פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
רעש בדירה שכורה
לפני כשבועיים חתמנו על חוזה להשכרת דירה. לפני החתימה על החוזה, שאלנו את בעל הדירה האם הדירה שקטה (הבהרנו כי הדבר מאוד חשוב לנו) והוא ענה שכן.
מיד לאחר שעברנו לדירה, גילנו כי הבניין ממול נהרס, והתחילה בנייה, והרעש פשוט בלתי נסבל.
לאחר שביקשנו מבעל הדירה לבטל את החוזה ולהחזיר את הצ'קים, בעל הדירה טען כי לא ידע שעומדת להתחיל ממול בנייה, וסירב לבטל את החוזה.
האם יש משהו שניתן לעשות?
רעש בדירה שכורה
שלום אדם,
אכן מרגיז לגלות שהדירה השקטה שוכנת באתר בניה.
ככל שתוכל להוכיח כי המשכיר ידע על הבניה המתוכננת - תוכל להגיש תביעה לביטול החוזה.
אם המשכיר לא ידע על כך לא תוכל לבטל את החוזה. תוכל לנסות ולמצוא שוכר חלופי ולהגיע להסכמות עם המשכיר בעניין זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה על רכישת חלק בדירה להשקעה
ברשותי דירה בה אני מתגורר.
ברצוני לקנות דירה נוספת להשקעה בשותפות עם קרובי משפחה, אך איני מעוניין לשלם 8 אחוז מס רכישה.
הבנתי שאם אקנה רק חצי או שליש מהדירה השנייה לא אצטרך לשלם 8 אחוז מס רכישה.
האם זה נכון? האם חצי או שליש?
תודה!
מס רכישה על רכישת חלק בדירה נוספת
שלום זאב,
רכישה של כל דירה או חלק מדירה לאחר שכבר יש ברשותך דירה תחוייב במס רכישה של 8%.
אם תרצה למכור את דירתך הנוכחית ותרכוש אחרת במקומה - העובדה שיש לך עד 1/3 בדירה אחרת לא תפגע באפשרות לרכוש אותה כדירה יחידה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת פינוי עקב הפרה צפויה של החוזה-אפשרי?
דירה מושכרת עד לתאריך 31.08. השוכר הצהיר בפני המשכיר, גם בכתב, כי אינו בטוח שיעזוב את המושכר בתאריך זה היות ולא מצא דירה אחרת וזאת על אף שהסכם השכירות נגמר.
המשכיר מעוניין לקבל צו פינוי כנגד השוכר כבר מעכשיו ולא לחכות לאי פינוי. האם ניתן, במסגרת שימוש בדוקטרינת ההפרה הצפויה לבקש צו פינוי לתאריך סיום החוזה?
תודה מראש
תביעת פינוי עקב הפרה צפויה של החוזה-אפשרי?
שלום אופיר,
אפשר, עקרונית להגיש כתב תביעה בהסתמך על דוקטרינת ההפרה צפויה, אך בלוח הזמנים המתואר נראה שלא תצמח מכך תועלת מעשית. בתי המשפט בפגרה והמועד להגשת כתב הגנה ע"י השוכר יהיה 30 יום מיום סיום הפגרה, שהוא ממילא אחרי 31/8.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה – דירה במתנה להורים
הזוג מתגרש. הורי האישה ממנים לאישה לרכוש את מחצית הדירה של הבעל בעיסקה ללא מס רכישה.
האישה בהמשך מעבירה את הדירה בעיסקת מתנה להוריה.
להורים דירה בבעלותם.
האם וכמה מס רכישה ישלמו ההורים?
מס רכישה דירה במתנה להורים
שלום רון,
בקבלת מתנה מקרוב משולם מס רכישה בשיעור 1/3 ממס הרכישה הרגיל, ובמקרה זה בו יש להורים דירה נוספת - שליש מ 8%.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מושון
מקרה של נזילה בדירה שגרמה עובש ונזק לארון בחדר אמבטיה ולקירות של שתי דירות מתחת, הוזמן השרברב דרך הביטוח והוא תיקן את הנזילה, עוד כתב בחשבונית שהוציא שהביטוח צריך לתקן את הקרמיקה ברצפת האמבטיה וכן לצבוע את הקירות של דירות השכנים למטה, השאלה מי צריך לתקן או לחדש את ארון האמבטיה שניזוק, הביטוח או השכן.
תודה, חוליו
תיקון נזקי נזילה
שלום חוליו,
ביחסים שבין השכנים החובה לתקן את נזקי הנזילה חלה על השכן שמדירתו היתה הנזילה.
ביחסים בין המבוטח לבין חברת הביטוח יש לבחון את תנאי הפוליסה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תבע
שינוי תב"ע
שלום אירית,
לא ניתן להסיק מסקנות כלליות המנותקות מעובדות פסק הדין, בוודאי לא על סמך כתבה בעיתון וללא קריאת פסק הדין במלואו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת נכס שמתנהלים לגביו הליכים משפטיים
רכישת נכס שמתנהלים לגביו הליכים משפטיים
שלום ירון,
בנסיבות המתוארות על ידך המשך ביצוע התשלומים מעמיד אותך בסיכון גדול.
כדאי לפנות בדחיפות להתיעצות משפטית כדי לשקול אם להצטרף להליך המתקיים או להגיש כנגד המוכר תביעה לביטול החוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מטרת ההפקעת שונתה, האם זכאי לפיצוי?
כעבור שנתיים התכנית בוטלה, במקומה נערכה תכנית חדשה שבה השטח שיועד לבניה, בצד אחד של הדרך, הוסב למגרש חניה גדול. ההפקעה התיתרה (ניתן להוכחה) והיה נכון לבטלה. הגם שיעודה המקורי שונה. בנוסף, עברו מאז כ- 16 שנים,
האם אני זכאי לפיצוי?
הפקעה
שלום דוד,
לשם מתן תשובה לשאלתך נדרש בירור עובדתי.
כדאי לפנות לעו"ד שעיסוקו הפקעות לשם בחינת אפשרויות הפעולה שלך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות
אמי מחוייב להשאר בדירה עד ה5/10 ?
שכירות לשנה
שלום שלומי,
גם אתה סברת כי החוזה הינו לשנה כלומר עד 5/10.
לאור הזמן הקצר שבמסגרתו התבררה הטעות נראה כי אכן אתם מחוייבים להשאר בדירה עד תום התקופה המוסכמת (או לפחות לשאת בתשלומים עד מועד זה).
בנסיבות אלה סביר שתוכל לדחות את חופשתך למועד הנכון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום
רישום מקוון של משכנתא
שלום רב,
בשלב זה ניתן לרשום באופן מקוון רק משכנתאות לטובת בנק דיסקונט ובנק טפחות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות שנת בדק
השלט הוא לא הגורם לרטיבות, הרטיבות במקום גבוה ממנו, אבל עדיין בשביל הטיפול צריך להסירו ולאחר העבודות להרכיבו מחדש.
באחריות מי ההסרה וההרכבה לפי החוק? באחריותי (הבעלים של השלט והמבנה בהווה) או באחריות הקבלן שבנה את המבנה?
אחריות שנת בדק
שלום מור,
יש לבחון את הוראות חוזה המכר.
כעקרון - על הקבלן להשיב את המצב לקדמותו כך שניתן לטעון שעליו לממן את פירוק השלט והתקנתו מחדש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה חצי בבעלותי
דירה שנקנתה לפני מספר רב של שנים ע״י זוג נשוי ורשומה חצי חצי על שמם.
לאחר מספר שנים הזוג התגרש וכיום הגבר מעוניין למכור את הדירה שנמצאת כרגע בהשכרה (הזוג מתחלק ביניהם בדמי השכירות).
האישה לא מעוניינת למכור. מה אפשר לעשות? האם אפשר לחייב את האישה לשלם את החצי/למכור?
מכירת דירה חצי בבעלותי
שלום משה,
כעקרון אתה רשאי למכור את חלקך בדירה לכל אדם בלי תלות באשתך, אך הדבר עלול להתבטא במחיר הדירה.
בנוסף - תוכל להגיש כנגד אשתך תביעה לפירוק השיתוף בדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום וועד בית
קניתי דירה באפריל ועד היום הדירה הייתה ריקה (בחלק מן הזמן עקב שיפוצים)
רק מהחודש אוגוסט הדירה מושכרת.
עבור התקופה שהדירה הייתה ריקה ועד להשכרתה קיבלתי פטור מהעיירייה מתשלום ארנונה.
וועד הבית מבקש שאשלם תשלום וועד בית עבור כל התקופה הנ"ל שהנכס היה ריק ולא התגוררו שם כלל ...מה החוק אומר בעניין?אני מחוייב לשלם או שלא שהרי לא השתמשתי בשירותי הבניין כל התקופה הזו ? אציין שהבניין מטופל על יי תרבות הדיור...תודה רבה
ועד בית לדירה ריקה
שלום רב,
הנשיאה בהוצאות התחזוקה של הרכוש המשותף חלה על כל בעלי הדירות בחלקים יחסיים ביניהם ובלי תלות בשאלת המגורים בדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שווי דירה בפתח תקווה
כמה שווה היום דירת 3 חדרים חדשה בפתח תקווה (פינוי בינוי ) 82 מ''ר כולל מרפסת ממ''ד וחניה שנקנתה ב2/16 ב1,350,000?
תודה רבה
פורום לא מתאים
ומדוע סברת כי השאלה שייכת לפורום של יעוץ משפטי?
לא נראה לך שיותר מתאים לפורום של שמאות?
מי רשאי להעריך שווי דירה?
שלום מיכל,
על מנת לקבל הערכת שווי של דירה יש לפנות לשמאי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוות דעת שמאי לפירוק שיתוף במקרקעין
לאחר שהמו"מ על פירוק השיתוף לא הביא לתוצאות, אחד היורשים מבקש לפנות לבית המשפט.
האם לצורך פירוק השיתוף במקרקעין באמצעות בית המשפט אפשר להשתמש בחוות הדעת השמאית שהוכנה במסגרת המו"מ או שנדרשת חוות דעת מיוחדת אחרת?
חוות דעת שמאי
שלום שמואל,
ניתן להשתמש בחוות הדעת הקיימת ככלשהיא תומכת בטענות הצד שמגיש אותה. הצד השני רשאי כמובן להגיש חוות דעת אחרת מטעמו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח לדירה ראשונה- ממתי???
האם הספירה של 18 החודשים כדי לקבל את הפטור ממס השבח מתחיל מפרוטוקול המסירה של הדירה או מקבלת טופס 4?
תודה לעונים! :)
פטור ממס שבח לדירה ראשונה- ממתי?
שלום לירן,
יש לספור 18 חודשים מיום שהדירה היתה ראויה למגורים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה דרך משרד תיווך
חתמתי במשרד תיווך על הסכמה לקניית דירה
רשום בה שאם אתחרט אשלם 5%
במעמד זה לא היה עו"ד או בעל הדירה
האם אם אני מתחרטת אני אמורה לשלם?
פשוט בבדיקה שעשיתי לא יכולה לקבל הלוואה
האם הצהרה כזו שחתמתי חוקית? או סה חייב להיות במעמד עו"ד?
תודה מראש על התשובה
האם חוזה/זכרון דברים שנחתמו ללא נוכחות עו"ד תקפים?
שלום רלי,
אין כל חובה לחתום על חוזה או זכרון דברים בנוכחות עו"ד והעדר עו"ד לא פוגע בתוקף המסמך שנחתם.
כדאי לפנות לעו"ד לצורך בדיקת נוסח המסמך והאפשרויות העומדות בפנייך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי ערבות של שישה חודשים
אני משכירה דירה זו השנה הרביעית. חוזה מתחדש אוטומטית בכל שנה. במעמד חתימת החוזה, לפני ארבע שנים, בעלת הדירה גבתה ערבות של שישה חודשים. בעקבות החוק החדש המתיר לגבות 3 חודשים בלבד, פניתי אליה לבדוק האם נוכל לקבל החזר של שלושת החודשים שנגבו וזאת התשובה שקיבלתי - "החוק החדש אומר שצריך לקחת פקדון/ערבות עבור 3 חודשי שכירות, או באם מוסכם אחרת בין שני הצדדים.
1) החוזה שלכם הוא לפני החלת החוק.
2) אני עומדת מאחורי סכום הפיקדון ואמשיך איתו גם בחידוש החוזה בתום 5 שנים. השוכר יכול להגיד שהוא אינו מעוניין לתת פיקדון גדול יותר מ 3 חודשים, ואז נאלץ להיפרד כידידים.
אנו לא עושים דברים בניגוד לחוק והכל בהיוועצות עם יועצים משפטיים."
האם לגיטימי?
גובה ערבות לחוזה שכירות
שלום רב,
נא ראי תשובתי לשאלה זהה של אפרת.
יחד עם זאת - יש לבחון את נוסח החוזה ובעיקר סעיף החידוש האוטומטי.
לא ניתן להתנות על סעיף חוק השכירות האוסר קבלת פקדון גבוה מ 3 חודשי שכירות (או 1/3 מדמי השכירות לתקופה - לפי הנמוך) אלא לטובת השוכר (כלומר - ניתן להסכים על ערבות נמוכה יותר, לא גבוהה יותר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כינוס נכסים לרישום בית משותף – מהערת אזהרה לבעלות
שלום וברכה,
האם לכונס נכסים שניתן לו צו מבימ"ש שמסמיך אותו לחתום על כל מסמך שנדרש לצורך רישום בית משותף בנכס מסוים, קיימת סמכות במסגרת הבקשה לרישום בית משותף להעביר בעל הערת אזהרה לרמה של בעל זכות בעלות?
מדובר במצב שקיים רישום בעלות עתיק של אנשים שנפטרו ומי שבעל הדירה ומחזיק בה בפועל כבר יותר מ20 שנה הוא בעל הערת אזהרה בלבד?
תודה רבה,
מיטל
כינוס נכסים לרישום בית משותף
שלום מירב,
יש לבחון את החלטת המינוי והסמכויות שהוקנו לפיה לכונס הנכסים.
רישום הזכויות ע"ש בעל הערת אזהרה איננו חלק בלתי נפרד מרישום הבית המשותף וחתימה על מסמכי רישום הבית המשותף איננה כוללת בהכרח הסמכה להעברת זכויות.
את רישום הדירה על שם בעל הערת האזהרה ניתן לבצע אחרי רישום הבית המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירה בכינוס נכסים
אודה לתשובה- לאחר תביעה של פירוק שיתוף הסכמנו כי עורכי הדין שלנו (של התובע ושל הנתבע) ימונו ככונסי נכסים . לאחר התמחרות זכינו ואנחנו קונים את הדירה . השאלה שלי מי צריך לדווח למס שבח על העסקה? האם כונסי הנכסים? האם אני באופן עצמאי או מטעם עורך דין מטעמי? תודה מורן
מכירה בכינוס נכסים
שלום מורן,
התשובה תלויה בהגדרת תפקידו וסמכויותיו של הכונס.
לעתים קרובות מי שמדווח לרשות המסים הוא עוה"ד של הקונה מטעם הקונה והכונס מטעם המוכר.
ניתן כמובן להסכים או לקבוע אחרת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרויקט תמא
במסגרת פרויקט של הוספת ממ"ד ומחסן, נשאלת השאלה האם שני אלה גורעים לי מאחוזי הבניה שנותרו לי לנצל?
בנוסף האם מותר לי למכור את המחסן לאחד השכנים? ואז אם התשובה לשאלה הקודמת חיובית, אני מוכרת את זכויות הבניה שלי לשכן?
ושאלה אחרונה, האם מותר לי למכור בדרך של חכירה לדורות ואז אין צורך בדיווח על העסקה כעסקת מכר לכל דבר? וגם לא אאבד את זכויות הבניה שלי?.
תודה על המענה המקצועי.
תמ"א 38
שלום טלי,
נא פני לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה של זכויות בטאבו
שילמתי לרשות מקרקעי ישראל חוב בגין דמי חכירה בכרטיס אשראי ב 6 תשלומים .
1. האם האישור- אסמכתא על התשלום ישמש בעבורי להעביר את הזכויות בנכס בטאבו על שמי לאלתר?
2. מה נדרש עוד להציג במעמד העברת הזכויות בנכס?
רישום זכויות חכירה בטאבו
שלום רב,
לצורך רישום הזכויות בטאבו נדרשת חתימת רמ"י על שטרי חכירה מתאימים, חתומים גם על ידי הצדדים לעסקה (מוכר, קונה) אותם מגישים ללשכת רישום המקרקעין בצרוף המסמכים המתאימים לעסקה (אישורי מסים/אישור הרשות המקומית וכיוב').
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שחרור ערבות לצרכי תצ"ר
במסגרת בקשה להיתר בניה, נתבקשתי ע"י העיריה להפקיד ערבות עבור תצ"ר. כעת, עם סיום הבניה וקבלת טופס 4, העיריה מסרבת לשחרר את הערבות עד לרישום הפקעה בטאבו, לטובת העיריה. האם זה חוקי? יתר הדיירים בבנין לא מוכנים לחתום, והיחסים בינינו לא כ"כ טובים, וכעת אין לי אפשרות לרשום הפקעה בטאבו וגם לא לקבל חזרה את הערבות. מה אפשר לעשות?
בתודה מראש,
אהרן
ערבות לרישום תצ"ר
שלום אהרן,
מטרת הפקדת הערבות במקרה כזה היא להבטיח את רישום התצ"ר הכולל את ההפקעה.
בדוק את המסמכים עליהם חתמת, סביר להניח שקיימת בהם התחייבות לביצוע הרישום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הודעת ווצאפ נחשבת "אישור בכתב"?
בדירה או בחלק ממנה ו/או לשכפל מפתח לאדם אחר זולתם ללא אישור המשכיר
בכתב, במשך כל תקופת השכירות. במידה שלא יתקיים התנאי הנ"ל במלואו, יהווה
הדבר הפרת הסכם מצדם של השוכרים ולמשכיר תהא הזכות לדרוש פינוי מהדירה
ללא כל שיהוי וללא הודעה מוקדמת. באם שכפלו השוכרים מפתח נוסף לאדם אחר
לאחר קבלת אישורו של המשכיר בכתב, מתחייבים השוכרים למסור למשכיר את
המפתח ששוכפל עם תום חוזה זה.
הודעת ווטסאפ כהודעה בכתב
תיווך עסקה בין צדדים
אני מעוניין לקשר בין שני גורמים שונים לגבי עסקה נדלנית גדולה - אך אינני מתווך. אין לי ידע בנדל"ן ואני מעוניין להרוויח אך ורק על הקישור בין שני הצדדים במידה והעסקה נסגרת. האם יש דרך חוקית לעשות זאת מבלי רישיון תיווך?
עסקת תיווך ללא רישיון
