פורום נדל"ן

שלום נתן,

אם הדירה נמכרת במס מלא ואין כוונה או אפשרות לקבל פטור במכירתה עשויים לחול 2 סוגי חיובים:

מס שבח מחושב על ההפרש בין מחיר הרכישה של הדירה למחיר המכירה שלה, בניכוי הוצאות. עשויים לחול שיעורים שונים בהתאם למועד הרכישה ולזכאות לחישוב לינארי רגיל או מוטב, אבל שיעור המס כיום הוא 25% מההפרש הנ"ל. קיים מחשבון של רשות המסים שיוכל לסייע לכם בחישוב.

היטל השבחה - מחושב כ 50% משווי עליית ערך הנכס עקב תכנית בניין עיר שנכנסה לתוקף. לצורך קביעת עליית השווי נדרשת הערכת שמאי.

שלום רב,

לפי העובדות שפירטת, לכאורה אין לך זכויות במקרקעין, ולכן ככל הנראה לא תוכל לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין. פירוק שיתוף ניתן לבצע רק בין מי שהם בעלים משותפים במקרקעין.

יש לבדוק במסמכי החברה אילו זכויות מקנה לך המניה שבידיך, האם יש תוקף להחזקה במניה בלא שנלוית לה זכות כלשהי במקרקעין וכיצד נוצר המצב בו קיימת מניה בחברה אך אין בצידה דירה ספציפית. לאחר בירור כזה ניתן יהיה לבחון מה האפשרויות העומדות בפניך.

שלום נעמה,

המכירה של דירת הירושה לא תהיה פטורה ממס שכן אמך, המורישה, היתה בעלת דירה נוספת בעת פטירתה.

בהנחה שאמך נפטרה אחרי שנת 1981, בחישוב מס השבח יום הרכישה של הדירה יהיה יום רכישתה על ידי אמך.

ניתן לבצע חישוב לינארי מיטיב לגבי החלק הבנוי אך אם התמורה הושפעה מזכויות בניה נוספות המס על זכויות הבניה אינו מחושב על פי לינאריות מוטבת.

קחי בחשבון שזו תשובה כללית, ומוטב להתיעץ עם עו"ד שתבדוק את הפרטים לאשורם.

שלום רב,

פטירת המוכר איננה מוחקת את החוב לרמ"י.

מי שירש את זכויות היורש בנכס ירש יחד איתו גם את החובה לשלם לרמ"י את החוב.

כעקרון - כדי לסיים את העברת הזכויות יש לסלק את החוב לרמ"י.

שלום יעל,

עליך להציג לקונה היתר בניה (מילולי וגרפי - גרמושקה) וכן טופס 4 או תעודת גמר.

היזם שבצע את ההרחבה יוכל למסור לך מסמכים אלה וכן ניתן למצוא אותם בתיק הבניין בוועדה המקומית לתכנון ובניה (בעיריה לרוב במחלקת הנדסה). ברשויות רבות ניתן למצוא את המסמכים גם בארכיב האינטרנטי של הוועדה.

שלום לילך,

זכות קדימה ליורשים קיימת רק לעניין נכס שהוא משק חקלאי, וככל שלא נרשמה - רק למשך שנתיים אחרי חלוקת העזבון.

לגבי דירת מגורים, או כל נכס אחר, הזכות קיימת רק בטרם חולק העזבון.

אם דירת הירושה כבר נרשמה על שם היורשים, אין להם זכות קדימה לרכישת חלקו של יורש אחר.

שלום גל,

לא ברור מדוע יש בעיה שהשיקים יעברו לחשבונו של בעל הדירה ?

לאחר קבלת השיקים בעל הדירה יכול לבצע העברה בנקאית לביתו. היום מדובר בהליך פשוט מאוד שניתן לבצע באפליקציה או באמצעות המחשב, או אפילו בשיחת טלפון לבנק.

בהצלחה!

שלום חי פז,

לפי דעתי, אם הדירה השכורה נהרסה ואתה לא יכול לגור בה, אז ברור שאין חיוב לתשלום שכירות.

אבל אם סופק לך דיור חלופי, לדוגמא, בית מלון, או דירה אחרת, עליך להמשיך ולעמוד בהתחייבויות שלך מול בעל הדירה.

שלום שי,

יש לפנות לבית משפט השלום ולהגיש תביעה לסילוק יד ממקרקעין.

שלום אלי,

השטח המשותף, כשמו כן הוא - משותף לכלל הדיירים.

אם אתם רוצה לבנות ממד על השטח המשותף, המשמעות היא שאתם משתמשים לצורך הפרטי שלכם ברכוש ששייך לכולם.

הדיירים יכולים לדרוש תשלום. למעשה אתם רוצים לרכוש מהם את החלק שלהם ברכוש המשותף.

יש לבדוק באיזה חלק מדובר והאם בכלל ניתן למכור אותו ולהוציא אותו מחזקת הרכוש המשותף.

זאת לא השאלה הראשונה שלכם בנושא, ומכיוון שהתשובות שאנחנו יכולים לספק הן מוגבלות ומבוססות על מעט המידע שאתם מעבירים לנו, אני ממליצה לכם בחום לפנות אל עו"ד מומחה בתחום שיעזור לכם.

שלום צבי,

מס רכישה משלמים לרשויות המס של מדינת ישראל. תשלום המס (או אי תשלומו) הינו עניין שבמישור היחסים בינך לבין רשויות המס.

הקבלן אינו צד לכך ולכן אין קשר בין החוב שלך לרשות המיסים לבין מסירת הדירה לידיך מהקבלן.

ככל שעמדת בהתחייבויות שלך לפי ההסכם בינך לבין הקבלן, לא אמורה להיות סיבה לכך שלא תקבל לידיך את החזקה בדירה.

יחד עם זאת, חשוב שתדע שהקבלן לא יוכל לרשום את דירת המגורים על שמך אם לא תשלם את מס הרכישה.

בנוסף, איש תשלום מס רכישה במועד, גורר קנסות, ריביות והצמדות ואפילו עיקולים על חשבון הבנק.

בהצלחה!

שלום שי,

במידה שהפולש לא יפנה את השטח בהתאם למכתב ההתראה ששלחתם, הצעד הבא הוא הגשת תביעה לסילוק יד לבית משפט השלום.

במידה שבית המשפט יקבע שאכן מדובר בפולש, ובידה שאותו פולש לא יפעל לפי החלטת בית משפט, תוכלו להגיש בקשה לביזיון בית המשפט ואז הפולש יקבל קנס או אולי אפילו מאסר.

בהצלחה!

שלום רב,

כל שותף במקרקעין זכאי לחלקו בדמי השכירות.

מעת שהרוכש ירשם כבעל הזכויות בטאבו הוא בוודאי זכאי לחלקו בדמי השכירות.

עם זאת, לטעמי, המועד הנכון לתשלום לרוכש החדש הוא המועד בו קבל את החזקה בדירה על פי הסכם הרכישה, וזאת אלא אם כן הוסכם אחרת בהסכם המכר.

שים לב שהשותפים הקיימים לא צריכים לנחש שהיתה מכירה או מה תנאיה, וזכותם לדרוש הן מהשותף שמכר את חלקו והן מהרוכש את כל הפרטים המגבשים את זכותו של הרוכש לדמי שכירות. כל עוד לא יתקבל מידע כאמור וכל עוד לא נרשמו זכויות הרוכש בטאבו כדאי לשמור את הכספים בחשבון נפרד כדי לא להיות חשופים לתביעות של מי מהצדדים.

מובן, שאם שולם למוכר חלקו בדמי השכירות בנוגע לתקופה שבה כבר לא היה זכאי להם יש לדרוש ממנו להעביר את חלקו לרוכש.

שלום חיים,

סעיף 6ג (א) מגדיר מה הן ההוצאות המשפטיות המוגבלות בגביה, והן מתיחסות לשכר טרחת עורך הדין המטפל ברישום בלבד:

"(א) בסעיף זה, "הוצאות משפטיות" – שכר טרחת עורך דין המייצג הן את המוכר והן את הקונה בעסקה למכירת דירה, ובכלל זה שכר טרחת עורך דין בשל ייצוג המוכר באותה עסקה, בעד פעולות אלה..." (ההדגשה של הח"מ).

לפיכך ההגבלה איננה חלה על הוצאות רישום אחרות כגון תשריטים ואגרות.

שלום אייל,

נראה כי מהות התביעה שלך היא תביעה כספית ולא תביעה שמקורה במקרקעין ולכן, ככל הנראה, חלה התיישנות של 7 שנים על המקרה שתארת.

שלום ניסים,

הקניית בעלות היא תהליך שבו זכות חכירה מול רמ"י, מוחלפת בזכות בעלות מלאה.

ברגע שחוכר הופך לבעלים, הוא מתנתק מרמ"י ויכול לבצע פעולות בנכס בלי לקבל את אישור רמ"י.

שלום מנדי,

כדי להבין את מהות השוני, האם קיימת סתירה בין הרישומים השונים ואם כן מה מקורה יש לבדוק את הסכם החכירה ואת כלל מסמכי התיק ברמ"י וכן את שטר הרישום בטאבו והמסמכים שצורפו אליו.

שלום דוד,

יש חשיבות רבה לרישום הבית המשותף ובהתאם לרישום זכויות כל בעלי הדירות בדירותיהם.

לא הסברת מדוע אתה מתנגד לביצוע הרישום, שאמור להיות גם לטובתך.

אם התנגדותך נובעת מחוסר אמון בעוה"ד שבחר ועד הבית אתה רשאי להיות מיוצג ע"י עו"ד מטעמך או להתיעץ בעו"ד לפי בחירתך לפני חתימתך על מסמכי הרישום. קח בחשבון שבעלי הדירות האחרים אינם חייבים לשאת בהוצאות עורך הדין שלך.

כעקרון, כל אחד מבעלי הדירות רשאי לפנות לבית המשפט בתביעה לפירוק השיתוף ולבקש מבית המשפט כי הפירוק יעשה בדרך של רישום בית משותף. הליך כזה גורם הוצאות שניתן לחסוך אותן על ידי שיתוף פעולה של כולכם לצורך הרישום.

שלום רן,

המפקח אינו מוסמך לדון בתביעה מהסוג שתיארת בשאלה.

שלום יהושע,

רק מי שהוסמך כשמאי מקרקעין, קבל רשיון כדין ונרשם בפנקס שמאי המקרקעין במשרד המשפטים מוסמך לתת חוות דעת שמאית בנוגע לנכסי מקרקעין. אם יש לכם ספק ניתן לבדוק פרטים לגבי השמאי במאגר שמאי המקרקעין במשרד המשפטים.

אין חשיבות לגודל המשרד. יש חשיבות לנסיון ולמומחיות של השמאי.

אין אפשרות להעריך סיכויי תביעה בלי להכיר את פרטי המקרה.

שלום מיקה,

מבחינת דיני הקניין לכאורה אין לך מעמד בנוגע לקרקע.

עם זאת, יתכן שמבחינת דיני המעמד האישי, ואם תצליחי להוכיח כוונת שיתוף, כן יש לך זכויות בנוגע לנכס, ששימש למגורי המשפחה והשקעת בו כספים (תשלומי המשכנתא).

יש לבחון לשם כך, בין היתר, את התנהלותך והתנהלות בעלך במהלך השנים, מסמכים שנחתמו עם אחיו, ארועים שארעו במהלך שנות המגורים בנכס ואפילו הצהרות שניתנו בבית המשפט במסגרת התביעה לפירוק שיתוף ועוד.

כדי לבדוק זאת כדאי לפנות להתיעצות פרטנית עם עו"ד רצוי עם ידע ונסיון גם בתחום המעמד האישי.

מאחר שמתנהלת תביעה ואלי אף הסתיימה - כדי לפנות להתיעצות כזו בהקדם.

שלום רן,

מכירת הדירה אינה משפיעה על זכויות השוכר על פי חוזה השכירות.

אם אין הוראה בחוזה השכירות שקובעת אחרת יחול חוזה השכירות על הקונה, שיכנס לנעלי המשכיר.

השוכר כן ידרש להחליף את השיקים ואת הבטוחות האחרות שמסר לטובת המשכיר החדש.

שלום אליאב,

על פי סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, בתקופה בה אינך יכול להשתמש בדירה למגורים מטעמים התלויים בדירה עצמה או באפשרויות הגישה אליה אינך חייב לשלם דמי שכירות. במקרה כזה המשכיר יהיה זכאי לבטל את חוזה השכירות אלא אם כן תסכים להמשיך לשלם.

שים לב, שלעיתים המדינה (מס רכוש) מחייבת כחלק ממתן פתרון דיור לתקופת הפינוי כי ישולם שכר הדירה למשכיר.

שלום אנונימי,

במקרה שחו"ח תלך לעולמך, ולא תהיה לך בת זוג וילדים שלך, יהיו זכאים לרשת אותך - ההורים שלך.

אם הם לא יהיו בחיים, האחים שלך ירשו אותך או ילדיהם (במקרה שהאחים לא יהיו בחיים).

ככל שאתה מעוניין לצוות על העברת רכושך בדרך אחרת, מומלץ לערוך צוואה שמסדירה את העניין.

שלום אבי,

"זר" מוגדר בנהלי רמ"י בין היתר כמי שאינו אזרח או תושב ישראל או אינו זכאי לעלות לישראל מכח חוק השבות. יש הגדרות נוספות לגבי תאגידים.

אין כל מניעה למכור למי שהוא אזרח ישראל או לתושבי ישראל, שאינם אזרחים, אך בעלי אשרה מתאימה, ללא קשר לדתם או מוצאם.