פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
העברת דירה ללא תמורה
ברשותנו דירה יחידה הרשומה על שם 2 בני הזוג, ומשכירים אותה. לא מכרנו דירה ב-4 שנים האחרונות.
משיקולי מס, ברצוננו להעביר את הדירה במתנה להורה או לאח-גיס.
1. האם קיים מיסוי ואיזה מס, במקרה של העברת הדירה: א)להורה של אחד מבני הזוג. ב)לאח של אחד מבני הזוג
2. האם ניתן לבצע העברה של זכויות הדירה רק לבן זוג אחד, ואז לבצע עוד העברה ללא תמורה? אם כן, האם קיים במקרה זה מיסוי ואיזה?
בתודה רבה (!) מראש.
מיסוי בהעברת דירה יחידה ללא תמורה
שלום יצחק,
העברת דירה במתנה להורה של בן זוג או לאחר איננה פטורה ממס לפי סעיף 62.
יחד עם זאת - ניתן להשתמש בפטור הקיים לדירה יחידה ככל שאתם עומדים בתנאי החוק.
מקבלי המתנה ישלמו מס רכישה על פי מצבם (מרובי דירות או חסרי דירה), כאשר לגבי החלק שיקבלו ממך יוכלו לשלם 1/3 ממס הרכישה הרגיל.
לגבי העברה לבן הזוג וממנו להוריו - ההעברות יהיו פטורות ממס שבח ויחול חיוב ב 1/3 ממס הרכישה הרגיל בכל העברה (בהתחשב בכך שאין מדובר בדירת המגורים שלכם).
מומלץ שלא לבצע כל עסקה בטרם קבלת יעוץ משפטי פרטני לעניין החיוב במס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות בדירת שותפים
לאורך השנים הוחלפו 3 שותפים ובחמישה חודשים האחרונים גר בדירה שותף שהכנסתי .
הדייר הפר הסכם בנינו (השוכרים) ולטענתי ובקשתי מהמשכיר לסיים חוזה עם הדייר ולהחליפו בדייר אחר.
החוזה כרגע מסתיים לשנינו באותו תאריך והיני מעוניינת להמשיך ושהוא יסיים ויצא. בעל הדירה לא מסכים וטוען שאנחנו (השוכרים) צריכים להסכים בנינו על הדברים.
האם יש לי זכות ראשונים בהשכרת הדירה? האם יש חוק כזה או זכות כזו ? ומה עלי לעשות בנושא?
האם לשוכרי דירה יש זכות לדרוש מבעל הבית שלא לחדש חוזה עם שותף בעייתי שהצטרף לאחרונה?
שלום רב,
מה קובעות הוראות הסכם השכירות בינך לבין בעל הדירה?
העובדה כי שכרת את הדירה במשך 6 שנים לא מעניקה לך "זכות ראשונים".
מאידך אני מניח שיש לך "נקודות זכות" אצל בעל הדירה ואולי יש מקום לפתור את הדברים בשיחה בנכם.
תשלום מיסי ועד
האם יש מגבלה על שיעור הורדת מיסי ועד? נניח שלפני הורדת המיסים ל - 100 ש"ח המיסים היו בשיעור של 200 ש"ח - האם חוקי להוריד מיסי ועד בשיעור כזה?
אי לכך, באסיפת דיירים אחרונה (שבוצעה באופן חוקי) הנעתי מהלך לפי הוחלט שעל מנת להתחיל בבניית בסיס לתחזוקה נאותה יותר של הבניין, יש להעלות מיסי הוועד ל - 300 ש"ח. מדובר בבניין רב קומות עם 30 דיירים.
בפועל מדובר על העלאת מיסים של 300%. האם חוקי?
האם ניתן להעלות את התשלום עבור ועד הבית
שלום רב,
לאסיפה הכללית יש סמכות לקבל החלטה ברוב על העלאת תשלומי ועד הבית. ככל וההחלטה התקבלה ע"פ רוב הרי שאין מניעה לבצעה העלאת תשלום.
חיבור גז בדירה
אנו בימים הקרובים מקבלים מפתח לדירה בבניין יד2 שקנינו. הלכתי לבצע בדיקת מונים עם המוכר וראינו שאין שעון גז. המוכר אמר שהם דרשו לפני כחודשיים לנתק את שעון הגז.
האם עליי לדרוש שהמוכר יעשה חיבור שעון דרך חברת הגז ולאחר מכאן נעשה העברת מונים?
או שזכותו להעביר לי את הדירה גם ללא שעון.
יש לציין שבחוזה רשום שעל המוכר להעביר לקונה את הדירה כאשר כלל המערכות בדירה תקינות.
חבור גז
דירה נימסרת ללא חיבור שעון גז
שלום רב,
אני מציע לעיין בהוראות הסכם המכר. ככלל הוראות הסכם קובעות כי על הדירה להימסר כפי שהיא ביום החתימה בכפוף לבלאי טבעי וכאשר כל מערכותיה עובדות ותקינות. ככל והדירה נמסרת ללא שעון גז הרי שעל המוכר להרכיב בחזרה את שעון הגז. בעת המסירה יהיה עליכם לבצע החלפת משלמים.
מחיר למשתכן למשפרי דיור
מחיר למשתכן למשפרי דיור
שלום רב,
קיימות ועדות חריגים של עמידר ושל משרד השיכון, כדאי לפנות אליהן ולנסות לקבל פתרון לעניין.
חשוב לדעת, שמכירת דירת עמידר שנרכשה לפני חלוף 5 שנים כרוכה בתשלום כספי גבוה שעלול להעמיד בספק את היתרון שברכישת דירה במסגרת מחיר למשתכן לכן כדאי לבדוק את מכלול העסקאות גם מבחינת כדאיות כלכלית ככל שלא ינתן ע"י ועדת החריגים פתרון למצב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו
עיון במסמכי עסקה ע"י יורש
שלום אסף,
על מנת לעיין בתיק עליך להוכיח את הקשר שלך אליו.
צו ירושה הוא דרך המלך, אך ניתן לנסות להגיש בקשה מנומקת ולהסביר בה מה עניינך בתיק ומדוע נדרש לך העיון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רשום נכס ברמ"י העברת שם לאחר צו קיום צוואה של
רישום זכויות על פי צוואה ברמ"י
שלום יוסי,
יש לשלוח לרמ"י נסח המעיד על העברת הזכויות על שמך ולבקש עדכון התיק אצלם.
מומלץ לעקוב אחר הביצוע ולבקש אישור בכתב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסמכים
קבלת מסמכים מרשות המסים
שלום דורון,
הצדדים לעסקה או מיופי כח מטעמם רשאים לפנות לרשות המסים ולעיין במסמכי התיק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום טאבו
שלום, כמה זמן אמור לקחת לעו"ד להעביר רישום לטאבו מהמנהל לקבוצת רכישה עבור למעלה מ 40 דיירים?
השאלה נשאלת לאחר תקופה ארוכה שבא אנו הלקוחות מרגישים שהעו"ד קיבל את כספו ומורח אותנו כי מדובר בעבודה סאזיפית והוא לא מעוניין לבצע אותה במהירות לטובת כולם
תודה מראש על התשובה המקצועית
כמה זמן לוקח לרשום בטאבו?
שלום רב,
השאלה כללית מדי ולא ניתן לתת לה תשובה של ממש.
לא ברור מה הרישום הנדרש - העברת קרקע? רישום בית משותף? האם דרושה פרצלציה והאם נערכה?
לא ברור השלב בו מצויה העסקה - האם נתקבלו כבר אישורי מיסים ועיריה, האם ישנן בעיות משפטיות הדורשות טיפול ואילו בעיות אלה?
זכותכם כדיירים לשאול את עוה"ד ולקבל ממנו הערכה לגבי המועד בו יוכל להשלים את הרישום ומה הצעדים הנדרשים לשם כך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול הזכייה במחיר למתשכן על ידי אחד מבני הזוג עקב
לפני כשנה וחצי זכינו כזוג נשוי במחיר למשתכן. עוד לא הגיע מועד בחירת הדירה אך הוא צפוי להיות בחודשים הקרובים.
לאחר תקופה הנישואין לא צלחו והבעל עזב את הבית ומאז אנו חיים בפירוד . והחל הליך משפטי בבית משפט מפשחה בין היתר לעניין הרכוש.
לפני ימים אחדים קיבלתי הודעה שהזכייה שלנו בוטלה . בבירור שלי במשרד השיכון עולה שהבעל הודיע על ביטול הזכייה. כמובן שעשה זאת ללא ידיעתי ובאופן חד צדדי. ובכך למעשה ביטל את חלקי בזכאות.
אני מניחה שעשה זאת כדי לא להיתבע רכושי על שווי מחצית מהזכאות.
שאלתי היא האם משרד השיכון יכול לבטל את הביטול החד צדדי כדי שאשאר עם הזכאות או לפחות אחליט בעצמי אם לממשה או לממשה במסגרת פרוייקט אחר?
האם עצם הזכאות שנוצרה לנו כזוג נשוי ושבעיקרה ידועה כהטבה המאפשרת רכישת דירה בשווי הנמוך בכ- 30% משווי שוק - זו עוולה נזיקית כלפי ברגע שביטל על דעת עצמו מבלי לשאול אותי ובכך לגרוע ממני כל אפשרות לממשה?
ביטול זכייה במחיר למשתכן על ידי בן זוג עקב גירושין
שלום רב,
בכפוף לאמור במסמכי המכרז לפי וזכיתם, תוכלי לנסות ולפנות למשרד השיכון על מנת שיבטל את הודעת הביטול של בעלך.
ככל שמעשי בעלך גרמו לך נזק כלכלי תוכלי לתבוע אותו בגין נזק זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח בקומבינציה
והאם חלים עליי חוץ ממעמ על שירותי בניה גם מס הכנסה על הרווח במכירת הדירה ומימוש הרווח ?
תודה רבה .
מס שבח בקומבינציה
שלום אבי,
כעקרון, אם בעת מכירת הדירה החדשה שתקבל תעמוד בתנאי הפטור ( זו תהיה דירת היחידה, לא מכרת דירהבפטור ב 18 החודשים שקדמו למכירה ואתה מחזיק בדירה 18 חודשים לפחות) תהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירתה.
ככל שאינך עוסק במכירת דירות לא תשלם מס הכנסה אלא מס שבח ( שהוא סוג של מס רווח הון).
בכל מקרה - לפני התקשרות בהסכם מומלץ לבדוק את כל סוגיות המיסוי עם עו"ד מטעמך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תבע נקודתית
יש לנו חלקה אשר מחולקת ל 3 תתי חלקה (1,2,3) שלכול אחד יש את גבולות החלקה שלו בתקנון הבית המשותף.
רשום בתקנון שכול האחוזי הבניה הקיימים או אשר יווצרו בעתיד יהיו של תת חלקה 3.
אנחנו תת חלקה מס 2 ,של 800 מטר אדמה ועליו בנוי מבנה בן 2 קומות שבנוי 500 מטר.
קיבלנו אישור עקרוני שניתן לבנות תמא 38 בערך 1200 מטר 10 יחד!
כול יזם שהגיע אלינו בדק וראה שאין היתכנות כלכלית בכלל כי אנחנו נמצאים באזור חדרה!
אם עיריית חדרה תגדיל את האחוזי הבניה בתוכנית עיר שלה אז אני מבין שהאחוזי הבניה יהיו של תת חלקה מס 3 כפי שרשום בתקנון,
השאלה שלי:
במידה ואנחנו פונים למחוזי בבקשה לתבע נקודתית על השטח שלנו תת חלקה מס 2 ספציפית כדי שיהיה לנו כלכלי,האים גם אז האחוזי הבניה יהיו של חלקה מס 3?
האים ניתן שהבעלים של תת חלקה מס 3 יחזק לנו את הבניין ,ואת האחוזי הבניה שמגיע לנו מתמא 38 נוכל להעביר אליו בגלל שהוא נמצא באותו השטח שלנו?
אשמח להצעות ופתרונות מה נוכל לעשות בעניין של הבית שלנו(הוא בן 100 שנים) ?
תודה
תב"ע נקודתית
שלום חזי,
נא הפנה שאלתך לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת החלטות בבית משותף
דייר לא יוכל להגיע לאסיפת דיירים
במועד שנקבע
באסיפה תתקיים הצבעה האם מקבלים את תנאי החוזה של חברת ניהול חדשה
1. אם הדייר כותב בווטסאפ הקבוצתי שהוא מקבל את תנאי החוזה טרם האסיפה האם זה נחשב?
2. יתכן ובאסיפה יוחלט לשנות כמה סעיפים
האם הדייר יוכל לכתוב בווטסאפ טרם האסיםה שהוא מקבל את תנאי החוזה גם אם יוחלט באסיפה לשנות כמה סניפים?
3. אם התשובה שלילית בשני הסעיפים הקודמים והדייר יהיה חייב למנות מיופה כוח מטעמו האם הוא יכול למנות בעל דירה בבנין להצביע במקומו?
תודה
הצבעה באסיפת דיירים באמצעות מיופה כח
שלום יוסי,
הדיירי יכול למנות מיופה כח - שיכול להיות אחד השכנים האחרים - שיצביע בשמו במקומו. על מיופה הכח להציג בפני האסיפה כתב מינוי כתוב וחתום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם פשרה במקרקעין- ומיסוי
כבר הגבת לנו לשאלה הבאה-המצורפת בסיום-
ואני מוסיפה " באם תהיה חותמת של ביהמש על הסכם פשרה כזה- האם יחולו מיסים או שכבר לא "?
השאלה היתה-
לאחר שירשנו דונמים בחכירה מאת המינהל הופיע אדם שתבע בביהמ"ש שהחלקות שלו.
אחד הנתבעים מוכן לפשרה עם התובע- התובע יעביר לו סכום ותמורת זאת חלקו בדונמים יעברו על שם התובע.
והשאלות-
1- האם אירוע כזה- הסכם פשרה- בעירוב ביהמש- חייב במס?
2- ואם כן אילו מיסים עלולים כל אחד מהצדדים לשלם?
3- ואם לא אז מה הסיבה שלא נדרש מס באירוע כזה?
שוב- באם ההסכם בחתימת ביהמש שיודע על הפשרה שמחליפה תביעה - האם יש סיכוי שלא יחולו מיסים כאן?
כל טוב
זוהר
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השב
הסכם פשרה במקרקעין- האם חייב במס?
לילך עתני, עו"ד ונוטריון | 30/01/2019 16:11
שלום זוהר,
ההסכם המתואר הינו עסקה לכל דבר ועניין (רכישת קרקע בתמורה) ויהיה מחויבב במיסוי ככל עסקה (מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה ככל שחל, דמי הסכמה לרמ"י אם חלים וכיוב').
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השב
הסכם פשרה במקרקעין- ומיסוי
שלום זוהר,
אישור בית המשפט להסכם הפשרה איננו משנה את מהות העסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגבהת גדר עץ בכניסה לבניין
הנני מתגורר בקומת קרקע בבניין של 8 קומות , בכניסה לבניין ישנו שביל וגדר שקיימת מזו 20 שנים בכניסה לדירה שלי, לאחרונה בחתימת 75 אחוז מהדיירים הוחלט להגביהה את הגדר ממטר וחצי למטר ושישים , אך העירייה מורה לנו להרוס את הגדר לאלתר, מה קובע החוק?
בתודה מראש
היתר בניה לגדר
שלום יניב,
גדר עד גובה 1.5 מ' איננה טעונה כיום היתר בניה אלא אם כן מדובר בגדר הנמצאת בחזית המגרש הפונה לרחוב.
לצורך הגבהת הגדר מעל גובה זה, או אם לא ניתן היתר לגדר בעבר והוא גובלת ברחוב יש להוצא היתר בניה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מקרקעין לא מוסדרים
הסדר זכויות במקרקעין
שלום מאור,
הסדר זכויות במקרקעין הינו הליך מורכב אשר נערך למתחם גדול של קרקעות, ולא לבניין בודד ואשר היוזמה לו צריכה להיות של שר המשפטים.
ככל שהכוונה לרישום בית משותף - כאן ליוזמת הדיירים ולשיתוף הפעולה ביניהם יש חשיבות רבה. אם זה העניין כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני ולהתקדם בהתאם להוראות עוה"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועדה
תשריט לרישום בית משותף
שלום רב,
כעקרון אין חובה לקבל את אישור הועדה המקומית.
אישור כזה ידרש במקרה בו קיימות חריגות בניה, הערות תכנוניות וכיוב'.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשריט
תשריט בית משותף איננו נמצא - האם יש מה לעשות?
שלום אלכס,
ראשית כדאי לנסות לאתר את התשריט במוסדות אחרים - למשל, אם מדובר בקרקע של רמ"י אמור להיות שם העתק.
בכל מקרה אחר יש לפנות למפקח על רישום המקרקעין ולבקש הנחיות כיצד להוסיף את התשריט (ככל הנראה בדרך של תיקון צו הבית המשותף).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחלוקת בגבול המגרש
החומה המפריד בינינו 2 מטר על החצר שלי
זה היה ככה 30 שנה ופתאום השכן מתעורר לפי השרטוט נראה שהוא
צודק השאלה אם אני חייב להחזיר ? כי ככה זה 30 שנה
מחלוקת בגבול המגרש
שלום רב,
ככל וקיימת מחלוקת רצוי תחילה לפנות למודד מוסכם אשר יבחן את הגבולות.
מס שבח על דירה מירושה . לי אין דירה.
מס שבח על דירת ירושה
שלום רב,
מנתוני השאלה עולה כי המוריש היה בעלים של דירה ומחצית דירה. לפיכך במכירת הדירה יהיה עלייך לשלם מס שבח.
בברכה ,
ניתן לרשום עיקול על נכס הערת אזהרה למניעת עסקה
האם ניתן לרשום עיקול/ שיעבוד על נכס עם הערת אזהרה?
ככלל אין מניעה לרשום עיקול / שיעבוד על נכס לאחר רישום הערת האזהרה.
אומנם כל מקרה יבחן לגופו אך ככלל ככל והעיקול / שיעבוד נרשמו לאחר הערת האזהרה הרי שזכותו של מוטב ההערה גוברים על העיקול / שיעבוד.
בברכה,
תצהירים
האם עו"ד שמגיש התנגדות לבקשה להיתר בנייה בשם מספר דיירים צריך לצרף תצהיר של כל אחד מהדיירים?
תודה
האם יש לצרף תצהיר של דיירים המתנגדים לבקשה להיתר?
שלום רב,
לבקשת ההתנגדות יש לצרף תצהיר של המתנגד
שאלה לגבי תמ"א 38
תמ"א 38
שלום מיכל,
נא הפני שאלתך לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערעור על החלטת הוועדה המקומית
האם דיירים שלא הגישו התנגדות לבקשה להיתר בנייה יכולים לערער לערכאה גבוהה יותר על החלטת הוועדה המקומית?
תודה
מי רשאי לערער על החלטת הוועדה המקומית
שלום אושר,
ערר רשאי להגיש רק מי שהיה צד לבקשה הראשונית (מבקש ההיתר או מי שהתנגד לו).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מיסים במכירת דירה
האים בגלל שאני אקבל כסף אני אצטרך לשלם מיסים?
ואים כן ,האים החישוב מתבצע לפי שווי הדירה החדשה שאני היתי אמור לקבל +25 מטר בחוק,ואז לראות שווי הדירה עתידית אל מול שווי הכסף שהקבלן נותן לי בעבור הדירה?
אשמר לפירוט מה המיסים/או מה עלי לעשות?
תודה.
תשלום מסים במכירת דירה
שלום אבי,
על מכירת נכס לקבלן חלים אותם חוקים כמו במכירה לצד ג אחר.
אתה תהיה מחוייב בתשלום מס שבח אא"כ אתה זכאי לפטור (למשל, אם מדובר בדירתך היחידה). כעקרון, החיוב במס שבח יעשה בהתאם למחיר המוסכם בחוזה עליו תחתמו.
בנוסף עשוי לחול חיוב בהיטל השבחה, ששיעורו נקבע על פי שמאות מקרקעין.
בכל מקרה לא מומלץ להתקשר בעסקה לפני הוועצות בעו"ד מטעמך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
