פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
בית בבעלות קק"ל
אבי נפטר לפני כשנה לאחר שירש בצוואה יחד עם עוד 3 אחים שלו נכס בתל אביב שהיה של סבא וסבתא שלי.
אבי לא כתב צוואה, אז לפי חוק הירושה אני ואחי היורשים של חלקו בדירה של סבתא שלנו. מאז, הדירה מושכרת כאשר דודה שלי מנהלת את העניינים (אני ואחי מקבלים סכום קטן ולא חתומים על חוזה). היחסים לא מזהירים.
מתוך סקרנות, ובגלל הזיקה שלי לעולם המשפטים (אני מתמחה), החלטתי להוציא נסח טאבו כדי להבין מה קורה בנכס לאור הדיבורים בשנה האחרונה כי הולך להתבצע פינוי ובינוי ונראה שיש גם שם לפרויקט דבר שלא ידענו עליו
להפתעתי בנסח הטאבו מופיע כי הבעלות בדירה היא של קק"ל (סבא וסבתא שלי עלו ארצה), ומופיע תחת חכירה שמם של סבא וסבתא שלי (אציין שעברו שנתיים בין הפטירה של סבתא שלי לאבא שלי ) כמו כן רשום כי הרמה :ראשית, וחלק בנכס: בשלמות. אין תאריך סיום של שכירות לדוגמא להבדיל מאחרים שראיתי בנסח (הוצאתי נסח מרוכז).
רציתי לדעת מה המשמעות שלמעשה סבא וסבתא שלי היו חוכרים ולא שוכרים, מה המשמעות לגבי החלק שלי ושל אחי בירושה? האם יש לבצע שינוי רישום מול לשכת המקרקעין? האם זה אומר שברגע שיהיה פינוי בינוי לא ישאלו את דעתנו וכפועל יוצא מכך לא נהיים זכאים לדבר?
אודה לעזרה והכוונה, תודה רבה
מה זה אומר? האם אנחנו בכלל לא בעלי הנכס
חכירה
שלום ירדן,
חכירה היא שכירות לתקופה העולה על 25 שנים.
בכל מקרה כדאי לרשום את צווי הירושה השונים על מנת להתאים את בעלי הזכויות הרשומים למצב בפועל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניצול מקום העבודה
דייר בבניין עובד במערכת המשפט, הוא נתבע ע"י וועד הבית (התביעה הועברה מהמפקחת לבית המשפט) והתביעה הייתה אמורה להתקיים בחודש ספטמבר השנה, הוא, כנראה ניגש לשופט בזמן שבית המשפט היה בפגרה והוציא דחייה למועד הדיון עקב בעיה רפואית, העניין הוא שוועד הבית קיבל את טופס הדחייה (ללא החותמת של בית המשפט) דרך הדייר בעצמו שהביא גם מעטפה של בית המשפט רשם את שמות חברי וועד הבית על המעטפה והכניס בעצמו לתיבות הדואר האישיות.
מה שתמוה הוא שבדף הראשון של התביעה שבו כתוב בריבוע העליון על הדחייה כתוב כך: "בנסיבות הבקשה אני דוחה את הדיון ליום ......... בשעה ...... המזכירות תשלח העתק מהחלטה זו לצדדים. כמו כן מבקש אני לשלוח איחולי החלמה למבקש".
לדעתנו, יש כאן ניצול מקום העבודה לטובתו האישית ועושה רושם שהשופט שאמור לדון בתביעה מכיר את הנתבע.
מה דעת עו"ד המלומדים בנידון.
תודה ובכבוד רב,
וועד הבית
ניצול מקום העבודה
שלום רב,
נא הפנו שאלתכם לפורום בתי משפט באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה חדשה
העברתי לקבלן רשימה ליקויים אפילו עם תמונות והסברים.
הוא מורח אותי עם המתנה.
כמה זמן צריך לתת לקבלן ? שאפשר לגשת לתביעות בבית המשפט ?
יש לציין שכל הלקויים הם מפרוטקול מסירה שעוד לא תוקנו
תיקונים בדירה חדשה
שלום גלעד,
יש לבדוק את הסעיף העוסק בתיקון ליקויים בהסכם הרכישה של הדירה.
לרוב הקבלנים מרכזים את התיקונים שאינם דחופים לקראת סוף השנה הראשונה אחרי הבניה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה עד הכניסה לדירה1
דירה שנמכרה האם עד הכניסה לדירה לפרק זמן של חודשיים ניתן להשכירה לרוכשי הדירה עד שישלימו את תשלום כל הדירה עפ"י החוזה , הדירה כיום פנויה
האם להשכיר דירה לקונים שעדיין לא שלמו את כל הכסף
שלום לימור,
עקרונית ניתן להשכיר את הדירה לקונים אך בפועל זה לא תמיד מומלץ, שכן המוכר מאבד את התמריץ החזק ביותר עבור קונה לעמוד בתשלומים - קבלת המפתח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משמעות רובריקות בטופס 7000
מה המשמעותבטופס 7000 של הרובריקות :
החלק הנמכר בנכס
החלקים המועברים מהמקרעין על פי נסח רשום
אני בדרך כלל רושם 1/1/ מתי זה לא כך
מונחים בטופס 7000
שלום רב,
החלק הנמכר בנכס - כמה מתוך הזכויות בנכס נמכרות - בשלמות, חצי וכיוב'
החלקים המועברים על פי נסח - כפי שרשום בנסח הרישום (למשל - 758/19864).
לעיתים קיימת זהות בין הערכים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה
שכן מעלינו רוצה להרחיב את סלונו על גג המרפסת שלנו
היות ואין באפשרותינו להשתתף כלכלית בזה אז הוא הציע הוא יסגור את המרפסת סוכה הקיימת ויבנה לנו מרפסת על חשבונו
ואנו צריכים עורך דין שיכין לנו הסכם שנחתים אותו שיהיה רשום שמה כול מה שצריך
הן מבחינת בטיחות של המרפסת ושתהיה ראויה לשימוש
ושהכול על חשבונו
בקיצר מסמך שיהיה חוקי לגמרי ושיהיה בו את כול מכלול המרכיבים שיהיה מושלם
כמה עלות של מכתב כזה
הסכם להסדרת בניה בין שכנים
שלום אייזיק ושרה,
שכר הטרחה איננו קבוע ותלוי בין היתר במורכבות ההסכם ובפרטיו.
עורך הדין אליו תפנו יתן לכם הצעת שכר טרחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי ביצוע פסק דין
אי ביצוע פסק דין
שלום רב,
נא הפנו שאלה זו לפורום בתי משפט באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כתב תביעה מהשכן
קיבלתי כתב תביעה מהשכן שליע לגבי הבניה שרוצה לבנות..
אני לא מבינה שום דבר לא יודעת איך לגשת לזה..
הבנתי שאני צריכה לרשום כתב הגנה.
הדירה נמצאת בבעלותי ובבעלות הגרוש שלי.
אין לי אפשרות כלכלית לג/שת לעורך דין מסודר..
רציתי לדעת את זכויותי ומה אני צריכה לעשות? ומתי עובר לי 60 יום למועד הגשת כתב הגנה?
כתב תביעה משכן
שלום רונה,
על מנת להתגונן מפני התביעה עליך להגיש כתב הגנה ובו לפרט את טענותיך.
מומלץ לקבל יעוץ משפטי לפני הגשת כתב ההגנה כדי להכיר את זכויותיך ואת המצב המשפטי.
60 יום נספרים מיום קבלת כתב התביעה, אבל הימים שבין 21/7 ועד 5/9 אינם נספרים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי החזרת צק ביטחון ממשכיר
שלום רב,
יצאתי מדירה שכורה לפני מספר ימים אך בעלי הדירה בכל פעם טוענים שלא יחזירו לי את הצ'ק ויתבעו אותי בכל פעם על תקלה אחרת .
אני רוצה להתייעץ האם דלת שנתקעת וככל הנראה יצאה מהציר , זה משהו שאני חייבת לתקן או נחשב שימוש סביר (הדלת עצמה תקינה לחלוטין ) .
אי החזרת צק ביטחון ממשכיר
שלום מרי,
המשכיר רשאי לעשות שימוש בשיק הבטחון לצורך מימון התיקונים שהיה עליך לעשות בדירה טרם יציאתך.
לא ניתן להשיב לגבי המקרה עצמו בהעדר נתונים עובדתיים. מומלץ להתיעץ בעניין זה עם בעל מקצוע מתחום הדלתות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פורום נדלן
תמ"א 38
שלום רב,
נא הפנה שאלתך לפורום תמ"א 38 באתר זה
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחיית תביעת בזיון
וועד הבית הגיש תביעת בזיון לבית המשפט נגד דייר, מאחר ולא קיים את פסק הדין, לאחר המתנה של חצי שנה לפתיחת המשפט, הדייר הגיש לבית המשפט מכתב שבו הוא צריך כביכול לעבור ניתוח בתקופת המשפט ולכן ביקש דחייה, איך וועד הבית צריך לנהוג במקרה הזה, האם לשלוח מכתב ללשכת השופט ולכתוב שכל זה "תרגיל" בכדי לדחות את מועד הדיון הראשון על הבזיון.
תודה ובכבוד רב,
וועד הבית, כוכי
דחיית מועד דיון
שלום כוכי,
נא הפני שאלתך לפורום בתי משפט באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר שנכנס לכלא
רציתי לדעת מה עושים במידה והדייר נכנס לכלא.
החוזה מולו הוא לשנה והוא נכנס לכלא לאחר חצי שנה. האם משפחתו צריכה לשלם את השכירות עד סוף החוזה או שהחוזה מתבטל?
אשמח למענה בהקדם, תודה
דייר שנכנס לכלא
שלום רב,
במקרה כזה כדאי להגיע להסכמות עם הדייר (או עם מישהו מטעמו) בדבר סיום השכירות ופינוי הנכס.
ככל שלא הגעתם להסכמות כאלה על השוכר החובה לשלם, ואם איננו עושה כן, תוכל להפעיל את הבטוחות שבידך (ערבים, ערבות בנקאית, שיק בטחון וכו') ולהגיש תביעת פינוי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזק שעושה הדייר במרחב של הבנין
השוכר של דירתי ביקש הרשאה כמו לוועד למצלמות שהותקנו בבנין וסורב. לטענת הוועד הוא ניפץ את המצלמות שהותקנו. הם מבקשים לתבוע אותי על הנזקים שהוא עושה האם זה באמת אפשרי ?
האם משכיר אחראי לנזק שגרם שוכר בזדון לרכוש משותף?
שלום שי לי,
ככל שמעשי המשכיר לא בוצעו בהנחייתך ובהסכמתך לא ניתן לחייב אותך בנזקים שגרם המשכיר לבזדון לרכוש המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאת ציוד מהדירה
האם אני יכול לדרוש מהחברה שתטפל בזה? (מעבר דירה בשבוע הבא)
הוצאת ציוד מהדירה
שלום אבירם,
יש לבחון את ההסכם שנחתם עם החברה המבצעת את העבודות.
בכפוף לכך, סביר להניח שתצטרך לטפל בעניין זה בעצמך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת בעלים נוספים לדירה
לפני כ-10 שנים סבתא שלי, אני ונכד נוסף קנינו דירה במשותף (לקחנו הלוואה והתחלקנו בתשלומים). סיכמנו בינינו שכל עוד סבתא (או סבא ז"ל) בחיים, היא תגור בדירה, ורשמנו את הדירה על שם סבא וסבתא בטאבו. עשינו צוואה אצל נוטריון שבה כתוב כי הדירה תעבור לשני הנכדים (אני ונכד נוסף). כעת אנחנו מעוניינים להוסיף אותי ואת הנכד השני כבעלים נוספים של הדירה. כלומר שהדירה תהיה רשומה על שלושתנו. האם הדבר אפשרי ובמה זה כרוך?
בתודה מראש
נעמה
העברת זכויות בדירה במתנה
שלום נעמה,
ניתן להעביר זכויות בדירה באופן ששלושתכם תרשמו כבעלים בחלקים יחסיים.
אם לא נערך בעבר הסכם נאמנות שמכוחו ניתן היה להעביר את הזכויות לנכדים כיום, עליכם לבצע עסקת מתנה עם הסבתא, הכרוכה בין היתר בתשלומי מס רכישה וככל הנראה תהיה פטורה ממס שבח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות משכיר לתשתית כבלים בדירה
בדירה שאני משכירה אין תשתית לכבלים (הוט או יס). זוכרת הדירה דורשת שאזמין חשמלאי ליצירת תשתית כאמור. האם אני מחויבת בתשתית כאמור? אנו בחרנו בחברות המתבססות על אינטרנט.
תודה
האם משכיר חייב להתקין תשתית כבלים בדירה?
שלום דגנית,
משכיר איננו חייב להתקין תשתית כבלים בדירה אם לא התחייב לכך בהסכם השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס דירה ראשונה/שנייה
אדם ללא דירה כלל שמעוניין לקנות דירה להשקעה/ למגורים במחיר נמוך, ולאחר מספר שנים ירכוש דירה למגורים נוספת גדולה יותר במחיר גבוה יותר משמעותית, לפי הבנתי:
על הדירה הראשונה הוא פטור ממס עד סכום מסוים (כ 1.6 מ')ת ולאחר מכן קיימות מדרגות מס מסוימות מעבר לסכום זה.
ועל הדירה השנייה קיים מס של 8% מהשקל הראשון.
האם הבנתי נכון?
אם כך הדבר, למעשה נוצר מצב בו לא הכי כדאי לקנות דירה ראשונה להשקעה מבחינת מס, אם מחירה נמוך יותר ממחיר הדירה שיירכש בעתיד לצורך מגורים מכיוון, שהטבת המס "מתבזבת" על דירה שמחירה נמוך יותר.
אשמח לקבל אסבר מפורט יותר בנושא.
האם הדבר נכון גם כאשר הדירה הראשונה להשקעה נרכשת יחד עם שותף/שותפים?
האם אדם שקנה דירה ראשונה ולא זמן מה מכר אותה ונותר ללא דירה כלשהי, ולאחר מכן רוכש דירה אחרת - הדירה החדשה שיקנה תחשב כדירתו הראשונה?
תודה.
מס רכישה
שלום רב,
אכן, הבנת נכון.
אם לרוכש יש עד 1/3 בדירה נוספת - היא לא תפריע להכיר בדירה אחרת שירכוש כדירה ראשונה, עליה ניתן לשלם מס על פי המדרגות לדירה יחידה.
אם הדירה הקיימת נמכרת לפני רכישת הדירה החדשה (או בתוך 18 חודשים ממועד הרכישה של הדירה החדשה), הדירה החדשה תוכר כדירתו היחידה של הרוכש. במקרה כזה המכירה עשויה להיות פטורה ממס שבח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ת.ז לא מופיעה בנסח טאבו
הבעייה שבנוסח טאבו רשום שם המחזיק בנכס(שמו של אבי ושם משפחתו)אבל לא רשומה מספר ת.ז ולכן הטאבו מסרב להעביר את הזכויות על שם היורשים.
אני יציין דבר חשוב מאוד שהדירה הייתה בחכירה והועברה לידיו באופן סופי מידי מינהל מקרקעי ישראל.
במינהל מקרקעי ישראל לפי התיק של הדירה(מספר תיק במינהל שרשום על תעודת ההיוון) כן מופיע מספר ת.ז.
האם אישור מהמינהל (או בשמם היום רשות מקרקעי ישראל)יכול לחייב את הטאבו להוסיף את מספר התעודת זהות או שיש לבצע תהליכים נוספים.
הוספת ת.ז. בטאבו
שלום צחי,
על מנת להוסיף ת.ז. של מנוח בטאבו יש להגיש בקשה מסודרת ולצרף אליה תצהירי היורשים, תצהיר של מכר שאינו מבני המשפחה הקרובים של היורשים ואסמכתאות להיותו של המנוח בעל הזכויות בנכס (מסמכי המינהל, חוזה חכירה, הסכם רכישת הדירה וכיוב').
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי דירה שניה
השאלה היא כזאת אם אני אמכור את הדירה למגורים ואקנה אחת אחרת במקום אצטרך לשלם שוב את המס של ה8 אחוז ?
מיסוי דירה שניה
שלום הראל,
אכן, ככל שבעת רכישת דירה הרוכש כבר בעליה של דירת מגורים ישלם בגין הדירה הנוספת הנרכשת 8% מס רכישה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
אפשר הסבר מעמיק מה משמעות הערת הזהרה זו אימרת?
הערת אזהרה לפי הסכם גירושין
שלום יועז,
מבלי לקרוא את הסכם הגירושין ניתן להניח, שמשמעות ההערה היא שעל הבעל להעביר את הזכויות בדירה זו או בדירה חליפית שירכוש במקומה לילדים ככל הנראה בכפוף לתנאי הסכם הגירושין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוק שותפות
טענות נגד כונס נכסים
שלום מתן,
על מנת להשיב לשאלתך יש לבצע בירור עובדתי. כדאי לפנות לעו"ד על מנת לבחון את טענותיך כנגד הכונס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התאמת דלתות אש בבית משותף וותיק לתקנים חדשים
אני בוועד של בניין רב קומות שנבנה בשנת 2000 ומאז התקן לדלתות אש עבר שינוי גדול מאד ויש הרבה דרישות חדשות שיישומן עלול לדרוש החלפת דלתות בבניין. זאת הוצאה אדירה. השאלה היא האם לפי החוק זאת חובה? הרי לא דורשים "לתקן בניינים ישנים לתקן נגד רעידות אדמה שנהוג היום.
התאמת דלתות אש בבית משותף וותיק לתקנים חדשים
שלום איציק,
בניית הבניין נעשית בהתאם לתקן הקיים בעת הבניה.
בחוק התכנון והבניה או בתקנות על פיו אין הוראה בדבר התאמה לתקנים חדשים.
מאחר שמדובר בעניין בטיחותי אם אינכם בטוחים בעמידות הדלתות ניתן להתיעץ עם מהנדס הבקי בתחום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מזגן בחניה פרטית
הבניין שאני מתגוררת בו בתהליכי תמ"א שעומדת להסתיים יש לי חניה בטאבו שרשומה על שמי בסיבוב שביצענו באזור החנייה ראינו שהתקינו לנו בחניה מדחס של מזגן של השכן שגר בבנין האם יש לי עילה לבקש את הסרת ההתקנה של המדחס מהחנייה שלי?
אודה למענה מהיר מאחר ואני רוצה לפנות ליזם .
מזגן בחניה פרטית
שלום ליסיה,
לא ברור משאלתך היכן מוקם המדחס.
אם הוא על הקיר החיצוני של הבניין - זהו רכוש משותף וככל שהדבר מותר על פי ההיתר ואיננו מהווה הפרעה לחניה או גורם נזק לרכב החונה בה תתקשי להתנגד לכך.
מובן שאם ההתקנה גורמת הפרעה לחניה או נזק לרכב - זכותך למנוע זאת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כונס נכסים- האם ביהמ"ש לא יאשר מכירה במחיר נמוך?
כונס נכסים- האם ביהמ"ש לא יאשר מכירה במחיר נמוך?
שלום רב,
לבית המשפט שיקול דעת אם לאשר את המכירה והוא יתן דעתו למצב הנכס, למיקומו, לנתוני הצדדים והסיבות למכירה, להסכמתם או התנגדותם וכיוב' וכמובן גם למחיר.
אם בית המשפט ישתכנע שבנסיבות העניין לא ניתן היה לקבל הצעה טובה יותר יתכן שיאשר את המכירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייצוג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית ע"י כמה עו"ד
שלום וברכה.
אם בפרויקט "התחדשות עירונית" הדיירים יהיו מיוצגים ע"י יותר מעו"ד אחד, כך שקבוצה/ות של הדיירים תהיה מיוצגת ע"י עו"ד מטעמה ( זאת ע"מ להימנע מוויכוח ארוך בעניין ) , לאלו בעיות או קשיים אפשר לצפות עקב כך? או שלא צפויות מכך קשיים?
יצוג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית ע"י כמה עו"ד
שלום אבי,
נא הפנה שאלתך לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
