פורום נדל"ן

שלום רן,

לא ברור משאלתך מה השימוש המתבקש, אך ככל שמדובר בשימוש זמני לצורך ביצוע עבודות (למשל - מעבר משאיות או חומרים דרך הרכוש המשותף, אחסנת ציוד או מכונות בחצר וכדומה) אין מניעה לבצעו.

שלום אלון

עליך לבדוק את צו הארנונה ואת הסכומים שאמורים להיות משלומים לפי הצו.

ככל שאתה חושב שיש טעות, מומלץ להגיש השגה בתוך 90 ימים מקבלת החשבון.

שלום ערן,

יש 2 אפשרויות לתשלום מס רכישה במקרה שתארת:

בתקופה שבין 30-60 ימים מהמועד שרכשת את הדירה, או לאחר שתשלם 40% ממחיר הרכישה של הדירה החדשה.

קח בחשבון שדחייה תהיה בתוספת ריבית והצמדה.

בכל מקרה, מיסוי הוא עניין מורכב ומומלץ מאוד לקבל ייעוץ בנושא טרם רכישת הדירה ולא אחרי.

שלום יעל,

אכן, לאחר סיום הבניה על הקבלן לפעול לתיקון צו הבית המשותף באופן שיבואו בו לידי ביטוי הן הדירות החדשות שנוספו והן השינויים בדירות שהיו קיימות טרם הפרוייקט.

הליך תיקון צו בית משותף עלול לארוך זמן רב.

בזמן הזה אין כל מניעה למכור את הדירה ולהתייחס לגודלה האמיתי לאחר ההרחבה.

קיימים מקרים נוספים בהם שטח הדירה אינו תואם את גודלה האמיתי.

כל עוד ניתן להראות שהדירה הורחבה על פי היתר בניה כדין לא אמורה להתעורר בעיה במכירה.

שלום רמי,

גם אם קיימות עבודות שונות אותן יכול הקבלן לבצע לפי כל אחד מהסיווגים הנ"ל, למיטב הבנתי השווי המצרפי של עבודות אותן מורשה הקבלן לבצע לפי הסיווגים הנ"ל נמוך מ 11 מלש"ח.

שלום בוב,

קבוצת הסיווג (האות) נקבעת בהתאם לענף בו עוסק הקבלן.

הספרה (1-5) מעידה על נסיון ועל היקף העבודות שמותר לקבלן לבצע.

הקבלן צריך להיות בעל הסיווג המתאים לעבודה המבוקשת בהיקף הנדרש.

למשל - קבלן בסיווג ג1 רשאי לבצע עבודות בניה בהיקף שעד כ 5,000,000 ש"ח ועד 2,000 מ"ר.

קבלן מסוג א1 רשאי לבצע עבודות שיפוץ או הרחבת מבנים בהיקף של כ 1,600,000 ש"ח.

עליכם לבדוק את רשיונו של הקבלן ואת הסיווג המופיע בו ולראות אם קיימת התאמה להיקף העבודות המתבקש את היקף עבודות הנדרשות.

שלום אבי,

הדייר מחוייב בהסכם השכירות הנוכחי שלו. גם אם הוא לא גר בדירה עצמה אלא בבית מלון.

למעשה, זכות השכירות שלו, הוסבה ע"י בעל הדירה למגורים בבית מלון.

אני מאמינה בשיח ולכן, אני ממליצה לדייר ולבעל הדירה לשוחח ביניהם ולהגיע להסכמה ו/או להבנה.

בנוסף, כדאי לדייר לבדוק האם בהסכם השכירות יש סעיף שמאפשר לו להודיע על סיום הסכם השכירות.

שלום יוסי,

כל העברת זכויות במקרקעין נחשבת "עסקת מכר".

במקרה שתארת, מי שמקבל תשלום, בעצם מוכר את חלקו לשכן אחר.

גם החלפה של חניה במחסן (לדוגמא) היא פעולת מכירה.

יש לדווח על העסקה למיסוי מקרקעין ואתם תצטרכו לשלם מס רכישה וככל הנראה גם מס שבח.

בנוסף, במקרה כזה, מכיוון שמדובר בכל דירי הבניין, אני מאוד ממליצה מאוד לתקן את צו הבית המשותף, כך שיתאים למצב החדש ולא להשאיר את הנושא כהסכמה בין שכנים. זה ימנע סכסוכים עתידיים ויקל עליכם כשתבקשו למכור את הדירות בבעלותכם.

מקווה שסייעתי לך.

שלום מיכל,

מי שקובע את סכום היטל ההשבחה הוא שמאי מטעם העיריה.

כדי לדעת מה סכום ההיטל את צריכה לפנות למחלקת היטלי השבחה בעירייה ולבקש שומה. רשות מקומית לא יודעת להגיד את גובה ההיטל בלי לערוך בדיקה מתאימה (שומה).

הדבר היחיד שלרוב יודעים לומר, זאת תשובה כללית שאומרת אם יחול היטל או לא יחול היטל.

ברגע שתקבלי את השומה, את לא מחויבת לשלם אותה עם קבלתה, אבל עומדת בפניך הזכות לערער על גובה הסכום בתוך 45 ימים מקבלת השומה.

קחי בחשבון שאחרי חלוף הימים האלה, לא תוכלי להגיש ערעור.

את הסכום לתשלום משלמים במימוש הזכות, כלומר במכירת הנכס או בקבלת היתר בניה.

שיהיה בהצלחה.

שלום אריה,

לדעתי, לא תוכל להעביר זכויות ברמ"י בלי להסדיר את החוב.

אני לא מכירה אפשרות לרשום הערה ברמ"י על חוב, כמו הערת משכנתא.

כדאי לנסות ולהגיע למשרדי רמ"י במחוז הרלוונטי אליך ולנסות להגיע איתם להסדר.

שלום אבי,

שיהיה בשעה טובה לקראת רכישת הדירה.

אני תמיד אמליץ לעשות שמאות. מטרת השמאות היא לא רק עבור קבלת משכנתא מהבנקים.

שמאי עורך בדיקות ומוסר נתונים שחלק מהם, ככל הנראה, לא תדע למצוא בעצמך.

למשל, בדיקת מסמכי הבית המשותף, קיומו של היתר בניה, האם הדירה שאתה רוכש בפועל היא הדירה הרשומה בתשריט הבית המשותף, האם יש התראות על מסנה מסוכן, האם חץ הצפון בתשריט אכן סומן במקום הנכון וכו' וכו'.

למה זה חשוב? כי ככל הנראה ביום מן הימים תרצה למכור את הבית ואם הקונה יעשה בדיקות ויגלה בעיה, הבעיה תתגלגל אליך ואתה תתקשה למכור את הבית.

מקווה שעניתי על שאלתך.

שלום אילת,

מה הסיבות שבגללן את מתנגדת? את יודעת אותן.

לא ברור לי כיצד ניתן לשנות תב"ע במרמה. גם בשלב הזה הייתם צריכים להתנגד.

מעבר לכך, יכול להיות שתקנון הבית המשותף מקנה את זכויות הבניה לדיירי הקומה העליונה ולא לכל הבניין.

בטרם תגישי התנגדות, מומלץ לברר את המצב המשפטי של הזכויות.

ככל והזכויות שייכות לכל הדיירים, כדאי לבדוק היתכנות להגשת תביעה לפיצוי על השימוש בזכויות.

שלום שלמה,

אני מקווה שיש לכם עו"ד שמלווים אתכם בעסקה המכר.

במקרה של הפר יסודית, יש לפנות אל הצד המפר בכתב ולדרוש ממנו לתקן את ההפרה בתוך הימים שנקבעו בהסכם.

במידה והמפר לא תיקן את ההפרה שלו, תוכל להגיש תביעה לביהמ"ש בגין הפרת הסכם וקבלת הפיצוי המוסכם.

בהצלחה!

שלום מיכל,

גובה היטל השבחה הוא מחצית מעליית שווי הנכס בעקבות תוכנית משביחה שחלה עליו.

קביעת עליית שווי הנכס נעשית על ידי שמאי מקרקעין בלבד.

אם שכנים בבניין שלמו היטל השבחה ויסכימו לשתף אותך בפרטים את יכולה להעריך בקירוב מה ההיטל שיחול עליך. עם זאת - קיימת שונות רבה אפילו בין בתים שכנים או בין דירות באותו בניין, כתלות במועד רכישתן או באירועים משביחים אחרים, כגון היתרי בניה שניתנו בעבר.

שלום אלי,

לצורך בניית ממ"ד בשטח הרכוש המשותף עליכם לקבל הסכמת 60% מבעלי הדירות. עליכם לפנות לבעלי הדירות לשם כך.

אם קיימת הסכמה כזו, אולי ירצו שכנים נוספים להצטרף לבניה וכדאי לפעול ביחד לשם כך.

קחו בחשבון שבניית ממ"ד (אחד או יותר) דורשת קבלת היתר בניה אשר גם בהליך מקוצר הקיים כיום עלולה לארוך מספר חודשים.

אפשר לבדוק חלופות נוספות ואולי מהירות יותר בהתיעצות עם אנשי מקצוע ובאתר פיקוד העורף:

https://www.oref.org.il/heb/articles/emergency-preparedness/shelters-protected-rooms/2305

בהצלחה,

וימים בטוחים ושקטים

שלום עדינה,

מאחר שמדובר בדירת המשפחה ובהנחה שבמקרה של פרידה תרצו שבנכם ימשיך להתגורר בדירה ובת הזוג שלו תעזוב, כדאי לכלול בהסכם השכירות סעיף שבו תתחייב בת הזוג כי במקרה פרידה חוזה השכירות עמה יסתיים והיא תעזוב את הדירה בתוך תקופה שתקבעו (למשל - שבוע, או כל מועד אחר שתסכימו ביניכם).

שימי לב לתשובה לשאלתך הקודמת, אשר כוללת עניינים נוספים שכדאי לכלול בחוזה השכירות.

שלום מאיר,

משאלתך לא ברור מהו ההליך שננקט ומול איזה גוף.

ככל שמדובר בהליך הוכחת בעלות וככל שהוא מתמשך ניתן לפנות ללשכה הרלוונטית ולברר את סיבת העיכוב.

שלום עמנואל,

מועצה חייבת לערוך סקר נכסים מדי 5 שנים, אך אין איסור על עריכתו בתוך תקופה קצרה יותר.

את יכול "לבחור" איזה דירה תמכור ראשונה.

כמובן שכדאי לבחור למכור את הדירה הראשונה עם השבח הנמוך יותר ולמכור את הדירה עם השבח הגבוה יותר בפטור.

שלום רוני,

ניתן למכור דירה בפטור ממס שבח, פעם ב 18 חודשים.

כלומר, אם מכרת דירה אחת ושילמת מס שבח, אתה יכול למכור מיד אח"כ דירה נוספת ולהנות מפטור ממס שבח.

ברמת הרעיון, תוכל למכור יום אחרי מכירת הראשונה.

שלום מלי,

אפשר לפנות אל בעלת הדירה ולנסות לדבר איתה.

בנוסף, יש לראות מה קובע הסכם השכירות ביניכן לעניין ליקויים ובתוך כמה זמן הם אמורים להתבצע.

ככל ואין מועד והדבר מאפשר מגורים בנכס, תאלצי להתאזר בסבלנות.

שלום דניאל,

לפתוח דלת לחצר, גם אם מדובר מתוך החדר שלך, לתוך הגינה שלך, זאת עבירת בניה.

אם מישהו מהשכנים ילשין עליך, אתה עלול להיות מואשם באישום פלילי על עבירת הבניה.

תמיד מומלץ לעשות הכל בדרך הכשרה - לפנות למחלקת הנדס ולבדוק מה הדרישות שלהם למתן היתר שכזה.

יחידת דיור מיועדת למגורים ולא להפעלת עסק.

הפעלת עסק במקום פרטי עלולה לפגוע באיכות החיים של השכנים, ליצור עומס בחניות וכו'.

דרך המלך היא לבקש היתר לשימוש חורג בנכס, על מנת להכשיר את השימוש החורג מהיתר בנכס.

כמובן שאם הנכס מושכר, יש ליידע ולקבל גם את הסכמת בעל הנכס.

שלום לינדה,

את יכולה לשמש כערבה, לא צריכה להיות בעיה.

שלום יהורם,