פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מיסוי
איזה מס יש לשלם במכירת מגרש חד משפחתי לבניה?
אם בניתי שלד על המגרש, איזה מס אצטרך לשלם?
מס שבח
מיסוי במכירת מגרש
שלום איציק,
במכירת מגרש יש חיוב במס שבח ויתכן אף חיוב בהיטל השבחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לחייב הריסת גדר בין שכנים
נבנתה לפני כ 14 שנה בזמן שאני לא הייתי בעל הקרקע
תודה
בבקשה צריך את עזרתכם, האם ניתן לדרוש הריסת הגדר ?
האם ניתן לחייב הריסת גדר בין שכנים
שלום רב,
אם הגדר מסכנת אותך או את המשתמשים בחצרך תוכל לתבוע את תיקונה או הריסתה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות
במהלך החודשיים הללו בעל הדירה עשה שיפוצים כלליים בדירה. השוכר טוען שאינו רוצה לשלם את השכירות על הזמן שבו עשה בעל הדירה את השיפוצים. האם יש צדק בטענתו?
חוזה
התשובה טמונה בחוזה
פיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה
שלום מנחם,
פיצוי מוסכם איננו תלוי בגובה הנזק שנגרם.
בית המשפט רשאי להפחית את שיעור הפיצוי המוסכם אם איננו פרופורציונאלי לנזק שניתן היה לצפות בעת חתימת החוזה. קשה להניח שבית המשפט יקבע שפיצוי מוסכם של חודשיים הוא גבוה מדי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה טכנית כדי למנוע סחבת
בעת חתימה על שטר מכר ורישום מקוון של עסקה, איזה עו"ד יכול לבצע את הרישום, רק מי שחתום על הסכם המכר או שניהם? זכור לי משהו על רישום מקוון ועל מי שחתום על השטר, אודה לתשובה
יפוי כוח
מי יכול לרשום עסקה באופן מקוון
שלום דביר,
כל עוד לא נשברת "שרשרת" החתימות הדיגיטליות יכול כל עו"ד לרשום את העסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עמנואל
לאשתי יש דירה יחידה שהוריה רשמו על שמה עוד לפני שהתחתנו.
אנחנו מעוניינים לעשות העברת בעלות כדי שהדירה תהיה רשומה על שם שנינו ביחד.
האם הדבר כרוך בתשלום מס?
תודה!
מגורים
העברת מחצית דירה לבן זוג
שלום עמנואל,
אם אשתך תעביר לך מחצית מהדירה במתנה היא תהיה פטורה ממס שבח ואתה תהיה זכאי לפטור חלקי ותשלם 1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה חל בגין העסקה (בהתאם לשווי הדירה ולמספר הדירות יש לך).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לבנות בניין מחדש
2 דיירים שנמצאים בקומת קרקע לא מעוניינים לבנות תבית מחדש והודיעו לנו שמבחינתם שיהיה שטח ריק, עכשיו 2 הדיירים שכן מעוניינים לבנות תבניין מחדש הם אמורים לבנות על הבית החדש שלהם.
השאלה היא כזאת....
במידה והם מתעקשים שלא לבנות את הבית הקרקע שלהם (הבסיס לבניה שלנו מעל) האים אנחנו יכולים להרים את הבית שלנו על עמודים , שככה בין העמודים זה השטח שלהם ושהם יבנו מתי שבא להם?
והאים ישנו סרט שאומר שאם הם לא מעוניינים לבנות את שלהם אז אנחנו לא יכולים לבנות את שלנו?
בית משותף שנהרס
סעיף 60 לחוק המקרקעין קובע:
בית משותף שנהרס
60. (א) נהרס בית משותף, כולו או מקצתו, מכל סיבה שהיא, ובעלי הדירות ששלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (להלן - המשקמים) החליטו להקים את הבית מחדש או לתקנו, ישא כל בעל דירה בהוצאות הכרוכות בכך לגבי דירתו, ובעלי כל הדירות ישתתפו בהוצאות הכרוכות בכך לגבי הרכוש המשותף, כל אחד לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירתו.
(ב) סירב בעל דירה להשתתף בהקמת הרכוש המשותף או תיקונו, רשאי המפקח, על פי בקשת המשקמים ולאחר שנוכח שאין אפשרות מעשית להקים את הבית המשותף לגבי יתר הדירות בלבד, לצוות על בעל הדירה להעביר, תוך המועד שקבע ושלא יפחת מששה חדשים, את זכותו בדירה לאדם אחר שיקבע בעל הדירה, ושיבוא במקומו בכל הנוגע לחובת ההקמה או התיקון.
(ג) לא העביר בעל הדירה את זכותו כאמור בסעיף קטן (ב), רשאי המפקח, על פי בקשת המשקמים, לצוות על העברת הזכות למי שהציעו המשקמים, ובאין הצעה מצידם - למי שקבע המפקח, ועל רישומה על שמו של אותו אדם לאחר שישולם לבעל הדירה, או יופקד ביד המפקח, שוויה של הזכות.
(ד) נתגלעו חילוקי דעות לגבי שווי הזכות, ייקבע השווי על ידי המפקח לפי בקשת המשקמים או בעל הדירה.
(ה) כל בקשה למפקח להשתמש בסמכות מסמכויותיו לפי סעיף זה, דינה כדין תביעה לפני המפקח לפי סימן ד'.
בנית בית משותף מחדש
שלום אבי,
מאחר שאתם רק מחצית מבעלי הזכויות לא די בהחלטתכם על מנת לחייב אתבעלי הדירות הנוספים להשתתף בעלויות הבניה מחדש.
תוכלו לנסות להגיע איתם להסכמה לגבי בנית דירותיכם והותרת חלל מתאים לבנית דירותיהם כשירצו בכך.
ככל שאין הסכמה - יתכן שתאלצו לפנות לבית המשפט בנסיון לאפשר את הבניה ולכל הפחות לקבל פיצוי על הנזק שנגרם לכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלומים נוספים בקניה דירה מקבלן
עבור רישום הדירה בטאבו סך שך 3500 שח ועבור רק הכנה לתשתית גז עוד 1700 שח (לא חיבור רק הכנה) ועוד 350 שח עבור שעון מים .
האם זה הגיוני לדרוש ממני את הסכומים האלה
האם יש חוק מכר שמכסה אותי בדבר הזה . הקבלן מהר אותי לחתום על החוזה ולא הודיע לי שיש עוד תשלומים מעבר לסכום ששלמתי עבור הדירה.
תשלומים נוספים בקניה דירה מקבלן
שלום גיל,
גם ברכישת דירה מקבלן כדאי להתנהל במתינות לקרוא את החוזה ולהבינו ולקבל יעוץ משפטי מעו"ד מנוסה מתחום המקרקעין.
סביר להניח שבחוזה המכר מעוגנת חובתך לשלם את התשלומים הנדרשים ממך כעת, מבלי לפרט את הסכומים. ככל שלא מופיעה כזו התחייבות אינך חייב לשלם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
ברשותי דירה שרכשתי ב 2008 ומגרש שרכשתי ב 2016.
ברצוני כיום למכור את הדירה כדי לבנות על המגרש.
האם אני מחויב בתשלום מס שבח כאילו מכרתי דירה שנייה?
דירה יחידה
לפי נתוני השאה נראה כי בבעלותך דירה יחידה הפטורה ממס.
מגרש אינו דירה.
מס שבח
שלום משה,
כעקרון, מגרש איננו מהווה דירה. ככל שיש לך דירה ומגרש הדירה נחשבת דירה יחידה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיווח למיסוי מקרקעין
אני עו"ד , עסקתי במקרקעין מספר שנים , אך כארבע שנים לא עוסק בתחום (משלם דמי חבר ובעל תעודת חבר) . אני במו"מ למכירת דירה בבעלותי ויש לי שתי שאלות ברשותכם :
1. מבחינת מנגנון נאמנות בגין תשלום ראשון עד לרישום ה"א ונאמנות בסוף במסירת חזקה : אני מייצג עצמי בעיסקה אך לא יכול להיות נאמן של עצמי . מה הייתם מציעים ? האם מותר והאם אתי לבקש מעוה"ד של הקונה לשמש כנאמן ?
3. מבחינת דיווח למיסוי מקרקעין . הבנתי שכיום ניתן לדווח רק באופן מקוון. אין לי כרטיס חכם אישי (קומסיין וכו) . האם אני חייב לבצע את התהליך של קומסיין לצורך כך בלבד או שזו לא חובה ? מה האופציות ? אני מניח שאופציה אחת היא שעוה"ד של הקונה תבצע את הדיווח לשנינו ? האם זה אפשרי והאם יש אופציות נוספות שלא מצריכות כרטיס חכם ?
תודה רבה על הסיוע ויום טוב.
אברי
איך מדווחים למסוי מקרקעין אם אין כרטיס חכם
שלום אברי,
בלשכות רשות המסים יכול כל אדם להגיש הצהרה מקוונת בסיוע פקיד בשעות קבלת קהל ובלי צורך בכרטיס חכם.
קיימת כמובן גם אפשרות שעוה"ד של הקונה יבצע את הדיווח.
לגבי נאמנות - לטעמי הפקדת הכספים בנאמנות אצל ב"כ הקונה עלולה להציב אותו במצב של ניגוד עניינים, בעיקר בכל הנוגע לתשלום האחרון. מציעה להסתייע בעו"ד אחר שיהיה מחוייב רק כלפיך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרקע לא מוסדרת
רציתי לדעת בבקשה איזה בעיות יכולות להיווצר מרכישת בית שנמצא על קרקע לא מוסדרת. על נכס הטאבו רשום "מוקפא לצורך הסדר".
תודה רבה
קרקע לא מוסדרת
שלום רחל,
בקרקע לא מוסדרת הודאות בנכונות הרישום ולגבי זהות הבעלים קטנה יותר וניתן להביא ראיות שיסתרו את זכויות הבעלים.
בנוסף, קשה יותר לבצע רישומים בשל הקפאת הנכס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרוטוקול מסירה
חתמתי על פרוטוקול מסירת דירה שעליו הופיע תאריך שונה מתאריך החתימה בפועל, האם החוזה תקף?. במעמד זה לא נחתמו כל הטפסים.
עכשיו הקבלן דרוש ממני לחתום על שאר הטפסים כאשר רשום בהם תאריך שונה מתאריך החתימה בפועל? האם זה חוקי/קביל?
תודה
אלי.
אודה מאוד אם תוכלי לעזור לי בסוגיות האלה.
תודה
אלי
תוכלו*
פרוטוקול מסירה
שלום אלי,
אתה רשאי למחוק את התאריך השגוי ולתקנו לתאריך הנכון במועד החתימה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה ברחבת כיבוי אש שהוקצה ע"י קבלן הבנין
נאלצנו לקרוא למשטרה והשוטר טען שאין סעיף של איסור חניה ברחבה כיבוי אש בשטח פרטי.
הדרך היחידה להגיע לתחנת המשטרה ולהגיש תלונה. (אגב הוצבו שם עמודים על מנת שלא יחנו ויפריעו לכניסת דיירים לחניתם הפרטית. וחלילה בזמן אמת יוכלו להיכנס רכבי כיבוי אש)
חניה ברחבת כיבוי אש
שלום רות,
על פי הנחיות רשות הכבאות יש להותיר את רחבת כיבוי האש פנויה בכל עת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כח עליון או תירוצים אחרים לעיכוב במסירה
שאלתי - האם טענות של תביעה משפטית (שככל הנראה הייתה ידועה לקבלן כבר במועד החתימה על החוזה) ועיכובים בפרצלציה יכולות לעמוד לזכותו של הקבלן והן טענה סבירה על מנת שיתחמק מתשלומי פיצויים על עיכוב במסירה?
כח עליון או תירוצים אחרים לעיכוב במסירה
שלום רב,
יש לבדוק את נוסח ההוראות העוסקות באפשרות דחית המסירה וכיצד מוגדר בהן כח עליון.
בדר"כ פרצלציה איננה מהווה עילה לעיכוב במסירה.
אין חובה להסכים לכל טענות הקבלן ותוכלו לתבוע את הפיצוי בגין המסירה המאוחרת בבית המשפט, אשר יחליט גם אילו עיכובים מהווים "כח עליון".
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשך כל עליון
אגב, האם הקבלן יכול להתנות את מסירת הדירה בחתימה על כתב ויתור תביעות ובכך ללחוץ/לסנדל אותנו בנושא?
הערה מישפטית מרמ'י לשכן על אותה חלקה
הערה משפטית ברמ"י
שלום יוסי,
עליך לפנות עם המסמכים המתאימים לקבלת יעוץ משפטי פרטני. לא ניתן להשיב לשאלתך בלי להבין באיזו הערה מדובר ואיך נרשמו הנכסים הרלוונטיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצמדות
הצמדות
ליסה,
נא ראי תשובתי הקודמת לשאלתך.
לא ניתן להוסיף עליה בלי לבדוק את מסמכי הרישום של הבית המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנק למשנכתאות
טופס מש"ח לבנק
שלום בני,
הבנק מבקש לוודא שהעסקה דווחה כחוק לרשות המסים כדי שלא יגרמו עיכובים ברישום הזכויות וכתוצאה מכך ברישום המשכנתא.
יש לדווח העסקה בתוך 30 יום מיום העסקה ולהעביר לבנק את טופס ההצהרה ובו מוטבע מספר השומה ותאריך ההגשה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טטיאנה
איפה אני יכולה למצוא החלתה של המפקחת על המקרקעין-לא נמצא בנבו או בתקדין
תודה רבה
מגר פסירה - מפקחים על רישום מקרקעין
שלום טטיאנה,
משרד המשפטים הקים מאגר (חלקי) של פסיקת מפקחים. ניתן למצוא אותו באתר הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין.
להלן הקישור:
https://www.justice.gov.il/Units/LandRegistration/LegalInfo/Pages/SearchPsika.aspx
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
מה זה דייר ממשיך בדיור הציבורי
אם הבת התגוררה עם ההורה מעל 20 שנה עד לפטירת האב האם היא זכאית להמשיך להתגורר בדירה והאם היא יכולה לרכוש את הדירה מהדיור הציבורי?
תודה
דייר ממשיך בדיור הציבורי
שלום רב,
כעקרון, אם הבת התגוררה בדירה עם האב ב - 20 השנים האחרונות היא זכאית להחשב כדייר ממשיך גם אם היא עצמה איננה עונה לתנאי קבלת זכאות בעצמה.
נא ראו הסבר בקישור הבא:
https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%A9%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA_%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94_%D7%91%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8_%D7%94%D7%A6%D7%99%D7%91%D7%95%D7%A8%D7%99_%D7%A2%D7%9C-%D7%99%D7%93%D7%99_%D7%93%D7%99%D7%99%D7%A8_%D7%9E%D7%9E%D7%A9%D7%99%D7%9A
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניות מתחת לחלון ביתי
שמי אנה, בת 71 אני גרה בחיפה בבית משותף בן 20 דיירים בקומת קרקע ( מ,2-) בצד הפונה אל הואדי והנוף. רכשתי את הדירה ב 1973 ומאז גרה בה ומטפחת גינה על כל המשתמע מכך 'מכספי. מאחר והחצר מספיקה ל-10-12 חניות בלבד עלה הרעיון להקים חניות בגינה המשותפת- ממש מתחת לחלונות דירתי .ובמקום נוף וריח פרחים אריח דלק מכונות?
אגב , אני סובלת ומטופלת במחלקת ריאות בחיפה בגלל קשיי נשימה
שאלתי: האם הדבר אפשרי וחוקי על פי וקי העזר של עירית חיפה? האם ניתן לערער אם תהא הסכמת רוב דיירים להפיכת הגינה למגרש חניה?, אשמח לחוות דעתכם המקצועית . תודה
חניות מתחת לחלון
שלום רוני,
כעקרון, לצורך הפיכת רכוש משותף לחניה נדרשת הסכמה של כל הדיירים.
בנוסף - ניתן להתנגד לתכנית שתוגש לועדה המקומית לתכנון ובניה מכל הטעמים שהזכרת.
ככל שיש כוונות רציניות לממש כזו תכנית ואם רצונך להתנגד לה, מומלץ לפנות ליעוץ משפטי בהקדם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תחילת תוקף ערבות בנקאית
ברכישת דירה מקבלן קיים הפרש זמן בין התשלום לחברה לקבלת ערבות בנקאית על ידי הקונה (עד 14 ימים לפי החוק). מה יקרה לכספי אם הקבלן יפשוט רגל במרווח זמן זה לפני שאקבל ערבות? האם תוקף ערבות מתחיל ביום ובשעת השתלום ? כיצד ניתן להבטיח את התשלום בשל בעיה כזאת?
בתודה,
תוקף ערבות בנקאית
שלום ברק,
תוקף ערבות בנקאית הוא מעת הנפקתה או מהמועד שנקבע בה.
הפרקטיקה הנוהגת, והתואמת את האמור בחוק, היא של תשלום על פי שוברים לבנק כתנאי לקבלת הערבות הבנקאית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי ביטול משכון ברשם המשכונות
ביטול רישום של משכון
ראה : קישור
אי ביטול משכון ברשם המשכונות
שלום אופיר,
לא ברור מדבריך אם המשכון רשום עליך כחייב או כממשכן לחיוב הקונים.
אם הרישום נובע ממשכנתא ישנה שלך עליך לפנות לבנק ולדרוש את ביטול הרישום.
אם מדובר ברישום לגבי משכנתא של הקונים עליך לפנות אליהם על מנת שידאגו לביטול המשכון, שכן הזכויות בנכס כבר שלהם וניתן למשכן אותן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תאריך כניסה לנכס
תאריך כניסה לנכס
שלום נעמה,
נסו לחפש בארכיון הרשות המקומית או נסו לעיין בשטר המכר (אותו ניתן להזמין בלשכת רישום המקרקעין הרלוונטית).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חכירה לבעלות
חדר אחד בדירה בחכירה
שלום לי,
לצורך מתן מענה לשאלתך נדרשים פרטים נוספים. כדאי לפנות ליעוץ משפטי הכולל את בדיקת מסמכי הרישום אצל עו"ד מנוסה מתחום המקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום משכון רשם המשכונות
שים לב - מישכון חייב להירשם קודם אצל רשם המקרקעין
היכן ניתן לרשום משכון?
שלום מיקי,
אם הרישום הוא בהגעה ללשכת רשם המשכונות ניתן לרשום בכל לשכה (תושבי חוץ ותושבי ירושלים רק בירושלים)
אם הבקשה נשלחת בדואר - בלשכה אליה משוייך מקום מגורי החייב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכר מסרב להתפנות מהנכס
אני נמצא בסיטואציה קצת לא נעימה.
יש בבעלותי דירה, אשר השכרתי על בסיס חודשי לזוג דיירים.
בתחילת כל חודש נחתם חוזה סטנדרטי לתקופה של חודש.
בסוף חודש אפריל, הודעתי לדיירים כהם צריכים לעזוב את הנכס עד ה-14 למאי.
לא נחתם חוזה חדש לחודש מאי, ז״א הדייר ממשיך לשהות בדירה ללא חוזה.
בעת יצירת קשר עם הדייר לקראת תאריך העזיבה (14 למאי), הוא אמר שהוא מאוד מצטער ושהוא מחפש דירה חדשה בכל הכוח ולא מצליח למצוא, וביקש עוד כמה ימים. הסכמתי.
היום, ה-20 למאי, הדייר טרם התפנה בתירוץ שהוא עדיין מחפש דירה ואין לו לאן ללכת, והנני חושש שהוא יחיליט להתבצר בנכס ולא יעזוב.
רציתי לשאול, מה אני יכול לעשות בנידון ומה זכויותי המשפטיים בנידון?
תודה רבה מראש,
רועי
שוכר מסרב להתפנות מהנכס
שלום רועי,
השוכרים חתמו על חוזה לטווח קצר והיו אמורים לפנות את הדירה בסוף התקופה.
זכותך לפנות לבית המשפט בתביעה לפינוי המושכר.
אם בחוזה קיימת סנקציה לגבי אי פינוי במועד תוכל לתבוע גם פיצוי זה ואם יש בידיך בטוחות כספיות תוכל להפעילן..
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
