פורום נדל"ן

שלום עמרם,

מי שמתווה מדיניות בענייני משכנתאות הם הבנקים ולכן אני ממליצה לך לפנות לבנק למשכנתאות ולברר מה אחוז המימון שתוכל לקבל בעבור רכישת 3 דירות במקביל.

תשומת ליבך שככל ולא תתחייב למכור דירה אחת במועד הקבוע בחוק, יחול עליך מס רכישה בגין דירה נוספת.

בהצלחה!

שלום אורן,

אתה כבעל נכס, תהיה חייב בתיקון הפריצה.

שוכר מחויב לתקן נזק שהוא עשה בזדון.

פריצה שנעשתה ע"י פורץ, אינה קשורה לשוכר ולא נעשתה בזדון על ידו ולכן התיקון יחול עליך.

בהצלחה!

שלום רב,

אקדים ואומר, שכדאי לפנות לעו"ד על מנת לבדוק את כל הזכויות והרישומים הנוגעים לדירה ועל מנת לבצע את רישום הדירה על שם היורשים באופן שישקף את רצונם.

מנתוני השאלה עולה שהזכויות בדירה רשומות ברמ"י (המינהל). יש לבדוק את חוזה החכירה ואת כל הפרטים הנוגעים אליה, לרבות מועד פקיעתה, אפשרות היוון או רכישת זכויות בעלות וכדומה.

במקביל יש לבחון את האופן בו רשום הבניין, האם נרשם בו בית משותף? האם הזכויות בו רשומות באופן אחר?

עניין נוסף שיש לבחון הוא אם קיים היתר בניה לדירה או שמדובר בתוספת בניה לא חוקית.

לאחר בירור כל הנ"ל והסדרת רישום הדירה בטאבו, ככל שאפשרי ניתן יהיה לרשום את הירושה.

אם היורשים רוצים לרשום את הזכויות על שם האלמנה בלבד, ואם מדובר ביורשים שהם ילדים בגירים, הילדים יכולים להסתלק מחלקם בעזבון לטובת האם או שהצדדים רשאים לחתום על הסכם לחלוקת עזבון.

כאמור לעיל - כדאי מאוד להעזר בעו"ד לקבלת יעוץ משפטי מקצועי ומקיף שיקח בחשבון את כל הפרטים והעובדות.

שלום ללי,

ככל שאין לכך התייחסות מפורשת בחוזה השכירות, השוכר אינו חייב לבצע את המדידות בעצמו.

ככל שיש סעיף המתיר למשכיר להכנס לדירה בכל עת סבירה, יהיה על השוכר לאפשר כניסה של המשכיר.

שלום לירן,

אכן ניתן להעביר דירה במתנה באמצעות חתימה על תצהיר מתנה.

יחד עם זאת, אני לא מכירה דרך בה בעל נכס יכול לחסום את עצמו מלהעביר את הדירה, שהוא בעליה למישהו אחר.

אני מבינה את החשש שלך ולכן לא נותר לי, אלא להציע לך לקרוא מסמכים לפני שאת חותמת עליהם.

בהצלחה!

שלום א.כ.ע,

עליך לפנות אל רמ"י ולוודא כי לאחר תשלום החוב בסך 24,000 ש"ח, רמ"י יתנו הסכמתם להעברת הבעלות עפ"י צו הירושה של אביך.

במידה והתשובה שלהם תהיה חיובית, אין צורך לפנות לבית משפט, אלא יש לפעול לרישום הבעלות ברמ"י ו/או בטאבו.

בהצלחה.

שלום רב,

הדרך בה עליכם לנקוט כדי לרשום את שטח החצר שרכשתם כחלק מהדירה תלוי באופן בו הדירה רשומה.

אם מדובר בנכס הרשום כבית משותף יהיה עליכם לתקן את צו הרישום באופן שכל חלק החצר יוצמד לדירתכם.

אם לא רשום בית משותף כדאי לא להסתפק בהסכם שיתוף אלא לרשום את הדירות כבית משותף, ובמסגרת הרישום להצמיד את החצר כולה לדירתכם.

בכל מקרה - שימו לב שרכישת שטח החצר מהווה עסקה במקרקעין אותה יש לדווח לרשות המסים.

שלום עדי,

כל עוד הדירה נמכרת עד לחלוף שנה ממועד מסירת הדירה החדשה ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח ברכישתה ורכישת הדירה השניה תקבל הקלה במס רכישה כדירה יחידה.

שלום ליטל,

חתימה על פרוטוקול מסירה של דירה חדשה על ידי בעלך במקומך איננה משנה את הזכויות בנכס במובן זה שאין בה העברה של זכויותייך לבעלך.

שלום חגי,

כעקרון בתום תקופת השכירות עליך לפנות את הדירה.

אם תמשיך להתגורר בדירה ובחוזה יש סעיף פיצוי - המשכיר רשאי לתבוע ממך את הפיצוי.

חוסר תגובה מצד המשכיר אינו נחשב להסכמה לא להארכת תקופת השכירות ולא להפחתת דמי השכירות. אינך רשאי לשנות את תנאי החוזה באופן חד צדדי.

המלצתי היא לנסות ליצור קשר עם המשכיר, למשל בשיחת טלפון או בווטסאפ ולבדוק אפשרות של המשך השכירות ובאילו תנאים.

שלום שמואל,

למי שרוכש דירת קבלן, יש חובה אחת - לשלם לקבלן.

קבלנים מודיעים לקונים על מועד מסירת הדירה, הם נוהגים לשלוח מכתב ולעדכן את הקונים.

בהנחה שקיבלת מכתב על מועד המסירה, היה עליך לפנות אל הקבלן ולהסדיר את התשלום, כחלק מהתחייבויותיך עפ"י ההסכם.

לגבי תשלום ריבית והצמדה - יש לראות מה כתוב בהסכם שחתמת עליו, אבל אני משערת שהפטור שקיבלת הוא לגבי תשלומים במועד ולא לגבי איחורים על תשלום.

לשאלתך לגבי מועד מסירה ברור ולא 26 חודשים - אני אשיב לך כי הרבה פעמים ישנם איחורים בבניה ומועדי מסירה נדחים ולכן קבלנים לא נוהגים לרשום תאריכים, אלא סופרים בחודשים.

מקווה שעזרתי לך, בהצלחה!

שלום אנונימי,

בעל דירה צריך לתקן תיקונים שהינם חלק משמעותי בנכס, תשתיות הנכס, שהתקלקלו עקב בלאי סביר ושעלות התיקון שלהם גבוהה.

יחד עם זאת, אם הסכמתם בהסכם השכירות על צורת תשלום על תיקונים שונה, ככל הנראה תצטרך לקיים את התנאים בהסכם.

שלום חי,

החובה לשלם את דמי ועד הבית חלה עליך כמשכיר, והנציגות רשאית לתבוע אותך אם קיים חוב.

עם זאת - השוכר התחייב כלפיך לשאת בעלויות אלה ותוכל לממש את הבטחונות שנתן לך כדי לגבות את החוב.

המלצתי היא לשלם ולא להגיע להליך בפני המפקח, שכן רוב הסיכויים שהתביעה תתקבל ונוסף לסכום החוב יושתו עליך הוצאות, שבמקרה זה יהיו גבוהות יותר מסכום החוב.

שלום דנה,

לפני ההגשה יש לוודא שכתב התביעה ערוך בהתאם להוראות תקנות סדר הדין. ניתן למצוא טופס לדוגמא באתר הממשלתי.

אין צורך להגיש את כתב התביעה בתיקיה.

אפשר להגישו כרוך או במרדף אך אין חובה לעשות זאת.

יש צורך להגיע עם שני עותקים עבור בית המשפט, עותק עבור כל נתבע ועותק עבורך.

שלום רב,

למפקח על רישום המקרקעין סמכות לדון בסכסוכים המסורים לסמכותו על פי חוק גם לגבי בניין שטרם נרשם כבית משותף.

שלום ליאור,

ככל שהביוב הנמצא בשטחה של השכנה, והוא אכן רכוש משותף, היא לא יכולה לסרב לריסוס.

יחד עם זאת, אני תמיד ממליצה לראות מה נקבע בתקנון הבית המשותף ביחס לסוגיות שונות.

אתה יכול להזמין את מסמכי הבית המשותף מהאתר של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין.

בהצלחה.

שלום רב,

צר לי לשמוע על המצב שנקלעתם אליו.

ככל שהחברה נתנה את כל האישורים להיעדר חובות של המוכר, היא לא יכולה לחזור בה, כיוון שהסתמכתם על תשובתה ופעלתם בהתאם לכך.

יחד עם זאת, כדי להורות לה לחתום על כתבי ההתחייבות, ככל הנראה, תצטרכו לפנות לביהמ"ש להורות לה לעשות זאת.

לצערי אין דרך מהירה לצאת מזה.

אני ממליצה לשאול את השאלה גם בפורום בתי משפט, כדי שתוכלו לקבל התייחסות שלמה לסיטואציה הזאת.

בהצלחה!

שלום עדי,

ככל שמדובר בבלאי צנרת, חובת התיקון חלה על בעל הנכס.

בעל נכס מחויב בתיקון תשתיות קבועות של הנכס.

יחד עם זאת, ככל שנוצרה סתימה שנובעת משימוש שלך, כגון שערות, תחבושות היגיניות וכו', מן הסתם, חובת התיקון עליך ולא על בעל הדירה.

לשאלתך לעניין החזר התשלום - או שתצליחו להגיע להסכמה, או שתוכלי לתבוע את המשכיר על הסכום.

לעניין ליקויים נוספים בדירה - עליך לקרוא בהסכם השכירות כדי להבין מה נקבע שם לגבי תיקונים בנכס.

ככל וההסכם שותק, יש לפעול בהתאם לרשום בחוק.

בהצלחה!

שלום מאור,

לא תוכל להיכנס לדירה, אלא אם יש סעיף בהסכם השכירות אשר מאפשר לך להיכנס במקרה שהשוכר לא נמצא.

ככל שתיכנס לנכס, כשהשוכר לא נמצא, אתה עלול למצוא את עצמך חשוף לתביעות לגבי נזקים בנכס.

עליך להגיש תביעה לפינוי מושכר ולחלט את הערבויות שנתנו לך, בהתאם לכספים שהפסדת.

בהצלחה!

שלום אריה,

וועד בית רשאי לקבל תשלום, רק בתנאי שהתקבלה החלטה המאשרת תשלום כזה, ברוב קולות באסיפה כללית.

תשומת ליבך, שמשמעות של החלטה כספית כזו, היא הגדלה של תשלומי הוועד המוטלים על יתר הדיירים.

לשאלתך לגבי חיוב במס - ממליצה לך לשאול שאלה ספציפית זו בפורום מיסים, כאן אצלינו באתר.

ככל וישנן שאלות נוספות, אשמח לעזור.

שלום אבנר,

אדם שנכנס שלא כדין למקרקעין מבצע הסגת גבול.

שלום רב,

לא מומלץ לחתום על מסמך כלשהו, גם לא על "זכרון דברים" לפני פניה לעו"ד וקבלת יעוץ מקצועי ומקיף בנוגע למכירת הדירה, המיסוי החל, הסרת המשכנתא וכדומה.

זכרון דברים עלול להחשב כחוזה לכל דבר ועניין, ועלול לפגוע במו"מ המשפטי על תנאי החוזה. כדאי לחתום רק על חוזה מכר שיערך ע"י עוה"ד של הצדדים.

שלום מרגו,

אמצעי התשלום אינו קובע מי השוכר.

יש לרשום כשוכר בחוזה את מי שיגור בדירה, והוא זה שאחראי לתשלום דמי השכירות.

כדאי לפרט בחוזה כי השיקים הם שיקים של האם.

השימוש בשיקים של האם אינו מעביר אליה את השכירות ואינו גורע מחובתו של השוכר לשלם את דמי השכירות אם השיקים אינם נפרעים.

אפשר לרשום את האם כערבה, אבל מאחר שהיא מי שמשלמת את דמי השכירות, כדאי לקבוע ערב אחר, למקרה שהאם תקלע לקשיים כספיים.

שלום רב,

היתר בניה תקף כיום ל 3 שנים, ולועדה לתכנון ובניה סמכות להאריכו לתקופה שלא תעלה על 3 שנים.

מכאן נובע כי לא תוכל לבצע את הבניה בהסתמך על היתר שניתן לפני 20 שניה.

את החשיפה להיטל השבחה יש לבחון מול הועדה הרלוונטית ובהתחשב בהיטל השבחה ששולם כבר לביצוע התוספת הזו.

לגבי דמי היתר - יש לבדוק מול רמ"י.

שלום ריקי,

מס שבח במכירת דירה משולם על ההפרש שבין מחיר רכישת הדירה לבין מחיר המכירה שלה, בניכוי הוצאות שמותר לנכות. במקרה שבו מדובר בדירתו היחידה של המוכר ניתן לקבל פטור ממס זה (כפוף לעמידה בתנאי הפטור ועד לתקרת המחיר הקבועה בחוק).

עצם העובדה שנבנה ממ"ד איננה גורמת לתשלום מס שבח.

סביר שבניית הממ"ד תעלה את ערך הנכס וכך יתקבל במכירתו פער גדול יותר בין מחיר הקניה למחיר המכירה, אבל במקביל יוכרו גם הוצאות בנייתו.

אם קיימת זכאות לפטור ממס שבח במכירת הדירה, עצם בניית הממ"ד לא תפגע בזכאות זו.