פורום נדל"ן

נורית שלום, 

על הצהרה לביטול עסקה יש להחתים את כל הצדדים לעסקה. ככל שעל ההצהרה לרשויות המס חתם רק תובע אחד ורשויות מיסוי מקרקעין מסתפקות בחתימתו, ניתן להגיש את ההצהרה. ככל שלא, יש להחתים את כל הצדדים לעסקה. 

שירה שלום רב, 

יש לוודא כי ייפוי הכוח אכן ספציפי לעסקה, ומופיעים בו פרטי העסקה (פרטי הדירה - גוש, חלקה) ופרטי. כמו כן ככל ומיופה הכוח אינו עו"ד על ייפוי הכוח להיות ייפוי כוח נוטריוני. 

ככל שברצונך ליטול משכנתה למימון הרכישה, יש לוודא מול הבנק שלך כי בחתימת המוכר על מסמכי המשכנתה, יסתפק הבנק בחתימת מיופה כוחו. 

בהצלחה! 

יוסי שלום, 

ראשית יצוין כי לא תמיד ישנה התאמה בין שטח הדירה בפועל לשטח הרשום בחשבון הארנונה ולשטח הרשום בנסח לשכת רישום המקרקעין. 

לשאלתך, יש להיוועץ בעו"ד או לבצע בדיקות בטרם התקשרותך בחוזה שכירות. ככל שאתה חתום על הסכם שירותי תיווך מול המתווך, יש להוכיח כי הוא פעל בחוסר תום לב והטעה אותך ביודעין. הסתמכות על מודעה בלוח נדלן בלבד, אינה עומדת לזכותך במקרה זה. 

שלום יוסי,

כולנו היינו רוצים לדעת אם מחירי דירות יעלו או ירדו בכל עת ולא רק בימי הקורונה.

ניתן לנסות לבצע הערכות כלכליות (לא משפטיות), אך הללו יהיו מבוססות על הנחות ולא על עובדות ואינן מתחום עיסוקו של הפורום.

שלום סמדר,

יתכנו שינויים ברישום שטח הדירה בטאבו ובעיריה שכן בתקופות שונות המדידות נעשו באופן שונה לצרכי רישום ולצרכי ארנונה.

המצב המצוי יותר הוא כאשר שטח הדירה בטאבו קטן יותר מאשר שטח הדירה בעיריה. מקרה הפוך הוא נדיר. יתכן שהדבר מרמז על כך שהדירה פוצלה ויש לבחון אם פיצוי כזה, ככל שנעשה, נעשה על פי היתר כדין.

כדאי לבצע מדידה של הדירה בפועל וכן לבחון את היתרי הבניה שניתנו לה ולהשוות את הבנוי על פי ההיתר לשטח הדירה בפועל.

שלום רנית,

חסרים פרטים עובדתיים על מנת להשיב לשאלה באופן מדוייק. למשל לא ברור מתי הוקמו המדרגות וע"י מי, האם יגרם נזק לשכנים מקיצור הקיר ועוד.

ככלל קובע חוק המקרקעין כי בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר. לפיכך וככל שלא נגרם לשכנים נזק מקיצור קיר החניה תוכלו לשקול להגיש כנגדם תביעה ולקבל אישור בית המשפט לקיצור הקיר.

שלום משה,

מרגע שגינה הוצמדה לדירה היא איננה מהווה יותר שטח משותף, אלא שייכת לבעלי אותה דירה.

ועדות התכנון והבניה אינן עוסקות בהיבטים קניניים אלא תכנוניים בלבד.

ככל שקיימת לדיירי הבנין טענה קניינית בדבר זכויותיהם בקרקע המוצמדת עליהם להגיש תביעה מתאימה כנגד בעלי דירת הגן.

שלום אורנה,

תקופת הבדק לתיקון התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ היא שבע שנים מיום מסירת הרכוש המשותף לדיירים. בתקופה זו על הקבלן לתקן את הליקויים אלא אם כן יוכיח שאתם אחראים להם. אחריות הקבלן ממשיכה גם 3 שנים אחר כך, אלא שאז עליכם להוכיח שהנזק נובע מעבודה, חמרים או תכנון.

ככל שהרשות תתעלם מהנזק תוכלו לנסות ולמנוע את מסירת הדירות טרם תיקון הליקוי באמצעות הגשת תביעה מתאימה.

שלום רב,

כעקרון זו חלוקה מקובלת בין שותפים במקרקעין.

אתם רשאים כמובן להגיע לכל הסכמה בעניין זה.

שלום רוית,

מדובר בסעיף שאיננו שגרתי בהסכמי מכר.

אמנם אין איסור להכניס סעיף כזה לחוזה, אבל נדרשת לכך הסכמה של הרוכש (האח).

שלום דוד,

לא ניתן לתת פרשנות משפטית למילים בודדות ללא התיחסות להקשר (מסמך, פסקה וכו'). 

שלום נתן,

כעקרון דמי היוון משולמים פעם אחת בתקופת חכירה.

שלום רמי,

לצורך הגשת תביעה יהיה עליך לצרף חוות דעת הנדסית להוכחת הליקויים ועלות תיקונם. קח בחשבון שיתכן שהקבלן יתקן חלק מהליקויים ואז תדרש חוות דעת מעודכנת.

לגבי ליקויים ברכוש המשותף- לבעל דירה יש זכות לדרוש מהקבלן תיקונם שלאותם ליקויים ואף להגיש תביעה בגין כך. ככל שמדובר בתביעה כספית לקבלת עלויות התיקון טרם ביצועו יש יתרון לתביעה של כלל הדיירים.

שלום רויטל,

מאחר שלשכן המתגורר מתחתייך נגרם נזק מהרטיבות ועל מנת שלא להחמיר אותו עליך לכל הפחות לאפשר בדיקה של נזילות באמצעות שרברב/מצלמה תרמית. 

שלום כפיר,

כעקרון, אם סבתך היתה בעלת דירה אחת בעת פטירתה והיתה זכאית, לו היתה מוכרת את הדירה בעצמה, לפטור ממס שבח, יהיו ילדיה זכאים לנצל פטור זה עת מכירת הדירה שירשו. פטור זה יחול גם על האח שהינו תושב חו"ל.

אם אתה רוכש את הדירה מכל היורשים, כולל אביך, אין משמעות לזהותם של המוכרים. אם אביך מתכוון לתת לך את חלקו במתנה, ככל שחלקו יהיה גדול יותר יפחת מס הרכישה שתשלם. במקרה כזה, וככל שיש בעזבון כספים בהיקף מתאים יתכן שכדאי לערוך בין היורשים הסכם בין יורשים לפני הוצאת צו ירושה ובוודאי לפני רישומו בטאבו ולחסוך מיסים גם בכך.

חלוקת הרכישה בין מספר יורשים איננה מפחיתה את סכום המס הכולל. אם תרכוש 1/2 דירה תשלם רק 1/2 ממס הרכישה אבל לא תהיה בידך דירה שלמה.

בנוסף, עליכם לבדוק בועדה המקומית אם יחול חיוב בהיטל השבחה בגין מכירת הדירה.

מומלץ שלא לפעול בכל דרך שהיא לפני קבלת עוץ משפטי פרטני ושקילת האפשרויות העומדות בפניכם.

שלום בן,

בחוק אין קביעה של תקופה בה על רוכש דירה להיות חסר דירה.

עקרונית ניתן לבצע את שתי העסקאות בסמיכות קרובה.

ככל שתהיה לרשות המסים עילה לחשוב שהעסקה נועדה להתחמקות ממס בלבד (למשל, אם אביך ימשיך לקבל את דמי השכירות ולנהוג בדירה מנהג בעלים) הרשות עלולה לקבוע שמדובר בעסקה מלאכותית ולהתעלם מתוצאותיה.

שלום מיכל,

לא ניתן להשיב לשאלתך בלי לבחון את אישור הזכויות שניתן לכם, את הסכם החכירה ואת תוקפה.

עליכם לבקש צילום של כל מסמכי התיק ולפנות ליעוץ משפטי.

כדאי לפנות לרמ"י בכתב ולתעד את הפניות (דואר רשום/חותמת "התקבל").

אם הנכס רשום בטאבו בציון "אין מגבלה בהעברה וירושה" תוכלו לרשום את צו הירושה ישירות בטאבו.

שלום דוד,

לא ניתן לוותר על ההגנות שמקנה החוק לשוכר. הוראות חוזה שיהיו מנוגדות לאמור בסעיפים הרלוונטיים של חוק השכירות יהיו בלתי  חוקיות ולא יהיו ניתנות לאכיפה.

שלום עדי,

מאחר שהסכם שיתוף הוא אינטרס משותף של כל השותפים, לטעמי ראוי שעלויות הכנתו יחולו על כולם בחלוקה שווה, אך ניתן להגיע לכל הסכמה אחרת בעניין זה.

על מנת שהסכם שיתוף יחייב את כל חליפיהם של השותפים בעתיד יש לרשום אותו בטאבו.

הפורום איננו עוסק בשאלות שכר טרחה.

שלום טל,

לא ניתן להעריך קיומה של עילת תביעה או סיכויי תביעה כזו בלי לבחון את חוזה המכר והוראותיו, לרבות לעניין מועד המסירה ביחס לקבלת היתר בניה, הגדרת גורמים שאינם בשליטת הקבלן, ועוד. מומלץ לפנות להתיעצות פרטנית עם עו"ד שיבדוק את החוזה.

שלום לורה,

ככל שהדירה משמשת ברובה למגורים ככל הנראה לא יהיה חיוב במס שבח. יש לבחון את הנסיבות העובדתיות בכל מקרה לגופו.

שלום מישל,

השאלה היא שאלה הנדסית ודורשת בירור עם אדריכל וקונסטרוקטור.

במקרים רבים ניתן להוסיף ממ"ד גם בחריגה מקוי הבנין, ויש לבחון את התב"ע על מנת לוודא זאת.

שלום נטלי,

לשם עריכת שיפוץ בבניין נדרשת הסכמת בעלי הדירות והוועד לא יכול להחליט על כך על דעת עצמו אלא אם כן מדובר בשיפוץ הדרוש בדחיפות לצורך החזקתו התקינה של הרכוש המשותף.

עליכם לפנות לוועד הבית ולדרוש את כל ההסכמים שנחתמו עם הקבלן ועם העיריה ולפעול בדחיפות לביטול ההסכמים ועצירת הבניה.

אם יש דיירים נוספים שמתנגדים לשיפוץ מומלץ להתארגן ולפנות במשותף לעו"ד שיבחן את החוזים ויוכל ליעץ לכם בדבר הכדאיות והאפשרות למנוע את השיפוץ.

שלום משה,

השאלה איננה מפרטת אם מתיחסים לשינוי בדירה ספציפית או ברכוש המשותף.

ככלל, שינוי בקונסטרוקציה של הבניין גם לצורך ביצוע שינוי פנימי בדירה מצריך מעורבות של מהנדס בניה וקבלת היתר בניה. שינוי קונסטרוקטיבי עלול לפגוע בבניין ולכן, ככל שאין קביעה אחרת בתקנון הבניין, נדרשת הסכמת האסיפה הכללית של דיירי הבניין והסכמה ספציפית של בעלי דירה סמוכה שהשינוי הקונסטרוקטיבי עלול להשפיע עליהם.

שלום רב,

הערת אזהרה בגין הימנעות מעשיית עסקה מקורה בהתחייבות בין הצדדים. אין מניעה לרישום הערת אזהרה בגין התחייבות חוזית בהסכם הלוואה, לפיו הבטוחה שתירשם לטובת המלווה הינה הערת אזהרה בגין הימנעות מעשיית עסקה על זכויותיו של הלווה במקרקעין. 

ככל שהסכם ההלוואה לא מורה אחרת, וההלוואה טרם נפרעה יירשמו יורשי הלווה מכוח צו ירושה או צו קיום צוואה כבעלי הזכויות בנכס וייכנסו בנעליו גם בקשר עם רישום הערת האזהרה.