פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שאלה
הגשנו בקשה בועדת חריגים דיור ציבורי לרכישת דירתנו 2 דירות המחוברות לדירה אחת 3 נפשות הורה קשיש הנותן לנו מרחב עבורו בבית בקומות הדירה בעלת ערך רגשי כ40!ומשהו שנה בועדת חריגים הסניף התקבל תשובה שלילית בגלל מספר נפשות במכתב לוגו של הסניף ולא של הועדה וזה מוזר רציתי לערער ואמרו לי שאי אפשר שאלתי האם כדאי לשלוח מכתב למשרד שר הבינוי והשיכון עם מכתב עו״ס לערער על ההחלטה שכן יש לנו סיבות נכונות לאשר לנו רגישה זו ?
אשמח לתשובה
ערעור על החלטת ועדת חריגים
שלום חנה,
כדאי לפנות לקבלת יעוץ משפט תוך בחינת עמידתכם בהוראות החוק לרכישת 2 דירות מחוברות והבקשות שהגשתם עד עתה.
על פי החוק מי שמתגורר בשתי דירות מחוברות יחד עם עוד 2 בני משפחה זכאי לרכוש את הדירות המחוברות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיון בפני מפקחת
תבעתי את הדיירים שלי על נזקים בבנין
אני שלחתי להם כתב תביעה!
והם שלחו לי כתב הגנה!
הדיון בעוד חודש,האים אני צריך לפני הדיון אצל המפקחת לתת להם תשובות על כתב ההגנה שלהם,או שפשוט אנחנו מגיעים לדיון ושם כול אחד אומר את דברו?
דיון בפני מפקחת
שלום אבי,
אם תשובותיך לכתב ההגנה כוללות טיעון עובדתי חדש ניתן להגיש כתב תשובה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיון ברשות המיסים בגין השגה על גובה מס שבח
הוזמנתי לדיון בהשגה ברשות המיסים ויש לי שלוש שאלות:
1. האם רשות המיסים הטוענת ערך לנכס מפוצל - חייבת להציג בפנאי דוח שמאי רשמי כנגד
דוח שמאי שאני היגשתי.
2. האם אוכל לדרוש בסוף הדיון את פרוטוקול הדיון.
3. האם תשובת רשות המיסים בעניין ההשגה חייבת להמסר לי בכתב ובתוך פרק הזמן של 8
חודשים מיום הגשת ההשגה
תודה על העזרה
דיון בהשגה
שלום דויד,
רשות המסים איננה חייבת להציג בפניך דו"ח שמאי רשמי אלא לנמק את קביעתה.
ככל שנערך פרוטוקול לדיון אתה זכאי לקבלו.
על הרשות להשיב תשובה מנומקת להשגה בתוך 8 חודשים מיום הגשת ההשגה למעט במקרה בו ההשגה הוגשה בדרך של הצהרהלאחר החלטה לפי מיטב השפיטה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החתמת שטרות
דירה רשומה בטאבו ,צריך לבצע הארכת חכירה במנהל ,מהם הטפסים לצורך החתמת שטרות?
הארכת חכירה
שלום אליה,
לצורך הארכת תקופת החכירה יש לפנות לרשות מקרקעי ישראל בטופס מתאים ולקבל את הנחיותיה.
השטרות הנדרשים תלויים גם באפשרות וברצון לבצע הקניית בעלות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מניעת גישה של אנשי מקצוע לגג משותף
הכניסה לשכן שמעליי היא ממפלס הרחוב, וכדי להיכנס לבית שלי, צריך לרדת ממפלס הרחוב במדרגות חיצוניות קומה אחת למטה.
עד היום הגישה לגג נעשתה דרך הגינה של השכן שנמצאת במפלס הרחוב.
דרך גינת השכן נדרש סולם סטנדרטי בגובה 4 מטר כדי להגיע לגג.
מן הסתם הגישה לגג המשותף דרך הגינה שלי, דורשת סולם טלסקופי מיוחד של 7 מטרים וכרוכה בסכנה, והטכנאי אמר לי במפורש שהגישה לגג המשותף מהגינה הפרטית שלי כרוכה בסכנה.
השכן גידר את החצר הפרטית שלו בגדר אטומה וגבוהה עם שער חשמלי, ומסרב לאפשר לאנשי מקצוע מטעמי לעלות לגג ללא תיאום אתו, ובשעות שנוחות לו (דבר שאינו סביר בעליל).
טכנאי שהזמנתי אמר לי שחשוב לו לבוא בשעות הבוקר מכיון שהוא זקוק לשעות אור רבות.
השכן שמנסה להקשות בכוונה, דורש שיגיעו אחרי 16:30 כשהוא נצא בבית.
מן הראוי לציין שהקשיים שמערים השכן נובעים מסכסוך ביני לבינו.
האם השכן ראשי למנוע את הגישה לגג דרך גינתו הפרטית ?
האם הקמת הגדר סביב החצר בצורה שמונעת גישה את הגג חוקית ?
אל מי אני אמור לפנות בעניין זה ?
מניעת גישה של אנשי מקצוע לגג משותף
שלום דרור,
התשובה כפופה לאופן רישום הבית ולהוראות תקנון מוסכם ככל שקיים.
כעקרון אין למנוע גישה לגג משותף. יחד עם זאת, זכותו של השכן למנוע שימוש בחצרו.
אם אינכם מצליחים להגיע להבנות ולהסכמות ניתן לפנות בתביעה ללשכת המפקח על רישום המקרקעין ולקבל החלטה שתסדיר עניין זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום העברת זכויות ללא השלמת תשלום מס רכישה
הבעיה היא במס הרכישה - הדירה שרכשנו עכשיו היא דירה שנייה ובינתיים הצהרנו על הדירה הזאת כדירה חליפית מתוך מטרה למכור את הדירה הראשונה תוך חצי שנה בהמשך או לשלם את המס כולו. כרגע שולם המס כדירה יחידה וע"פ מה שהבנתי מרשות המיסים הם יתנו אישור מס רכישה רק אם או ימכרו את הדירה הראשונה או לחלופין ישלמו את המס המלא כדירה שנייה.
הבנתי שבסופו של עניין כרגע אין אפשרות לרשום את הדירה מכיוון שלא התקבל אישור מס רכישה וזה משהו שגורם לנו הרבה חששות. אנחנו מפחדים שהמוכרים כרגע יעשו בעיות בהמשך או חלילה ירשמו הערת אזהרה על מישהו אחר וזה יסבך מאוד את העניינים.
האם יש איזשהי דרך כן לרשום את הדירה על שמם או לחלופין להבטיח איכשהו שלא יוכלו לרשום הערת אזהרה על שם מישהו אחר? וזה מבלי ששילמנו את המס כולו או מכרנו את הדירה הראשונה?
ממש אשמח לטיפ בעניין הזה..
תודה!
רישום העברת זכויות ללא השלמת תשלום מס רכישה
שלום אדם,
על פי החוק כיום לא ניתן לקבל אישור מס רכישה בטרם תשלום במקרה של דחיית התשלום לצורך מכירת דירה קיימת. ניתן לשלם את המס ולבקש החזר עם מכירת הדירה הראשונה.
החשש מפני מעשה רמאות של המוכרים מצטמצם אם נרשמה הערת אזהרה לטובתכם על הדירה, שכן הערת האזהרה שלכם והזכות בגינה נרשמה אותה הערה קודמים לכל הערה אחרת שתרשם, מזהירים בדבר קיומה ומונעים תום לב ממי שיערוך עסקה נוספת עם המוכרים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום ועד בית
דייר מינה את עצמו ועד בית . גבה כסף מהדיירים . הכול תקין . אני לא שילמתי עבור שנת 2018
בדוחות בנק בילבד שפירסם בלוח המודעות . רואים שחסר החלק שלו בתשלום . כאשר מסכמים את ההכנסות . אני כתבתי לו מיכתב . תשלם אתה את הסכום לשנת 18 גם אני ישלם .
הוא הגיש נגדי תביע אצל המפקחת . שאני חייב עבור שנת 18 . אני יטען מול המפקחת שהתובע לא שילם גם עבור שנת 18 . הוא ישלם אני גם ישלם
הוא היחידי שיש לו זכות חתימה בבנק . לא מפרסם דו"ח רווח והפסד בלוחות . עושה כרצונו
האם המפקחת תיפסוק גם לו לשלם . או שהיא תיתיחס רק בעניין שלי . ולא בעניין של ניהול הבלוק . ואי תשלום של של חבר הועד היחידי את מיסי הועד
תודה קרמר
תשלום ועד בית
שלום קרמר,
תשלום דמי ועד הבית איננו מותנה בכך שדיירים אחרים ישלו את חלקם או בטענות שיש לך כנגד הועד.
על מנת שהמפקחת תוכל לחייב את חבר הועד לשלם או לבצע או להמנע מפעולות במסגרת תפקידו יש להגיש נגדו תביעה מתאימה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנייה שלא בטאבו
היי, אני גרה בדירה של סבתי בבית משותף (6 דיירים). החניות לא בטאבו. לאורך כל שנות חייה היא חנתה בחניה מס׳ 1 (לצורך העניין). לאחר שעברה לדירה אחרת, היא השכירה את הדירה לדיירים שלא היו בעלי רכב. עברו כ-10 שנים. כיום, במהלך השנתיים האחרונות השכן מחנה בחניה מס׳ 1.
האם יש מהלך משפטי / חוקי שיכול להוכיח שחניה מס׳ 1 שייכת לה ולהחזיר לה חניה זו?
אנו מנסים להימנע מריב עם השכן..
חניה לא רשומה
שלום מור,
אם החניה איננה רשומה על שם סבתך ואם לא נערך בעניין זה הסכם בכתב בין הדיירים שכולם ממשיכים לנהוג על פיו תתקשו מאוד לבסס טענה שהחניה שייכת לסבתך, בעיקר אם קיימת חניה אחרת בה היא יכולה להשתמש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נס ציונה
שמעתי שעיריית נס ציונה מתכננת "לעבור דירה"...היכן אני יכול למצוא מידע על כך
והאם יש תב"ע בעניין?
בתודה מראש
מידע על עיריה
שלום גיא,
נסה למצוא את המידע באתר העיריה.
לגבי תב"ע ניתן למצוא מידע באתר של רמ"י או בפורטל מפוי ישראל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחזקה שוטפת של גינה משותפת
הדירה שלי בבנין בבעלותי הפרטית.
ומכיוון שרוב הדיירים הם דיירי עמידר , עמידר מתחזק את כל הבניין ואת הגינה המשותפת לכל הכניסות.
אין ועד בית. ונראה לי שעמידר כולל את אחזקת הגינה והבניין לדיירי עמידר בתוך חש השכירות שהם משלמים. אני מקבלת חש דו חודשי מעמידר על אחזקה שוטפת של הגינה. וכשיש תיקונים לבניין מתווסף לחש.
השאלה שלי- האם הדייר לו אני משכירה את הדירה צריך לשלם חש תחזוקה השוטפת של הגינה? לגבי תיקוני בניין ברור שחל עלי. בחוזה עם השוכר כתוב שעליו לשלם ועד בית.
אחזקה שוטפת של גינה משותפת
שלום אורלי,
ראוי להתאים את חוזה השכירות למצב העניינים בפועל.
בנסיבות המתוארות נראה כי עמידר משמשת כמעין ועד בית, או לכל הפחות מי שנכרת עמו חוזה לתחזוקת הבית המשותף, והתשלום בגין תחזוקה שוטפת של הגינה חל על השוכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזכ
חוזה
שלום יורי,
לרוב מקובל שעוה"ד של המוכר הוא ששולח את טיוטת ההסכם לעוה"ד של הקונה, אך זהו נוהג בלבד ותמיד ניתן להסכים אחרת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרקע בבעלות תושב חוץ
בבעלותי רשום בטאבו חלקת אדמה שלא עברה פיצול. אם מן דהוא רוצה לקנות את החלקה איך הוא מוצא אותי? האם עו"ד יכול להיות הקשר בין החלקה ואני?
תודה על תגובה
איך לאתר בעלים של קרקע
שלום דייב,
על מנת לאתר את שם בעל הקרקע ניתן להוציא נסח מלשכת רישום המקרקעין. יחד עם זאת אין במרשם המקרקעין פרטי התקשרות עם הבעלים.
אם אתה רוצה למכור את המגרש תוכל לפרסם אותו למכירה ולציין דרכי יצירת קשר עם נציג שלך, שיכול להיות עו"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיכוב במסירת דירות
עיכוב במסירת דירות
שלום אורנה,
נא ראי תשובתי לשאלה הקודמת בעניין זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי על איחור במסירת דירה – בפריסייל
בפועל הדירה נמסרה לי באיחור של 10 חודשים וביקשתי פיצוי. החברה הסכימה לשלם לי ככתוב בחוזה, אך פנתה אלי וביקשה שאסכים להתפשר איתה על הסכום כיוון שלטענתה הייתה זו טעות.
נציג החברה טען לי שאני קבלתי תשואה על סכום ההשקעה שלי כאילו שכל הסכום נשאר מושקע לאורך התקופה (אף שבאמת הכסף יצא מההשקעה ע"פ לוח התשלומים כפי שהתחייבתי בהסכם המכר וא"כ סכום ההשקעה הלך וקטן) לכן בעצם יוצא שאני שילמתי את כל הסכום רק בסיום ההשקעה ולא ע"פ לוח התשלומים ולכן במקרה כזה מקובל שגם הם לא צריכים להתחייב לי ללוח זמנים (אלא שבטעות החתימו אותי על חוזה סטנדרטי).
רציתי לדעת האם אכן כך מקובל? האמנם זו טעות?
אם זו טעות אני מוכן להתפשר ולא להוציא את כל המגיע לי ע"פ החוזה.
פיצוי על איחור במסירת דירה - בפריסייל
שלום כרמי,
לא ברורה לי מהות הטעות.
הקבלן לא יכול היה להחתים אותך על חוזה לפיו לא מגיע לך פיצוי על פי חוק המכר, שכן הפיצוי האמור קבוע בחוק ולא ניתן להתנות עליו אלא לטובת הקונה.
אם נעשתה טעות בהעברת התשלומים לקבלן - הטעות, למיטב הבנתי איננה שלך - אתה שלמת את מלוא הסכום בנאמנות כבר במועד החתימה וממועד זה לא היתה לך שליטה על הכספים. על פי החוזה, כפי שתארת, כל תשואה שהתקבלה בגין הכספים שולמה לקבלן ולא לך, כך שאתה לא זכית ביתרון כספי כלשהו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיכוב במסירת דירות
עיכוב במסירת דירות
שלום אורנה,
קיימת פסיקה של בתי המשפט לפיה גם במקרים של עיכובים מצד גורמים שלישיים שנוסף על עיכובים שנגרמו ע"י הקבלן ניתן לדיירים פיצוי בגין עיכוב במסירה.
כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני שיסתמך גם על בדיקת מלוא העובדות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם נחשב דירה ראשונה לצורך מס
האם 1/3 בשתי דירות נחשב דירה נוספת?
שלום אלדד,
ככל שהדירות אינן נמצאות באותו בניין הן לא שוללות את האפשרות שדירה אחרת תחשב דירה יחידה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תחולת חוק שכירות הוגנת
בשנת 2013 חתמתי על הסכם שכירות, ומאז כל שנה חתמנו על תוספת להסכם לשנה נוספת כאשר כל ההוראות ההסכם של 2013 ממשיכות לחול במידה ולא שונו.
שאלתי היא, האם הארכות ההסכם הנוספות שנחתמו לאחר שנכנס חוק שכירות הוגנת לתוקף - חל עליהם חוק שכירות הוגנת, או שמא לא.
תודה
תחולת חוק שכירות הוגנת
שלום אור,
חוק השכירות והשאילה המתוקן חל על כל הסכם שכירות שנחתם לאחר כניסת התיקון לתוקף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יציאה מערבות בדירה
אני גר כשוכר משנה מזה שנתיים בחברת ידידתי השוכרת החתומה בחוזה ובנה ,כשאני במעמד ערב יחיד המחאתי בסכום נמסרה לבע"ב, ברצוני להתנתק ממעמד הערב וכן לעזוב את הדירה במיידית, מכיוון שאינה יודעת על כוונתי זו , האם ישנו חשד לתביעת שכ" ד בכלל כלשהו בעתיד או הוצאות נזקים לדירה ?
שחרור מערבות לחוזה שכירות
שלום עמית,
לא תוכל להשתחרר מן הערבות באופן חד צדדי וללא הסכמת המשכיר.
סביר להניח שהמשכיר ידרוש ערב חלופי כתנאי לשחרורך מן הערבות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת פיצוי מהפקעת קרקע – רכבת הקלה
קיבלתי "הודעת הפקעה" לפי "פקודת הקרקעות" לצורך הרכבת הקלה בירושלים.
אם השטח המופקע הוא 60 מ"ר של גינה משותפת בבניין והחלק שלי בטאבו מ"הרכוש המשותף" הוא 19/611 דהינו 3%,
האם שווה בכלל להגיש בקשה לתביעה בגין פיצויים ?
האם בפיצויים אפשר לתבוע גם "עוגמת נפש" של עבודות הרכבת הקלה לאורך מספר שנים ?
האם ניתן לתבוע גם את עלות שמאי/עו"ד ?
תודה מראש לעונים
קבלת פיצוי מהפקעת קרקע
שלום רב,
השאלה אם תביעת פיצוי בנסיבות שתארת משתלמת היא שאלה כלכלית ולא משפטית, שהתשובה לה נעוצה בעיקר בהערכת שווי המקרקעין ומכאן הפיצוי שיתקבל בגינם.
מאחר שמדובר בקרקע שהיא רכוש משותף יהיה יעיל יותר להגיש תביעה משותפת של כל הדיירים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי חכירה
סבי וסבתי גרים בבית פרטי שלהם כבר 60 שנה.
אך הבית לא רשום על שמם.
בהעברת בעלות על שמם.
הם צריכים לשלם דמי חריכה?
ומה העלות?
הקניית בעלות
שלום רב,
יש לבחון האם הם נימצאים בקריטריונים המאפשרים הקניית בעלות. כאשר התשלום בפועל יחושב בהתאם למהות זכויותיהם בפועל ותלוי נכס
שכר טרחת עו"ד של הקבלן
רכשתי דירה מקבלן. בחוק המכר (סעיף6ג) כתוב ששכר טרחה של העו״ד של המוכר כולל את ייצוג המוכר, בעבור רישום של זכויות הקונה בלשכת רישום המקרקעין, רישום בית משותף וכל הוצאה אחרת הקשורה לרישום הזכויות ע"פ החוזה.
עוד כתוב בחוק שסכום שכר הטרחה של העו״ד של המוכר מוגבל ב5000 שח או 0.5% פלוס מעמ לפי הנמוך מביניהם.
בחוזה שלי הקבלן מפריד בין השתתפות בשכר הוצאותיו המשפטיות בגין ההסכם כולל רישום זכויותיי בדירה שעליהם הוא גובה 5000 +מעמ (שלא כחלק ממחיר הדירה) ובנוסף לזה בעבור האגרות והמיסים הכרוכים ברישום הדירה על שמי בפנקסי מקרקעין, כולל הכנת תשריטים, אגרות רישום מכר נסחים והערות אזהרה ואגרות רישום בית משותף שעליהים הוא גובה עוד 2000 שח.
האם ההפרדת תשלומים הזאת תקנית?
זה נראה כי כל הפעולות הנ"ל הקשורות ברישום צריכות להיות תחת התמחור של 5000 שח + מעמ ע"פ חוק.
צירפתי כתמונה את הסעיף הרלוונטי מהחוזה.
תודה
שכר טרחת עורך דין של הקבלן
דיני בתים משותפים
מה עושים?
נזילה מבית השכן מה עושים
חישוב מס שבח
דירת מגורים רגילה
חישוב פחת
אלי שלום רב,
ביחס לחישובי מס שבח וחישובי פחת המלצתי היא לפנות לייעוץ משפטי על מנת לבחון את החשיפה למס
רישום בטאבו לפי הסכם גירושין או צו ירושה
על פי הסכם גירושין לאמי הייתה שייכת הדירה.
אמי לא הלכה בזמנו (2004) לטאבו ולא עשתה העברה על שמה.
לאחר שאבי נפטר אמי הלכה לטאבו על מנת להעביר את הדירה על שמה והופתענו לגלות ששם חילקו את הדירה לפי צו ירושה ולא לפי הסכם גירושין. ולמרות שבהסכם גירושין הדירה הועברה לה . בטאבו חילקו אותה לה ול2 ילדים. לכל ילד 1/8.
האם זה תקני?
אחד הילדים זכה בפרוייקט מחיר למשתכן כמשפרי דיור (יש לו דירה משלו). האם החלק הזה 1/8 יפריע לו בקניית דירה בפרוייקט?
האם ניתן שהילדים יעשו מכירה ללא תמורה לאם והאם זה יעלה מס קניה?
מה הכי נכון לעשות?
תיקון רישום בלשכת רישום המקרקעין
אן שלום רב,
עליכם לבצע תיקון של הרישום בטאבו עם תיקון הרישום הדירה תרשם על שם אימך ובכך למעשה "ימחק" החלק של יתר האחים.
תחזוק הדירה
תחזוק הגינה
אורלי שלום רב,
בשאלתך את מציינת שעמידר אחראית על תחזוק הדירה והגינה. יחד עם זאת יש לבחון האם הגינה היא רכוש משותף ומכאן שהתחזוקה היא בהתאם להחלטת ועד הבית
