פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
רישום זכויות בטאבו
תוך כמה זמן חייב קבלן לרשום זכויות בטאבו
שלום ורדינה,
על הקבלן רשום את הבית המשותף בתוך שנה מיום מסירת הדירות או מיום רישום הפרצלציה, לפי המאוחר, ולרשום את הדירות על שם הרוכשים תוך 6 חודשים אחר כך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון חיפוי
ומה קורה אם הקונה לא מדווח
אני מוכר דירה – האם עליי לספר למוכר שלפני שנתיים נפלו אריחי חיפוי (וזה תוקן)?
שלום ברכה,
ככל שמדובר בארוע נקודתי שתוקן אולי אין חובה כזו, אבל למען הזהירות מוטב לגלות על כך לקונה.
אם המוכר לא יגלה ויסתבר שמדובר בליקוי רציני עלול הדבר (תלוי בניסוח החוזה) להוות הפרה של חובת תום הלב ואולי אף הפרה של ההסכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
AS IS מה זה
AS IS
שלום ברכה,
משמעות הביטוי AS IS היא בדרך כלל במצבה הנוכחי,דהיינו על כל הליקויים והפגמים הקיימים בה.
יש לבחון את האמירה על רקע שאר סעיפי החוזה אבל מטרתה להסיר אחריות מהמוכר למצבה של הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צבירת הפרשי הצמדה למדד כשאין אפשרות לתשלום
הקבלן התחייב בהסכם לפתוח חשבון ליווי תוך 9 חודשים ממועד החתימה על ההסכם. בנוסף נקבע בהסכם כי אני זכאי להקדים תשלומים (מתוך כוונה להמנע מהצמדות).
בפועל, הקבלן לא פתח חשבון ליווי והתשלומים בוצעו רק לאחר רישום הערת אזהרה שנרשמה כשנתיים ממועד החתימה (כלומר מעל שנה מהמועד האחרון בו היה צ"ל חשבון ליווי).
הקבלן צבר הפרשי הצמדה לאורך כל התקופה כאשר בעצם לא הייתה לי כל אפשרות לבצע תשלומים (בהתאם להוראות חוק המכר ולהסכם) כאשר בין היתר, המסירה הייתה בעיכוב של שנה מהמועד הקבוע בהסכם.
השאלות:
האם סביר לצבור הפרשי הצמדה גם כאשר לא הייתה לי אפשרות לשלם ובניגוד להוראות ההסכם?
האם סביר לדרוש הפרשי הצמדה גם בתקופת האיחור במסירה (שגם בה לא הייתה לי אפשרות לבצע תשלומים)?
כיצד צפוי בית המשפט לקבוע בסוגיות אלו?
בברכה
צבירת הפרשי הצמדה למדד כשאין אפשרות לתשלום
שלום רב,
בחוזה הרכישה נקבעו אופן התשלום ואופן חישוב הפרשי ההצמדה והתשובה לשאלתך תלויה באמור בהסכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכרתי דירה בירושה ורוצה לקנות אחרת – האם אשלם מס?
בתאריך 3/6/2018 ירשתי כמחצית מהדירה של הוריי ז"ל
אחותי ואני מכרנו לפני כחודשיים את הדירה, קיבלנו את מלוא התמורה
כל השנים אני גרה בשכירות ואין דירה בבעלותי.
כעת, עם הכספים שקיבלתי ממכירת הדירה, אני רוצה לקנות דירה יד שנייה עבורי
שתעלה לי כ-700,000 ש"ח.
האם אשלם מס רכישה? האם אני פטורה ממס רכישה?
למרות שהחזקתי דירה שירשתי תקופת מה? ומכרתי אותה כאמור.
תודה
רכישת דירה יחידה
שלום רב,
ככל ומדובר בדירת המגורים היחידה הרי שהנך זכאי לפטור ממס רכישה עד גובה הפטור במדרגות מס הרכישה.
חוזה נוסף לחוזה רכישת דירה מקבלן
שלבנק יש עדיפות מול הקונה. האם חוזה כזה הוא חוקי? לא זכור לי חוק ותקנות המרשים מנגנון כזה. האם חוזה זה ותנאיו מרוקנים מתוכן הגנת השקעות רוכשי דירות לפי חוק המכר במקרה פשיטת רגל של החברה? בנק כנושה מול חברה יהיה מועדף כלפי הקונה (גם נושה מול החברה) אפילו שהפיק מכתבי החרגה משעבוד של נכסי החברה את החלק של הקונה.
נספחי הסכם עם קבלן
ברק שלום רב,
ככלל החתמת מסמכים לבנק המלווה מקובלים. עם זאת מומלץ לפנות לעורך הדין שייצג אותך בעסקה על מנת לבחון את המסמכים עליהם עליך לחתום.
סיכון כשוכר משנה
אני מעוניין להיכנס כשוכר משנה לדירה.
קיים חוזה בין הבעלים לשוכר הראשי, הבעלים לא יודע על שכירות המשנה = ככל הנראה אין בחוזה אישור להשכרה לצד ג'. בנוסף, יש את השוכר הראשי שמעוניין להשכיר את הדירה לשוכר משנה (אני) על בסיס קבוע עם חוזה.
פרט לפינוי מיידי, מהן הסכנות המשפטיות/כלכליות/אחר שעליי להיזהר מהן? האם אני חשוף לתביעה?
תודה רבה על העזרה!
האם שכירות משנה כדאית
שלום רב,
ככל ואין הסכמת בעלים לשכירות משנה, הרי שהנך חשוף הן לתביעת פינוי והן לתביעה כספית נוכח שימוש ללא היתר במושכר.
טופס חתימות מקוצר
האם גם המוכר וגם הקונה חותמים על טופס חתימות מקוצר למיסוי מקרקעין?
כל אחד מאיתנו מיוצג על ידי עורך דין אחר ונאמר לי שצריך לצרף לשומת הרכישה טופס חתימות מקוצר אבל איך עורך דין שלי הרוכש אמור להחתים המוכר שמיוצג על ידי עורך דין שונה שמדווח עליו השבח המקוון? תודה להבהרה
טופס חתימות מקוצר למסמק
שלום רב,
ניתן לחתום על הטופס יחד במעמד החתימה או לחלופין כל צד חותם בנפרד.
תהליך מכירת דירה למשרד השיכון
קצת חושש מסיבוכים בירוקרטיים ועיכובים מצד משרד השיכון
תודה
מכירת דירה למשרד השיכון
שלום רב,
הסכם מכירת דירה למשרד השיכון הוא ככל הסכם. כדי להסיר את "החשש" מעיכובים בשל ביורוקרטיה מוומלץ לבנות מנגנון זמנים ייעודי להסכם.
שינוי ייעוד קרקע בעיסקת קומבינציה
קיימת לחלקה פרצלציה שמקובלת ורשומה ברמ"י ולפי פרצלציה זו למשפחה מסויימת יש זכויות בחלק החלקה שמיועד לפי התב"ע הקיימת כיום למגורים, למשפחה אחרת יש חלק בחלקה שמיועד לפי התב"ע הקיימת כיום לחקלאות.
בבואנו לעשות עיסקת קומבינציה, האם:
1. המשפחה שרשומה ברמ"י כבעלת זכויות חכירה מהוונות בחלק הקרקע החקלאי תשלם לרמ"י עבור הפיכת הקרקע לפרטית ועבור מיסים הרבה יותר מאשר משפחה שרשומה ברמ"י על קרקע מיועדת למגורים?
2. במידה והתשובה בשאלה הקודמת היא כן,אם בטאבו רשומים כולם ביחד כבעלים, ובעיסקת קומבינציה ממילא אין "שלי, שלך" וכל אחד מקבל יחידות דיור באופן יחסי לגודל הקרקע שרשום בפרצלציה שמקובלת על רמ"י, מדוע זה כך?
עסקת קומבינציה
שלום רב,
לא ניתן לענות על שאלתך מבלי לעיין במסמכים נשוא המגרש, התוכנית החלה, הסכם הקומבינציה וכו'. לאור זאת המלצתי היא לפנות לייעוץ משפטי פרטני ביחס לשאלה.
תיןןך
אני מעוניין לרכוש דירה.
לא מזמן נפגשתי עם מתווך וחתמתי על חוזה הדירה.
לאחר שראיתי את הדירה אהבתי אותה מאוד אך לא איני מעוניין לשלם את שכר התיווך. ולכן ידוע לי שחוזה הדירה מסתיים עוד כמה חודשים.
אם ארכוש את הדירה לאחר שחתמתי על החוזה, ואשלם ללא דמי התיווך כלומר שהחוזה ייגמר עוד כמה חודשים, האם זה אפשרי? הוא יכול לתבוע אותי?
תודה
תשלום למתווך
שלום רב,
אם המתווך הוא שקישר בינך לבין בעל הדירה מלכתחילה ואם קיים הסכם תיווך ביחס לדירה יהיה עליך לשלם למתווך את שכרו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פצוי על עיקוב במסירת דירה
כעט מצב הבניה הוא כזה אולי תסתיים בנייתו בעוד יותר משנה.
השאלה שלי היא 26 חודשים מסתימים בסוף יולי האם אני צריך המתין עוד חודשים לגרייס כאשר ידוע מראש שהבניה לא תסתים או מייד בתום 26 חודש לדרוש פצוי.
בתודה
פיצוי בגין עיכוב במסירה
שלום יוסף,
מאחר שהחוק מאפשר עד חודשיים איחור בלא פיצוי תוכל לדרוש פיצוי (לרבות לגבי החודשיים הראשונים) רק לאחר שתסתיים תקופה זו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה לאחר קניית דירה
האם ניתן לתבוע את מוכר הדירה אשר לא עדכן אותי בדבר תביעה מצד הרשות המקומית העומדת כנגד הבניין בו נמצאת הדירה אותה רכשתי?
ארחיב - בשנת 2016 רכשתי דירה בת 4 חדרים. המוכר לא עדכן אותי כי בשנת 2013 יצא מכתב מטעם העירייה לכל דיירי הבניין בגין "מבנה משותף ומסוכן". הדיירים לא טיפלו בלקות. כאשר החלטתי לרכוש את הדירה, לא נאמר לי דבר בגין התביעה למרות הסעיפים המופיעים בחוזה הרכש כי על המוכר ליידע אותי בכל תביעה העומדת כנגד הדירה ו/או הבניין.
כמו כן, המתווכת לא יידעה אותי ולא עורכת הדין אשר ייצגה אותי במעמד הרכישה.
שאלתי היא - האם יש מקום לתביעה? שכן, אם הייתי מודעת למצב - לא הייתי רוכשת את הדירה מן הסתם.
נושא זה נודע לי לפני יומיים, כאשר כל דיירי הבניין (ביניהם גם אני) קיבלו שוב מכתב מהעירייה בגין אותו נושא.
אודה לעזרתכם.
תביעה כנגד מוכר דירה בגין הסתרת עובדות
שלום רב,
אם המוכר ידע על התביעה, על המוכר היה לידע אותך בדבר היות המבנה מבנה מסוכן ובדבר תביעת העיריה.
אם לא עשה כן תוכלי לתבוע אותו בגין הצהרותיו הלא נכונות בהסכם המכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
במידה והתשובה היא שלילית , מה קורה אם לאחר שרכשתי שליש דירה , רכשתי דירה ראשונה במלואה - האם אני זכאי לפטור דירה ראשונה במס רכישה?
האם משלמים מס רכישה כשקונים 1/3 דירה?
שלום שי,
בכל עסקת רכישה חל מס רכישה. קיימים מקרים בהם מס זה יהיה בשיעור 0.
ככל שזו דירתך היחידה יתכן שתהיה זכאי למדרגות מס רכישה מוטבות שהמשמעות המעשית שלהן עשויה להיות פטור ממס.
רכישת דירת מגורים כאשר ברשותך רק 1/3 דירה תהיה זכאי למדרגות מס רכישה מוטבות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוקי תכנון ובניה
חוקי תכנון ובניה
שלום משי,
את יכולה להתחיל כאן: http://din-online.info/pdf/mp3.pdf
שימי לב שקיימים צווי אלוף המאמצים או מוסיפים מפעם לפעם חקיקה נוספת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הזמנת פקח
אני משמש כיו"ר ועד הבית וממילא אחראי על מפגעי רכוש המשותף כמו סתימת ביוב משותף והצפה. לפני כחודש היתה סתימה ממגבונים, שגרמה להצפה לכיוון החניות והרחוב. פתחנו את הסתימה, הודענו לדיירים הרלוונטיים לא להשתמש במגבונים, ובצענו ניקיון. בשבוע שעבר שוב היתה סתימה ממגבונים, ומישהו הזמין פקח מבלי להודיע לי בטענה שכבר אמרו לי ולא סידרתי זאת. טיפלתי שוב בענין. השאלה היא כזו. האם זה חוקי להזמין פקח על מפגע רכוש משותף קודם שמודיעים לועד? כמובן שמה שאמרו לי היה על האירוע הראשון לפני חודש, לא על האירוע השני, שקרה בשל פשע אחד השכנים שהשתמש שוב במגבונים. האם יתכן שפקח יגיע לביתי למרות שעשיתי כל הדרוש? ושוב, השאלה העיקרית היא: האם יתכן להזמין פקח ליו"ר ועד הבית על מפגע רכוש משותף עוד קודם שמישהו בכלל הודיע לו?!
הזמנת פקח
שלום רב,
מובן שיעיל יותר לפנות לועד הבית מראש, יחד עם זאת אין חובה לעשות זאת לפני הזמנת פקח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה מקבלן ורישום בטאבו
כרגע התקשר עורך הדין של הקבלן שאמור לטפל גם בנו ושאל לגבי הדירה שלנו, מתי אנחנו מתכוונים למכור אותה בגלל שיש את העניין של מיסוי על דירה שניה.
כמובן שאנחנו לא מעוניינים ברישום של שתי הדירות על שמנו, יש אפשרות שכרגע הדירה החדשה תהיה רשומה על שם הקבלן ורק לאחר שנמכור את הדירה שברשותינו, הדירה החדשה תירשם על שמנו?
איך זה עובד בדיוק?
תודה.
רכישה מקבלן
המלצה חמה
מכיון שעו"ד הקבלן לא רשאי לטפל עבורכם אלא רק בחלק של הרישום בטאבו, מומלץ מאוד לקחת עו"ד מטעמכם.
לגבי המיסוי , כדי לקבל פטור ממס שבח ורכישה, יש לדווח כי תמכרו הדירה החלופית תוך שנה מקבל המפתח או תוך 18 חודש מהרכישה (המאוחר מביניהם.
קניית דירה מקבלן ורישום בטאבו
שלום רוני,
רישום הזכויות בדירות איננו העניין הקובע.
על מנת להנות מהקלה במס רכישה ברכישת הדירה החדשה ומפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה הישנה עליכם להתחייב למכור את הדירה הישנה בתוך המועד הקבוע בחוק. המועד הקובע לשם כך הוא מועד החתימה על חוזה המכר ולא מועד רישום הזכויות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אפשר לקחת מערכת אזעקה במכירת בית
מה נחשב מחובר דרך קבע לנכס
שלום נוני,
ככלל אצבע - מערכת שניתן לפרק ולהרכיב במקום אחר מבלי לגרום נזק לנכס או להפריע לשימוש בו איננה נחשבת "מחוברת דרך קבע".
לפיכך, לטעמי ניתוק מערכת האזעקה אפשרי. לגבי האינטרקום יתכן שהתשובה שונה, שכן מדובר במערכת שחלקה נשאר בנכס והופך להיות בלתי ניתן לשימוש וכלל לא ברור אם ניתן לעשות שימוש בחלק הנשלף כשהוא נפרד מהמערכת.
עדיף להגיע בעניין זה להסכמות בין הצדדים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך במכירת הנכס
דמי תיווך במכירת הנכס
שלום שרון,
גם במצב של בלעדיות על המתווך להיות הגורם היעיל ביצירת ההתקשרות עם הקונה.
ככל הנראה המתווך יהיה זכאי לשכרו אם השכן פנה אליך שוב לאחר שראה את המודעה שהוא פרסם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דלת ממ"ד שלא נסגרת
דלת ממ"ד שלא נסגרת
שלום אילנית,
בדקי בחוזה המכר שלך מהי הגדרת ליקוי בטיחותי ואיזה ליקוי בטיחותי מעכב מסירת חזקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנת צינור ביוב 40 לאורך הקיר מהצד שלי
הסגת גבול
שלום יוסי,
אם השכן הניח/בנה צינור על שטח השייך לך זוהי הסגת גבול.
ככל שהוא מסרב להסירו תאלץ להגיש כנגדו תביעה לסילוק יד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
"להראות את הדירה לדיירים בכוח"… מה הכוונה?
בחוזה שכירות,בסעיף של להראות את הדירה חודש לפני תום השכירות, מה הכוונה להראות בכוח? שמותר ממש לכפות על הדייר?
בלי כוח ...
יש ביטוי הוציא מהכוח אל הפועל (ראה: קישור)
ומשמעותו, הפך מתיאורטי למציאותי
ולכן - דיירים בכוח - משמעו אצלך - "דיירים תיאורטיים" שרק מתעניינים, אבל אינם דיירים בפועל.
מכירת דירה ראשונה
הבהרה
זו דירה מקבלן? או דירה יד שניה?
ממתי סופרים 18 חודשים
שלום אביתר,
אם הדירה בנויה וקיימת בעת רכישתה - 18 חודשים נספרים מיום חתימת החוזה.
אם הדירה נרכשה מקבלן ובנייתה טרם הסתיימה -18 חודשים נספרים ממועד קבלת טופס 4.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר מוגן
דייר מוגן
שלום דבורי,
דייר מוגן הוא שוכר שחוק הגנת הדייר חל עליו.
תוכלי לקבל מידע נוסף כאן:
www.kolzchut.org.il/he/דייר_מוגן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה ממוכר שעובר לחו"ל
מתבצעת רכישת דירה בה המוכר עומד לטוס לחו"ל חודשיים ממועד המכירה.
1. האם צריך מנגנון של מינוי אחראי בארץ להבטיח קבלת מסמכים כמו משח ואישור עיריה לטאבו?
2. האם די ביפוי הכח הבלתי חוזר שלו? תודה
רכישת דירה ממוכר שעובר לחו"ל
שלום אליק,
יש לוודא שיפוי הכח שניתן לעורכי הדין של הצדדים מקיף מספיק על מנת לאפשר את פעולתם לצורך השלמת וביצוע העסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
