פורום נדל"ן

שלום ירון,

התשובה להלן כפופה, כמובן לתוכן ההסכמות ולהוראות החוזה.

לאחר הפינוי תעדו את מצב הדירה בתמונות או בסרטון כדי למנוע טענות בנודע למצבה הפיזי.

תוכלו להודיע למשכיר כי הדירה פונתה בהתאם למושכר וכי יוכל לקבל את המפתחות במקום שתקבעו כנגד השבת השיקים.

במקביל תוכלו לתת הודעת ביטול לשיקים שמסרתם בגין המשך השכירות.

שלום רועי,

המצב הנוכחי אכן מציב בפנינו אתגרים ומחייב אותנו להסתגל לתקופה בה חוסר הוודאות גדול ומציק.



חשוב ויפה להתחשב בשוכרים הנתקלים במצוקה זמנית עקב בידוד או הפסקת עבודה.

נקודת המוצא היא חוזה השכירות הקיים. עליך לבדוק מה הבטוחות שהחוזה מקנה לך ולוודא שאכן קבלת אותן.

ניתן להגיע עם השוכרים להסכמה בדבר דחיית מועד התשלום הקרוב או חלק ממנו למשך 60 יום מבלי שהדבר יהווה הפרה של החוזה ובלי שתפעיל את הבטוחות שבידך. ככל שיחלוף המועד והתשלום לא יבוצע ואם לא תגיעו להסכמה אחרת תוכל להמשיך ולנהוג על פי האמור בחוזה.



אם תרצה לפעול בכיוון כזה כדאי שיהיו בידיך שיקים להבטחת התשלומים הנדחים.

מומלץ לנסח כל הסכמה אליה תגיע עם השוכרים בכתב כדי למנוע ויכוחים עתידיים.

שלום רב,

על הדייר הבונה לפנות למפקח על רישום מקרקעין כדי לתקן את צו הבית המשותף באופן שישקף את המצב הקיים.

ניתן לבצע את התיקון בכל עת לאחר הבניה. יש בעלי דירות שלא מבצעים תיקון כאמור במשך שנים רבות.

דן שלום, 

חישוב מס שבח במכירת דירת מגורים שנבנתה במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 מעט מורכב ובשאלתך חסרים נתונים לצורך מענה לשאלתך. 

ככל חישוב מס שבח במכירת דירה בפרויקט תמ"א 38/2 תלויה בשיעור אחוז הזכויות שנמכרו ליזם בתמורה לשירותי הבנייה של הדירה הנמכרת, מהו שווי הדירה הנמכרת, האם באפשרות המוכר לנצל פטור כלשהו מכוח חוק מיסוי מקרקעין וכו'. 

מומלץ להיוועץ בטרם המכירה עם עו"ד העוסק במקרקעין ובקיא במיסוי מקרקעין. 

אבי שלום, 

יש לפעול על פי הוראות חוזה השכירות. ככל שיחסי השכירות הסתיימו, ושולמו מלוא התשלומים החלים עליך על פי הוראות חוזה השכירות, על בעלת הדירה להשיב לך את הביטחונות שהופקדו בידה. באפשרותך לבטל את השיק אשר מוחזק בידה או לנקוט בהליכים משפטיים לצורך השבתו. 

חסן שלום רב, 

ככל שיתבקש היתר בניה, עומדת לשכנתך הזכות להגיש התנגדות מנומקת לוועדת התכנון והבניה. לאחר שהוועדה תשמע את עמדתה בסמכותה לקבל או לדחות את התנגדותה. 

טל שלום, 

ישנם מספר סעיפי חוק המגנים על הרוכש במצב שתיארת, ביניהם סעיף בחוק החוזים הקובע כי הטעיה תיחשב גם "אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג, או לפי נסיבות, היה על הצד השני לגלותן".



כלומר, נקודת המוצא היא כי שבגלל שהנגישות של הקונה למידע מהותי על הנכס היא מוגבלת, מעמדו נחות לעומת זה של המוכר.



לכן על המוכר לגלות לרוכש, באופן אקטיבי ומפורש, כל נתון הקשור במצבו הייחודי של הנכס הנמכר.

כמו כן על הצדדים בעסקה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב גם בשלב המשא ומתן. 

יחד עם זאת, במספר פסקי דין נדחתה תביעה כנגד המוכרים והסוגיה תלויה במספר גורמים.



עולות בין היתר השאלות הבאות: האם הקונה ערך את כל הבדיקות אשר יכול היה לערוך בטרם התקשרותו בחוזה?

האם הצהרות המוכרים ניתנו בתום לב?

האם המוכרים הציעו לקונים לבדוק את הדירה ולהביא מומחה?

האם הדירה הייתה ריקה לפני המכירה? האם היו ליקויים שתוקנו בעבר? והאם ליקויים נוכחיים גולו לקונים?

הואיל והעסקה טרם הושלמה, הייתי ממליץ להיוועץ בעו"ד בקיא בתחום, ולשקול את צעדיך בהתאם. 

נורית שלום, 

על הצהרה לביטול עסקה יש להחתים את כל הצדדים לעסקה. ככל שעל ההצהרה לרשויות המס חתם רק תובע אחד ורשויות מיסוי מקרקעין מסתפקות בחתימתו, ניתן להגיש את ההצהרה. ככל שלא, יש להחתים את כל הצדדים לעסקה. 

שירה שלום רב, 

יש לוודא כי ייפוי הכוח אכן ספציפי לעסקה, ומופיעים בו פרטי העסקה (פרטי הדירה - גוש, חלקה) ופרטי. כמו כן ככל ומיופה הכוח אינו עו"ד על ייפוי הכוח להיות ייפוי כוח נוטריוני. 

ככל שברצונך ליטול משכנתה למימון הרכישה, יש לוודא מול הבנק שלך כי בחתימת המוכר על מסמכי המשכנתה, יסתפק הבנק בחתימת מיופה כוחו. 

בהצלחה! 

יוסי שלום, 

ראשית יצוין כי לא תמיד ישנה התאמה בין שטח הדירה בפועל לשטח הרשום בחשבון הארנונה ולשטח הרשום בנסח לשכת רישום המקרקעין. 

לשאלתך, יש להיוועץ בעו"ד או לבצע בדיקות בטרם התקשרותך בחוזה שכירות. ככל שאתה חתום על הסכם שירותי תיווך מול המתווך, יש להוכיח כי הוא פעל בחוסר תום לב והטעה אותך ביודעין. הסתמכות על מודעה בלוח נדלן בלבד, אינה עומדת לזכותך במקרה זה. 

שלום יוסי,

כולנו היינו רוצים לדעת אם מחירי דירות יעלו או ירדו בכל עת ולא רק בימי הקורונה.

ניתן לנסות לבצע הערכות כלכליות (לא משפטיות), אך הללו יהיו מבוססות על הנחות ולא על עובדות ואינן מתחום עיסוקו של הפורום.

שלום סמדר,

יתכנו שינויים ברישום שטח הדירה בטאבו ובעיריה שכן בתקופות שונות המדידות נעשו באופן שונה לצרכי רישום ולצרכי ארנונה.

המצב המצוי יותר הוא כאשר שטח הדירה בטאבו קטן יותר מאשר שטח הדירה בעיריה. מקרה הפוך הוא נדיר. יתכן שהדבר מרמז על כך שהדירה פוצלה ויש לבחון אם פיצוי כזה, ככל שנעשה, נעשה על פי היתר כדין.

כדאי לבצע מדידה של הדירה בפועל וכן לבחון את היתרי הבניה שניתנו לה ולהשוות את הבנוי על פי ההיתר לשטח הדירה בפועל.

שלום רנית,

חסרים פרטים עובדתיים על מנת להשיב לשאלה באופן מדוייק. למשל לא ברור מתי הוקמו המדרגות וע"י מי, האם יגרם נזק לשכנים מקיצור הקיר ועוד.

ככלל קובע חוק המקרקעין כי בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר. לפיכך וככל שלא נגרם לשכנים נזק מקיצור קיר החניה תוכלו לשקול להגיש כנגדם תביעה ולקבל אישור בית המשפט לקיצור הקיר.

שלום משה,

מרגע שגינה הוצמדה לדירה היא איננה מהווה יותר שטח משותף, אלא שייכת לבעלי אותה דירה.

ועדות התכנון והבניה אינן עוסקות בהיבטים קניניים אלא תכנוניים בלבד.

ככל שקיימת לדיירי הבנין טענה קניינית בדבר זכויותיהם בקרקע המוצמדת עליהם להגיש תביעה מתאימה כנגד בעלי דירת הגן.

שלום אורנה,

תקופת הבדק לתיקון התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ היא שבע שנים מיום מסירת הרכוש המשותף לדיירים. בתקופה זו על הקבלן לתקן את הליקויים אלא אם כן יוכיח שאתם אחראים להם. אחריות הקבלן ממשיכה גם 3 שנים אחר כך, אלא שאז עליכם להוכיח שהנזק נובע מעבודה, חמרים או תכנון.

ככל שהרשות תתעלם מהנזק תוכלו לנסות ולמנוע את מסירת הדירות טרם תיקון הליקוי באמצעות הגשת תביעה מתאימה.

שלום רב,

כעקרון זו חלוקה מקובלת בין שותפים במקרקעין.

אתם רשאים כמובן להגיע לכל הסכמה בעניין זה.

שלום רוית,

מדובר בסעיף שאיננו שגרתי בהסכמי מכר.

אמנם אין איסור להכניס סעיף כזה לחוזה, אבל נדרשת לכך הסכמה של הרוכש (האח).

שלום דוד,

לא ניתן לתת פרשנות משפטית למילים בודדות ללא התיחסות להקשר (מסמך, פסקה וכו'). 

שלום נתן,

כעקרון דמי היוון משולמים פעם אחת בתקופת חכירה.

שלום רמי,

לצורך הגשת תביעה יהיה עליך לצרף חוות דעת הנדסית להוכחת הליקויים ועלות תיקונם. קח בחשבון שיתכן שהקבלן יתקן חלק מהליקויים ואז תדרש חוות דעת מעודכנת.

לגבי ליקויים ברכוש המשותף- לבעל דירה יש זכות לדרוש מהקבלן תיקונם שלאותם ליקויים ואף להגיש תביעה בגין כך. ככל שמדובר בתביעה כספית לקבלת עלויות התיקון טרם ביצועו יש יתרון לתביעה של כלל הדיירים.

שלום רויטל,

מאחר שלשכן המתגורר מתחתייך נגרם נזק מהרטיבות ועל מנת שלא להחמיר אותו עליך לכל הפחות לאפשר בדיקה של נזילות באמצעות שרברב/מצלמה תרמית. 

שלום כפיר,

כעקרון, אם סבתך היתה בעלת דירה אחת בעת פטירתה והיתה זכאית, לו היתה מוכרת את הדירה בעצמה, לפטור ממס שבח, יהיו ילדיה זכאים לנצל פטור זה עת מכירת הדירה שירשו. פטור זה יחול גם על האח שהינו תושב חו"ל.

אם אתה רוכש את הדירה מכל היורשים, כולל אביך, אין משמעות לזהותם של המוכרים. אם אביך מתכוון לתת לך את חלקו במתנה, ככל שחלקו יהיה גדול יותר יפחת מס הרכישה שתשלם. במקרה כזה, וככל שיש בעזבון כספים בהיקף מתאים יתכן שכדאי לערוך בין היורשים הסכם בין יורשים לפני הוצאת צו ירושה ובוודאי לפני רישומו בטאבו ולחסוך מיסים גם בכך.

חלוקת הרכישה בין מספר יורשים איננה מפחיתה את סכום המס הכולל. אם תרכוש 1/2 דירה תשלם רק 1/2 ממס הרכישה אבל לא תהיה בידך דירה שלמה.

בנוסף, עליכם לבדוק בועדה המקומית אם יחול חיוב בהיטל השבחה בגין מכירת הדירה.

מומלץ שלא לפעול בכל דרך שהיא לפני קבלת עוץ משפטי פרטני ושקילת האפשרויות העומדות בפניכם.

שלום בן,

בחוק אין קביעה של תקופה בה על רוכש דירה להיות חסר דירה.

עקרונית ניתן לבצע את שתי העסקאות בסמיכות קרובה.

ככל שתהיה לרשות המסים עילה לחשוב שהעסקה נועדה להתחמקות ממס בלבד (למשל, אם אביך ימשיך לקבל את דמי השכירות ולנהוג בדירה מנהג בעלים) הרשות עלולה לקבוע שמדובר בעסקה מלאכותית ולהתעלם מתוצאותיה.

שלום מיכל,

לא ניתן להשיב לשאלתך בלי לבחון את אישור הזכויות שניתן לכם, את הסכם החכירה ואת תוקפה.

עליכם לבקש צילום של כל מסמכי התיק ולפנות ליעוץ משפטי.

כדאי לפנות לרמ"י בכתב ולתעד את הפניות (דואר רשום/חותמת "התקבל").

אם הנכס רשום בטאבו בציון "אין מגבלה בהעברה וירושה" תוכלו לרשום את צו הירושה ישירות בטאבו.

שלום דוד,

לא ניתן לוותר על ההגנות שמקנה החוק לשוכר. הוראות חוזה שיהיו מנוגדות לאמור בסעיפים הרלוונטיים של חוק השכירות יהיו בלתי  חוקיות ולא יהיו ניתנות לאכיפה.