פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מניעת שימוש בשטח משותף
דייר שמשמש נציג הדיירים הציב עמוד בשטח משותף( עפ תרשים טבו)שצמוד לחניה שלו ומונע מאחרים שימוש במקום וזאת ללא קבלת אישור , אבל הוא כן משתמש לחניה נוחה יותר .
מה עושים?
תודה
מניעת שימוש בשטח משותף
שלום רב,
ככל שאחד הדיירים מונע מארים שימוש בשטח משותף ניתן לפנות בתביעה למפקח על רישום המקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית בית עם הסכם שיתוף שלא רשום בטאבו
האם נושא זה משמעותי בקנייה? מבריף קטן שעשיתי באינטרנט הבנתי שזה רצוי שהסכם יהיה רשום אך לא חובה, וזה בעיקר כדי לפרסם לציבור שההסכם קיים. לא מובן לי הנושא עד הסוף, לכן הצטברו לי כמה שאלות, אני מקווה שזה שאלות נכונות:
1. האם זה מידע נכון?
2. האם כשמחתימים קונה על הסכם הקיים לקונה בדיוק אותן זכויות כמו לבער הנכס הראשוני שחתם?
3. האם זה מהווה מכשול עכשיו או בעתיד ומה יכולות להיות ההשלכות?
4. האם כשארצה למכור נכס זה יהווה בעיה?
תודה רבה.
בנק למשכנתאות
קניית בית עם הסכם שיתוף שלא רשום בטאבו
שלום אולה,
הסכם שיתוף מחייב את הצדדים החתומים עליו גם אם לא נרשם בטאבו.
יחד עם זאת - הסכם שלא נרשם איננו מחייב גם קונים עתידיים. אם אחד מבעלי הדירות לא יחתים את מי שירכוש ממנו על הסכם השיתוף - אותו קונה לא יהיה מחוייב על פיו. זהו פתח לבעיות.
על מנת שכל קונה עתידי יהיה מחוייב על פי הסכם השיתוף עליו להיות רשום.
לרוב כאשר הסכם השיתוף איננו רשום הדבר עלול לפגוע בערך הנכס, להקשות בלקיחת משכנתא ולהרתיע קונים פוטנציאליים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
"שיפורים" בבית משותף
תקנון
סמכות הועד לבצע שיפוץ
שלום רותי,
לטעמי, הועד רשאי להחליט בעניינים קטנים ולא מהותיים.
לגבי שיפוץ, שיפור, החלפת מערכות או חיפויים נדרשת החלטה של הדיירים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה חשובה
אני מתגוררת בבניין משותף בדירה על שמי, בחורף האחרון עקב הצפה בגג הדירה שלי והדירה של השכן ניזוקו. אנחנו כרגע מקבלים הצעות מחיר לאיטום הגג ואני מעוניינת לדעת האם ישנה מחוייבות על פי חוק לחייב את דיירי הבניין בתיקונים שיעשו בתוך ביתי ובבית השכן. אנחנו לא רשומים באגודה לתרבות הדיור ולכן איני יכולה לברר איתם.
אשמח לתשובתכם בהקדם
רכוש משותף
פיצוי עלנזקי נזילות מהגג
שלום קרן,
ככל שהגג הוא גג משותף חלה על הדיירים כולם חובת השתתפות בתחזוקתו השוטפת, וככל שהתחזוקה לא בוצעה ונגרם עקב כך נזק לדירתך חלה חובת השתתפות על כל הדיירים (גם עלייך ועל השכן) בפיצוי בגין הנזק שנגרם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נסח טאבו
אני זקוק לרשימת בעלי הדירות בבית משותף. איזה סוג נסח טאבו עליי להזמין?
נסח משותף
נסח טאבו מרוכז
נכס שנלקח על ידי המדינה
היתה לי דודה אחות של אבי, היתה לה דירה בחיפה, הדירה עברה לבן, לבן לא היו ילדים.. בנסח טאבו רשום: "צו ניהול ע"י אפוטרופוס. שנת 1995 - בית משפט מחוזי חיפה
מדינת ישראל
סעיף 4 יט לחוק רשות מקרקעי ישראל תשך-1960
אם המדינה לקחה את הנכס, מה ניתן לעשות?
צו ניהול לנכס
בעל הדירה שאני שוכרת נעלם
חוזה השכירות שלי הוא עד סוף חודש מאי 2019 .
החודש ניתקו לי את שידורי הכבלים בתואנה שבעל הדירה ביקש לסיים את ההתקשרות , צלצלתי לבעל הדירה ללא הרף , אך ללא מענה .
חלפו כמה ימים והוא אינו זמין ומתברר שהוא מכר את הדירה בלי ליידע אותי על כך .
אין לי עם מי לדבר , הבן אדם נעלם .
מה מצבי מבחינה משפטית ומה אעשה עכשיו ?!
*אשמח אם תוכלו לשפוך לי אור על הנושא .
בעל הדירה מכר את הדירה בלי ליידע
שלום רב,
ראשית עלייך לעיין בהוראות הסכם השכירות ולבחון את הוראותיו במקרה של מכירת הדירה.
כמו כן, עלייך לבחון את הוראות ההסכם ביחס לכבלים. כך או כך, לא ניתן יהיה לפנותך לפני מועד תום השכירות
הארכת פטור ממס רכישה
אני נכה עם אובדן כושר 100% לצמיתות. רכשתי דירה שאני סובל בה, וגורמת לי נזק בריאותי שאם הייתי יודע שכך יהיה לא הייתי רוכש אותה. איני רוצה להשתמש בהנחת נכה (מעולם לא השתמשתי) מאחר ואני רוצה שתהיה לי אפשרות להשכיר אותה ולשכור נכס אחר. הדבר עולה לי בבריאות.
אנא עזרתכם, בתודה ובברכה.
הארכת המועד למכירת דירה - שיפור דיור
השגה בל גובה מס שבח
טעמים מיוחדים להארכת מתן תשובה על השגה על מס שבח
סעיף 87(ד), תיקון 70 בחוק מיסוי מקרקעין קובע מתן תשובה על השגה תוך 8 חודשים. אך רשום שם "המנהל יהיה רשאי, מטעמים מיוחדים, להאריך את התקופה האמורה עד תום שנה מהיום שנמסרה לו הודעת ההשגה" - מהם התנאים המיוחדים הללו והאם חלה חובה על מנהל רשות המיסים להודיע על ארכה במתן תשובתו בתוך אותם 8 חודשים ? (והרי לא הגיוני שפתאום לאחר תקופת ה 8 חודשים כאשר הנישום ידרוש את קבלת השגתו - פתאום יפעיל מנהל רשות המיסים ארכה זו ככה סתם
- אנא תשובתכם המושכלת
השעה על גובה מס שבח
בבקשה פתרון משפטי
החברה שמטפלת בבניין לא מוכנה להחליף את מנקה המדרגות שלא מגיע לנקות .
פניות של דייר אחד(השאר לא מתעניינים)- לא נענות או נענות בכך "שצריך לשלם למנקה הרבה פיצויים ולכן לא").
מה עושים?
תודה על פתרון משפטי קונקרטי
החלפת חברת ניהול
הפחתת דמי שכירות כתוצאה מבניה בבניין סמוך
הבניין הסמוך לנו (שלו קיר משותף עם דירתי) החל בעבודות בנייה.
לאחרונה פנו אליי השוכרים בדירה וביקשו הפחתה בדמי השכירות בגין הרעש שנגרם כתוצאה מהבניה ולטענתם פוגע באיכות חייהם בדירה. שאלתי היא מה הדין במקרה כזה? אם אני צריך להפחית להם האם אפשר לדרוש את זה מהשכן שבונה? מצד אחד הוא בונה עם היתר (בדקתי) ומצד שני- האם אני צריך להפסיד בגלל הבניה שלו? האם בכלל יש חובה להפחית שכירות? אם מחר יבנו בבניין ממול גם אז אצטרך לשלם על כך את המחיר?
תודה מראש
האם יש מקום להפחית בדמי שכירות?
עליך לבחון מה קובעות הוראות הסכם השכירות. ככל ואין כל התייחסות לכך, אינך מחויב בהפחתת דמי השכירות.
בברכה
הוספת תכולה בהסכם מכר
הוספת תכולה בהסכם מכר
שלום מיכאל,
אין מניעה להוסיף רכישת תכולה בחוזה מכר דירה.
יש לכתוב באופן מפורט מה התכולה שנרכשת ולפרט את מחירה ככל שניתן.
על מחיר התכולה לא יחול מס רכישה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת נכס בירושה
בנוסף, הורישה לי אמי את זכויות החכירה הבלתי מהוונות שלה בנכס מקרקעין שרשום בטאבו על שם 7 משפחות מזה עשרות רבות של שנים (אין פרצלציה).
שאלתי:
כרגע אני מעוניינת להעביר על שמי את חלקה בביתה הפרטי בלבד, ללא העברת זכויותיה ברמ"י על שמי.
איך אני מבצעת את ההעברה הז
העברת נכס בירושה
שלום טל,
לשם רישום הזכויות בבית על שמך עליך לפנות ללשכת רישום המקרקעין עם צו הירושה/צו קיום צוואה ובקשה מתאימה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה לנכה
נכה המעוניין לרכוש דירת מגורים, יש בבעלותו דירות נוספות ולכן זו אינה דירה יחידה, אך כן למגורים. יש לו 75% אי כושר השתכרות לצמיתות.
מה שראיתי באתר רשות המיסים שישנה הטבה שמשלם רק חצי אחוז משווי הנכס. האם נכון? האם יכולות להיות הסתייגויות ממס הכנסה שיחליטו שלמרות הכל ישלם מס מלא?
נ.ב. אף פעם לא השתמש בהטבה
אודה לתשובה
מס רכישה לנכה
שלום יעל,
נכה הרוכש דירה שתשמש למגוריו זכאי לקבל את ההקלה פעמיים בחייו אף אם יש בבעלותו דירה נוספת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הודעת שוכר על עזיבת נכס ללא הסכמת הבעלים בארנונה
בבעלותי חנות באיזור ירושלים. השוכר הפר את החוזה ועזב את החנות והודיע על כך לעייריה.
העירייה, בזמן שיש חוזה בתוקף ואין בידיה הסכמת הבעלים לשינוי, החזירה את הארנונה חזרה לבעלים והוציאה לו חשבון ארנונה.
עד כמה שזכור לי בחוזה שמעל שנה מחויבת העיירייה בהסכמת בעלים לשינוי. האם אני טועה? כיצד ניתן לפעול מול העירייה לשם החזרת החיוב בארנונה ע"ש השוכר מקום בו יש חוזה בתוקף ואין הסכמת בעל הנכס לשינוי.
תודה מראש
הודעת שוכר על עזיבת נכס ללא הסכמת הבעלים בארנונה
שלום אופיר,
מי שחדל להחזיק בנכס רשאי למסור על כך הודעה לעיריה.
את הנזק שנגרם לך עקב הפרת הסכם השכירות, לרבות תשלומי הארנונה, תאלץ לתבוע מן השוכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נטל
הוגשה תביעה המבוססת על סעיף 10 לחוק המקרקעין: "10. "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".
האם על התובע הטוען כי הסתמכך בתום לב על המרשם חובת הוכחה תום לב? או על הנתבעים הנטל להוכיח חוסר תום לב?
נטל ההוכחה
שלום רון,
במשפט אזרחי נטל ההוכחה מוטל על התובע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה של עמידר
יש לה כמה ילדים אחד גר איתה לא מוצהר בעמידר.
מה הזכויות מה האפשרויות
האם ילד אחר יכול להתנגד.
איך
תודה
האם ניתן לרשת זכויות של דיירת בדיור הציבורי?
שלום רב,
זכויות של דייר בדיור הציבורי אינן עוברות בירושה אלא בכפוף להוראות לחוק הדיור הציבורי.
הבן שהתגורר בדירה יחד עם אמו יוכל להוסיף ולהתגורר בדירה אם גם הוא עונה לתנאי הזכאות לדירה בדיור הציבורי. אם איננו זכאי בעצמו לדיור ציבורי ידרש לפנות את הדירה בתוך 9 חודשים ממועד פטירת האם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכב חונה במעבר לגישה לשאר החניות בביניין המשותף ו
שלום יש תופעה השכן מחנה רכב שלא בחניה במעבר וחוסם בכך את האפשרות להגיע לחניות הפרטיות באופן מסודר
נאלצי לעשות איגוף דרך השכנים
רכב החונה בחניה הפרטית והשכן חוסם מאחור בשטח המיועד לתימרון וכניסה לחניה שלי למי פונים
תודה
רכב חוסם מעבר לחניה - מה ניתן לעשות?
שלום יוסי,
ככל שהשכן החוסם איננו מפסיק את מעשיו למרות פניותיך תוכל לפנות כנגדו בתביעה לצו מניעה בפני המפקח על רישום מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי מחניה בטאבו
יש לי שכן נכה שמתלונן שלא יכול לעבור עם ההליכון בין המכוניות שלי ושל השכן ודרש שלא אחנה בחניה הפרטית שלי בטאבו.
הסברתי שזו חניה פרטית ויש כניסה מסודרת לבנין .אך השכן איים שיפנה לעורך דין וידאג שיפנו אותי מהחניה הפרטית שלי כי קשה לו להגיע לחניה שלו דרך הכניסה לחניה.
שאלתי היא האם יש לו קייס??הרי יש לו אפשרות להכנס דרך הכניסה הראשית של הבנין.או לדאוג לעצמן לחניית נכה הרחוב הראשי מול הכניסה לבנין.או אפילו לבקש שיכינו לו שביל נגישות דרך הגינה. ברצוני לציין שגם אני בעלת נכות.(ללא הליכון או כסא גלגלים).תודה ריקי
חניה פרטית רשומה בטאבו
במידה והחניה רשומה בטאבו הצמדה לנכס הדירה השכן לא יכול לעשות דבר בעיניין את צודקת
פינוי מחניה בטאבו
שלום ריקי,
ככל שהחניה צמודה לדירתך את רשאית להוסיף ולהשתמש בה.
יש למצוא פתרון נגישות אחר לאותו דייר על מנת שיוכל להכנס לבניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב שטח מבני עזר ביחס לשטח בניה עיקרית
כלומר האם 1 מ"ר בניה עיקרת שווה 3 מ"ר של מבני עזר או 4 מ"ר של מבני עזר או 5 מטר של מבני עזר
תודה ויום טוב
חיים
חישוב שטח מבני עזר ביחס לשטח בניה עיקרית
שלום חיים,
נא ראה תשובה קודמת לשאלתך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנון בית משותף
האם תקנון בית משותף שנכתב ונחתם חד צדדית במעמד הקבלן בזמן הקמת הבניין יכול להיתקף בבית משפט במקרה וישנם בו סעיפים הפוגעים כיום בזכויות דיירי הבניין? (לדוג' שימוש בשטחים משותפים לצורך פרטי, נישול מזכויות הגג וכו')
תודה.
תקנון בית משותף
שלום רן,
אם הסעיפים אשר לטענתך פוגעים בדיירים היו ידועים לרוכשים במועד חתימת החוזה והופיעו במפרט הטכני - תתקשו מאוד לתקוף אותן.
כדאי לפנות לעו"ד לבחינת ההוראות והסכמי המכר ולבחינת אפשרות של הגשת תביעה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניית נכים בבנין משותף
אם מדובר בשטח פרטי, לתמרורים אין כל משמעות וניתן
לחנות
פקח או שוטר לא מוסמך לתת דו"ח בשטח פרטי המשמש את דיירי הבניין בלבד, כל דוח שיינתן, יבוטל
חניית נכים
שלום אביטל,
אם החניות מסומנות כחניית נכים ואינן מוצמדות לדירה, רק נכה רשאי לחנות בהן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקונים שלא בוצעו שנתיים
אני גרה בדירה כבר קרוב לשנתיים כולל הארכת חוזה פעמיים.
מיום הכניסה ועד היום אל תוקן דבר והתקלות בלתי נסבלות.
הכיריים שהם בילט אין- רק גז אחד עובד והם אל קונים חדש כבר חודשים
יש רטיבות באמבטיה ומתחת לכיור
כל המנעולי דלתות בבית מפורקים לגמרי, ודלת הכניסה לפעמים ננעלת בלי אפשורת לפתוח
ארון הקיר התפרק כך ש2 דלתות נעקרו והאחרות רעועות
מאוור התקרה חורק ומפחיד
שלט המזגן לא תקין
על כל ההתיקונים הם יודעים וחקל הם אמרו לי בסדר תקראילמישהו וחלק אמרו שהם יקראו.
הבעיה שאין לי כסף גם לשלם כל כך הרב הלבעלי מקצוע וגם אחר כך לרדוף אחרי בעלי הדירה וגם לשלם שכר דירה (מעל 5000 שח שכר הדירה) ולכן כל פעם אני פונה ומבקתש שיתקנו והם אומרים בסדר ואל עושים דבר.
מה אני יכולה לעשות? כרגע אני חייבת להם שכד על חודש שעבר שביקשתי לשלם באיחור, ובעשירי לחודש שכר דירה נוסף, כלומר 10,000 שח. האם אני יכולה לתאם עם בעלי מקצוע בימיםה קרובים עבודות עתידיות ולומר לבעלי הדירה ששכר דירה אחד אני מקזזת לטובת התיקונים אלא אם אצטרך יותר (בוודאות יהיה צורך ביותר).
הם היו בדיר ה3 פעמים בשנתיים האלה וראו הכל.
תודה
ביצוע תיקונים בדיה שכורה
שלום אמה,
אם המשכיר איננו מתקן בדירה ליקויים שעליו לתקן או שהסכים לתקן - תוכלי להודיע כי את תבצעי את התיקונים על חשבון המשכיר ולקזז את העלויות מדמי השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סכום הפיצוי בגין איחור במסירת דירה
סכום הפיצוי בגין איחור במסירת דירה
שלום אורנה,
עלייך לברר מה שכר הדירה המשולם באזורך לדירה בגודל של הדירה שלך.
תוכלי להעזר לשם כך במתווכים המכירים את האזור או לקבל חוות דעת של שמאי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החזקת כספים על ידי כונס נכסים
בגין מכירת הנכס שילמתי את מלוא מס השבח למעט סכום זניח (פחות מ 10 אלף שח) אשר נימצא
בהליך השגה מסודרת מול רשות המיסים.
האם על פי חוק בגלל אותה השגה שעדין לא טופלה ברשות המיסיים - כונס הנכסים מנוע מלהעביר אלי את מרבית כספי התמורה בגין מכירת הנכס, (אין לי בעייה שיחזיק אצלו בשלב זה אפילו 50 אלף שח עד סיום הליך ההשגה) - מהו החוק, במידה וישנו, אשר מאפשר לכונס לא להעביר אלי כספים אילו בגלל מס שבח
החזקת כספים על ידי כונס נכסים
שלום דני,
בהסכם המכר מצוי בדרך כלל סעיף העוסק במועד העברת הכספים המוחזקים בנאמנות לידי המוכר.
על הנאמן לפעול בהתאם להוראה זו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
