פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תוקף חוות דעת שמאי במקרקעין בין בני זוג גרושים
בנכס משותף בין בני זוג גרושים, קבע ביהמ"ש שהגרוש יקנה את החלק של גרושתו בנכס לפי חוות דעת שמאי.
חוות דעת שמאי קבעה את שווי הנכס והמליצה בין היתר על הפחתה של 15% ברכישה מהירה.
האם הפחתה ב15% חלה גם על הגרוש או רק על צד ג' שיקנה את הנכס?
תוקף חוות דעת שמאי במקרקעין בין בני זוג גרושים
שלום משה,
ככל שיש מחלוקת בעניין זה יש לפנות לקבלת הוראות מבית המשפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
וועד בית מתפטר בזמן תביעה
ברצוני להגיש תביעה נגד וועד בית על שלא מוכן לאטום את הגג שימנע רטיבות ועובש בביתי למרות פניות חוזרות ונשנות, ברצוני לפנות למפקח מקרקעין שיכפה זאת עליו. שאלתי היא האם הוא יוכל להתפטר מהוועד לאחר קבלת התביעה ואז לא יהיה לי את מי לתבוע?
תודה
הגשתי תביעה וועד הבית התפטר - מה לעשות?
שלום דני,
נציגות הבית המשותף היא מוסד משפטי וכל מי שימלא את התפקיד במקום מי שהתפטר ישמש כנתבע.
אפשרות אחרת - לתבוע את כל הדיירים ולא את הנציגות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה בלשכת המקרקעין
תביעה בלשכת המפקחת
שלום יונית,
כל בעל דירה רשאי להגיש תביעה בגין הסגת גבול ברכוש המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות בדמי מפתח
1). אני שואלת שאלה ששאלתי בעבר ולא קבלתי תשובה עליה:
אני דיירת מוגנת בבית מגורים בן 6 דירות המושכר בדמי מפתח.ההמושכר בדמי מפתח.
מדובר בבניין מרובה בעלים ללא חלוקה ליחידות משנה ושחלקים ממנו ללא שיוך ספציפי נמצאים בהליך העברת בעלות.
שאלתי היא: האם קונה פוטנציאלי שיש לו כבר זכות אובליגטורית לחלק בבניין רשאי לדרוש שכר דירה מדיירים בכלל, ומדייר מסוים בפרט לפני שהבעלות הועברה על שמו, ולפני שהתקיים הליך המאפשר שיוך ספציפי של דירה מסוימת לבעלים מסוים?
שכירות בדמי מפתח
שלום חיה,
ככל שבעלי הזכויות יכולים להוכיח את זכותם לנכס (ולאו דווקא את הרישום בטאבו) זכותם לדרוש קבלת דמי שכירות.
ניתן היה לצפות, כי בעת חילופי דיירים מכח מכר תקבלי הודעה מתאימה הן מהמוכרים והן מהרוכש.
פרקטית - ככל שאת משלמת דמי שכירות לבעלים, פני אליהם בשאלה האם העבירו את זכותם לצד ג' ומה זכותו לקבל את דמי השכירות.
אפשרות נוספת היא לפנות לבית הדין לשכירות לשם קבלת הוראות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות
התחרטתי - אני יכול לבטל את החוזה?
שלום עלי,
התשובה להלן כפופה ללשון הסכם השכירות עליו חתמת.
כאשר חתמת על החוזה התחייבת גם כלפי בעל הדירה וגם כלפי השותפים שלך לדירה.
בנסיבות אלה ביטול חד צדדי של ההסכם מהווה הפרתו כלפי כל המעורבים האחרים והם זכאים לאכוף עליך את התשלום.
מציעה להגיע עמם להסכמות בנוגע למציאת מחליף וצמצום התשלומים שלך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח בגין מכירת מגרש ודירה
בסדר המכירה של מגרש ריק, ודירה
בכל הקשור לשיעור מס שבח ואו פטור
ממס שבח?
מס שבח בגין מכירת מגרש ודירה
שלום צבי,
מכירת מגרש תמיד תחוייב במס שבח (למעט במקרה של מתנה לקרוב).
מגרש איננו נחשב דירת מגורים ואיננו שולל היותה של דירה דירה יחידה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוזים בדירה
תודה רבה!
רכישת דירה בחלקים שונים
שלום אביתר,
אין מניעה לרשום דירה בחלקים לא שווים בהתאם להסכם בין הצדדים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת דירה מקבלן ללא מטבח
האם קבלן יכול למסור דירה למגורים ולקבל טופס 4 ללא התקנה של מטבח שהוזמן?
חלק מהמטבח אלו גם כלים סניטרים שהקבלן מספק שצריכים להיות מורכבים לאחר התקנת המטבח.
בחוזה המכר מצויין הסעיף הבא:
"הדירה תימסר כשהיא ראויה למגורים, בנויה על פי החוזה והמפרט, ופנויה מכל אדם או חפץ".
האם סעיף זה מחייב את הקבלן להתקין את המטבח לפני המסירה?
קבלת דירה מקבלן ללא מטבח
שלום עופר,
לטעמי, ככל שלא הוסכם אחרת בחוזה דירה ללא מטבח איננה דירה ראויה למגורים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח על דירת מגורים בירושה
מס שבח על דירת מגורים בירושה
שלום צבי,
אם אתה זכאי לפטור מכוחו של המוריש מכירת הדירה בפטור לא תפגע בזכאות לפטור בגין דירה יחידה אחרת שבבעלותך.
בכל מקרה אחר - אם מדובר בדירה יחידה ניתן לקבל פטור ממס בגין דירת הירושה ואם יש לך דירות נוספות מכירת דירת הירושה תחוייב במס שבח.
בין התנאים לקבלת פטור בגין דירה יחידה יש להחזיקה במשך 18 חודשים לפחות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה תחת הסכם בלעדיות
האם במקרה שלעיל אני והקונה מחוייבים בדמי התיווך?
הדבר נכון גם לקונה שראה לדוגמה תמונות שפרסם המתווך וזיהה את הבית ומגיע באופן עצמאי.
מה בכלל במקרה זה?? המון תודה איתן
מכירת דירה תחת הסכם בלעדיות
שלום איתן,
ככל שהמתווך בצע את הפעולות המנויות בחוק ( למשל פרסום הדירה) אתה תהיה מחוייב כלפיו אלא אם כן תוכל להוכיח שלא היה מעורב כלל בעסקה (לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות).
הקונה לא יהיה מחוייב כלפי המתווך אלא אם כן חתם על הסכם תיווך עמו ביחס לדירה הספציפית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברה משכנת שהתפרקה
בבעלותינו דירה בירושלים שאנחנו רוצים למכור. בתחילת אישור הזכויות מהמנהל עליה רשום כי אישור זה אינו מהווה אישור זכויות וצריך לפנות לחברה משכנת בשם קרית רמת יהודה.
הפכתי את האינטרנט בניסיון למצוא איזה קצה חוט להשיג אותם וללא הצלחה (לא נמצאים גם ברשם החברות, ולא בכונס הכללי) מה עושים? איך מתקדמים?
תודה מראש.
חברה משכנת שהתפרקה
שלום נסיה,
נסו לפנות לרמ"י, לרוב יש להם פרטי קשר עם החברה המשכנת או נציג מטעמה או עם מי שהחליף אותה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה לקרוב משפחה
האם מכירת דירה במחיר מופחת לקרוב משפחה מחייבת אותו במס רכישה לפי השווי המלא של הדירה או לפי המחיר בפועל
מכירת דירה לקרוב משפחה
שלום שמעון,
אם הדירה נמכרת במחיר נמוך ממחיר השוק בשל הקרבה המשפחתית רשאית רשות המסים לקבוע את מס הרכישה על פי מחיר השוק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס 4
מס רכישה
שלום אמיר,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירת מגורים, כאשר חדר נישאר לאיכסון ארגזים
השכרת חלק בדירת מגורים
שלום אבנר,
אין מניעה להשכיר רק חלק מדירה ולשמור חלק אחר לשימוש הבעלים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה ונאמנות ברכישת חלק מנחלה
אני ואחי קיבלנו יחד נחלה. אנחנו רוצים לקנות את החלק של אחי. אנחנו יודעים שרק אחד יכול להיות רשום במנהל . ובעצם עושים הסכם בנינו ששנינו קונים מאחי. (לא נוכל לעשות הסכם אחר זה הדבר היחיד שהצלחנו להסכים אליו ) שאני ואחי נקנה את השליש של אחי, נהייה בעלים חצי חצי אבל רק אני נרשם במנהל. השאלה היא איך זה מסתדר עם הדיווח למס רכישה? כי גם אני וגם אחי מעבירים לאחי כסף וההסכם מדבר על זה ששנינו רוכשים את השליש שלו. אנחנו מבינים שזה אומר שאני מחזיק את הנחלה בנאמנות עבור אחי. השאלה האם עלינו להודיע למס שבח על נאמנות? בנוסף לדיווח במס שבח על הרכישה שלי ושל אחי את השליש של אחי? או רק מדווחים למס שבח על נאמנות? או רק מדווחים על הרכישה שלי ושל אחי וזה שאני מחזיק בנאמנות עבורו זה בהסכם אחר בנינו? תודה מראש
מס רכישה ונאמנות ברכישת חלק מנחלה
שלום מורן,
נא הפני שאלתך לפורום אגודות שיתופיות באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרפסות שמש
מכירת דירה במהלך בנית מרפסת שמש
שלום יוסי,
אין מניעה למכור את הדירה כל עוד המצב החוקי ידוע לרוכש ומעוגן בחוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם לאור שינוי החוק יש סיכוי לאישור פיצול דירה?
בעבר במקרים מיוחדים לעיתים היה ניתן לקבל אישור.
לאור שינוי החוק, האם יש איזה שהוא סיכוי כלשהוא, איזה שהיא דרך, לקבל אישור על פיצול דירה בבית משותף ?
פיצול דירה בבית משותף
שלום אלי,
כאמור, השינוי בחוק חל על בתים צמודי קרקע בלבד.
המצב לגבי דירות בבתים משותפים נותר כפי שהיה. על מנת לקבל היתר לפיצול דירה בבית משותף יש לוודא שלא נוצלה מלוא קיבולת הבניה על פי התב"ע, לקבל הסכמת השכנים ולהגיש בקשה מתאימה לקבלת היתר לוועדה המקומית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קיבלתי מחצית בדירה על פי הסכם גירושין
האם חצי דירה שהתקבלה בהסכם גירושין היא דירה נוספת
שלום מיכאל,
אכן, כמי שמחזיק מחצית דירה תחשב כבעל דירת מגורים. כל עוד תמשיך להיות בעל הדירה תהיה לכך השפעה על שיעור המס שתשלם כשתרצה לרכוש דירה נוספת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה לאחר שיפוץ והוספת מרפסת שמש
מכירת דירה לאחר שיפוץ והוספת מרפסת שמש
שלום אסף,
אין מניעה למכור את הדירה כל עוד הקונה יודע והחוזה מפרט את המצב הנכון.
העדר תעודת גמר למרפסת משמעו שאין אישור של הועדה לעשות שימוש במרפסת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתווכים
לכמה זמן תקף הסכם תיווך
שלום חן,
יש לחון את הוראות ההסכם אך הללו כפופות להוראות החוק.
ככל שמדובר בהסכם בלעדיות לגבי דירה תקופת ההסכם היא ל 6 חודשים לכל היותר, ואם לא נקבעה תקופת הבלעדיות בהסכם התיווך הוא פוקע בתוך 30 יום.
אם המתווך לא מבצע פעולות שיווק כהגדרתן בחוק מתקצרות התקופות הנ"ל ב2/3 וההסכם בטל בתוך 1/3 מהתקופה.
אם אין מדובר בהסכם בלעדיות, אין כל מניעה לפנות במקביל למספר מתווכים או לבטל את ההסכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
יש לי דירה על שמי שנרכשה לפני שנה וחצי וכרגע אני מעוניין למכור אותה .
לפני 10 חודשים התחתנתי אתמול בזמן המכירה העו"ד ביקש חתימה של אשתי על חוזה המכירה
( שהיא לא מתנגדת לעיסקה) . לצערי לא הסכים להמשיך את המכירה ללא החתימה שלה .
האם זה חובה / קיים חוק כזה ??
חשוב להזכיר שטרם נעשה שינוי במשרד הפנים לסטאטוס נשוי כלומר עוד מופיע תחת רווק .
אודה לעזרתכם הדחופה ,
חתימת בן זוג בעת מכירת דירה מלפני הנישואין
שלום רב,
ככל שהקונה לוקח משכנתא ידרוש הבנק מטעמו חתימה של אשתך על כך שאין לה התנגדות למכירת הדירה.
אין כל קשר לשאלת רישום הנישואין במשרד הפנים וגם אין משמעות הדבר שיש לאשתך חלק כלשהו בדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה בירושה לאח
1) בעת קבלת הירושה?
2) בעת מכירת הדירה?
העברת דירה בירושה לאח
שלום צופי,
קבלת דירה בירושה איננה מחוייבת במס.
לעניין מכירת הדירה - ההתיחסות היא ככל דירה אחרת. אם תהיה דירתו היחידה של היורש - יוכל לקבל פטור במכירתה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזקי מים בדירת השכנים
אני גרה בבית משותף.
נזילה בדירת השכן גרמה לנזקים בביתי, אולם הם מסרבים לתקן.
מעוניינת להגיש תביעה בגין הנזקים.
לאיזה בימ"ש עלי לפנות?
האם חייבת ייצוג עו"ד?
אודה לתגובתכם בהקדם.
בברכה
סול
נזקי מים מדירת השכנים
שלום רב,
אין חובה להעזר ביצוג עו"ד לצורך הגשת תביעה,אך פעמים רבות יש בכך תועלת.
אם התביעה היא בגין הנזקים יש להגישה לבית משפט השלום.
אם התביעה היא לצו שיורה לשכנים לתקן את הנזילה יש להגישה למפקח על רישום המקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישה ללא הופעת שם הרוכש
במידה והמחיר יהיה נמוך אני מעוניין לרוכשה, רק היות וזה יעורר שוב ריב ובלאגאן הייתי מעוניין שלא יידעו שאני הוא הרוכש, כגון באמצעות עו''ד מיופה כח וכד'.
א. האם ישנה אפשרות כזו? כמובן שאשלם את המס רכישה כנדרש וכו', רק לא הייתי רוצה ששמי יופיע לעין כל בטאבו, במכירה וכדו'
ב. במידה וזה אפשרי האם עליי לשלם מס רכישה גם על החלק כביכול אותו אני רוכש מעצמי?
ג. כנ''ל סעיף ב', במידה וישנה חבות מס שבח האם עליי לשלם אותו גם על החלק שלי?
תודה
האם יש לשלם מס בהעברת נכס לנאמן
שלום רוני,
ניתן לרכוש את הדירה באמצעות נאמן.
לעמדת רשות המסים יש לחייב העברות כאלה במס.
יחד עם זאת לאחרונה ניתן פס"ד של ועדת ערר ולפיו הקניית נכס לנאמן פטורה ממס.
בהתאם לפסק הדין הנ"ל, העברת חלקך לנאמן תהיה פטורה ממס, רכישת חלקי האחים תחוייב במס רכישה והעברת חלקם מהנאמן אליך תהיה אף היא פטורה ממס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הסכם גירושין בטאבו
רישום הסכם גירושין בטאבו
שלום מיכאל,
ניתן לנסות לבצע את הרישום אך יתכן (ובעיקר אם מדובר בקטין) שרשם המקרקעין ידרוש הסכם מתוקן ומאושר ע"י ביהמ"ש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
