פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מס שבח ניכויים בגין שיפוצים
מיכאל
15/06/18
שלום רב. דירה שופצה בשנת 1997 . הדירה הועברה ללא תמורה לבן משפחה בשנת 2013 ולא הוגשו ניכויים למס שבח בגין השיפוצים מאחר והיה פטור ממס שבח דירה יחידה ומתנה.עכשיו מקבלת המתנה רוצה למכור את הדירה כאשר למוכרת העכשווית יש דירה נוספת . האם עכשיו ניתן להכניס את כל השיפוצים לצורך ניכוי במס שבח למרות שהשיפוצים נעשו אצל המוכרת הראשונה ?
מס שבח ניכויים בגין שיפוצים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/06/18
שלום מיכאל,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מיסים באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מיסים באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר בניה
סרגיי
14/06/18
ועדה מקומי ת נתנה היתר בניה לתוספת בניה על גג שהוא רכוש משותף בבית משותף ,כך שהשטח הנבנה יוצמד לאחת הדירות, על סמך הסכמץ 30% מהבעלים ברכוש המשותף ונימקה כי הבניה היא על 30% מהגג.האם צודקת????????
היתר בניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/06/18
שלום סרגיי,
החלטת הועדה היא החלטה תכנונית ואיננה יכולה לשנות זכויות קנייניות בגג ובזכויות הבניה.
הדיירים המתנגדים להצמדה רשאים להגיש תביעה מתאימה ולמנוע את הבניה ואת ההצמדה, ככל שיש להם זכויות בגג מכח היותו רכוש משותף.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
החלטת הועדה היא החלטה תכנונית ואיננה יכולה לשנות זכויות קנייניות בגג ובזכויות הבניה.
הדיירים המתנגדים להצמדה רשאים להגיש תביעה מתאימה ולמנוע את הבניה ואת ההצמדה, ככל שיש להם זכויות בגג מכח היותו רכוש משותף.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות בסמוך לאתר בנייה
נדב מזור
14/06/18
שלום רב,
לפני כחודש שכרתי דירה בסמוך לאתר בנייה.
כאשר שכרתי את הדירה לא פתחתי את חלונות חדר השינה ולא ראיתי כי חדר השינה פונה לאתר הבנייה , לאחר כניסתי לדירה גיליתי זאת, יש לציין שבעל הדירה לא דאג להראות לי שהדירה פונה לחדר שינה. ( בשם ההוגנות היה חייב להציג לי זאת) לאחרונה התחילו הרעשים להפריע לשגרת חיי ואני מתעורר מוקדם מהרגיל.ברצוני לעזוב את דירה.
בחוזה כתוב כי על מנת לעזוב את הדירה עליי למצוא דייר חלופי
פרסמתי את הדירה ולא התקשרו אליי כלל.
בעל הדירה לא מוכן לוותר ולא מוכן לאפשר לי לצאת מהדירה.
מה עושים?
לפני כחודש שכרתי דירה בסמוך לאתר בנייה.
כאשר שכרתי את הדירה לא פתחתי את חלונות חדר השינה ולא ראיתי כי חדר השינה פונה לאתר הבנייה , לאחר כניסתי לדירה גיליתי זאת, יש לציין שבעל הדירה לא דאג להראות לי שהדירה פונה לחדר שינה. ( בשם ההוגנות היה חייב להציג לי זאת) לאחרונה התחילו הרעשים להפריע לשגרת חיי ואני מתעורר מוקדם מהרגיל.ברצוני לעזוב את דירה.
בחוזה כתוב כי על מנת לעזוב את הדירה עליי למצוא דייר חלופי
פרסמתי את הדירה ולא התקשרו אליי כלל.
בעל הדירה לא מוכן לוותר ולא מוכן לאפשר לי לצאת מהדירה.
מה עושים?
שכירות בסמוך לאתר בניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/06/18
שלום נדב,
כפי שציינת, כאשר שכרת את הדירה ידעת שהיא מצויה בסמוך לאתר בניה, והיית אמור להבין כי סביר להניח שיהיה רעש במקום. באותו שלביכולת לבחור שלא לשכור את הדירה.
בנסיבות אלה, ולאחר שהחוזה נחתם, עליך למצוא שוכר חלופי שיכנס במקומך לדירה בהתאם לתנאי החוזה.
אופציה נוספת היא לנסות לשכנע את המשכיר ללכת לקראתך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כפי שציינת, כאשר שכרת את הדירה ידעת שהיא מצויה בסמוך לאתר בניה, והיית אמור להבין כי סביר להניח שיהיה רעש במקום. באותו שלביכולת לבחור שלא לשכור את הדירה.
בנסיבות אלה, ולאחר שהחוזה נחתם, עליך למצוא שוכר חלופי שיכנס במקומך לדירה בהתאם לתנאי החוזה.
אופציה נוספת היא לנסות לשכנע את המשכיר ללכת לקראתך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תאריך אספקה של הדירה
צביקה רוט
14/06/18
בחוזה בני לבין היזם לקנית בית לא מופיע תאריך מסירת בית אלא תאריכי סילוקין של תשלומים לבית שאחרון מבנהם 20.6 150.000 לאכתוב מפורשות עם זה גם תאריך המסירה בנתיים הקבלן הסתבך והכול נידחה והוחלט עי היזם לתת פיצויים לפי תאריך בו היתה אמורה להסתיים הבנייה 15.2 האם זה נכון גם לגבי ?
מועד מסירת הדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/06/18
שלום צביקה,
לא ניתן להשיב לשאלה לי לבדוק את הסכם הרכישה ולברר את העובדות בנוגע להפרתו.
כעקרון, אין חובה שמועד המסירה של כל הדירות יהיה זהה ולא סביר שמועד המסירה יתקיים לפני סיום כל התשלומים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא ניתן להשיב לשאלה לי לבדוק את הסכם הרכישה ולברר את העובדות בנוגע להפרתו.
כעקרון, אין חובה שמועד המסירה של כל הדירות יהיה זהה ולא סביר שמועד המסירה יתקיים לפני סיום כל התשלומים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הרוב בתמ"א 38/1 מחושב יחסית לחלק ברכוש המשותף?
Bel
14/06/18
בחוק המקרקעין לעניין רוב בתמ"א 38/1 יש התייחסות לרוב כדלקמן: "ניתן להתגבר על דרישה זו [רוב של 100%], באמצעות פניה אל המפקח על המקרקעין לקבלת אישורו חלף אי הסכמתם של חלק מבעלי הדירות, ובלבד שניתנה קודם לכן החלטה של בעלים של 2/3 מהדירות בבית המשותף שאליהם צמודים 2/3 מחלקי הרכוש המשותף". האם הכוונה שהרוב מחושב לפי חלק (או %) הדירות מתוך סה"כ הרכוש המשותף? לדוגמא: אם לפי נסח הטאבו סה"כ הרכוש המשותף של 16 דירות הינו 1000 מ"ר, ו-5 דירות שמסתכמות יחד כ- 400 מ"ר (=40%) מתנגדות, האם זה אומר שאין רוב לשאר 11 הדירות שהסה"כ שלהם 600 מ"ר (=60%) ? בתודה מראש על תשובתך.
תמ"א 38
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/06/18
שלום בל,
אנא הפני שאלתך לפורום תמ"א 38 באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא הפני שאלתך לפורום תמ"א 38 באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סגירת מרפסת (מקורה) בבנין משנות השבעים
יותםל
14/06/18
בנין נבנה בשנות ה-70. מצורף שרטוט הדירה. המרפסת שהיא למעשה חלק מהסלון נסגרה בויטרינה ותריסים כמו שנהוג בשנים הללו. הסגירה נעשתה בכל הבנין. האם במכירת הדירה המוכר צריך להוכיח שביקש לסגור את המרפסת? האם קיים עדין חוק שמצריך קבלת היתר לסגירת המרפסת?
תודה
תודה
סגירת מרפסת (מקורה) בבנין משנות השבעים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/06/18
שלום יותם,
אם מדובר בסגירה שנעשתה כחלק מעבודות הבניה של הבניין כולו והחזית של הבניין אחידה לא אמורה להתעורר כל בעיה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם מדובר בסגירה שנעשתה כחלק מעבודות הבניה של הבניין כולו והחזית של הבניין אחידה לא אמורה להתעורר כל בעיה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכיר מבקש צילום תעודות זהות
פ.ש
14/06/18
שלום,
אנחנו עומדים לפני חתימת חוזה שכירות.
המשכיר ביקש שנעביר צילום של תעודות הזהות שלנו(השוכרים) ושל הערב לפניי שאנחנו מגיעים בפועל לחתום על החוזה כיוון והוא רוצה לערוך בדיקה. האם זה תקין? יש סיבה לחשוש בהעברת צילום תעודות הזהות?
תודה!
אנחנו עומדים לפני חתימת חוזה שכירות.
המשכיר ביקש שנעביר צילום של תעודות הזהות שלנו(השוכרים) ושל הערב לפניי שאנחנו מגיעים בפועל לחתום על החוזה כיוון והוא רוצה לערוך בדיקה. האם זה תקין? יש סיבה לחשוש בהעברת צילום תעודות הזהות?
תודה!
משכיר מבקש צילום תעודות זהות
מיכאל שטרית
14/06/18
על פניו מדובר בבקשה לגיטימית. ככל הנראה מבקש בעל הנכס לערוך בדיקה ביחס לטיב השוכרים ולטיב הערב.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
תבקשו גם אתם צילום של תעודת הזהות של המשכיר
ץ
15/06/18
ותבדקו במאגרים של פסקי הדין האם הוא תובע חדשות לבקרים את השוכרים שלו
כמו כן תבדקו בטאבו אם הוטלו עיקולים על הרכוש שלו כולל הדירה שאותה אתם מתכוונים לשכור
כמו כן תבדקו בטאבו אם הוטלו עיקולים על הרכוש שלו כולל הדירה שאותה אתם מתכוונים לשכור
האם יש כאן עילה לתלונה לרשם המתווכים?
רועי
13/06/18
שלום, אני שכרתי דירה דרך חברת תיווך, וכעת חודשיים לפני תום החוזה מודיע לי בעל הבית שהם אינם מחדשים את החוזה ו"הדירה חוזרת לשימושם", הסברתי לבעל הבית שיש לי סעיף "מימוש אופציה" (אינו מותנה בשום תנאי ולא הפרתי את החוזה) אך הוא בשלו. מסרתי לו שאבדוק את הנושא וכך עשיתי.
התקשרתי להתייעץ עם אותו מתווך שתיווך לי את הדירה, ממש לא יעוץ משפטי אלא עצה, והוא מסר לי בטלפון ש"אין לי מה לעשות" למרות המימוש אופציה, מה שהיה נראה לי תמוה. עוד אמר המתווך שבעל הדירה יכול לפנות אותי תוך 3 חודשים כי יש חוק במדינת ישראל. 2 הדברים האלה מאוד הפתיעו אותי ובדקתי אותם לעומק לאחר מכן.
לאחר בירורים בנושא, כולל ייעוץ עם עו"ד מול כל החוזה הבנתי שהצדק עמי אך נותרתי המום מדברי המתווך. פניתי במכתב לחברת התיווך שמפרט את כל ההתקשרות הזו עם המתווך ודורש את תגובתם לכך (אפילו התנצלות או הסבר היה יכול להיות מספק) שמתווך שלהם לא רק שאינו בקיא בחוק אלא גם מטעה אותי (אפילו כנגד המידע שהם מפרסמים באתר שלהם שמסביר בדיוק מהו סעיף מימוש אופציה). לא ענו. התקשרתי בנימוס ונעניתי בהתנערות, תגובות חצופות ("אל תטיף לנו", "תעשה מה שאתה רוצה אתה ילד גדול") ומה שהכי הדהים אותי הוא שהם מסרו לי באותה שיחה שבעלת הבית הגיעה אליהם כועסת לפני זמן מה והתלוננה על משהו שמפריע לה (יש ביננו סכסוך בנושא שכבר חשבתי שסגרנו, ממש לא הפרת חוזה בשום קנה מידה) כך שניתן להניח שמתווך הדירה שבעליה הגיעו במיוחד למשרד ידע מראש את הסכסוך והרקע ואז מה שחשבתי בהתחלה כחוסר מקצועיות או בקיאות בחוקים התחלף בחשש שזהו חוסר תום לב מצידם כאשר שהם יודעים שיש פה איזה סכסוך בין שוכר ומשכיר בדירה בתיווכם שהם מנהלים את הנכס כבר זמן מה ומילא שאינם חושבים לגשר, לנסות לסייע אלא להפך - במידע שלהם תורמים להפרת זכויותי בנכס.
למען הסר ספק המתווכים הבהירו לי שהנכס הזה בלעדי של חברת התיווך כבר זמן מה והם מכירים אותו ואף מנהלים אספקטים ניהוליים שנוגעים אליו ואף את החוזה קיבלתי מהם.
האם על סמך המידע שנתתי כאן יש לי עילה להתלונן לוועדת המשמעת של משרד המשפטים ורשם המתווכים על חוסר הגינות ונאמנות של המתווך (סעיף 8א בחוק המתווכים)? האם העובדה שכל זה קורה לאחר עסקת התיווך משחרר את המתווך מכל אחריות כלפיי?
חייב לציין שלא הייתי מנסה בכלל ללכת את כברת הדרך הזו לולא היחס המזלזל שקיבלתי וסכום לא מבוטל של כסף שמסרתי כעמלה לאותה חברה. אני מסרב להאמין שהם יכולים פשוט להתנער בצורה כזו משוכר (ובטוח שיהיו עוד כמוני אם מקרים כאלה יישנו) ואין לי ספק שאם הייתי המשכיר - הם היו עושים את כל שביכולתם.
התקשרתי להתייעץ עם אותו מתווך שתיווך לי את הדירה, ממש לא יעוץ משפטי אלא עצה, והוא מסר לי בטלפון ש"אין לי מה לעשות" למרות המימוש אופציה, מה שהיה נראה לי תמוה. עוד אמר המתווך שבעל הדירה יכול לפנות אותי תוך 3 חודשים כי יש חוק במדינת ישראל. 2 הדברים האלה מאוד הפתיעו אותי ובדקתי אותם לעומק לאחר מכן.
לאחר בירורים בנושא, כולל ייעוץ עם עו"ד מול כל החוזה הבנתי שהצדק עמי אך נותרתי המום מדברי המתווך. פניתי במכתב לחברת התיווך שמפרט את כל ההתקשרות הזו עם המתווך ודורש את תגובתם לכך (אפילו התנצלות או הסבר היה יכול להיות מספק) שמתווך שלהם לא רק שאינו בקיא בחוק אלא גם מטעה אותי (אפילו כנגד המידע שהם מפרסמים באתר שלהם שמסביר בדיוק מהו סעיף מימוש אופציה). לא ענו. התקשרתי בנימוס ונעניתי בהתנערות, תגובות חצופות ("אל תטיף לנו", "תעשה מה שאתה רוצה אתה ילד גדול") ומה שהכי הדהים אותי הוא שהם מסרו לי באותה שיחה שבעלת הבית הגיעה אליהם כועסת לפני זמן מה והתלוננה על משהו שמפריע לה (יש ביננו סכסוך בנושא שכבר חשבתי שסגרנו, ממש לא הפרת חוזה בשום קנה מידה) כך שניתן להניח שמתווך הדירה שבעליה הגיעו במיוחד למשרד ידע מראש את הסכסוך והרקע ואז מה שחשבתי בהתחלה כחוסר מקצועיות או בקיאות בחוקים התחלף בחשש שזהו חוסר תום לב מצידם כאשר שהם יודעים שיש פה איזה סכסוך בין שוכר ומשכיר בדירה בתיווכם שהם מנהלים את הנכס כבר זמן מה ומילא שאינם חושבים לגשר, לנסות לסייע אלא להפך - במידע שלהם תורמים להפרת זכויותי בנכס.
למען הסר ספק המתווכים הבהירו לי שהנכס הזה בלעדי של חברת התיווך כבר זמן מה והם מכירים אותו ואף מנהלים אספקטים ניהוליים שנוגעים אליו ואף את החוזה קיבלתי מהם.
האם על סמך המידע שנתתי כאן יש לי עילה להתלונן לוועדת המשמעת של משרד המשפטים ורשם המתווכים על חוסר הגינות ונאמנות של המתווך (סעיף 8א בחוק המתווכים)? האם העובדה שכל זה קורה לאחר עסקת התיווך משחרר את המתווך מכל אחריות כלפיי?
חייב לציין שלא הייתי מנסה בכלל ללכת את כברת הדרך הזו לולא היחס המזלזל שקיבלתי וסכום לא מבוטל של כסף שמסרתי כעמלה לאותה חברה. אני מסרב להאמין שהם יכולים פשוט להתנער בצורה כזו משוכר (ובטוח שיהיו עוד כמוני אם מקרים כאלה יישנו) ואין לי ספק שאם הייתי המשכיר - הם היו עושים את כל שביכולתם.
תלונה נגד מתווך
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/06/18
שלום רועי,
אם המתווך הטעה אותך ונתן לך תשובה לא נכונה ולא מקצועית זכותך להגיש כנגדו תלונה.
חשוב לדעת, שמתווך איננו מוסמך לתת תשובה כלשהי בעניין משפטי וחשוב לזכור שככל שמדובר בפרשנות ההסכם או הוראות החוק רצוי להתיעץ בעו"ד ולא במתווך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם המתווך הטעה אותך ונתן לך תשובה לא נכונה ולא מקצועית זכותך להגיש כנגדו תלונה.
חשוב לדעת, שמתווך איננו מוסמך לתת תשובה כלשהי בעניין משפטי וחשוב לזכור שככל שמדובר בפרשנות ההסכם או הוראות החוק רצוי להתיעץ בעו"ד ולא במתווך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי דמי וועד בית וביטוח החלים על השוכר
הדס
13/06/18
שלום רב,
שאלותי מתייחסות לאמור בסעיף 25ט. של חוק השכירות והשאילה.
לפי סעיף 25ט.(א) השוכר ישא ב"תשלומים לצורך אחזקה שוטפת המשולמים לנציגות הבית המשותף...לניהול ואחזקה שוטפת של הבית המשותף". שאלותיי בנוגע לכך הן:
1. למה הכוונה ב"אחזקה שוטפת"? האם תיקון נזילה בבניין או צביעת קירות הבניין מבפנים למשל נכללים באחזקה שוטפת? איך אפשר לקבל פרטים על מה זה באמת כולל?
2. בהסכם השכירות כתוב כי "השוכר יישא על חשבונו בכל התשלומים והחיובים שיווצרו בתקופת השכירות בגין וועד בית ו/או חלקו היחסי בניקיון הרכוש המשותף לדיירי הבית". האם משתמע מכך כי השוכר חייב לשלם עבור כל סוג של דרישה מוועד הבית, כולל שיפוץ או תיקונים כמו נזילות וצביעה או החלפת תיבות דואר?
3. אם התשובה לשאלה 2 חיובית ואין מדובר רק בתשלומים עבור שימוש שוטף, סעיף זה סותר את הנאמר בחוק. במקרה כזה האם החוק גובר על הסעיף בהסכם השכירות ומבטלו או שהסכם השכירות גובר על הקבוע בחוק?
שאלה נוספת - בסעיף 25ט.(ב)(2) נאמר כי השוכר לא יישא במישרין בתשלומים של דמי ביטוח מבנה. בפועל יש משכירים שמחייבים לשלם זאת בהסכם השכירות. גם כאן, האם החוק גובר על סעיף כזה בהסכם השכירות ומבטלו? נוסף על כך קיימת בעיה בנושא השיבוב כלפי השוכר במקרים שהמשכיר בכל זאת משלם את דמי הביטוח כי חברות הביטוח פונות לשוכר בתביעות שיבוב כך שגם אם קבוע בחוק שהשוכר לא ישלם זאת, השוכר נאלץ בסופו של דבר לבטח גם את המבנה כדי להמנע מתביעות שיבוב מחברות הביטוח. האם יש דרך להתגונן במקרים כאלה מלבד רכישת ביטוח מבנה על ידי השוכר?
שאלותי מתייחסות לאמור בסעיף 25ט. של חוק השכירות והשאילה.
לפי סעיף 25ט.(א) השוכר ישא ב"תשלומים לצורך אחזקה שוטפת המשולמים לנציגות הבית המשותף...לניהול ואחזקה שוטפת של הבית המשותף". שאלותיי בנוגע לכך הן:
1. למה הכוונה ב"אחזקה שוטפת"? האם תיקון נזילה בבניין או צביעת קירות הבניין מבפנים למשל נכללים באחזקה שוטפת? איך אפשר לקבל פרטים על מה זה באמת כולל?
2. בהסכם השכירות כתוב כי "השוכר יישא על חשבונו בכל התשלומים והחיובים שיווצרו בתקופת השכירות בגין וועד בית ו/או חלקו היחסי בניקיון הרכוש המשותף לדיירי הבית". האם משתמע מכך כי השוכר חייב לשלם עבור כל סוג של דרישה מוועד הבית, כולל שיפוץ או תיקונים כמו נזילות וצביעה או החלפת תיבות דואר?
3. אם התשובה לשאלה 2 חיובית ואין מדובר רק בתשלומים עבור שימוש שוטף, סעיף זה סותר את הנאמר בחוק. במקרה כזה האם החוק גובר על הסעיף בהסכם השכירות ומבטלו או שהסכם השכירות גובר על הקבוע בחוק?
שאלה נוספת - בסעיף 25ט.(ב)(2) נאמר כי השוכר לא יישא במישרין בתשלומים של דמי ביטוח מבנה. בפועל יש משכירים שמחייבים לשלם זאת בהסכם השכירות. גם כאן, האם החוק גובר על סעיף כזה בהסכם השכירות ומבטלו? נוסף על כך קיימת בעיה בנושא השיבוב כלפי השוכר במקרים שהמשכיר בכל זאת משלם את דמי הביטוח כי חברות הביטוח פונות לשוכר בתביעות שיבוב כך שגם אם קבוע בחוק שהשוכר לא ישלם זאת, השוכר נאלץ בסופו של דבר לבטח גם את המבנה כדי להמנע מתביעות שיבוב מחברות הביטוח. האם יש דרך להתגונן במקרים כאלה מלבד רכישת ביטוח מבנה על ידי השוכר?
הוצאות שוטפות - ומה גובר על מה
ץ
15/06/18
הוצאות שוטפות הן כאלה שמשולמות מידי חודש בחודשו, כגון, חשמל, מים, גז
מכאן מובן שהוצאות חד-פעמיות אינן "שוטפות"
אם יש סתירה בין סעיף 25ט לעומת חוזה השכירות, הרי שסעיף ט' גובר, וזאת על סמך הקבוע בסעיף 25יד(2) לחוק השכירות, שמדגיש - כי סעיף 25ט הנ"ל (יחד עם עוד סעיפים) הוא קוגנטי - משמע - לא ניתן להתנות עליו בחוזה השכירות.
מכאן מובן שהוצאות חד-פעמיות אינן "שוטפות"
אם יש סתירה בין סעיף 25ט לעומת חוזה השכירות, הרי שסעיף ט' גובר, וזאת על סמך הקבוע בסעיף 25יד(2) לחוק השכירות, שמדגיש - כי סעיף 25ט הנ"ל (יחד עם עוד סעיפים) הוא קוגנטי - משמע - לא ניתן להתנות עליו בחוזה השכירות.
רכישת דירה
אליעזר
13/06/18
שלום רציתי לדעת אני ועוד אחים שלי רוצים למכור כרגע את הבית שלנו הבית רשום על שמי שזה הגיע מההורים רציתי לדעת אם אפשר בקניית בית הבאה לעשות שכולונו נהיה בעלי הדירה לא לרשום על שם אחד לרשום על כולם זה אפשרי
רכישת דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/18
שלום אליעזר,
אין מניעה שאתה ואחיך תרכשו דירה במשותף ותרשמו אותה על שם כולכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אין מניעה שאתה ואחיך תרכשו דירה במשותף ותרשמו אותה על שם כולכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה במתנה
מיכאל
13/06/18
מעוניין להעביר דירה במתנה לאימא שלי. יש לי עוד דירה .אם אעביר את הדירה במתנה אחרי כמה זמן אוכל למכור את דירתי השנייה כדירה יחידה.
2. אני ואישתי רשומים כבעלים על הדירה שאני מעביר לאימא שלי . האם אין בעיה בכך שאני בעלים של חצי מהזכויות. והאם אקבל פטור מלא ממש שבח אני ואישתי?
2. אני ואישתי רשומים כבעלים על הדירה שאני מעביר לאימא שלי . האם אין בעיה בכך שאני בעלים של חצי מהזכויות. והאם אקבל פטור מלא ממש שבח אני ואישתי?
העברת דירה במתנה להורה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/18
שלום מיכאל,
אם תעביר את דירתך במתנה, מעת חתימת החוזה תחשבהדירה האחרת שיש לך כדירה יחידה ואם אתה ממלא את תנאי הפטור תוכל למכור את הדירה בפטור.
הוריך אינם נחשבים קרובים של אשתך לצורך מס שבח (ההגדרה איננה כוללת הורים של בן זוג) ולא תוכל לקבל פטור ממס בגין חלקה בדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם תעביר את דירתך במתנה, מעת חתימת החוזה תחשבהדירה האחרת שיש לך כדירה יחידה ואם אתה ממלא את תנאי הפטור תוכל למכור את הדירה בפטור.
הוריך אינם נחשבים קרובים של אשתך לצורך מס שבח (ההגדרה איננה כוללת הורים של בן זוג) ולא תוכל לקבל פטור ממס בגין חלקה בדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
גדי
13/06/18
שלום רב,
יש בבעלותי דירה בארץ- במקביל יש בבעלותי דירה להשקעה בארה"ב - האם מגיע לי פטור ממס שבח עת אני מוכר את דירתי בארץ ? כלומר שהדירה בחול לא תספר -- אודה מראש לתגובתכם.
יש בבעלותי דירה בארץ- במקביל יש בבעלותי דירה להשקעה בארה"ב - האם מגיע לי פטור ממס שבח עת אני מוכר את דירתי בארץ ? כלומר שהדירה בחול לא תספר -- אודה מראש לתגובתכם.
דירה יחידה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/18
שלום גדי,
חוק מיסוי מקרקעין חל ומתיחס רק לדירות המצויות בישראל. דיר בחו"ל איננה נמנית לצורך ישום החוק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוק מיסוי מקרקעין חל ומתיחס רק לדירות המצויות בישראל. דיר בחו"ל איננה נמנית לצורך ישום החוק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גבייה פאסיבית של חוב שנוי במחלוקת
רונית
13/06/18
שלום רב,
במידה ואדם מוכר בית, ועל מנת לקבל אישור עיריה למכירה היא שולפת לו מהשרוול חוב חדש על היטל פיתוח, ואותו חוב שנוי במחלוקת (הנישום סבור כי אין לו בסיס ובכוונתו להשיג עליו)
האם ניתן לחייב את העירייה לתת בינתיים אישור מכירה עד להכרעה בחוב?
במידה ואדם מוכר בית, ועל מנת לקבל אישור עיריה למכירה היא שולפת לו מהשרוול חוב חדש על היטל פיתוח, ואותו חוב שנוי במחלוקת (הנישום סבור כי אין לו בסיס ובכוונתו להשיג עליו)
האם ניתן לחייב את העירייה לתת בינתיים אישור מכירה עד להכרעה בחוב?
אישור עיריה לטאבו
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/18
שלום רונית,
מטרת הדרישה לקבל אישור הרשות המקומית היא לאפשר לרשות לגבות חובות.
הרשות רשאית לעכב את מתן האישור עד לביצוע התשלום.
תוכלו לנסות להציע לרשות ערובה לתשלום למקרה שהשגתכם תדחה ולשם קבלת האישור.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מטרת הדרישה לקבל אישור הרשות המקומית היא לאפשר לרשות לגבות חובות.
הרשות רשאית לעכב את מתן האישור עד לביצוע התשלום.
תוכלו לנסות להציע לרשות ערובה לתשלום למקרה שהשגתכם תדחה ולשם קבלת האישור.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קנס על אי דווח למס שבח
ארה בוק
13/06/18
שלום.
קיבלתי בירושה דירה בבנין שעבר תמא 38.הדירה הייתה של דודתי ז"ל והסכם התמא נחתם כשהיא הייתה עדיין בחיים אבל במוסד סיעודי.עכשיו קיבלתי קנס כספי ממס שבח על שלא דיווחתי על העסקה עם הקבלן.זאת למרות שלא הייתי בעל הדירה בזמן שנחתם ההסכם וגם דודתי לא חתמה על ההסכם מאחר והייתה סיעודית.
האם החוב מוצדק.
בתודה מראש
אריה בוק
קיבלתי בירושה דירה בבנין שעבר תמא 38.הדירה הייתה של דודתי ז"ל והסכם התמא נחתם כשהיא הייתה עדיין בחיים אבל במוסד סיעודי.עכשיו קיבלתי קנס כספי ממס שבח על שלא דיווחתי על העסקה עם הקבלן.זאת למרות שלא הייתי בעל הדירה בזמן שנחתם ההסכם וגם דודתי לא חתמה על ההסכם מאחר והייתה סיעודית.
האם החוב מוצדק.
בתודה מראש
אריה בוק
קנס על אי דווח למס שבח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/18
שלום אריה,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלת דירה לא מוכנה למחליף
שרון
12/06/18
שלום
אני גרה בדירה עם עוד שתי שותפות. יצא מצב ששתיהן מעוניינות לעזוב עכשיו שזה 4 חודשים לפני סוף החוזה ומצאנו מי שיכנסו במקום.
בהתחלה כשהודעתי על זה לבעלת הבית היא ממש צעקה עלי והשפילה אותי בלי שום צורך ואחרי התעלמות של כמה ימים היא הודיעה שהיא רוצה שנחתום כולנו חוזה לשנה ולא רק עד ס וף החוזה הנוכחי מרותשישש סעיף בחוזה וגם לפי החוק שדייר שעוזב באמצע חוזה מותר שימצא לעצמו מחליף
אם נוסיף את העובדה שיש הרבה פגמים בדירה שהם לא מתקנים למרות שהודענו ואפילו כשלא היו מים חמים בשיא החורף לקח להם שבוע לתקן, יוצא פה מצב ממש לא נעים ואני כבר לא יודעת מה לעשות. מה ניתן לעשות במצב כזה?
תודה
אני גרה בדירה עם עוד שתי שותפות. יצא מצב ששתיהן מעוניינות לעזוב עכשיו שזה 4 חודשים לפני סוף החוזה ומצאנו מי שיכנסו במקום.
בהתחלה כשהודעתי על זה לבעלת הבית היא ממש צעקה עלי והשפילה אותי בלי שום צורך ואחרי התעלמות של כמה ימים היא הודיעה שהיא רוצה שנחתום כולנו חוזה לשנה ולא רק עד ס וף החוזה הנוכחי מרותשישש סעיף בחוזה וגם לפי החוק שדייר שעוזב באמצע חוזה מותר שימצא לעצמו מחליף
אם נוסיף את העובדה שיש הרבה פגמים בדירה שהם לא מתקנים למרות שהודענו ואפילו כשלא היו מים חמים בשיא החורף לקח להם שבוע לתקן, יוצא פה מצב ממש לא נעים ואני כבר לא יודעת מה לעשות. מה ניתן לעשות במצב כזה?
תודה
החלפת שוכר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/18
שלום שרון,
התשובה לשאלתך תלויה בתוכנוונוסחו של הסכם השכירות.
אם ההסכם כולל סעיף לפיו אתן רשאיות לקצר את תקופת השכירות אם תמציאו שוכר חלופי להמשך תקופת השכירות, הרי, ובכפוף לתנאי הסעיף, אין המשכירה רשאית לכפות עליך להאריך את תקופת השכירות בשל עזיבת השותפות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
התשובה לשאלתך תלויה בתוכנוונוסחו של הסכם השכירות.
אם ההסכם כולל סעיף לפיו אתן רשאיות לקצר את תקופת השכירות אם תמציאו שוכר חלופי להמשך תקופת השכירות, הרי, ובכפוף לתנאי הסעיף, אין המשכירה רשאית לכפות עליך להאריך את תקופת השכירות בשל עזיבת השותפות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו מחברה משכנת בניין בן20
אלדד
12/06/18
שלום רב
אשמח להתייעצות והכוונה ובמידה ואתם חושבים שיש כאן אפשרות לתביעה
אשמח לליווי
אספר בקצרה.
לפני כשנתיים רכשנו דירה בעכו בבניין שנבנה לפני 23 שנה הדירה לא רשומה בטאבו והיא כרגע אצל חברה
משכנת.
כאשר רכשנו את הדירה התבקשנו ע"י העורכת דין שייצגה אותנו לשלם
380 ₪ בגין העברת זכויות בחברה המשכנת. (בסופו של דבר שילמנו 450 ₪ בגלל שהחברה
המשכנת העלתה את המחיר). בפועל לא קיבלנו אישור זכויות רשום למרות ששילמנו בטענה
שהנכס ניתן לרישום בטאבו.
עורכת הדין שייצגה אותנו טענה שהחל רישום הבניין בטאבו וביקשה מאתנו
1500 ₪ עבור החברה המשכנת לצורך ביצוע התהליך. כמובן שהסכמנו
לאחר תקופה מסוימת שאלתי היכן הדברים עומדים ועורכת הדין השיבה שהחברה
המשכנת החליטה לעלות את המחיר ל 3500 ₪ והיא
מנסה לסייע מול החברה המשכנת
לאחר חודש פניתי שוב לדעת מה עושים מכיוון שהיא סיפקה את המידע.
תשובתה הייתה שהיא יודעת שיש כאן בעיה והיא לא רוצה להיכנס למריבה מול
החברה המשכנת
בטענה שהיא עובדת מולו ולמול הקבלן והיא יודעת שזה לא תקין העליית
מחיר.
לטענתה היא הכינה את השטרות
וכל הנדרש החברה המשכנת צריכה רק לעשות את
הקטע הטכני בלבד.
כמו כן היא טוענת שבחוזה המקורי של הדירה כבר שולם לקבלן תשלום על הרישום
בטאבו.
פניתי לקבלן בבקשת סיוע והוא גם נדהם מגובה התשלום ואף נסה לשוחח עם
העורך דין של החברה המשכנת וביקש ממנו לכבד את ההסכם ביניהם שלוקחים 1500 ₪ מכל
דייר.
פניתי לעורך הדין של החברה
המשכנת בפנייה אישית והוא זרק אותי מכל המדרגות. לא מוכן להוריד שקל והוא לא מוכן
לקבל 1500 ₪ כרגע המחיר 3500 ויש סיכוי
שיעלה עוד.
כרגע גם העורכת דין שטיפלה בנו פשוט לא עונה יותר לטלפונים/ מיילים ואפילו שהולכים
למשרד טוענים שהיא לא שם.
הבנק שולח לי התראות על סיפוק רישום זכויות / רישום בטאבו אני גם לחוץ
מהמקרה האמת
קראתי שיש פס"ק על מקרה דומה לטובת הלקוח
יש לי תחושה שיש כאן משהו לא חוקי בהתנהלות ושהצדק איתי
אשמח להדרכה והמלצות איך לפעול (יש לי איך המון התכתבויות במיילים מכתבים וכו)
אשמח להתייעצות והכוונה ובמידה ואתם חושבים שיש כאן אפשרות לתביעה
אשמח לליווי
אספר בקצרה.
לפני כשנתיים רכשנו דירה בעכו בבניין שנבנה לפני 23 שנה הדירה לא רשומה בטאבו והיא כרגע אצל חברה
משכנת.
כאשר רכשנו את הדירה התבקשנו ע"י העורכת דין שייצגה אותנו לשלם
380 ₪ בגין העברת זכויות בחברה המשכנת. (בסופו של דבר שילמנו 450 ₪ בגלל שהחברה
המשכנת העלתה את המחיר). בפועל לא קיבלנו אישור זכויות רשום למרות ששילמנו בטענה
שהנכס ניתן לרישום בטאבו.
עורכת הדין שייצגה אותנו טענה שהחל רישום הבניין בטאבו וביקשה מאתנו
1500 ₪ עבור החברה המשכנת לצורך ביצוע התהליך. כמובן שהסכמנו
לאחר תקופה מסוימת שאלתי היכן הדברים עומדים ועורכת הדין השיבה שהחברה
המשכנת החליטה לעלות את המחיר ל 3500 ₪ והיא
מנסה לסייע מול החברה המשכנת
לאחר חודש פניתי שוב לדעת מה עושים מכיוון שהיא סיפקה את המידע.
תשובתה הייתה שהיא יודעת שיש כאן בעיה והיא לא רוצה להיכנס למריבה מול
החברה המשכנת
בטענה שהיא עובדת מולו ולמול הקבלן והיא יודעת שזה לא תקין העליית
מחיר.
לטענתה היא הכינה את השטרות
וכל הנדרש החברה המשכנת צריכה רק לעשות את
הקטע הטכני בלבד.
כמו כן היא טוענת שבחוזה המקורי של הדירה כבר שולם לקבלן תשלום על הרישום
בטאבו.
פניתי לקבלן בבקשת סיוע והוא גם נדהם מגובה התשלום ואף נסה לשוחח עם
העורך דין של החברה המשכנת וביקש ממנו לכבד את ההסכם ביניהם שלוקחים 1500 ₪ מכל
דייר.
פניתי לעורך הדין של החברה
המשכנת בפנייה אישית והוא זרק אותי מכל המדרגות. לא מוכן להוריד שקל והוא לא מוכן
לקבל 1500 ₪ כרגע המחיר 3500 ויש סיכוי
שיעלה עוד.
כרגע גם העורכת דין שטיפלה בנו פשוט לא עונה יותר לטלפונים/ מיילים ואפילו שהולכים
למשרד טוענים שהיא לא שם.
הבנק שולח לי התראות על סיפוק רישום זכויות / רישום בטאבו אני גם לחוץ
מהמקרה האמת
קראתי שיש פס"ק על מקרה דומה לטובת הלקוח
יש לי תחושה שיש כאן משהו לא חוקי בהתנהלות ושהצדק איתי
אשמח להדרכה והמלצות איך לפעול (יש לי איך המון התכתבויות במיילים מכתבים וכו)
רישום בטאבו מחברה משכנת בניין בן 20
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/18
שלום אלדד,
התשובה לשאלתך מתחלקת למספר מישורים:
ראשית, חשוב להבין מדוע לא נרשמו הזכויות עד היום, האם רק הזכויות בדירה הספציפית (ואז נדרשת עבודה נוספת מעוה"ד) או כלל הדירות בבנין וכו'. עניין זה ישפיע על האופן בו כדאי יהיה לפעול.
במישור הרכישה מהקבלן: בכפוף כמובן לאמור בחוזה הרכישה מהקבלן, יש להניח שהקבלן (ולא עורך הדין שלו) התחייב כלפי רוכש הדירה כי הדירה תרשם בטאבו על שמו. מערכת היחסים בין הקבלן לעורך דינו איננה מעניינת את הרוכש והוא זכאי לדרוש מהקבלן לקיים את חיוביו ולשלם בעצמו לעורך דינו את יתרת התשלום.
במישור הרכישה שלך - יש לבדוק מה היתה התחייבות המוכר - ולגייס אותו לשיתוף פעולה איתך.
במישור הרישום -רישום הבית המשותף ורישום הזכויות בדירה הם עניינים מהותיים שחשוב לבצעם. לצורך כך ניתן להגיש תביעה מתאימה כנגד החברה המשכנת ולהמתין עד קבלת פסק דין לביצוע הרישום או לשלם לעוה"ד, לדאוג לביצוע הרישום ולאחר מכן לתבוע החזר של התשלום ככל שנדרש שלא כדין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
התשובה לשאלתך מתחלקת למספר מישורים:
ראשית, חשוב להבין מדוע לא נרשמו הזכויות עד היום, האם רק הזכויות בדירה הספציפית (ואז נדרשת עבודה נוספת מעוה"ד) או כלל הדירות בבנין וכו'. עניין זה ישפיע על האופן בו כדאי יהיה לפעול.
במישור הרכישה מהקבלן: בכפוף כמובן לאמור בחוזה הרכישה מהקבלן, יש להניח שהקבלן (ולא עורך הדין שלו) התחייב כלפי רוכש הדירה כי הדירה תרשם בטאבו על שמו. מערכת היחסים בין הקבלן לעורך דינו איננה מעניינת את הרוכש והוא זכאי לדרוש מהקבלן לקיים את חיוביו ולשלם בעצמו לעורך דינו את יתרת התשלום.
במישור הרכישה שלך - יש לבדוק מה היתה התחייבות המוכר - ולגייס אותו לשיתוף פעולה איתך.
במישור הרישום -רישום הבית המשותף ורישום הזכויות בדירה הם עניינים מהותיים שחשוב לבצעם. לצורך כך ניתן להגיש תביעה מתאימה כנגד החברה המשכנת ולהמתין עד קבלת פסק דין לביצוע הרישום או לשלם לעוה"ד, לדאוג לביצוע הרישום ולאחר מכן לתבוע החזר של התשלום ככל שנדרש שלא כדין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעמד חלקה ב'
יצחק עורקבי
12/06/18
של מי הבעלות על חלקה ב' במושב. האם המושב יכול להחליט על דעת עצמו שהוא מעבד את חלקה ב' או עושם שם עבודות כלשהן ומפריש מתוך זה סכום מסוים לבעלים ללא הסכמתם?לאבי (בן 80) יש משק במושב במרכז הארץ וגילנו לאחרונה שהמושב זרק שם בערך 25 משאיות של אדמה מעורבבת בפסולת. כשביררנו הם אמרו שהאדמה תמוין ושהשליכו אותה בכדי שיהיה ניתן לעבד את השטח. הם טענו שיש למושב הסכם עם חקלאי שמעבד את כל חלקות ב' של המושב. האם הם יכולים לעשות דבר כזה ללא הסכמת אבי?
מעמד חלקה ב
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/18
שלום יצחק,
אנא הפנה שאלתך לפורום אגודות שיתופיות באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא הפנה שאלתך לפורום אגודות שיתופיות באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה שהיתה של עמידר
דוד ברבי
12/06/18
בס''ד
אני גר בדירה במשך 48 שנים עד לפני כמה שנים גרו גם הורי ז''ל יחד אתי הדירה היתה של עמידר , לפני כעשר שנים 4 אחיותי אמרו לאבי ז''ל בכדי שעמידר לא יקחו לכם את הדירה אנחנו ה4 אחיות ואח אחד יקנו את הדירה מעמידר ותגורו בדירה עד סוף ימי חייכם כל זה בלי לידע אותי כלום (ד''א אני מוגבל באמצעים) במשך הזמן האבא נפטר האימא ואני ובמשך הזמן גם אחי הקטן ממני בא לגור איתנו . בשלוש או ארבע שנים אחרונות של האימא היא היה חולה בסרטן , אני ואחי הקטן ממני טיפלנו באימא, האחיות בקושי באו לבקר ולא טיפלו בה כלל. כיום כבר ארבע שנים אחרי פטירתה של אמי אני ממשיך לגור בבית, האחיות אומרות תמשיך לגור עד סוף ימי חייך אבל אין לך שום זכויות על הבית אתה לא יכול חוץ מלגור לעשות כלום בבית לא להשכיר ואפילו לא לתת לאחי הקטן עם אישתו וילדיו לגור בבית הזה. יש לציין אם לא היו מפחדים את הורי שעמידר יקחו להם את הבית , אני היתי בן ממשיך מעמידר והיתי גר בבית והזכות לקנות במחיר מוזל היא שלי. אני פוחד שיום אחד יבוא ויגידו לי עוף מהבית . מה הזכויות שלי ? תודה מראש אשמח לתשובה בע''ה
אני גר בדירה במשך 48 שנים עד לפני כמה שנים גרו גם הורי ז''ל יחד אתי הדירה היתה של עמידר , לפני כעשר שנים 4 אחיותי אמרו לאבי ז''ל בכדי שעמידר לא יקחו לכם את הדירה אנחנו ה4 אחיות ואח אחד יקנו את הדירה מעמידר ותגורו בדירה עד סוף ימי חייכם כל זה בלי לידע אותי כלום (ד''א אני מוגבל באמצעים) במשך הזמן האבא נפטר האימא ואני ובמשך הזמן גם אחי הקטן ממני בא לגור איתנו . בשלוש או ארבע שנים אחרונות של האימא היא היה חולה בסרטן , אני ואחי הקטן ממני טיפלנו באימא, האחיות בקושי באו לבקר ולא טיפלו בה כלל. כיום כבר ארבע שנים אחרי פטירתה של אמי אני ממשיך לגור בבית, האחיות אומרות תמשיך לגור עד סוף ימי חייך אבל אין לך שום זכויות על הבית אתה לא יכול חוץ מלגור לעשות כלום בבית לא להשכיר ואפילו לא לתת לאחי הקטן עם אישתו וילדיו לגור בבית הזה. יש לציין אם לא היו מפחדים את הורי שעמידר יקחו להם את הבית , אני היתי בן ממשיך מעמידר והיתי גר בבית והזכות לקנות במחיר מוזל היא שלי. אני פוחד שיום אחד יבוא ויגידו לי עוף מהבית . מה הזכויות שלי ? תודה מראש אשמח לתשובה בע''ה
האם זכויות דייר ממשיך קיימות כלפי רוכשי הדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/18
שלום דוד,
הוריך היו דיירים מוגנים בדירה כלפי עמידר.
כל עוד היו הוריך בחיים לא היו לך זכויות עצמאיות בדירה, גם אם הייתה לך ציפיה לקבל זכויות כאלה לאחר פטירתם. הוריך היו זכאים לעשות בזכויותיהם כרצונם בלי להתחשב ברצונך, וכך עשו כאשר הסכימו לרכישת הדירה ע"י אחיותיך.
לאחר רכישת הדירה ע"י אחיותיך לא קיימות לך עוד זכויות מכח חוק הדיור הציבורי.
מאחר שאחיותיך מסכימות לתת לך זכות מגורים לכל ימי חייך כדאי שתתעד זכות זו כדי שלא תמצא את עצמך מול תביעת פינוי.
כדי לבדוק אם קיימת אפשרות לבטל את עסקת המכר לאחיותיך נדרש בירור עובדתי ומשפטי מעמיק יותר ולשם כך כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הוריך היו דיירים מוגנים בדירה כלפי עמידר.
כל עוד היו הוריך בחיים לא היו לך זכויות עצמאיות בדירה, גם אם הייתה לך ציפיה לקבל זכויות כאלה לאחר פטירתם. הוריך היו זכאים לעשות בזכויותיהם כרצונם בלי להתחשב ברצונך, וכך עשו כאשר הסכימו לרכישת הדירה ע"י אחיותיך.
לאחר רכישת הדירה ע"י אחיותיך לא קיימות לך עוד זכויות מכח חוק הדיור הציבורי.
מאחר שאחיותיך מסכימות לתת לך זכות מגורים לכל ימי חייך כדאי שתתעד זכות זו כדי שלא תמצא את עצמך מול תביעת פינוי.
כדי לבדוק אם קיימת אפשרות לבטל את עסקת המכר לאחיותיך נדרש בירור עובדתי ומשפטי מעמיק יותר ולשם כך כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא
יונתן כהן
12/06/18
שלום.
רציתי להתייעץ איתכם.
אז ככה,אני ניסתי לקחת משכנתא בבנקים אבל לא נתנו לי כי השכר שלי לא מגיע אפילו לשכר מינמום.
אז חבר טוב,שהוא כמו אח,אבל לצערי לא אח "בדם".
הסכים לקחת משכנתא עבורי.אבל גם אז הם לא הסכימו כי אנחנו לא קרובי משפחה.
בכול אופן,החלטנו שנעשה דבר כזה(מחוסר ברירה):
הוא יקנה את הדירה עם הכסף שחסכתי+משכנתא שהבנק יתן לו בתמורה לכך שהוא בעצם יגיד שהוא קונה דירה להשקעה.
והדירה תהיה כמובן רשומה על שמו.ויהיה ביטוח חיים כמובן.
ובצוואה שלו הוא "יוריש "לי את הדירה-אם חס וחלילה יקרה לו משהו...
ואז כעבור עשר שנים בערך,מתי שהמשכנתא תגמר ,הוא יעביר את הדירה על שמי.
רצינו לשאול,האם צפוי לו או לי בעיות כתוצאה מזה?
כי אם חלילה יקרה לו משהו,אז אני מכוסה בזכות הצוואה והביטוח חיים שישלם את המשכנתא.
אבל מה יהיה עם למשל הוא יהפוך ללא כשיר מנטלית(יש לו מחלה שיכולה להדרדר)?
מה אני עושה במקרה כזה?
ואיך בכלל מעבירים את הדירה על שמי כעבור 10 שנים?אצל עו"ד ?איך זה הולך בטאבו?האם לא ישאלו למה הוא נותן לי"דירה במתנה"?
איזה עוד בעיות צפויות לנו?
אציין שהוא מקבל גם הרבה קצבאות מביטוח לאומי,וזאת הדירה השנייה שלו תהיה.אז האם ביטוח לאומי יעורר בעיות?
האם יש דרך לעקוףף את כול הבלגן הזה?כי בנתים זה הרעיון היחידי שעלה לנו..(הלוואה הם נותנים סכום נמוך מידי,חייבים שכנתא..).
רציתי להתייעץ איתכם.
אז ככה,אני ניסתי לקחת משכנתא בבנקים אבל לא נתנו לי כי השכר שלי לא מגיע אפילו לשכר מינמום.
אז חבר טוב,שהוא כמו אח,אבל לצערי לא אח "בדם".
הסכים לקחת משכנתא עבורי.אבל גם אז הם לא הסכימו כי אנחנו לא קרובי משפחה.
בכול אופן,החלטנו שנעשה דבר כזה(מחוסר ברירה):
הוא יקנה את הדירה עם הכסף שחסכתי+משכנתא שהבנק יתן לו בתמורה לכך שהוא בעצם יגיד שהוא קונה דירה להשקעה.
והדירה תהיה כמובן רשומה על שמו.ויהיה ביטוח חיים כמובן.
ובצוואה שלו הוא "יוריש "לי את הדירה-אם חס וחלילה יקרה לו משהו...
ואז כעבור עשר שנים בערך,מתי שהמשכנתא תגמר ,הוא יעביר את הדירה על שמי.
רצינו לשאול,האם צפוי לו או לי בעיות כתוצאה מזה?
כי אם חלילה יקרה לו משהו,אז אני מכוסה בזכות הצוואה והביטוח חיים שישלם את המשכנתא.
אבל מה יהיה עם למשל הוא יהפוך ללא כשיר מנטלית(יש לו מחלה שיכולה להדרדר)?
מה אני עושה במקרה כזה?
ואיך בכלל מעבירים את הדירה על שמי כעבור 10 שנים?אצל עו"ד ?איך זה הולך בטאבו?האם לא ישאלו למה הוא נותן לי"דירה במתנה"?
איזה עוד בעיות צפויות לנו?
אציין שהוא מקבל גם הרבה קצבאות מביטוח לאומי,וזאת הדירה השנייה שלו תהיה.אז האם ביטוח לאומי יעורר בעיות?
האם יש דרך לעקוףף את כול הבלגן הזה?כי בנתים זה הרעיון היחידי שעלה לנו..(הלוואה הם נותנים סכום נמוך מידי,חייבים שכנתא..).
משכנתא
מיכאל שטרית
12/06/18
יונתן שלום רב,
מדובר בעסקה מורכבת, כאשר על אף האמור בנתוני הפנייה אני סבור שלא מוצו כל האופציות אל מול הבנק ביחס למשכנתא שלך.
כך או כך, רכישת הדירה ע"ש החבר היא עסקה "ריסקית" אשר יש בה בעיות הן בהיבטים המשפטיים שלה וככל הנראה לעתיד גם בהיבטיים המיסויים של העברת הדירה.
במקרה הנ"ל אתה מוזמן לפנות לייעוץ משפטי פרטני טרם ביצוע עסקה מסוג זה.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
מדובר בעסקה מורכבת, כאשר על אף האמור בנתוני הפנייה אני סבור שלא מוצו כל האופציות אל מול הבנק ביחס למשכנתא שלך.
כך או כך, רכישת הדירה ע"ש החבר היא עסקה "ריסקית" אשר יש בה בעיות הן בהיבטים המשפטיים שלה וככל הנראה לעתיד גם בהיבטיים המיסויים של העברת הדירה.
במקרה הנ"ל אתה מוזמן לפנות לייעוץ משפטי פרטני טרם ביצוע עסקה מסוג זה.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
השכרת דירה לעובדים זרים
ליאורה מסיקה
12/06/18
האם שכנים יכולים להתנגד להשכרת דירה לעובדים זרים? באלו אמצעים ניתן לנקוט ?
השכרת דירה
מיכאל שטרית
12/06/18
במקרה הנ"ל שכנים לא יכולים להתנגד להשכרת דירה לעובדים זרים.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
מה הפירוש המדוייק למונח as is בהקשר של שכירות נכס
hila
11/06/18
שכרתי נכס למטרה עסקית. בעל הנכס הקפיד לרשום בחוזה כי הנכס מושכר as is.
לאחר מכן החלו להתגלות ליקויים רבים בתשתיות.
מי אמור לשאת בהוצאות התיקונים?
לאחר מכן החלו להתגלות ליקויים רבים בתשתיות.
מי אמור לשאת בהוצאות התיקונים?
אין פירוש מדויק - אבל ...
ץ
11/06/18
בית המשפט העליון התייחס בהרחבה בפסק דין (המצורף בקישור) לביטוי as is, ואתה יכול ללמוד ממנו כיצד השופטים מפרשים אותו
לגבי הבעיה שלך, יש גם משמעות לחוזה השכירות ככל שהוא עוסק ב-"מום נסתר" ובחובות התחזוקה שחלות על המשכיר, כמו גם לגבי השאלה אם קיים ביטוח-תקלות על המושכר
לגבי הבעיה שלך, יש גם משמעות לחוזה השכירות ככל שהוא עוסק ב-"מום נסתר" ובחובות התחזוקה שחלות על המשכיר, כמו גם לגבי השאלה אם קיים ביטוח-תקלות על המושכר
as is
מיכאל שטרית
12/06/18
as -is אינו מונח משפטי. פירושו מצבו של הנכס ביום חתימת ההסכם. עם זאת בכפוף לאמור בהסכם ביחס להצהרות הצדדים ולמצבו של הנכס, ככלל על הבעלים של הנכס מוטלת האחריות לתקן תקלות ו/או ליקויים המגבילים את השימוש במושכר.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
נזק לארון בגדים
avinur
10/06/18
דייר בבנין שלנו בצע שינויים בדירתו באופן שמיקם את חדר
הארונות שלו במקום שבו עוברת הצנרת הסולרית של הבנין מן הגג בתוך הקיר שלו . באף דירה בבניין הצנרת לא עוברת בחדר בגדים.
נתגלתה נזילה מהצנרת שגרמה לנזק בחדר הארונות ולבגדים
.
הדייר פנה לועד הבנין בדרישה לתקן את הצנרת ולפצות אותו על הנזק שנגרם לו בחדר הארונות ולבגדים.
האם דרישתו לפיצוי על הארון והבגדים
מוצדקת?
הארונות שלו במקום שבו עוברת הצנרת הסולרית של הבנין מן הגג בתוך הקיר שלו . באף דירה בבניין הצנרת לא עוברת בחדר בגדים.
נתגלתה נזילה מהצנרת שגרמה לנזק בחדר הארונות ולבגדים
.
הדייר פנה לועד הבנין בדרישה לתקן את הצנרת ולפצות אותו על הנזק שנגרם לו בחדר הארונות ולבגדים.
האם דרישתו לפיצוי על הארון והבגדים
מוצדקת?
נזק הנגרם לדירת השכנים
מיכאל שטרית
10/06/18
ככל ואכן מקור הנזק הוא בנזילה שמקורה ברכוש המשותף על פניו דרישתו לתיקון הנזילה ולפיצוי בגין הנזק יכולה להיות לגיטימית.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
רכישת דירה
דורית
10/06/18
שלום רב,
בעלי ואני מעוניינים לקנות דירה ב-1,300,000 ש"ח. אילו בדיקות עלינו לבצע לפני שאנחנו קונים את הדירה?
בעלי ואני מעוניינים לקנות דירה ב-1,300,000 ש"ח. אילו בדיקות עלינו לבצע לפני שאנחנו קונים את הדירה?
עומד לרכוש דירה? אלה הבדיקות שאסור לך לפספס
מיכאל שטרית
10/06/18
דורית שלום,
טרם רכישת דירה יש לבחון את הפרמטרים הבאים:
מימון - האם ההון העצמי מספיק לרכישת הדירה, חישוב ההוצאות הנוספות בעסקה, וכמו כן יש להוציא אישור עקרוני למשכנתא טרם ביצוע הרכישה.
מצב תכנוני - רצוי לבחון את היתר הבניה בתיק הבניין ולבדוק האם קיימות חריגות בנייה בדירה.
מצב משפטי - יש לבחון את אישור הזכויות של הדירה (נסח טאבו) ואת תיק הבית המשותף.
ככלל רצוי אף להזמין שמאי מקדים מאת הבנק למשכנתאות טרם החתימה על הסכם הרכישה.
בברכה,
טרם רכישת דירה יש לבחון את הפרמטרים הבאים:
מימון - האם ההון העצמי מספיק לרכישת הדירה, חישוב ההוצאות הנוספות בעסקה, וכמו כן יש להוציא אישור עקרוני למשכנתא טרם ביצוע הרכישה.
מצב תכנוני - רצוי לבחון את היתר הבניה בתיק הבניין ולבדוק האם קיימות חריגות בנייה בדירה.
מצב משפטי - יש לבחון את אישור הזכויות של הדירה (נסח טאבו) ואת תיק הבית המשותף.
ככלל רצוי אף להזמין שמאי מקדים מאת הבנק למשכנתאות טרם החתימה על הסכם הרכישה.
בברכה,
מס שבח על דירה שנתקבלה בירושה מקרוב רחוק
חמוס במשקפיים
08/06/18
קיבלתי בירושה דירה מקרוב רחוק, שאיני צאצא ישיר שלו (ולכן איני זכאי לפטור מכוח ירושה).בהנחה שאחוייב במס שבח בעת המכירה, ממתי יחושב המס - ממועד הירושה, או מן המועד שבו הקרוב רכש את הדירה?
חישוב מס שבח לינארי
מיכאל שטרית
10/06/18
בהסתמך על נתוני השאלה, ככל ותבקש למכור את הדירה הרי שהחישוב למס השבח יחל ממועד רכישת הדירה על ידי המוריש
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
בעיה חשובה חושבים על פיתרון
נדב
08/06/18
האם יש אפשרות לקחת עורך דין להחתים דיירים בבניין עצומה בכדי לסלק כדין דיירים שמשכירים דירה מפריעים ומציקים לאורך כל השנים בחלק מהמקרים יש לנו צילומים
כמה חתימות צריכים בשביל להגיע להסכם עם בעל הדירה הסכם ועצומה שיפסיק לחדש שכירות עם המשכירים הבעיתים...
כמה חתימות צריכים בשביל להגיע להסכם עם בעל הדירה הסכם ועצומה שיפסיק לחדש שכירות עם המשכירים הבעיתים...
סכסוך שכנים
מיכאל שטרית
10/06/18
נדב שלום רב,
עצומה לא תסייע לך לסלק דיירים מנכס שלא שייך לך. עם זאת ככל ומדובר במטרד וככל וקיימת עילה בעניין ניתן להגיש תביעה נזיקית. בכל מקרה ממליץ לך לפנות לייעוץ משפטי פרטני בעניין.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
עצומה לא תסייע לך לסלק דיירים מנכס שלא שייך לך. עם זאת ככל ומדובר במטרד וככל וקיימת עילה בעניין ניתן להגיש תביעה נזיקית. בכל מקרה ממליץ לך לפנות לייעוץ משפטי פרטני בעניין.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
