פורום נדל"ן

שלום רב,

לא פרטת בשאלתך האם הזכויות של המוכר והשכנה רשומות בטאבו אם לאו, וכן האם מדובר בבעלות פרטית או בקרקע בבעלות המדינה ובחכירה של המחזיקים ושמנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל- יש חשיבות לכך באשר למצב המשפטי

יש להניח שהשכנה רכשה מחצית מהזכויות בלבד והיא או מי שרכשה ממנו את החלקה עשה בפועל שימוש ביותר מאשר מחצית מהחלקה - ללא כל הסכם בכתב אך תוך הסכמה בדרך של התנהגות מהשכן.

מנסיון בטיפול בתיקים כאלה  -ניתן להוכיח שהיא שאין לה יותר מאשר מחצית בלתי מסויימת מהזכויות - הן באמצעות הרישום בטאבו, כלל שקיים וכן: על פי הסכם המכר של השכנה- בו בודאי רשום שהיא רוכשת מחצית מהזכויות ולא יותר, באמצעות דיווח למס שבח שלה על הרכישה, באמצעות כתב ההתחייבות לרישום משכנתא שהשכנה לקחה כולל חוות דעת השמאי מטעם הבנק

כפתרון פרקטי - ניתן להכין הסכם שיתוף בו יירשם שלכם יש מחצית מהזכויות כולל דרכי המעבר ומנגד יינתן לשכנה זכות מעבר בלבד שתירשם על דרך של זיקת הנאה בלבד ולא על דרך של בעלות/ חכירה

מעבר לכך - יש צורך בבחינה עובדתית מעמיקה יותר של נסיבות ההחזקה

בברכה

עו"ד יהודה וישניצקי

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

שלום רב

בהתאם לשתי ההוראות שהזכרת, ובהנחה שאין הוראות רלבנטיות אחרות, הרי שאתה רשאי לקצר את תקופת השכירות בהודעה מראש של 90 יום מאחר והוראה זו היא ספציפית ומסייגת את הרישא - יש להקפיד על הפרוצדורה באשר לכך הקבוע בחוזה (הודעה בכתב, בדואר רשום וכו').

בברכה

עו"ד יהודה וישניצקי

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

שלום רב

המועד הקובע  מעבר אליו אתה זכאי לפצוי לפי התיקון לחוק המכר דירות הינו מועד המסירה הקבוע בחוזה שלך ללא 60 הימים, כלומר הפיצוי אינו מהיום ה - 61 ואילך אלא מהיום הראשון לאיחור (כמובן שיש לקרוא היטב את החוזה שלך בענין מועד הפיצוי לרבות הסעיפים הנוגעים לדחיית מועד המסירה בשל עיכובים "מוצדקים" כגון: מצב לחימה, שביתות ברשויות השונות וכו')

בברכה

עו"ד יהודה וישניצקי

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

שלום רב,

הדיירים/ נציגות הדיירים אכן רשאים למנות עורך דין מטעמם והדבר אף מתבקש. נושא מימון עורך הדין הינו תנאי מסחרי במסגרת ההתקשרות עם הקבלן, ומקובל כי הקבלן מקצה סכום מסוים למימון עורך הדין, אולם עליכם לדרוש שזהות עורך הדין תיקבע על ידכם וכך גם ההתקשרות עמו תהא ישירה מולכם ולא באמצעות הקבלן.

עלות שכר הטרחה/ גובה ההשתתפות של הקבלן נתונה למשא ומתן - למיטב נסיוני היא "מכסה" את מלוא העלויות או את רובן

בברכה

עו"ד יהודה וישניצקי,

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

שלום רב

אין לי אלא לחזור על ההמלצה שנתנו לך - להתייעץ עם עורך דין.

אגב, אם הזימון נעשה אך ורק על מנת להתעמר בך - הרי שלכאורה מדובר בעוולה אזרחית  של נגישה כלפיך מצד הגורם ברשות שמבקש להלך עליך אימים

בברכה

עו"ד יהודה וישניצקי

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

שלום רב

התקנת דוד שמש פטורה מקבלת היתר בניה בהתאם לתקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר)- וראה סעיף 18 הקובע לאמור

א)  הצבת דוד שמש וקולטי שמש על גג מבנה פטורה מהיתר, ובלבד שנפח הדוד אינו עולה על 220 ליטרים ואם נקבע לכך מקום בהיתר באותו מקום; בגג משופע יונחו דוד השמש בחלל הגג במקום מוסתר, והקולטים בצמוד לגג, ככל האפשר, ובכיוון שיפוע הגג.

איני רואה בתקנות קביעה מפורשת כי הדבר יעשה על משטח בטון - אולם מציע לך לבדוק נושא זה מול הועדה המקומית לתו"ב / רשות הרישוי באזור מגוריך. התקנה מעבר לתנאי הפטור כאמור - דורשת קבלת היתר.

בברכה

עו"ד יהודה וישניצקי

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

שלום רב,

מציע לך להגיש  לועדה המקומית באופן מיידי בקשה ללגליזיציה של הבניה שנעשתה - ובד בבד להיות עם אצבע על הדופק לגבי פעולות שהועדה נוקטת, ככל שתחליט לנקוט, באשר לבניה הבלתי חוקית שבוצעה - המדיניות של הועדות השונות משתנית ואינה אחידה כך שלא ניתן לייעץ לך מעבר לכך ללא פרטים נוספים.  מציע לך להתייעץ דווקא עם אדריכל או גורם תכנוני בשלב זה ולא עם עו"ד.

בברכה

עו"ד יהודה וישניצקי

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

מנהל

שלום רב

התשובה לשאלתך טמונה בנוסח הוראות חוזה החכירה ושטר החכירה - יש לבדוק  מה קבעו הצדדים ביחס לזכות להאריך את חוזה החכירה לתקופה נוספת. בהיעדר התייחסות מפורשת בחוזה- יש לטעון כי אומד דעת הצדדים הייתה להקנות בעלות ומטעם כלשהו הדבר לא התאפשר אז ולכן כיום יש להכיר בבעלות דה פקטו ולהאריך את זכות החכירה אף ללא הוראה מפורשת.

שלום רב

איני בטוח כי מתווה העסקה שהוצעה לך עולה בקנה אחד עם הוראות חוק הדיור הציבורי ובזכאות הדיירים למענק המותנה.

לפני ביצוע התקשרות כזו מוצע לך לקבל ייעוץ פרטני מעו"ד הבקיא בתחום

בברכה

עו"ד יהודה וישניצקי,

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

שלום רב

בנוסף לכל מסמכי הרישום המקובלים - מאחר והע"א היא כל ההתחיבות לרישום משכנתא לטובת הבנק - יש לקבל מהבנק שטרי משכנתא ובקשה לרישום מקרקעין

בברכה

עו"ד יהודה וישניצקי,

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

שלום רב

בהתאם לתיקון החדש לחוק המכר דירות נקבעה בסעיף 5ב לחוק הגבלה על גובה הריבית שיוכל הקבלן לדרוש בגין פגור בתשלום וזו לא אמורה לעלות על השיעור המירבי שקבע שר האוצר בתקנות. למיטב ידיעתי טרם הותקנו התקנות ויש לצפות שהדבר ייעשה לאחר כינון הממשלה

מעבר לכך, הדרישה נראית לי מופרזת - גם אם אין חקיקה האוסרת על כך, ניתן לראות בכך פיצוי מוסכם ובהתאם לסעיף 14 לחוק החוזים תרופות לטעון להפחתת הפיצוי או לתניה מקפחת בחוזה אחיד-  ככל שלא התאפשר ניהול משא ומתן על נוסח החוזה

בברכה

עו"ד יהודה וישניצקי,

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

שלום רב

השאלה בדיוק הפוכה ממה ששאלת - האם הקבלן חייב למסור לך את פרטי רוכשי הדירות (כי בכל סטואציה אחרת - אינך יכול לחייב אותו לעשות כן והדבר נתון לרצונו הטוב). התשובה לכך היא שלילית.

בנוסף אכן נראה לי כי מסירת פרטי רוכשי הדירות חושפת את הקבלן לטענה בדבר פגיעה בפרטיותם - גם אם הדבר גבולי ודאי אין לו סיבה להתנדב לכך.

יחד עם זאת, אתה יכול לדעתי להיכנס לאתר של רשות המסים להקיש את פרטי הגוש חלקה של המקרקעין ולקבל את שמות כל הרוכשים שדיווחו על העסקאות שנערכו עמם למס שבח...

בברכה

עו"ד יהודה וישניצקי,

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

שלום אזרחית,

אין כאן נכון ולא נכון - אלא התשובה לשאלתך טעונה במה שסוכם בין הצדדים, לאמור-  אין חיקוק שקובע כיצד מחושב שכר טרחת עורך דין ברכישת דירה (יד שניה) ומה שקובע הוא ההסכמות בין הצדדים. יחד עם זאת, בהיעדר הסכמה מפורשת בין הצדדים, כלומר - כשהחוזה "שותק" התשובה לשאלתך היא ששכר הטרחה המקובל מחושב ממחיר המכירה ברוטו ולא מהתמורה שתישאר בידי המוכר לאחר תשלום המסים. עורך הדין שביצע את העסקה וסיכם איתך על אחוז מסוים מהתמורה  לא אמור להיות מושפע מפרמטרים אשר אינם רלבנטיים לעבודה שביצע עבורך כמו השאלה אם את חבה במס שבח או היטל השבחה  (במאמר מוסגר בלבד, המצב בדיוק הפוך - ככל שלא תהיי פטורה ממס העבודה שלו רבה יותר והוא יצטרך להגיש עבורך שומה עצמית ולהתנהל מול רשות המסים בנושא החבות במס).