פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תוקף שטרי העברת זכות שכירות
אני עו"ד במקצועי , ייצגתי עצמי ברכישת דירה עבורי , אך לא עוסק בשיגרה במקרקעין .
יש ברשותי שטרי העברת זכות שכירות אשר אומתו ונחתמו ביום 15.07.2019 .
כעת יש ברשותי כל המסמכים/האישורים לצורך הגשת התיק לרישום על שמי בטאבו .
האם השטרות מהמועד הנ"ל יכובדו ? בכוונתי לגשת להגיש המסמכים ביום ראשון .
תודה רבה .
אברי
תוקף שטרי העברת זכות שכירות
שלום אברי,
שטרי עסקה תקפים לשנה מיום חתימתם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת חנות
הזדכות במע"מ
שלום שלומי,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הזזת מונה ראשי באופן חד צדדי ע"י חברת הגיחון
אני גר בבניין משותף משנות ה-60 אשר בחזיתו פונה לרחוב ובאחד הצדדים גובל במדרגות ציבוריות. מונה המים הראשי של הבניין וכן מדי המים של הדיירים ממוקמים בכניסה צדדית מצד המדרגות, מרחק של כ-15 מטר מהכביש.
לאחרונה התגלתה נזילה בצינור המים של חברת הגיחון המוביל מהכביש למונה הראשי של הבניין. כיוון שהצינור ישן וחלוד והחלפתו תדרוש עבודה רבה, הגיחון רוצים לבטל אותו ולהעביר את המונה הראשי לחזית הבניין סמוך לכביש שם עובר קו המים הראשי. בין המיקום החדש לבין מדי המים של הדיירים, מרחק של כ-15 מטר כאמור, הם מתכוונים להעביר צינור פלסטיק בשטח הבניין, צינור שמעתה יהיה באחריות הבניין. כל זאת אני יודע משיחה עם הצוותים שבאו לאתר את הנזילה, לא קיבלנו על כך הודעה רשמית.
הבעיה היא שהעברת הצינור איננה פשוטה – בעיקר כי יש בדרך שביל כניסה שצריך לעבור.
האם אכן מותר להם להעביר את המונה בצורה חד-צדדית למרחק כזה?
האם אנחנו יכולים לסרב להעברת הצינור בשטח הפרטי של הבניין?
האם מותר להם פשוט להעביר ולחפור איפה שהם רוצים בשטח הפרטי שלנו או שיש חובה לתאם איתנו את מסלול הנחת הצינור?
האם מותר להם לחייב אותנו באגרות והיטלים על העברת המונה והעברת הצינור?
ברור שמצידנו אין עניין בהעברת המונה, ובטח לא בצינור פלסטיק שיעבור מעתה דרך הגינה.
תודה רבה,
חיים
הזזת מונה לשטח פרטי
שלום חיים,
כעקרון אין לרשות המקומית זכות להעביר צנרת בתחומי שטח פרטי.
עליכם לבחון את הפתרונות ההנדסיים האפשריים ולפעול לכך שהפתרון הרצוי לכם הוא שיתקבל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה משותפת
אם כן, מה הרוב הנדרש לקיים החלטה כזו?
חניה משותפת
שלום שירי,
ניתן להגיע להחלטה ברוב הקבוע בתקנון (אם חל התקנון המצוי - רוב רגיל) או לתקן את התקנון ברוב בעלי הדירות ש 2/3 מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול
השאלה היא אלו הם התנות או החוק בהן אוכל לראות הדרישות
פיצול דירה
שלום שי,
אם כוונתך לפיצול דירה צמודת קרקע על פי הוראת השעה תמצא את התנאים בקישור הבא:
https://www.nevo.co.il/law_word/law14/law-2660.pdf
שים לב שזהו פיצול מעשי אך איננו ניתן לרישום בטאבו.
אם הכוונה לפיצול בבית משותף - כאן נדרשת פעולה תכנון של תיקון תב"ע אותה יש לבחון מול הועדה המקומית הרלוונטית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה
היזם הוסיף סעיפים בכתב יד אחרי החתימה - מותר לו?
שלום דילן,
הוספת סעיפים לכתב ההסכמה הראשון לאחר שחתמתם עליו ובלי לקבל את הסכמתכם לכך מהווה מרמה.
העובדה שחתמתם על חוזה ובו מופיעים הסעיפים הללו עלולה להחשב להסכמתכם לסעיפים אלה.
מומלץ לפנות להתיעצות משפטית הכוללת את בדיקת המסמכים שנחתמו ונסיבות החתימה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנון
תיקון תקנון
שלום רב,
אם אין שינויים נדרשים בתקנון אין צורך לתקנו.
ככל שנדרש לתקן את התקנון יש לעשות זאת באופן הקבוע בחוק ונדרשת חתימה של 3/4 מבעלי הדירות שלהם צמודים לפחות 2/3 מהרכוש המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוב דייר
האם אני יכול לרשום הערת אזהרה במפקח על המקרקעין.??
חוב לועד הבית
שלום אסף,
לא ניתן לרשום הערת אזהרה ללא הסכמת היורשים.
תוכל להגיש למפקח תביעה כנגד היורשים לתשלום החוב ולאחר קבלת פסק דין לרשום עיקול במסגרת הליכי ההוצל"פ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מפגעי גשם
מהתקרה של שכן מעליי נוזל מים כאשר יורד גשם .בפניה אליו הוא מאשר בדיקה מטעמי ע"י איש מקצוע מטעמי ורק לאחר מכן שאיש המקצוע יאשר כי הבעיה היא ממנו הוא יתחיל לטפל .
לטענתי הוא אמור להביא איש מקצוע מטעמו לבדוק את הנושא מכיוון שהנזילה מגיעה מדירתו .
מה החוק בנידון ? מיותר לציין כי איש מקצוע מטעמי יעלה לי כסף והרי הנזילה מגיעה מדירתו ...
באחריות מי להביא מהנדס לבדיקת נזילה
שלום מאיר,
אין קביעה בחוק מי ישא בעלויות איש המקצוע. התעקשות בעניין זה לא תקדם את תיקון התקלה.
לאחר שאותו איש מקצוע יקבע שהמקור לנזילה אכן אצל השכן תוכל לתבוע ממנו את כל נזקיך, לרבות התשלום לאיש המקצוע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועד בית
האם ניתן להפסיק לשלם דמי ועד עד לביצוע תיקון?
שלום יהודה,
על פי הפסיקה אין אפשרות להתנות על תשלום דמי הועד ואינך יכול להפסיק לשלמם על דעתך בלבד.
אם הועד איננו נענה לדרישתך לתקן את הנזילה תוכל להגיש למפקח על הבתים המשותפים תביעה לקבלת צו שיורה לועד לפעול לתיקן הנזילה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ravit
גביה פאסיבית של היטל כבישים שהתישן
שלום רוית,
על פי פסיקת בתי המשפט, מקום בו החוב לעיריה התישן אין באפשרותה לנקוט באמצעי גביה כלשהם, לרבות גביה פאסיבית. העיריה אינה רשאית בנסיבות כאלה לסרב להוציא אישור עיריה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס 4
קיבלנו את המפתחות לדירה בחודש 4.19 ( כיום היא מושכרת)
קנינו את הדירה לאחר שכבר סיימו לעשות שם תוספת של מרפסות שמש..אך הדירה שקנינו היא ללא מרפסת שמש כי המוכר לא רצה לעשות..
כעת הוועד מבקשים שנשתתף בתשלום אגרת טופס 4 בסך של מאה שח בטענה שהטופס הנ"ל נתקבל עכשיו ושעשו אותו לאחר שקנינו את הדירה..ומאיימים לפנות לתרבות הדיור במידה ולא נשלם..האם אנחנו הקונים צריכים לשלם או לא?
המוכר מתגורר כיום בחו"ל( עזב את הארץ)
טופס 4
שלום רב,
תשלום בגין קבלת טופס 4 בגין עבודות שנעשו ברכושם הפרטי של בעלי דירות אחרים לא מהווה הוצאות לתחזוקה של הרכוש המשותף ונראה כי לא ניתן לחייב אתכם בתשלום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעבר לחנייתי שרך מעבר שכנים
שלום רב...אחרי 20 שנה שבהם אני יוצאת מהבניין לחנייתי היחידה (דרך חנייתם הכפולה של השכנים -בטאבו) אוסרים עלי השכנים מעבר דרכם. חונים בצמידות לדלת היציאה שלי..טוענים שאעשה הסיבוב לחנייתי מהדלת הראשית של הבניין...האם זו זכותם?? דלת היציאה(השנייה) נועדה לשם יציאתי לחנייה. כך קניתי הבית. אין לה שום שימוש אחר..כל השכנים האחרים(3) חונים בקדמת הבית..בנוסף חוששת מה אעשה כשאצטרך בעתיד נגישות (כסא גלגלים )מהרכב הביתה ...בקידמת הבית הכניסה עם מדרגה של 20 ס"מ.. האם זכותם?תודה.
מעבר לחניה דרך חנית השכנים
שלום טלי,
כעקרון חניה צמודה נחשבת שטח פרטי של בעלי אותה חניה.
עליך לבדוק אם נרשמה בטאבו זיקת הנאה לטובתך לצורך מעבר לחניה שלך. אם לא - זכותם של השכנים למנוע מעבר שלך בשטחם.
ניתן כמובן לשוחח עם השכנים, להבין מה מפריע להם ולנסות להגיע איתם להבנות לעניין המעבר שלך לחניה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו
רישום עיקול
שלום צביקה,
נא הפנה שאלתך לפורום בתי משפט באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה על קרקע קטנה
כיצד מבצעים הליך פירוק שותפים (3) לקרקע שעדיין חקלאית (250 מ"ר).
כמו כן האם חל היטל השבחה על מכירת חלק מהקרקע הנ"ל (62 מ"ר) (שהועברה אלי בירושה) ואושרה במקומית אך עדיין לא במחוזית?מדובר על קרקע שהייתה בבעלותו של אבי משנות ה-70 בערך, במיקום מאוד יוקרתי בארץ.
תודה!
היטל השבחה על קרקע קטנה
שלום מאיה,
תוכלי לפנות לועדה המקומית וברר האם חל היטל השבחה במכירת השטח ואם כן - לבקש שתערך שומה לחישוב היטל ההשבחה.
על מנת להחליט מה הדרך היעילה והטובה ביותר לפירוק השיתוף יש לבדוק את נתוני הקרקע והתכניות החלות עליה והאפשרויות העולות מנתונים אלה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת/קניית דירה שאינה רשומה בטאבו ע"ש המוכרים
האם אפשר למכור/לקנות את הדירה? האם יש קושי במכירתה? האם קיים סיכון בקנייתה?
הערה נוספת
היורשים הם תושבי חוץ.
מכירת/קניית דירת ירושה שאינה רשומה ע"ש המוכרים
שלום רב,
רכישת דירה מיורשים שטרם נרשמו בטאבו היא עסקה בסיכון. רצוי שלא לפעול בעניין זה אלא ביעוץ וליווי משפטי צמוד.
רישום צו ירושה הוא הליך קצר ויחסית פשוט. לכן יש לברר ולוודא מדוע הרישום לא בוצע במשך תקופה כה ארוכה והאם יבוצע קודם לחתימת החוזה.
אם התשובה שלילית - יש להבין מדוע ולא להעביר כספים למוכרים לפני רישום הדירה על שמם.
בנוסף - אין להסתפק ביפוי כח כללי אלא יש לדרוש יפוי כח קונסולארי ובלתי חוזר למכירת הדירה לרוכשים הספציפיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו
רישום בטאבו
שלום זאב,
יש לוודא מה מהות התשלום שמבקש ממך עורך הדין (השתתפות בתשריטים? שכר טרחה? וכו') והאם על פי הסכם הרכישה זהו תשלום שמוטל עליך.
ביצע הרישום ע"י עו"ד אחר מטעמך יהיה אפשרי רק אם החברה תסכים לשתף פעולה ותסכים לחתום על המסמכים הנדרשים ולהמציא את המסמכים הנדרשים ממנה. לרוב ביצוע הרישום ע"י עו"ד החברה יעיל יותר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניית קטנועים בכניסה לביניין משותף
חניית קטנועים בכניסה לבית משותף
שלום יוסי,
לא ניתן לעשות שימוש ברכוש המשותף אם שימוש כזה מפריע לשאר הדיירים או מסכן אותם.
אם בעלי הקטנועים אינם נענים לפניה ניתן לפנות ללשכת המפקח על הבתים המשותפים בתביעה לקבלן צו מניעה.
אם החניה נעשית בשטח ציבורי ולא בשטח הבנין נסו לפנות לעיריה או למשטרה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה על משפרי דיור
תודה מראש לעונים
מס רכישה למשפרי דיור
שלום שי,
ככל שבעת רכישת הדירה הנוספת לא תהיי בעלת דירה (מפני שמכרת או העברת אותה לאחר) תהיי זכאית למדרגות מס רכישה מוטבות לדירה יחידה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוב לחברת החשמל
אני מלווה נפגעת נפש המתקיימת מקצבת נכות ומתגוררת בדירת עמיגור ולה חוב על סך 5000 שח לחברת החשמל. היא הגיעה להסדר עם ההוצאה לפועל ומשלמת כל חודש סכום מסויים למשך שנתיים. הבעיה היא שהיא ללא חשמל מעל שנה ותצטרך להיות ללא חשמל עד שתשלם את כל החוב. האם יש אפשרות להחזיר את החשמל תוך כדי שהיא משלמת את החוב?
תודה, מיכל
חוב לחברת החשמל
שלום מיכל,
נא פני לפורום הוצאה לפועל באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זמני תיקון בית חדש
רכשתי דירה מקבלן.
לפני 8 חודשים.
מאז כניסה לבית יש ליקויים שלא תוקנו ותמיד הקבלן מחפף אותי . מה עושים ? האם צריך להמתין עד שנת בדק ? שבכל השנה הראשונה
למשל המנעול של הדלת כניסה תקול . אין תאורה בחוץ ? דלת רועשת וכד.
תיקון ליקויים בדירה חדשה
שלום גיל,
יש לבדוק את הוראות החוזה בנוגע לתיקון הליקויים.
במרבית המקרים תיקונים שאינם דחופים מבוצעים ע"י הקבלן באופן מרוכז לקראת סוף השנה הראשונה לאחר המסירה.
יחד עם זאת לעתים פניות חוזרות ונשנות גורמות לקבלן לתקן ליקויים קטנים קודם לכן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה עם חצר שלא רשומה בטאבו
מדובר על בית בקומת קרקע, כאשר מעליי יש עוד שתי קומות.
הבית בשטח של 35 מטר רשום בטאבו, ראיתי גם תשריטים
אבל החצר של הבית בשטח של כ-8 מטרים, מגודרת מסביב לכניסה לבית
אבל לא רשומה בטאבו.
המוכר הצהיר בפניי שהחצר בשימוש בלעדי שלו במשך יותר מ-30 שנים שהוא מתגורר שם
לא אמורה להיות בעיה להמשיך להשתמש בחצר.
הוא אומר ששטח החצר כנראה שייך לרשות המקומית או לבניין כולו, אבל אף אחד מהשכנים מעולם לא ביקש לעשות בשטח הזה שימוש וכולם חושבים באופן טבעי שזו חצר שלו
האם רכישת בית כזה עלולה לגרום להליכים מצד הרשות או השכנים בעתיד?
האם כדאי פשוט להוריד את הגדרות לאחר הרכישה ובעצם לא לעשות בה שימוש?
רכישת דירה עם חצר שלא רשומה בטאבו
שלום אלעד,
אם החצר איננה רשומה בטאבו על שם המוכר - היא איננה שייכת לו ואין הוא רשאי לגבות תשלום בגינה בעת מכירת הדירה.
כדאי לברר למי שייכת החצר לפני קבלת החלטה כלשהי.
בעלי הזכויות בחצר עשויים לדרוש את פינוי השטח ועלולים לדרוש דמי שימוש ראויים בגין תקופת השימוש בו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליקויים בדירה שכורה
לפני כחצי שנה נכנסתי לדירה שכורה ולאחר מספר שבועות החלו להופיע בעיות בניקוז הביוב בבית, מים עולים מהניקוז של מכונת הכביסה, סתימות בשטיפת כלים,דליפות מים במקומות נוספים בבית. והדבר הכי נורא, ריח חריף של ביוב בבית.
משרד התיווך שלח אינסטלטור מטעמם שטען שהבעיה היא בביוב של העירייה.
מתברר שהדירה מתחברת לבור ספיגה ולא למערכת הביוב כולה, דבר שמצריך שאיבה של הבור אחת לשבוע, כמובן שלא ידעו אותי על כך כששכרתי את הדירה.
בסופו של דבר, לאחר מספר חודשים שאני פונה לעירייה, בעירייה טוענים שהנושא באחריות פרטית של בעל הדירה והשכן שמחובר גם הוא.
למי אני פונה במקרה כזה? עורך דין? יעוץ משפטי? מה האפשרויות שיש לי במצב כזה?
ליקויים בדירה שכורה
שלום חיים,
תוכל לפנות למשכיר בדרישה לבטל את הסכם השכירות ובדרישה לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו לך. ככל שיסרב מומלץ לפנות לעו"ד לצורך הגשת תביעה מתאימה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הריסת מבנה ברכוש משותף
תבעתי שכן שבנה מחסן בחצר (משותפת) בביניין בבאר שבע אצל המפקח על בתים משותפים בבאר שבע. השופט כתב בהלטה שעל השכן להרוס את המבנה עד 20.1.2020 אך השכן לא עשה זאת. לא כתוב בהחלטה "צו עשה"
שאלותי:
1-האם אני יכול לגשת להוצ"פ כבר? למרות שעברו ימים בודדים.
2-אני גר בפתח תיקווה, האם אני יכול להגשת ללשכת הוצ"פ כאן למרות שמיבנה ולשכת המפקח בבאר שבע?
3- האם אני יכול לבקש רשות להרוס בעצמי תורת פיצוי על העבודה והוצאות פינוי פסולת? מה עושים עם הרכוש שבמחסן במקרה זה? מה האפשריות שעומדות בפני?
תודה
משה
ביצוע צו של המפקח
שלום משה,
נא הפנה שאלתך לפורום הוצאה לפועל באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה מירושה
אנו מעוניינים למכור את הדירה.
האם נשלם מס כלשהו במכירה.
איך מתחלק המס ל 4 יורשים.
מכירת דירת ירושה
שלום אורן,
אם הדירה היתה דירתם היחידה של הוריך היורשים שהינם ילדיהם יהיו זכאים לפטור ממס שבח במכירת הדירה.
יורשים אחרים, או אם היתה להורים דירה נוספת - כלל היורשים - יחוייבו במס כל אחד כפי חלקו ובהתאם לנתוניו האישיים (האם בעלי דירה נוספת או לא, האם זכאים לפטור אחר).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
