פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תשלומי איזון
ומתי בעצם חל חובת תשלום?
תשלומי איזון
שלום רב,
החובה לשלם תשלומי איזון חלה מעצם כך שחלק מבעלי הזכויות קבלו זכויות בשווי גבוה יותר מבעלי זכויות אחרים, ואיננה תלויה בהכרח במימוש הזכויות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכפ פשרה במקרקעין- האם חייב במס?
לאחר שירשנו דונמים בחכירה מאת המינהל הופיע אדם שתבע בביהמ"ש שהחלקות שלו.
אחד הנתבעים מוכן לפשרה עם התובע- התובע יעביר לו סכום ותמורת זאת חלקו בדונמים יעברו על שם התובע.
והשאלות-
1- האם אירוע כזה- הסכם פשרה- בעירוב ביהמש- חייב במס?
2- ואם כן אילו מיסים עלולים כל אחד מהצדדים לשלם?
3- ואם לא אז מה הסיבה שלא נדרש מס באירוע כזה?
כל טוב
זוהר
הסכם פשרה במקרקעין- האם חייב במס?
שלום זוהר,
ההסכם המתואר הינו עסקה לכל דבר ועניין (רכישת קרקע בתמורה) ויהיה מחויבב במיסוי ככל עסקה (מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה ככל שחל, דמי הסכמה לרמ"י אם חלים וכיוב').
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ברכישת דירה איזה מסמכים חייבים?
יש לי קלסר וחשוב לי שיהיו לי את כל המסמכים אציין
שהמוכרים עוזבים את הארץ מיד בחתימת החוזה. איזה מסמכים חשוב שיהיו לי?
תודה רבה
ברכישת דירה איזה מסמכים חייבים?
שלום רחל,
כדאי לבקש מהמוכרים כל מסמך שיש להם בנוגע לדירה - חוזה הרכישה שלהם, התכתבויות עם הקבלן לגבי ליקויים, התכתבויות עם הכונס וכו'.
כל זאת, כמובן בנוסף למסמכי העסקה שלכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיכוב במסירה עקב ליקויי בניה
עיכוב במסירה עקב ליקויי בניה
שלום אורנה,
ברוב הסכמי המכר יש סעיפים העוסקים בסוגיה זו ומגדירים אילו ליקויים יכבו איחור במסירה ואילו לא.
עלייך לעיין בסעיפים הרלוונטיים בהסכם הרכישה שלך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום לועד הבית
האם אני יכול להתנתק מועד הבית?
האם ניתן להתנתק מועד הבית?
שלום יגאל,
אין אפשרות חוקית להפסיק לשאת בהוצאות התחזוקה השוטפת של הבית המשותף.
הדרך לפתור את שלל הבעיות שאתה מתאר היא לפעול כנגד כל שכן בנפרד באופן הרלוונטי למטרד שהוא מייצר (למשל, פניה לרשות לסגירת הגן או כל עסק אחר שמופעל בבנין בניגוד ליעוד הבנין, הגשת תביעה לצו מניעה וכו').
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיוב ארנונה
ברשותי חנות אשר קיבלתי בירושה בשנת 2006 ואשר בפועל מושכרת באופן שוטף משנת 1974 לשוכרים מתחלפים.
נודע לי מהשוכר הנוכחי כי יידעו אותו בעת פנייתו הטלפונית לתשלום הארנונה כי קיים חוב ארנונה משנת 1996(זו פעם ראשונה ששמעתי על כך, לא היית אי פעם דרישה לתשלום!). כמובן שהחנות הייתה מושכרת באותה העת והחיוב היה אמור להיות משולם על ידי השוכרים. מעבר לנושא התיישנות החוב האם העירייה רשאית לפנות אלי כבעלים או כיורש ולא לשוכר אשר בזמנו שהה בחנות? לצערי אין לי כל ניירת מתקופה זו.
איך רצוי לנהוג? תודה.
האם ניתן לגבות ממשכיר חוב ארנונה שהתישן?
שלום חיים,
מאחר שהחוב התישן, כיום אין העיריה רשאית לגבות אותו.
אם השוכר נרשם בעיריה כמחזיק - החוב חל עליו בלבד והעיריה איננה זכאית לפנות למשכיר.
אם השוכר לא נרשם כמחזיק והמשכיר לא דאג לכך הרי (ככל שמשובר בחוב שלא התישן) ניתן לגבותו מהמשכיר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מניין הקולות לאישור הרחבה כאשר בוצעו בבניין הרחבות
האם בעל דירה שהרחיב דירתו יכול להתנגד להרחבת דירה אחרת בבית המשותף?
כאשר בעל דירה כבר ביצע הרחבה של דירתו רואים אותו כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין. כלומר הוא נחשב במניין הכולות כמי שהסכים להרחבה.
האם הכוונה היא שדירה שהורחבה בעבר הרחבה דומה, אין צורך בחתימתה לצורך מניין 75% מקולות הדיירים לאישור הרחבה ? כלומר היה ו 75% מהדירות בבניין הורחבו הרחבה דומה, אין צורך באישור הדיירים כלל לביצוע הרחבה ?
תודה רבה
מניין הקולות לאישור הרחבה כאשר בוצעו בבניין הרחבות
שלום עדי,
כעקרון זה אכן המצב. לעיתים נדרשת חתימה מבחינה פורמלית, אך השכן שדירתו הורחבה לא יהיה רשאי להתנגד להרחבה וניתן יהיה לכפות עליו לחתום או להסמיך מישהו לחתום בשמו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות של דייר החותם הסכמה להרחבה של דייר אחר
במידה ודייר חתם לו, ובעתיד נניח קורה אסון והבניין קורס, או שהיסודות מתפרקים והבניין דורש חיזוק ויוצא עליו צו מבנים מסוכנים, האם יש אחריות מסויימת לדיירים שהסכימו לתכנית שעליה הם חתמו הסכמה ?
נניח, האם הם עלולים להיות חשופים לתביעה פלילית, או שנגיד הדיירים שלא חתמו הסכמה, יכולים לטעון שהם לא חתמו כי הניחו כי התכנית מסוכנת, ואז לתבוע את אלו שכן חתמו לקחת את הוצאות השיקום על חשבונם ?
אחריות של דייר החותם הסכמה להרחבה של דייר אחר
שלום שירי,
החתימה הנדרשת איננה מכשירה בניה רשלנית או תכנית רשלנית ואיננה מטילה על השכנים אחריות לחוקיות התכניות או לביצוען.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בעלות בטאבו
וני הציע למכור לנוגה את המקרקעין המוסדרים שברשותו.נוגה,אשר ידועה כאשה אחראית ורצינית,בדקה בפנקסי המקרקעין וראתה כי הדירה אכן בבעלותו של יוני.משכך,חתמה עם יוני על חוזה ובהתאם שילמה נוגה ליוני את מלוא התמורה,אך טרם נכנסה לגור בדירה,מספר חודשים לאחר מכן התגלה כי חלה טעות במרשם ויוני אינו בעל הזכויות בדירה.
בנסיבות העניין,איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א.זכותה של נוגה בדירה אינה תקפה מכיוון שהיה עליה להכנס לגור בדירה.
ב.זכותה של נוגה בדירה תקפה,שכן היא העבירה ליוני תמורה מלאה והסתמכה בתום לב על הרישום.
ג.זכותה של נוכה בדירה אינה תקפה בשום מצב,מכיוון שהייתה טעות במרשם והדירה מעולה לא הייתה של יוני.
ד.השאלה האם זכותה של נוגה בדירה תקפה תלויה בהחלטתו של הממונה על המרשם,שיכריע בהתאם לנסיבות המקרה.
מהם זכויותיו של הבעלים האמיתיים של הנכס ?...
תודה
בטעות קניתי קרקע שאיננה של המוכר - מה הדין?
שלום מאיר,
נא ראה סעיף 10 לחוק המקרקעין:
רכישה בתום לב
10. מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איזה שטר מתאים?
אדם רשום בטאבו כבעלים של בית פרטי. בנסח טאבו יש הערה על העברה לזרים.
האדם רוצה למכור הנכס לאדם אחר. האם שטר מכר נדרש או אחר נוכח הרפורמה בשטרות?
דבר נוסף. האם יש צרך באישור המנהל ובתצהיר העדר חריגות בניה רגיל?
ביצוע העברת זכויות בנכס הרשום כבעלות פרטית
שלום רב,
ככל ומדובר בנכס הרשום בטאבו על הבעלים - כבעלות, אזי יש לצרף שטר מכר רגיל.
עם זאת ככל ומדובר בחכירה, יש לבחון האם קיימות הגבלות בהעברה. המלצתי היא לפנות לעורך דין טרם ביצוע פעולה בנכס
הארכת תקופת חכירה
רכשתי בית קרקע ותקופת החכירה מסתיימת ב2032. לא שמתי לב ולא ביקשתי ברכישה שהמוכר יאריך. מה המשמעות הכלכלית של זה?
איך אפשר בכלל להפוך החכירה לבעלות?
הארכת תקופת חכירה
ניתן לפנות לרשות מקרקעי ישראל על מנת לבצע פעולת הארכה כ- 7 שנים טרם סיום המועד
חישוב מס רכישה כאשר בן 18 רוכש דירה על פי אופציה
בבעלותנו דירה.
אני מעוניינים לחתום על החוזה רק כשיהיה בן 18 על מנת לחסוך את מס הרכישה.
איך ניתן לבצע זאת?
האם רכישת אופציה והעברתה אליו עם הגיעו לגיל 18, תאפשר לו תשלום מס רכישה כדירה ראשונה כאשר יחתום על החוזה?
תודה
האם קטין יחוב במס רכישה
שלום רב,
נתוני השאלה מעלים אפשרות לחשיפה אפשרית למס רכישה.
ככל ובכוונתכם לערוך "תכנון מס" הרי שיש לקחת בחשבון שעסקת מסוג זה יכולה להחשב כחייבת במס רכישה על אף הסכם האופציה. כך או כך, במידה וקטין רוכש (הגם שהגיע לגיל 18) רשויות המס יכולות לחייב במס רכישה בגין חזקת התא המשפחתי,
המלצתי לפנות לייעוץ משפטי פרטני
העברה מחכירה לבעלות
האם ניתן להקנות בעלות במקום חכירה?
שלום רב,
על מנת לבחון האם הנך זכאי להקניית בעלות ו/או התנאים לביצוע ההקנייה ניתן להכנס לקישור הבא:
http://land.gov.il/OwnershipAndRegistration/Pages/ownership_application.aspx
2 ייפוי כוח בלתי חוזרים במקביל. האפ אפשרי?
פלוני מוכר דירה לבני זוג. האם הוא יכול לערוך ייפוי כוח בלתי חוזר המייפה את כוחו של הבעל למכור לאשה ובמקביל ייפוי כוח בלתי חוזר נוסף שמייפה את כוחה של האישה למכור לבעל? ובני הזוג יחליטו ביניהם בהמשך באיזה מייפוי הכוח ייעשה שימוש.
האם ניתן לתת ייפוי כח כפול
שלום רב,
אין מניעה לערוך ייפוי כוח כפול
בית משותף
איך בטאבו בודקים שאכן הרישום תואם את החוזים בין הקבלנים לרוכשים?
רישום בית משותף
שלום לימור,
במרבית הסכמי המכר מוסדר עניין רישום הבית המשותף ע"י הקבלן ואף ניתן לקבלן (או לעורכי הדין שלו) יפוי כח לביצוע הרישום. ההסכמה הנדרשת היא של בעלי הדירות הרשומים בטאבו, לא של רוכשי דירות שזכויותיהם טרם נרשמו.
בטאבו לא נבדק היתר הבניה ולא נבדקת התאמת הרישום לחוזי הרכישה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סעד
הרחבת חזית - שינוי חזית
בשפה המשפטית זה נקרא שינוי חזית (או הרחבת חזית)
בית ההמשפט העליון קבע בסעיף 13 להחלטתו - כדלקמן -
"הלכה פסוקה היא כי בעל דין אינו רשאי לחרוג מגדר המחלוקת כפי שהוצבה בכתבי הטענות, אלא אם נעתר בית המשפט לבקשתו לתקן את כתבי טענותיו או אם הצד שכנגד נתן לכך את הסכמתו, במפורש או מכללא"
על פי הכלל הזה, מצד אחד אסור להרחיב את חזית הטיעון, אך מצד שני אם בעל הדין שכנגד לא התנגד להרחבה, ואף טען לגופו של עניין, נחשב הוא כמי שהסכים להרחבה, במפורש או במשתמע, והדבר אף נקבע בהמשך לסעיף 13 הנ"ל.
לפיכך, יש חובה להתנגד מיידית הן במהלך המשפט, והן בהגשת בקשה ספציפית בכתב לבית המשפט, למחיקת הרחבת החזית האסורה, ולפעמים אף לסילוק על הסף של התביעה כולה.
תיקון כתב תביעה
שלו שלי,
אם ההליך הוגש כהליך של פינוי מושכר ונקבע שאין מדובר במושכר - התביעה תדחה.
כדי לקבל סעד במקרה אחר של סילוק יד יש לתקן את כתב התביעה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השבחה בניין
קראתי הרבה באינטרנט . שעל השבחת ביניין צריך רוב מוחלט .
אבל מקריאת פסקי דין של מפקחים על המקרקעין באתר המדינה .
כול המפקחים מצטטים . את פסק הדין של כבוד השופט חשין . שטוען כול מה משפצים. זה לישמור על הקיים . אז איפו הגבול . בין השבחה לבין שיפוץ . לא מצאתי פסק דין אחד שהיצדיק ניתבע אחד לפחות. שטען שזה שידרוג . /השבחה .ולא חייב אותו לשלם . על השיפוץ כי לא הייה רוב מוחלט על ההחלטה . אולי מילבד התקנת מעלית בביניין שאין בו מעלית . אבל בעניין שיפוץ . כול מפקח ציטט את ההחלטה של כבוד השופט שטוען שכול שיפוץ היקר ביותר זה . זה לשמר את הקיים . אולי אני טועה ? תודה על המענה
שיפוץ הקיים או השבחה
שלום קרמר,
המטרה של ההוראות הנוגעות להשתתפות בהוצאות התחזוקה בבית משותף היא להביא לשמירה מיטבית של הבנין ומניעת נזק לבניין ולדייריו או מבקריו.
כל שיפוץ יבחן בהתאם לתכליתו ולתרומתו לתחזוקת הבנין לעומת החלופות הקיימות, ככל שקיימות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איטום 1/4 ( רבע מכל הגג) בבניין משותף
ברצוני לשאול שתי שאלות:
שאלה 1. אני גר בקומה אחרונה בבניין משותף והיו לי נזילות מהגג ורטיבות בכמה מקומות בדירה .אנחנו 14 דירות בבניין ללא ועד הבית . בצעתי בעצמי תחזוקת גג ב 1/4 מהגג ( זאת אומרת רבע מכל הגג) מצד של הדירה שלי בלבד בחומר איטום שעלה לי 1850 ש"ח . יש - 3 דירות מתחתי , אם בצעתי תחזוקת גג רק בצד שלי מי אמור להשתתף בהוצאות תשלום ? אלא שרק בצד שלי מתחתיי גרים או כל הדיירים? חשוב לציין שאין ועד בית לבניין ותחזוקת גג היה רק בצד שלי 1/4 מהגג .
שאלה 2. מה עלי לעשות אם במקרה מסרבים לשלם על הוצאות ? האם לתת התראה במכתב מעו"ד או להגיש תביעה נגד דיירים? ואם כל הוצאות של הגשת תביעה או שכר טרחה על מכתבי עו"ד חלים עליהם ?
תודה רבה
איטום 1/4 גג
שלום יוסי,
אם הגג מהווה רכוש משותף חובת הדיירים להשתתף בכל תיקון שלו.
כאשר דיירים מסרבים לשאת בחלקם בהוצאות הבית המשותף ניתן להגיש כנגדם תביעה לצו עשה - צו שיחייב אותם לשלם) אצל המפקח על רישום מקרקעין או, אם הכספים כבר שולמו - תביעה להחזר כספי בבית המשפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה עצמית
אחריות קבלן בקבוצת רכישה
שלום יוני,
על מנת להשיב לשאלתך יש לעיין בהסכם שנחתם ביניכם כקבוצת רכישה לבין הקבלן. במרבית ההסכמים קיימת התיחסות לאחריותו של הקבלן לבניה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות להרחבה ע״י דירה מורחבת
האם בעל דירה שהורחבה בעבר יכול להתנגד להרחבת השכן
שלום שימי,
אכן, בעל דירה שהורחבה יחשב כמי שמסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת בבניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיירות מוגנת
דיירות מוגנת
שלום גדי,
דיירות מוגנת איננה זכות במקרקעין ואיננה טעונה רישום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דליפה מהגג
לפני כחצי שנה ועד הבית הזמין בעל מקצוע, שעשה זיפות לגג. יש לציין שהזיפות נעשה בזמן, מידי 5 שנים.
לאחרונה ישנה נזילה מהגג וכתוצאה מכך נגרם נזק לאחת הדירות בקומה העליונה. כאשר בעלת הדירה שמתגוררת בקומה ה-3 אמרה שישנה דליפה מהגג הועד מייד יצר קשר עם בעל מקצוע. כעת בעלת הדירה שדירתה ניזוקה טוענת שכל הדיירים צריכים לשלם עבור תיקון הנזק שנגרם לדירתה. עלות תיקון הגג היא כמובן על כל הדיירים, אך האם הדיירים צריכים לשאת גם בעלות הנזק שנגרם לדירתה כתוצאה מהדליפה מהגג?
תודה מראש
על מי לשאת בנזק שנגרם מדליפה בגג משותף
שלום רב,
ככל שהנזק נגרם מדליפה בגג המהווה רכוש משותף על כל הדיירים לשאת בו בחלקם היחסי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כוח בלתי חוזר לטובה של מספר קונים אפשריים
ברצוני לקנות דירה. ולצורך זה לבקש מהמוכר ייפוי כוח בלתי חוזר לטובה של מספר קונים אפשריים (בני המשפחה שלי). כלומר, לציין בייפוי הכוח שאפשר למכור את הדירה לקונה א' או לקונה ב' או לקונה ג'. האם הדבר אפשרי?
יפוי כח לטובת מספר קונים אפשריים
שלום מיכאל,
טכנית הדבר אפשרי, אך איננו נהוג בפרקטיקה.
יש לבחון השלכות מיסוי של העברה ממך אל הקונים האחרים, שכן הסכם המכר נעשה עם קונה אחד, כל העברה נוספת היא עסקה נוספת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת חצי מדירה במתנה
הבנתי שהעלו את מדרגות מס הרכישה לשנת 2019. האם לא אצטרך לשלם מס רכישה כאשר אקבל חצי מהדירה? כמה מס אצטרך לשלם אם בכלל וכמה הוא?
מס רכישה בקבלת דירה במתנה מאח
שלום מנחם,
על פי נתוני השאלה תחוייב ב 1/3 ממס הרכישה שהיה חל עליך בגין רכישת דירה יחידה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בטאבו
דירה שרשומה בטאבו על הבעל והאישה, עקב גירושין, הבעל נתן את החצי שלו לשתי הבנות שלו. בפועל לא בוצע שום רישום בטאבו, ויש על הבעל עיקולים בהוצאה לפועל. היא צריכה להוכיח שהיו גירושין.
אם רוצים להעביר הכל על שם האמא, מה ההליך? כלומר הבנות רוצות להחזיר הכל לאמא.
יש השלכות גם לגבי מיסוי?
ביטול העברת דירה עקב גירושין
שלום בר,
העברת הדירה מהבנות לאם עשויה להיות פטורה ממס שבח והאם תשלם 1/3 ממס הרכישה שהיה מוטל עליה בעסקה רגילה.
ניתן לבחון את האפשרות לבצע שינוי בהסכם הגירושין באופן שחלקו של האב בדירה לא יועבר לבנות אלא לאם. בתנאים מסויימים רשות המסים עשויה להכיר בכך כהעברה עקב גירושין ולפטור אותה ממס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
