פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
התנהלות ועד הבית
בניין משותף ובו 32 דיירים. האישה שבועד הבית היא עד כמה שידוע לנו גרה בדירה שבבעלות הבן שלה. מס' דיירים נרחב לא מעוניין שתמשיך לכהן מסיבות רבות והיא לא מוכנה לעזוב את התפקיד. שאלתי היא האם אנחנו יכולים לחייב אותה להתפטר מאחר והיא לא בעלת הדירה?
תודה.
החלפת ועד בית
שלום רב,
ניתן לכנס אסיפת דיירים ובמסגרתה להחליט על החלפת ועד הבית.
אם האשה נבחרה ע"י אסיפת הדיירים ברוב החוקי לא מספיקה העובדה שאיננה בעלת הדירה כדי להעבירה מתפקידה ונדרשת החלטת אסיפת דיירים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח לנכסים שירשנו
מס שבח לנכסים שירשנו
שלום מרב,
השאלה איננה מתאימה לפורום.
על מנת לקבל יעוץ כזה יש לבדוק עובדות ופרטים רבים ויש לפנות לשם כך ליעוץ משפטי פרטני.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה דירה שנייה
חוסר אפשרות להוציא אישור מס רכישה
מיכאל שלום,
במקרה הנ"ל, השומה בהקפאה. ניתן יהיה להוציא אישור מס רכישה בגין הדירה החדשה לאחר מכירת הדירה הקיימת אותה התחייבת למכור.
בהצלחה.
חניה
בשרטוט הבניין זה שונה מהמציאות לא מדוייק
האם שופט יכול לפסול חניה רק משום שלא כמו בשרטוט ? ומהסיבה שחניה בתור חוסם את זה שהגיע והשתממש כל השנים באין מפרע ?
הצמדת חניה
שלום,
השאלה לא ברורה. האם החניות לא מוגדרות בהיתר בניה כחניה? אם ככה בתור מה?
יש לקבל יותר פרטים כדי להשיב.
חניה
בהמשך לשאלתי לגבי חניה בניין ישן 45 שנים בהיתר בנייה לא כתוב חניה בנסח טאבו כתוב הצמדה 8 מטר כך ל חלק מדיירי הבניין השאלה היא 4 מהחניות הם חניות בתור אחד אחרי השני ובמשך השנים רק דייר אחד השתמש בחניה דירה נמכרה והקונה רוצה לנצל את זכותו לחנות האם השכן שחונה כל השנים יכול לשללול את השכן החדש רק משום שזה לא נוח ( הטא בעצמו חונה עם 2 מכוניות לפעמים
אם יגיע לבית משפט יכולים לפסוק שחניה לא תקינה או לא ...
כאמור 4 חניות בבנין הם חניות בתור היתר רגילות
תודה מראש
בירור:: אחריות קבלן לתוספת בניה
בחוזה שנערך עם הקבלן נכתב כי "נזקי קוסנטרוקציה הדבקות טיח ואינסטלציה ע"פ חוקי הבניה".
1. מה המשמעות של סעיף הנ"ל, ולכמה שנים.
2. מהי חובת הקבלן בלא סעיף הנ"ל.
אחריות קבלן לתוספת בניה
שלום שלמה,
לא ניתן לפרש חוזה בהסתמך על משפט אחד מתוכו.
החוק איננו קובע תקופת אחריות לעבודות שיפוץ והדבר נתון להסכמות בין הצדדים בחוזה ביניהם. ל
אם הצדדים התכוונו להחיל את האחריות על פי חוק המכר (דירות) (חוק שאיננו חל על עבודות שיפוץ) אולי הכוונה לסעיף זה:
"כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים".
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מענק מחיר למשתכן
זכיתי בדירה במחיר למשתכן.
בחרתי דירה וחתמתי על הסכם.
אני משלם על הדירה מההון העצמי שלי ללא משכנתא.
באשקלון כידוע קיים מענק מחיר למשתכן על סך 40,000 ש"ח.
בבנק דורשים :
1. לפתוח תיק משכנתא.
2. יפויי כוח נוטריוני כולל שיעבוד כלל הנכס על שם הבנק !.
3. הוראה בלתי חוזרת להסבת ערבות
האם הדבר תקין ?
תודה.
מענק מחיר למשתכן
רן שלום,
נדמה כי הבנק מתייחס למסמכים נדרשים בעת קבלת משכנתא.
מציעה לברר זאת שוב.
בברכה.
העלאת שכירות לאחר שנה
צריכה בבקשה את עזרתכם.
זוג נשוי בתחילת דרכם שנה ראשונה בשכירות.
לאחר תום שנה בעלת הדירה החליטה לעלות את עלות שכר דירה . חשוב לציין שלפני חתימה החוזה שכירות בעלת הדירה היה מוסכם בעל פה עם בעלת הדירה להמשיך לעוד 24 חודשים ללא עלות נוספת אם השוכרים יהיו אמינים מבחינת התשלום חודשי.
יש סעיף שאומר לאחר תקופת השכירות תינתן אפשרות להמשיך לעוד 24 חודשים.
בחוזה שכירות לא מוזכר לא על הצמדה לריבית, או אחוז מסוים או העלאת השכר דירה לאחר תקופה של שנה ראשונה.
מה עליי לעשות?
תודה רבה.
העלאת שכר דירה לאחר שנה
אהובה שלום,
עקרונית, אמירות שנאמרו בעל פה, מצריכות הוכחה, כי לעומתם קיים מסמך בכתב.
יש לבדוק, האם ההתייחסות בהסכם לעניין המשך השכירות הינה רק לשיקול דעת השוכרים ולא לשיקול דעת המשכירה, והאם קיים סעיף שמתייחס להעלאת דמי השכירות בתקופת האופציה. ככל שאין הוראות מעין אלו בהסכם שכירות- יש לטעון זאת מול המשכירה.
בברכה.
איחור במסירת דירה חדשה מיזם
שאלה ראשונה: האם הסעד הזה הוא בהתאם לחוק ?
שאלה שנייה: האם הסעד הזה הוא לפי גובה שכירות של הדירה החדשה ? או של דירת השיכון שאשכיר בתקופת הפינוי ?. היזם טוען שזה בתעריפים של דירת השיכון הישנה. אני טוען שהאיחור במסירה הוא של הדירה החדשה.
פיצוי במקרה של איחור במסירת דירה
שלום רב,
אבהיר כבר בהתחלה כי חוק המכר הינו חוק קוגנטי שאין להתנות עליו.
תשובה לשאלתך, ניתן למצוא בהוראות סעיף 5א לחוק המכר דירות.
לעניין איחור, תשומת ליבך כי החוק קובע גרייס של 30 יום.
כמו כן, לעניין חישוב הפיצוי- ההתייחסות הינה לדירה בגודל ובמיקום דומה.
בהצלחה
הורשת נכס
בצואה רשום שלאחר פטירתינו - 2 השלישים יתחלקו בינו ובין אחותו ( ז"א כל אחד יקבל שליש נוסף - כך שלו כבר יהיו שני שליש)ובכל מקרה עפ"י הצואה - תהייה לו הזכות הראשונה לרכוש את השליש של אחותו.
אחותו טוענת שאם יגור בדירה הרבה שנים ( מה שניתן להניח כרגע ) ביום פטירתינו הוא יכול באיזה אופן לסרב להעביר לה את חלקה . האם יש בזה משהו ? ואיך ניתן להבטיח את חלקה ?
זכאות לחלק בדירה מכוח צוואה
שלום רב,
בשאלה זו, יש לפנות לפורום דיני משפחה.
בהצלחה
נאמנות במשבר
בתודה מראש
כספי נאמנות
שלום רב,
יש לברר מול עוה"ד, מדוע הכספים לא משוחררים מהנאמנות.
מוצע לקבל תשובה מפורטת תוך הפניה להוראות ההסכם.
ובמידת הצורך לקבל ייעוץ מתאים.
בברכה.
מימוש שק ביטחון של שוכר
במידה ולשוכר קיים חוב בארנונה חשמל מים והוא לא מוכן לשלם ובמידה והדייר עוזר , באיזו דרך אוכל להעביר את החשבונות חזרה עליי? האם אצתרך לשלם את כל החובות של הדייר לרשות מקומית ?
תודה מראש שהקדשתם זמן למענה .
עזיבת שוכר את הנכס והחלפת מחזיק ברשויות
שלום רב,
בחיוב הארנונה, ככלל מחלקת הארנונה נדרשת לבצע את הגביה מול השוכר ללא קשר להחלפת מחזיקים.
בשאר המחלקות- יש לברר מולם. ייתכן ושם יידרשו תשלום החוב טרם החלפת מחזיקים.
בכל אופן, במידה והשולם שולם על ידך, ניתן לתבוע בהליך מתאים.
כמו כן, בשתי האופציות, מציעה לבדוק זאת מול הרשויות.
בהצלחה!
אי תשלום דמי שכירות
במידה והשוכר לא משלם דמי שכירות וניתנו כמה וכמה הזדמנויות+ נשלח מכתב התראה לתשלום וזה לא נעשה . ברצוני לתבוע לפינוי שוכר , האם במידה ובית המשפט יאשר פינוי הדייר יהיה עדיין חייב לשלם את דמי השכירות עד סופו החוזה למרות שפונה לפני ?
ואוכל לגבות בהוצלפ את שאר התשלומים או שברגע שהדייר מפונה מהדירה תשלומים מפסיקים ורק נגבית החובות אחורה .
תודה ,
ליאם בראל.
חובת שוכר לתשלומי שכירות עד תום התקופה
ליאם שלום,
תביעה לפינוי מושכר אינה תביעה כספית ותכליתה פינוי השוכר מהדירה.
לאחר מכן בהליך נפרד יש לתבוע את מה שהוסכם עליו בהסכם, קרי תשלום דמי שכירות- בהליך מתאים.
בברכה.
תושב חוץ
תושב חוץ מוכר דירה בישראל ומעוניין בפטור ממס שבח.
הוא היה בעל דירה למגורים במדינת המקור (דנמרק), כבר מכר את הדירה (נחתם חוזה מכירה) אך עקב תאריך העברת הדירה העתידי הוא עדיין יהיה רשום בטאבו ומשלם מיסוי כבעלים באותה מדינה במועד בו יחתום חוזה מכירה של הדירה בישראל.
האם יהיה פטור ממס שבח (כי כבר מכר ומראה את החוזה) או לא (כי עדיין רשום)?
מה אפשר לעשות אם לא ניתן לדחות את מועד המכירה של הדירה בישראל?
תודה!
הוכחת עדר בעלות על דירה של תושב חוץ
שלום רב,
יש לברר כי מבחינת הדין של דנמק עצם חתימה על חוזה מהווה אישור על מכירת הדירה, ובהתאם להמציא אישור מהרשויות על כך שבוצע דיווח על מכירת הדירה, וכמובן על העדר דירה אחרת.
בהצלחה רבה.
היטל השבחה
האם ניתן לקזז הוצאות להפחתת היטל השבחה
שלום אהרון,
לא ניתן להכיר בהוצאות לצורך הפחתת היטל השבחה.
אם תמכרו את הנכס ויחול חיוב במס שבח יוכרו ההוצאות הכרוכות בבניה, כולל היטל ההשבחה, בחישוב מס השבח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לעו"ד לילך על התישנות תביעה
אדם טוען שהוא "קונה" אשר חתם על חוזה לרכישת מקרקעין לפני 8 שנים.
ה"מוכר" טוען כי להד"ם. וכופר בחתימתו.
הקונה מגיש תביעה לקיום החוזה.
אין הערות אזהרה ואין שום יישום של ה"חוזה" הנטען.
מכיון שזו רק תביעה על חוזה ;
האם זו תביעה בהגדרתה של תביעה במקרקעין ואז ההתישנות היא 25 שנה?
או זו תביעה רגילה ואז ההתישנות היא 7 שנים בלבד?
אודה לתשובה מנומקת מעו"ד לילך
התישנות תביעה לאכיפת חוזה מכר מקרקעין
שלום רונן,
לפי הפסיקה תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין היא תביעה במקרקעין ותקופת ההתישנות בגינה היא 25 שנים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת הוצאות בשיפוץ הדירה לאחר סיום חוזה השכירות
אני ואחי הבעלים של דירה שאמאנו הורישה לנו.
תמיד השכירות התחלק בחצי חצי ביני לבין אחי
עכשיו לאחר סיום חוזה השכירות משפצים את הדירה.
אחי(פנסיונר)נשוי והאשה עובדת והם די עמידים
אני (פנסיונר) מעולם לא התחתנתי ועדין עובד בהכנסה מתחת לשכר מינימום גר בבית משלי
האם החלוקה להוצאות השיפוצים לא צריכה להתחשב בפער העצום כלכלית ביני לבינם?
תודה
חלוקת הוצאות בשיפוץ הדירה לאחר סיום חוזה השכירות
שלום יצחק,
ככל שאין הסכם אחר בינך לבין אחיך, חלוקת ההוצאות צריכה להיות בהתאם לחלקכם בדירה, כלומר במקרה זה על כל אחד מכם לשאת במחצית ההוצאות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה קניה לפני היתר בניה
חתמתי חוזה על דירה שטרם ניתנו היתרי בניה,
בחוזה יש סעיף יציאה:
"מוסכם בזה כי אם לא ינתן היתר בניה לבניית הדירה כאמור, בתוך 180 יום ממועד חתימת חוזה זה, וכן במקרה שהיתר הבניה שיתקבל יהיה שונה באופן מהותי מהתוכניות שצורפו כנספח ב לחוזה, תהיה לכל אחד מהצדדים הזכות לבטל את החוזה תוך 7 ימים ממועד מתן הודעת החברה לרוכש כי ניתן היתר בניה לדירה או בתוך 7 ימים ממועד מתן הודעת החברה לרוכש כי לא היתן היתר בניה לדירה. הביטול כאמור יעשה בהודעה בכתב שימסור הצד המעוניין בביטול למשנהו. הצדדים יהיו רשאים להאריך בכתב את המועדים האמורים בהסכמה בכתב בלבד ובמקרה כאמור, ידחה בהתאמה גם המועד לסיום הבניה ולמסירת החזקה בדירה.
אני רוצה לוודא האם במקרה ולאחר 180 יום לא ינתן היתר ואני ארצה לבטל, כספי התשלום הראשון ששילמתי יוחזרו במלואם מאחר ולא מצויין קנס.
אשמח לעזרה תודה מראש
חוזה קניה לפני היתר בניה
שלום אורי,
יש לבחון את הוראות חוזה הרכישה.
כעקרון, עם ביטול חוזה קמה חובת השבה הדדית לצדדים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משרדים – בשטח ציבורי
השכן ממול היה מעשן בשטח המשותף הדבר הפריע לעובדים ולכן פנינו לעירייה. לאחר הגעת העירייה הוא החליט שהוא ממקם את המשרד שלו בשטח המשותף מול המשרד מנכ"ל של החברה.
מה ניתן לעשות בנידון ? איך ניתן להוציא אותו משם ?
משרדים - בשטח ציבורי
שלום אטי,
על מנת להשיב לשאלה יש לעיין בחוזה השכירות של החברה ושל השכן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיה בבנין רב קומות
אני גר בבנין רב קומות (13 קומה) בבאר שבע, והדירה שאני שוכר בקומה 6.
כמעט כל כמה חודשים יש תקלה חדשה במעלית ומפסיקה לעבוד. הנהלת הבניין אומרים שלתיקון המעלית צריך חלקים מצרפת, והבנין נשאר ללא מעלית עד שמביאים החלקים ומתקנים.
זה מקרה שחזר על עצמו לפחות 4 פעמים תוך שנה אחת וזה עלול לפגוע בדיירים (הגעה לעבודה וללימודים באיחור) בנוסף לזה אני אישית עברתי ניתוח בגב וקשה לי לרדת במדרגות כל יום.
גם כן, הנהלת הבניין השכירה קומת הקרקע לבעל מסעדה שעובדת עד חצות, מה שגרם לרעש רב ולצפיפות רבה כל הזמן ואי מציאת חניה.
יש לי כמה שאלות בראשותכם על מצב זה:
א. למי אפשר לפנות בנושא זה? יש גוף כלשהוא שאחראי על בניינים כאלה? והאם אפשר להגיש תביעה ייצוגית בשם כל דיירי הבניין?
ב. האם דיירי הבניין זכאים לפיצויים בגין הנזק?
ג. אפשר לעזוב הדירה בלי לשלם השכר או כנס?
תודה רבה
בעיה בבנין רב קומות
שלום עלי,
לגבי המעלית, עקרונית, ניתן לפנות בתביעה אל נציגות הבית המשותף, חברת הניהול של הבניין וחברת המעליות.
כדי לבחון את כדאיות הגשת התביעה כנגד מי מהגופים הללו ואת העובדות הרלוונטיות מומלץ להתיעץ עם עו"ד.
לגבי הסכם השכירות והאפשרות לבטלו - יש לבחון את הוראות הסכם השכירות וכמובן עליך לפנות למשכיר על מנת שיטפל בעניינים הללו לפני שתוכל לבטל את ההסכם או לקצר את תקופת השכירות.
לגבי המטרד הנובע מהפעלת המסעדה נא פנה לפורום נזיקין באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה
רוצים לרכוש דירה ראשונה לבן על שמו . האם יש אפשרות לשים הערת אזהרה שלא יכול למכור בלי אישור שלנו, ההורים?
רכישת דירה לבן
שלום לו,
יש אפשרות לרשום הערת אזהרה על צורך בהסכמה. יש לצרף הסכם מתאים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לעו"ד עתני המומחית
עכשיו רוצים לתקן צו בית משותף
בנסיבות שאין הסכמת שכנים, נדרשת תביעה לבית משפט מחוזי.
האם טענת התישנות עשויה להתקבל בנסיבות?
כך הבנתי לפי פסיקה - ה"פ 7768-01-19
התישנות תביעה לתיקון צו בית משותף
שלום רן,
העובדות בפסק הדין אינן זהות למצב המתואר על ידך.
על מנת לבחון אפשרות קבלת טענת התישנות במקרה שלכם יש לבחון את כל העובדות הרלונטיות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת קבלן
האם ניתן למכור אותה כעת ללא תשלום מס שבח ?
מכירת דירה שנרכשה מקבלן בפטור ממס
שלום אנה,
על מנת להיות זכאית לפטור ממס שבח ברכישת הדירה, ובהנחה שמתקיימים תנאי הפטור הנוספים, עלייך להחזיק בה לפחות 18 חודשים מקבלת טופס 4.
בנתוני השאלה - מכירת הדירה כעת תשלול קבלת הפטור.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח אדמה
איך אפשר לדעת אם שטח צמוד לדירה?
שלום ריקי,
עצם העובדה שחלק מהחצר גודר ע"י המוכר איננה יוצרת לו זכויות ואינה מעידה על כך שהשטח שייך לו.
על מנת לבדוק אם השטח מוצמד לדירה שרכשת יש לבדוק את נסח הרישום ואת תשריט הבית המשותף.
אגב, אם החצר צמודה לדירה המוכר לא היה רשאי להשאיר לעצמו זכויות בחצר אלא אם היה מצמיד אותה לדירה אחרת בבניין השייכת לו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עמדת טעינה – בעיה בלוח המשותף
האם בסיס לטענה , או שהוא משקר, ומנס. להתחמק
אחריות קבלן לתיקון מערכת חשמל
שלום דניאל,
אמנם הקבלן לא חייב לתקן תקלות שנבעו מעבודות שאינן באחריותו, אך מוטלת עליו החובה לכל הפחות לבדוק מה התקלה ומה מקורה.
אם הקבלן יסרב לעשות זאת עומדת לכם כנגדו תזכות תסיעה על פי חוק המכר (דירות)
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיור פיצול דירות עלות
האם ידוע לך שבמקרה שעש 2 דירות מאוחדות בדיור ציבורי שאחת רוכשים ואת השניה משיבים האם עלות הפיצול של הדירות נופלת על הרוכש הדייר?
תודה
דיור פיצול דירות עלות
שלום אור,
החוק לא קובע על מי מוטלות העלויות, אולם מטיל את החובה לבצע את הפיצול בפועל על החברה המאכלסת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
