פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
נזקים לבית כתוצאה מעץ בבית השכן
נעמה
10/10/18
שלום , אני גרה במושב ולשכנים שלי יש עץ פקאן בשטחם שנמצא בסמיכות לגבול המגרש שלי. העץ שלהם נגוע בכנימות ותוצאה מכך מפוייח כולו ומפריש הפרשה דביקה. גם הפייחת וגם הדבק מגיעים לחצר שלי, לקירות וחלונות הבית שלי ולמכוניות בחניה שלי. כל הרכוש החיצוני שלי דביק ומפוייח כתוצאה מכך. כבר מספר שנים שאני מנסה לדבר עם הבעלים (הבית מושכר ) באופן מכבד ונעים כדי להגיע לפתרון אבל הם לא מעוניינים לתת לי מענה ועונים לי באופן מאוד נוקשה ולא מכבד. בקרוב אבנה בית חדש בשטח זה ואני חוששת מאוד לנזקים העתידיים . עד כה נמנעתי מהליכים משפטיים כיוון שאני מכירה את הבעלים עוד משחר ילדותי ונמנעתי מסיכסוכים. אבל עכשיו כבר לא נותרה לי ברירה. האם בכלל ניתן לעשות משהו בעניין זה מבחינה משפטית ? מהם זכויותיי ?
נזקים לבית כתוצאה מעץ בבית השכן
מיכאל שטרית
12/10/18
ניתן להגיש תביעת בגין המטרד ע"פ פקודת הנזיקין הקובעת:
"מיטרד ליחיד הוא כשאדם מתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפושים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם"
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
"מיטרד ליחיד הוא כשאדם מתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפושים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם"
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
חובת ניהול פרוטוקול בבית משותף
רון
10/10/18
שלום רב,
האם קיימת חובה לנהל פרוטוקול דיון באסיפת דיירים? ככל שכן, היכן מעוגנת חובה זו?
האם קיימת חובה לנהל פרוטוקול דיון באסיפת דיירים? ככל שכן, היכן מעוגנת חובה זו?
ניהול פרוטוקול
מיכאל שטרית
12/10/18
רון שלום,
יש לבחון את הוראות תקנון הבית המשותף לפיו מתנהלות ומתכנסות אסיפת הדיירים
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
יש לבחון את הוראות תקנון הבית המשותף לפיו מתנהלות ומתכנסות אסיפת הדיירים
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
גם נוהג הקיים לאורך שנים לרשום פרוטוקול - מחייב
ץ
14/10/18
נהוג לראות נוהג רב שנים כתקנון מוסכם במשתמע - גם אם אין תקנון מוסכם שנרשם בטאבו.
ולכן, אם היה נהוג לרשום פרוטוקול יש חובה להמשיך ולרשום.
כמו כן, בסעיף 71(א) לחוק המקרקעין נקבע שחייב להיות
"ספר החלטות" ולכן, החובה המינימאלית היא שהפרוטוקול יכיל את ההחלטות שנתקבלו באסיפת הדיירים.
בנוסף, בפסקי הדין של בית המשפט העליון נקבע "עיקרון השקיפות" שמחייב יחד עם "עקרון תום הלב" שחלים גם על אסיפת דיירים הפועלת מכוח חוק - ולכן צריכה להיות שקופה.
ולכן, אם היה נהוג לרשום פרוטוקול יש חובה להמשיך ולרשום.
כמו כן, בסעיף 71(א) לחוק המקרקעין נקבע שחייב להיות
"ספר החלטות" ולכן, החובה המינימאלית היא שהפרוטוקול יכיל את ההחלטות שנתקבלו באסיפת הדיירים.
בנוסף, בפסקי הדין של בית המשפט העליון נקבע "עיקרון השקיפות" שמחייב יחד עם "עקרון תום הלב" שחלים גם על אסיפת דיירים הפועלת מכוח חוק - ולכן צריכה להיות שקופה.
דו"ח הכנסות והוצאות בבית משותף
רון
10/10/18
שלום רב,
אני מבקש לעיין בדו"ח הכנסות והוצאות בבית משותף המנוהל בידי חברת אחזקה. ממי אני צריך לבקש את הדו"ח? מנציגות הבית המשותף או מחברת האחזקה?
אני מבקש לעיין בדו"ח הכנסות והוצאות בבית משותף המנוהל בידי חברת אחזקה. ממי אני צריך לבקש את הדו"ח? מנציגות הבית המשותף או מחברת האחזקה?
דו"ח הכנסות והוצאות בבית
מיכאל שטרית
12/10/18
רון שלום רב,
ניתן לפנות לועד הבית בבקשה לקבלת דוח ההוצאות וההכנסות
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
ניתן לפנות לועד הבית בבקשה לקבלת דוח ההוצאות וההכנסות
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
תיקון רישום בית דו משפחתי
דוד
10/10/18
הבית הוא דו משפחתי בחכירה ל49 שנים מהמנהל.
אני ואחי גרים בבית דו משפחתי כשכל אחד גר בחלק הרשום על השני. = כל אחד מאיתנו חתם חוזה במנהל על החלק שהשני גר בו.
כמה זה מסובך לשנות זאת?האם זה אירוע מס (כפול למעשה)?מה עלות של שינוי רישום כזה?
תודה
אני ואחי גרים בבית דו משפחתי כשכל אחד גר בחלק הרשום על השני. = כל אחד מאיתנו חתם חוזה במנהל על החלק שהשני גר בו.
כמה זה מסובך לשנות זאת?האם זה אירוע מס (כפול למעשה)?מה עלות של שינוי רישום כזה?
תודה
תיקון רישום בית דו משפחתי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/10/18
שלום דוד,
יש לפנות לרמ"י לצורך תיקון החוזים ובהתאם לכך לתקן את הרישומים.
מאחר שלא מדובר בעסקה חדשה אלא בתיקון טעות סופר בעסקה הישנה הדבר לא אמור להחשב עסקה ולא אמור להוות ארוע מס.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לפנות לרמ"י לצורך תיקון החוזים ובהתאם לכך לתקן את הרישומים.
מאחר שלא מדובר בעסקה חדשה אלא בתיקון טעות סופר בעסקה הישנה הדבר לא אמור להחשב עסקה ולא אמור להוות ארוע מס.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אולם וחדר אוכל בבית דיור מוגן של חברת נדלן
ריבי
09/10/18
שלום רב,
האם אולם תרבות, חדר אוכל וכיו"ב בבית דיור מוגן שבבעלות חברת נדלן טעונים רישוי נפרד (או במסגרת רישוי הבית כולו)?
האם רישוי כזה כולל גם בטיחות, נגישות ועוד? ריבי
האם אולם תרבות, חדר אוכל וכיו"ב בבית דיור מוגן שבבעלות חברת נדלן טעונים רישוי נפרד (או במסגרת רישוי הבית כולו)?
האם רישוי כזה כולל גם בטיחות, נגישות ועוד? ריבי
אולם וחדר אוכל בבית דיור מוגן של חברת נדלן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/10/18
שלום ריבי,
אם השאלה מתיחסת להיתר בניה - יש לקבלו בחס לכל חלקי הבניין.
אם הכוונה לרשיון עסק - דיור מוגן איננו טעון רשיון עסק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם השאלה מתיחסת להיתר בניה - יש לקבלו בחס לכל חלקי הבניין.
אם הכוונה לרשיון עסק - דיור מוגן איננו טעון רשיון עסק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שותפות בדירה- החלטות
נעה
09/10/18
אנחנו 3 שותפים בדירה.
שותף א' בעל 50% מהדירה ו שותפים ב ו- ג 25% כל אחד. כאשר יש מחלוקת בין שותף א' לשני השותפים האחרים האם דעתו של שותף א' גוברת?
שותף א' בעל 50% מהדירה ו שותפים ב ו- ג 25% כל אחד. כאשר יש מחלוקת בין שותף א' לשני השותפים האחרים האם דעתו של שותף א' גוברת?
שותפות בדירה- החלטות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/10/18
שלום נעה,
על פי סעיף 30 לחוק המקרקעין:
(א) בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.
(ב) שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף קטן (א) רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות, ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות הענין.
(ג) דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים.
מכאן שנדרש רוב של 51% לפחות לקבלת החלטה בעניין שימוש רגיל והסכמה פה אחד לעניינים אחרים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי סעיף 30 לחוק המקרקעין:
(א) בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.
(ב) שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף קטן (א) רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות, ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות הענין.
(ג) דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים.
מכאן שנדרש רוב של 51% לפחות לקבלת החלטה בעניין שימוש רגיל והסכמה פה אחד לעניינים אחרים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מוכר למאן דהו אתר דאטה צ'ק לאיתור נכסי נפטר
אליעזר
09/10/18
אנחנו בתחילת תהליך ביצוע צו ירושה ורציתי לדעת האם האתר דאטה צ'ק המציע להביא מידע על נכסי נדל"ן המשועבדים הוא משהו אמיתי או לא.
היות ולא מצאתי מידע חיצוני לא לטוב ולא למוטב.
הבדיקה היא בעלות של 200 ש"ח בלבד
ברור שבדיקה מקצועית יש צורך במשרד חקירות, אבל אם יש משהו בזה שווה לי להתחיל איתו.
היות ולא מצאתי מידע חיצוני לא לטוב ולא למוטב.
הבדיקה היא בעלות של 200 ש"ח בלבד
ברור שבדיקה מקצועית יש צורך במשרד חקירות, אבל אם יש משהו בזה שווה לי להתחיל איתו.
לא בתחום העיסוק של הפורום
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/10/18
שלום אליעזר,
הפורום איננו עוסק בהמלצה על גופים מסחריים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הפורום איננו עוסק בהמלצה על גופים מסחריים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימת הקונה על הסכם רכישת דירה ללא המוכר
סי
09/10/18
רכשנו דירה בפרויקט מקבלן ביום מבצע מיוחד. כשניגשנו לחתום על החוזה ונספחיו, נאמר לנו שמכיוון שזה פרויקט ענק עם מס רוכשים רב בו זמנית, אנחנו נחתום על החוזה בנפרד בליווי עורך דיננו, בפני נציגת מכירות של המוכר, ואח"כ המוכר יחתום על כל החוזים ביחד, שלא בפנינו. שאלנו את עורך דיננו אם זה תקין, והוא אמר שכן. וכך עשינו. האם זה באמת מקובל/חוקי, ומה הסכנות שבכך. אם יש סכנות כיצד ניתן לתקן זאת?
חתימת הקונה על הסכם רכישת דירה ללא המוכר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/10/18
שלום סי,
אין מניעה חוקית שהמוכר והקונה יחתמו על החוזה בנפרד.
כל עוד החוזה לא נחתם ע"י המוכר אין הוא זכאי לקבלת תשלום. (ככל שיש ליווי בנקאי לפרוייקט - לא יונפקו שוברים).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אין מניעה חוקית שהמוכר והקונה יחתמו על החוזה בנפרד.
כל עוד החוזה לא נחתם ע"י המוכר אין הוא זכאי לקבלת תשלום. (ככל שיש ליווי בנקאי לפרוייקט - לא יונפקו שוברים).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
דורית
09/10/18
ניתן פסק דין המפקחת על רישום המקרקעין וגם פסק דין המחוזי המאשר את פסק דין המפקחת כי על הנתבעים שפלשו לחצרי ויצקו רצפה לפרק את הרצפה לסגור פתח יציאה לחצר. טרם ביצעו את המתחייב עד 15.10.18 . נודע לי כי בדעתם למכור את דירתם לאחרים. האם מומלץ להזדרז ולרשום הערת אזהרה?
ביצוע פסק דין להריסה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/10/18
שלום דורית,
השאלה איננה ברורה.
אם השכנים לא יבצעו את פסק הדין עד המועד הקבוע בפסק הדין תוכלו לכפות עליהם ציות (בקשה לבזיון בית המשפט וכו').
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
השאלה איננה ברורה.
אם השכנים לא יבצעו את פסק הדין עד המועד הקבוע בפסק הדין תוכלו לכפות עליהם ציות (בקשה לבזיון בית המשפט וכו').
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת הדירה אינה מנתקת את המוכרים מחובת ההריסה
ץ
11/10/18
פסק הדין הוא אישי וימשיך לחייב את בעלי הדירה אישית גם אחרי שימכרו אותה בדיוק כפי שפסק הדין מחייב את בעלי הדירה לפני המכירה.
שאלה חשובה עבור ידידה
לחנה
08/10/18
קשישה ערירית קנתה דירת 3 חדרים 75 "ר קרקע עם גינה פרטית 50 מ"ר. בבניין של 9 קומות בגדלי דירות של 100-130 מ"ר. קיים גם שטח גינון משותף.
בועד הבית טוענים שעליה לשלם "דמי ניהול" לבניין (מעלית, גינון, נקיון אשפה וחדר מדרגות ועוד..) כפי שכל הדיירים משלמים - 380 ש"ח בחודש.
* האם תוכל לוותר על שימוש במעלית ולהפחית את דמי הניהול? ( לא רשומה אופציה כזו)
*האם לא מגיעה לה הפחתה בשל גודל דירתה?
בועד הבית טוענים שעליה לשלם "דמי ניהול" לבניין (מעלית, גינון, נקיון אשפה וחדר מדרגות ועוד..) כפי שכל הדיירים משלמים - 380 ש"ח בחודש.
* האם תוכל לוותר על שימוש במעלית ולהפחית את דמי הניהול? ( לא רשומה אופציה כזו)
*האם לא מגיעה לה הפחתה בשל גודל דירתה?
שיעור ההשתפות בהוצאת אחזקת הבית המשותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/10/18
שלום רב,
אם אין התיחסות לעניין זה בתקנון הבנין, שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף נקבע על פי חוק כיחס שטח הדירה לשטחן של כל הדירות ללא הצמדות.
ניתן לגבות תשלום זהה מכל הדירות רק אם קיימת הוראה מפורשת בתקנון הבית המשותף או אם קיימת הסכמה של כל בעלי הדירות (ובעיקר בעלי הדירות הקטנות) לכך.
חברתך תוכל לפטור עצמה מהשתתפות בהוצאות המעלית רק אם תקבל הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם אין התיחסות לעניין זה בתקנון הבנין, שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף נקבע על פי חוק כיחס שטח הדירה לשטחן של כל הדירות ללא הצמדות.
ניתן לגבות תשלום זהה מכל הדירות רק אם קיימת הוראה מפורשת בתקנון הבית המשותף או אם קיימת הסכמה של כל בעלי הדירות (ובעיקר בעלי הדירות הקטנות) לכך.
חברתך תוכל לפטור עצמה מהשתתפות בהוצאות המעלית רק אם תקבל הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכומים הנילווים חוקיים ומקובלים?
מ.
08/10/18
בכוונתי לרכוש דירה בבית משותף מקבלן. נציג חברת השיווק קבע, שעלי לשלם 5800 ש"ח (כולל מע"מ) עבור עבודתו של עו"ד מטעם החברה, וכן עוד כ-2500 ש"ח + מע"מ להעברה בטאבו....................................................... אני תוהה לגבי זה הואיל והרי ארצה לשלם לעו"ד מטעמי... האם העלויות מקובלות?
תשלומים נוספים לקבלן
מיכאל שטרית
10/10/18
מ.שלום רב,
ע"פ החלטת ועדת הכלכלה שכר טרחת עורך דין של הקבלן יעמוד על סך של 5,000 ש"ח בצירוף מע"מ או לחצי אחוז בצירוף מע"מ ע"פ הנמוך מבינהם.
מעבר לכך, הקבלן אינו זכאי לגבות סך נוסף מעבר לאמור לעיל. כמו כן ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין קבעה כי הסכום האמור כולל את כל ההוצאות, לרבות, תשריטים, רישום פרצלציה ורישום בלשכת המקרקעין.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
ע"פ החלטת ועדת הכלכלה שכר טרחת עורך דין של הקבלן יעמוד על סך של 5,000 ש"ח בצירוף מע"מ או לחצי אחוז בצירוף מע"מ ע"פ הנמוך מבינהם.
מעבר לכך, הקבלן אינו זכאי לגבות סך נוסף מעבר לאמור לעיל. כמו כן ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין קבעה כי הסכום האמור כולל את כל ההוצאות, לרבות, תשריטים, רישום פרצלציה ורישום בלשכת המקרקעין.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
ארקה בדירה
שירה אקוני
08/10/18
ערב טוב ,
התברר כי בדירתי אין הארקה (אני השוכרת ) האם יש חוק המחייב כי תהיה מערכת ארקה בדירה ? האם בעל הדירה יכול להחליט על דעתו שלא תהיה ארקה בדירה? אני מציינת כי נאמר לי מס פעמים עי בעל הדירה שיש בוודאות ארקה בדירה. תודה
התברר כי בדירתי אין הארקה (אני השוכרת ) האם יש חוק המחייב כי תהיה מערכת ארקה בדירה ? האם בעל הדירה יכול להחליט על דעתו שלא תהיה ארקה בדירה? אני מציינת כי נאמר לי מס פעמים עי בעל הדירה שיש בוודאות ארקה בדירה. תודה
הארקה בדירה
מיכאל שטרית
10/10/18
שירה שלום רב,
החובה להתקנת הארקה בדירה מעוגנת בסעיף 12 לתקנות החשמל.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
החובה להתקנת הארקה בדירה מעוגנת בסעיף 12 לתקנות החשמל.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
דירה שכורה שאינה בטיחותית
דנה
08/10/18
שלום,
אני גרה בדירה שכורה 8 שנים כעת חדשתי חוזה.
הזמנתי על חשבוני חשמלאי מוסמך שבדק את מערכת החשמל והארקה ואמר שהדירה אינה בטיחותית וכי מוליך מערכת הארקה אינו תקין.
אבקש לדעת כיצד החוק מגן עלי כשוכרת והאם אני יכולה לבטל את החוזה?בעלת הדירה לא מעוניינת להזמין חשמלאי מוסמך רק שיפוצניק שלה שאינו חשמלאי ומסתמך על רשיון (אם אכן קיים) של הדוד שלו. תודה רבה
אני גרה בדירה שכורה 8 שנים כעת חדשתי חוזה.
הזמנתי על חשבוני חשמלאי מוסמך שבדק את מערכת החשמל והארקה ואמר שהדירה אינה בטיחותית וכי מוליך מערכת הארקה אינו תקין.
אבקש לדעת כיצד החוק מגן עלי כשוכרת והאם אני יכולה לבטל את החוזה?בעלת הדירה לא מעוניינת להזמין חשמלאי מוסמך רק שיפוצניק שלה שאינו חשמלאי ומסתמך על רשיון (אם אכן קיים) של הדוד שלו. תודה רבה
ליקוי בדירה שכורה
מיכאל שטרית
10/10/18
דנה שלום רב,
מבלי לעיין בהוראות הסכם השכירות, האחריות על תיקון תקלה מסוג זה היא על בעלי הדירה. בפנייך עומדות כמה אפשרויות- ביטול ההסכם או הגשת תביעה כנגד בעלת הבית. בנסיבות אלו מומלץ לפנות לייעוץ משפטי
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
מבלי לעיין בהוראות הסכם השכירות, האחריות על תיקון תקלה מסוג זה היא על בעלי הדירה. בפנייך עומדות כמה אפשרויות- ביטול ההסכם או הגשת תביעה כנגד בעלת הבית. בנסיבות אלו מומלץ לפנות לייעוץ משפטי
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
חוזה חתום
רוית א
08/10/18
היי
רכשתי דירה חדשה (ראשונה שלי) דרך קבוצת רכישה. קניתי מבעלי זכויות דירת 3 חדרים. טרם התקבל טופס 4. החוזה חתום גם עי המוכרים וגם על ידי. אבל אני מוטרדת כי כתוב בחוזה דירה מספר 11 ובפועל הדירה היא 12. העוד של היזם לא מוכנה לשנות כי אומרת שנצמדת לתשריט המקורי ואולי נעשו שינוים בפועל. גם נרשמה הערת אזהרה על דירה 11
אני מוטרדת שאחכ יהיו לי בעיות עם רישום בטאבו או עם קבלת משכנתא....
היא והעו"ד שלי אומרות שלא אבל זה לא עובר לי חלק... נראה לי חסר הגיון לחתום על 11 כשבפועל זאת דירה 12.
מה דעתכם?
תודה רבה
רכשתי דירה חדשה (ראשונה שלי) דרך קבוצת רכישה. קניתי מבעלי זכויות דירת 3 חדרים. טרם התקבל טופס 4. החוזה חתום גם עי המוכרים וגם על ידי. אבל אני מוטרדת כי כתוב בחוזה דירה מספר 11 ובפועל הדירה היא 12. העוד של היזם לא מוכנה לשנות כי אומרת שנצמדת לתשריט המקורי ואולי נעשו שינוים בפועל. גם נרשמה הערת אזהרה על דירה 11
אני מוטרדת שאחכ יהיו לי בעיות עם רישום בטאבו או עם קבלת משכנתא....
היא והעו"ד שלי אומרות שלא אבל זה לא עובר לי חלק... נראה לי חסר הגיון לחתום על 11 כשבפועל זאת דירה 12.
מה דעתכם?
תודה רבה
מספר דירה שגוי
מיכאל שטרית
10/10/18
רוית שלום רב,
יש צורך ברישום מדוייק של פרטי הדירה שרשמת. רישום שאינו מדוייק יכול למנוע קבלת משכנתא ואף עשוי לעורר בעיות בהשלמת רישום הדירה על שמך. כמו כן, הערת אזהרה הרשומה על מספר דירה שגוי עלול לפגוע בהגנה על זכויותיך.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
יש צורך ברישום מדוייק של פרטי הדירה שרשמת. רישום שאינו מדוייק יכול למנוע קבלת משכנתא ואף עשוי לעורר בעיות בהשלמת רישום הדירה על שמך. כמו כן, הערת אזהרה הרשומה על מספר דירה שגוי עלול לפגוע בהגנה על זכויותיך.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
בורר
יניב
07/10/18
האם ניתן להפעיל בורר שלפי צילומים ונזקים שנגרמו מאותו שטח חנייה ,לבקש מהבורר שיתן פסק דין שימכר החנייה ויעבור לקונה אחר ?
או להפעיל בורר שיפסוק מי רשאי להחנות ורק בעל החנייה מותר לו להחנות שם ולא משתלטיים למיניהם נהפך לחניית מעבר וזה גורם לנזקים לרכבים שבצמוד
איזה סנקציות להפעיל והאם בורר עדיף על פני עורך דין כי הם מזרזרים את ההליכים יותר?
או להפעיל בורר שיפסוק מי רשאי להחנות ורק בעל החנייה מותר לו להחנות שם ולא משתלטיים למיניהם נהפך לחניית מעבר וזה גורם לנזקים לרכבים שבצמוד
איזה סנקציות להפעיל והאם בורר עדיף על פני עורך דין כי הם מזרזרים את ההליכים יותר?
בורר
מיכאל שטרית
10/10/18
יניב שלום,
ע"פ חוק הבוררות יש צורך בהסמכת הצדדים לצורך הפניית תיק לבורר. בהנחה שקיימת הסכמה, הבורר מוסמך לדון והסכמתו מחייבת כמו בית משפט
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
ע"פ חוק הבוררות יש צורך בהסמכת הצדדים לצורך הפניית תיק לבורר. בהנחה שקיימת הסכמה, הבורר מוסמך לדון והסכמתו מחייבת כמו בית משפט
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
תיקון נזילות בגג משותף
ניב
07/10/18
נזילה ודליפות גשם חוזרות מידי שנה.
הועד בשנים הקודמות קיבל הצעות מחיר לתיקון וכל שנה בחר בהצעה הזולה. כאמור מדי שנה תיקון זול שלא נתן מענה ואף בשנה הקודמת החמיר עד כדי גרימת קצר חשמלי עקב חדירת מי גשם לתעלות החשמל.
בבנין 22 דירות בקומה אחרונה 2 דירות.
הודעתי על אספת דיירים בעניין תיקון הנזילות. הגיעו פחות מחצי הדיירים. הודעתי על כוונתי לבצע את התיקון בהתאם להצעות המחיר שקיבלתי ולא בהצעה הזולה.
אני והדייר השני שילמנו לקבלן עבור העבודה.
דרשנו החזר במכתיו שתלוי בלובי בלוח המודעות. ציינתי שייש להעביר את התשלומים וניתן גם להעביר את התשלום בצקים שיפרסו כתשלומים למשך שנה. ביקשתי להשלים את קבלת הצקים/התשלום עד לתחילת אוקטובר.
הועד מנוהל על ידי אחד הדיירים והודיע שהוא לא מטפל בגביה. ואין כסף לועד לשלם.
האם להגיש תביעה כנגד כל אחד מדיירי הבניין באופן אישי על חלקו בתשלום?
האם התביעה צריכה להיות כנגד הועד בלבד או בנוסף?
מה דין דירות שלא בעל הדירה הרשום גר בה?
למשל רשום על שם הורים?
מה לגבי דירות בשכירות?
איך אני מגיע לרשימה העדכנית של הדיירים הרשומים?
האם התביעה כנגד הוועד היא על הסכום הכולל לאחר ניקוי החלק שלי ושל השכן?
תודה ניב
הועד בשנים הקודמות קיבל הצעות מחיר לתיקון וכל שנה בחר בהצעה הזולה. כאמור מדי שנה תיקון זול שלא נתן מענה ואף בשנה הקודמת החמיר עד כדי גרימת קצר חשמלי עקב חדירת מי גשם לתעלות החשמל.
בבנין 22 דירות בקומה אחרונה 2 דירות.
הודעתי על אספת דיירים בעניין תיקון הנזילות. הגיעו פחות מחצי הדיירים. הודעתי על כוונתי לבצע את התיקון בהתאם להצעות המחיר שקיבלתי ולא בהצעה הזולה.
אני והדייר השני שילמנו לקבלן עבור העבודה.
דרשנו החזר במכתיו שתלוי בלובי בלוח המודעות. ציינתי שייש להעביר את התשלומים וניתן גם להעביר את התשלום בצקים שיפרסו כתשלומים למשך שנה. ביקשתי להשלים את קבלת הצקים/התשלום עד לתחילת אוקטובר.
הועד מנוהל על ידי אחד הדיירים והודיע שהוא לא מטפל בגביה. ואין כסף לועד לשלם.
האם להגיש תביעה כנגד כל אחד מדיירי הבניין באופן אישי על חלקו בתשלום?
האם התביעה צריכה להיות כנגד הועד בלבד או בנוסף?
מה דין דירות שלא בעל הדירה הרשום גר בה?
למשל רשום על שם הורים?
מה לגבי דירות בשכירות?
איך אני מגיע לרשימה העדכנית של הדיירים הרשומים?
האם התביעה כנגד הוועד היא על הסכום הכולל לאחר ניקוי החלק שלי ושל השכן?
תודה ניב
תיקון נזילות בגג משותף
מיכאל שטרית
10/10/18
ניב שלום,
מנתוני השאלה עולה כי ישנה עילת תביעה נגד ועד הבית המשותף / בעלי הדירות. הנך זכאי להגיש תביעה לבית המשפט או למפקחת על הבתים המשותפים. ביחס ליתר השאלות מומלץ לפנות לייעוץ משפטי
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
מנתוני השאלה עולה כי ישנה עילת תביעה נגד ועד הבית המשותף / בעלי הדירות. הנך זכאי להגיש תביעה לבית המשפט או למפקחת על הבתים המשותפים. ביחס ליתר השאלות מומלץ לפנות לייעוץ משפטי
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
התחשבנות סופית מול הקבלן
אורנה
07/10/18
שלום, רכשתי דירה מקבלן. עד כה שילמתי את כל התשלומים בהתאם ל"נספח התשלומים" בחוזה. שאלתי קשורה להתחשבנות הסופית : אני חייבת לקבלן 10%+הצמדה במועד מסירת הדירה וכן תשלום עבור תוספת/שינוי נקודות חשמל. מנגד הקבלן חייב לי את אותם האביזרים שלא הזמנתי דרכו ורשומים בטבלת הזיכויים כגון כלים סניטריים, ארונות מטבח ועוד. כיצד מתחשבנים על כל אלה ומתי (הדבר לא נרשם בחוזה) ? 2. בחוזה כתוב שהקבלן צריך לספק אריחים בין ארונות מטבח תחתונים לעליונים, אולם האריחים לא מופיעים בטבלת הזיכויים. במקרה שאני מזמינה אותם ממקור אחר, כיצד אני מזדכה על האריחים שהקבלן היה מחויב לספק ? תודה, אורנה
גמר חשבון מול קבלן
מיכאל שטרית
10/10/18
אורנה שלום רב,
עלייך לפנות למחלקת הנהלת החשבונות אצל הקבלן. במידה וייוותרו מחלוקות בנוגע לתשלומים ו/או לזיכויים (וזאת מבלי להכיר את פרטי הסכם המכר שלך) אזי ע"פ רוב ההסכמים את תהיה מחוייבת לעמוד בתשלומי התמורה. לאחר מכן, תעמוד לך הזכות כמובן לתבוע את ההפרשים
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
עלייך לפנות למחלקת הנהלת החשבונות אצל הקבלן. במידה וייוותרו מחלוקות בנוגע לתשלומים ו/או לזיכויים (וזאת מבלי להכיר את פרטי הסכם המכר שלך) אזי ע"פ רוב ההסכמים את תהיה מחוייבת לעמוד בתשלומי התמורה. לאחר מכן, תעמוד לך הזכות כמובן לתבוע את ההפרשים
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
קרוב נכה מבוגר מס רכישה
רון
07/10/18
יש לי קרוב משפחה נכה מבוגר שמגיע לו הנחה במס רכישה (חצי אחוז) שמעוניין לרכוש דירה שתהיה מוכנה רק עוד 3 שנים (דירה שנייה שברשותו).ידוע לי כי התנאי לקבלת ההנחה במס רכישה הינו התגוררות הנכה בדירה .במידה והאדם יילך לעולמו עוד לפני קבלת הדירה או שיספיק להתגורר בה זמן קצר האם היורשים ידרשו להשלים את מס הרכישה לתשלום רגיל ??
קרוב נכה מבוגר מס רכישה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/10/18
שלום רון,
אנא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית משותף. חובות תשתית מוטלות על הדירה או על בעליה
שמואל
07/10/18
שלום
הדירה הייתה מושכרת מספר שנים, במהלכן לא שילם הבעלים (למרות פניות הוועד) עבור עבודות תשתית חיוניות בבניין.
לפני כשנה קנה השוכר את הדירה והפך לבעליה. האם חוב עליויות התשיתיות מוטל על הבעלים החדשים ( שידע על החוב וקנה את הדירה בידיעה שבעליה לא שילם) או על הבעלים הקודמים.
תודה
הדירה הייתה מושכרת מספר שנים, במהלכן לא שילם הבעלים (למרות פניות הוועד) עבור עבודות תשתית חיוניות בבניין.
לפני כשנה קנה השוכר את הדירה והפך לבעליה. האם חוב עליויות התשיתיות מוטל על הבעלים החדשים ( שידע על החוב וקנה את הדירה בידיעה שבעליה לא שילם) או על הבעלים הקודמים.
תודה
בית משותף. חובות תשתית מוטלות על הדירה או על בעליה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/10/18
שלום שמואל,
חוזה המכר אמור להסדיר סוגיה זו.
במרבית החוזים מוסכם כי המוכר אחראי לחובות שעד מועד המסירה והמשכיר לחובות שלאחר מכן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוזה המכר אמור להסדיר סוגיה זו.
במרבית החוזים מוסכם כי המוכר אחראי לחובות שעד מועד המסירה והמשכיר לחובות שלאחר מכן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אופניים בשטח משותף
סיון
07/10/18
שלום רב.
לפני שאני פונה לוועד הבית ו/או לתביעה, רציתי לדעת מה החוק אומר לגבי-מזה זמן מה, שהאופניים של דיירי הבניין מאוחסנים בשטח שמתחת למדרגות (וגם עגלות), לפני כמה זמן החליט הוועד להוציא את האופניים למחוץ לבניין ולקשור אותם בחזית הבניין באופן שגם מכער את הכניסה לבניין וגם האופניים חשופות לשמש/גשם וגנבות.
הבקשה נעשתה בקבוצת הווצאפ של הבניין (שאיני משתתפת בה) וכנראה גם במודעה (לא עוברת ליד הלוח, נמצאת רוב היום בבית, מטפלת בתינוקת).את האופניים שלנו לא הוצאנו.השבוע הוועד החליט לקשור לבני את האופניים ושם פתק "ועד הבית"- האם זה חוקי? (מדגישה שהוועד לא פנה אליי באופן אישי, ורק עכשיו הבנתי מדיירת אחרת שהוועד שאל בקבוצת הווצאפ, שאני לא משתתפת בה, למי שייכות האופניים)האם ההחלטה היא של הועד או שצריך להחליט על מקום אחסון חלופי (ואם בכלל) באסיפה ועל פי רוב?האם אני יכולה להתנגד להחלטת הוועד ולבקש להמשיך לאחסן את האופניים (כמובן באופן שלא מפריע למעבר) בשטח שמתחת למדרגות?*בנוסף, האם מותר לאחסן אופניים ליד הדלת, באופן שלא מפריע למעבר?
האם שכן מהקומה או מהבניין יכול להתנגד לכך?
ממתינה לתשובתך, תודה רבה מראש
לפני שאני פונה לוועד הבית ו/או לתביעה, רציתי לדעת מה החוק אומר לגבי-מזה זמן מה, שהאופניים של דיירי הבניין מאוחסנים בשטח שמתחת למדרגות (וגם עגלות), לפני כמה זמן החליט הוועד להוציא את האופניים למחוץ לבניין ולקשור אותם בחזית הבניין באופן שגם מכער את הכניסה לבניין וגם האופניים חשופות לשמש/גשם וגנבות.
הבקשה נעשתה בקבוצת הווצאפ של הבניין (שאיני משתתפת בה) וכנראה גם במודעה (לא עוברת ליד הלוח, נמצאת רוב היום בבית, מטפלת בתינוקת).את האופניים שלנו לא הוצאנו.השבוע הוועד החליט לקשור לבני את האופניים ושם פתק "ועד הבית"- האם זה חוקי? (מדגישה שהוועד לא פנה אליי באופן אישי, ורק עכשיו הבנתי מדיירת אחרת שהוועד שאל בקבוצת הווצאפ, שאני לא משתתפת בה, למי שייכות האופניים)האם ההחלטה היא של הועד או שצריך להחליט על מקום אחסון חלופי (ואם בכלל) באסיפה ועל פי רוב?האם אני יכולה להתנגד להחלטת הוועד ולבקש להמשיך לאחסן את האופניים (כמובן באופן שלא מפריע למעבר) בשטח שמתחת למדרגות?*בנוסף, האם מותר לאחסן אופניים ליד הדלת, באופן שלא מפריע למעבר?
האם שכן מהקומה או מהבניין יכול להתנגד לכך?
ממתינה לתשובתך, תודה רבה מראש
לאף אדם אין זכות למנוע ממך (שלא במשפט) להשתמש
אברום
07/10/18
ברכוש שלך, לכן קשירת האופנים הינו מעשה פלילי
כדי לשנות החלטות הקשורות לשטח הציבורי יש לכנס אסיפת דיירים ולקבל החלטה של רוב או כל דיירי הבניין.
לעומת זאת, ועד הבית נבחר כדי לשמר את הבנין ואת חזותו, כמו לדאוג לניקיון, גינון, תיקוני תקלות, אבל לצורך החלטות בנוגע לרכוש המשותף, יש כאמור, לכנס את בעלי הדירות
אני לא עו"ד
אופניים בשטח משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/10/18
שלום סיון,
בכפוף לקבוע בתקנון הבית המשותף (ככל שקיים) הגוף המוסמך להחליט החלטות לגבי אופן השימוש ברכוש המשותף הוא אסיפת הדיירים.
בשאלות של שימוש רגיל וסביר נדרשת החלטת רוב.
ככל שהתקבלה החלטת רוב הדיירים (או רוב הנוכחים באסיפה, ככל שכונסה כדין) וככל שהחלטה כאמור איננה מטילה על המתנגדים לה חיוב כספי מעבר למתחיב על פי חוק על בעלי הדירות לנהוג בהתאם לה (או לפנות בתביעה למפקח על רישום המקרקעין בתביעה להורות אחרת).
אם הדבר לא נאסר בתקנון או בהחלטת רוב הדיירים מותר לאחסן אופניים באופן שאיננו מפריע למעבר ואיננו מהווה מפגע אחר (למשל -הפרעה לנקיון).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בכפוף לקבוע בתקנון הבית המשותף (ככל שקיים) הגוף המוסמך להחליט החלטות לגבי אופן השימוש ברכוש המשותף הוא אסיפת הדיירים.
בשאלות של שימוש רגיל וסביר נדרשת החלטת רוב.
ככל שהתקבלה החלטת רוב הדיירים (או רוב הנוכחים באסיפה, ככל שכונסה כדין) וככל שהחלטה כאמור איננה מטילה על המתנגדים לה חיוב כספי מעבר למתחיב על פי חוק על בעלי הדירות לנהוג בהתאם לה (או לפנות בתביעה למפקח על רישום המקרקעין בתביעה להורות אחרת).
אם הדבר לא נאסר בתקנון או בהחלטת רוב הדיירים מותר לאחסן אופניים באופן שאיננו מפריע למעבר ואיננו מהווה מפגע אחר (למשל -הפרעה לנקיון).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי דייר מוגן שעובר למוסד סיעודי
אוהד
07/10/18
ברצוני לשאול-
דייר מוגן חתום רק הוא על הסכם דיירות מוגנת בדירה מלפני עשרות שנים. אשתו ובנו מתגוררים עמו. עקב מצבו הבריאותי (חולה אלצהיימר מתקדם במצב סיעודי) אין מנוס מלהעבירו למוסד סיעודי.
1. האם מקרה זה, בו אין מנוס מהעברתו לטיפול מתאים ,עדיין יכול שתתקיים עילת פינוי של נטישה?
2. במקרה בו התשובה הנה חיובית ותוכח עילת פינוי של נטישה, האם אשתו ובנו שהתגוררו עמו מאז ומתמיד עד להעברתו מן הדירה וממשיכים לגור בה, מאבדים את זכות המגורים בדירה? כלומר- האם העברת הזכות על פי הדין היא רק לאחר פטירת הדייר שהתגורר בדירה או בנסיבות אלה תעמוד להם זכות הדיירות?
דייר מוגן חתום רק הוא על הסכם דיירות מוגנת בדירה מלפני עשרות שנים. אשתו ובנו מתגוררים עמו. עקב מצבו הבריאותי (חולה אלצהיימר מתקדם במצב סיעודי) אין מנוס מלהעבירו למוסד סיעודי.
1. האם מקרה זה, בו אין מנוס מהעברתו לטיפול מתאים ,עדיין יכול שתתקיים עילת פינוי של נטישה?
2. במקרה בו התשובה הנה חיובית ותוכח עילת פינוי של נטישה, האם אשתו ובנו שהתגוררו עמו מאז ומתמיד עד להעברתו מן הדירה וממשיכים לגור בה, מאבדים את זכות המגורים בדירה? כלומר- האם העברת הזכות על פי הדין היא רק לאחר פטירת הדייר שהתגורר בדירה או בנסיבות אלה תעמוד להם זכות הדיירות?
פינוי דייר מוגן שעובר למוסד סיעודי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/10/18
שלום אוהד,
אכן שאלה לא פשוטה.
לשון החוק איננה מתיחסת למצב כזה.
קיימת פסיקה לפיה עצם המעבר למוסד לא בהכרח מהווה נטישה. אם המעבר נעשה מתוך אילוץ (מצב בריאותי, למשל) ולא מתוך בחירה יתכן שהדבר לא יחשב לנטישה.
חשוב לדעת שבית המשפט רשאי, אף אם הגיע למסקנה שקיימת עילת פינוי, ליתן סעד מן הצדק ולא לפנות את בני המשפחה.
קיימות עוד טענות שניתן להעלות במצב כזה אך כדי לבססן כדאי לקבל יעוץ משפטי פרטני לאחר בחינת העובדות הרלוונטיות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אכן שאלה לא פשוטה.
לשון החוק איננה מתיחסת למצב כזה.
קיימת פסיקה לפיה עצם המעבר למוסד לא בהכרח מהווה נטישה. אם המעבר נעשה מתוך אילוץ (מצב בריאותי, למשל) ולא מתוך בחירה יתכן שהדבר לא יחשב לנטישה.
חשוב לדעת שבית המשפט רשאי, אף אם הגיע למסקנה שקיימת עילת פינוי, ליתן סעד מן הצדק ולא לפנות את בני המשפחה.
קיימות עוד טענות שניתן להעלות במצב כזה אך כדי לבססן כדאי לקבל יעוץ משפטי פרטני לאחר בחינת העובדות הרלוונטיות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגנה על נכס
טלי
07/10/18
שלום רב
סבא שלי אלמן ובעל דירת מגורים ורציתי לדעת האם קיימת אפשרות להגן על הנכס בצורה שבה אין אפשרות לאדם אחר להעביר את הנכס על שמו ללא אישור של ילדיו ולא דרך ירושה אלא כשהוא עוד בחיים?
סבא שלי אלמן ובעל דירת מגורים ורציתי לדעת האם קיימת אפשרות להגן על הנכס בצורה שבה אין אפשרות לאדם אחר להעביר את הנכס על שמו ללא אישור של ילדיו ולא דרך ירושה אלא כשהוא עוד בחיים?
הגנה על נכס
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/10/18
שלום טלי,
יש אפשרות לרשום על זכויות אביך בדירה הערה על צורך בהסכמה של אדם אחר (למשל - ילדיו) לצורך בצוע עסקאות בדירה ולקבוע תנאים להסכמה כזו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש אפשרות לרשום על זכויות אביך בדירה הערה על צורך בהסכמה של אדם אחר (למשל - ילדיו) לצורך בצוע עסקאות בדירה ולקבוע תנאים להסכמה כזו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן בבנין משותף
עדי
07/10/18
שלום רב,
לפני כ 6 שנים בניתי מחסן פריק בגודל של 5.5 מ"ר מתחת לבניין ברכוש המשותף וזאת לאחר קבלת אישור של 70 % מבעלי הדירות.
לאחרונה נדרשתי מהעיריה לפרק את המחסן בטענה שדיירת התלונה כי המחסן לא חוקי.
יש לציין כי הדיירת שהתלוננה היא גם גם בין החותמים והמאשרים לי לבנות מחסן.
האם הבקשה חוקית ומה עלי לעשות?
תודה על תשובתכם
לפני כ 6 שנים בניתי מחסן פריק בגודל של 5.5 מ"ר מתחת לבניין ברכוש המשותף וזאת לאחר קבלת אישור של 70 % מבעלי הדירות.
לאחרונה נדרשתי מהעיריה לפרק את המחסן בטענה שדיירת התלונה כי המחסן לא חוקי.
יש לציין כי הדיירת שהתלוננה היא גם גם בין החותמים והמאשרים לי לבנות מחסן.
האם הבקשה חוקית ומה עלי לעשות?
תודה על תשובתכם
מחסן בבית משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/10/18
שלום עדי,
בעקרון היית צריך לבקש היתר לצורך הצבת המחסן.
יתכן שכיום אין בכך צורך, עליך לבדוק התאמת המידות, המיקום והתשתיות המחוברות לתקנה 29 בתקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014.
עדיין יהיה צורך במשלוח הודעה בהתאם לתקנות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בעקרון היית צריך לבקש היתר לצורך הצבת המחסן.
יתכן שכיום אין בכך צורך, עליך לבדוק התאמת המידות, המיקום והתשתיות המחוברות לתקנה 29 בתקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014.
עדיין יהיה צורך במשלוח הודעה בהתאם לתקנות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות החזקה – דירה שנבנתה בהסכמה על שטח שלא בבעלות
טאבולה ראסה
06/10/18
אברהם מחזיק כבעלים או כחוכר לדורות (לא ידוע איזה מהם) חלקת אדמה ומתגורר בבית הבנוי בחלקה. בשלב כלשהוא בשנות ה-1980 מתיר אברהם לבנו יצחק ולכלתו רבקה לבנות קומה נוספת על-גבי אותו הבית, ולהיכנס ולהתגורר באותה קומה נוספת. אלא מאי - ב"טאבו" לא נרשם כל אזכור ליצחק ולרבקה בקשר לחלקה.
חולפות השנים, ואברהם ויצחק מתרחקים זה מזה, על אף מגוריהם בשכנות. ליצחק הסתבר לאחרונה כי אברהם ערך צוואה ובה מוריש הוא ככל הנראה את מלוא נכסיו לאדם אחר (אשר נכנה עשיו).
שאלותיי:* האם השתלשלות המאורעות הקנתה ליצחק ולרבקה חלק מן הבעלות/החכירה על החלקה?* האם רשאי אברהם, והאם יהיה רשאי עשיו אחריו, לסלק את יצחק ורבקה מקומת מגוריהם? ואם כן, האם יהיה חייב לפצותם?
* אילו זכויות שאינן שותפות בבעלות / חכירה עומדות ליעקב ולרבקה מכוח ההחזקה והוספת הקומה לבית (בפרט לאור ההיתר וההסכמה)?
חולפות השנים, ואברהם ויצחק מתרחקים זה מזה, על אף מגוריהם בשכנות. ליצחק הסתבר לאחרונה כי אברהם ערך צוואה ובה מוריש הוא ככל הנראה את מלוא נכסיו לאדם אחר (אשר נכנה עשיו).
שאלותיי:* האם השתלשלות המאורעות הקנתה ליצחק ולרבקה חלק מן הבעלות/החכירה על החלקה?* האם רשאי אברהם, והאם יהיה רשאי עשיו אחריו, לסלק את יצחק ורבקה מקומת מגוריהם? ואם כן, האם יהיה חייב לפצותם?
* אילו זכויות שאינן שותפות בבעלות / חכירה עומדות ליעקב ולרבקה מכוח ההחזקה והוספת הקומה לבית (בפרט לאור ההיתר וההסכמה)?
דירה שנבנתה בהסכמה על שטח שלא בבעלות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/10/18
שלום רב,
בהעדר הקניה מפורשת ובכתב אין לבן ולכלה זכויות בעלות/חכירה במקרקעין.
יתכן שהבן והכלה קבלו רשיון להתגורר במקרקעין והזכות לפנותם תלויה בהסכמות העבר ובתשובה להיקף הרשיון - בתמורה או שלא בתמורה, בלתי הדיר או ניתן לביטול.
במקרה של ביטול יתכן שהבן והכלה יהיו זכאים לפיצוי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בהעדר הקניה מפורשת ובכתב אין לבן ולכלה זכויות בעלות/חכירה במקרקעין.
יתכן שהבן והכלה קבלו רשיון להתגורר במקרקעין והזכות לפנותם תלויה בהסכמות העבר ובתשובה להיקף הרשיון - בתמורה או שלא בתמורה, בלתי הדיר או ניתן לביטול.
במקרה של ביטול יתכן שהבן והכלה יהיו זכאים לפיצוי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלות בנוגע למס שבח
איציק
06/10/18
1. מה זה מס שבח מלא ומס שבח ליניארי ומה ההבדל ביניהם?
2. אם אדם קונה ומוכר דירות בצורה אינטנסיבית הוא יהיה חייב בתשלום במס שבח, באיזה תדירות זה נחשב אינטנסיבי?
האם קניה ומכירה אחת לשנה נחשבת גם היא לפעילות אינטנסיבית?
תודה רבה מראש :)
2. אם אדם קונה ומוכר דירות בצורה אינטנסיבית הוא יהיה חייב בתשלום במס שבח, באיזה תדירות זה נחשב אינטנסיבי?
האם קניה ומכירה אחת לשנה נחשבת גם היא לפעילות אינטנסיבית?
תודה רבה מראש :)
מה ההבדל בין מס שבח מלא למס שבח לינארי?
מיכאל שטרית
09/10/18
איציק שלום רב,
מס שבח הוא מס שישולם על הרווח במכירת נכס נדלן שאינו מזכה בפטור. שיעור המס הוא כ- 25% אחוז מהרווח הנצבר בעסקה.
מס שבח לינארי- מכונה גם מס שבח מוטב, כאשר במקרה בו מרובה דירות מעוניין למכור את אחת מדירות המגורים שבבעלותו שנרכשה לפני ה- 1.1.14- אזי השבח (הרווח) שנצבר עד ליום ה- 1.1.14 יהיה פטור מתשלום מס ואילו הרווח הנצבר לאחר יום ה- 1.1.14 יהיה חייב במס שבח.
על מנת להיות זכאי לפטור ממס שבח עליך להיות בעלים של דירת מגורים יחידה, להחזיק בה לפחות 18 חודשים כאשר תקרת הפטור עומד על סך של 4,550,000 ש"ח.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
מס שבח הוא מס שישולם על הרווח במכירת נכס נדלן שאינו מזכה בפטור. שיעור המס הוא כ- 25% אחוז מהרווח הנצבר בעסקה.
מס שבח לינארי- מכונה גם מס שבח מוטב, כאשר במקרה בו מרובה דירות מעוניין למכור את אחת מדירות המגורים שבבעלותו שנרכשה לפני ה- 1.1.14- אזי השבח (הרווח) שנצבר עד ליום ה- 1.1.14 יהיה פטור מתשלום מס ואילו הרווח הנצבר לאחר יום ה- 1.1.14 יהיה חייב במס שבח.
על מנת להיות זכאי לפטור ממס שבח עליך להיות בעלים של דירת מגורים יחידה, להחזיק בה לפחות 18 חודשים כאשר תקרת הפטור עומד על סך של 4,550,000 ש"ח.
בברכה,
עו"ד מיכאל שטרית
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בן צבי 7א, בית שמש
טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
