פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
ירושה
בוצע פרסום בעיתונים על ידי בית הדין הרבני לפני הדיון ברבנות.
הירושה הועברה בטאבו.
פתאום יש צוואה שאף אחד לא יודע מממנה לאחר שנים רבות.
האם הרשם המקרקעין טאבו בודק אם יש צוואה לפני ביצוע פעולה בטאבו?
רישום ירושה
שלום אורן,
רשם המקרקעין רושם ירושה על פי צו ירושה או צו קיום צוואה המועברים אליו. אין זה מתפקידו לבדוק עובדות נוספות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביצוע עיקול לנכס עם הערת אזהרה בטאבו
ביצוע עיקול לנכס עם הערת אזהרה בטאבו
שלום רם,
ניתן רשום עקול גם אחרי רישום הערת אזהרה.
אפשרות המימוש תלויה בין היתר בתוכן ההערה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקרת מטבח בשיפוע חריג בדירה חדשה מקבלן
שאלתי, מה ניתן לעשות, לאן לפנות?
הליקוי בולט וחד משמעי, כך שאין כאן ספקות - מבחינת מודד / מהנדס בודק וכו'.
תודה.
תקרת מטבח בשיפוע חריג בדירה חדשה מקבלן
שלום קובי,
עליך לפנות לשמאי מקרקעין לצורך הערכת הנזק שנגרם לדירה וככל שהקבלן לא יתקן זאת תוכל לתבוע ממנו פיצויים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מהמחיר למשתכן
האם ניתן למכור דירה,שנקנתה במחיר למשתכן וטרם
עברו חמש שנים אך אנו מתגרשים
תודה
מכירת דירה במחיר למשתכן עקב גירושין
שלום רני,
החוק לא מתיחס למצב בו יש אילוץ למכירת הדירה עקב גירושין או מסיבה אחרת.
תוכלו בשלב ראשון להשכיר את הדירה ולחלוק בדמי השכירות או לנסות לפנות למוקד של משרד השיכון ולבדוק אם קיימת ועדת חריגים שתוכל לסייע לכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שייכות קיר חיצוני של מרפסת חיצונית לדירה מעל חנויו
ניתלו על הקיר שלטי חנויות שלמטה ללא אישור, תוך גרימת נזק לקיר (חורים, קידוחים וכו)
למי שייך הקיר החיצוני של המרפסת?
שלום דני,
אם אין קביעה אחרת בתקנון הבניין, הקירות החיצוניים מהווים רכוש משותף.
אם מישהו גרם נזק לקיר החיצוני ניתן לתבוע אותו ולדרוש את תיקון הנזק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גנרטור בבניין בן תשע קומות
תודה מראש
ירושת קרקע. מסוג מירי קרן קיימת
שלום יעל,
לא ניתן לחייב את הקבלן בהתקנת גנרטור אם החוק איננו מחייב אותן לכך או אם לא התחייב לכך בהסכם המכר.
אם יש הסכמה של בעלי הדירות בבניין תוכלו להתקין גנרטור בעצמכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוקי או לא?
יש לי בעיה עם החוב הזה ואין לי חשק לשלם אותו, מכמה בחינות:
א. הם סירבו להשתתף כבעלי נכסים בבניין (במקום דיירת סרבנית שלהם) בהוצאות אחרות כמו התקנת דלת לבניין, צבע ותיקונים וכן ועד בית שהיא לא משלמת שנים רבות. (למה שלא יהיה מולם קיזוז?)
ב. הם שלחו התראה לפני הליכים ללא שום מכתב לפני, וזאת באיחור של שבע שנים פחות חודשיים. (מכתב מטריד ומלחיץ מה גם שהחוק מחייב לפי מה שהבנתי לשלוח קודם מכתב רגיל)
ג. לא סיפקו חשבונית מס אז וגם לא כעת, כהוכחה לגובה הסכום אותו רוצים לגבות.
ד. לא סגרו ולא תיאמו את הסכום עם ועד הבית בזמנו לפני שבע שנים.
ה. עשו עבודה ברכוש המשותף ללא תיאום וללא רשות מועד הבית שהוא נציג הדיירים.
ו. לא אפשרו לנו לקבל הצעת מחיר נוחה יותר, כאמור פשוט באו ועשו.
ז. אני לא בטוח שלא חלפו שבע שנים ושהם לא מבלפים אותנו. לא שלחו העתק מקור למכתב שטוענים ששלחו בזמנו...
ח. המחיר שגובים היום תואם את המקובל היום ולא את המקובל שבע שנים אחורה, בהתאם למדד ולתשומות בניה של הזמן ההוא.
שאלותי הן
א. האם הם הפרו את החוק, ואם כן איזה חוק?
ב. האם אני זכאי לדרוש כתנאי לתשלום חשבונית מס והעתק מקור של המכתב הראשון (גם כדי לראות תאריך וגם כדי לוודא שבכלל הוציאו אותו) ואולי דרישות נוספות?
ג. אם ישלחו עכשיו עותק של המכתב הראשון, איך ניתן יהיה לדעת שמכתב זה הוא המקורי ולא משהו שניסחו עכשיו עם תאריך של אז?
תודה מראש ובתקווה שהגעתי לפורום המתאים
השתתפות בתשלומים לשיפוץ גג
שלום אלי,
אם עמידר נשאה בעלויות זיפות הגג המשותף לכלל הדיירים היא זכאית להחזר חלקו היחסי של כל דייר.
על עמידר להוכיח מה הסכומים ששלמה ומתי באמצעות הצגת חשבוניות. כן עליה להוכיח ששלחה דרישות תשלום ומתי (למשל באמצעות אישורי משלוח דואר רשום).
ככל שיש לדיירים טענות לגבי קיזוז בגין הוצאות בהן לא השתתפה עמידר - ניתן להעלותן.
אם הדרישה נשלחה למספר דיירים מציעה שתתארגנו ותפנו ליעוץ משפטי יחד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כח קונסולארי
יפוי כח קונסולרי
שלום רב,
זיהוי חותם לצורך שימוש בלשכת רישום המקרקעין צריך להיות על פי ת.ז. או דרכון בתוקף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליקוי בנייה
ליקויי בניה
שלום ציון,
אם למהנדס יש מומחיות בתחום הוא יכול לחוות את דעתו. ניתן להגיש חוות דעת נגדית על מנת להוכיח שהקביעה איננה נכונה או מאיננה מבוססת ובית המשפט יחליט איזו חוות דעת עדיפה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מקבלן
רכשתי דירה קרקעי מקבלן.
בדירה לדוגמא השער (דלת כניסה) אחיד בגובה של הגדר.
אצלי השער (דלת כניסה ) נמוך בהרבה מגובה הגדר.
פניתי לקבלת שיתקן את זה .אמרה לי הדירה דוגמא זאת להמחשה בלבד.
אמרתי לא מקובל עלי דירה לדוגמא ככה תעשה גם בדירה שלי
מה אפשר לעשות ?
רכישת דירה מקבלן - מפרט טכני
שלום שרון,
הקבלן מחוייב לספק לך את מה שהתחייב על פי המפרט הטכני, גם אם זה שונה מהדירה שהוצגה בפנייך.
במרבית חוזי הרכישה יש סעיף שלפיו רק החוזה מחייב ולא כל מצג שהוצג לפני חתימתו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום לילך, שאלה על נזק בדירה שכורה
עוד הוא טוען שבחוזה הוא כתב שכל קלקול בדירה אני אשלם את התיקון לא חשוב מה.
האם הוא צודק או שאני יכול לדרוש ממנו לתקן את זה על חשבונו?
תודה רבה
נזק בדירה שכורה
שלום אורי,
מאחר שמדובר בשכירות שהחלה לפני התיקון לחוק השכירות, התיקון יחול בהתאם לאמור בהסכם השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכס מסחרי מוחכר
מי הבעלים של הקרקע?:
בעל עסק. עפ"י רשות התאגידים הנכס בבעלות חברה אחרת בפרצלציה רצונית. (בעלים מדינת ישראל)
הנכס בחכירה ל49 שנים. (נשאר 21). קיימת הגבלה בהעברה ובירושה.
האם אני בעל הקרקע? האם אני יכול למכור את הנכס? את הקרקע? להשכירו?
נכס מסחרי מוחכר
שלום דני,
כדי לקבל נתונים על בעלי הזכויות בנכס יש להוציא נסח רישום.
לפי הנתונים שמסרת אינך בעל הקרקע שכן הבעלים היא מדינת ישראל.
אם יש לך זכות חכירה האפשרות שלך לבצע בנכס עסקאות תלויה בתוכן הסכם החכירה. במרבית המקרים ניתן לבצע עסקאות אך נדרשת הסכמת המדינה ויתכן שידרשו תשלומים שונים לשם כך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אגרות טאבו
רישום הערת אזהרה
רישום משכנתא
רישום מכר
אגרות טאבו 2019
שלום שיר,
רישום מכר 38 ש"ח
רישום משכנתא ורישום הערת אזהרה 159 ש"ח כ"א.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירה בטאבו
רישום דירה על שם קונה
שלום זאב,
עליך לברר מה מהות התשלום והאם תשלו זה חל עליך על פי חוזה המכר.
כדאי לשאול את עורך הדין שייצג אותך במכירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלות בנושא מס שבח
שלושה אחים ( שלכל אחד מאיתנו יש דירה על שמו ועל שם בת זוגו ) מעוניינים לקנות את החלק -25% - מהאח הרביעי .
1- לפי הבנתי על ה 25 % של כל אחד יש פטור ממס שבח , האם זה נכון ? .
2- בהנחה ששלשה אחים יקנו את חלקו של האח הרביעי , לכל אחד יהיה 33.33 % , האם עדיין יהיה פטור ממס שבח , או שנצטרך לשלם מס עבור החלק היחסי ( 8.33 % ) .
3 . אם נצטרך לשלם מס שבח , האם זה יהיה בשיעור של 25% ?
תודה מראש
העברת חלקי דירה בין יורשים - חיוב במס
שלום אלירן,
אם תמכרו את דירת הירושה תהיו זכאים לפטור ממס מכוחם של הוריכם המורישים.
אם אחד האחים ימכור לשאר האחים את חלקו - הוא יוכל לקבל פטור ממס והרוכשים יהי חייבים במס רכישה בשיעור 8%.
בעת מכירת הדירה ע"י שלושת האחים יהיו זכאים לפטור ממס שבח לגבי החלק שקבלו בירושה בלבד.
ניתן היה לחסוך במס באמצעות תכנון ההעברות טרם רישום הירושה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירושת קרקע. מסוג מירי קרן קיימת
ירושת קרקע. מסוג מירי קרן קיימת
שלום דניאל,
חוק המקרקעין ביטל את סיווג הקרקעות העותומני.
אם מדובר בזכות חכירה - הסכם החכירה קובע אם ניתן להוריש את הזכות ובאילו תנאים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישה להריסת דירה בת 70
האם העילה של הדייר לגיטימית?
דרישה להריסת דירה בת 70
שלום טלי,
לא ניתן להשיב לשאלה בלי לראות את כתב התביעה ולהבין את טענות השכן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בנייה
זכויות בניה על הגג
שלום לייב,
אם אין קביעה בתקנון בנוגע לזכויות הבניה ולא נערך הסכם בין הדיירים בעניין זה זכויות הבניה הן רכוש משותף לכלל הדיירים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי נהול בית משותף
דמי נהול בית משותף
שלום ארנון,
אם אין קביעה אחרת בתקנון כל יחידה בבניין משתתפת בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף באופן יחסי כיחס שטח היחידה לשטח כלל היחידות בבית המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח על ירושת דירה מאחות רווקה
פטור ממס שבח על ירושת דירה מאחות
שלום שמי,
אם דירת הירושה היא דירתך היחידה תוכל לקבל פטור ממס שבח במכירתה.
אם יש לך דירה נוספת תשלם מס שבח בעת מכירת דירת הירושה על הרווח שנצבר מעת שהמורישה רכשה את הדירה. גם לגבי דירת ירושה ניתן לבצע חישוב לינארי מוטב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקת גודל דירה
רציתי לדעת - באיזה שלב וכיצד מוודאים האם גודל הדירה בפועל הוא באמת גודל הדירה שהקבלן פירסם?
או יותר נכון - מה הגודל הקובע שלפיו מחשבים את מחיר הדירה ואיפה הוא מופיע/כיצד בודקים אותו. האם זה בעצם תפקידו של שמאי הבנק?
תודה
בדיקת גודל דירה
שלום גיא,
תוכל להביא מודד למדידת שטח הדירה.
מחיר הדירה איננו נגזר רק מגודלה וקיימים מאפיינים נוספים המשפיעים עליו (בין היתר - קומה, כיווני אויר, מתקנים וכיוב'). קביעה זו נתונה לשמאי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקלת גג משותף, יונים אשר מתבצרות למעלה מטילות צואה
ביקשתי מוועד בית להשתתף איתי בתשלום עלות בטיפול בתקלה ונדחתה הבקשה. האם אני רשאי לפתוח הליך משפטי? האם תקלה זו משותפת לכולם ויש לכל דיירי בבניין עניין בכך?
הרחקת יונים מגג משותף
שלום דוד,
לא ניתן לחייב דיירי בניין להשתתף בעלויות הרחקת יונים, שכן זו לא נחשבת עלות לתחזוקת הבניין. עלות זו מוטלת על השכן שרוצה למנוע את המטרד.
אין בכך כדי למנוע נסיון לטפל בבעיה באופן משותף על ידי הדיירים, ככל שכולם מסכימים לכך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרישה מתחזוקת מעלית משותפת
זה היה לפני 9 שנים ו"העסק" פעל חלק !
בשנה האחרונה ,אחת מ 4 המשפחות החליטה "לוותר" על שרותי המעלית בתואנה שהיא כבר לא רלבנטית לצרכים עכשיו.
כתוצאה מכך עלות האחזקה השותפת נופלת כרגע על 3 משפחות במקום 4 .
השאלות הן:
האם אותה משפחה יכולה לפרוש ככה סתם מההתחייבות שלקחה עליה בעת בניית המעלית ?
האם אפשר לחייב משפחה זאת בהמשך השתתפות בתחזוקה השוטפת ?
מה יהיה "מחר" כשירצו לחזור ולהשתמש במעלית למרות
הסירוב העכשווי להשתתף בתחזוקה בגלל אי שימוש מתמשך.
הערה:
אין תקנון לגבי תחזוקת המעלית, אלא רק אישורים בכתב להצטרפות למיזם.
בתודה
דוד
פרישה מתחזוקת מעלית משותפת
שלום דוד,
לשם מענה לשאלה יש לעיין במסמכי ההסכמה. ככל שקיימת התחייבות או שניתן להסיק התחייבות לשאת בהוצאות התחזוקה של המעלית ניתן יהיה לאכוף זאת על המשפחה "הפורשת".
על פי חוק המקרקעין גם אם הוקמה המעלית ע"י חלק מדיירי הבניין הרי חובת ההשתתפות בהוצאות התחזוקה שלה חלה על כל דיירי הבית המשותף. ניתן לשנות הוראה זו בקביעה בתקנון אך אני מבינה שלא עשיתם זאת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש לרעה ביפוי כוח
הייתי רוצה לשאול לגבי המצב הבא: לאדם מסוים יש יפוי כוח נוטריוני לעשות כל פעולה בשמי בקשר לנכס נדל"ן. חתמתי על זה בגלל שאני נמצא בחו"ל ולא נמצא בארץ כדי לעשות פעולות בקשר לנכס הזה. כשנתתי את היפוי כוח זה היה די מזמן ואני כבר לא סומך על אותו מיופה כוח כמו בעבר עקב כמה סכסוכיים אישיים.
עכשיו נגיד ואותו אדם משתש "לרעה" ביפוי הכוח ומעביר את אותו הנכס למישהו אחר. האם במקרה הזה ההעברה תהיה בלתי חוקית? האם ההעברה תהיה הפיכה?
בתודה,
אוהד
שימוש לרעה ביפוי כח
שלום אוהד,
יתכן מצב בו מיופה הכח ישתמש ביפוי הכח בניגוד להרשאתך ולכן כדאי לפעול לביטולו ולרישום הערת אזהרה על כך. לא תמיד הצד השלישי (רוכש וכד') יוכל לדעת שהפעולה נעשתה ללא הרשאה ולא היית רוצה למצוא את עצמך בהליך משפטי מתמשך על מנת להגן על זכויותיך.
אם מדובר ביפוי כח כללי ולא בלתי חוזר הרי לצורך ביצוע רישום בלשכת רישום המקרקעין תוקפו הוא ל - 10 שנים אלא אם כן ניתנה הסכמה בכתב של השולח לפעולה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חבות תשלום?
דירה שניזוקה חיצונית מהגשמים שהיו,בעליה דורשים את תשלום הנזק.האם בעלי הדירות בבית צריכים לשלם? ומה עם בעל מקצוע שצריך לבוא ולהראות הערכה של הנזק?
יש לציין שהדירה מוזנחת לאורך הרבה שנים
תודה רבה
תשלום בגין נזקי גשם
שלום און,
אם הנזקים הם בקירות החיצוניים של הבניין זהו נזק לרכוש משותף שעל כל הדיירים לשאת בו.
כדאי לקבל חוות דעת לעניין מקור הנזק (האם אכן מהקירות החיצוניים) ולעניין עלות תיקונו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
