פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שמאות סותרת מאותו שמאי ונזק למוכר
רכשתי נכס בשנת 2011, שמאי הבנק קבע שהנכס תקין, ללא חריגות ונתקבלה המשכנתא ללא בעיות ובסכום המלא, מדובר בדופלקס שנבנה ע"י המוכר ממנו קניתי.
בשנת 2017 כששוב לקחתי שמאי במקרה אותו שמאי מאותו בנק לצרך שעבוד הנכס עד למכירתו וקניית נכס אחר למגורים, לפתע קבע השמאי, על הנכס שלא ביצעתי בו כל בניה ו/או שינוי, שהוא בעל חריגות בנייה, הראיתי לו את השמאות מ2011 ולא היה לו מה לומר, וקבע שיש חריגות. התלוננתי עליו לבנק והם הפסיקו לעבוד איתו, שהרי לו ידעתי על החריגות הנטענות ב2011, לא הייתי רוכש או לכל הפחות מתמקח על הסדרת החריגה, כעת התחייבתי לרוכשים לטפל בחריגה וזה עולה הון וכאב ראש גדול, השאלה איך אפשר לגלגל הנזק על השמאי ששילמתי לו על שמאות ב2011, והוא התרשל למעשה וגרם לי חסרון כיס ועוגמת נפש כיום. תודה
שמאות סותרת מאותו שמאי ונזק למוכר
שלום אדווה,
תוכלי להגיש כנגד השמאי תביעת רשלנות מקצועית ולתבוע את הנזקים שנגרמו לך עקב רשלנותו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטר חוב
1. האם תוכלו להגיד לי האם שטר החוב שמצורף כתמונה הינו תקין ומכיל את כל השדות הנדרשים? ראיתי שיש שטר חוב שקונים בסטימצקי שיש בו גם איזור שבו כתוב: "התמורה קיבלתיב (כסף), (סחורה), (שכירות)..." וגם חסר איזור שלם של מקום התשלום. האם זה תקין?
2. תוכלו לעזור לי למלא את שטר החוב? מה לרשום בכל איזור? (אני השוכרת)
שטר חוב
שלום דנה,
1. בשטר אכן ניתן להוסיף שדות נוספים.
2. הפורום עוסק בשאלות כלליות ולא ביעוץ פרטני. כעקרון יש למלא את פרטי המשכיר, פרטייך וסכום החוב, ובשטר הספציפי הזה גם את המדדים הרלוונטיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה במתנה לקטין
1. האם יש לנו פטור ממס שבח עבור העברה?
2. מה מס הרכישה שעלינו לשלם? ידוע שזה שליש מס רכישה אבל האם זה שליש ממס רכישה של דירה ראשונה (זו הדירה היחידה שאנחנו מעבירים על שמה) או שליש ממס דירה שניה? (כי הילדה תחת חסותנו, אותו תא משפחתי)
3. מתי היא תוכל למכור את הדירה בפטור מס שבח ? (4 שנים אחרי גיל 18?) והאם מחוייבת להתגורר בדירה 3 שנים ע"מ לקבל פטור?
העברת דירה במתנה לבת קטינה
שלום חיים,
1. בהעברת דירה במתנה לבת יש פטור ממס שבח.
2. מאחר שהקטינה היא חלק מהתא המשפחתי שלכם היא תשלם מס רכישה כשל בעלת דירה נוספת.
3. הבת תוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח 4 שנים לאחר הגיעה לגיל 18 (או 3 שנים אם התגוררה בדירה).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה חכירה
רכשתי בית קרקע והייתי מיוצג על ידי עורך דין גם הצד המוכר. לאחר שהכל הסתיים גיליתי שהחכירה עד שנת 2026. כלומר המוכר לא מכר לי בית ל49 שנה אלא פחות. האם עורכי הדין התרשלו?
מהי עלות החכירה לעוד 49 שנה. איך מחשבים והאם המנהל יפנה אליי או אני צריך?
תודה לעונים
הארכת חוזה חכירה
שלום וברכה,
ניתן לפנות לרשות מקרקעי ישראל 7 שנים לפני תום מועד החכירה וזאת על מנת להאריכה.
שוני בטאבו מול תשריט בית משותף
אני בתהליך לרכישת דירה.
במסגרת בדיקות עו"ד, נמצא כי קיים הבדל בשרטוט הדירה בטאבו לעומת שרטוט הדירה בתשריט הבית המשותף.
ההבדל מתבטא בחדר המטבח. ברישום הטאבו, המטבח מופיע כחלק מהדירה(מה שאכן נכון) ואילו בתשריט הבניין, מופיע המטבח כחלק מהדירה השכנה (הכניסה אליו לפי התשריט קיימת דרך הבית השכן).
בבניין קיימות שמונה קומות, בארבע מתוך השמונה, הרישום כפי שמופיע בתשריט העיריה הוא הנכון, ואילו בארבע האחרות(בהן הדירה בה אני מתעניין נמצאת) התשריט שגוי מאחר ונבנו שונה.
הקונים אינם מתכוונים לבצע תהליך לתיקון הנושא מול העיריה.
האם קיים סיכון ממשי בקניית הדירה?
למי יש עדיפות במקרה זה, לרישום בטאבו או לתשריט הבניין?
תודה רבה לכל העוזרים!
הבדלים בין תשריט תיק בניין לתשריט בית משותף
שלום וברכה,
מנתוני השאלה אני מבין שיש פער בין תשריט הבניין המצוי בתיק הבניין בעירייה לבין תשריט הבתים המשותפים. במקרה זה התשריט בתיק הבניין גובר. לכן יש לפעול על מנת לתקן את הפער.
איתור מקרקעין
כיצד ניתן לאתרה, ב"מפי" גם לא איתרו אותה.
תודה
אלון
איתור מקרקעין
שלום וברכה,
המלצתי היא לפנות לייעוץ משפטי פרטני על מנת לאתר את מספרי החלקות / גושים ישנים
שיכון ופיתוח
כעת מתוכנן להתבצע בבלוק בו מצויה הדירה שלי תמ"א 38 לשיפוצים והרחבה וכו', ונתבקשתי לחתום כדיין בבנין המשותף על הסכם התמ"א, ולהפתעתי אני מגלה שאני ועוד ג דירות בבלוק לא רשום על שמינו אלא על שם מדינת ישראל.
הורדתי ממשרד המשפטים העתק רישום מפנקס בתים משותפים עם ציון הגוש, החלקה ותת חלקה, וכתוב שם שהבעלים היא "רשות הפתוח" וזאת מ-8.9.2006 עם ציון מס' שטר. מהחברה שאמורה לבצע את הת תכנית התמ"א בבנין, אמרו לי לברר עם עו"ד לגבי רישום בטאבו, מה עלי לעשות במצב כדי שהדירה תהיה רשומה על שמי אחרי שכאמור אני קניתי אותה בכסף מלא, שטרות הקניה בידי, וגם בפועל אנו גרים בהם עד היום ללא עוררין. כנראה המוכרת חברת שיכון ופיתוח לא מילאה את חובתה ותפקידה ולא עשתה המוטל עליה לרשום הדירה על שמי ושם אשתי. מה צריך לעשות כדי להסדיר את הענין סופית עפ רישום הידרה על שמי ושם אתשי וכאמור?
תודה רבה!
הסדרת רישום דירה אצל חברה משכנת
שלום וברכה,
המלצתי היא לפנות לחברה המשכנת "שיכון ופיתוח" ולבדוק מולם מדוע הנכס לא נרשם.
בני ערובה של עו״ד
אני , חבר ועד בית . גייסתי עו״ד ע״מ להגיש תביעה נגד דייר סרבן , החייב 49000 ש״ח . העו״ד החתים אותנו על הסכם שכ״ט . מאחר והצענו לעו״ד 25% ( במקרים דומים משלמים 10%) ביקשתי לשחרר אותנו מתשלום הוצאות פרט לאגרות . בשיחה טלפונית , הסכים והתחייב בעל פה , וביקש ממני, למחוק בשמו את סעיפים הרלוונטים פרט לאגרות . שלחתי לעו״ד את הטופס עם השינויים כדי לאשר ולהחזיר אלי . לאחר התעלמות של שבועיים , קיבלתי סכם שכ״ט חדש גרוע מקודמו . (קורא לו , עידכון שכ״ט ) והתעלם מתחייבותו שבעל - פה . הפכנו לבני ערובה . לציין , טרם הוגשה תביעה נגד הדייר הסרבן , פרט למכתב אזהרה , עליו התחייבנו לשלם 500 ש״ח מע״ם , במידה ולא תוגש
תביעה נגד הדייר הסרבן . אני שואל : א. האם ההסכם שכ״ט החדש או(מעודכן) מחייב אותנו מבלי לחתום עליו ב. האם ניתן לשלם 500 ש״ח לעו״ד על המכתב ההזהרה
לפני התביעה להפרד ממנו . ג . מה עושים עם עו״ד שמאבדים בו אי אימון .
תודה מראש , ומצפה לתשובה .
בכבוד רב אורי בר
סכסוך שכר טרחה
חוזה
חוזה העסקה
השארת חוב בדירת שכירות
גרנו בדירת שכירות הרבה שנים ללא שום בעיות,
בשלב כלשהוא הדירה נמכרה למישהו אחר (שגר גם הוא בבנין) ואנו המשכנו לגור שם עד לסיום החוזה,
בפרק הזמן הזה היה פיצוץ רציני בצנרת של הבניין וכל השכנים השתתפו בהוצאות (600 ש"ח לדייר)
בנוסף לסכום זה קיבלנו חשבון מים של 2,000 ש"ח!!!
השכן שרכש את הדירה לא הסכים לשלם את חלקו לוועד הבית ומהכרות איתו ידענו שאין לנו מה לנסות אפילו לבקש שישלם את שלנו, שאלתי גם את המתווך שהיה בעיסקה והוא המליץ לי לא לפנות אליו כדי שלא יעלו לנו את השכירות (רצינו להמשיך בדירה הזו)
בסופו של דבר השכנים לחצו מאד מאד ולא היה לנו נעים אז שילמנו הכל מכספנו ואנחנו עוד משלמים את החוב האדיר של המים.
כשעזבו את הדירה נשאר חוב של שימוש במים ע"ס 600 ש"ח.
השאלה האם מותר לנו להשאיר את החוב כקיזוז על הסכומים הגדולים שאנחנו שילמנו במקום בעל הדירה?
במידה וכן, אנחנו צריכים ליידע אותו ע"כ בכתב?
תודה רבה!!
שאלה נוספת- האם מותר להעלות מחיר שכירות רטרואקטיבי
בנוסף לשאלה על החוב-
גרנו בדירה עד 04/219 כשהחוזה נגמר כבר ב11/2018
ועל חודשים אלה גבו מאיתנו סכום גבוה ב 800 ש"ח לחודש!!!
על סמך זה שהבעלים פגש את בעלי במעלית ואמר לו שיש מחשבה להעלות את הסכום (לא אמר ממתי וכמה)
ואז בחודש מרץ הודיע לנו שניתן לו צ'קים על הסכום החדש גם אחורה בטענה שזה כבר תאריכים של חוזה חדש. (לא שילמנו מינואר, כי היתה חוסר וודאות לגבי המשך השכירות)
אנחנו שילמנו מהפחד כי השכן הזה הוא עו"ד וכל הזמן איים עלינו שיתבע אותנו ושזה לא חוקי אם אנחנו לא נשלם כמו שהוא דורש.
בסוף לא נשארנו שם כי פחדנו להתנהל מולו, אבל שילמנו על החודשים שהיינו ללא חוזה סכומים אדירים!! האם יש דרך לנסות להוציא ממנו את הכסף בחזרה?
אנחנו די מתחרטים על הפחד והפזיזות.
חוב בדירת שכירות
שלום וברכה,
המלצתי היא לפנות בכתב לבעל הדירה, ככל ולא תגיעו להסכמות ניתן להגיש תביעה קטנה לבית המשפט לתביעות קטנות
פירוק שיתוף
2 - כמה אחוזים בדרך כלל קובע בית המשפט תשלום לכונס הנכסים?
תודה מראש על תשובתכם
תביעת פירוק שיתוף
אין מניעה לייצוג עצמי בתביעת לפירוק שיתוף.
שכרו של כונס הנכסים יכול לנוע בין 6% - ל- 10%
מה צריך להקפיד בחוזה בבנין משולב עם מסחר
בנוסף בעלי החנויות רוצים לסגור את הגלריה ולהוסיף עסקים
מה צריך להקפיד בחוזה
שלום וברכה,
יש להקפיד לשכור שירותיו של עורך דין שיבחן את ההסכם, הוראותיו, ואת יתר התנאים והנזגרות של ההסכם
סגירת חדר ללא תקרה עם גג בטון – הטל השבחה
ברשותי דירת גג בתל אביב שיש בה חדר בצד הבנין שאין לו תקרה,מעין מרפסת פנימית.
אני מעונין לסגור את החדר הנ"ל עם תקרת בטון, החדר גודלו כ 20 מ"ר (3X6 בערך).
1) הדירה בצפון הישן של ת"א והמחיר למ"ר הוא 50,000 ש"ח .
2) הדירה אומנם דירת מגורים אבל מושכרת,אני אינני גר בה,אינני יודע אם זה פרט חשוב,אולי מבחינת העיריה הנתון חשוב לצורך מס שבח ,הבנתי מקריאה באינטרנט שהפטור הוא עד 140 מ"ר ורק למי שמתגורר בנכס ואם הנכס מושכר אז אין פטור.
3) השטח הסגור (ללא מרפסות) של הדירה הנוכחי קטן מ 120 על פי נסח הטאבו אבל אני לא בטוח מה הם הכללים בקביעת שטח,אני יודע בוודאות רק שטח כללי של דירה+מרפסות (כולל עובי בלוק) . שטח קומה -170 מ"ר,מרפסת קידמית 25 מ"ר,החדר שאני מעונין לסגור כ 20 מ"ר, כלומר השטח הנוכחי הסגור הוא כ 125 מ"ר (מדידה כוללת עובי בלוק).
שאלות:
1)אני מניח שהדבר כרוך בהיטל השבחה מצד העיריה,בכמה בערך מדובר?
ניסיתי להעריך בעצמי על פי מה שראיתי באינטרנט - שווי נוכחי של מרפסת
הוא חצי משווי מ"ר בנוי, כלומר ההשבחה היא 25,000 ש"ח למ"ר והיטל ההשבחה הוא 50% , כלומר אדרש לשלם 12,500 ש"ח למ"ר היטל השבחה (לא כללתי עלויות בניית גג גם כי קטנות יחסית וגם כי לא ידועות לי כרגע, אני מניח כ 1000 ש"ח למ"ר),זה המון,אני מאוד מקווה שאני טועה,האם מישהו יכול לתת מושג מהו סדר הגודל של היטל ההשבחה במקרה כזה ?
2)האם המהנדס/אדריכל (אדריכל מספיק ?) שיגיש את התוכנית לעיריה
ידע לאמר יותר לגבי סדר הגודל של ההיטל ?
אודה לכל מי שיוסיף מידע או שיקול כי פשוט אין לי עם מי להתיעץ.
תודה
סגירת חדר ללא תקרה
שלום וברכה,
נוכח האמור בשאלתך המלצתי היא לפנות לייעוץ משפטי / ייעוץ שמאי פרטי טרם ביצוע האמור
בנק
רישום עסקה
ירושה
הבת שלה נפטרה כאשר בבעלותה 2 דירות: אחת שרכשה ואחת זו שירשה מאמה (ירושת דירה יחידה).
הנכד ירש עכשיו 2 דירות אלו.
האם במכירתן תהיינה שתיהן פטורות ממס? (כלומר האם "זכותה של הבת למכור את דירת הירושה בפטור ממס" עוברת גם בירושה לנכד?
מכירת דירה בירושה
נילי שלום רב,
לטעמי, ובהסתמך על נתוני השאלה, יש פטור גם לדירת הסב (פטור של המוריש) וגם פטור לדירת האם (פטור של המורישה),
בברכה,
מיכאל
אגרת טאבו
כמה סה"כ לשלם?
רישום עסקה כולל משכנתא
התלבטות נדל"נית
הון עצמי 1.000.000.
אפשרוית שיש:
1. רכישת נכס חדש ללא מכירת נכס קיים
2. רכישת נכס חדש עם מכירת נכס קיים
3. מקסימום משכנתות ומינימום הון עצמי
4. מקסימום הון עצמי ומינימום משכנתות
נא עזרתכם לקבל החלטה מושכלת וכדאית כלכלית במינימום הפסדים.
שאלה
אין מדובר בשאלה משפטית.
קאוצינג נדלני
שלום וברכה,
הפורום לא עוסק במתן ייעוץ השקעות בנדלן. ניתן לפנות לייעוץ באופן פרטי
גג בבניין
כן
איך זה אפשרי אם גג זהו רכוש משותף ?
רכישת גג
לצורך מענה על השאלה יש לבחון את הזכויות בגג
קבלת טופס 4 ללא תשתיות חשמל מוכנות
טופס 4 חלקי
שלום וברכה,
ככל הנראה מדובר בטופס 4 חלקי, יש לבחון את הוראותיו
שמאות מוקדמת
האם כדאי לקחת שמאי מקדים טרם רכישת דירה?
שלום וברכה,
גילוי נאות, גם אני נוהג להמליץ בפני הרוכשים לשכור שירותיו של שמאי מקדים מאת הבנק למשכנתאות טרם חתימה על הסכם לרכישת דירה.
זאת מ-2 טעמים עיקריים:
הראשון, השמאי יבחן את הנכס מבחינה תכנונית וכך למעשה נדע האם בנכס קיימות חריגות בנייה או תוספות בניה שלא כדין.
השני, השמאי יבחן את שווי הדירה, וכך למעשה נדע מה גובה המשכנתה אותה עתידים נהיה לקבל מהבנק.
בחינת שווי הנכס ובחינה של המצב התכנוני שלו יאפשרו לנו להבין האם העסקה שלפנינו כדאית והאם אנחנו אכן יכולים לרכוש את הדירה.
פיצול דירות והיטל השבחה – חישוב עבור מרתף
היטלי השבחה
בקשה לאשור העברת זכויות ברמ י
בקשה לעברת זכויות בהתאם לצו קיום צוואה
שלום וברכה,
מנתוני השאלה עולה כי מדובר בחכירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין שאין לגביה הגבלה בהעברה וירושה. לפיכך ביצוע ההעברה מתבצע בלשכת רישום המקרקעין בלבד.
רישום תיקון
תיקון צו בית משותף
שלום ארז,
יש לבצע תיקון של צו הבית המשותף ובו לרשום 2 חנויות במקום החנות האחת הרשומה.
כבכל מקרה של תיקון, תתכן התנגדות של בעלי הזכויות האחרים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטר משכנתא
בנוסף מה עדיף שטר משכנתא ללא הגבלה בסכום או מישכון
משכנתא
שלום דניאל,
תנאי המשכנתא, לרבות לעניין העברתה ליורשים, קבועים בשטר המשכנתא.
לטעמי, ככל שאין קביעה אחרת בשטר המשכנתא היורשים נכנסים בנעלי האם המנוחה.
ככל שמדובר בנכס מקרקעין הרשום בלשכת רישום המקרקעין יש לרשום משכנתא.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזילה ושכן סרבן
בבעלןתי דירה בבאר שבע שאני משכיר כבר כמה שנים. השוכר שלי הודיע לי שיש שלולית קבועה של מי ביוב באזור שבו יוצא צינור ארבע צול מחדר השירותים שלנו אל מחוץ לבניין. לא רואים מים יוצאים מהצינור שלנו אז קראנו לאינסטלטור שיבדוק והוא אמא שיש נזילה בחלק של הצינור אחרי שהוא נכנס מתחת לריצוף של חות הבניין. העניין הוא שהצינור שלנו בסמיכות לצינור השכנים וכאשר הנזילה מתחת לריצוף אי אפשר לגעת של מי הנזילה עד שיפרקו את הריצוף. החלטתי כצעד ראשון לדבר עם בעל הדירה הסמוכה אך נתקלתי ביחס שלילי וטענות כגון הנזילה לא ממני ואם תגעו בצינור שלי אני אתבע. השאלה שלי היא איך להתנהל מפה. אני לא רוצה להשאיר את השוכרים שלי עם שלולית מי ביוב מתחת לחלון ומצד שני לא יודע מה לעשות במעדה ונפתח את הריצוף ונגלה שהנזילה מגיעה מצינור השכן.
תרשמי מאוד לעצתכם.
נזילה ושכן סרבן
שלום יניב,
מובן שעדיף לפתור עניין כזה בהבנה הדדית ובהסכמה,
מציעה בשלב ראשון לבדוק ולוודא כי הנזילה איננה בצינור שלכם באמצעות פירוק הריצוף שאיננו שייך לשכן (רצפת דירתכם או בהסכמת ועד הבית/רוב הדיירים אם זה רכוש משותף.
אם השכן הסרבן איננו מאפשר בדיקת מקור התקלה, ואם אי אפשר לבדוק מה המקור בלי להכנס לשטחו, תאלצו להגיש תביעה ולקבל צו לבדיקת מקור הנזילה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
