פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
פצוי על עיקוב במסירת דירה
כעט מצב הבניה הוא כזה אולי תסתיים בנייתו בעוד יותר משנה.
השאלה שלי היא 26 חודשים מסתימים בסוף יולי האם אני צריך המתין עוד חודשים לגרייס כאשר ידוע מראש שהבניה לא תסתים או מייד בתום 26 חודש לדרוש פצוי.
בתודה
פיצוי בגין עיכוב במסירה
שלום יוסף,
מאחר שהחוק מאפשר עד חודשיים איחור בלא פיצוי תוכל לדרוש פיצוי (לרבות לגבי החודשיים הראשונים) רק לאחר שתסתיים תקופה זו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה לאחר קניית דירה
האם ניתן לתבוע את מוכר הדירה אשר לא עדכן אותי בדבר תביעה מצד הרשות המקומית העומדת כנגד הבניין בו נמצאת הדירה אותה רכשתי?
ארחיב - בשנת 2016 רכשתי דירה בת 4 חדרים. המוכר לא עדכן אותי כי בשנת 2013 יצא מכתב מטעם העירייה לכל דיירי הבניין בגין "מבנה משותף ומסוכן". הדיירים לא טיפלו בלקות. כאשר החלטתי לרכוש את הדירה, לא נאמר לי דבר בגין התביעה למרות הסעיפים המופיעים בחוזה הרכש כי על המוכר ליידע אותי בכל תביעה העומדת כנגד הדירה ו/או הבניין.
כמו כן, המתווכת לא יידעה אותי ולא עורכת הדין אשר ייצגה אותי במעמד הרכישה.
שאלתי היא - האם יש מקום לתביעה? שכן, אם הייתי מודעת למצב - לא הייתי רוכשת את הדירה מן הסתם.
נושא זה נודע לי לפני יומיים, כאשר כל דיירי הבניין (ביניהם גם אני) קיבלו שוב מכתב מהעירייה בגין אותו נושא.
אודה לעזרתכם.
תביעה כנגד מוכר דירה בגין הסתרת עובדות
שלום רב,
אם המוכר ידע על התביעה, על המוכר היה לידע אותך בדבר היות המבנה מבנה מסוכן ובדבר תביעת העיריה.
אם לא עשה כן תוכלי לתבוע אותו בגין הצהרותיו הלא נכונות בהסכם המכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
במידה והתשובה היא שלילית , מה קורה אם לאחר שרכשתי שליש דירה , רכשתי דירה ראשונה במלואה - האם אני זכאי לפטור דירה ראשונה במס רכישה?
האם משלמים מס רכישה כשקונים 1/3 דירה?
שלום שי,
בכל עסקת רכישה חל מס רכישה. קיימים מקרים בהם מס זה יהיה בשיעור 0.
ככל שזו דירתך היחידה יתכן שתהיה זכאי למדרגות מס רכישה מוטבות שהמשמעות המעשית שלהן עשויה להיות פטור ממס.
רכישת דירת מגורים כאשר ברשותך רק 1/3 דירה תהיה זכאי למדרגות מס רכישה מוטבות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוקי תכנון ובניה
חוקי תכנון ובניה
שלום משי,
את יכולה להתחיל כאן: http://din-online.info/pdf/mp3.pdf
שימי לב שקיימים צווי אלוף המאמצים או מוסיפים מפעם לפעם חקיקה נוספת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הזמנת פקח
אני משמש כיו"ר ועד הבית וממילא אחראי על מפגעי רכוש המשותף כמו סתימת ביוב משותף והצפה. לפני כחודש היתה סתימה ממגבונים, שגרמה להצפה לכיוון החניות והרחוב. פתחנו את הסתימה, הודענו לדיירים הרלוונטיים לא להשתמש במגבונים, ובצענו ניקיון. בשבוע שעבר שוב היתה סתימה ממגבונים, ומישהו הזמין פקח מבלי להודיע לי בטענה שכבר אמרו לי ולא סידרתי זאת. טיפלתי שוב בענין. השאלה היא כזו. האם זה חוקי להזמין פקח על מפגע רכוש משותף קודם שמודיעים לועד? כמובן שמה שאמרו לי היה על האירוע הראשון לפני חודש, לא על האירוע השני, שקרה בשל פשע אחד השכנים שהשתמש שוב במגבונים. האם יתכן שפקח יגיע לביתי למרות שעשיתי כל הדרוש? ושוב, השאלה העיקרית היא: האם יתכן להזמין פקח ליו"ר ועד הבית על מפגע רכוש משותף עוד קודם שמישהו בכלל הודיע לו?!
הזמנת פקח
שלום רב,
מובן שיעיל יותר לפנות לועד הבית מראש, יחד עם זאת אין חובה לעשות זאת לפני הזמנת פקח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה מקבלן ורישום בטאבו
כרגע התקשר עורך הדין של הקבלן שאמור לטפל גם בנו ושאל לגבי הדירה שלנו, מתי אנחנו מתכוונים למכור אותה בגלל שיש את העניין של מיסוי על דירה שניה.
כמובן שאנחנו לא מעוניינים ברישום של שתי הדירות על שמנו, יש אפשרות שכרגע הדירה החדשה תהיה רשומה על שם הקבלן ורק לאחר שנמכור את הדירה שברשותינו, הדירה החדשה תירשם על שמנו?
איך זה עובד בדיוק?
תודה.
רכישה מקבלן
המלצה חמה
מכיון שעו"ד הקבלן לא רשאי לטפל עבורכם אלא רק בחלק של הרישום בטאבו, מומלץ מאוד לקחת עו"ד מטעמכם.
לגבי המיסוי , כדי לקבל פטור ממס שבח ורכישה, יש לדווח כי תמכרו הדירה החלופית תוך שנה מקבל המפתח או תוך 18 חודש מהרכישה (המאוחר מביניהם.
קניית דירה מקבלן ורישום בטאבו
שלום רוני,
רישום הזכויות בדירות איננו העניין הקובע.
על מנת להנות מהקלה במס רכישה ברכישת הדירה החדשה ומפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה הישנה עליכם להתחייב למכור את הדירה הישנה בתוך המועד הקבוע בחוק. המועד הקובע לשם כך הוא מועד החתימה על חוזה המכר ולא מועד רישום הזכויות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אפשר לקחת מערכת אזעקה במכירת בית
מה נחשב מחובר דרך קבע לנכס
שלום נוני,
ככלל אצבע - מערכת שניתן לפרק ולהרכיב במקום אחר מבלי לגרום נזק לנכס או להפריע לשימוש בו איננה נחשבת "מחוברת דרך קבע".
לפיכך, לטעמי ניתוק מערכת האזעקה אפשרי. לגבי האינטרקום יתכן שהתשובה שונה, שכן מדובר במערכת שחלקה נשאר בנכס והופך להיות בלתי ניתן לשימוש וכלל לא ברור אם ניתן לעשות שימוש בחלק הנשלף כשהוא נפרד מהמערכת.
עדיף להגיע בעניין זה להסכמות בין הצדדים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך במכירת הנכס
דמי תיווך במכירת הנכס
שלום שרון,
גם במצב של בלעדיות על המתווך להיות הגורם היעיל ביצירת ההתקשרות עם הקונה.
ככל הנראה המתווך יהיה זכאי לשכרו אם השכן פנה אליך שוב לאחר שראה את המודעה שהוא פרסם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דלת ממ"ד שלא נסגרת
דלת ממ"ד שלא נסגרת
שלום אילנית,
בדקי בחוזה המכר שלך מהי הגדרת ליקוי בטיחותי ואיזה ליקוי בטיחותי מעכב מסירת חזקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנת צינור ביוב 40 לאורך הקיר מהצד שלי
הסגת גבול
שלום יוסי,
אם השכן הניח/בנה צינור על שטח השייך לך זוהי הסגת גבול.
ככל שהוא מסרב להסירו תאלץ להגיש כנגדו תביעה לסילוק יד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
"להראות את הדירה לדיירים בכוח"… מה הכוונה?
בחוזה שכירות,בסעיף של להראות את הדירה חודש לפני תום השכירות, מה הכוונה להראות בכוח? שמותר ממש לכפות על הדייר?
בלי כוח ...
יש ביטוי הוציא מהכוח אל הפועל (ראה: קישור)
ומשמעותו, הפך מתיאורטי למציאותי
ולכן - דיירים בכוח - משמעו אצלך - "דיירים תיאורטיים" שרק מתעניינים, אבל אינם דיירים בפועל.
מכירת דירה ראשונה
הבהרה
זו דירה מקבלן? או דירה יד שניה?
ממתי סופרים 18 חודשים
שלום אביתר,
אם הדירה בנויה וקיימת בעת רכישתה - 18 חודשים נספרים מיום חתימת החוזה.
אם הדירה נרכשה מקבלן ובנייתה טרם הסתיימה -18 חודשים נספרים ממועד קבלת טופס 4.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר מוגן
דייר מוגן
שלום דבורי,
דייר מוגן הוא שוכר שחוק הגנת הדייר חל עליו.
תוכלי לקבל מידע נוסף כאן:
www.kolzchut.org.il/he/דייר_מוגן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה ממוכר שעובר לחו"ל
מתבצעת רכישת דירה בה המוכר עומד לטוס לחו"ל חודשיים ממועד המכירה.
1. האם צריך מנגנון של מינוי אחראי בארץ להבטיח קבלת מסמכים כמו משח ואישור עיריה לטאבו?
2. האם די ביפוי הכח הבלתי חוזר שלו? תודה
רכישת דירה ממוכר שעובר לחו"ל
שלום אליק,
יש לוודא שיפוי הכח שניתן לעורכי הדין של הצדדים מקיף מספיק על מנת לאפשר את פעולתם לצורך השלמת וביצוע העסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עו"ד לילך בבקשה תעני
האם ברישום העסקה עוהד של הקונה יכול לרשום אותה עם הכרטיס החכם שלו? אני רטוצה לוודא כדי שלא יהיו בעיות ברישום ולא מצאתי על כך מענה. תודה רבה.
שרשרת חתימות אלקטרוניות
שלום דביר,
על עוה"ד של המוכר, אשר אימת בחתימתו את חתימת המוכר וכן על עוה"ד של הקונה אשא אימת את חתימת הקונה לחתום את השטר בחתימתם הדיגיטלית כך שיהיו עליו 2 חתימות אלקטרוניות.
כל עוד לא נשברת שרשרת החתימות, כלומר השטר החתום מועבר רק באמצעים דיגיטליים ולא מודפס יוכל עוה"ד של הקונה לרשום את העסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נסיגה מחוזה מכר
תום לב במו"מ
חוקי או לא
הרי שאין כאן חוסר תום לב אם המוכר בסופו של דבר מכר לאדם אחר
אתה אומר ש-"נודע לי..." שבמקביל הוא חיפש ומצא קונה אחר
לכן, ידעת מראש שהמוכר מקיים מו"מ גם עם אנשים אחרים
ראה לעניין זה: פסק דין
נסיגה מחוזה מכר
שלום רב,
ניהול מו"מ "מאחורי גבו" של קונה במקביל להחלפת טיוטות הסכם עלול להחשב כהתנהלות חסרת תום לב של המוכר. ככל שנגרמו לכם נזקים עקב החלטת המוכר וככל שלא ידעתם על ניהול המו"מ הנוסף או על הנסיון להשיג תמורה גבוהה יותר תוכלו לתבוע מהמוכרים פיצויים על הנזק שנגרם לכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי למתווך
אך בחוזה יש סעיף: 7. המתווך ירכז את כל הפעולות לשיווקו של הנכס בתקופת הבלעדיות. הלקוח מתחייב כי בתקופה זו לא יבקש ו/או יקבל שירותי תווך לשיווק הנכס מכל מתווך אחר וכי כל קשר ו/או משא ומתן בינו לבין מתווכים אחרים ו/או קונים/שוכרים מיועדים יעשה אך ורק דרך המתווך ובאמצעותו. הלקוח מצהיר כי ידוע לו שהפקת סעיף זה עלולה לפגוע ביכולתו של המתווך לשמש כגורם היעיל בעסקה, וכי במקרה של הפרה יהיה המתווך זכאי כפיצוי למלוא העמלה שהייתה מגיע לו, בנוסף לכיסוי כל נזק אחר אשר נגרם לו כתוצאה מההפרה
האם סעיף זה מחייב, והאם יש הגבלות לזה. תודה רבה
הסכם בלעדיות עם מתווך
שלום שלמה,
מהות הבלעדיות היא המנעות מפניה למתווכים אחרים.הסעיף נועד למנוע מהלקוח לעקוף את הבלעדיות.
אם תסכים לחתום על החוזה הסעיף יחייב אותך, אך עדיין יחולו על המתווך הוראות החוק והתקנות המחייבות אותו לנקוט בפעולות שיווק בתקופת הבלעדיות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סגירת חלון לטובת מעלית
פיצוי בגין ירידת ערך
שלום דרור,
עליך לפנות לשמאי מקרקעין לצורך הערכת מידת הפגיעה בדירתך וכתוצאה מכך שיעור הפיצוי הראוי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סילוק יד ממחסן
בשנת 1995 הנציגות ביקשה שאפנה את מהמחסן ולא פיניתי . הרכוש המשותף גם שלי . יש לי דירה בביניין
בשנת 1998 ניתן פסק דין בבית משפט השלום (שלום) על סילוק יד . אבל מותר לי לכנס ולצאת . ולהישתמש כמו שאר הדיירים במחסן .
בשנת 2018 (2018. ) הנציגות פנתה להוצאה לפועל . לביצוע פסק הדין . הוצע לפועל ענו . ביגלל שלא רשום מס' ת.ז. בפסק הדין . לא ניתן לבצע את פסק הדין .
פנו לארכיון להביא את התיק שבו רשום מס ת.ז. התיק בוער (נישרף) אין תיק
הנציגות פנתה באמצעות עורך דין . למפקח על בתים משותפים
השאלה שלי . האים למפקחת יש סמכות לדון בפסק דין של בית מישפט השלום . בתיק מילפני 21 שנה . ולהוסיף תשלום שכירות כמו שמבקש העורך דין של הנציגות . או שהשופטת תפנה את הנציגות לבית משפט מחוזי . כי היא לא מיתערבת בפסק דין ישן של השלום . או שעבר זמנו בטל קורבנו
סילוק יד ממחסן
שלום קרמר,
העובדה שלא מצאת לנכון למלא אחר פסק דין שניתן כנגדך איננה מקנה לך זכויות לשימוש במחסן.
אם אתה משתמש במחסן באופן יחודי רשאית המפקחת ליתן כנגדך פסק דין של סילוק יד במסגרת התביעה החדשה שהוגשה.
אין גם מניעה לדון בחיובך בשכר דירה ראוי לנציגות לגבי תקופה של 7 השנים האחרונות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בירור על יפוי כח
שלום. חתמתי על ייפוי כח אצל רואת חשבון. כשבדקתי את הטופס (עליו חתמתי בלי לקרא אותו )ראיתי שהייפוי כח תקף ל24 חודשים כלומר שנתיים. אני מעוניינת להפסיק את הטיפול כח אחרי שנת המס הנוכחית היינו השנה ולעבור למישהו זול יותר. האם היא תסכים לשחרר אותי ?(אני עסק פטור ממס עם הקף פעילות די נמוך).תודה רבה
יפוי כח
שלום סברינה,
את רשאית לבטל יפוי כח אלא אם כן הוא יפוי כח בלתי חוזר.
יפוי הכח איננו עומד בפני עצמו אלא כפוף להסכם מכוחו ניתן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק הפרגולות בשומרון – האם קים ? האם יש פטור מהיטל
האם החוק תקף גם בישובים ביהודה ושומרון ?
דיני תכנון ובניה ביו"ש
שלום אורנית,
חוק התכנון והבניה איננו חל בשטחי יו"ש.
כעקרון חל הדין הירדני וחקיקה ישראלית ספציפית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
עוד שאלה לי בקשר לרכישת 2 דירות צמודות בדיור הציבורי ובה 3 נפשות ( ולפי החברה המאכלסת היא ניתנת לפיצול) ואין אפשרות לרכוש את שניהם רק אחת ואת השניה להחזיר במקרה של רכישה,גודל הדירות עולה בקצת מ100 מ״ר האם פניה ויעוץ לעו״ד יכולה לעזור במקרה זה? וכך מצאתי שחייב 8 נפשות ו3 נפשות לא מספיק:
• ככלל, דייר שמחזיק בשתי דירות שאינן מאוחדות (שאין להן מטבח משותף), רשאי לרכוש דירה אחת בלבד ועליו להחזיר את הדירה השנייה.
• עם זאת, דייר יהיה רשאי לרכוש את שתי הדירות במקרה שמתקיימים כל 3 התנאים הבאים:
1 המשפחה המתגוררת בדירות מונה 8 נפשות ומעלה (ללא הגבלה של גיל הילדים - ראו פסק דין בהמשך).
2 לא הוצעה למשפחה דירה גדולה ב-4 השנים שקדמו להגשת הבקשה לרכישת הדירות.
3 תנאי הצפיפות באחת מהדירות הם פחות מ-11 מ"ר לנפש.
תודה
פניה לעו"ד
שלום רב,
פניה לעו"ד עשויה לסייע לכם לבדוק ולהבין מה זכויותיכם במצב העובדות הנתון, ומכאן לסייע לכם להחליט האם וכיצד לפעול.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום נדלן על יורש
תוך כמה זמן צריך לרשום ירושה?
שלום פיני,
אין בחוק מגבלה על פרק הזמן לרישום ירושה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שמוש בכספי ירושה לצורך פיצויי יורש בחלק הנדלני שלו
ואחד האחים מעוניין שיפצו אותו על חלקו בבתי,
האם אותו הכסף שהתקבל כבר מהעיזבון פטור ממס,?
או שמה צריך קודם הסכם יורשים לפני משיכת הכספים מהחשבון.
או שאין חשיבות לסדר הפעולות כל עוד מוכח שזה כספי ירושה.
שמוש בכספי ירושה לצורך פיצויי יורש בחלק הנדלני שלו
שלום פיני,
למען הסדר הטוב כדאי קודם כל לחתום על הסכם בין יורשים ורק אחר כך לבצע פעולות כלשהן בעזבון.
ככל שהפיצוי בגין המקרקעין הינו כולו מכספי העזבון וניתן להוכיח זאת לא יהיה חיוב במס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משחים
משח
למיסוי מקרקעין התכוונתי. קבל תיקון
מי צריך לחתום על הצהרה למיסוי מקרקעין
שלום מלי,
ככל מתבקש פטור ממס יש חובת חתימה אישית של המוכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
