פורום נדל"ן

שלום סימי,

מסוי מקרקעין מתיחס לא רק לרישום בטאבו כי אם גם לשימוש בפועל.

ככל שתוכלי להוכיח שהדירה הנוספת משמשת כחנות ואיננה ראויה למגורים לפי טיבה היא עשויה שלא להחשב כדירה נוספת.

אשר לפטור במכירה - גם אם החנות תשאר הנכס היחיד שלך לא תוכלי לקבל פטור ממס במכירתה, שכן הפטור ניתן לדירת מגורים שנעשה בה שימוש בפועל למגורים.

שלום אילן,

קודם לתחילת ההסדר מתפרסם ברשומות צו ההסדר.

בנוסף יש לפרסם הודעה מוקדמת של 30 יום לפני תחילת ביצוע מדידות. הודעה זו "תפורסם במשרדי מינהל המחוז שבו נמצא הישוב, במשרדי מינהל הנפה ובמקומות מתאימים שבסביבות הישוב, ותישלח גם לבית המשפט ולמנהל."

שלום רב,

כעקרון ניתן להסדיר הסרה של עיקול במסגרת חוזה הרכישה.

יחד עם זאת - מבחינת הסיכון ולנוכח העובדה שהנכס איננו רשום בטאבו עליכם לערוך בדיקות נוספות ולברר מדוע הוטל העיקול, מה הסיכויים שיוטלו על המוכר עיקולים נוספים, מה היחס בין סכום העיקול וסכום המשכנתא של המוכר לבין מחיר הדירה ועוד. ככל שסכומי השעבודים גבוהים יותר וככל שקיים סיכון לתביעות נוספות נגד המוכר כך גדל הסיכון. 

מומלץ לברר את כל העובדות ולהתיעץ בעו"ד מנוסה לפני חתימה על הסכם.

שלום משה,

אם שמך מופיע בנסח אז יש לך זכויות בנכס.

המילה עודף נובעת כנראה מכך שהיה לך בעבר חלק גדול יותר בנכס ומכרת חלק ממה שהיה לך.

שלום יוסי,

אם אחיך איננו עו"ד עליך לתת לו יפוי כח נוטריוני על מנת שיוכל לייצג אותך.

שלום רב,

צו המכר מכיל טופס מפרט מחייב ובו הנחיות לעניין חישוב שטח דירה וחלק מההצמדות.

הסעיפים הרלוונטיים לשאלה:

1. "מרפסת שמש" – מרפסת חיצונית לדירה; שטחה של מרפסת הוא שטח הרצפה הכלוא בתוך המצולע הנוצר על ידי הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות החוץ או המעקים הבנויים של המרפסת ועל פניהם החיצוניים של קירות הדירה הגובלים במרפסת.

2. שטחו של מחסן הוא השטח הכלוא בין קירות המחסן התוספת שטח הקירות; כאשר קיר המחסן מפריד בינו לבין חלק של דירה אחרת ייכלל רק השטח שמתחת למחצית הרוחב של הקיר; כאשר קיר המחסן גובל בשטח משותף ייכלל שטח הקיר במלואו.

שלום דנה,

החיוב בארנונה מתחיל עם קבלת טופס 4 לדירה.

על פי חוק מחזיק ראשון של נכס לאחר סיום בנייתו זכאי לפטור מתשלום ארנונה כאשר הנכס ריק לתקופה של עד 12 חודשים.

שלום חי,

על פי החוק קרובי המשפחה לעניין פיצול דירה הם אלה המנויים בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה:

"קרוב" – בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם;

בהתאם לכך אחות נכללת בהגדרה.

שלום פיני,

מכירת חלק הצמוד לדירה לדייר אחר נחשבת עסקת מקרקעין ומחוייבת במס.

שלום פיני,

מענה מדוייק לשאלותיך דורש בירור עובדתי נוסף.

כעקרון, אתם כצאצאי הוריכם עשויים לקבל פטור במכירת דירת הירושה אם זו היתה דירתם היחידה ואם הם עצמם היו זכאים לפטור לו היו מוכרים אותה.

אם יש כוונה שאחד או יותר מהאחים ירכוש את חלקי היורשים האחרים ואם העזבון כולל נכסים אחרים או כספים ניתן לבחון אפשרות של הסכם בין יורשים (לפני הרישום בטאבו), שיביא לחסכון במסים. 

על מנת לבדוק אם ניתן לפצל את המגרש יש לקבל נתונים עובדתיים נוספים.

לפני ביצוע כלפעולה כדאי להתיעץ עם עו"ד ולהבין את כל האפשרויות העומדות בפניכם.

שלום מאיר,

ביטול העברה ללא תמורה איננו עניין פשוט.  כדאי לפנות לעו"ד עם כל המסמכים שבידיך ולמסור לו את כל שאר העובדות כדי שיוכל לבדוק ולהעריך את את סיכויי התביעה.

בנוסף עליך להתגונן כראוי מפני התביעה שהוגשה כנגדך.

שלום ליאור,

כעקרון אין למי מהדיירים זכות להשתמש בחדר המדרגות לשם הצבת חפצים אישיים.

תוכל להציב את הארונית בהסכמה של כל הדיירים.

שלום רב,

עליך לפנות למוקד השירותים המהיר של רמ"י (בהתאם למחוז בו מצוי הנכס) עם הנסח בו נרשמה הירושה על שמך והם יבצעו את הרישום.

שלום חיים,

על פי חוק אין להתגורר במבנה בטרם קבל טופס 4.

אתה זכאי לבטל את החוזה אם לא ידעת על כך מראש.

בנוסף תוכל לתבוע את המשכיר על הנזקים שנגרמו לך עקב הסתרת המידע והמגורים בנכס שלא קבל טופס 4.

שלום נחום,

בתך תוכל למכור את הדירה בפטור ממס רק לאחר שיחלפו 4 שנים מיום שמלאו לה 18 שנים.

שלום יוסי,

על מנת לתקן את הטעות ולרשום את הדירות באופן התואם את המציאות יש להגיש בקשה לתיקון צו הבית המשותף.

שלום ארז,

ככל שבדירה ב' יש לך עד 1/3 מהזכויות היא איננה נמנית במספר הדירות לצורך הגדרת דירה יחידה. לכן אם תרכוש את דירה ג' ותמכור את דירה א' תוכל להנות ממדרגות מס של דירה יחידה.

שלום יוסי,

בחוק התכנון והבניה אין הגדרה של המושג מגורים ונעשה בו שימוש במשמעות הרגילה (מקום המשמש כאזור מחיה לאדם).

שלום טליה,

מכירה של דירה שטרם נסתיימה בנייתה איננה מזכה את המוכר בפטור ממס שבח.

לגבי העסקה עצמה - אם הקבלן מסכים להעברת הזכויות באופן שהחוזה עמך יבוטל והרוכש יכנס לנעלייך ויוסיף וישלם את התשלומים הבאים לקבלן. אם אין הסכמה של הקבלן עליך למכור את הדירה במחיר מלא ולמלא את התחייבויותיך כלפי הקבלן בהתאם לחוזה שלך איתו.

שלום עמי,

בדרך כלל כשאדם רוכש מגרש הוא בודק ומוודא באיזה חלק מהמגרש יוכל לעשות שימוש.

נראה שבמקרה המתואר לא יהיה מנוס מלפנות לבית המשפט בבקשת פס"ד הצהרתי שיקבע מי מהצדדים רשאי להשתמש באיזה חלק. אתה תצטרך להביא את טיעוניך וראיותיך וגם השכן יעשה כן ובית המשפט יפסוק במחלוקת ביניכם.

שלום שלומי,

לפני שתתחיל מהלך של רישום שכירות לגבי הגג כדאי לבדוק מול הבנק שיסכים למהלך כזה.

יש לזכור שמה שהבנק יקבל כבטוחה הו זכות השכירות בגג בלבד ולא הגג עצמו. אמנם ניתן להרחיב את תחום השכירות אך מימוש הבטוחה עלול לעורר קושי.

לגבי רישום שכירות לטובת הבעלים - כלל לא בטוח שהדבר אפשרי, שכן זכות החזקה הינה חלק בלתי נפרד מזכות הבעלות, ועסקה בה אדם מוסר לעצמו זכות שכבר נתונה לו לא תחשב בהכרח עסקה אמיתית.