פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מכירת דירה מקבלן
טל
21/11/18
קניתי בית חדש, קיבלנו טופס 4 מקבלן. אני רוצה למכור אותו.
אם אני מוכר אותו לפני שיעברו 18 חודשים, האם יש אפשרות לפטור ממס?
אם אני מוכר אותו לפני שיעברו 18 חודשים, האם יש אפשרות לפטור ממס?
מכירת דירה מקבלן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
22/11/18
שלום טל,
אחד התנאים לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה הוא החזקה בדירה במשך 18 חודשים לפחות, ובמקרה של דירה שנרכשה בטרם הושלמה בנייתה - ממועדקבלת טופס 4.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אחד התנאים לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה הוא החזקה בדירה במשך 18 חודשים לפחות, ובמקרה של דירה שנרכשה בטרם הושלמה בנייתה - ממועדקבלת טופס 4.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נתינת עסק במתנה שלא מומש.
רינה
21/11/18
לפני כ-26שנים נתתי במתנה לאחי את החלק שלי בעסק המשפחתי. חלק זה היה רשום על שמי בטבו .לפני השלוש שנים במקרה גיליתי שאחי לא העביר את החלק על שמו בטבו והעסק עדיין רשום על שמי. הערתי לו על כך והוא אמר לי " אני יודע".לא פיתח יותר.( כ12 שנים לא דיברנו עקב עוול שנעשה לי מירושת אבי. בחמש השנים האחרונות חזרנו לדבר).האין יש לי זכות על הנכס משום אי קבלת המתנה במלואה ממני. מה אומר החוק. לצערי מעולם לא קיבלתי עותק של החוזה לידיים.
אודה לכם לתשובה.
אודה לכם לתשובה.
מתנה במקרקעין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
22/11/18
שלום רינה,
כל עוד המתנה לא נרשמה היא נחשבת התחייבות למתנה.
יחד עם זאת הדבר איננו גורע בהכרח מתוקפה, בעיקר ככל שנערכה בכתב, בוצעה בפועל (החזקה במקרקעין עברה למקבל המתנה) ודווחה כדין.
מציעה לך לפנות לאחיך ולעוה"ד שערך את ההסכם ולקבל ממנו העתק החוזה ופרטים נוספים, לרבות הסיבה לכך שההעברה לא נרשמה בטאבו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כל עוד המתנה לא נרשמה היא נחשבת התחייבות למתנה.
יחד עם זאת הדבר איננו גורע בהכרח מתוקפה, בעיקר ככל שנערכה בכתב, בוצעה בפועל (החזקה במקרקעין עברה למקבל המתנה) ודווחה כדין.
מציעה לך לפנות לאחיך ולעוה"ד שערך את ההסכם ולקבל ממנו העתק החוזה ופרטים נוספים, לרבות הסיבה לכך שההעברה לא נרשמה בטאבו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת חזקה בדירה חדשה מקבלן
יוסי
20/11/18
רכשתי דירה חדשה מקבלן לפני שנתיים לערך, לפי החוזה מועד מסירת הדירה הינו שנתיים לאחר חתימת החוזה קרי 7/2018. בחודש יולי השנה קיבלתי מפתח בודד לדירה לצורך איחסון בלבד וניקיון (לא לצורך מגורים) וזה צויין בפרוטוקול מסירה. הבניין קיבל טופס 4 חודש שעבר ב-10/18. בעבר הדירה חוברה לחשמל זמני (לא בצורה חוקית) נכון להיום אין אפשרות להתחבר לחברת חשמל בצורה מסודרת והבניין נכשל בבדיקת טסט של חברת חשמל. השאלה היא כזאת, האם זה נקרא שקיבלתי חזקה בדירה..? האם הדירה נקראת ראויה למגורים..? והאם אני זכאי לשכירות...? במידה וזכאי לשכירות, האם אני זכאי עד למועד קבלת טופס 4 או עד שניתן יהיה להתחבר לחברת חשמל בצורה חוקית...?
אשמח מאוד לתשובה עניינית ומפורטת..
אשמח מאוד לתשובה עניינית ומפורטת..
קבלת חזקה בדירה חדשה מקבלן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
22/11/18
שלום יוסי,
לגבי המועד שעד קבלת טופס 4 אין ספק שלא ניתן היה למסור את הדירה ולכן קיימת זכאות לפיצוי על פי החוק.
לגבי התקופה שעד חיבור חשל - לטעמי כל עוד לא חובר החשמל הדירה איננה ראויה למגרים, אך יש לבדוק את הסעיפים העוסקים בכך בחוזה המכר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לגבי המועד שעד קבלת טופס 4 אין ספק שלא ניתן היה למסור את הדירה ולכן קיימת זכאות לפיצוי על פי החוק.
לגבי התקופה שעד חיבור חשל - לטעמי כל עוד לא חובר החשמל הדירה איננה ראויה למגרים, אך יש לבדוק את הסעיפים העוסקים בכך בחוזה המכר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בגג
רבקה
19/11/18
אני גרה בבניין בו 4 דיירים כאשר הנני מתגוררת בקומה התחתונה ולי יש גג נרחב יותר מאשר לדייר מלמעלה. הדייר מלמעלה עשה שיפוץ ופתח חלון וטרינה גדול לכיוון הגג שלי שדרכו אפשר לצאת בקלות לכיוון הגג כמובן ללא היתר.
מה החוקיות לגבי מהלך כזה ללא היתר?
האם מותר לו לעשות דבר כזה מבלי לקנות ממני את הגג?
האם אני רשאית במסגרת החוק לאסור עליו?
מה השימושים שמותר לי לעשות בגג שלי? (אחסון של חפצים, שימוש כלשהו?)
מה החוקיות לגבי מהלך כזה ללא היתר?
האם מותר לו לעשות דבר כזה מבלי לקנות ממני את הגג?
האם אני רשאית במסגרת החוק לאסור עליו?
מה השימושים שמותר לי לעשות בגג שלי? (אחסון של חפצים, שימוש כלשהו?)
זכויות בגג
מיכאל שטרית
20/11/18
רבקה שלום רב,
שאלתך רחבה מידי ומצריכה מענה הכפוף לבדיקת מסמכי הבית המשותף. ביחס לשימוש של השכן ככל הנראה מדובר בחריגת בניה עם זאת המלצתי לפנות לייעוץ משפטי פרטני
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
שאלתך רחבה מידי ומצריכה מענה הכפוף לבדיקת מסמכי הבית המשותף. ביחס לשימוש של השכן ככל הנראה מדובר בחריגת בניה עם זאת המלצתי לפנות לייעוץ משפטי פרטני
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
סוכך/ צילון למרפסת בבית משותף (בניין חדש מקבלן)
גוני כהן
19/11/18
שלום,
האם ניתן להתקין על חלון סוכך/ צילון מתקפל למרפסת בגודל 9 מ״ר בבניין משותף חדש מקבלן (ההתקנה תהא רק בדירה זו מתוך כל דירות הבניין היות שבנויה כך שרק לה אין צל במרפסת)?
האם יש צורך לבקש אישורים לכך? אם כן, אילו?
האם יש טעם לברר מול הקבלן אם ניתן יהיה להתקין (טרם רכישת הדירה)?
תודה.
האם ניתן להתקין על חלון סוכך/ צילון מתקפל למרפסת בגודל 9 מ״ר בבניין משותף חדש מקבלן (ההתקנה תהא רק בדירה זו מתוך כל דירות הבניין היות שבנויה כך שרק לה אין צל במרפסת)?
האם יש צורך לבקש אישורים לכך? אם כן, אילו?
האם יש טעם לברר מול הקבלן אם ניתן יהיה להתקין (טרם רכישת הדירה)?
תודה.
התקנת סוכך
מיכאל שטרית
20/11/18
הקמת גגון או סוכך שאחת מצלעותיו מחוברת למבנה ולא יבלוט יותר מ-2 מטרים מקיר המבנה אינה מחויבת בהיתר
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
היתר בניה
נורית
19/11/18
היי
סגרתי מרפסת שמש אחורית עם וטרינה במסגרת רישום בטאבו קיבלתי מכתב מהעייריה לסור אליהם ע"מ למסור את גרסתי על ביצוע עבודות ללא היתר לא ידעתי שסגירה עם וטרינה דרוש היתר בניה (בגלל זה סגרתי עם זכוכית ולא בקיר גבס) מציינת שסגירת המרפסת לא מפריעה ולא מכערת את חזית הבניין
1 האם הם ידרשו ממני להרוס את הסגירה או שיגיעו איתי להסדר ?
2 מה הם האפשרויות שעמדות לרשותי בהנחה שאני רוצה להשאיר את הסגירה?
תודה מראש
סגרתי מרפסת שמש אחורית עם וטרינה במסגרת רישום בטאבו קיבלתי מכתב מהעייריה לסור אליהם ע"מ למסור את גרסתי על ביצוע עבודות ללא היתר לא ידעתי שסגירה עם וטרינה דרוש היתר בניה (בגלל זה סגרתי עם זכוכית ולא בקיר גבס) מציינת שסגירת המרפסת לא מפריעה ולא מכערת את חזית הבניין
1 האם הם ידרשו ממני להרוס את הסגירה או שיגיעו איתי להסדר ?
2 מה הם האפשרויות שעמדות לרשותי בהנחה שאני רוצה להשאיר את הסגירה?
תודה מראש
היתר בניה
מיכאל שטרית
20/11/18
נורית שלום רב,
ביחס לדרישת העירייה- אכן, העירייה יכולה לבקש ממך להרוס את הבניה שבוצעה ללא היתר. עם זאת, ניתן להגיע להסכמה כי תוגש בקשה להיתר בניה ביחס לסגירת המרפסת בתוך זמן קצוב.
בברכה,
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
ביחס לדרישת העירייה- אכן, העירייה יכולה לבקש ממך להרוס את הבניה שבוצעה ללא היתר. עם זאת, ניתן להגיע להסכמה כי תוגש בקשה להיתר בניה ביחס לסגירת המרפסת בתוך זמן קצוב.
בברכה,
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
רישום חניה בטאבו
דליה
19/11/18
אני גרה בבינין של 42 דירות.יש חניה של הבנין, אבל לא מוגדר חניות שייכות לדירות מסוימות.
איך רושמים חניות בטאבו?
איך רושמים חניות בטאבו?
רישום חניה
מיכאל שטרית
19/11/18
דליה שלום רב,
שאלתך רחבה ומוטב לפנות לייעוץ פרטני בעניין.
ככלל יש לבחון את מעמד החניות שככל הנראה הם רכושם של כלל הדיירים, לאחר מכן יש לקבל את הסכמתם ולבצע "ייחוד" חניות,
בברכה,
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
שאלתך רחבה ומוטב לפנות לייעוץ פרטני בעניין.
ככלל יש לבחון את מעמד החניות שככל הנראה הם רכושם של כלל הדיירים, לאחר מכן יש לקבל את הסכמתם ולבצע "ייחוד" חניות,
בברכה,
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
תיקון טעות במספר תת חלקה
דוד
19/11/18
שלום
אני גר בבית דו משפחתי אני לוקח משכנתא והדרישה היתה להביא שמאי השמאלי מצא טעות במספר נתת חלק בני לבין השכן התחלפו מספרי נתת חלקה מה צריך לעשות בתודה מראש
אני גר בבית דו משפחתי אני לוקח משכנתא והדרישה היתה להביא שמאי השמאלי מצא טעות במספר נתת חלק בני לבין השכן התחלפו מספרי נתת חלקה מה צריך לעשות בתודה מראש
תיקון טעות ברישום
מיכאל שטרית
19/11/18
יש להגיש בקשה לתיקון הרישום בפנקס הבתים המשותפים
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
דיני קניין
גלית ברזילי
18/11/18
שלום רב.
רציתי לדעת האם ישנם חידושים בדיני הקניין (לא קניין רוחני) משנת 2017 והילך?
רציתי לדעת האם ישנם חידושים בדיני הקניין (לא קניין רוחני) משנת 2017 והילך?
דיני קניין
מיכאל שטרית
19/11/18
אכן קיימים "חידושים קניינים" משנת 2017 בין היתר באמצעות פסיקה חדשה
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
הבדלים בשטח הדירה בין נסח הטאבו לארנונה
אייל
18/11/18
בדירה שהמשפחה מוכרת בבניין ישן בנסח הטאבו רשום 77 מ"ר ובארנונה 90 מ"ר, הבנתי שלאורך השנים שינו מספר פעמים את שיטת המדידה הנהוגה וגם שכל רשות מקומית אימצה לעצמה שיטת מדידה משלה, השאלה היא בהצגת הנכס למוכר פוטנציאלי מה לומר את שטח הטאבו או הארנונה?
שטח הדירה
מיכאל שטרית
19/11/18
אייל שלום רב,
המלצתי להציג את 2 השטחים,
אומנם החישוב הוא שונה, אך יחד עם זאת על הרוכש לדעת עבור איזה שטח ישלם הוא ארנונה בסופו של יום
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
המלצתי להציג את 2 השטחים,
אומנם החישוב הוא שונה, אך יחד עם זאת על הרוכש לדעת עבור איזה שטח ישלם הוא ארנונה בסופו של יום
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
שטרי מכר
18/11/18
כמה שטרי מכר צריך לרישום בטאבו? עדיין 5 , או 2 מספיק?
שטרות מכר
מיכאל שטרית
19/11/18
ניתן להסתפק במקור בצירוף עותק נאמן למקור
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
חוק המקרקעין
נעמי
18/11/18
חוק המקרקעין סעיף 71ב (ז) לא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה. האם הפרשנות בפסיקה לגבי "יש בה כדין למנוע" היא מרחיבה או מצמצמת? כלומר אם תהיה אפשרות לבנות סוכה ר' במיקום אחר ובאופן ההופך את הבקשה הסוכה למסורבלת למדי נחשב ל"יש בה כדי למנוע "? כן אבקש לברר אם סעיף זה מחייב את הגוף המאשר את התכנית כלומר הוועדה לתכנון ובניה? או רק קלף בערכאה משפטית בהיבט קנייני? כי נוסח הסעיף מדבר על" לא תתקבל החלטה"? ומה המדיניות בעניין?
חוק המקרקעין
מיכאל שטרית
19/11/18
נעמי שלום רב,
מומלץ לפנות לייעוץ משפטי בעניין
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
עמלת תיווך עבור שכירות של חצי שנה
נטלי
17/11/18
שלום,מתווך דורש מאיתנו עמלת תיוך של חודש למרות שמצא שוכרים רק לחצי שנה.לא נחתם שום הסכם ביננו, בע"פ סגרנו עמלה של חודש שכירות אם ימצא שוכרים לתקופה של שנה.אנו סבורים כי זו דרישה לא הגיונית ועלינו לשלם רק חצי חודש עמלה.נודה לדעה מקצועית, תודה
עמלת תיווך למתווך
מיכאל שטרית
19/11/18
נטלי שלום רב,
חוות דעתי היא לנסות למצוא פתרון ביניים בין הצדדים. אומנ צד אחד יטען כי התשלום הוא לשנה ואילו אתם תטענו כי התשלום הוא עבור מחצית התקופה, עם זאת, אף אחד מכם לא ירצה להגיע להתדיינות משפטית הואיל וניהול ההליך יהיה כרוך בעלויות נוספות- עצתי היא למצוא את דרך האמצע.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
חוות דעתי היא לנסות למצוא פתרון ביניים בין הצדדים. אומנ צד אחד יטען כי התשלום הוא לשנה ואילו אתם תטענו כי התשלום הוא עבור מחצית התקופה, עם זאת, אף אחד מכם לא ירצה להגיע להתדיינות משפטית הואיל וניהול ההליך יהיה כרוך בעלויות נוספות- עצתי היא למצוא את דרך האמצע.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
קניית נכס
אלעד טייאר
16/11/18
שלום
1. מה הסיכון שיש בזה שנותנים שיק בנקאי בתשלום הראשון להסכם רק למוכר אחד
ונניח שעו"ד הצד השני רושם סעיף בהצהרה בהסכם שתשלום למוכר אחד כמוהו התשלום למוכרים
(זה יורש שהוא הבן והאמא) בעלי הנכס
2. האם היה פעם מציאות שבית פרטי היה לו שינוי ייעוד ולא האריכו למוכר את החכירה ? .. במקום שידועוד שהוא בית מגורים לכל
1. מה הסיכון שיש בזה שנותנים שיק בנקאי בתשלום הראשון להסכם רק למוכר אחד
ונניח שעו"ד הצד השני רושם סעיף בהצהרה בהסכם שתשלום למוכר אחד כמוהו התשלום למוכרים
(זה יורש שהוא הבן והאמא) בעלי הנכס
2. האם היה פעם מציאות שבית פרטי היה לו שינוי ייעוד ולא האריכו למוכר את החכירה ? .. במקום שידועוד שהוא בית מגורים לכל
קניית נכס
מיכאל שטרית
19/11/18
אלעד שלום רב,
ביחס לשאלה הראשונה- אם יש הוראה מוסכמת בהסכם המכר לפיו התשלום יתבצע לרוכש אחד (כאשר התשלום אליו כמוהו ליתר המוכרים) אין כל בעיה.
בעיס לשאלה השניה- ככלל הרשות אינה מחוייבת בהארכת חוזה החכירה. עם זאת במרבית המקרים החכירה מוארכת בתנאים מסוימים.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
ביחס לשאלה הראשונה- אם יש הוראה מוסכמת בהסכם המכר לפיו התשלום יתבצע לרוכש אחד (כאשר התשלום אליו כמוהו ליתר המוכרים) אין כל בעיה.
בעיס לשאלה השניה- ככלל הרשות אינה מחוייבת בהארכת חוזה החכירה. עם זאת במרבית המקרים החכירה מוארכת בתנאים מסוימים.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
זכויות בניה על גג
שי
16/11/18
למיטב הבנתי לא רואים בהצמדת הגג לדירה מסוימת, ככוללת את אחוזי הבניה שנותרו או העתידיים בבית המשותף. מה קורה אם בבית משותף שלכל הדירות יש כמובן חלק בגג , אולם רק לדירה אחת (דירת הגג) יש זכויות בניה על הגג. האם בעלי הדירות האחרות יכולים להתנגד לבניה על הגג? האם הכנסת הסכמה מראש של כל בעלי הדירות, בתקנון תמנע מהם התנגדות כזו?
זכויות בניה על הגג
מיכאל שטרית
19/11/18
שי שלום רבב,
ככלל לא ניתן למנוע התנגדות שכנים לבניה.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
ככלל לא ניתן למנוע התנגדות שכנים לבניה.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
חוב מוכרים לרשויות מס שבח
מיכאל
15/11/18
רכשתי מגרש בשנת 2001 המוכרים ברחו לחו"ל והשאירו חובות ברשויות השונות סילקתי את החובות נותר חוב במס שבח, מס שבח מסרבים לתת לי אישור לרישום הנכס בטאבו בגלל חובות המוכרים, לאחר שמצאתי נכס על שם המוכרים מב שבח מכר וזה לא הספיק לכסות את החוב למס שבח,
והם לא מוכנים לתת לי אישור לרישום הנכס בטאבו הם מבקשים שאני אשלם את החוב של המוכרים:
א- מה אני יכול לעשות בכדי לקבל אישור לטאבו ושמס שבח ימשיכו להתנהל מול המוכרים?
ב- האם יש תקדים משפטי לבעיה כמו שהצגתי שבא מס שבח נאלץ להמציא אישור לטאבו למרות חובות המוכרים? בברכה
מיכאל
והם לא מוכנים לתת לי אישור לרישום הנכס בטאבו הם מבקשים שאני אשלם את החוב של המוכרים:
א- מה אני יכול לעשות בכדי לקבל אישור לטאבו ושמס שבח ימשיכו להתנהל מול המוכרים?
ב- האם יש תקדים משפטי לבעיה כמו שהצגתי שבא מס שבח נאלץ להמציא אישור לטאבו למרות חובות המוכרים? בברכה
מיכאל
חוב מוכרים לרשויות מס שבח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/11/18
שלום מיכאל,
נא הפה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת קרקע מתחת לבנין לדירת נכה האם חייבת במס שבח
מרדכי וולף
15/11/18
דיירי הבנין מעונינים למכור את השטח שבין העמודים עבור בנית דירת נכה, האם נהיה חייבים במס שבח או לא וכמה אחוז הוא
מכירת קרקע מתחת לבנין לדירת נכה האם חייבת במס שבח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/11/18
שלום מרדכי,
כעקרון הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדם לדירה מהווה עסקה חייבת במס. אםםההצמדה היא לדירה אחרת לצורך הרחבתה ומשולמים שלומי איזון בגובה המוגר בחוק יתכן שדמי איזון אלה יהיו פטורים ממס שבח.
בכל מקרה - לביצוע המכירה ננננרשת הסכמה של כל בעלי הדירות בבית המשותף ומומלץ לבחון את האפשרות להוסיף דירה לבית המשותף בהיבטי התאמה לתב"ע החלה במקום וניצול אחוזי הבניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כעקרון הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדם לדירה מהווה עסקה חייבת במס. אםםההצמדה היא לדירה אחרת לצורך הרחבתה ומשולמים שלומי איזון בגובה המוגר בחוק יתכן שדמי איזון אלה יהיו פטורים ממס שבח.
בכל מקרה - לביצוע המכירה ננננרשת הסכמה של כל בעלי הדירות בבית המשותף ומומלץ לבחון את האפשרות להוסיף דירה לבית המשותף בהיבטי התאמה לתב"ע החלה במקום וניצול אחוזי הבניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תאריך פינוי
מנחם הורביץ
14/11/18
שכרתי דירה ב31/12/2017 בצהרים .ונכתב בחוזה שמשך השכירות הינו 12 חודש עד 31/12/2018 המשכיר אומר לי שכבר בחצות של ה31 הדירה צריכה להיות פנויה האם הוא צודק?
באיזו שעה נגמרת השכירות?
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/11/18
שלום מנחם,
אם רשום בחוזה תאריך (31/13/2018) הפינוי יכול להתבצע עד סופו של אותו יום (23:59).
אם השכירות היא לשנה (ללא ציון תאריך) היא מסתיימת בסופו של היום הקודם (30/12).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם רשום בחוזה תאריך (31/13/2018) הפינוי יכול להתבצע עד סופו של אותו יום (23:59).
אם השכירות היא לשנה (ללא ציון תאריך) היא מסתיימת בסופו של היום הקודם (30/12).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערעור מנהלי למחוזי?
דנה
14/11/18
איפה מערערים על החלטה ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה? ערעור מנהלי למחוזי?
עתירה מינהלית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/11/18
שלום דנה,
ניתן לתקוף החלטה של ועדה מחוזית לעררים בהגשת עתירה מינהלית לבית המשפט לעניינים מינהליים (מחוזי).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ניתן לתקוף החלטה של ועדה מחוזית לעררים בהגשת עתירה מינהלית לבית המשפט לעניינים מינהליים (מחוזי).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משמעות סעיף בחוזה המאפשר לרוכש לבטל המכירה
א
14/11/18
להלן הסעיף בחוזה:, ציטוט:
"להבטחת זכויות המוכר במקרה של ביטול הסכם
זה, יחתום הקונה
במעמד חתימת הצדדים על הסכם זה על יפויי
כוח בלתי חוזר, לפיו
ייפה הקונה כוחם של ב"כ
המוכר וב"כ
הקונה לחתום בשמו ובמקומו של הקונה על כל
מסמך לשם ביטול כל רישום בלשכת רישום
המקרקעין, אצל
רשם המשכונות ובכל רשות מוסכמת אחרת
שעניינו העברת זכויות מכוח הסכם זה.
עוה"ד יעשו
שימוש בייפוי כוח זה רק לאחר שהוכח להנחת
דעתם כי ההסכם בוטל כדין וכי המוכר השיב
לקונה את כל סכומי התמורה המגיעים לו
בנסיבות העניין, וכן
בתנאי שניתנה לקונה הודעה של 10
ימים מראש על הכוונה לעשות שימוש
ביפויי הכוח כאמור." סוף ציטוט
נציין שאין בהסכם כל סעיף שמגדיר מה זה ביטול כדין של ההסכם. ובאיזה מצבים ניתן לבטל החוזה , הסעיף שלעיל עומד לבד בכל הנוגע לביטול הסכם.
ונציין שלגבי הפרת ההסכם יש סעיפים אחרים שלא מתייחסים לביטול ההסכם כך שסעיף זה של ביטול עומד בפני עצמו ובעצם מאפשר לרוכש לבטל את ההסכם מכל סיבה שהיא ובהודעה מראש של 10 ימים הלא כן?
האם הקונה יכול לבטל את ההסכם מכל סיבה שהיא לפי סעיף זה?
תודה רבה
"להבטחת זכויות המוכר במקרה של ביטול הסכם
זה, יחתום הקונה
במעמד חתימת הצדדים על הסכם זה על יפויי
כוח בלתי חוזר, לפיו
ייפה הקונה כוחם של ב"כ
המוכר וב"כ
הקונה לחתום בשמו ובמקומו של הקונה על כל
מסמך לשם ביטול כל רישום בלשכת רישום
המקרקעין, אצל
רשם המשכונות ובכל רשות מוסכמת אחרת
שעניינו העברת זכויות מכוח הסכם זה.
עוה"ד יעשו
שימוש בייפוי כוח זה רק לאחר שהוכח להנחת
דעתם כי ההסכם בוטל כדין וכי המוכר השיב
לקונה את כל סכומי התמורה המגיעים לו
בנסיבות העניין, וכן
בתנאי שניתנה לקונה הודעה של 10
ימים מראש על הכוונה לעשות שימוש
ביפויי הכוח כאמור." סוף ציטוט
נציין שאין בהסכם כל סעיף שמגדיר מה זה ביטול כדין של ההסכם. ובאיזה מצבים ניתן לבטל החוזה , הסעיף שלעיל עומד לבד בכל הנוגע לביטול הסכם.
ונציין שלגבי הפרת ההסכם יש סעיפים אחרים שלא מתייחסים לביטול ההסכם כך שסעיף זה של ביטול עומד בפני עצמו ובעצם מאפשר לרוכש לבטל את ההסכם מכל סיבה שהיא ובהודעה מראש של 10 ימים הלא כן?
האם הקונה יכול לבטל את ההסכם מכל סיבה שהיא לפי סעיף זה?
תודה רבה
משמעות סעיף בחוזה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/11/18
שלום רב,
הסעיף איננו מאפשר לקונה לבטל את ההסכם.
הסעיף נועד להגן על המוכר במקרה בו הקונה מפר את החוזה והמוכר מבטל את החוזה בשל ההפרה הזו. במקרה כזה ובתנאי הסעיף רשאים מיופי הכח לחתום בשם הקונה על המסמכים הנדרשים לביטול העסקה (גם הקונה עצמו איננו מוכן לחתום עליהם).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הסעיף איננו מאפשר לקונה לבטל את ההסכם.
הסעיף נועד להגן על המוכר במקרה בו הקונה מפר את החוזה והמוכר מבטל את החוזה בשל ההפרה הזו. במקרה כזה ובתנאי הסעיף רשאים מיופי הכח לחתום בשם הקונה על המסמכים הנדרשים לביטול העסקה (גם הקונה עצמו איננו מוכן לחתום עליהם).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום העברת זכויות בחברה משכנת
ש.ב
14/11/18
שלום, מכרנו את דירתנו ועדיין אין טאבו. היות והחברה המשכנת התפרקה ואחד מעוה"ד שעבד במשרד עוה"ד מונה למנהל מיוחד. הוא גובה 0.5% מסכום המכירה, עבור העברת זכויות, גם כשנאמר לו שלא יתכן סכום כזה, הוא שולף החלטה משנת 2003 שמינו אותו והוא יכול לגבות סכום כזה. האם זה חוקי?
גם שביקשו ממנו לייצג אותי בביצוע את העיסקה, כדי שלא נשלם פעמיים, למשרד אחר, הוא אמר שלא יכול, כי זה ניגוד אינטרסים. האם זה נכון ? כי נאמר לי שזה לא יכול להיות ויש צו פיקוח על המחירים והצן גובר על ההחלטה שהעו"ד שולף.... מה תשובתכם בתודה מראש על הכל
גם שביקשו ממנו לייצג אותי בביצוע את העיסקה, כדי שלא נשלם פעמיים, למשרד אחר, הוא אמר שלא יכול, כי זה ניגוד אינטרסים. האם זה נכון ? כי נאמר לי שזה לא יכול להיות ויש צו פיקוח על המחירים והצן גובר על ההחלטה שהעו"ד שולף.... מה תשובתכם בתודה מראש על הכל
תשלום העברת זכויות בחברה משכנת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/11/18
שלום רב,
צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999 קובע את הסכומים המותרים בגביה ע"י חברה משכנת וחל על החברה או על נציגה או בא כוחה.
ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה למתן הוראות למפרק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה למתן הוראות למפרק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפור מיגון
יהודה צפירה
13/11/18
שלום רב.
שיפור מיגון על בסיס התנדבותי.
בחדר שמעל הממ״ד הקיים אצלי בקומת הקרקע אני רוצה להפוך אותו לממ״ד, כמובן בהתאם לתנאים וכמוגדר בהוראות פיקוד העורף השאלה האם נדרש לקבל מהם אישור תוכנית המהנדס לשיפור מיגון.
האם אני חייב באישור הרשות המקומית למרות שלא מדובר בתוספת בנייה או חריגה מהקיים.
תודה מראש.
שיפור מיגון על בסיס התנדבותי.
בחדר שמעל הממ״ד הקיים אצלי בקומת הקרקע אני רוצה להפוך אותו לממ״ד, כמובן בהתאם לתנאים וכמוגדר בהוראות פיקוד העורף השאלה האם נדרש לקבל מהם אישור תוכנית המהנדס לשיפור מיגון.
האם אני חייב באישור הרשות המקומית למרות שלא מדובר בתוספת בנייה או חריגה מהקיים.
תודה מראש.
שיפור מיגון
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/11/18
שלום יהודה,
עליך להתיעץ עם מהנדס קונסטרוקציה בעניין זה.
ככל שקיימים השפעה או שינוי בקונסטרוקציה ידרש היתר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליך להתיעץ עם מהנדס קונסטרוקציה בעניין זה.
ככל שקיימים השפעה או שינוי בקונסטרוקציה ידרש היתר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עבירת בניה
נתי
13/11/18
בוצעה עבירת בניה לפני 8שנים. העבירה קיימת. עד מתי ניתן להגיש כתב אישום
עבירת בניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/11/18
שלום נתי,
גם אם העבירה של בניה ללא היתר מתיישנת, עצם השימוש ללא היתר מהווה עבירה מתחדשת אשר חוזרת על עצמה מדי יום ואיננה מתיישנת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
גם אם העבירה של בניה ללא היתר מתיישנת, עצם השימוש ללא היתר מהווה עבירה מתחדשת אשר חוזרת על עצמה מדי יום ואיננה מתיישנת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירידת ערך דירה כתוצאה מהוספת קומות לבניין
רן
13/11/18
שלום רב,
בבניין מגוריי מתבצעות עבודות להוספת שתי קומות לבניין בן שלוש קומות (לא כחלק מפרוייקט תמ"א 38) והרחבת אזור החניה לכ 22 מקומות חניה.
כבעל דירה בבניין שלא יהנה מהשבחתו, האם אוכל לטעון לירידה בערך דירתי כתוצאה מהוספת הקומות והפיכת הבניין לגדול והמוני יותר ובעקבות הרחבת אזור החניה ומכפילי חניה בקומת המרתף של הבניין?
תודה.
בבניין מגוריי מתבצעות עבודות להוספת שתי קומות לבניין בן שלוש קומות (לא כחלק מפרוייקט תמ"א 38) והרחבת אזור החניה לכ 22 מקומות חניה.
כבעל דירה בבניין שלא יהנה מהשבחתו, האם אוכל לטעון לירידה בערך דירתי כתוצאה מהוספת הקומות והפיכת הבניין לגדול והמוני יותר ובעקבות הרחבת אזור החניה ומכפילי חניה בקומת המרתף של הבניין?
תודה.
ירידת ערך דירה כתוצאה מהוספת קומות לבניין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/11/18
שלום רן,
תוכל לטעון זאת רק בכפוף להוכחת הטענה באמצעות חוו"ד שמאי מקרקעין הקובעת ירידת ערך.
בנוסף עליך לבחון את ההתחייבויות החוזיות שלך והאם התחייבת להמנע מכל תביעה במקרה כזה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
תוכל לטעון זאת רק בכפוף להוכחת הטענה באמצעות חוו"ד שמאי מקרקעין הקובעת ירידת ערך.
בנוסף עליך לבחון את ההתחייבויות החוזיות שלך והאם התחייבת להמנע מכל תביעה במקרה כזה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על הצעה לרכישת דירה
עומר
13/11/18
היי, הוריי התעניינו בדירה מסויימת דרך מתווך. הם חתמו על מסמך שנקרא הצעה לרכישת דירה ובה כתוב שהם מציעים סכום מסויים על הדירה ואם הם חוזרים בהם מההצעה הם ישלמו פיצוי של 10% מערך המחיר המוצע . האם זה חוקי להחתים על דבר כזה? הם אנשים מבוגרים ועכשיו הם לא בטוחים שהם רוצים את הדירה הזאת. תודה
חתימה על הצעה לרכישת דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/11/18
שלום עומר,
עקרונית אין מניעה לחתום על הצעה לרכישת דירה ולקבוע במסגרתה פיצוי מוסכם למקרה של חזרה מההצעה.
כדאי להתיעץ בעו"ד לגבי הנסיבות הספציפיות של החתימה והאם הן מקנות להוריך זכות ביטול.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עקרונית אין מניעה לחתום על הצעה לרכישת דירה ולקבוע במסגרתה פיצוי מוסכם למקרה של חזרה מההצעה.
כדאי להתיעץ בעו"ד לגבי הנסיבות הספציפיות של החתימה והאם הן מקנות להוריך זכות ביטול.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
