פורום נדל"ן

שלום רב,

עליך לפנות למוקד השירותים המהיר של רמ"י (בהתאם למחוז בו מצוי הנכס) עם הנסח בו נרשמה הירושה על שמך והם יבצעו את הרישום.

שלום חיים,

על פי חוק אין להתגורר במבנה בטרם קבל טופס 4.

אתה זכאי לבטל את החוזה אם לא ידעת על כך מראש.

בנוסף תוכל לתבוע את המשכיר על הנזקים שנגרמו לך עקב הסתרת המידע והמגורים בנכס שלא קבל טופס 4.

שלום נחום,

בתך תוכל למכור את הדירה בפטור ממס רק לאחר שיחלפו 4 שנים מיום שמלאו לה 18 שנים.

שלום יוסי,

על מנת לתקן את הטעות ולרשום את הדירות באופן התואם את המציאות יש להגיש בקשה לתיקון צו הבית המשותף.

שלום ארז,

ככל שבדירה ב' יש לך עד 1/3 מהזכויות היא איננה נמנית במספר הדירות לצורך הגדרת דירה יחידה. לכן אם תרכוש את דירה ג' ותמכור את דירה א' תוכל להנות ממדרגות מס של דירה יחידה.

שלום יוסי,

בחוק התכנון והבניה אין הגדרה של המושג מגורים ונעשה בו שימוש במשמעות הרגילה (מקום המשמש כאזור מחיה לאדם).

שלום טליה,

מכירה של דירה שטרם נסתיימה בנייתה איננה מזכה את המוכר בפטור ממס שבח.

לגבי העסקה עצמה - אם הקבלן מסכים להעברת הזכויות באופן שהחוזה עמך יבוטל והרוכש יכנס לנעלייך ויוסיף וישלם את התשלומים הבאים לקבלן. אם אין הסכמה של הקבלן עליך למכור את הדירה במחיר מלא ולמלא את התחייבויותיך כלפי הקבלן בהתאם לחוזה שלך איתו.

שלום עמי,

בדרך כלל כשאדם רוכש מגרש הוא בודק ומוודא באיזה חלק מהמגרש יוכל לעשות שימוש.

נראה שבמקרה המתואר לא יהיה מנוס מלפנות לבית המשפט בבקשת פס"ד הצהרתי שיקבע מי מהצדדים רשאי להשתמש באיזה חלק. אתה תצטרך להביא את טיעוניך וראיותיך וגם השכן יעשה כן ובית המשפט יפסוק במחלוקת ביניכם.

שלום שלומי,

לפני שתתחיל מהלך של רישום שכירות לגבי הגג כדאי לבדוק מול הבנק שיסכים למהלך כזה.

יש לזכור שמה שהבנק יקבל כבטוחה הו זכות השכירות בגג בלבד ולא הגג עצמו. אמנם ניתן להרחיב את תחום השכירות אך מימוש הבטוחה עלול לעורר קושי.

לגבי רישום שכירות לטובת הבעלים - כלל לא בטוח שהדבר אפשרי, שכן זכות החזקה הינה חלק בלתי נפרד מזכות הבעלות, ועסקה בה אדם מוסר לעצמו זכות שכבר נתונה לו לא תחשב בהכרח עסקה אמיתית.

שלום אנה,

לאחר שהזכויות בדירה שתרכשו ירשמו על שמכם יוכל הבנק לרשום משכנתא על זכויות אלה.

בתקופת הביניים שבין חתימת החוזה ועד לרישום הזכויות על שמכם ירשום הבנק הערת אזהרה על זכויות המוכרים וכן משכון על הזכויות החוזיות כלפי המוכרים.

שלום אלון,

חוסר הרצון לעבוד עם אדם שאינו מוסר לך פרטים נכונים מובן בהחלט.

מתווך צריך לפעול בזהירות ובמיומנות ולמסור לך כל פרט מהותי שבידיעתו. פעולה בניגוד לכך מהווה עבירת משמעת וניתן להגיש בגינה תלונה לועדת המשמעת.

יחד עם זאת, העובדה שהדירה מוצאת חן בעיניך ומתאימה לצרכיך עשויה להעיד שהטעות או ההטעיה אינם מהותיים, ואם חתמת למתווך על הסכם והוא אכן הגורם היעיל להתקשרות נראה שתצטרך לשלם את שכרו.

שלום אורן,

חוזרת על האמור בתשובותי הקודמות.

ליתר חידוד אלה הוראות החוק:

זכות זכאי לרכוש דירה ציבורית

2. (א) זכאי רשאי לרכוש את הדירה הציבורית שבה הוא מתגורר במחיר ובתנאים האמורים בסעיף 3, ובהתאם להוראות חוק זה, ולצורך זה יגיש בקשה. 

    (ב) היתה הדירה הציבורית שהזכאי רשאי לרכוש מורכבת ממספר דירות שאוחדו לדירה אחת, רשאית החברה לדיור ציבורי, במשך תקופה של שנה מהיום שהזכאי הגיש לה בקשה לרכוש את הדירה, לפצל את הדירה האמורה לדירות, שמספרן לא יעלה על מספר הדירות המקורי, ובלבד שכל אחת מהדירות המתקבלות תהיה ראויה למגורים, והזכאי יהיה רשאי לבחור מתוכן דירה אחת שאותה יהיה זכאי לרכוש. 

  (ג) הוראות סעיף קטן (ב) יחולו אם בדירה הציבורית מתגורר זכאי אחד בלבד, או שמתגוררים בה הזכאי עם קרוב אחד בלבד, והחברה לדיור ציבורי הבטיחה לזכאי סידור חלופי סביר באותו אזור, לתקופה שבה נערכות עבודות הפיצול בדירה ציבורית.

שלום מלאכי,

על פי התקנון המצוי לכל דירה יש קול אחד, ואם היא מוחזקת ע"י שותפים עליהם למסור יפוי כח לשותף על מנת שייצג אותם.

התקנון המצוי אינו מתיחס להצבעה של חלק מהשותפים ואינו קובע אפשרות של 1/2 קול.

לשיקולכם אם להתיחס להצבעה כ 1/2 קול או לדרוש יפוי כח מטעם השותף הנוסף כדי להכיר בה. לטעמי האפשרות השניה תואמת יותר את לשון התקנון המצוי.

ככל שיש בבניין תקנון מוסכם התשובה כפופה להוראותיו.

שלום רב,

לפי חוק מיסוי מקרקעין נכון להיום, אם בעת שתמכור את דירת המגורים שלך יהיו לך 2 דירות תשלם בעת המכירה מס שבח ובעת רכישת דירה חלופית תשלם מס רכישה שיתחיל ב 8%.

שלום בוריס,

אין על כך קביעה מפורשת בתקנון המוסכם, אך לטעמי, אם ידוע כי חלק מהדיירים אינם מתגוררים בבניין יש להודיע להם באופן אישי ולא להסתפק במודעה על לוח המודעות, וזאת כדי למנוע כל טענה אפשרית על מחטף ולאפשר להם להשתתף בקבלת ההחלטות שעל הפרק.

שלום רן,

יש להודיע על קיומה של אסיפת דיירים לפחות 4 ימים מראש.

אם ההודעה נתלית על לוח המודעות בבניין היא נחשבת כאילו נמסרה לכל דייר יום לאחר תלייתה).

שלום אביב,

החוקים הרלוונטיים הם פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור ) וחוק התכנון והבניה.

לבחינת שאלת הפיצוי כדאי לפנות לעו"ד מנוסה בתחום ההפקעות עם כל הפרטים הרלונטיים.