פורום נדל"ן

שלום אילן,

ככל שאין קביעה אחרת בתקנון הבנין, לטעמי, מאחר שהשימוש בחניות המשותפות משותף לכלל בעלי הדירות, אם זכות זו לא הושכרה לדייר, בעל הדירה זכאי להשתמש בה ככל אחד אחר מבעלי הדירות.

שלום חיים,

נא הפנה שאלתך לפורום בתי משפט באתר זה.

שלום דניאל,

בהסכם ההעברה לבן ניתן אכן להגביל את אפשרותו להעביר את הזכויות הזכויות ולרשום בגין כך הערת על צורך בהסכמה בלשכת רישום המקרקעין.

שלם אתי,

בראשית דברי אציין, כי לפני ביצוע עסקאות כמתואר בשאלתך כדאי לקבל יעוץ משפטי פרטני.

בהעברת הדירה במתנה לבנותיך תוכלי לקבל פטור ממס שבח ובנותיך ישלמו 1/3 ממס הרכישה שהיו משלמות לו רכשו את הדירה.

אם ברשותך דירה ו -1/3 ואת רוכשת דירה שתשמש תחליף לדירה הקיימת תוכלי לקבל מדרגות מס רכישה מוטבות של דירה יחידה.

אם כל אחת מהבנות תרכוש דירה אחרת, 1/3 הדירה לא יחשב כדירה לצורך בחינת זכאותן למדרגות מס רכישה מוטבות.

אם ברשותך גם1/2 דירת ירושה שאיננה באותו בנין כמו הדירה להשקעה גם היא לא תחשב לצורך קבלת הפטור.

שלום אבי,

מבחינת דיני המקרקעין אין כל חובה לבטח רכוש פרטי ובוודאי שאין דמי ביטוח כאלה יכולים להחשב כתשלום חובה לועד הבית.

עליך לבחון את התחייבויותיך במסגרת הסכם ההתקשרות בינך לבין שאר הדיירים והועד.

שלום אביבה,

נא הפני שאלתך לפורום בתי משפט באתר זה.

שלום רב,

אם הפיצול נעשה בהיתר לא אמור להיות קושי במכירה אך בגין אחת דירות ידרש תשלום מס שבח.

אם הפיצול נעשה ללא היתר בניה תתקשו למצוא קונים לדירה במצבה החדש ויתכן שהקונים יתקשו להעביר את הזכויות בדירה על שמם בלא שתשיבו את המצב לקדמותו או שתקבלו היתר לפיצול.

שלום רב,

ככל שאין הסכמה אחרת בינך לבין המשכיר/מוכר עליך לשלם את דמי השכירות עד למועד קבלת החזקה בדירה על פי הסכם המכר.

שלום ר,

יש לבדוק אם הצבת מבנה יביל כאמור תואמת את התחיבויותיך על פי ההסכם עם רמ"י.

בכל מקרה, גם להצבת מבנה יביל נדרש היתר בניה.

שלום שרון,

לא ברור משאלתך מה היעוד המשתנה ולאיזה יעוד ולכן לא ניתן להשיב עליה באופן מדוייק.

כעקרון שינוי יעוד הוא שינוי תכנוני (מיעוד אחד, נניח מגורים, ליעוד אחר). אם יש לעשות בנכס שימוש שאיננו בין היעודים המותרים בו נדרש שינוי יעוד, אחרת לא ניתן לעשות בנכס שימוש כזה.

אם שינוי היעוד הוא ממגורים ליעוד אחר והדירה לא תשמש למגורים - לא תוכל לקבל פטור בגין דירה יחידה. אם היעוד לאחר השינוי הוא מגורים ניתן יהיה לקבל פטור בגין דירה יחידה אם תעמוד בתנאי הפטור ובתנאי דירה מזכה (לעניין תקופת השימוש בדירה כדירת מגורים).

שלום אלה,

נכסים המצויים בתחומי ישובים ישראליים ביו"ש מנוהלים ע"י רשות מקרקעי ישראל, מחוז יהודה ושומרון.

שלום אבי,

נא הפנה שאלתך לפורום בתי משפט באתר זה.

שלום מיכאל,

על פי תקנה 45 לתקנות התכנון והבנייה (תכן הבנייה) (תברואה), תש"ף-2019 :

"מי מערכות מיזוג אוויר יסולקו באחד מן האופנים האלה:

(1) לפי האמור בתקנה 44 – דרך מחסום ריח פעיל; (דרך מערכת הביוב, ל.ע.)

(2) שפיכה חופשית לאזור גינון בתחום המגרש; 

(3) שפיכה לבור חלחול סמוך למוצא הצנרת מהבניין; 

(4) שפיכה למאגר מים שישמש לצורכי השקיה."

שלום רב,

המשכיר עדיין אחראי כלפיך על פי חוזה השכירות, אך אולי יש סיכום בעניין זה בהסכם התמ"א ואז לגיטימי לבקש כי תפני את טענותיך ראשית לקבלן המבצע. אני מציעה בכל מקרה כזה להודיע הן למשכיר והן לקבלן.

שלום שלי,

מבחינתך האחריות היא של בעל הדירה ומחובתו לפעול מול ועד הבית.

ככל שהרטיבות והעובש קשים ואינם מאפשרים מגורים בדירה (על פי חוות דעת מקצועית ולא על פי תחושתך) יתכן שתוכלי לבטל את ההסכם.

שלום אלי,

אם כוונתך לדיווח אמצעי תשלום - זה נעשה במסגרת הדיווח המקוון למיסוי מקרקעין וניתן להשלמה באופן מקוון באתר רשות המסים.

אם כוונתך לפירוט אמצעי מימון של דירה שנרכשה במהלך 4 שנים אחרונות - גם זה מדווח במסגרת טופס המש"ח המקון.

שלום אריק,

המתווה שאתה מתאר לא יועיל לכם כלל.

התא המשפחתי, הכולל אתכם ואת ילדיכם הקטינים נחשב לצורכי מיסוי מקרקעין כרוכש אחד, ומאחר שיש לכם כבר דירה רישומה על שם הקטינים כמוהו כרישומה על שמכם.

שלום רב,

ערבות חוק מכר ניתנת למימוש רק במקרים הנקובים בה, שהם מקרים בהם אין אפשרות להעביר בעלות בדירה (עיקול, הקפאת הליכים, צו כינוס וכיוב' כנגד הקבלן) או למסור אותה לקונה.

איחור במסירה כשלעצמו לרוב לא מקנה זכות לממש את הערבות.

לגבי איחורים יש בחוק המכר הוראת פיצוי שאיננה קשורה למימוש הערבות הבנקאית.

בכל מקרה, מימוש הערבות משמעותו ויתור שלך על הדירה, מהווה עסקת מכר של זכויותיך לבנק ויחייב אותך במס שבח.

שלום אלי,

רשות המסים עשויה לראות עסקת מתנה ואחריה עסקת מתנה נוספת לגבי אותו הנכס בין אותם צדדים כעסקה מלאכותית ולהתעלם ממנה, בוודאי אם העסקאות יתבצעו בתוך זמן קצר. במקרה כזה תשלם את מלוא המס (מס שח במכירה ומס רכישה גבוה, בצרוף קנסות, הפרשי הצמדה וריבית).

כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני לפני ביצוע עסקה כלשהי על מנת לבדוק את אפשרויות החסכון במס בהתאם לנתוני הדירות.

שלום חן,

כעקרון, ניתן לטעון שההסכם הושג במרמה, אך יש לבחון אם נסיבות החתימה יאפשרו זאת.

גם אם תהיו מחוייבים להסכם התיווך לגבי הדירה אותה הראה לכם המתווך, זכותכם לנהל עם המוכר מו"מ לגבי מחיר הדירה.

שלום מושיקו,

אין אפשרות למשוך חלק מסכום שיק, אלא תוכל למשוך את כולו (בהנחה שלא בוטל) ולהשיב לשוכרת את היתרה מעבר לסכום החוב או לנזק נוסף שנגרם לך.

שלום אסף,

כדאי מאוד לקבוע כללי התנהגות והוראות בטיחות בחדר כושר באופן שיגן על בעלי הדירות ככל שניתן מחשיפה לתביעות נזיקין בגין השימוש בחדר הכושר. 

יתר על כן - כדי לאפשר אימון של קטינים בחדר כושר נדרשת נוכחות של מדריך.

ככל שרוצים לשנות עניין זה יש צורך בקבלת החלטה של אסיפת הדיירים אך לפני קבלתה יש להבין את ההשלכות החוקיות והכספיות שלה ולקבל יעוץ מסוכן הביטוח ביחס לביטוח חדר הכושר. בשל ההשלכות הכספיות נדרשת החלטת כל הדיירים.

ככל שלדעתך הוראות התקנון מקפחות את זכויותיך תוכל להביא לשינויו ע"י העמדת העניין להחלטת אסיפת הדיירים או תוכל להגיש תביעה מתאימה למפקח על רישום מקרקעין.

שלום אורה,

אין מניעה להעלות את שכר הדירה בגין תקופת שכירות חדשה.

תוכלי לנהל מו"מ עם המשכירה ולהגיע עמה להסכמות שיהיו מקובלות על שתיכן, או לצאת מהדיה בתום תקופת השכירות.

שלום אלי,

מדובר בתחום הנזיקין. ההתיישנות היא 7 שנים מעת גרימת הנזק.

שלום זאב,

על מנת לקבל תשובה מדוייקת לשאלתך עליך לבחון את חוזה הרכישה.

במרבית החוזים מוטלת על הרוכש החובה לשלם עבור תשריטי הבית המשותף.

לאחר שהתשריט יוכן מובן שזכותך לראותו ולזהות את דירתך.