים נמצא בבית אבות במחלקה סיעודית.
יש בבעלותו 2 דירות מעל 20 שנים.
האם יש הטבות במיסוי במידה והוא מוכר את שתיהן עקב הנסיבות והגיל? (מס שבח למשל)
הטבה במכירת דירות על ידי אדם מבוגר
שלום רב,
על פניו הנסיבות המתוארות לא מקנות פטור ואולם מוצע לפנות לייעוץ משפטי פרטני כדי לבחון את הנסיבות ולבדוק מה החלופות הקיימות.
בהצלחה
חיוב בריבית פיגורים
רכשתי במסגרת קבוצת רכישה קרקע עליה נבנה בניין מגורים באמצעות קבלן, שהוביל את הרכישה והבניה.
למרות שהיה רשום בחוזה מול הקבלן עסקה לרכישת קרקע ובניה, שלטונות המס לא הכירו בחוזה ומיסו את כל העלות כרכישת דירה לצורך חיוב במס רכישה.
בסופו של דבר קבעו מס רכישה פי 3 מסכום מס הרכישה המקורי, שהקבלן הציג בחוזה.
הקבלן מתוך אינטרס בחר להכנס להליך של ערעור על שמו מול שלטונות המס, שארך מעל 3 שנים, ושלבסופו נדחה ונפסק בנוסף מכל דייר לשלם בנוסף ריבית והצמדה לאורך אותה תקופה בסך 15 אלף שח.
האם יש לי את הזכות לתבוע מהקבלן את הנזק שנגרם לי מהערעור שהגיש- חיוב בתוספת ריבית והצמדה ?
בנוסף האם אני יכול לתבוע את הקבלן ועורך הדין מטעמו, שהכינו את החוזה והציגו בפני המשקיעים בהטעיה עסקת רכישת קרקע ובניה, כשבפועל שלטונות המס לא הכירו בזה ?
חיוב בריבית פיגורים
מאיר שלום,
מנתוני השאלה, לא ברור מהי עילת התביעה, כמו כן, יש קושי לענות ללא היכרות עם כלל סעיפי ההסכם. שהרי ככלל לקבלן זכות קנויה למצות את הליכי הערר שלו מול רשויות המס, בטח שמדובר בסכומים גבוהים. ממה נובעת ההצמדה? ייתכן וקיימת עילת תביעה אחרת ואולם יש לבדוק את הנסיבות ולוודא כי לא מדובר באירוע מוגן בהסכם.
ליקוי בניה ניקוזים בשטחים ציבוריים
מיד עם קבלת טופס 4 הקבלן עזב את הבנין ולא מסר את השטחים הציבוריים כיון שאף דייר לא היה מוכן להתנהל מולו. כתוצאה מכך מצאתי את עצמי הניזוקה היחידה מניקוז של מי הגשמים העובר בגינתי ומיד התחלתי להתכתב עם הקבלן ולבקש את עזרתו ,הקבלן נפנף אותי בתשובות של "תפני לעיריה "זה לא שטח שלנו או זאת בעייה של ניקיון הבניין ,הסתימה נגרמת מעלים וכד' (יש לי התכתבויות רבות אם תצטרכי)
היו לי הצפות בחורף כיון שפתח הניקוז בקוטר 4 צול לא יכול לעמוד בנזקי סחף מההר לא משנה כמה אתאמץ ןאביא אנשי אחזקה שיפתחו את הניקוז . יש לציין גם שהדירה גובלת עם מגדלי אלישע, שמשחררים את הבריכות שלהם מדי פעם לכיוון ההר מה שמעמיד אותי בבעייה נוספת גם בקיץ. התכתבתי ופניתי רבות לערייה מחלקת ניקוזים וגם עם מנהל האחזקה של אלישע.(גרינברג ידעו זאת טרם המכירה ולא מכרו לי את הבית בתום לב)
ניסיתי למצוא פתרונות ,בניתי פרגולה, חצצתי את הדירה עם ההר באמצעות אלומיניום על מנת למנוע הצפות ונזקי טבע אחרים כמו נחשים ,חזירי בר וחרקים אחרים.
אני מצרפת לך טעימה קטנה של סרטון הממחיש את הנזק ,התכתבות אחרונה עם הקבלן בנושא, הם התכוונו להגיע ולסתום בשפכטל את הניקוז מהצד שלי מה שיגרום לרטיבות בממד שלי כתוצאה ממים עומדים . אציין כי אני רוכשת יחידה אם חד הורית ולא יכולתי לעמוד בעוד הוצאות כלכליות משפטיות וגם להביא דוח מהנדס לא היה באפשרותי, עד שהחורף הנוכחי מגיע, ואני כבר צופה את ההצפות ,התאמצתי והבאתי דוח מהנדס –יובל פלד מר 1237666 מחברת מבנים.
זה המצב נכון להיום ,אני מבקשת לבדוק היתכנות לתבוע את הקבלן כרוכשת חדשה לבד ולא יחד עם כל הדיירים בבנין שלא מוכנים לשתף פעולה וטוענים שזו בעייה שלי.
ליקוי בניה
סיגי שלום,
בהתאם למתואר בשאלתך יש מספר גורמים שיכולים לגרום לנזק, ולכן בתחילת תשובתי אבהיר כי מוצע לקבלת ייעוץ משפטי ולבחון את כלל טענותייך והראיות הקיימות.
לצד זאת, אציין כי ככל שמדובר באי התאמה שלא תוקנה על ידי הקבלן, חרף פניות שנעשו לו, אז ייתכן וקיימת עילה משפטית של הפרת חובת הקבלן כלפייך.
אפשרות נוספת- ככל שמדובר בליקוי ברכוש המשותף שגורם נזק לדירתך, מוצע לפנות לוועד הבית.
אפשרות שלישית- ככל שמדובר בבעיית ניקוז עליו אחראית העיריה- מוצע לפנות לעיריה.
בהצלחה רבה!
שימוש במחסן משותף בביניין
אודה למענה בנושא
קנינו דירה שהיא ללא מחסן צמוד בטאבו
ולעומת זאת בביניין יש כ12 מחסנים שחלק מיהם משותפים וחלק משוייכים לדירות.
*המוכר אמר לנו שהוא השתמש ב-2 מחסנים אבל הם לא שלו ולכן הוא לא יכול להשאיר לנו מחסן ואלינו לפנות לוועד בית אבל לא בטוח בכלל שנקבל מחסן לשימוש.
האם אנחנו יכולים לעשות בנידון מול הוועד? האם יש לנו את הזכות להשתמש במחסן כלשהו ( מהמחסנים המשותפים) או שזה נתון להחלטת וועד הבית ואם הוא יחליט לא לתת לנו אז לא נקבל? איך מתבצעת החלוקה של המחסנים המשותפים בין דיירי הביניין?
תודה מראש!
שימוש בשטח המשותף
כריסטינה שלום,
יש לבחון מה הייעוד/שימוש של המחסנים שמוגדרים כרכוש משותף, בהתאם לתקנון .
הוועד נדרש לפעול על פי התקנון/ החלטות הדיירים שהתקבלו כדין.
בהצלחה.
תביעה דירה מקבלן
קיבלתי דירה מקבלן לפני 5 חודשיים, מעל 5 חודשיים פונה לקבלן על ליקויים שלא טופל והוא מגיע רואה ואומר יטפל ולא מטופל, על אותם בעיות, מתי ניתן לתבוע את הקבלן ניתן בשנה הראשונה של הבדק או רק אחרי? נראה שהקבלן מנסה לייאש אותי שאוותר.
בנוסף האם זה תקין על פי התקן של דירות חדשות לשים בכיור צינור שרשור ולא קשיח מתחת לכיור?
ביצוע ליקויים על ידי קבלן בשנת הבדק
שלום רב,
ביצוע תיקונים הינה במסגרת חובת הקבלן על פי החוק.
ככל שהקבלן לא מבצע את התיקונים ייתכן וקיימת עילה תביעה.
מוצע לברר את הנסיבות באמצעות ייעוץ מתאים.
חוזה שכירות חדש
מודאגים בגלל הזכויות שלא ישתנו?
תודה
חוזה שכירות חדש בדיור ציבורי
אורן שלום,
חסר פרטים כדי להבין את הסיטואציה במלואה.
מדד תשומות בנייה
הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבניה קודם לחתימה
אופיר שלום,
על פניו אין מניעה, שהרי מדובר במועד לתחילת המו"מ. מדובר בסוגיה שמצויה במתחם ההסכמות בין הצדדים.
גמר חשבון
שאלתי היא : האם זה חוקי?
האם עצם זה שנמסרה לנו הדירה אומר שאין לנו עוד חובות אצל הקבלן? ישנם מספר מיילים ושיחות מוקלטות שמעידים שזה התשלום האחרון לסגירה. בהנהלת החשבונות נאמר לנו שאין חובות וזה מוקלט האם זה כביל בבית משפט?
שטלה אחרונה: האם אני חייבת לשלוח לקבלן מכתב שהתשלום האחרון של הריביות נעשה תחת מחאה?
אני מפחדת לשלוח את המכתב הזה שלא ימציא לי עוד חובות שלא קיימים.
קבלת מכתב גמר חשבון כנגד ויתור על טענות
שלום רב,
האם ניתן לקבל דוח יתרות? סה"כ מדובר בבקשה בסיסית כדי לוודא שאין יתרת חוב על מנת להימנע היווצרות ריביות? מסמך כזה יכול להניח את דעתכם?
כמו כן, יש להניח כי המסירה נעשתה כנגד סילוק החוב- שהרי אחרת כיצד נמסרת החזקה בדירה?
ויתור על טענות כנגד העברת זכויות/ ביצוע תיקונים הינו בטל ולכן ייתכן וניתן לתקוף זאת בהיבט גם של תום לב או תחת הסעיף הנ"ל ואולם הדבר דורש בדיקה משפטית.
בהצלחה.
