פורום נדל"ן

שלום אור,

נא הפנה שאלתך לפורום תמ"א 38 באתר זה.

שלום גדעון,

המפקח איננו ערכאת ערעור על החלטת הועדה המקומית. ניתן להגיש לו תביעה בגין פגיעה בזכויות על פי חוק המקרקעין. ככל שהטענות אחרות ניתן להגיש תביעה לבית המשפט.

הגשת תביעה קניינית איננה "מקפיאה" את היתר הבניה שניתן ועל מנת למנוע בניה יש להגיש בקשה לצו מניעה זמני.

שלום אלמוג,

מדובר בשאלה מורכבת.

כעקרון כל שותף בנכס רשאי למכור את חלקו בנכס בלי צורך באישור השותפים האחרים. אך מדובר בחלקו היחסי. על מנת למכור את החלק הספציפי המוחזק על ידך יש צורך בהסכם שיתוף בינך לבין חברך, ויש להכניס את תכנו לחוזה המכר.

בנוסף, מאחר שמדובר בדירה אחת שפוצלה - לא ברור אם בהיתר או בלעדיו, עלולות להתעורר בעיות בקבלת האישורים הנדרשים לרישום זכויות הרוכשים ויתכן שאף קשיים בקבלת משכנתא.

מומלץ לקבל יעוץ משפטי טרם קבלת החלטה וחתימה על חוזה.

שלום אבי,

טופס התחייבות לרישום משכנתא איננו מהווה בהכרח בקשה לרישום הערת אזהרה. 

שלום נטי,

ככל שקיים בבניין תקנות מוסכם יש לפעות בהתאם להוראותיו. אם לא קיים תקנון מוסכם או אין בו קביעה לעניין זה יחולו הוראות התקנון המצוי, ולפיהן ניתנה התשובה.

כל עוד קיום האסיפה פורסם לפחות 4 ימים לפני קיומה ניתן לקבל החלטות גם אם נוכחים רק מחצית מבעלי הדירות. ניתן גם לקבוע בהודעה כי ככל שלא יהיה מניין חוקי במועד שנקבע תתקיים האסיפה בשעה מאוחרת יותר ובמקרה כזה היא תהיה חוקית בכל מספר משתתפים.

יחד עם זאת יש לזכור שלא ניתן לקבל החלטה הפוגעת בזכויות בעל דירה או המטילה עליו תשלומים שאינם חלק מהתחזוקה התקינה של הרכוש המשותף אלא בהסכמתו.

שלום עופר,

התשובה היא שלילית.

לצורך הצבת מבנה יביל על הקרקע יש לקבל היתר בניה ולא ניתן לקבל היתר לגבי שימוש שאיננו תואם את יעוד הקרקע.

שלום יוסי,

מענה לשאלתך דורש בירור עובדתי נוסף.

כעקרון לא ניתן להעביר את הדירה באופן חד צדדי אל אמך.

האפשרות שלך למכור את הדירה תלויה במסמכים עליהם חתמת ובהתחייבויות אותן לקחת על עצמך.

כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני על מנת לבחון אפשרות של תביעה לביטול המתנה.

שלום רב,

מס שבח חל רק על המוכר, הן במכירה והן במתנה. הקונה מחוייב במס רכישה.

אם מדובר בדירתה היחידה של הדודה היא תוכל לקבל פטור ממס במכירתה.

שלום רון,

ראשית, על מנת לזכות בפטור ממס שבח בעתר מכירת 2 הדירות עליך לנהוג בהתאם להוראות סעיף 49ה:

פטור חד-פעמי – הוראה מיוחדת 

(א) על אף הוראות סעיף 49ב, המוכר דירת מגורים מזכה (בסעיף זה – הדירה הראשונה), יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה, אם התקיימו כל אלה: 

(1) במועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלותו, דירת מגורים נוספת אחת בלבד (בסעיף זה – הדירה הנוספת); 

(2) המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור ממס, בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה; 

(3) סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 1,986,000 שקלים חדשים; 

(4) המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירת מגורים אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג), בישראל או באזור כהגדרתו בסעיף 16א (בסעיף זה – הדירה החלופית), בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור בפסקה (3); הדירה החלופית לא תבוא במניין הדירות כאמור בפסקה (1). 

(א1) על אף הוראות סעיף 49ב, התקיימו במוכר דירה ראשונה הוראות סעיף קטן (א)(1), (2) ו-(4), וסכום השווי של הדירה הראשונה והדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 3,303,000 שקלים חדשים, יהיה המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה הראשונה, על סכום השווי להפרש שבין 1,986,000 שקלים חדשים לבין סכום השווי של הדירה הנוספת; את יתרת סכום השווי של הדירה הראשונה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי מהשווי של הזכות כולה, כיחס שבין חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו לבין מלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות. 

(א2) הסכומים הנקובים בסעיף זה יתואמו בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום י"ט בטבת התשע"ד (1 בינואר 2013) ויעוגלו ל-1,000 השקלים החדשים הקרובים. 

(ב) פטור לפי סעיף זה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת.

כדי להיות זכאי למדרגות מס רכישה מוטבות ברכישת הדירה החלופית עליך לרכוש אותה לכל המוקדם אחרי מכירת הדירה הראשונה ובלבד שהדירה הנוספת תמכר בתוך שנה אחרי מכירת הדירה הראשונה (כדי לעמוד בתנאי הפטור ממס שבח) או שנה וחצי מיום רכישת הדירה החלופית (אם אין כוונה לבקש פטור).

שלום רב,

קיים תעריף של משרד המשפטים לביצוע פעולות נוטריוניות.על מיופה הכח לצרף העתק מיפוי הכח בפניותיו בכתב לרמ"י או להציגו בפני הפקיד המטפל (כדאי להביא גם צילום ולבקש שישמר בתיק).

שלום סימי,

מסוי מקרקעין מתיחס לא רק לרישום בטאבו כי אם גם לשימוש בפועל.

ככל שתוכלי להוכיח שהדירה הנוספת משמשת כחנות ואיננה ראויה למגורים לפי טיבה היא עשויה שלא להחשב כדירה נוספת.

אשר לפטור במכירה - גם אם החנות תשאר הנכס היחיד שלך לא תוכלי לקבל פטור ממס במכירתה, שכן הפטור ניתן לדירת מגורים שנעשה בה שימוש בפועל למגורים.

שלום אילן,

קודם לתחילת ההסדר מתפרסם ברשומות צו ההסדר.

בנוסף יש לפרסם הודעה מוקדמת של 30 יום לפני תחילת ביצוע מדידות. הודעה זו "תפורסם במשרדי מינהל המחוז שבו נמצא הישוב, במשרדי מינהל הנפה ובמקומות מתאימים שבסביבות הישוב, ותישלח גם לבית המשפט ולמנהל."

שלום רב,

כעקרון ניתן להסדיר הסרה של עיקול במסגרת חוזה הרכישה.

יחד עם זאת - מבחינת הסיכון ולנוכח העובדה שהנכס איננו רשום בטאבו עליכם לערוך בדיקות נוספות ולברר מדוע הוטל העיקול, מה הסיכויים שיוטלו על המוכר עיקולים נוספים, מה היחס בין סכום העיקול וסכום המשכנתא של המוכר לבין מחיר הדירה ועוד. ככל שסכומי השעבודים גבוהים יותר וככל שקיים סיכון לתביעות נוספות נגד המוכר כך גדל הסיכון. 

מומלץ לברר את כל העובדות ולהתיעץ בעו"ד מנוסה לפני חתימה על הסכם.

שלום משה,

אם שמך מופיע בנסח אז יש לך זכויות בנכס.

המילה עודף נובעת כנראה מכך שהיה לך בעבר חלק גדול יותר בנכס ומכרת חלק ממה שהיה לך.

שלום יוסי,

אם אחיך איננו עו"ד עליך לתת לו יפוי כח נוטריוני על מנת שיוכל לייצג אותך.

שלום רב,

צו המכר מכיל טופס מפרט מחייב ובו הנחיות לעניין חישוב שטח דירה וחלק מההצמדות.

הסעיפים הרלוונטיים לשאלה:

1. "מרפסת שמש" – מרפסת חיצונית לדירה; שטחה של מרפסת הוא שטח הרצפה הכלוא בתוך המצולע הנוצר על ידי הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות החוץ או המעקים הבנויים של המרפסת ועל פניהם החיצוניים של קירות הדירה הגובלים במרפסת.

2. שטחו של מחסן הוא השטח הכלוא בין קירות המחסן התוספת שטח הקירות; כאשר קיר המחסן מפריד בינו לבין חלק של דירה אחרת ייכלל רק השטח שמתחת למחצית הרוחב של הקיר; כאשר קיר המחסן גובל בשטח משותף ייכלל שטח הקיר במלואו.

שלום דנה,

החיוב בארנונה מתחיל עם קבלת טופס 4 לדירה.

על פי חוק מחזיק ראשון של נכס לאחר סיום בנייתו זכאי לפטור מתשלום ארנונה כאשר הנכס ריק לתקופה של עד 12 חודשים.

שלום חי,

על פי החוק קרובי המשפחה לעניין פיצול דירה הם אלה המנויים בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה:

"קרוב" – בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם;

בהתאם לכך אחות נכללת בהגדרה.

שלום פיני,

מכירת חלק הצמוד לדירה לדייר אחר נחשבת עסקת מקרקעין ומחוייבת במס.

שלום פיני,

מענה מדוייק לשאלותיך דורש בירור עובדתי נוסף.

כעקרון, אתם כצאצאי הוריכם עשויים לקבל פטור במכירת דירת הירושה אם זו היתה דירתם היחידה ואם הם עצמם היו זכאים לפטור לו היו מוכרים אותה.

אם יש כוונה שאחד או יותר מהאחים ירכוש את חלקי היורשים האחרים ואם העזבון כולל נכסים אחרים או כספים ניתן לבחון אפשרות של הסכם בין יורשים (לפני הרישום בטאבו), שיביא לחסכון במסים. 

על מנת לבדוק אם ניתן לפצל את המגרש יש לקבל נתונים עובדתיים נוספים.

לפני ביצוע כלפעולה כדאי להתיעץ עם עו"ד ולהבין את כל האפשרויות העומדות בפניכם.

שלום מאיר,

ביטול העברה ללא תמורה איננו עניין פשוט.  כדאי לפנות לעו"ד עם כל המסמכים שבידיך ולמסור לו את כל שאר העובדות כדי שיוכל לבדוק ולהעריך את את סיכויי התביעה.

בנוסף עליך להתגונן כראוי מפני התביעה שהוגשה כנגדך.

שלום ליאור,

כעקרון אין למי מהדיירים זכות להשתמש בחדר המדרגות לשם הצבת חפצים אישיים.

תוכל להציב את הארונית בהסכמה של כל הדיירים.