פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
כתב תביעה מהשכן
קיבלתי כתב תביעה מהשכן שליע לגבי הבניה שרוצה לבנות..
אני לא מבינה שום דבר לא יודעת איך לגשת לזה..
הבנתי שאני צריכה לרשום כתב הגנה.
הדירה נמצאת בבעלותי ובבעלות הגרוש שלי.
אין לי אפשרות כלכלית לג/שת לעורך דין מסודר..
רציתי לדעת את זכויותי ומה אני צריכה לעשות? ומתי עובר לי 60 יום למועד הגשת כתב הגנה?
כתב תביעה משכן
שלום רונה,
על מנת להתגונן מפני התביעה עליך להגיש כתב הגנה ובו לפרט את טענותיך.
מומלץ לקבל יעוץ משפטי לפני הגשת כתב ההגנה כדי להכיר את זכויותיך ואת המצב המשפטי.
60 יום נספרים מיום קבלת כתב התביעה, אבל הימים שבין 21/7 ועד 5/9 אינם נספרים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי החזרת צק ביטחון ממשכיר
שלום רב,
יצאתי מדירה שכורה לפני מספר ימים אך בעלי הדירה בכל פעם טוענים שלא יחזירו לי את הצ'ק ויתבעו אותי בכל פעם על תקלה אחרת .
אני רוצה להתייעץ האם דלת שנתקעת וככל הנראה יצאה מהציר , זה משהו שאני חייבת לתקן או נחשב שימוש סביר (הדלת עצמה תקינה לחלוטין ) .
אי החזרת צק ביטחון ממשכיר
שלום מרי,
המשכיר רשאי לעשות שימוש בשיק הבטחון לצורך מימון התיקונים שהיה עליך לעשות בדירה טרם יציאתך.
לא ניתן להשיב לגבי המקרה עצמו בהעדר נתונים עובדתיים. מומלץ להתיעץ בעניין זה עם בעל מקצוע מתחום הדלתות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פורום נדלן
תמ"א 38
שלום רב,
נא הפנה שאלתך לפורום תמ"א 38 באתר זה
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחיית תביעת בזיון
וועד הבית הגיש תביעת בזיון לבית המשפט נגד דייר, מאחר ולא קיים את פסק הדין, לאחר המתנה של חצי שנה לפתיחת המשפט, הדייר הגיש לבית המשפט מכתב שבו הוא צריך כביכול לעבור ניתוח בתקופת המשפט ולכן ביקש דחייה, איך וועד הבית צריך לנהוג במקרה הזה, האם לשלוח מכתב ללשכת השופט ולכתוב שכל זה "תרגיל" בכדי לדחות את מועד הדיון הראשון על הבזיון.
תודה ובכבוד רב,
וועד הבית, כוכי
דחיית מועד דיון
שלום כוכי,
נא הפני שאלתך לפורום בתי משפט באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר שנכנס לכלא
רציתי לדעת מה עושים במידה והדייר נכנס לכלא.
החוזה מולו הוא לשנה והוא נכנס לכלא לאחר חצי שנה. האם משפחתו צריכה לשלם את השכירות עד סוף החוזה או שהחוזה מתבטל?
אשמח למענה בהקדם, תודה
דייר שנכנס לכלא
שלום רב,
במקרה כזה כדאי להגיע להסכמות עם הדייר (או עם מישהו מטעמו) בדבר סיום השכירות ופינוי הנכס.
ככל שלא הגעתם להסכמות כאלה על השוכר החובה לשלם, ואם איננו עושה כן, תוכל להפעיל את הבטוחות שבידך (ערבים, ערבות בנקאית, שיק בטחון וכו') ולהגיש תביעת פינוי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזק שעושה הדייר במרחב של הבנין
השוכר של דירתי ביקש הרשאה כמו לוועד למצלמות שהותקנו בבנין וסורב. לטענת הוועד הוא ניפץ את המצלמות שהותקנו. הם מבקשים לתבוע אותי על הנזקים שהוא עושה האם זה באמת אפשרי ?
האם משכיר אחראי לנזק שגרם שוכר בזדון לרכוש משותף?
שלום שי לי,
ככל שמעשי המשכיר לא בוצעו בהנחייתך ובהסכמתך לא ניתן לחייב אותך בנזקים שגרם המשכיר לבזדון לרכוש המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאת ציוד מהדירה
האם אני יכול לדרוש מהחברה שתטפל בזה? (מעבר דירה בשבוע הבא)
הוצאת ציוד מהדירה
שלום אבירם,
יש לבחון את ההסכם שנחתם עם החברה המבצעת את העבודות.
בכפוף לכך, סביר להניח שתצטרך לטפל בעניין זה בעצמך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת בעלים נוספים לדירה
לפני כ-10 שנים סבתא שלי, אני ונכד נוסף קנינו דירה במשותף (לקחנו הלוואה והתחלקנו בתשלומים). סיכמנו בינינו שכל עוד סבתא (או סבא ז"ל) בחיים, היא תגור בדירה, ורשמנו את הדירה על שם סבא וסבתא בטאבו. עשינו צוואה אצל נוטריון שבה כתוב כי הדירה תעבור לשני הנכדים (אני ונכד נוסף). כעת אנחנו מעוניינים להוסיף אותי ואת הנכד השני כבעלים נוספים של הדירה. כלומר שהדירה תהיה רשומה על שלושתנו. האם הדבר אפשרי ובמה זה כרוך?
בתודה מראש
נעמה
העברת זכויות בדירה במתנה
שלום נעמה,
ניתן להעביר זכויות בדירה באופן ששלושתכם תרשמו כבעלים בחלקים יחסיים.
אם לא נערך בעבר הסכם נאמנות שמכוחו ניתן היה להעביר את הזכויות לנכדים כיום, עליכם לבצע עסקת מתנה עם הסבתא, הכרוכה בין היתר בתשלומי מס רכישה וככל הנראה תהיה פטורה ממס שבח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות משכיר לתשתית כבלים בדירה
בדירה שאני משכירה אין תשתית לכבלים (הוט או יס). זוכרת הדירה דורשת שאזמין חשמלאי ליצירת תשתית כאמור. האם אני מחויבת בתשתית כאמור? אנו בחרנו בחברות המתבססות על אינטרנט.
תודה
האם משכיר חייב להתקין תשתית כבלים בדירה?
שלום דגנית,
משכיר איננו חייב להתקין תשתית כבלים בדירה אם לא התחייב לכך בהסכם השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס דירה ראשונה/שנייה
אדם ללא דירה כלל שמעוניין לקנות דירה להשקעה/ למגורים במחיר נמוך, ולאחר מספר שנים ירכוש דירה למגורים נוספת גדולה יותר במחיר גבוה יותר משמעותית, לפי הבנתי:
על הדירה הראשונה הוא פטור ממס עד סכום מסוים (כ 1.6 מ')ת ולאחר מכן קיימות מדרגות מס מסוימות מעבר לסכום זה.
ועל הדירה השנייה קיים מס של 8% מהשקל הראשון.
האם הבנתי נכון?
אם כך הדבר, למעשה נוצר מצב בו לא הכי כדאי לקנות דירה ראשונה להשקעה מבחינת מס, אם מחירה נמוך יותר ממחיר הדירה שיירכש בעתיד לצורך מגורים מכיוון, שהטבת המס "מתבזבת" על דירה שמחירה נמוך יותר.
אשמח לקבל אסבר מפורט יותר בנושא.
האם הדבר נכון גם כאשר הדירה הראשונה להשקעה נרכשת יחד עם שותף/שותפים?
האם אדם שקנה דירה ראשונה ולא זמן מה מכר אותה ונותר ללא דירה כלשהי, ולאחר מכן רוכש דירה אחרת - הדירה החדשה שיקנה תחשב כדירתו הראשונה?
תודה.
מס רכישה
שלום רב,
אכן, הבנת נכון.
אם לרוכש יש עד 1/3 בדירה נוספת - היא לא תפריע להכיר בדירה אחרת שירכוש כדירה ראשונה, עליה ניתן לשלם מס על פי המדרגות לדירה יחידה.
אם הדירה הקיימת נמכרת לפני רכישת הדירה החדשה (או בתוך 18 חודשים ממועד הרכישה של הדירה החדשה), הדירה החדשה תוכר כדירתו היחידה של הרוכש. במקרה כזה המכירה עשויה להיות פטורה ממס שבח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ת.ז לא מופיעה בנסח טאבו
הבעייה שבנוסח טאבו רשום שם המחזיק בנכס(שמו של אבי ושם משפחתו)אבל לא רשומה מספר ת.ז ולכן הטאבו מסרב להעביר את הזכויות על שם היורשים.
אני יציין דבר חשוב מאוד שהדירה הייתה בחכירה והועברה לידיו באופן סופי מידי מינהל מקרקעי ישראל.
במינהל מקרקעי ישראל לפי התיק של הדירה(מספר תיק במינהל שרשום על תעודת ההיוון) כן מופיע מספר ת.ז.
האם אישור מהמינהל (או בשמם היום רשות מקרקעי ישראל)יכול לחייב את הטאבו להוסיף את מספר התעודת זהות או שיש לבצע תהליכים נוספים.
הוספת ת.ז. בטאבו
שלום צחי,
על מנת להוסיף ת.ז. של מנוח בטאבו יש להגיש בקשה מסודרת ולצרף אליה תצהירי היורשים, תצהיר של מכר שאינו מבני המשפחה הקרובים של היורשים ואסמכתאות להיותו של המנוח בעל הזכויות בנכס (מסמכי המינהל, חוזה חכירה, הסכם רכישת הדירה וכיוב').
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי דירה שניה
השאלה היא כזאת אם אני אמכור את הדירה למגורים ואקנה אחת אחרת במקום אצטרך לשלם שוב את המס של ה8 אחוז ?
מיסוי דירה שניה
שלום הראל,
אכן, ככל שבעת רכישת דירה הרוכש כבר בעליה של דירת מגורים ישלם בגין הדירה הנוספת הנרכשת 8% מס רכישה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
אפשר הסבר מעמיק מה משמעות הערת הזהרה זו אימרת?
הערת אזהרה לפי הסכם גירושין
שלום יועז,
מבלי לקרוא את הסכם הגירושין ניתן להניח, שמשמעות ההערה היא שעל הבעל להעביר את הזכויות בדירה זו או בדירה חליפית שירכוש במקומה לילדים ככל הנראה בכפוף לתנאי הסכם הגירושין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוק שותפות
טענות נגד כונס נכסים
שלום מתן,
על מנת להשיב לשאלתך יש לבצע בירור עובדתי. כדאי לפנות לעו"ד על מנת לבחון את טענותיך כנגד הכונס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התאמת דלתות אש בבית משותף וותיק לתקנים חדשים
אני בוועד של בניין רב קומות שנבנה בשנת 2000 ומאז התקן לדלתות אש עבר שינוי גדול מאד ויש הרבה דרישות חדשות שיישומן עלול לדרוש החלפת דלתות בבניין. זאת הוצאה אדירה. השאלה היא האם לפי החוק זאת חובה? הרי לא דורשים "לתקן בניינים ישנים לתקן נגד רעידות אדמה שנהוג היום.
התאמת דלתות אש בבית משותף וותיק לתקנים חדשים
שלום איציק,
בניית הבניין נעשית בהתאם לתקן הקיים בעת הבניה.
בחוק התכנון והבניה או בתקנות על פיו אין הוראה בדבר התאמה לתקנים חדשים.
מאחר שמדובר בעניין בטיחותי אם אינכם בטוחים בעמידות הדלתות ניתן להתיעץ עם מהנדס הבקי בתחום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מזגן בחניה פרטית
הבניין שאני מתגוררת בו בתהליכי תמ"א שעומדת להסתיים יש לי חניה בטאבו שרשומה על שמי בסיבוב שביצענו באזור החנייה ראינו שהתקינו לנו בחניה מדחס של מזגן של השכן שגר בבנין האם יש לי עילה לבקש את הסרת ההתקנה של המדחס מהחנייה שלי?
אודה למענה מהיר מאחר ואני רוצה לפנות ליזם .
מזגן בחניה פרטית
שלום ליסיה,
לא ברור משאלתך היכן מוקם המדחס.
אם הוא על הקיר החיצוני של הבניין - זהו רכוש משותף וככל שהדבר מותר על פי ההיתר ואיננו מהווה הפרעה לחניה או גורם נזק לרכב החונה בה תתקשי להתנגד לכך.
מובן שאם ההתקנה גורמת הפרעה לחניה או נזק לרכב - זכותך למנוע זאת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כונס נכסים- האם ביהמ"ש לא יאשר מכירה במחיר נמוך?
כונס נכסים- האם ביהמ"ש לא יאשר מכירה במחיר נמוך?
שלום רב,
לבית המשפט שיקול דעת אם לאשר את המכירה והוא יתן דעתו למצב הנכס, למיקומו, לנתוני הצדדים והסיבות למכירה, להסכמתם או התנגדותם וכיוב' וכמובן גם למחיר.
אם בית המשפט ישתכנע שבנסיבות העניין לא ניתן היה לקבל הצעה טובה יותר יתכן שיאשר את המכירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייצוג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית ע"י כמה עו"ד
שלום וברכה.
אם בפרויקט "התחדשות עירונית" הדיירים יהיו מיוצגים ע"י יותר מעו"ד אחד, כך שקבוצה/ות של הדיירים תהיה מיוצגת ע"י עו"ד מטעמה ( זאת ע"מ להימנע מוויכוח ארוך בעניין ) , לאלו בעיות או קשיים אפשר לצפות עקב כך? או שלא צפויות מכך קשיים?
יצוג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית ע"י כמה עו"ד
שלום אבי,
נא הפנה שאלתך לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה
אימי רכשה דירה מקבלן בעסקת קומבינציה לפני מס שנים.
רק לפני זמן מה נרשם הבניין בטאבו. אימי עדיין לא רשומה כבעלים בטאבו אבל יש הערת אזהרה על שמה.
ברבות השנים אימי העבירה לי את הבית בהעברה ללא תמורה.
כדי לעגן את זכויותיי מה עליי לעשות?
האם אני יכול לרשום הערת אזהרה על שמי בטאבו?
האם אני צריך לבקש מהעו"ד של הקבלן אישורים כלשהם כדי שאוכל לעשות זאת(אני לא ממש ביחסים טובים איתם).או שאוכל לעשות זאת בעצמי.
תודה על זמנך.
רישום הערת אזהרה "על" הערת אזהרה
שלום אבי,
כל עוד לא תרשם זכותה של אמך כבעלים בדירה תדרש הסכמת הקבלן ו/או בעלי הקרקע (בהתאם לרישום הבעלות הנוכחי) לצורך רישום הערת אזהרה לטובתך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חומה משותפת בבית פרטי
השתתפות בתשלום בנית חומה משותפת בבית פרטי
שלום מיכל,
יש לבחון היטב את הוראות החוזה.
כעקרון, אם בחוזה רכישת המגרש אין הוראה כי עליכם יהיה לשאת בתשלום בגין בנית החומה וככל שנמכר לכם כשהוא נקי מזכויות צד ג' - על המוכר לשאת בתשלום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת בעלות למרות עיקול (מאוחר להערת האזהרה)
כיצד יכולים הקונים לפעול להשלמת העסקה והרישום של הבעלות על שמם.
תיאורטית זכותם גוברת אבל איך פרקטית מתקדמים?
העברת בעלות למרות עיקול (מאוחר להערת האזהרה)
שלום רב,
פרקטית יש לפנות למי שהטיל את העיקול ולבקש להסירו. אם הדבר איננו מועיל יש לפנות לבית המשפט שהטיל את העיקול (או ללשכת ההוצל"פ) בבקשה מנומקת לביטול העיקול.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום תיקון צינור מים ראשי לאחר מכירת דירה
תודה.
תשלום תיקון צינור מים ראשי לאחר מכירת דירה
שלום שמעון,
התשובה כפופה לאמור בחוזה הרכישה.
במרבית החוזים אחריות המוכר לחובות לועד היא עד מועד מסירת הדירה לקונה.
לטעמי, אם הפיצוץ התגלה לפני מועד המסירה עלות התיקון היא עליך. אם התגלה לאחר מועד המסירה האחריות היא על הקונה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת שיפוי על נזק בגין נזילה
בקירות הדירה בוצע תיקון חפיף ע"י מישהו ששלח נציג הועד.
בתחילה האינסטלטור מטעם חברת הניהול אישר שהנזילה היא מצינור משותף, כך שיש לי זכות לדרוש מועד הבית תיקון הקירות אצלי באופן מושלם (לא חפיף..).
במהלך השיחות שלי עם חברת הניהול לקבל נוסח אישור למהות הנזילה, החליט הוועד (בלי קשר לעניין שלי) להפסיק את ההסכם עם חברת הניהול ואלו מצידם אומרים עכשיו שלא ידוע מאיזה צינור הייתה הנזילה, אולי זה בכלל מצינור שהיה שייך לאחד הדיירים אבל לא ניתן היה לזהות של מי.
איפה אני עומד כאן מול הדרישה לועד הבית לבצע תיקון מלא בדירתי?
קבלת שיפוי על נזק בגין נזילה
שלום אילן,
נסה ליצור קשר עם האינסטלטור שבצע את התיקון ולקבל את אישורו הכתוב למיקום ביצוע התיקון.
אם תגיע לתביעה משפטית תצטרך להביא חוות דעת של מומחה לעניין מיקום התיקון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשך
בשנת 1986 בוצע רישום בטאבו ע"ש הבעל בלבד ע"י עורך דינו של הקבלן, כמו"כ אישורי המסים לעסקה ע"ש הבעל, וזו כנראה הטעות.
ב-2004 קנינו ורשמנו בחוזה את בני הזוג כמוכרים וכך מופיע באישורי המס
עכשיו מסמ"ק רוצים להזמין את התיק - אגרה 190 ש"ח ולראות את החוזה, אמרתי להם, מה זה יעזור? בחוזה בני הזוג המוכרים, רוצים קודם לראות.
המשך
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת דירה שניה בדירה אחרת
מכירת דירה בבניה לצורך רכישת דירה אחרת
שלום סמי,
לא תוכל לקבל החזר של מס הרכישה, אבל הוא יוכר כהוצאה בעת חישוב מס השבח במכירת הדירה.
אם תרכוש דירה אחרת שגם היא תהיה דירה נוספת תשלם ברכישתה מס רכישה של 8%.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
